1、銀泰城商業街招商運營及物業管理方案目錄 Contents商業總體運作思路1商業街招商執行策略2物業服務合作計劃3全程商管服務總結4合作報價5商商業總體運作思路體運作思路操盤思路操盤流程全程策劃服務操盤思路市場調研消費調查建筑形態商戶調查業態調查市場定位商業規劃商業管理招商銷售競爭調查投資調查價格調查功能定位規模定位業態定位文化定位客層定位競爭定位交通動線商業布局鋪位分割招商定位招商策略招商計劃招商推廣價格設計銷售策略營銷控制營銷管理物業管理商業管理客戶管理開業策劃品牌組合附屬設施主題定位籌建前期開發設計設計、施工前期經營期市場調查市場定位商品結構經營試算主力店洽談商品結構經營試算主力店意向招商

2、經營試算主力店簽約零售專業店簽約開業籌備物業管理商業功能規劃租售策略設計商業管理策劃租售執行顧問投資策略風險評估成本概算投資計劃融資計劃成本預算募集融資成本監控竣 工 驗 收營業準備市場推廣培訓開 幕 營 業市 場 推 廣商業管理方案設計論證招商銷售顧問操盤流程23前期策劃顧問服務招商實施服務商業管理服務1、市場研究報告2、項目定位報告根據市調和定位兩個方案著手設計（商業規劃方案、招商策劃方案）/著手市場定位方案和招商策劃方案的落地/策劃本項目在商界的推廣傳播/策劃本項目促進銷售通過指導、自組或合組商業管理團隊對本項目的進行商業運營管理。商業管理服務前期成果是商業項目商業管理方案，中期核心成果

3、是商業項目商業管理制度與管理流程和商業經營績效，后期成果是本項目贏利能力和贏利水平。1針對哈爾濱銀泰城商業街項目，港聯將提供“全程策劃服務”全程策劃服務商商業街招商街招商執行方案行方案 不要固守過去，要定位于未來；創新與成熟一定是相輔相成的！哈爾濱商業市場調研價格策略商業街主題定位建議商業街業態規劃建議戰略資源整合招商階段性工作內容招商工作節奏控制 把握市場商業趨勢、了解商業現狀與規劃 挖掘市場空白及項目發展定位之依據哈爾濱商業市場調研中央大街商圈秋林商圈愛建商圈本案未來群力商圈松北商圈顧鄉商圈哈爾濱市現有商業格局：目前哈爾濱的商圈分布過度集中在松花江以南區域，傳統商圈仍是現階段是市民消費的核

4、心商圈，但傳統商圈商業格局大致分定，利潤空間已經飽和。新興商圈近幾年發展迅速，營銷模式單一、重復，相互之間跟進、模仿的痕跡十分明顯。伴隨目前城市版圖的擴張，明顯缺乏均衡性，與城市發展趨勢不協調。哈爾濱現有商業格局傳統商圈傳統商圈中央大街商圈愛建商圈秋林商圈新興商圈靖宇商圈顧鄉商圈會展商圈松北商圈安埠商圈目前傳統商圈可分為三大商圈，商業氛圍濃厚。其中，中央大街商圈和秋林商圈屬于跨區域性核心商圈，覆蓋范圍廣。新興商圈則以會展商圈、哈西商圈為新興商業區的代表。安埠商圈未來群力商圈新興商圈傳統商圈中央大街商圈秋林商圈中央大街商圈：旅游休閑型主題商業中心秋林商圈：品牌消費型主題商業中心 靖宇商圈：傳統服

5、務型主題商業中心 哈爾濱市商業發展預判：傳統商圈內商業設施將根據市場變化調整，整體檔次、所面向客群的差異將更加明顯；隨著城市的不斷發展，城市擴張加劇，傳統的商業中心已經不能夠滿足目前消費者的購物需求；隨著城市各區域功能布局的逐步確定，商業發展已經逐步形成區域化的格局，商業的衍生也隨著區域的消費特征的差異化而有不同的特色；未來消費趨勢，勢必依照區域特性而吸引不同層次與檔次的消費者。這表示未來的商業設施所規劃的商業范圍或商圈將受到區域本身特色的局限。未來商業有從傳統商圈向人口集聚的新興居住區擴散的趨勢，本項目處于群力新區，在城市“西擴”發展方向之上，應當合理規劃布局，因勢利導。新興商圈哈爾濱商業發

6、展預判本案愛建商圈未來群力商圈松北商圈顧鄉商圈安埠商圈 市場調查樣本采集原則 調查對象：調查小組成員擬定好調查提綱對哈爾濱市商業項目分傳統商圈和新興商圈進行調研分析。詢問法：走訪項目現場和銷售中心，通過各種方式向商管公司、物業人員 以及銷售人員提出問題，收集市場信息；觀察法：在中介門店通過記錄獲取市場信息；網絡資料收集：利用網絡收集市場數據。調查方式市場調查說明名稱中央大街商圈概述哈爾濱市歷史最久、保護建筑最多的繁華商圈，檔次從中檔到高檔，涵蓋休閑、娛樂、游覽、購物的歐陸風情綜合性商圈位置中央大街北起松花江防洪紀念塔，南至經緯街，全長1450米，寬21.34米，其中車行方石路10.8米寬。商業

7、類型百貨商場、購物中心、專業商場、沿街商鋪典型商業百貨類：中央商城、百盛購物廣場、紅博中央購物廣場、松雷商廈、新一百購物廣場購物中心：金安國際廣場、萬達廣場、金太陽索菲亞購物廣場專業商場：蘇寧電器沿街商鋪：以俄羅斯旅游商品店及品牌專賣店為主消費群體主要消費群體為收入水平中等偏上群體，輻射哈爾濱市周邊縣城，以哈爾濱市區消費為主。傳統商圈分析/中央大街商圈哈爾濱市發展最早，目前最成熟、人氣最旺的商圈，同時也是商業發展前景最好的區域，但是部分業態將面臨優化、調整、升級。名稱秋林商圈概述哈爾濱市百年老商業中心，檔次從中檔到高檔，涵蓋旅游觀光、商貿流通、商務辦公的大秋林商務圈位置南崗區的交通樞紐商業類型

8、百貨商場、購物中心、大型超市、沿街商鋪典型商業百貨類：秋林商城、松雷商城購物中心：遠大購物中心、紅博地下購物廣場商業街：果戈里步行街消費群體聚集哈爾濱最多的高、中端階層消費人群，輻射整個哈爾濱地區傳統商圈分析/秋林商圈哈爾濱市較早興起的商圈之一，近年來發展稍滯后于皖西路商圈，但隨著商圈改造提升為以秋林中心商業區和特色街區為核心的大秋林商務圈，發展前景看好。名稱靖宇商圈概述以“哈爾濱最早的大街”靖宇街為線，周邊商鋪云集，是傳統商業區位置道外區，東北起二十道街靖宇公園，西南至景陽街的新聞電影院。全長 2190米，車行道911米。商業類型百貨商場、批發市場、沿街商鋪典型商業百貨類：瑪克威商廈批發市場

9、：溫州商貿城沿街商鋪：中華老字號名店一條街靖宇街，主營醫療器械消費群體聚集以批發為主的中低端傳統消費人群傳統商圈分析/靖宇商圈哈爾濱市最早興起的商圈之一，以批發零售為主的傳統服務型商圈，近期發展步伐滯后。擁有近百家聞名全國的老字號商鋪和國內乃至世界最大的中華巴洛克建筑群，被譽為”哈爾濱的橫店攝影城“。序號名稱所屬商圈業態商業面積開業時間租金檔次管理費供暖費1道里萬達廣場中央大街購物中心13.9萬2005年15-20元/天中高檔租金/扣點包括物業費、商管費和能耗費45元/2金安國際廣場中央大街購物中心6萬2006年1.6元/天+扣點25%中高檔45元/3遠大購物中心秋林商場8.1萬1999年扣點

10、為30%50%中高端45元/4松雷國際商廈秋林商場3.8萬1993年扣點為30%50%中高檔45元/5溫州國際商貿城靖宇批發市場6.37萬2002年2-3元/天中低檔45元/6瑪克威商廈 靖宇商場8萬2002年1-5元/天中檔45元/傳統商圈現有重點商業項目格局：目前重點商業項目分布較為集中，商業類型表現為商場及購物中心；傳統商圈內商業均為多年發展起來的老商業，發展至今已經具有一定的單體商業規模，均在3萬方以上；消費檔次均在中檔及中檔以上，消費群體具有一定的差異性和共性。高端國際品牌的引進力度較大，但產品同質化、品牌堆砌現象嚴重，各百貨均沒有針對自身的細分市場來進行品牌引進及品類布局。傳統商圈

11、瑪克威商廈金安國際廣場溫州國際商貿城道里萬達廣場松雷國際商廈遠大購物中心傳統商業項目興起時間較早，發展至今已具有一定單體規模，檔次不一，消費群體不一，發展潛力有限，未能充分引導城市消費，這種趨勢未來幾年將進一步加聚、演變。傳統商圈現有重點商業項目概況本案傳統商圈內的商業項目以購物中心形態的商場為主要業態，多采用扣點的方式經營。名稱愛建商圈概述第一座大型首席濱水高尚生活區，百萬市民生活休閑的商業中心，是中外游客旅游觀光的景觀特區，是未來哈爾濱的居住、商務、商業中心。位置道里區商業類型購物中心、專業市場、精品商業街、地下購物廣場典型商業購物中心：卓展購物中心、新百德時尚購物中心專業市場：上海路與友

12、誼路交匯處為中心的家居建材市場商業街：上海街地下購物廣場：愛達置業地下商業街消費群體吸引哈爾濱高端階層消費人群新興商圈分析/愛建商圈哈爾濱市首席濱水新城里的生活休閑商業中心，新興商業更趨于國際化。是一個購物、餐飲、休閑、娛樂、運動健身、文化、科技、體驗、居住、商務、旅游于一體的國際生活、商業中心區。名稱顧鄉商圈概述借助哈西客站建設、老機場路改造，依托哈爾濱國際汽車博覽中心、城鄉路汽車專業市場等發展起來的綜合性現代服務業集中區位置道里區的城鄉接合部商業類型大型超市、購物廣場、汽車專業街典型商業大型超市：麥德龍、世紀聯華、北京華聯購物廣場：新大發國際購物廣場汽車專業街：城鄉路汽車專業市場消費群體周

13、邊居住人群和汽車產業帶動而來的人群新興商圈分析/顧鄉商圈道里區五大商圈之一，針對哈爾濱市“中興”戰略，顧鄉商圈提檔升級，商圈以綜合性現代服務業為發展重點，大力發展汽車物流中心，引進品牌汽車4S店、哈西客站配套服務業等一批現代服務業項目。名稱會展商圈概述哈爾濱“新城市主義”構想的最佳落腳點位置南崗開發區板塊哈爾濱最早提出中央商務區（CBD）概念的區域商業類型購物中心、酒店、大型超市典型商業購物中心：紅博購物中心酒店：華旗飯店大型超市：家樂福、沃爾瑪、麥得龍消費群體圍繞會展中心及會展活動而產生的消費人群新興商圈分析/會展商圈以哈爾濱國際會展中心體育館為中心，集合展覽、體育、文化、餐飲、娛樂、購物、

14、旅游商務等多種功能為一體的新商圈。名稱哈西商圈概述圍繞著地鐵、高校、哈西客站、哈達果菜批發市場、醫院、哈西服裝城而形成。位置學府三道街與學府四道街，連通哈西大街，涵蓋了建設中的西客站和長途客運站、地鐵一號線、四號線和五號線。商業類型商業廣場、專業市場典型商業商業廣場：哈西萬達廣場專業市場：哈西服裝城消費群體區域內高校師生；哈西客站、地鐵交通帶來的消費人群。新興商圈分析/哈西商圈交通樞紐型商圈，以休閑商業和體驗消費為主題的時尚消費后起之秀，實現了地鐵交通與商業的無縫對接。名稱松北商圈概述城市發展策略中“北躍”的戰略示范區，改變“松北無商業”的局面。位置松花江以北岸地區的新城區商業類型購物廣場、物

15、流中心典型商業購物廣場：盛恒基直銷購物廣場、天龍五金商貿城物流中心：松北倉儲物流集中區消費群體哈爾濱市政府與大學城搬遷帶來的消費人群新興商圈分析/松北商圈哈爾濱市未來東北亞經貿樞紐和國際制造業的新城，定位為現代服務業集聚區、旅游文化功能區和消費品與生產資料物流集散基地。名稱未來群力商圈概述哈爾濱城市西擴戰略的第一步，在未來幾年里必然發展為新興高端商業中心。位置道里區，以群力大道、第五大道為中心，線狀發展區域。商業類型購物中心、商業街典型商業購物中心：遠大購物廣場、商業街：關東古巷、金中環消費群體未來中高端消費人群聚集地新興商圈分析/未來群力商圈哈爾濱市目前最大、最熱的開發區，商業尚屬于起步階段

16、，配套尚不完善，人氣不足，人們區域認知度不高。定位為集金融、總部經濟、會展、酒店、商貿及文化娛樂為一體的中央商務區。序號名稱所屬商圈類型商業面積開業時間租金檔次管理費1紅博世紀廣場會展購物中心30萬2003年扣點（25%-30%）中高檔扣點包括物業費、商管費和能耗費2卓展購物中心愛建購物中心11.5 萬2011年扣點（25%-30%）高檔3西城匯哈西購物中心2.5萬2010年A、B區為810元/天,C區為17元/天中高檔1.5元/月/（自營商鋪交納）4香坊萬達廣場香坊商業綜合體30萬（含酒店、住宅）2007年6-8元/天中高檔租金包含物業費、商管費和能耗費新興商圈現有重點商業項目格局：目前重點

17、商業主要分布在傳統商圈擴展開來的外圍新興商圈內；新興商圈根據商業發展時間上跨度較大，在規模上比傳統商業有較大的提升，業態豐富、綜合性強；消費檔次均在中高檔，目前缺乏真正意義上的高端、時尚前沿的商業中心，新興商圈概念同構、經營同質化，營銷模式單一、重復，相互之間跟進、模仿的痕跡十分明顯；整體市場需要朝多元化、高層次方向發展。紅博世紀廣場香坊萬達廣場卓展購物中心西城匯新興商圈現有重點商業項目概況新興商業區或區域性商業區，多處于發展階段，需要一定的市場培育期，商圈輻射范圍有限新興商圈業態整體向購物中心發展，但在經營模式主要沿用傳統的扣點模式，說明新興商圈仍然處于培育期，缺乏專業的商業管理公司進行商業

18、運營。未來重點商業項目分布所屬商圈項目名稱愛建商圈1.新百德時尚購物廣場顧鄉商圈2.富力江灣(VIVA購物中心）群力商圈3.遠大購物廣場4.金中環5.群力文化廣場哈西商圈6.哈西萬達廣場7.魯商松江新城會展商圈8.華鴻國際（紅星美凱龍）9.紅博西城紅場松北商圈10.華鴻國際（華潤歡樂頌）靖宇商圈11.寶宇天邑瀾灣315108762114未來重點商業項目格局分析：l 未來商業網點分布有向周邊延伸外擴的趨勢；l 發展趨勢是現有商業格局被打破，有傳統商圈向多區域商圈方向發展；l 主要是向西發展和擴張。9所屬商圈項目名稱區域業態項目進度運營模式愛建商圈新百德時尚購物廣場道里區購物中心、中環商業廣場、三

19、江美食城2012年6月開始改造扣點顧鄉商圈富力江灣(VIVA購物中心）道里區高端購物中心目前建完一棟三層樓，其余部分未動工 群力商圈遠大購物廣場道里區遠大購物中心，大型超市、主題餐廳、美食廣場、五星級影城、汽車美容服務中心等 2011年4月全面開工建設，目前項目建設中，預計2013年8月投付使用 金中環道里區高端餐飲為主英式風格獨棟商業群落城市商業綜合體一期部分建設完工，尚未開業返租+銷售群力文化廣場道里區北方展藝中心、關東古巷、山水書城、泰姆凱迪少兒職業體驗館、華誼兄弟影城、家樂福超市等多個項目。項目全部竣工，僅山水書城開業攤位租賃、運營托管哈西商圈哈西萬達廣場南崗區五星級酒店、大型購物中心

20、、國際連鎖超市、室內外商業步行街、高檔住宅、精裝公寓、量販式KTV、電玩城、國際影城、5A級寫字樓 住宅銷售，商業于2013年9月開始招商魯商松江新城南崗區高尚住宅、大型Shopping Mall、花園洋房、高級公寓、高檔寫字樓、星級酒店 5月開盤，先推住宅會展商圈華鴻國際（紅星美凱龍）南崗區家居MALL、超市、購物中心、美食廣場目前銷售住宅，商業2013年下半年招商紅博西城紅場南崗區工業博物館、文化創意園、時尚文化中心、商務休閑場所、酒店辦公、配套商業于一體的商業創意中心 認購階段，2013年12月開業一次性返租3年8%年返租率；34元/月/平松北商圈華鴻國際（華潤歡樂頌）松北區中國最頂級生

21、活超市ole、室內冰場、購物中心、品牌餐飲、服飾主力店、國際一流影院及其它配套 尚未動工靖宇商圈寶宇天邑瀾灣道外區超白金五星級酒店、國際商貿中心、甲A級寫字樓、Shopping Mall購物中心、風情商業大道、高端超高層住宅住宅銷售以上列表項目為潛在競爭項目，但大多商業部分未動工，具體數據不全，根據自身項目節點，有待跟進調研未來重點商業項目概況序號所屬商圈名稱基本描述租金水平1中央大街商圈中央大街歐陸風情步行街位于中央大街商圈，建筑風格鮮明，業態豐富，是目前哈爾濱市最為繁華的商業街區。10-20元/天2秋林商圈果戈里大街酒吧街極具俄羅斯風情的大街，是哈爾濱市比較集中的酒吧街區，歷史悠久，各類酒

22、吧規模不大，散落分布，風格各異。10-20元/天3建設街俄羅斯風情街建于20世紀80年代的俄羅斯商品民間貿易街區，主要經營來自俄羅斯的旅游紀念品。6-10元/天4靖宇商圈靖宇大街中華老字號名店街，是哈市最早的商業街，由于歷史久遠，目前形象破舊，待改善。2-6元/天5安埠商圈高麗風景一條街位于香坊區，紅旗大街與延福街交匯處，集民族小吃、歌舞、文化和娛樂等鮮族特色 1-2元/天哈爾濱獨立商業街格局分析：商業街區均為自發形成的，換租率表現較頻繁，后經政府引導進行改造，目前仍是市民休閑購物的主要去處；租金價值是由根據商鋪不斷置換而實現的；商業街缺乏統一經營管理和合理規劃，均采取商業門前三包形式。421

23、35市區內商業街區風格各異、檔次不一、經營情況參差不齊，面臨升級改造和合理規劃的窘境，哈爾濱市民呼吁復合型的商業街區。獨立商業街區市場分析哈爾濱商業市場租金調查表市場租金數據網絡收集：道里區位置面積租金中央大街與東風街交匯4216380元/月建國街26028000元/月顧鄉大街305000元/月哈一百95000元/月曼哈頓附近123000元/月群力大道716000元/月道外區位置面積租金靖宇街123500元/月溫州商貿城101500元/月瑪克威商廈122000元/月紅旗大街102700元/月南崗區位置面積租金南崗秋林附近62160元/月果戈里大街74100元/月哈西商廈81500元/月文昌街2

24、012000元/月紅博地下商城165760元/月西大直街74200元/月會展中心附近19057000元/月香坊區位置面積租金三輔街302090元/月哈醫大附近1103300元/月安埠商廈201800元/月香坊匯C區92160元/月序號區域所屬商圈租金水平1道里區中央大街商圈10-20元/天2愛建商圈2-5元/天3顧鄉商圈2-5元/天4未來群力商圈2-3元/天5南崗區秋林商圈10-20元/天6會展商圈4-10元/天7哈西商圈6-10元/天8道外區靖宇商圈5-10元/天9香坊區安埠商圈2-8元/天中央大街商圈秋林商圈愛建商圈本案哈爾濱主要商圈租金水平群力商圈租金：10-20元/天租金：2-5元/天

25、租金：6-10元/天租金：2-3元/天租金：10-20元/天租金：4-10元/天租金：5-10元/天會展商圈為最早提出中央商務區的概念的區域，與群力商圈發展存在許多相似之處。顧鄉商圈租金：2-5元/天安埠商圈租金：2-8元/天項目名稱南崗開發區（會展商圈）群力新區地理位置南崗區與香坊區交界處，原是廢棄飛機場，周邊為棚戶區哈爾濱市西南板塊,道里區西部，松花江哈爾濱段上游南岸，原為哈市大型棚戶區之一周邊環境距離南崗區中心商圈較近，利用周邊現有城市商業配套優勢距顧鄉商圈較近、交通路網完善后，交通四通發達，快速到達道里商圈，南崗哈西商圈建設周期1988年哈爾濱高新技術開發區正式成立，成熟發展期10年2

26、007年啟動，規劃13-15年；東區8年規劃建設成以高新技術為主的經濟特區，以硬件基礎設施建設為基礎群力新區定位是具有中央商務功能、高端產業集聚功能、創新示范功能、休閑旅游功能、生態宜居功能的，具有區域性競爭力、影響力的現代化、生態園林新城區。政府重視程度政府大力支持，先后出臺扶持政策，鼓勵企業進駐政府持續關注、大力支持次列入市政府確定的重點工作目標操作規范性、系統性逐步完善以形成完整的建設規劃商業發展現狀已經形成高端餐飲聚焦區及輻射區域影響力較強的的城市綜合體與地下SHOPPINGMAIL，帶動哈爾濱東部中高端消費目前商業僅有金中環餐飲商業街剛剛啟動，生活、商務等各類商業配套均未建景觀龍塔、

27、會展中心廣場、長江路景觀大道十大主題博物館、體育主題公園、哈爾濱丁香花園、內河公園三大主題公園、下沉劇場、雕塑公園5年前租金水平25元/月/目前租金水平410元/月/23元/月/l群力新區地理位置相對于南崗區來說優勢更加明顯，配套更加完善，景觀設計更加科學，更具商業價值。l群力新區目前租金偏低，但參考先行開發的會展商圈的商業租金，近年來上漲最為迅速，而未來2-3年為大型商業的進駐群力的集中時期，由此保守推測，未來5-6年群力將進入快速成長期，商圈的租金上漲預估在50%左右。類比南崗開發區與群力新區哈爾濱市重點商業項目分析哈爾濱市重點商業項目分析分布主要業態A座萬達國際影院、耐克、Adidas折

28、扣店B座百盛購物廣場、申格體育C座沃爾瑪、神采飛揚電玩城、餐飲美食D座商務會館，商業至今未開業傳統商圈購物廣場代表案例道里萬達商業廣場哈爾濱市第一家萬達廣場u位置：中央大街u首層產權式商鋪u建筑面積：139,000 u定位：中高端u面積區間：6-300u去年租金水平：12-18元/天u目前租金水平：15-20元/天（平均上漲18%）u供暖費：45元/（供暖期）u租金包括物業費、商管費和所有能耗費萬達廣場D座萬達廣場C座萬達廣場A座萬達廣場B座中 央 大 街 傳統商圈中的成熟商業，商業基礎條件好，人流量大，租金逐年穩定上漲。金安國際廣場樓層主題品牌B2時尚賞味俄羅斯瓦西里風情街、龍江名小吃街、五

29、常特產、藺牌大興安嶺特產、綠食源山特產、秋林食品、木雕工藝手工編織、魚皮制作B1韓國名品北京華聯、韓國瓷器、高麗雅超市、迷尚、韓國信元、瀚麟軒、藝姿婚紗、英派麗爾、屈臣氏、麻辣百分百、一五一拾、珂迪茲、嬌伊斯美甲1F國際精品ROLEX、TISSOT、Tudor、RADO、飛亞達、Levis、Sephora、zara、H&M、Calvin Klein Jeans、FOSS、Apple stroe、星巴克、百麗、思加圖、Bata、周大福、塞尚咖啡2F品牌女裝艾格、ES、淑女屋、EBLIN、PRICH、謎底、Mind Bridge、東北虎皮草、歐時力、新秀麗、LeSportsac、TOMMY、LAC

30、OSTE、JUICY、Jeep、大嘴猴、who.A.U3F都會時尚百家好、法文：箱子、高歌、思妍麗、Scat、樂町、匯美舍、拉夏貝爾、熱風、自然元素、ME&CITY、BODYPOPS、藝姿婚紗攝影、衣戀、芬狄詩、TEENIE WEENIE、GOZO4F休閑兒童新動態國際英語、韓國32兒童攝影、夢工廠、包包體能遠動場、Paw in Paw、金寶貝、ELAND KIDS、芭比、水果撈、非主流、安吉拉手足護理、卡賓、真男人、杰克瓊斯、馬克街頭流行館、909聽友沙龍、開宇發藝5F溫馨生活金安寶高影城、嵐海日式鐵板燒、牛巴店、盤古釜山料理、川人百味、日本料理舞、港式餐廳、王將 u開業時間：2006年初u

31、吸引年輕族群的潮流匯聚地u建筑面積：6萬u首家引入哈爾濱的zara、H&M、哈根達斯、Sephora等時尚品牌 u采用租金+扣點的方式租出，以1.6元/平米/天的價格租出，扣點25%，物業費另計。集購物、休閑、美食、娛樂于一體的時尚購物中心 哈爾濱市重點商業項目分析傳統商圈購物廣場代表案例西城匯哈爾濱首個地鐵商業項目 項目為地下兩層商場，地上為哈西服裝批發城，人流大，目前營業良好，隨著負二層地鐵的開通，商場升值空間巨大。u開業時間：2010年11月u建筑面積：2.5萬u銷售進度：C區在售，58.5萬元/；u二手價格：A、B區二手價格為10萬元/u定位：中高端u租金：A、B區為810元/天/,C

32、區為17元/天/。u租金包括物業費、商管費和所有能耗費u返租策略：返租三年u商業管理費：1.5元/月/（自營商鋪交納）u供暖費：45元/（供暖期）u主力商戶：肯德基、屈臣氏、美特斯邦威、以純、安踏新興商圈購物廣場代表案例哈爾濱市重點商業項目分析紅博西城紅場項目將哈西客站地區工業遺址重新包裝，打造包含工業博物館、文化創意園、時尚文化中心、商務休閑場所、酒店辦公、配套商業于一體的商業創意中心 u開盤時間：2012年8月u建筑面積：40萬u面積區間：35700自由分割u管理費：3-4元/月/，u管理費包括物業費和商管費，水電費u供暖費：45元/平u銷售價格：內部認購均價2萬，全款97折u返租方式：一

33、次性返租兩年，年返租率為8%20 萬平大型生活購物中心10 萬平東北品牌運營總部10 萬平老廠房為展覽區項目配套設施齊全，交通方便（哈爾濱西站、客運站、地鐵）引入officemart運營模式，品牌總部加品牌零售，產品競爭力很強。哈爾濱市重點商業項目分析新興商圈商業綜合體代表案例未來群力商圈代表案例u開業時間：2013年8月u建筑面積：30萬u銷售價格：39萬元/u定位：中高端u面積區間：30300u銷售進度：目前銷售住宅，2013年商業正式運營u業態：遠大購物中心，好百客超市、歡樂街區、主題餐廳、美食廣場、五星級影城群力遠大購物廣場集購物、休閑、娛樂、餐飲、運動、商務、居住復合功能為一體城市商

34、業綜合體項目正在建設中，交通便利，環境優美，區域配套完善哈爾濱市重點商業項目分析u開業時間：2013年5月u建筑面積：11萬u銷售價格：二期在售，3300040000元/u定位：高端u面積區間：1-2層為400-1200；3-4層為50-200u建筑風格：英式建筑u工程進度：一期商業完工，尚未開業。u客群：城市精英、新富階層群力金中環高端餐飲為主英式風格獨棟商業群落城市商業綜合體項目建筑風格在本區域獨具特色，緊鄰群力文化廣場，定位高端體量（萬m2）單鋪面積面寬層高建筑構成備注一期4.21-2層為400-12003-4層為50-2008米1-2層為6米3棟獨立商服樓自有樓梯和電梯間 二期3.4（

35、地上）3.6（地下）2棟獨立商服樓未來群力商圈代表案例哈爾濱市重點商業項目分析群力文化廣場項目已經全部完工，目前僅山水書城開業，其余業態處于停滯狀態。由于項目體量大，規劃新穎，正式營業以后對群力地區影響會很大。u位置：位于群力第五大道、景江東路、金江路、群力第七大道圍合區域，u面積：總占地面積10萬余平方米。u業態：該廣場匯聚北方展藝中心、關東古巷、山水書城、泰姆凱迪少兒職業體驗館、華誼兄弟影城、家樂福超市等多個項目。u關東古巷與北方展藝中心采用攤位租賃、運營托管的方式。政府重點招商項目重現關東風情文化主題商業定位未來群力商圈代表案例哈爾濱市重點商業項目分析商業項目驅動力綜合分析綜合分析：傳統

36、商業圈內業態復合度較底，新興商業定位向多元化發展；傳統商業的檔次滿足大眾化要求并含有一定中高檔業態，尚不能滿足市場需求；多元主力業態驅動及中高檔次商業具有很好的市場前景。高端化中高端、多元主力業態驅動市場為市場趨勢道里萬達廣場金安國際廣場西城匯紅博西城紅場群力遠大購物廣場群力金中環群力文化廣場多元主力業態驅動單一主力業態驅動大眾化市場趨勢項目如何在發展“中高檔+多元化業態”這一趨勢中，立于不敗之地，將是我們需要進一步研究的問題。目前哈爾濱市商業項目推廣費用配比為推廣媒介選擇提供了市場依據，嘗試采用公關活動或主動出擊的方式吸引客源。哈爾濱商業市場調查媒體名稱優點缺點戶外廣告發布期限長；視覺刺激，

37、容易被記憶覆蓋面小；效果難以測評電視直觀性強，有沖擊力和感染力；傳播面廣費用昂貴；不利于深入理解；容易產生抗拒心理報紙信息量大，說明性強注意度不高；表達形式單一；印刷質量欠佳雜志階層對象明確；印刷精美時效性差電臺制作與播出費用低廉；靈活性；收聽方便消縱即逝；傳播途徑單一；缺乏視覺公關良好的社會效應；需要適當的時機；風險高網絡互動性強；超大信息量缺少主動性傳統商圈網店密集、環境較差、局限在以購物為主的商業模式中，品牌堆砌現象嚴重，因基礎設施而無法突破瓶頸；新興商圈先天條件優越，雖有迎頭趕上之勢但同質化嚴重，缺乏創新。群力新區的商業項目從主題定位、產品形態、風格檔次和經營特色等方面都大大超越傳統商

38、業項目，在新區發展初期營造良好的商業氛圍。群力新區的商業發展趨向“高端化”。目前在售商鋪主要以“產權式商鋪”為主，采用8%年回報率的返租形式操作。哈爾濱市商鋪租金價格呈現上漲趨勢，且租金回報穩定，店主大多愿意賺取租金而非自己經營。推廣媒介的選取方面，在項目啟動前期，建議采用公關活動或主動出擊的方式吸引客源。商業調研小結哈爾濱商業市場調查商業街主題定位建議商業街主題定位建議確定獨特的主題理念，是項目后期招商的靈魂。在信息化社會，顧客的購物方式發生了很大變化，購物的多元化、個性化與情感化的傾向越來越明顯。浪漫的法式元素來演繹東方小巴黎的繁榮法國巴黎東方小巴黎哈爾濱思想大國的文化中心思想開放、有包容

39、力塞納河松花江天性率真、浪漫剛直豪爽、浪漫引領時尚追求時尚哥特式、羅曼式建筑多元化歐式建筑分析借鑒以上特征，分析借鑒以上特征，我們進一步構筑項目藍圖我們進一步構筑項目藍圖整體形象描述定位方向：融旅游、購物、休閑、娛樂、文化為一體的潮流與品質生活引導型商業承載異域文化、充滿活力的法蘭西風情街區承載異域文化、充滿活力的法蘭西風情街區氣質的完美契合商業街主題案名建議塞納河左岸文藝、時尚、浪漫咖啡館、畫廊、書店、藝術廣場年輕人都擁有各種夢想和野心，在這里他們曾實現夢想，也曾有過失望，重要不在結果，而在于追求夢想的道路。顯得樂觀、向上、浪漫、無拘無束 用法國左岸的藝術來打造一個多元化、個性化、情感化用法

40、國左岸的藝術來打造一個多元化、個性化、情感化的主題體驗式商業街的主題體驗式商業街泰爾特爾大街租金策略價格策略2014年2015年2016年2017年2018年預期租金33.94.8755.855.85元/天調整幅度030%25%20%0預期年租金10951423.51779.3752135.252135.25元/年前三年年平均租金預期為：第一年年租金+第二年年租金+第三年年租金3=1432.65元/年按8%的回報率還原售價參考值：17907.81元/按6%的回報率還原售價參考值：23877.08元/商鋪需要養是不爭的事實，新興商業在開業的首年的盈利水平一般是正常營業期的60%-70%。隨著商業

41、的逐漸成熟，商戶盈利能力將逐步提高，大致經過2-3年時間經營將步入正軌，因而租金遞增的周期也大致遵循這一時間規律。根據我們對商業地產的分析及實際運作經驗，結合群力新區目前街鋪租金水平為23元/天，及類似商圈的發展方向及租金走勢參考，我們制定出以下的租金成長策略：步驟一：市場租金水平推導售價根據三年年平均租金來推算返租價格（一次性返）：價格策略實收價格面市價年租金回報額元/元/元/年2300030263.162421.0532500032894.742631.582700035526.322842.11按前三年每年返租8%步驟二：預計銷售價格推導租金根據步驟一，租金預測走勢，第四年實際年租金大概

42、為2135.25元/年根據面市價計算回報率出租率100%出租率85%回報率7.06%6.00%回報率6.49%5.52%回報率6.01%5.11%按8%的租金回報率，三年返租期滿后，預期租金水平與8%回報率相距甚遠，項目面臨硬著陸，后期經營難以維持。價格策略實收價格面市價年租金回報額元/元/元/年2300028048.781682.932500030487.801829.272700032926.831975.61按前三年每年返租6%步驟二：預計銷售價格推導租金根據面市價計算回報率出租率100%出租率85%回報率7.61%6.47%回報率7.00%5.95%回報率6.48%5.51%根據步驟一

43、，租金預測走勢，第四年實際年租金大概為2135.25元/年按6%的租金回報率，三年返租期滿后，在租金逐年上漲到預測水準上，項目租金利潤僅能勉強補貼項目正常運營一年，但根據市場調研的狀況來看，按照6%的回報率面世，客戶的關注度不夠。價格策略返租策略分析實際回報率計算：對外宣傳回報率：8%返租三年市場價（按8%回報率）減去2%開發商補貼*3得到30263.16減去1815.7928447.3732894.74減去1973.6830921.0535526.32減去2131.5833394.7423326.8425355.2627383.68按6%的回報率反推實收價格230002500027000設定

44、實收售價*82%2%開發商補貼三年6%返租三年可操作性：按本方案一次性返還三年租金，既利于銷售，又解決了3年返租期滿后硬著陸的問題。E-9號地商業街業態劃分說明：上圖所示業態劃分為銀泰哈爾濱項目營銷部給予的現階段業態分布圖，我司根據周邊商業調研結果與商業各業態的特性，在對本項目的商業街有了整體的考慮之后，將原有的業態劃分做出相應的調整建議。商業整體業態建議整體布局調整建議：將品牌店、大型店全部調整到外圍分布，內街則全部分布小型品牌店和碎鋪為主。項目檔次定位建議：整體布局建議將外圍街鋪定位為中高檔，內街的碎鋪定位為中檔，商業街招商的業態全部要服從于“大銀泰”的整體定位，招商對象定位不要高于銀泰百

45、貨，以襯托出銀泰百貨的高檔商場定位，不要將內街和外街分割開招商，形成兩塊獨立的部分，而應該讓外街成為內街的品牌延伸。商業業態建議以休閑型餐飲為主，涵蓋高中低檔餐飲區別于銀泰百貨的定位，商業街的餐飲業態建議采用由高端向中低端過渡型的業態，以娛樂休閑與餐飲經營相結合的休閑餐飲為主，例如含有酒吧文化的餐吧、各種主題餐廳、茶藝、咖啡館、小吃街，來滿足全齡層消費，帶動客流，形成名氣、人氣、財氣。商業業態建議休閑娛樂業態以本地大型KTV或者電影城為主力店，小型特色酒吧為輔助，結合商業街主題，引進影城、KTV、特色主題酒吧、健身會所、電玩城、兒童游樂等，以滿足文化休閑和旅游休閑的消費需求為主，為銀泰城商業留

46、住人氣，帶來“回頭客”。商業業態建議時尚購物業態將化妝品、珠寶首飾、名表行、精品工藝業態集中布局，體現精致高檔，刺激感性消費。服裝類按品牌類、休閑類、配飾類等細分層次分布，安排在靠近銀泰百貨店一側，容易形成良性互動。商業業態建議生活服務業態在發展商業的先決條件是優先考慮基本生活需求，此類消費者目的性強，建議將此類業態分散在商業街里，起到聚集人氣的作用。各類業態調整建議業態定位分布區域建議餐飲涵蓋高中低檔餐飲，低檔餐飲以小吃街和美食城為主，中檔餐飲以特色餐飲、自助餐廳、西式快餐為主，高檔餐飲以西餐廳、大型餐飲主力店為主形成包圍式分布，外街以中低檔的小吃街和特色餐飲為主，內街以高中檔的西餐廳和美食

47、城為主增加西式餐廳的數量。以中型品牌為主，減少大型餐飲。休閑娛樂以本地大型KTV或者電影城為主力店，小型特色酒吧為輔助內街增加KTV或影城，特色酒吧的引入，豐富休閑娛樂功能。時尚購物以小型店和散鋪為主化妝品、珠寶、名表行業態視具體情況在外圍某一塊集中分布從租金成本考慮建議不要設主力店教育、醫藥、保健、中介以配套功能為主將目前左上方集中分布調整為打散分布在發展商業的先決條件是優先考慮基本生活需求，將此類商業分散在商業街里，起到聚集人氣的作用。餐 飲聚人氣休閑娛樂時尚購物保人氣提升租金價值結合“大銀泰”的整體定位，擬為商業街構建一個業態豐富的生態商業系統，可以做到與“銀泰百貨”資源共享、錯位經營，

48、共同營造立體消費體驗。同時商業街內部業態相互補充、協調發展，各業態擁有不同的消費群體的同時，又可得益于其他業態的人流及消費流。商業街的行業結構一般呈現“三足鼎立”狀：購物功能的占40%，餐飲功能的占30%，休閑娛樂功能的占30%，以滿足消費者多層次、多方位的需求。但是針對本項目，建議前期加重餐飲業態的比例，以吸引消費人群，造氛圍，聚人氣。中后期通過運營調整為以休閑娛樂和時尚購物為主，逐步實現商業效應和價值目標。策略1：把握經營檔次，確保項目整體形象 本項目的經營檔次是中高檔，招商時對各類商家進行必要篩選，確保本項目的整體經營檔次與形象，有利于本項目的持續發展與良好運作。策略2：有效利用我司的招

49、商資源 經過多年的發展，我司形成了豐富的商戰經驗，更積累了相當豐富的資家資源，以確保本項目招商的成功。策略3、以點帶面 優惠招商，以點代面，重點招募影響力較大的商家，帶動散戶經營；與商家共同宣傳策劃，共同造市，先做人氣，再做生意。策略4、強化活動招商，進行前期滲透 通過各種新聞、廣告、雜志、媒體或展會發布信息，對招商進行前期滲透。同時策劃一些主題活動或大型公關活動，擴大影響，提高商業街知名度。招商策略商業街的招商宣傳將以媒體宣傳和訪商為主，輔之以商業性媒體廣告方式，達到在較高的層面上完成目標市場心理轉換，突出商業街高檔、精品的新形象。招商宣傳方式連鎖快餐店選址標準技術指標具體要求面積需求200

50、500租金承受范圍 大眾化快餐店：24元（天）消費型快餐店：630元（天）交付租金形式 扣點或者純租金 租賃年限租期一般不少于5年 免租期 不同區域有不同的標準一般一年左右 戰略資源整合資源一餐飲類商家資源普通餐飲選址標準技術指標具體要求面積需求大眾型餐廳80200，商務型餐廳15010000 租金承受范圍 租金承受低層為1.50元/（天）以上，視地段、商圈確定租價。樓上餐廳租金略低 交付租金形式 基本以純租金為主 租賃年限租期一般不少于3年 免租期 不同區域有不同的標準一般一年左右 茶坊、酒吧、咖啡選址標準技術指標具體要求面積需求50400租金承受范圍 租金承受310元/（天）交付租金形式

51、基本以純租金為主 租賃年限租期2年以上 免租期 不同區域有不同的標準一般一年左右 西點、面包房選址標準技術指標具體要求面積需求60120 租金承受范圍 知名企業可以承受10元/（天）以下租金，一般企業可以承受35元/（天）的租金 交付租金形式 基本以純租金為主 租賃年限租期2年以上 免租期 不同區域有不同的標準一般一年左右戰略資源整合資源一餐飲類商家資源主題餐廳與酒吧選址標準技術指標具體要求面積需求面積以設計特定對象的人群多少而定 租金承受范圍 租金承受310元/（天）交付租金形式 基本以純租金為主 租賃年限租期2年以上 免租期 不同區域有不同的標準一般一年左右 在激烈競爭中，該業態中的企業須

52、以鮮明的特色來吸引特定的、固定的銷售對象。隨著生活水平、文化素養的提高，消費群體也會呈現出個性化的需求。主題餐飲業態是以特定喜好（文化、藝術、體育等）為主題糅合餐飲文化，形成餐飲企業獨特風格、特點的一種業態，其銷售對象固定且消費能力較強。是個性化的商業業態（除連鎖快餐），切忌雷同化。戰略資源整合資源一餐飲類商家資源戰略資源整合資源一餐飲類商家資源配套/購物類商家資源超市/便利店選址標準技術指標具體要求面積需求便利店面積80120、標準超市面積8002000、社區店面積20005000、大型賣場面積500020000 租金承受范圍 15-30元/月 交付租金形式 基本以純租金為主，部分為聯建或購

53、買物業 租賃年限租期一般不少于5年 免租期 不同區域有不同的標準一般一年左右 品牌集合店選址標準技術指標具體要求面積需求面積20-80（根據地區不同可以有所調整）租金承受范圍 50400元/月（根據不同城市不同地段決定）交付租金形式 租金一般為月付/季付，部分以聯營為經營方式 租賃年限3年以上 免租期 36個月 戰略資源整合資源二休閑娛樂類商家資源會所/KTV選址標準技術指標具體要求面積需求1000-5000平米 租金承受范圍 50200元/平米/月（根據具體地段確定）交付租金形式 半年付/季付 租賃年限3年以上 免租期 一年左右 網吧/電玩選址標準技術指標具體要求面積需求3001500平米租

54、金承受范圍 50元/平米/月左右 交付租金形式 半年付/季付 租賃年限35年 免租期 36個月 戰略資源整合資源三服飾配飾類商家資源戰略資源整合資源四服裝以代理商為主體，特別是專賣店，租金較高，裝修及免租期一般三個月到半年，國內服裝品牌一般有購買物業的可能性，外來品牌多為純租賃形式。服飾配飾類商家資源資源四戰略資源整合生活服務商家資源戰略資源整合資源五此類商家中，銀行業的店面面積需求與所設的級別有關面積，但價格最低都可以保證在200左右，并且租金相對較高，且穩定。培訓機構的租金一般為2050元/平米，采用半年付或季付的純租方式，免租期一般要求3個月 招商運營階段性工作內容招商運營階段性工作內容

55、招商籌備期（2014.04之前）商戶進駐期（2014.04-2014.06）運營穩定期（2017.06之后）125為運營做好充分準備工作為運營做好充分準備工作試營業期（2014.06-2014.10）3運營調整期（2014.10-2017.06）41.招商隊伍的組建及培訓2.建立招商管理體系及各項規章制度3.與開發商落實推廣費預算及提供面積計算表后，籌備一套完整的宣傳推廣工具4.商業店級評估建議5.商業購物環境設計原則提出建議6.商業經營管理籌劃建議7.商業街的經營布局建議 8.商業內部管理方案的設計9.提供公關活動、廣告宣傳、推廣活動及印刷品的建議10.目標業態主力商戶的拜訪洽談專業咨詢材料

56、法律咨詢、牌照、稅務問題往來開設、商品進口的海關渠道市場咨詢材料城市零售消費能力、檔次、品味、流行情報城市游客數量、消費習慣各大型商場同業競爭對手的分布地區、經營業績等項目物業資料圖片效果圖、平面圖、位置圖、租金價目表(接待處、樣板體驗區)專案租賃條款租賃年限、超租期、免租期、管理費、水、電、煤、電話費、違約責任廣告與推廣招商手冊、戶外廣告、雜志、報紙廣告、大型活動策劃l招商宣傳推廣工具招商團隊組建招商團隊架構招商總監招商部市場調查招商組客服組結構說明：1、物業前期派駐1-2人策劃人員駐場，協助甲方進行工作為活動策劃、媒體計劃、廣告執行督導。2、招商人員前期主要進行外圍商戶洽談的行銷方式，進入

57、項目銷售階段，采用坐銷和行銷相結合的方式。2、客戶服務組的工作為協助簽約，客戶法律、工商、專修等的后續服務與進店后的各項服務。公關媒體物業哈爾濱分公司銀泰哈爾濱公司招商人員要求：職業道德要求，基本素質要求，專業知識要求，綜合素質要求，服務規劃要求。制定公正客觀業績評估方案，將考核指標數量化、標準化。策劃創意策劃部一部二部提高商戶經營信心，促進招商工作提高商戶經營信心，促進招商工作招商運營階段性工作內容招商籌備期（2014.04之前）商戶進駐期（2014.04-2014.06）運營穩定期（2017.06之后）125試營業期（2014.06-2014.10）3運營調整期（2014.10-2017.

58、06）41.執行商務談判，推銷游說尾鋪2.與商戶洽談租賃條件。洽談的租賃條件可根據擬定的租金價格作為指針，以確保業主有預期的租金回報3.落實意向商戶簽訂合同，租賃條款及租約均須落定，完成整個簽約程序4.配合裝修進駐商場5.舉辦主力店簽約新聞發布會、舉辦投資講座6.籌備開幕活動及項目開幕的前導廣告 在招商前，對有意向進場的經營戶按照“經營商戶資信評定表”進行資質評訂，以（甲、乙、丙、丁）四個檔次劃分，來評判是否給予進場。評定標準通過后，再按對方廠家提供的“年度銷售報表”，對廠家的資質進行坪效測算，以評定廠家的資質等級。評定廠商資質等級后，再按照資質等級的高低，確定其免租期（3-12 個月）的時間

59、。按照行業經營特點,采用不同的租期簽約條款和租金優惠方式，第四年開始改為一年續約，并適當提高租金。招商優惠辦法權責模式所有權使用權經營權投資客戶開發公司進場經營商戶分離分離收益收益商業管理公司簽約流程圖銀泰置地商鋪買賣契約委托經營協議投資客戶進場經營品牌申報商鋪租賃合同開業保證書裝修合同返租商戶物業租賃合同三權分離所有權與使用權分離，使用權與經營權分離，使用權由開發公司委托商業管理公司代理行使造造人人氣，氣，達達到到轟轟動動效效應應招商運營階段性工作內容招商籌備期（2014.04之前）商戶進駐期（2014.04-2014.06）運營穩定期（2017.06之后）125試營業期（2014.06-2

60、014.10）3運營調整期（2014.10-2017.06）41.全面跟進工作，視察場地、洽談租賃、條款、簽約等過程 2.商業整體裝修風格定調3.管理公司內部信息系統管理，完善商業經營的各種流程4.商業整體形象設計 5.協助商戶進場裝修，與工程公司協調入圖審批、裝修等工程問題。6.協助公關、廣告公司安排新聞發布會、記者會、并作廣泛試業宣傳7.商業管理信息系統咨詢 8.籌備商業開業慶典活動 商鋪交驗流程（交房驗收）商戶進場裝修流程（裝修審圖、保證金入場證辦理）商戶開業申報管理流程（開業時間、地點、活動規模和形式等）商戶促銷活動申請流程（商家促銷活動審核、風險預防）商戶特殊行業審批流程（特殊行業證

61、照審核、安全性評估等）公關活動流程（公關活動策劃、組織、實施、監控）投訴處理流程（消費者投訴問題的受理，處置、反饋等）退換貨流程（消費者貨物退換的受理、處置、反饋等）重點工作流程調整出正確的經營風格和管理方向調整出正確的經營風格和管理方向招商階段性工作內容招商籌備期（2014.04之前）商戶進駐期（2014.04-2014.06）運營穩定期（2017.06之后）125試營業期（2014.06-2014.10）3運營調整期（2014.10-2017.06）41.梳理商圈輻射空白點 2.整理商戶數據分析商家優劣勢，得出經營調整策略3.日常推廣活動，如聯合商戶促銷活動4.客流、車流的合理調配5.商戶

62、檔案管理6.租賃管理及商戶優化 7.硬件配合指示引導服務u對外協調：與政府各職能部門的協調（工商、公安、稅務、市容、質檢等）。u對內協調：各管理部門之間的協調及協調處理投資者、經營者、管理者三者關系。u對買場業態、布置調整做合理規劃。u對外統一招商，談判、引進品牌（收費）。u統一企業形象：廣告宣傳、促銷推廣、公關策劃等。u對各商鋪經營者、營業人員進行業務的培訓（收費）。u對經營者的經營進行指導、咨詢并提出管理建議。u統一管理各商鋪的形象設計、動線安排、產品定位、出樣方式。u成立客服中心，處理客戶投訴、商品退換及VIP 管理。u成立商務中心，提供電話、傳真、復印、電子商務及車船票、機票代訂等服務

63、。u提供中介服務，包括商鋪出租、產權買賣、委托招商等服務。商業增值服務內容商業穩步發展商業穩步發展招商運營階段性工作內容招商籌備期（2014.04之前）商戶進駐期（2014.04-2014.06）運營穩定期（2017.06之后）125試營業期（2014.06-2014.10）3運營調整期（2014.10-2017.06）4商戶跟進服務商戶管理與監控定期舉辦商家活動商戶續租1、階段性對園區消費者做評估 不同年齡層次、不同性別的消費力評估模型，其結果可反映商業的產品檔次的提升或降低狀況。2、對園區消費產品時尚需求做等級評估模型 設定不同階段、不同年齡層次、不同性別的消費者的市場消費潮流產品的需求等

64、級評估模型，其評估結果可反映出商業街在未來的三五年內需不需要引入新的潮流產品業態，或取締一些過時的產品業態。一、建立消費情報管理模式二、建立劣質商戶檢測系統及改革方案三、新商戶的繼續開辟隨時觀察外界最新商業娛樂信息，體會發展趨勢，盡可能早的引進適合的內容，給消費者全新的體驗，給本項目與競爭對手拉開時間距離。運營期經營管理重點銀泰置地物業 提供項目有關的必要信息 從業態劃分上與達成共識 公關活動、廣告宣傳的開展 推廣預算審批 監控招商進度 提出問題分析的看法 招商政策審批配合 監控招商進度 協助舉辦媒體活動及開業慶典 考核運營能力 提出尚未解決的疑問自身團隊建立、法律制度制定招商策劃方案與現場包

65、裝建議招商廣告推廣工作建議 協助制作招商宣傳工具全面招商配合商戶裝修進場收集競爭對手最新信息，制定相應對策制定開業期間整體活動計劃監督調控媒體宣傳活動及開業慶典數據收集監控業態調整分析匯報階段性促銷推廣活動招商籌備期商戶進駐期試營業期運營調整期運營穩定期 考核運營能力 提出尚未解決的疑問商戶數據分析報告新產品業態挖掘階段性重點工作對接招商工作流程 服務流程招商流程自營或投資意向購買商鋪租賃經營入住登記工商稅務登記裝修店招施工電招廣告安裝家具飾品購買招聘服務員工經營活動開業儀式銷售咨詢招商咨詢商業業態咨詢招商談判租賃服務法律服務入住登記手續辦理開業條件咨詢服務辦理證件等級服務裝修設計服務店招廣告

66、設計服務裝修店招方案審批裝修材料團購服務裝修施工服務裝修施工監理服務電招廣告制作服務家具飾品團購服務人力資源服務宣傳推廣商業活動策劃宣傳推廣招商工作節奏控制招商期招商期強銷、招商期強銷、招商期招商運營招商運營確定目標主力商家確定目標主力商家開工奠基戰略商家確定誠意認租開盤試營業正式開業竣工裝修進場蓄客蓄客蓄客洗客蓄客洗客挖掘客戶挖掘客戶老帶新老帶新招商工作完成招商工作完成60%60%招商工作完成招商工作完成7080%7080%商戶入駐商戶入駐80%80%以上以上物物業服服務合作合作計劃劃哈爾濱商業物業環境調查金鑰匙執行運作全程服務體現物業服務時間節奏哈爾濱商業物業環境調查類別收費方式綜合管理費

67、商管費+物管費，哈爾濱商業的物業費實行市場調節價；目前哈爾濱商業項目的管理費一般納入租金，便于收取。推廣費方式一：按活動收取場地費；方式二：按租金的一定比例收取推廣費，大型商戶較易收取，散戶收取難度較大。電梯費按照政府指導價格收取（如表）水費非居民生活用水價格為每立方米4.30元 電費哈爾濱市商業用戶每千瓦時（度）0.908元供暖哈爾濱供暖期非住宅收費為47.49元/年，層高超過3.2米的，每超過0.1米，加收基本熱價的百分之三非小區住宅,物業服務企業應根據物業實際情況，參照哈爾濱市普通住宅小區物業服務等級指導標準，選擇公共區域保潔和共用部位、共用設施設備日常運行、保養、維修等服務項目，按照基

68、本物業服務標準提供服務，并收取相應服務費用。資料來源：哈價聯發201117號關于進一步規范物業服務收費工作的通知哈爾濱市普通住宅電梯收費指導價格（1）收費內容 自收：租金+綜合營理費（商管費+物管費）代收：水電費+公共水電分攤費用+政府行政費用分攤 托收：促銷推廣費（2）收費說明 租金：進場經營商戶租用場地費用。綜合管理費 商業管理費：管理人工+管理材料+辦公設備+商業增值服務。物業管理：保安、保潔、維護、綠化、政府行政費用分攤。水電費：進場經營商戶自用水電費。公共水電分攤：包括耗材在內的公共水電費據實分攤。政府行政主管部門（工商、市容、質檢、環保、公安、物價等）的行政收費。促銷推廣費：步行街

69、整體對外促銷活動，公關企劃費用。注：商管公司統一征收，花費公示。哈爾濱商業物業環境調查一般商業項目收費模式金鑰匙執行運作全程服務體現金鑰匙執行運作全程服務體現項目開發前期項目規劃階段項目工程階段項目營銷階段物業籌備階段項目運營階段n項目地塊選址建議 n區域發展調研n項目周邊市場分析建議 n項目可行性分析建議 VS策劃如何整合資源，形成概念核心競爭力？規劃如何布局物業，打造產品特質競爭力？n 宏觀資源：市場整體、片區趨勢、基本行情。n 地段資源：規劃要點、坐標，交通、配套。n 發展商資料：背景、關系、資金、技術等的實力情況。n 判斷內容：優勢、難點、突破口、把握度。為商業運營打好基礎在項目開發前

70、期，站在專業的角度提想法和建議,為開發商的項目決策起參謀作用 業態規劃和商業布局優化項目資源條件整合及判斷金鑰匙執行運作全程服務體現通過專業的物業服務建議及工作介入，不僅可以使產品設計更合理，更具人性化，使產品設計更具特色。服務所達到的效果：n 使產品設計從使用功能、功能布局趨于合理化n 避免施工建設階段因產品設計方面問題帶來的開發成本增加n 減少后期管理維護成本費用。VI導視系統景觀建議氛圍營造規劃布局、人車動線項目開發前期項目規劃階段項目工程階段項目營銷階段物業籌備階段項目運營階段智能化系統運行安防、消防、電梯、供水、強弱電、停車、物流等，從物業使用角度提出專業選型建議服務所達到的效果：n

71、 在保證設備功能效果、使用安全的基礎上，為開發商適當降低開發成本。前瞻性選型為物業保值增值。金鑰匙執行運作全程服務體現n全面了解項目第一手情況n檢討施工進度，發現可能存在的施工隱患；n協助檢查施工質量，對今后不便養護和維修之處提出改進意見，并做好日后養護的重點記錄，參與重大設備的調試和驗收n提供成品保護措施，施工現場管理n指導物業驗收工作項目開發前期項目規劃階段項目工程階段項目營銷階段物業籌備階段項目運營階段協助檢查施工質量，及時發現施工隱患及時對后期管理中不便養護和維修之處提出改進意見。金鑰匙執行運作全程服務體現提升產品競爭力和促進銷售項目進場期，通過刺激顧客內心情感的服務主題設計，讓客群感

72、受物業金鑰匙“滿意加驚喜”的尊崇服務，并展現項目將來的商業運營服務，從而對于銷售起到一定的促進。業主進入業主進入營銷中心營銷中心停車場停車場服務服務前臺服務前臺服務樣板區樣板區服務服務洽淡區洽淡區服務服務業主滿意業主滿意百分百百分百售后調查售后調查服務服務第一步：建立客戶數據庫，加強對顧客心理需求和內心感受的分析第二步：為體驗設計一個主題 創建體驗式銷售第三步：全程客戶服務 目的是讓客戶在體驗服務中，感覺與原有自發市場所截然不同的服務感受，形成較強的沖擊差。項目開發前期項目規劃階段項目工程階段項目營銷階段物業籌備階段項目運營階段金鑰匙總代理現場督導我們在售樓中心設置一位類似于星級酒店大堂副理的

73、人員，進行售樓部的現場督導，時刻關注著來訪的客戶，讓進入售樓中心的每一位客戶都獲得星級待遇。銷售中心的星級酒店服務在售樓部和樣板區，我們可以設置這樣的客服接待崗位，提供茶水、點心，突顯服務 品質感！在每一輛看樓車上，配備一名經過培訓的導購員，除了項目銷售方面的培訓外，還邀請專業人士作相關汽車產業的規劃及展望。使客戶產生尊榮感。工作人員穿著整潔有型的服裝，彰顯專業有素的職業形象。直接模擬經營場所情景，由服務人員為客戶進行前期問詢、代辦裝修、導購等置前服務。讓客戶立刻進入一個國際高品質服務環境！服裝形象營造看樓車導購營銷階段細節服務體現n 車輛除塵服務n 禮賓門侍服務n 現場金鑰匙督導n 移動水吧

74、車n 模擬導購服務n 現場氣氛營造。金鑰匙執行運作全程服務體現金鑰匙執行運作全程服務體現項目開發前期項目規劃階段項目工程階段項目營銷階段物業籌備階段項目運營階段檔案服務資產管理交流經營場所提前感受服務建議征詢情感溝通客戶交樓等待期情感鋪墊n業主心理落差的彌補n給予業主交樓等待期情緒的喧泄n準業主提前進入“業主角色”n經營場所的提前展現n提升項目認可度n建立準業主的非價格忠誠，最終形成老帶新良性循環，促進銷售通過與業主進行情感的溝通，建立良好的服務基礎，提升業主對項目認可度。金鑰匙執行運作全程服務體現項目開發前期項目規劃階段項目工程階段項目營銷階段物業籌備階段項目運營階段金鑰匙經營場所氛圍營建針

75、對項目特點的金鑰匙特色服務金鑰匙整合服務提升項目文化價值提升項目文化價值盈利點盈利點成本控制成本控制氛圍營建個性化服務日常基本服務提升提升極致極致升華升華金鑰匙日常服務提升金鑰匙執行運作全程服務體現項目開發前期項目規劃階段項目工程階段項目營銷階段等待交樓階段項目運營階段專業規范物業基礎服務創造物業服務新價值有效整合資源實現客戶深度服務需求增進客戶的滿意度和依存度將商業運營與物業服務有機結合,充分整合有效資源，深度滿足業主、消費者、商家、開發商的多方服務需求。前期準備工作期前期介入服務期銷售配合服務期物業籌備期開業入伙期正常運營期物業合同備案完成招投標完成售樓部服務設計確定售樓部服務人員進場開盤

76、開盤預演體驗式銷售服務規劃設計建議工程施工跟進設備安裝建議物業組織架構搭建人員培訓招聘辦理收鋪日常物業服務工作的開展店鋪集中裝修管控開業前籌備物業服務時間節奏全程商管服務總結組織構架總體服務思路金鑰匙執行運作體系管理服務只能構架項目各環節進度聯動表組織構架哈爾濱項目專案組哈爾濱項目專案組（前期籌備工作）（前期籌備工作）（物業招投標）（物業招投標）哈爾濱分公司哈爾濱分公司（現場執行）（現場執行）銀泰商業物業部銀泰商業物業部（工作指示）（工作指示）（工作監督）（工作監督）銀泰事業部銀泰事業部（工作對接）（工作對接）（組建專案組）（組建專案組）（中國）（中國）（集團監管）（集團監管）（技術支援）（技

77、術支援）（重大事項決議）（重大事項決議）銀泰置業銀泰置業（財務審批）（財務審批）（工作監督）（工作監督）（重大事項決議）（重大事項決議）總體服務思路定位闡述：n作為一個復合式休閑主題項目，以國際化建筑為基礎，通過舒適的空間布局，通過分組團服務，實現動靜分區。n所謂整體氣質經營是使進入該項目的每一個住戶、顧客、商家、商家的雇傭者、乃至于住戶的訪客等都能“主動、而且樂于”遵守的條件下才能達到的一個夢想！“大銀泰”氣質經營文化取向藝術取向國際取向時尚取向銀泰除了賣“銀泰”以及獨特的建筑之外，還賣些什么？體驗【文化】、體驗【地道】、歡樂記憶、在人生視野上開一扇窗！“泛銀泰”商業街動靜結合整體氣質經營統

78、籌運作統籌運作執行運作執行運作導入“金鑰匙執行運作體系”金鑰匙執行運作體系管理服務職能架構銀泰運營服務中心行政/財務部物業管理部商戶管理部會計出納行政管理人力資源物料采購收銀商務部物業部安管部工程部保安管理消防管理設備運行裝修管理工程維修物業監管客戶服務停車管理清潔外判綠化外判金鑰匙總代理推廣部招商部市場推廣廣告宣傳活動組織商務金融中心商業招商經營市場策略研究電子商務貸款融資文秘傳真存款匯兌貨物保險租務管理部商戶服務部商業金鑰匙服務商業金鑰匙服務專項經營專項經營金鑰匙服務金鑰匙服務商業導購商業導購金鑰匙服務金鑰匙服務金鑰匙金鑰匙信息咨詢信息咨詢金鑰匙金鑰匙商戶溝通平臺商戶溝通平臺金鑰匙服務前臺

79、金鑰匙服務前臺銷售節點推廣節點規劃節點工程節點招商節點運營節點人力資源節點市區營銷展點確定開盤正式開業裝修完成主體工程竣工營銷中心竣工營銷中心施工項目招商大會開業慶典裝修完成營銷總綱開業報告完成認籌認租戰略品牌名單確定商業街規劃設計方案確定銷售團隊進場（市區）E9達到預售條件價格報告完成公開認籌、認租營銷中心交付使用項目圍墻廣告亮相招商團隊組建項目推薦大會核心戰略品牌認籌名單確定戰略品牌合作簽約儀式暨認籌啟動儀式放貸工作完成銷售簽約答謝會及招商簽約啟動招商鋪位登記工程開工取得預售證商業街規劃設計方案確定沙盤制作完成營銷中心全部完成物業管理細則構建完成營銷中心公開大型活動開盤報告完成銷售團隊進場

80、（現場）蓄客期報告簽約工作完成開盤開盤后10天持銷期報告完成推廣執行方案確定運營體系框架構建運營核心理念確定對外推廣全面啟動持銷期推廣活動銷售人員全部到崗培訓招商、物管服務人員全部到崗培訓招商、銷售人員優勝上崗，確定名單 項目組人員構架全部搭建完成每月定期項目相關知識培訓裝修完工招商團隊進場（市區）招商團隊進場（現場）租賃價格報告完成招商政策、認租優惠方案確定E9商業街整體開業尾盤促銷尾盤推廣活動商業街景觀方案確定項目公共區域裝修方案確定運營管理公司確定招商政策確定認籌、認租報告業態規劃確定開盤盛典籌備期蓄客期認籌期開盤熱銷期持銷期開業準備期項目各環節進度聯動表“商業運管服務”應貫穿本項目開發

81、全程商業地產的競爭，很大程度上是資源的競爭。在如何選擇在業界具有實力的協力單位成為招商工作伙伴，在籌備時間、作業、以至于招商的各項繁瑣的工作能夠順利嫁接，不僅能夠爭取時間差，對客戶的信心建立也是有幫助的。合作合作報價價招商運營及前期服務報價售樓部現場物業服務報價招商運營及前期物業服務報價服服務階務階段段服服務時間務時間服服務務要點要點費費用用前期物業服務期前期物業介入服務階段合同簽訂之日起至項目交付使用從實際管理角度，為開發商提供開發建設及設施方面的建議；參與到項目的開發建設及設備選型建議等工作中，確保后期管理服務的合理性及執行可能；制定服務方案，建立具有項目特色的運作機制等。服務酬金：每月人

82、民幣貳萬伍仟元整(￥25,000.00)駐場物業經理費用采取實報實銷制。招商期一、開工前服務階段合同簽訂之日起至項目組建招商團隊前商業地產策劃建議服務酬金：每月人民幣叁萬元整(￥30,000.00)，含人員的工資福利、食宿等。招商推廣費用（含廣告制作、發布、招商推廣活動等）由委托方承擔。規劃設計跟蹤服務二、全面招商服務階段項目組建招商團隊起至項目交付施工建設期對接服務全面招商運營期三、試營業階段項目交付至項目正式開業1、商管團隊架構組建2、項目交接驗收3、商戶進場管理4、開業前宣傳工作管理費：按月收取管理服務費用推廣費：實際派出人員的工資福利、食宿等費用物業管理費：由商戶/使用人向物業管理企業支付固定物業服務費用。四、后期運營管理項目正式開業至合同終止開業后的階段性運營與管理/營運部門的工作內容/工程整改/物業管理服務時間：自項目售樓部正式對外開放起至項目交房之日前三個月服務報價：公司管理費：每月依據人員費用總額的8%。由我方每月初制定資金使用計劃，交發展商審批，進行預結算的方式運作。項目銷售現場銷售部、樣板房的駐場經理/金鑰匙/保安/保潔/客戶服務采用實報實銷制：即該項費用由物業經理根據實際支出向貴司做出報告后，由貴司審核之后實報實銷。售樓部現場物業服務報價為美好的未來，我們要好好溝通！謝謝聆聽！