1、AAA人力資源市場、AAA公共服務(wù)中心物業(yè)管理項(xiàng)目方案 一、 物業(yè)概況AAA人力資源市場、AAA公共服務(wù)中心大樓（以下簡稱大樓），位于 號(hào)（ ），由 承建。基地面積為24481.50 平方米，總建筑面積為24960平方米(地上)，地下室（車庫）面積為6600 平方米。主樓高度50米12層，西裙樓高度 米二層，東裙樓高度 米三層，地下室一層。綠化占地面積為8087 平方米，占比33%。大樓內(nèi)設(shè)中央空調(diào)、消防監(jiān)控設(shè)施，配有電梯3臺(tái)。大樓業(yè)主為AAA人力資源和社會(huì)保障局和AAA行政服務(wù)中心。二、 物業(yè)管理目標(biāo)物業(yè)管理弘揚(yáng)“真誠、善意、精致、完善”的物管精神，堅(jiān)持“科學(xué)規(guī)范、竭誠高效、安全文明、持續(xù)發(fā)

2、展”的質(zhì)量方針和以人為本的服務(wù)管理理念，創(chuàng)建精優(yōu)管理、服務(wù)事業(yè)的新環(huán)境，不斷調(diào)整更新、導(dǎo)入先進(jìn)的管理理念，構(gòu)建一套與業(yè)主層次及辦公需求相適應(yīng)的管理模式，使業(yè)主能真正感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。（一）、參照國家建設(shè)部制定的物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)考評(píng)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)開展工作，物業(yè)各項(xiàng)使用功能，一年內(nèi)深化管理服務(wù)，提高物業(yè)管理水平，提升物業(yè)管理形象。三年內(nèi)通過“南通市物業(yè)管理優(yōu)秀大樓”考評(píng)。（二）、嚴(yán)格遵守國家的法律、法規(guī)、條例以及江蘇省的各項(xiàng)管理規(guī)定。科學(xué)、規(guī)范管理，全面導(dǎo)入和推行ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證，服務(wù)熱情、周到，建立現(xiàn)代化、人性化管理服務(wù)體系。（三）、建立嚴(yán)格規(guī)范的物業(yè)防火、防

3、水、治安等應(yīng)急體系，確保安全工作萬無一失。（四）、嚴(yán)格認(rèn)真推行并實(shí)施酒店式管理與服務(wù)，達(dá)到細(xì)微、周到、真誠、規(guī)范的服務(wù)要求，每季度向業(yè)主所屬科室、單位發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對(duì)合理的建議及時(shí)整改，努力提高業(yè)主滿意度，測評(píng)滿意率達(dá)到95%。（五）、加強(qiáng)與業(yè)主的溝通與協(xié)作，自覺接受業(yè)主的監(jiān)督，廣泛聽取、接受業(yè)主的建議和意見，了解和熟悉大樓內(nèi)業(yè)主的業(yè)務(wù)，在不損害業(yè)主利益的前提下，利用本物業(yè)的一切條件，支持和配合業(yè)主開展工作。（六）、協(xié)助業(yè)主，確保大樓房屋主體及各類設(shè)備設(shè)施運(yùn)行良好，維修正常，服務(wù)配套，為業(yè)主創(chuàng)立一個(gè)管理規(guī)范、服務(wù)到位、配套齊全、工作便捷的現(xiàn)代服務(wù)信息平臺(tái)。（七）、規(guī)范和執(zhí)行2

4、4小時(shí)值班制度，對(duì)業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類情況的反饋時(shí)間，無論正常工作日還是非工作日均不超過2小時(shí)并視輕重緩急及時(shí)處理，建立配套的回訪制度和記錄。（八）、本物業(yè)涉及物業(yè)管理的各類標(biāo)識(shí)標(biāo)牌的設(shè)置由物業(yè)公司提出方案（標(biāo)識(shí)標(biāo)牌費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)），經(jīng)報(bào)大樓物業(yè)管理指導(dǎo)辦公室審核通過后，自行做到統(tǒng)一、規(guī)范、完備，無安全隱患。（九）、提高優(yōu)質(zhì)環(huán)境保障，確保大樓衛(wèi)生狀況良好，垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行消殺，使大樓保持潔凈、明亮、舒適。（十）、不斷完善各項(xiàng)管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，建立嚴(yán)格的考核辦法，充分調(diào)動(dòng)員工的工作積極性和主觀能動(dòng)性，切實(shí)增強(qiáng)員工的服務(wù)意識(shí)和責(zé)任意識(shí)。（十一）

5、、制定完善系統(tǒng)的培訓(xùn)計(jì)劃，切實(shí)提高員工隊(duì)伍的整體素質(zhì)，確保持證上崗率達(dá)100%。（十二）、嚴(yán)格執(zhí)行食品衛(wèi)生制度，不斷改善餐飲服務(wù)，建立健全食品衛(wèi)生監(jiān)控機(jī)制，努力構(gòu)建員工生活和公務(wù)接待的服務(wù)保障。（十三）、認(rèn)真維護(hù)樓園美化，保障樹木花草生長旺盛，保持植物造型整潔美觀，綠地清潔。三、物業(yè)管理模式依據(jù)縣政府辦通知（東政辦發(fā)2009159號(hào)）規(guī)定，通過公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)的方式，交由具有物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)公司實(shí)施專業(yè)管理。中標(biāo)單位根據(jù)有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定與AAA人力資源市場、AAA公共服務(wù)中心簽訂物業(yè)管理委托合同，對(duì)該物業(yè)實(shí)行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)。大樓物業(yè)管理實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)工作全權(quán)負(fù)責(zé)，分設(shè)安

6、保、保潔、保綠、設(shè)備維護(hù)、餐飲服務(wù)、會(huì)務(wù)服務(wù)等6個(gè)項(xiàng)目部門。四、物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)為規(guī)劃、籌備、實(shí)施好大樓的物業(yè)管理，依據(jù)工作開展的需要，設(shè)立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)：（一）、物業(yè)管理籌備領(lǐng)導(dǎo)組。由人社局牽頭，各業(yè)主單位委派一名負(fù)責(zé)人和一至兩名工作人員，組建成立大樓物業(yè)管理籌備領(lǐng)導(dǎo)組。組織實(shí)施大樓物業(yè)管理的策劃、招標(biāo)、簽約等前期工作。（二）、物業(yè)管理公司。招標(biāo)簽約的物業(yè)公司，為大樓物業(yè)管理實(shí)體單位，承擔(dān)大樓物業(yè)管理的正常運(yùn)行。（三）、大樓物業(yè)管理指導(dǎo)辦公室。指導(dǎo)辦為大樓物業(yè)管理的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，由業(yè)主單位、物業(yè)公司各派一名同志組成。指導(dǎo)辦負(fù)責(zé)匯集物業(yè)管理業(yè)主意見，協(xié)調(diào)相關(guān)管理決策的執(zhí)行，定期對(duì)物業(yè)管理公司提出整

7、改完善決策方案，實(shí)施對(duì)物業(yè)管理的全面監(jiān)督。五、物業(yè)管理內(nèi)容、（一）本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)所有區(qū)域的“進(jìn)駐開荒”保潔服務(wù)工作。（二）每年一次大樓外墻清洗。（三）24小時(shí)保安護(hù)衛(wèi)及公共秩序管理。（四）交通、車輛行駛和停泊管理。（五）會(huì)務(wù)服務(wù)（不含會(huì)標(biāo)服務(wù)）。（六）水電維修（不含弱電）。（七）綠化監(jiān)控器裝置保養(yǎng)。（八）消防系統(tǒng)維護(hù)。（九）電梯維保清潔（十）物業(yè)檔案資料管理。（十一）餐飲服務(wù)（由業(yè)主擇定承包方交由物業(yè)公司實(shí)施，或由業(yè)主確定承包方獨(dú)立實(shí)施）。（十二）屬于物業(yè)管理的其他工作事項(xiàng)。（十三）業(yè)主與中標(biāo)企業(yè)在物業(yè)管理委托合同中規(guī)定的其他事項(xiàng)。六、物業(yè)人員配備、設(shè)備投入基本要求 物業(yè)公司工作人員應(yīng)遵紀(jì)守

8、法，熱愛本職工作，身體健康，有一定的工作經(jīng)驗(yàn)。物業(yè)公司負(fù)責(zé)招聘、培訓(xùn)和管理。（一） 人員配備職數(shù)及任職要求。崗位人數(shù)工作時(shí)間崗位分布任職要求項(xiàng) 目經(jīng) 理1人周一至周五上班，夜間查崗每周不少2次。擔(dān)負(fù)管理處員工的統(tǒng)一指揮、協(xié)調(diào)、培訓(xùn)、處理日常管理事務(wù)和緊急事項(xiàng)；負(fù)責(zé)與大樓相關(guān)部門的聯(lián)絡(luò)工作；整個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作監(jiān)督管理。具有建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證，有3年以上的物業(yè)管理工作經(jīng)歷或有2年以上大樓經(jīng)理任職經(jīng)歷。熟悉物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)，并能規(guī)范組織大樓的管理服務(wù)工作。安保員不少于8人3 6 5天2 4小時(shí)值勤。負(fù)責(zé)大樓日常的安全管理、車輛管理、監(jiān)控管理、消防管理。身高1. 70米以上，年齡在20

9、-45歲，初中以上文化，五官端正，頭腦靈活，身體健康，無不良習(xí)慣，掌握治安管理法律法規(guī)、相關(guān)專業(yè)知識(shí)和操作規(guī)程。退伍軍人優(yōu)先。保潔員不少于9人周一至周五，周六、周日安排值班。負(fù)責(zé)公共區(qū)域的日常清潔工作；室外場地保潔（包括綠地、水面）；會(huì)議室的清潔。年齡在20-50歲，小學(xué)以上文化，品德良好，身體健康，無不良習(xí)慣，有吃苦、敬業(yè)精神，掌握相關(guān)專業(yè)知識(shí)和操作規(guī)程。會(huì)務(wù)服務(wù)不少于3人周一至周五，周六、周日安排值班。負(fù)責(zé)會(huì)議服務(wù)；負(fù)責(zé)局領(lǐng)導(dǎo)辦公室的清潔工作。年齡20-30歲，身高1 6 2厘米以上，高中以上文化，形象好，氣質(zhì)佳，頭腦靈活，身體健康，無不良習(xí)慣，服從管理，掌握辦公自動(dòng)化，掌握相關(guān)知識(shí)、操作

10、流程。水電維修、設(shè)備維護(hù)不少于1人周一至周五，周六、周日安排值班。負(fù)責(zé)整棟大樓水電維修、整棟大樓消防系統(tǒng)保養(yǎng)、電梯維保、監(jiān)控設(shè)備的維護(hù)、二次供水設(shè)備保養(yǎng)具有水電維修、消防安全上崗證、操作證。餐飲服務(wù)不少于8人周一至周五，周六、周日安排值班或根據(jù)接待需要加班。負(fù)責(zé)業(yè)主安排的工作人員工作餐及公務(wù)接待服務(wù)。具有餐飲服務(wù)的專業(yè)資質(zhì)，或有一定的餐飲服務(wù)專業(yè)工作經(jīng)歷。綠化維護(hù)不少于2人周一至周五負(fù)責(zé)大樓全部樹木、花卉及綠地的維護(hù)。具有綠化養(yǎng)護(hù)的工作經(jīng)歷。合計(jì)32人（二）基層人員就崗主要職責(zé)崗位劃分主要工作職責(zé)備注安保管理8人門崗負(fù)責(zé)人員出入、車輛出入、物資出入登記與指揮。2個(gè)安保崗位人員可以交叉調(diào)度使用。

11、如：上下班高峰期，除門崗必須留守1人以外，其他人員可全部調(diào)配至車管崗，確保交通停車秩序。車管崗負(fù)責(zé)指揮物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛和停放，維持交通、停車秩序。巡邏崗負(fù)責(zé)巡查大樓公共區(qū)域的各項(xiàng)情況。監(jiān)控崗負(fù)責(zé)監(jiān)控室的各項(xiàng)系統(tǒng)的操作與監(jiān)控。按照規(guī)定必須配備2人，雙休日、節(jié)假日不休息，2 4小時(shí)輪流值班。會(huì)務(wù)服務(wù)3人會(huì)務(wù)服務(wù)負(fù)責(zé)會(huì)議前的準(zhǔn)備、會(huì)中服務(wù)、及會(huì)后清場工作；協(xié)助負(fù)責(zé)局主要領(lǐng)導(dǎo)辦公室的清潔工作。會(huì)務(wù)人員正常工作日必須全部在崗，雙休日、節(jié)假日必須有1人在崗。保潔管理9人73層2人負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)的清潔工作；做好本職工作并完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。21層、裙樓3人外場、地下室2人128層2人水電維修、設(shè)備維1

12、人|負(fù)責(zé)整棟大樓的水電維修工作；大樓消防系統(tǒng)保養(yǎng)、電梯維保、監(jiān)控設(shè)備的維護(hù)、二次供水設(shè)備保養(yǎng)；做好本職工作并完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。綠化維護(hù)負(fù)責(zé)外場全部樹木、草花維護(hù)餐飲服務(wù)提供業(yè)主所屬全部工作人員的工作午餐和業(yè)主公務(wù)接待服務(wù)。（三）物管設(shè)備投入基本要求本著提高勞動(dòng)作業(yè)效率的基本原則，本項(xiàng)目人員配備（基本要求）數(shù)量較少，因此必須提高物業(yè)管理作業(yè)的機(jī)械化程度。本項(xiàng)目物管設(shè)備投入基本要求為：駕駛式掃地車（視外場清潔情況使用）1輛 全自動(dòng)洗地機(jī) l臺(tái) 多功能刷地機(jī) 1臺(tái) 布藝清洗機(jī) l臺(tái) 高壓清洗機(jī) l臺(tái) 多功能吸塵吸水器 2臺(tái) 七、物業(yè)管理的要求及標(biāo)準(zhǔn)大樓物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)參照全國物業(yè)管理示范大樓標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)

13、行（一）房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 大樓外觀完好、整潔，玻璃幕墻，清潔明亮、無破損；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。 室外門牌招牌、霓虹燈保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損。（二） 安保服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及要求崗位內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)門崗儀容儀表l、按規(guī)定統(tǒng)一著裝，衣冠整潔，佩戴工號(hào)牌；2、精神飽滿，姿態(tài)良好；3、舉止文明，大方：4、立崗姿勢端正，身體挺直，雙手背后，雙腿呈跨立狀，不準(zhǔn)稍息呈依狀或其他姿勢，工作人員出入行注目禮，遇領(lǐng)導(dǎo)敬禮。服務(wù)態(tài)度1、微笑服務(wù)；2、說話和氣，禮貌待人； 3、主動(dòng)、熱情、耐心、周到地為大樓業(yè)主服務(wù)；4、不發(fā)生爭吵、打斗事件。服務(wù)要求1、使用規(guī)范的文明用語，敬禮姿勢準(zhǔn)確；2、正確登記有

14、效證件不超過3 0秒鐘；3、不出現(xiàn)大門秩序混亂等情況；4、接到報(bào)警，不超過兩分鐘趕到現(xiàn)場并報(bào)告。工作要求1、能熟練掌握業(yè)主方主要人員的基本情況，包括姓名、特征、車輛等；2、能準(zhǔn)確填寫各種表格、記錄；3、能熟練掌握?qǐng)?bào)警監(jiān)控、對(duì)講、電梯等設(shè)施設(shè)備的操作程序；4、善于發(fā)現(xiàn)各種事故隱患和可疑人員，并能及時(shí)正確處理各種突 發(fā)事件，遇有疑難時(shí)及時(shí)報(bào)告：5、遇有群眾信訪，及時(shí)與火廳客服取得聯(lián)系。6、車輛出入登記表、人員出入登記、物品出入登記、郵件收發(fā)登記、安管員交接班記錄表、安管員值班曰志等記錄填寫清楚、準(zhǔn)確，無漏填、漏項(xiàng)；7、門衛(wèi)室清潔繁齊，各項(xiàng)文件、記錄存放有序。8、服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮。工作紀(jì)律1、按時(shí)

15、交接班，不遲到，不早退，忠于職守；2、不在崗位上坐臥、倚靠、閑談、嬉笑、打鬧、吃東西、看書報(bào)、 玩手機(jī)；3、處理問題講原則，講方法，以理服人；4、保守內(nèi)部機(jī)密。其它1、能遵守安管員培訓(xùn)制度，堅(jiān)持學(xué)習(xí)、訓(xùn)練；2、能遵守安管員職責(zé)、權(quán)限規(guī)定：3、做好值班室門前清潔工作。崗位內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)巡邏崗儀容儀表1、按規(guī)定著裝，衣冠整潔，佩戴工號(hào)牌；2、精寧飽滿，姿態(tài)良子；3、舉止文明，大方；4、巡邏抬頭挺胸，步履穩(wěn)健。服務(wù)態(tài)度1、微笑服務(wù)； 2、說話和氣，禮貌待人；3、主動(dòng)、熱情、耐心、周到地為大樓業(yè)主服務(wù)；4、不發(fā)生爭吵、打斗事件。服務(wù)要求1、接時(shí)巡邏，按時(shí)到指定地點(diǎn)簽到，不出現(xiàn)被盜被搶事件；2、停車場內(nèi)車輛完

16、好無損，不丟失一輛車；3、處理各種事件文明禮貌，及時(shí)有效，機(jī)動(dòng)靈活，不失原則；4、接到報(bào)警不超過兩分鐘趕到現(xiàn)場并報(bào)告；5、及時(shí)發(fā)現(xiàn)各種事故隱患，發(fā)現(xiàn)及時(shí)報(bào)告。工作要求l、能熟練掌握物業(yè)管理范同的基本情況，包括大樓的基本情況、防盜消防設(shè)備、主要通道的位置，配電房、水泵房、消防中心等位置；2、熟悉地下停車場的基本情況；3、善于發(fā)現(xiàn)、分析處理各種事故隱患和突發(fā)事件，有較強(qiáng)分析、判斷、處理問題的能力；4、能圓滿完成規(guī)定的檢查內(nèi)容；5、服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮。工作紀(jì)律1、按時(shí)交接班，不遲到，不早退，忠于職守；2、不在崗位上閑談、嬉笑、打鬧、吃東兩、玩手機(jī)；3、處理問題講原則、講方法，以理服人；4、保守內(nèi)部機(jī)

17、密。其它1、能遵守安管員培訓(xùn)制度，堅(jiān)持學(xué)習(xí)，訓(xùn)練；2、能遵守安管員職責(zé)、權(quán)限、紀(jì)律規(guī)定；3、熟悉報(bào)刊收發(fā)，熟悉信函收發(fā)登記制度。崗位內(nèi)容標(biāo) 準(zhǔn)監(jiān)控崗儀容儀表1、按規(guī)定著裝，衣冠整潔，佩戴工號(hào)牌：2、精神飽滿，姿態(tài)良好；3、舉止文明，大方；4、在監(jiān)控室，坐有坐相、站有站相，不能因?yàn)闆]有外人就放松要求。服務(wù)態(tài)度l、微笑服務(wù)；2、接報(bào)警電話先說“你好”，說話和氣，禮貌待人；3、主動(dòng)，熱情，耐心，周到地為大樓業(yè)主服務(wù)；4、不發(fā)生爭吵，打斗事件。服務(wù)要求l、接電話使用規(guī)范的文明用語，詳細(xì)記錄報(bào)警內(nèi)容；2、發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)上報(bào)，并跟蹤處理情況；3、嚴(yán)格控制人員出入，原則上無領(lǐng)導(dǎo)（包括建設(shè)局領(lǐng)導(dǎo)、局黨 政辦負(fù)責(zé)

18、人與項(xiàng)目經(jīng)理）批準(zhǔn)，外來人員不得入內(nèi)。工作要求1、認(rèn)真做好各類記錄，包括監(jiān)控設(shè)備運(yùn)行記錄、監(jiān)控室人員出入記錄、T作交接班記錄等；2、負(fù)責(zé)對(duì)講機(jī)、應(yīng)急電筒的充電、保管、借用手續(xù)。監(jiān)控室物品保管完好，交接班無差錯(cuò)，未經(jīng)同意不得私自外借。凡外借物品應(yīng)做好登記、簽收工作。 3、負(fù)責(zé)監(jiān)控設(shè)備與監(jiān)控室空調(diào)的報(bào)修；4、值班室清潔整齊，各項(xiàng)文件、記錄存放有序。工作紀(jì)律1、按時(shí)交接班，不遲到，不早退，忠于職守；2、不在崗位上閑談、嬉笑、打鬧、吃東西、玩手機(jī)；3、處理問題講原則、講方法，以理服人：4、保守內(nèi)部機(jī)密。其它1、能遵守安管員培訓(xùn)制度，堅(jiān)持學(xué)習(xí)，訓(xùn)練；2、能遵守安管員職責(zé)、權(quán)限、紀(jì)律規(guī)定。崗位內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)車管

19、崗儀容儀表1、按規(guī)定著裝，衣冠整沽，佩戴工號(hào)牌；2、精神飽滿，姿態(tài)良好；3、舉此文明，大方；4、不袖手、背手或?qū)⑹植迦胍麓还醇绱畋场７?wù)態(tài)度1、微笑服務(wù)；2、說話和氣，禮貌待人： 3、主動(dòng)、熱情、耐心、周到地為大樓業(yè)主服務(wù)；4、不發(fā)生爭吵、打斗事件。服務(wù)要求1、使用規(guī)范的文明用語，敬禮姿勢準(zhǔn)確：2、車輛指揮手勢準(zhǔn)確，引導(dǎo)車輛及時(shí)有效；3、對(duì)待違章車主耐心說服，不失原則；4、記錄準(zhǔn)確無誤。工作要求1、物管區(qū)域內(nèi)公共場地、專用停車場按劃定車位泊車，無車輛違章停放在綠地、人行道、路口、消防通道；摩托車、自行車停入車棚整齊、有序2、入口、路口、區(qū)內(nèi)行車道進(jìn)出路口暢通，行駛有序，上、下班車輛出入高峰

20、期，有專人指揮交通；3、值班室清潔整齊，各項(xiàng)文件、記錄存放有序。工作紀(jì)律1、按時(shí)交接班，不遲到，不早退，忠于職守；2、不在崗位上閑談、嬉笑、打鬧、吃東西、玩手機(jī)；3、處理問題講原則、講方法，以理服人；4、保守內(nèi)部機(jī)密。其它1、能遵守安管員培訓(xùn)制度，堅(jiān)持學(xué)習(xí)，訓(xùn)練；2、能遵守安管員職責(zé)、權(quán)限、紀(jì)律規(guī)定。（三）清潔、保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)清潔區(qū)域清潔項(xiàng)目清潔頻率清潔標(biāo)準(zhǔn)大堂地面（推塵）不斷巡視地面光亮、無塵墻壁、踢腳線（擦拭）1次日無塵土、污跡玻璃門及拉手（擦拭）不斷巡視潔凈光亮無手印污跡地墊（吸塵）2次曰無雜物、污跡指示牌、金屬件（擦拭）不斷巡視無手印、污跡服務(wù)臺(tái)、沙發(fā)、消防設(shè)施不斷巡視清潔無塵煙灰盅、垃

21、圾箱不斷巡視無污跡、垃圾不能過23花卉的套盆與大葉子不斷巡視無積灰、污漬雨棚頂沖洗10日/次無積灰、污漬會(huì)議室地面（掃、擦）1次日無雜物、污跡地毯（吸塵）1次日污跡及時(shí)清潔桌椅擦塵1次日無污跡、塵土各種標(biāo)志牌清理1次日無手印、塵土垃圾筒1次日無雜物、手印、污跡門（擦塵）1次日無塵、無污漬墻、踢腳線（擦拭）1次日無塵、無污漬局主要領(lǐng)導(dǎo)辦公室（業(yè)主聘用人員負(fù)責(zé)）地面（擦）、地毯（吸塵）1次日無雜物、污跡窗臺(tái)、窗框1次日潔凈無塵倒垃圾1次日無塵、無雜物桌椅、文件柜擦1次日潔凈無塵煙灰缸、垃圾筒1次日無雜物、手印、污跡燈具（擦塵）1次月無塵、照明良好門、門框、門把手（擦塵）1次日潔凈無塵墻、踢腳線（擦

22、拭）1次日潔凈無塵沙發(fā)、茶幾（擦拭）正常保持干凈無污漬室內(nèi)空氣（使用芳香劑）1次日清新無異味衛(wèi)生間地面（擦）不斷巡視無水跡、污跡地面清洗1次月無污跡、塵土坐便器（刷洗）不斷巡視無水跡、污跡坐便器（專用清潔劑）2次周光亮、無污漬臺(tái)面（清洗）不斷巡視光亮、無水跡、污跡臺(tái)面（專用清潔劑清洗）1次周光亮、無污漬鏡子（擦拭）不斷巡視光亮、無水跡、污跡垃圾筒（沖刷）（刷洗）2次日無雜物、污跡清潔區(qū)域清潔項(xiàng)目清潔頻率清潔標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生間衛(wèi)生紙、洗手液補(bǔ)充（衛(wèi)生紙、洗手液由業(yè)主提供）不斷巡視不缺少（由業(yè)主提供）電鍍件不斷巡視光亮、無手印、污跡墻壁（清潔劑清洗）1次月光亮、無塵樓梯走廊地面（濕墩）1次日無塵、無污漬扶

23、手（清潔劑擦拭）1次日無塵、無污漬門及電鍍件（擦拭）1次日無塵、無污跡墻面、踢腳線（除塵）1次日無塵、無污漬燈具（除塵）1次日無塵、照明良好煙灰盅、垃圾箱不斷巡視無污跡、垃圾不能超過23消防箱、外側(cè)玻璃（擦拭）1次周潔凈無塵指示牌、裝飾物（擦拭）1次周潔凈無塵樓梯間北側(cè)與幕墻結(jié)合部垃圾清理1次/周潔凈無塵、無雜物電梯地面（掃、擦）不斷巡視無污跡墻壁、按鍵盤（化學(xué)劑擦拭）不斷巡視無手印、無污跡門（化學(xué)劑擦拭）不斷巡視無手印、無污跡地毯、電梯槽（吸塵）2次日無塵、無雜物轎廂四壁（用清潔劑擦拭）1次2周光亮、無污漬、無手印兩大門硬化廣場地下停車場傳達(dá)室外墻、電動(dòng)門門牌清潔1次/日無積塵、無污跡屋頂（

24、清掃）1次日無積塵地面（清掃）不斷巡視無雜物、無積塵燈柱（擦拭）1次日無積塵、污跡各種標(biāo)志牌（擦拭）1次日無污跡、塵土垃圾桶不斷巡視垃圾不得超過2/3金屬件清潔2次周光亮、無塵消防栓（擦拭）1次曰潔凈無塵綠地垃圾（撿拾）不斷巡視無白色漂浮物、垃圾水面垃圾（撈拾）不斷巡視無漂浮物專項(xiàng)保潔外墻清洗1次年無明顯污漬，玻璃光亮（四）水電維修標(biāo)準(zhǔn)1.建立大樓用水、供水管理制度。積極協(xié)助業(yè)主制定合理的用水和節(jié)水計(jì)劃。2.設(shè)備、閥門、管道工作無常，無跑冒滴漏（不包括零部件購置費(fèi)）。3.按規(guī)定對(duì)二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清潔、清毒；二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊全；水池、水箱清潔衛(wèi)生無二

25、次污染。4.高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施，保持不銹蝕，水池、水箱周圍無污染隱患。5.排水系統(tǒng)通暢、汛期道路無積水，地下室、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生。6.遇有事故，維修人員在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修，無大面積跑水、泛水長時(shí)間停水現(xiàn)象。7.制定事故應(yīng)急處理方案。（五）消防系統(tǒng)維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)1.防控制中心堅(jiān)持2 4小時(shí)值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完好無損，可隨時(shí)起用。2.消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理各種問題。3組織開展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火負(fù)責(zé)人。4訂有火災(zāi)應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通。5無火災(zāi)事故隱患。（六）電

26、梯系統(tǒng)維保標(biāo)準(zhǔn)1、電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。2、電梯按規(guī)定或約定時(shí)間運(yùn)行，安全設(shè)施齊全，通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施完好。3、轎廂、井道、機(jī)房保持清潔4、電梯由專業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng)，維修、保養(yǎng)人員持證上崗5、運(yùn)行出現(xiàn)故障后，維修人員應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場維修6、運(yùn)行出現(xiàn)險(xiǎn)情后，應(yīng)有排除險(xiǎn)情的應(yīng)急處理措施。（七）客服員工作標(biāo)準(zhǔn)及要求崗位內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)所有客服崗位儀容儀表1、按規(guī)定統(tǒng)一著裝，衣冠整潔，佩戴工號(hào)牌；2、精神飽滿，姿態(tài)良好；3、舉止文明，大方；4、按規(guī)定統(tǒng)一化淡妝，不得濃妝艷抹。服務(wù)態(tài)度1、工作主動(dòng)、服務(wù)熱情；2、接電話先說“您好”，說話和氣，禮貌待人；3、迎賓、送賓要求，站姿規(guī)范，面

27、帶微笑、禮貌招呼。工作紀(jì)律1、不得擅自離崗2、不做和工作無關(guān)的事，不在崗位上閑談、嬉笑、打鬧、吃東西、玩手機(jī)；3、保守內(nèi)部機(jī)密。會(huì)務(wù)服務(wù)工作要求會(huì)前準(zhǔn)備工作1、會(huì)議室干凈、整潔，地面潔凈、門窗光亮、桌椅無塵、排列整齊。2、茶杯、毛巾消毒到位，按會(huì)議標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)備茶、茶葉、水果、鮮花等（由業(yè)主提供）o3、提前做好音響、燈光、空調(diào)、換氣等準(zhǔn)備工作；4、會(huì)議前1 5分鐘，客服員站立在會(huì)議室門口迎候客人到達(dá)。會(huì)中服務(wù)1、會(huì)議中每隔10-15分鐘續(xù)水一次；2、應(yīng)用正確續(xù)水規(guī)范動(dòng)作；3、會(huì)議期間服務(wù)員一般不得隨意進(jìn)出會(huì)議室，會(huì)議開始后在會(huì)議室門外提供站立服務(wù)（涉密會(huì)議按要求執(zhí)行）。會(huì)務(wù)服務(wù)工作要求1、站立送客；

28、2、對(duì)會(huì)場進(jìn)行檢查，有無遺留物品；3、檢查設(shè)施設(shè)備和會(huì)議用品有無損壞和遺三； ：4、會(huì)后保潔，及時(shí)將茶杯等收回清洗；5、關(guān)閉照明、空調(diào)等電器開關(guān)、話筒座位復(fù)位。（注：一般會(huì)務(wù)服務(wù)需提供會(huì)前和會(huì)后清理、保潔服務(wù)）（八）會(huì)務(wù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1、椅子排放整齊，要相互對(duì)稱。2、茶杯、煙缸、杯墊、果盤擺放標(biāo)準(zhǔn)，與會(huì)議桌形狀統(tǒng)一，并相互對(duì)稱。3、茶杯要求：杯身、杯蓋無黃斑、無缺口、無水跡。茶杯使用前必須經(jīng)過消毒。4、茶葉的要求：根據(jù)有關(guān)部門要求準(zhǔn)備好茶葉，茶葉無毒無霉變（業(yè)主提供）。5、熱水瓶的要求：熱水瓶表面光亮無水跡，水溫在9 0以上，沖泡時(shí)注意防止水珠外濺燙傷。6、鮮花、盆景擺放科學(xué)、美觀（業(yè)主提供）。（九

29、）綠化維護(hù)基本要求。1、養(yǎng)護(hù)管理內(nèi)容：澆排水、施肥、修剪、病蟲害防治、松土除草、補(bǔ)栽、扶正支撐、綠地容貌、安全施工等。實(shí)施附屬綠地整潔美觀、樹木草花正常生長的一切養(yǎng)護(hù)管理措施。2、綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)：（1）樹木長勢旺盛（2）葉片葉色正常、葉大而肥厚、不黃葉、不焦葉、不卷葉、不落葉、無明顯蟲屎、蟲網(wǎng)、被蟲咬食葉片數(shù)量、每株在10%以下。（3）枝干樹干挺直、傾斜度不超過10度，樹干基部無蘗芽滋生、枝干粗壯、無明顯枯枝、無疑樁、基本無蛀干害蟲的活卵、活蟲，介殼蟲在主、側(cè)枝上基本無活蟲。（4）樹冠完整美觀、分枝點(diǎn)合適、側(cè)枝分布均勻、枝條疏密適當(dāng)，內(nèi)膛不亂，通光透光。（5）行道樹分枝點(diǎn)高低、樹高、冠幅基本一致

30、，無連續(xù)兩株缺株、相鄰5株的高差10%。（6）花灌木著花率高、開花繁茂、無落花落蕾現(xiàn)象。色塊灌木無缺株斷行、覆蓋度達(dá)100%，色塊分明，線條清晰流暢。（7）綠籬、造型灌木形狀輪廓清晰，表面平整，圓滑、不露空缺、不露枝干、不露捆扎物。（8）藤木長藤分布合理、枝葉覆蓋均勻、附著牢固、覆蓋度達(dá)85%以上。（9）草花生長健壯、花繁葉茂、無殘花敗葉。花壇整潔美觀、四季有花、層次分明，圖案清晰、色彩搭配適宜。（10）草坪生長茂盛、葉色正常、基本無禿斑、無枯草層、無雜草、無病蟲害、覆蓋度達(dá)98%以上，留茬高度經(jīng)常保持在6-8cm。（11）隨時(shí)保持綠地清潔、美觀。（12）及時(shí)清運(yùn)、草屑、樹枝、死樹等施工殘留物

31、，現(xiàn)場堆放時(shí)間不得超過當(dāng)天。（13）經(jīng)常沖洗樹木枝葉上的積塵，防止堵塞氣孔和影響景觀效果。行道樹每年10月1日至次年4月1日保證每周沖洗1次以上。（十）餐飲服務(wù)基本要求。1、服務(wù)內(nèi)容：提供業(yè)主所屬全部工作人員的工作午餐和業(yè)主公務(wù)接待服務(wù)。2、管理要求：（1）服務(wù)人員需具有較好的職業(yè)素質(zhì)、文化素質(zhì)、專業(yè)素質(zhì)。（2）日常管理做到菜譜搭配合理，營養(yǎng)價(jià)值豐富，安全衛(wèi)生放心，服務(wù)快捷溫馨，性價(jià)比合理化，致力追求滿意。（3）建立衛(wèi)生安全管理的全員參與、全過程控制、全方位監(jiān)督機(jī)制。（4）健全食品加工衛(wèi)生、餐具消毒衛(wèi)生、個(gè)人衛(wèi)生、熟食間衛(wèi)生、飲食衛(wèi)生、環(huán)境衛(wèi)生、食品衛(wèi)生、食品采購衛(wèi)生、食品儲(chǔ)存衛(wèi)生等規(guī)章制度，

32、建立采購員崗位、驗(yàn)收員崗位、保管員崗位、加工崗位責(zé)任制。（5）制定完善廚房運(yùn)作流程、生產(chǎn)服務(wù)流程、食品衛(wèi)生控制流程、質(zhì)量保障流程。（6）執(zhí)行控制非因業(yè)主需要或安排對(duì)外接待的規(guī)定。（7）服務(wù)人員須統(tǒng)一著裝，持有健康證。八、物業(yè)管理費(fèi)用概算（一）建筑物開荒費(fèi)用（一次性）按5元/計(jì)算為12.5萬元。（二）管理服務(wù)費(fèi)用測算每年約62.7萬元1安保服務(wù)費(fèi)用16萬元2保潔服務(wù)費(fèi)用18萬元3設(shè)備維護(hù)費(fèi)用2萬元4綠化維護(hù)費(fèi)用3萬元5會(huì)務(wù)服務(wù)費(fèi)用5萬元6管理人員費(fèi)用4萬元7設(shè)備折舊費(fèi)用6萬元8稅費(fèi)3.24萬元9凈利潤（按不超過百分之十計(jì)算）5.46萬元九、其他事項(xiàng)說明（一）餐飲服務(wù)實(shí)行承包經(jīng)營，費(fèi)用獨(dú)立核算，自

33、負(fù)盈虧。1、水電汽費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)（內(nèi)設(shè)獨(dú)立分戶核算）2、業(yè)主所屬全部工作人員工作餐，由承包方按成本價(jià)供應(yīng)。3、公共接待服務(wù)依據(jù)物業(yè)公司或業(yè)主與承包方協(xié)洽的相關(guān)規(guī)定，與接待方核算費(fèi)用。4、工作餐、公務(wù)接待費(fèi)用結(jié)算按財(cái)政規(guī)定執(zhí)行。（二）公共費(fèi)用分擔(dān)辦法公共費(fèi)用遵循分類核算、共用分擔(dān)的原則，按不同的費(fèi)用類型采取不同的方式分?jǐn)偅?、保安、綠地維護(hù)費(fèi)用：兩業(yè)主各負(fù)擔(dān)二分之一2、食堂水電汽、保潔費(fèi)用：按業(yè)主實(shí)際發(fā)生餐飲費(fèi)用占比分?jǐn)偅矗簯?yīng)付費(fèi)用=當(dāng)期水電汽保潔費(fèi)用總額/當(dāng)期餐飲費(fèi)用總額*某業(yè)主餐飲費(fèi)用額3、剔除保安、綠地維護(hù)、食堂保潔費(fèi)用后的其他物業(yè)管理費(fèi)用：按兩業(yè)主實(shí)際使用大樓面積分?jǐn)偅矗簯?yīng)付費(fèi)用=物

34、業(yè)費(fèi)用總額-（保安費(fèi)用+綠化維護(hù)費(fèi)用+食堂保潔費(fèi)）/大樓面積*某業(yè)主使用面積4、大樓公共水電費(fèi)用：公共水電費(fèi)用指大中會(huì)議室、電梯、信息中心機(jī)房、地下室（含水泵房）、亮化工程、公共衛(wèi)生間、室外配套部分、多功能廳的強(qiáng)電費(fèi)用及水費(fèi)。（1）公共強(qiáng)電費(fèi)用依據(jù)兩業(yè)主大樓實(shí)際使用面積分?jǐn)偅矗簯?yīng)付電費(fèi)=公共強(qiáng)電費(fèi)用總額/大樓面積*某業(yè)主使用面積；（2）公共水費(fèi)按實(shí)際工作人員數(shù)分?jǐn)偅矗簯?yīng)付水費(fèi)=水費(fèi)用總額/工作人員總數(shù)*某業(yè)主工作人員數(shù)。（三）物業(yè)委托管理期限暫定為36個(gè)月（三年），按合同約定的期限為準(zhǔn)。三年須支付物管費(fèi)用約200.6萬元（四）物業(yè)管理年度方案（特別是安保方案）必須經(jīng)業(yè)主審批同意才能執(zhí)行，不

35、合理或完善的管理方案必須無條件調(diào)整。（五）在委托管理期限內(nèi)，業(yè)主需供免費(fèi)使用的管理用房：物業(yè)公司辦公室、倉庫，與物業(yè)服務(wù)規(guī)模總量相匹配的工具間及夜間值班保安人員休息室。（六）大樓紅線范圍內(nèi)的崗?fù)ぁ⒌篱l、各類門牌、各類標(biāo)識(shí)指示牌、垃圾中轉(zhuǎn)站及垃圾桶，均由業(yè)主負(fù)責(zé)安裝及配供。除前列設(shè)施設(shè)備外，投標(biāo)單位在標(biāo)書中為管理需添置的設(shè)施視為中標(biāo)單位投資，中標(biāo)后必須實(shí)施。（七）在合同履行期內(nèi)，業(yè)主及行業(yè)主管部門依據(jù)服務(wù)合同正常對(duì)物業(yè)公司實(shí)施監(jiān)督和進(jìn)行考核評(píng)比，連續(xù)三次考核不合合同要求，則可終止委托管理合同，并由物業(yè)公司承擔(dān)違約和賠償責(zé)任。（八）對(duì)物業(yè)公司的約束條款1、接到中標(biāo)通知書，并于訂立服務(wù)合同后按甲方要

36、求的時(shí)間進(jìn)行前期管理工作。2、合同期將滿時(shí)，乙方若不能續(xù)約，必須提前二個(gè)月與新管理單位辦理資料移交，并于一個(gè)月之內(nèi)完成移交工作，合同期滿時(shí)無條件撤出，否則視為乙方違約（除非乙方能舉證非乙方的責(zé)任）。3、在實(shí)施物業(yè)管理過程中，乙方必須認(rèn)真履行職責(zé)，確保管理目標(biāo)、措施、指標(biāo)達(dá)到或超過合同的要求，確保不存在管理缺陷，否則甲方有權(quán)要求一方調(diào)整不合理的機(jī)構(gòu)、更換不稱職的人員或其工作令甲方滿意的人員。機(jī)構(gòu)調(diào)整方案必須經(jīng)甲方批準(zhǔn)，但甲方并不承擔(dān)由于機(jī)構(gòu)設(shè)置不合理所導(dǎo)致的任何責(zé)任，（因調(diào)整機(jī)構(gòu)需要增加人員數(shù)量者，其費(fèi)用由乙方自負(fù)，因調(diào)整機(jī)構(gòu)可以減少人員數(shù)量者，其費(fèi)用歸甲方所有）。4、進(jìn)入大樓內(nèi)的所有人員必須先通過業(yè)主的審查，乙方必須保證管理人員的穩(wěn)定，未經(jīng)業(yè)主同意更換主要管理人員（班組長及以上人員）按違約論處。業(yè)主有權(quán)隨時(shí)要求乙方更換在業(yè)主看來不合適的任何人員，業(yè)主的要求不需要任何理由，也不承擔(dān)任何責(zé)任。（九）付費(fèi)方式：乙方的各項(xiàng)費(fèi)用半年結(jié)付一次，開荒費(fèi)用隨第一次物業(yè)費(fèi)用一并支付。（十）合同屆滿，經(jīng)甲方審核乙方全部完成合同責(zé)任目標(biāo)，管理成績優(yōu)秀且令甲方滿意，經(jīng)甲乙雙方同意，可辦理續(xù)簽合同。反之則可終止合同。（十一）如遇不可抗力，雙方應(yīng)主動(dòng)積極及時(shí)處理，因不可抗力造成的損失，雙方各自承擔(dān)。20