1、物業前期介入指導書1 目的 通過建立物業前期介入管理流程，解決部門接口標準問題，提高系統運行效率，建立標準化體系。2 適用范圍 適用于公司開發項目的物業介入工作。3 定義4 流程說明 活動編號活動名稱參與部門工作內容及接口標準01參與市場調研銷售策劃部（牽頭）工作內容：A、項目周邊的市政配套設施：包括交通、商業、教育、文化、體育、金融等配套設施現狀與未來規劃；B、項目周邊的競爭對手及其樓盤情況：包括樓盤規模、產品服務定位、差異化服務、物業服務收費、服務人員構成、薪酬福利情況等；C、對項目周邊的客戶和營銷提供的意向進行訪問，了解內容包括：對物業服務的了解、對競爭對手和本公司物業服務的了解和對比評
2、價、了解其物業服務需求并進行排序（區域生活配套設施、居住的安全性保障、物業管理費的定價標準、特約服務內容、會所服務項目、健身運動設施、社區文化活動等內容）、了解物業服務費的承受能力等。接口：1、產品定位 02參與方案研討設計管理部/總工室（牽頭）工作內容：在項目總平、消防、安防、交通、步行、結構、景觀、公共空間、強弱電配置、產品標準和后期服務成本等方面提意見，具體以設計評審作業指引的程序為依據。接口：1、 設計管理部/總工室確認設計圖紙提供時間、方案設計要求。03參與圖紙會審工程部（牽頭）工作內容：、房屋本體、小區規劃、安防方面、關注停車場的智能化建設和管理工作、動力設備設施配置問題、景觀鋪裝
3、方案規劃、景觀光彩、保潔綠化方面 接口：1、設計管理部/總工室相關人員編制項目專業設計計劃。04參與設備選型設計管理部/總工室（牽頭）工作內容：A、建筑材料，就耐用性、清潔性、安全性及美觀等方面提出專業意見 。 B、小區基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規材料和配件盡量選用市面上有的普通規格的標準件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產的牌子、型號與規格; C、涉及小區物業的結構、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應力。D、設置雨棚的材料應考慮高空拋物導致易碎等因素。E、 對 購 貨 、 安 裝 和 施 工 等 各 類 與 工 程 有
4、關 的 合 同 ， 提 供 有 利 于 控 制 質 量 和 售 后 服 務 的 專 業 意 見 。 F、二裝所使用型材、發配電、弱電、空調、排風系統等重要大型設備、設施的供應商，應盡量選擇能將供貨、安裝、調試、售后維修保養一體化的公司，在價格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術服務良好、價格適中的那家。G、一些重要的大型配套設備（包括電梯、中央空調、配電設施、閉路監控系統、消防報警系統、電話交換系統等）的供應單位應提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關技術操作人員提供正規的培訓。 H、小區物業所選用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證明。接口：1、 設計管理部/總工室提供滿
5、足報建方案設計依據的設計方案圖紙。2、 設計管理部/總工室提供達到報建方案設計文件編制深度要求的報建方案圖紙。3、 設計管理部/總工室、工程部確保結構、機電專業方案的經濟合理性、技術適用性。05參與現場施工管理工程部（牽頭）工作內容：了解施工進度，參加開發項目召開的有關質量和進度方面的例會。了解相應的施工更改記錄。參加隱蔽工程驗收和單體工程驗收工作06參與竣工驗收工程部（牽頭）工作內容：由建設單位和施工單位、設計單位、參加。工程部應在分戶驗收前2個月書面致函物業公司。 關注要點及時間銜接：A、接書面分戶驗收函時即組建物業服務中心。根據驗收物業面積配套相應數量保安、保潔、工程、客戶人員全部到位。
6、對工程隱患和遺留問題提出整改意見。B、出具書面的分戶驗收計劃致函工程部，在接分戶驗收函后一周內完成并送達；C、出具書面的有關各項驗收工作的培訓需求函（需水、電、土建、裝修、動力設備等方面要求開發及施工單位對物業工程人員進行系統培訓），與分戶驗收計劃同時送達工程部。培訓標準為：工程人員應熟練掌握驗收標準和熟練操作動作設備及掌握維保方法和程序，能排除一般故障，全面熟悉所有設備設施分布狀況。在培訓期間應移交所有設備設施的相關技術資料及設備的配套工具給物業公司。設備設施技術資料及設備配套工具見后面接管查驗內容。D、進行培訓。時間不短于1個月。E、進行分戶驗收。按計劃表進行。驗收標準以物業公司標準為準。
7、F、驗收結果：不合格：由物業公司發整改函，待通知再行驗收；合格：物業與工程部辦理正式移交手續并負責保護成品。07接管檢查物業公司（牽頭）工作內容：在接工程部正式接管查驗函后即制訂詳細的接管查驗計劃。具體查驗標準與分戶驗收標準同。、關注要點及時間銜接：、進一步熟悉設備設施和努力發現未發現的問題，注意對資料和配套工具的移交，應齊全。、工程部應在驗收前20個工作日致函物業公司。、物業公司在7個工作日內制訂詳細的接管查驗計劃并函達工程部。、驗收內容。08A分戶驗收物業公司（牽頭）工作內容：由建設單位和施工單位、設計單位、參加。開發中心/市政部應在分戶驗收前2個月書面致函物業公司。關注要點及時間銜接：A
8、、接書面分戶驗收函時即組建物業服務中心。根據驗收物業面積配套相應數量保安、保潔、工程、客戶人員全部到位。對工程隱患和遺留問題提出整改意見。B、出具書面的分戶驗收計劃致函開發中心/市政部，在接分戶驗收函后一周內完成并送達；C、出具書面的有關各項驗收工作的培訓需求函（需水、電、土建、裝修、動力設備等方面要求開發及施工單位對物業工程人員進行系統培訓），與分戶驗收計劃同時送達開發中心/市政部。培訓標準為：工程人員應熟練掌握驗收標準和熟練操作動作設備及掌握維保方法和程序，能排除一般故障，全面熟悉所有設備設施分布狀況。在培訓期間應移交所有設備設施的相關技術資料及設備的配套工具給物業公司。設備設施技術資料及
9、設備配套工具見后面接管查驗內容。D、進行培訓。時間不短于1個月。E、進行分戶驗收。按計劃表進行。驗收標準見附件08B分戶驗收物業公司（牽頭）工作內容：參與施工單位與開發商及建設主管部門組織的驗收。關注要點及時間銜接：A、 進一步熟悉設施設備情況。了解建設主管部門對本工程的質量和規劃方面的意見。關注對物業成品的保護。B、工程部在竣工驗收前半個月應致函物業公司。9資料驗收工程部（牽頭）工作內容：a、 建設規劃銷售資料b、 政府竣工驗收合格資料c、 工程技術資料d、 設備設施資料（要求在分戶驗收前移交）e、 業主資料f、 其它應移交的資料（如開發商或建設單位的各項承諾等）10A交小業主物業公司（牽頭）工作內容：集中交房及部分零散交房10B交小業主物業公司（牽頭）工作內容：合同交房期后零星交房5 相關文件無。6 記錄保存記錄名稱保存責任者保存場所歸檔時間保存期限到期處理方式7.補充說明 無。8 文檔歷史 版本號擬制/修改責任人擬制/修改日期修改內容及理由批準者A
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