1、房地產(chǎn)價格制定Page2目錄一、房地產(chǎn)定價方法二、房地產(chǎn)定價策略三、項目整體價格制定四、項目各樓棟價格制定五、價格表詳細制作Page3一、房地產(chǎn)定價方法一、房地產(chǎn)定價方法Page4p 方法分類p成本加成定價法：成本加成定價法：將產(chǎn)品的成本(含稅金)加上預期利潤即為房地產(chǎn)價格。p競爭價格定價法：競爭價格定價法：競爭價格定價法從市場競爭的角度來定價。p加權(quán)點數(shù)定價法：加權(quán)點數(shù)定價法：根據(jù)面積、朝向、視野、樓層差別等而確定不同的定價增減比例。p顧客感受定價法顧客感受定價法:依顧客感受而定價。Page5二、房地產(chǎn)定價策略二、房地產(chǎn)定價策略Page6p 價格折扣與折讓策略p現(xiàn)金折扣：現(xiàn)金折扣：購買者如能
2、及時付現(xiàn)或提早付現(xiàn),公司則給予現(xiàn)金折扣。p數(shù)量折扣：數(shù)量折扣：顧客大量購買時,則予以價格上的優(yōu)待。Page7p 單一價格與變動價格策略p單一價格：單一價格：無論誰來購買都是同樣價格。若有折扣、優(yōu)惠、贈品,則對每一顧客皆一視同仁。p變動價格：變動價格：對每一顧客的成交價皆有所差異。Page8p 特價品定價策略p：使少數(shù)產(chǎn)品以非常廉價的姿態(tài)出現(xiàn),來吸引消費者購買。所謂“特價品”在房屋營銷中往往只有一戶或少數(shù)幾戶,如廣告中常見的所謂“起價”元或者根據(jù)特殊產(chǎn)品或時間內(nèi)規(guī)定的價格。Page9p 心理定價策略p：根據(jù)心理學家對消費者購買心理之研究調(diào)查,同一件產(chǎn)品當標價49元時,不但銷量遠大于標價50元的產(chǎn)
3、品,甚至還比標價48元的銷路還要好。這種策略也能用于房地產(chǎn)定價。現(xiàn)代心理定價還有其他一些新的表現(xiàn),如吉祥數(shù)字、吉祥門牌號定價策略,像每平方米19888元這類定價。Page10p 非價格競爭策略p：價格競爭是市場競爭的基本策略,但在房地產(chǎn)營銷中,也有在競爭中突破價格競爭而自主定價的策略,如在相鄰同檔次的項目中,一方不通過價格調(diào)整,而通過提供比競爭者更優(yōu)惠的其他條件來競爭的情況,如提供良好的后期物業(yè)管理、較低的物業(yè)管理費等來吸引顧客。Page11三、項目整體定價方法三、項目整體定價方法Page12p 常用定價法:競爭價格定價法p市場對比項目的選擇說明：市場對比項目的選擇說明：由于房地產(chǎn)產(chǎn)品所獨具的
4、地域性特點，在選取價格比對項目時，第一原則為選擇同區(qū)同質(zhì)項目，但某些項目所具有的特殊性，應在更大范圍內(nèi)尋找價格標桿進行補充比對才能使結(jié)果更趨于客觀，市場比對項目選擇市場比對項目選擇市場比對項目選擇市場比對項目選擇同區(qū)同質(zhì)項目同區(qū)同質(zhì)項目不同區(qū)同質(zhì)項目不同區(qū)同質(zhì)項目Page13p 權(quán)重影響原則影響度越大，權(quán)重越大影響度越大，權(quán)重越大影響度越大，權(quán)重越大影響度越大，權(quán)重越大p決定影響度的依據(jù)：競爭關系、客群的相似度、項目產(chǎn)品的相似度等決定影響度的依據(jù)：競爭關系、客群的相似度、項目產(chǎn)品的相似度等Page14p 確定市場比價體系舉例說明項目權(quán)重比例確定項目權(quán)重比例確定項目權(quán)重比例確定項目權(quán)重比例確定P
5、age15p 確定市場比價體系比價體系六大影響因素權(quán)重確定比價體系六大影響因素權(quán)重確定比價體系六大影響因素權(quán)重確定比價體系六大影響因素權(quán)重確定地段價值37樓體素質(zhì)34環(huán)境設計6開發(fā)品牌8物業(yè)品牌8工程風險7100%Page16p市場比較打分法說明p打分取值區(qū)間：打分取值區(qū)間：-55p打分方式：打本項目得分打分方式：打本項目得分p分值還原：最終得分需要進行還原，即以匯總分值除以取值區(qū)間分值還原：最終得分需要進行還原，即以匯總分值除以取值區(qū)間10Page17p地段價值37%Page18p樓體素質(zhì)34%Page19p環(huán)境設計6%Page20p開發(fā)品牌8%Page21p物業(yè)管理8%Page22p工程風
6、險7%Page23p比較打分體系匯總表Page24p項目對比價格的確定Page25p匯總比較打分體系得出比對價格Page26四、項目各樓棟價格制定四、項目各樓棟價格制定Page27p 常用定價法p加權(quán)點數(shù)定價法：單價形成單價形成=基準價+平層差+層差權(quán)重跳差Page28平層差：平層差：按照戶型的不同性質(zhì)進行制定，如景觀、噪音、景觀、噪音、面積、戶型結(jié)構(gòu)、采光、通風面積、戶型結(jié)構(gòu)、采光、通風等綜合考量各戶型的差價樓層差樓層差:根據(jù)樓層的區(qū)域定價，如1-9層層差可設置為100元，9-18層設置為50元，18層以上可設置為30元。特殊層差：特殊層差：凡遇到首層、頂層或帶數(shù)字首層、頂層或帶數(shù)字4 4、
7、1313等等特殊樓層需要單獨定價p 常用定價法Page29p 客戶意向戶型參考Page30五、價格表詳細制作五、價格表詳細制作Page31p 價格表搭建框架Page32p 常用EXCEL公示運用p$符號：符號：表示絕對引用 psum：表示求和函數(shù) pround：四舍五入，常用格式round（X,Y)。proundup：取整數(shù)，進一位。prounddown:取整數(shù)，退一位。Page33p 價格表制作技巧Page34p過程文件命名不規(guī)范過程文件命名不規(guī)范p頂層送閣樓頂層送閣樓,首層送地下室或小院等特殊資首層送地下室或小院等特殊資源單位漏加價源單位漏加價p特殊戶型調(diào)價特殊戶型調(diào)價p省略了面積的小數(shù)點省略了面積的小數(shù)點p 易犯錯誤羅列完，謝謝大家
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