1、上實項目策劃書（市場部分）上實項目策劃書（市場部分） 序 凡成事者，三機不可缺其一，曰：天時、地利、人和。 凡樓盤鼎立者，三足不可短一隅，曰：市場、實力、策略。 對上實而言：是如何做出更加受消費者青睞的樓盤。 對中原而言：是如何以最快、最有效、最專業的方式，將產品推介給消費者。 對上海廣場項目而言： 一張白紙， 萬事待書， 可以說有充分發揮的空間， 也可以說無憑可依， 無落手之處。 對于我們雙方的合作而言：找到一個共同的支點，托起 2005 年一個震撼島城的項目上 海（國際）廣場 需要特別說明的是：在本方案中，鑒于項目自身資料短缺，我司即憑借以往經驗與對項目的 有限理解，以中原的工作態度與方式
2、；展開營銷論證；我司對項目整體策劃建議，從品牌營 銷的角度，力求提供一個更新的視角，更廣闊的思路。 第一部分：我們對市場了解多少？第一部分：我們對市場了解多少？ 項目區域總體社會及經濟發展概況項目區域總體社會及經濟發展概況 1.11.1 青島概況青島概況 1.1.1 地理位置及面積地理位置及面積 青島地處山東半島東南部，東南瀕臨黃海，東北 與煙臺市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市 接壤。 全市總面積 10654 平方公里， 其中市區 1102 平方公里，轄即墨、膠南、膠州、平度、萊西五 個縣級市。 其中即墨、 膠州的人均 GDP都在12000 元左右。市區現有固定人口 241 萬，流動人口
3、200 萬。 青島是中國東部沿海重要的經濟中心城市和港口城市， 國家歷史 文化名城和風景旅游勝地。青島是國家 14 個沿海開放城市和 8 個國 際會議城市之一，也是中國重要的外貿口岸之一，同時，青島也是中 國重要的海洋科研基地和軍事基地。 1.1.2 行政區劃與自然環境行政區劃與自然環境 青島現轄七區，包括市南區、市北區、四方區、李滄區、城陽區、黃 島區、嶗山區，依山傍海，風光秀麗，氣候宜人，是一座獨具特色的 海濱旅游城市。蜿蜒連綿的淺海海濱，起伏多姿的海上山巒，紅瓦綠 樹的城市風景，近、現代歷史文化的名人故居，具有典型歐陸風格的 多國建筑，構成中西合璧的山、海、城交融的海濱風景線，是旅游觀
4、光、度假、休閑和商務、會展的最佳目的地。2003 年，青島成功舉 辦了第三屆 APEC 中小企業技術交流暨展覽會、中國國際電子家電博 覽會、中國青島國際啤酒節 、青島國際時裝周、中國青島海洋節等 重要會展。 1.1.3 經濟發展經濟發展 青島正在努力構筑大工業體系，包括三大特色經濟三大特色經濟（港口、海洋 和旅游）和四大工業基地四大工業基地（電子家電、造船汽車機車集裝箱制造、石 油化工和新材料） 。其擁有一批實力雄厚的中國知名企業，如海爾集 團、青島啤酒股份有限公司、海信集團、澳柯瑪集團、雙星集團、橡 膠集團、頤中集團等。另外還擁有 25 個海洋科研、教育以及管理機 構，中國國內一半以上的海洋
5、科技人才集中于此，使青島成為一座集 海洋科研、國際學術交流和人才培養為一體的東方海洋科學城。經濟 開發區的設立上，不僅僅市區之內擁有青島經濟技術開發區、青島保 稅區、高新技術產業開發區、青島海峽兩岸農業合作試驗區暨青島市 農業高新技術產業開發區等國家重點經濟技術開發區，同時，經山東 省人民政府批準，還設立 6 個省級經濟技術開發區，即環海經濟技術 開發區、即墨市經濟技術開發區、萊西市經濟技術開發區、平度市經 濟技術開發區、膠南市經濟技術開發區、膠州市經濟技術開發區，這 極大的保證了青島經濟的高速和可持續發展。 1.1.41.1.4 交通運輸交通運輸 海運：海運：青島港是著名的天然良港，是中國沿
6、黃流域和環太平洋西 岸重要的國際貿易口岸和海上運輸樞紐， 與世界上 130 多個國家和地 區的 450 多個港口有貿易往來。位居全國沿海第二大外貿口岸。 陸路：陸路：青島公路交通十分發達，公路通車總里程、百平方公里密 度、高等級公路比重等指標均居全國同等城市前列，已初步達到發達 國家水平。 航空：航空：青島國際空港已開通國際（地區）客(貨)運航線 13 條： 分別至日本東京、大阪、福岡，韓國漢城、釜山、大邱，泰國曼谷， 法國巴黎（經上海） ，新加坡以及香港、澳門地區， 1.1.51.1.5 人口與人民生活人口與人民生活 青島的居民收入超過了 8,000 元。從消費水平看，在 7,000 元以上， 人均住房建筑面積為 19.40 平方米，亟需改善住宅條件。青島人口達 716 萬，對房地產的需求量較大。 1.1.61.1.6 青島的城市建設青島的城市建設 作為第 29 屆奧運會帆船比賽舉辦城市，青島已經著手進行全面 規劃，突出“新青島、新奧運”的主題，充分體現“綠色奧運、科技 奧運、人文奧運”的理念;建設亞洲一流、國際先進的海上運動基地， 展示青島“海上奧運”特色，將青島建成“帆船之都”。青島正在努 力打造“品”字大都市，大青島的框架包括青島、黃島、紅島“品” 字形布局，包括從瑯琊臺到田橫島建設濱海大道，沿這條大道建設衛 星城市。
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