1、物業項目前期部工作手冊BZHPM 目 錄 編號：QG-00前期部工作手冊 版號/修改狀態:A/0編號 標 題QG-01 前期部組織架構圖QG-02 前期部職權與職責QG-03 前期介入工作內容QG-04 前期部與相關部門的聯系QG-05 前期部與發展商之間的聯系QG-06 售樓處、樣板間接管程序QG-07 售樓處、樣板間管理人員職權與職責QG-08 售樓處、樣板間保安員崗位職責QG-09 售樓處、樣板間保潔員崗位職責QG-10 售樓處、樣板間資源配備QG-11 售樓處人員培訓與考核QG-12 前期介入期間的經營管理QG-13 入伙前資料的收集與準備工作QG-14 分公司成立后的交接工作BA-0
2、1 物業入伙時間一覽表BA-02 前期介入工作安排表BA-03 物業入伙資料清單BA-04 入伙資料審批表第1頁 共2頁BZHPM 目 錄 編號：QG-00前期部工作手冊 版號/修改狀態:A/0編號 標 題BA-05 售樓處、樣板間管理協議評審表BA-06 聯絡單BA-07 售樓處、樣板間月檢記錄BA-08 前期介入意見征詢表BA-09 前期部、分公司交割單第2頁 共2頁BZHPM 前期部組織架構圖 編號：QG-01前期部工作手冊 版號/修改狀態:A/0主管副總經理 前期部經理 售樓處管理人員 保安員保潔員其他工作人員第1頁，共1頁BZHPM 前期部職權與職責 編號：QG-02前期部工作手冊
3、版號/修改狀態:A/0一 前期部職權物業管理委托合同簽定后，市場部移交相關資料，前期部代表物業管理公司同發展商進一步接洽。組織保安部、清潔綠化部、工程部等相關部門對新接項目進行考察，提出合理化建議。同發展商洽談售樓處、樣板間的接管方案，經主管副總經理同意、公司評審后促使雙方總經理簽定管理協議。監督檢查保安員、保潔員的崗位職責及其執行情況，對不合格者有權向主管部門提出更換人選。二 前期部職責1、 編制項目前期介入工作安排表，在不同階段組織相關部門對項目進行實地考察，匯總各部門意見，編制考察報告供發展商參考。2、 配合發展商的售樓需要，向其提供物業管理公司的宣傳資料、入伙資料及其他需提供的材料。3
4、、 為新接項目建立檔案，收集、保管售樓期間的宣傳資料和前期介入資料。4、 同發展商保持密切聯系，跟蹤項目進展情況并隨時向主管副總經理匯報。每季度向發展商征詢意見1次，填寫前期介入意見征詢表第1頁，共2頁BZHPM 前期部職權與職責 編號：QG-02前期部工作手冊 版號/修改狀態:A/05、 起草售樓處、樣板間管理協議，同發展商協商一致，在進駐前簽定協議。6、 對售樓處、樣板間進行不定期巡查，檢查各項目的服務質量，填寫售樓處、樣板間月檢記錄，對發現的問題及時處理。7、 按時向發展商收取管理協議中規定的各項費用；監督保安、清潔部門按時發放員工的各項工資福利。8、 項目入伙前協助分公司配備人員、資源
5、，同發展商確認物業辦公室的各項設施設備，保證能夠按時入駐。9、 介紹分公司各部門人員同發展商認識，保持良好關系。10、 領導交給的其他工作。第2頁 共2頁BZHPM 前期介入工作內容 編號：QG-03前期部工作手冊 版號/修改狀態:A/01、組織公司各部門對項目進行考察，提出整體管理建議。2、從外觀統一和維修方便為出發點，對空調的安裝提出建議。3、對電梯的安裝、設備機房的通風等要求提出建議。4、對消防系統的設置、施工和管理提出建議。5、對智能化系統的設置進行了解并提出建議。6、對垃圾站的設置、清潔的方式提出建議。7、對園林綠化的設計方案提出建議。8、對物業管理用房提出合理要求，并確定有關裝修方
6、案。9、參與工程竣工后的政府相關驗收或查收有關驗收證明資料。10、做好前期售樓期間的輔助宣傳工作。10、 協助發展商到小區辦審批業主公約11、 為財務部報批物業管理費提供必要的資料。12、 協助分公司編制小區入伙方案報發展商通過。13、 做好售樓處、樣板間的保安、清潔等項管理工作。14、 協助發展商做好成品保護工作。16、 督促發展商收集、移交各種批文、工程資料和設備資料。第1頁 共1頁BZHPM 前期部與相關部門的聯系 編號：QG-04前期部工作手冊 版號/修改狀態:A/01、同市場部的聯系市場部同發展商簽定物業管理委托協議后，應將物業管理合同復印件、前期開辦費復印件各1份交前期部存檔，并介
7、紹該項目洽談情況和聯系人、聯系方式等。參加市場部組織的招標項目及物業管理委托合同評審，為其提供參考意見。2、同工程部的聯系按照項目前期介入時間表及發展商臨時提出的要求，組織工程部相關人員對項目的施工方案、設備選型及設備安裝等事項，從方便今后物業管理的角度出發，給發展商提供合理化建議，供其參考。項目入伙前，由工程部提供分公司工程維修人員及工具配備的建議，并負責物業辦公室的布置。3、同保安部的聯系組織保安部人員對新接項目進行考察，向發展商提出有關安全保衛、消防監控及停車場管理的合理化建議。接管售樓處、樣板間的項目，保安部負責為其配備保安人員，并對其進行上崗培訓，達到中海及發展商的管理要求。4、同清
8、潔綠化部的聯系組織清潔綠化部人員對新接項目進行考察，向發展商提出有關清潔、第1頁，共2頁BZHPM 前期部與相關部門的聯系 編號：QG-04前期部工作手冊 版號/修改狀態:A/0綠化管理的合理化建議。接管售樓處、樣板間的項目，清潔綠化部負責為其配備保潔安人員，并對他們進行上崗培訓，達到中海及發展商的管理要求。同財務部的聯系對新接項目進行物業管理費的測算，并報市物價局審核批準。建立售樓處賬目，收取或支付所發生的費用。6、同質量管理部的聯系提供中海物業管理公司的對外宣傳資料，協助發展商及售樓人員了解中海物業的管理模式，需要時可為其培訓。7、同人事部的聯系 為售樓處、樣板間工作人員制作工牌。8、同辦
9、公室的聯系負責提供合格供應商，及時印制評審后的入伙資料及其他宣傳資料。第2頁，共2頁BZHPM 前期部與發展商之間的聯系 編號：QG-05前期部工作手冊 版號/修改狀態:A/01、市場部辦理移交手續后，前期部正式同發展商接洽，開始工作。2、向發展商提供前期介入工作安排表，雙方確定具體介入時間。3、根據發展商的要求，組織相關部門進行實地考察，提供合理化建議。4、起草房屋使用、管理、維修公約，協助發展商到市居住小區管理辦公室審批。5、起草售樓處、樣板間管理協議及管理方案，經雙方認可后簽字生效。6、督促發展商安排好售樓處工作人員的日常生活起居，力爭為其創造良好的工作和生活環境。7、向發展商提供中海物
10、業宣傳資料及入伙時所需要的資料樣本。協助發展商售樓，保證其順利入伙。8、分公司成立后，向發展商引見各部門管理人員，使他們順利交接，保持良好的工作關系。9、對發展商提出的其他要求，在力所能及的范圍內給予滿足或經雙方協商達成一致意見。第1頁，共1頁BZHPM 售樓處、樣板間接管程序 編號：QG-06前期部工作手冊 版號/修改狀態:A/01、前期部同發展商簽定售樓處、樣板間管理協議后，及時向保安部、清潔綠化部經理發出聯絡單，根據實際需要配備人員，按時入場。2、人員進駐前，前期部應負責督促發展商提供必要的住宿條件，安排好日常生活條件，解除其后顧之憂。3、保安部、清潔綠化部應將配備人員名單交前期部存檔。
11、凡發生人員變動應書面通知前期部。4、項目派駐管理人員的，日常工作由管理人員安排；管理人員無法解決的，報前期部或主管副總經理協助解決。5、無管理人員的項目，發生問題應及時向各自主管部門及前期部匯報，由上級領導協助解決。6、涉及保安員、保潔員內部事宜，可直接與保安部、清潔綠化部經理聯系，但事后要向本項目管理人員及前期部經理匯報情況。7、保安員、保潔員工作標準嚴格按照保安部、清潔綠化部工作手冊中的基本要求執行，并根據現場情況制定出符合實際的工作手冊。（可參照相關部門工作手冊）8、保安部、清潔綠化部負責對各自派遣的人員進行崗前培訓，保證其能滿足服務的要求，前期部負責監督檢查，對培訓不到位的人員進行調換
12、。9、前期部管理人員每月至少對售樓處、樣板間項目進行1次抽查，填寫售樓處、樣板間月檢記錄，發現問題及時糾正。10、若發生重大事件，前期部無法解決的，由公司主管副總經理出面解決。第1頁，共1頁BZHPM 售樓處、樣板間管理人員的 編號：QG-07前期部工作手冊 職權與職責 版號/修改狀態:A/0一 售樓處、樣板間管理人員職權1、 直接同售樓處甲方人員接洽，解決日常工作中出現的問題。2、 對保安、清潔人員進行日常管理，有權依照工作表現建議相關部門對其進行獎懲。有權批準員工1天以內病、事假。3、 根據工作需要，對保安員、保潔員可建議更換人員或調換工作班次。4、 豐富在職員工的業余生活，舉辦各種活動，
13、如節假日聯誼會、技能培訓等。二 售樓處、樣板間管理人員職責1、 對售樓處、樣板間的保安工作進行監督指導，制訂保安員崗位職責，定期培訓，保證所管轄區域內的安全與秩序。2、 對售樓處、樣板間的保潔工作進行監督指導，制訂保潔員崗位職責，定期培訓，保持日常清潔衛生，物品完好無損。3、 協調好與售樓處人員之間的關系，配合銷售人員對物業進行宣傳，并向客戶解釋有關物業方面的規定。4、 對同時接管的其他設施設備應保持其能夠正常使用。如遇有解決不了的問題及時向主管部門及有關部門匯報。5、 領導交給的其他工作。第1頁 共1頁BZHPM 售樓處、樣板間保安員崗位職責 編號：QG-08前期部工作手冊 版號/修改狀態:
14、A/01、執行24小時保安服務，巡邏認真、到位。2、監視所管轄范圍內的各種情況，發現可疑和不安全跡象及時通知管理人員。必要時上級主管領導匯報，隨時關注事態變化，直至問題處理完畢。3、掌握在售樓處活動的客人動態，對管區內可疑人員和物品進行盤問和檢查，維護中心正常秩序。4、對于進入售樓處作業的各類施工人員，必須按照有關規定認真進行驗證后方可放行。5、看管樣板間內物品，巡查、登記公共部位設施設備完好情況，防止物品丟失或損壞。6、參觀樣板間需有銷售人員陪同或接到通知，嚴禁閑雜人員入內。7、嚴格執行交接班制度，認真填寫交接班記錄，做到交接清楚，責任明確。8、樣板間內嚴禁吸煙，熟悉消防設備的擺放位置及使用
15、方法，確保無因管理責任引起的火災或其他安全隱患。9、工作時間之外，保安員應嚴格執行來訪登記制度，對所有來訪或加班人員均應查看其證件并簽到。15、 回答來客的咨詢，必要時為其向導。11、 領導交給的其他工作。第1頁 共1頁BZHPM 售樓處、樣板間保潔員崗位職責 編號：QG-09前期部工作手冊 版號/修改狀態:A/01、上班一律著公司統一工作服，并配戴公司統一的工作牌。2、按時上下班，不遲到，不早退。3、對待客戶、同事和各階層人士均以禮相待，保持彼此間良好關系。4、不損壞公司財物，如有損壞，須負責賠償。5、售樓處、樣板間隨時保持干凈，做到人過地凈，物品無積塵。6、隨時對玻璃進行清洗，保持干凈明亮
16、。7、衛生間地面、墻面干凈，便器潔凈無污垢，室內無臭味、異味。8、領導交給的其他工作。第1頁，共1頁BZHPM 售樓處、樣板間資源配備 編號：QG-10前期部工作手冊 版號/修改狀態:A/0為了保證售樓處、樣板間的正常工作秩序及員工良好的精神風貌和生活環境，需配備以下資源：一 保安部1、工作服：每人2套（隨季節變化更換）2、工作牌：每人1個3、對講機：2-3臺4、宿 舍：4人1間的標準。（由發展商提供）5、生活用品：床（每人1張），更衣柜（每人1個），桌子（每房間1張），著裝鏡（每房間1個），及其他公司規定可配備的日常生活用品。二 保潔員1、工作服：每人2套（由分包方提供，隨季節變化更換）2、
17、工作牌：每人1個3、宿舍： 4人1間的標準。（由發展商提供）4、生活用品：床（每人1張），更衣柜（每人1個），桌子（每房間1臺），著裝鏡（每房間1個），及其他日常生活用品。（按照分包合同規定執行，須符合中海標準）三 分公司成立后，可將售樓處、樣板間購置物品全部轉入分公司帳中繼續使用。第1頁，共1頁BZHPM 售樓處人員培訓與考核 編號：QG-11前期部工作手冊 版號/修改狀態:A/0一 人員培訓1、參加公司人事部組織的全體員工培訓。2、參加各主管部門組織的專業技術培訓。3、參加服務項目的崗前培訓及實操培訓。二 培訓內容1、企業工作宗旨、工作精神、職業道德教育。2、企業規章制度、員工守則、勞動紀
18、律教育。3、崗位職責、專業知識、操作規程、服務質量標準培訓。4、禮儀禮貌、消防安全、相關法律法規培訓。三 考核與激勵措施1、所有人員均應通過培訓、考核后方可上崗。2、各級領導應經常與員工交流，了解員工的思想動態，最大限度地發揮每個人的主觀能動性和創造性。3、對工作中有突出貢獻的員工應給予一定的物質與精神獎勵。第1頁，共1頁BZHPM 前期介入期間的經營管理 編號：QG-12前期部工作手冊 版號/修改狀態:A/0建立健全經營管理機制，為每個前期項目建立收支賬目，嚴格按照公司財務部的規定進行借款和費用報銷。一 支出管理規定1、售樓處、樣板間接管前，由前期部同發展商確定所需人員數量及費用，簽定管理協
19、議。2、前期部按照中海標準確定售樓處工作人員所需日常生活必需品種類、數量，編制采購計劃審批表，上報主管副總經理審批。3、采購計劃批準后，由前期部組織相關部門或售樓處管理人員進行采購，采購人員應對采購物品的質量和及時性負責。采購物品經前期部驗證后在報銷憑證背面簽字認可，再下發到該項目。4、采購前的借款手續和采購后的報銷手續由前期部負責，采購人員應上交完整的報銷憑證，并在憑證背面簽字。審批權限按公司財務部有關規定執行。5、對分包項目（保安公司、保潔公司）的費用支付，由分包協議簽定部門按照協議中有關規定支付。6、售樓處工作人員的各項薪金、福利等由前期部填寫工資、福利發放通知單，交財務部統一領取并發放
20、。第1頁 共2頁BZHPM 前期介入期間的經營管理 編號：QG-12前期部工作手冊 版號/修改狀態:A/0二收入管理規定1、 按售樓處管理協議規定的收費時間，提前1周向發展商發出繳款通知書，列出付款項目、金額及時間。2、同發展商提前預約收款時間，到財務部準備好相同金額發票，按時到發展商出收取費用，及時交到財務部入賬。3、前期部應為每個發生費用的項目建立賬目，詳細記錄每筆收入和支出，掌握盈虧情況，制定轉虧為盈方案。第2頁 共2頁BZHPM 入伙前資料的收集與準備 編號：QG-13前期部工作手冊 版號/修改狀態:A/0一 向發展商提供如下物業宣傳資料1、中海物業管理有限公司簡介，包括公司概況、企業
21、文化、管理優勢、業績回顧等內容。2、物業管理費測算明細表，幫助售樓人員向客戶解釋物業管理費的構成。3、中海物業管理服務內容一覽表4、中海物業服務指南5、房屋裝修管理規定、房屋裝修管理協議書、裝修指引二 協助發展商準備好以下入伙資料（可為其提供樣本）1、入伙通知書2、業主收樓指引、驗樓指引3、業主入伙會簽單4、住宅質量保證書、住宅質量說明書三 物業公司準備入伙資料1、樓宇接管驗收記錄 包括電氣、土建、水暖三種2、入伙收樓記錄（四聯單）3、入伙工作組織方案4、項目管理方案5、入伙物品采購計劃第1頁，共1頁BZHPM 分公司成立后的交接工作 編號：QG-14前期部工作手冊 版號/修改狀態:A/0項目
22、入伙前3個月開始組建分公司領導班子，準備項目的入伙工作。前期部負責協調分公司同發展商的聯系，幫助進行入伙策劃、制定入伙工作方案，并辦理前期部與分公司執行總經理的交接手續。一 項目介紹：編制項目介紹報告書，內容包括1、項目位置、特點、入伙時間、設施設備、售樓情況等。2、發展商情況介紹：公司名稱、背景、負責人及同物業公司聯系人、聯系電話、公司地址等。3、入期間同發展商洽談的主要問題（包括已解決和遺留問題），今后管理中可能存在的問題等。二 資料交接：將物業管理委托合同復印件及其他有關資料移交給分公司執行總經理。三 人員交接：將前期介入人員名單及其在該項目中的工作表現等情況提交執行總經理。四 資源交接：將前期介入期間所購置的物品清單提交執行總經理，注明費用收支情況。五 將以上所有內容列入交接清單中，辦理正式交接手續，雙方簽字確認。第1頁，共1頁
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