1、物業(yè)管理方案目錄第一章公司概況及管理理念第二章物業(yè)管理整體設(shè)想 第三章管理組織構(gòu)架及人員配備、培訓(xùn)第四章檔案的建立與管理第五章管理服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)第六章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測(cè)算第一章公司概況及管理概念第一節(jié)公司介紹第二節(jié)組織機(jī)構(gòu)圖天地物業(yè)公司理念體系核心價(jià)值觀：經(jīng)世以人為重市場(chǎng)導(dǎo)向 以人為本 不斷學(xué)習(xí) 尋求發(fā)展組織定位：后發(fā)展商后繼開(kāi)發(fā) 永續(xù)經(jīng)營(yíng) 保值增值 創(chuàng)造業(yè)績(jī)管理理念：新錦標(biāo)主義創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo) 印象美好 業(yè)主滿(mǎn)意 樹(shù)立品牌服務(wù)理念：建設(shè)性互動(dòng)親情服務(wù) 體貼快捷 雙向互動(dòng) 共同受益經(jīng)營(yíng)理念：集成式配套整合資源 集成供應(yīng) 一業(yè)為主 多種經(jīng)營(yíng)質(zhì)量方針：真心服務(wù) 模范管理 創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)第二章物業(yè)管理整體設(shè)想第一

2、節(jié)管理思路一、樹(shù)立精品意識(shí)，共創(chuàng)優(yōu)質(zhì)品牌大賀科技園因其高品位和物業(yè)的高檔次，決定了其物業(yè)管理服務(wù)的高質(zhì)量目標(biāo)。這一目標(biāo)無(wú)疑與我們一慣堅(jiān)持的“追求卓越，盡善盡美，誠(chéng)信高效，奉獻(xiàn)社會(huì)”的企業(yè)宗旨相一致。在物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作中，我們將充分理解業(yè)主的需求和意圖，運(yùn)用目標(biāo)、計(jì)劃、培訓(xùn)、考核、競(jìng)爭(zhēng)、激勵(lì)等機(jī)制，通過(guò)系統(tǒng)、規(guī)范、科學(xué)的管理，將精益求精的精品意識(shí)貫徹到每項(xiàng)服務(wù)工作和每個(gè)服務(wù)環(huán)節(jié)中。我們有信心并有能力通過(guò)我們的服務(wù)，在南京創(chuàng)造出一個(gè)精品級(jí)的物業(yè)管理典范。二、導(dǎo)入ISO9000管理，確保服務(wù)品質(zhì)系統(tǒng)、規(guī)范、科學(xué)的管理是我們的管理特色。通過(guò)高品質(zhì)的物業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)建公司服務(wù)品牌和物業(yè)精品目標(biāo)，沒(méi)有一套

3、切實(shí)可行的“服務(wù)產(chǎn)品”質(zhì)量管理和控制機(jī)制是不行的。因此，在大賀工業(yè)園物業(yè)管理中，我們將嚴(yán)格按照ISO9000國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)建立一套與項(xiàng)目本身相適應(yīng)、內(nèi)容全面、環(huán)節(jié)設(shè)置量化的質(zhì)量要求和檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)、操作程序、作業(yè)方法，理解公司的管理概念和質(zhì)量方針，并將其貫徹到具體的工作和操作中。在監(jiān)控管理服務(wù)質(zhì)量上，我們將建立和完善品質(zhì)考核制度，由管理處主任組織實(shí)施季度現(xiàn)場(chǎng)考評(píng)一次，并且將考核結(jié)果直接與員工經(jīng)濟(jì)利益掛鉤；在員工管理方面采用全員聘用制，做到職位能上能下、員工能進(jìn)能出、工資收入高低與其業(yè)績(jī)大小相一致，以增強(qiáng)員工危機(jī)意識(shí)，獎(jiǎng)勤罰懶，確保高品質(zhì)服務(wù)。三、強(qiáng)調(diào)優(yōu)質(zhì)服務(wù)，注重社會(huì)效益對(duì)于南京業(yè)主而言，對(duì)接受物業(yè)管理消

4、費(fèi)觀念還有一段距離，許多業(yè)主仍然希望物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量越高越好，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)越低越好。我們將本著企業(yè)理念在公司不虧損前提下，以真誠(chéng)的態(tài)度、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)取信于業(yè)主，讓業(yè)主真正感受到他們的付出是物有所值；在確保管理服務(wù)質(zhì)量前提下，通過(guò)加強(qiáng)內(nèi)部管理、精打細(xì)算、合理配置資源等方法盡可能降低管理成本，以合理的管理成本取得最佳的管理效果，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)“精品”物業(yè)目標(biāo)。四、突出優(yōu)質(zhì)服務(wù)，滿(mǎn)足個(gè)性需求良好的物業(yè)管理體現(xiàn)的是優(yōu)質(zhì)服務(wù)，優(yōu)質(zhì)服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)的立足之本。我們將秉承大賀工業(yè)園的管理定位，提供高品質(zhì)的公共服務(wù)。在服務(wù)提供過(guò)程中，以真誠(chéng)的服務(wù)態(tài)度、以人為本的貼心服務(wù)取信于業(yè)主，將管理寓于服務(wù)之中，真誠(chéng)為業(yè)主服

5、務(wù)，并得到他們的認(rèn)同，從而共同創(chuàng)建精品級(jí)物業(yè)服務(wù)。建立與業(yè)主順暢的溝通渠道，設(shè)置意見(jiàn)箱，接受業(yè)主監(jiān)督，不斷改善公司服務(wù)質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)建公司服務(wù)品牌目標(biāo)。五、注眾安全管理，確保一方平安有效組織出入管理、車(chē)輛管理，是安全保衛(wèi)的日長(zhǎng)工作；防盜、防火、防交通事故，是安全保衛(wèi)的重點(diǎn)工作。根據(jù)大賀科技園的安全保衛(wèi)管理特點(diǎn)，我們將通過(guò)嚴(yán)格的選拔、嚴(yán)格的訓(xùn)練，建立一個(gè)素質(zhì)高、業(yè)務(wù)精、紀(jì)律嚴(yán)、形象佳的準(zhǔn)軍事化安保班組；采用全員參與安保管理和外松內(nèi)緊的安保運(yùn)作模式，制訂并實(shí)施貼合大賀科技園特點(diǎn)的安保運(yùn)作計(jì)劃，構(gòu)筑24小時(shí)人防、技防的安保管理網(wǎng)絡(luò)；建立消防和治安管理責(zé)任制，融洽與業(yè)主的安保互動(dòng)關(guān)系；密切配合公安、交通

6、、消防等部門(mén)對(duì)大賀科技園的齊抓共管，實(shí)現(xiàn)不發(fā)生重大刑事治安、交通安全、火災(zāi)事故的安全保衛(wèi)目標(biāo)，營(yíng)造出安全、有序、祥和、溫馨的工作環(huán)境。六、營(yíng)造文化氛圍，創(chuàng)建文明工業(yè)園區(qū)隨著生活水平的不斷提高，人們對(duì)精神生活的追求和情感認(rèn)同的需求逐漸增強(qiáng)。我們將努力營(yíng)造濃郁的文化氛圍，創(chuàng)造和諧的社區(qū)環(huán)境，讓大賀科技園成為名副其實(shí)的人文文化的高尚工業(yè)園。我們將統(tǒng)一員工著裝，統(tǒng)一佩戴服務(wù)標(biāo)識(shí)，規(guī)范員工行為舉止等，塑造整齊合一、品位高尚的服務(wù)形象；加強(qiáng)員工素質(zhì)培養(yǎng)，提升員工服務(wù)形象，開(kāi)展微笑、禮貌服務(wù)活動(dòng)，開(kāi)展“每月之星”評(píng)比活動(dòng)，并在科技園明顯位置公榜展示；開(kāi)展豐富多彩的園區(qū)文化活動(dòng)，緊扣時(shí)事新聞、社會(huì)熱點(diǎn)、休閑時(shí)

7、尚、科技發(fā)展、社會(huì)公益、節(jié)日慶祝、知識(shí)教育等主題，每年開(kāi)展社區(qū)活動(dòng)；開(kāi)展精神文明宣傳教育，倡導(dǎo)文明、健康、自主、愉悅新生活。一、整體運(yùn)作流程第三章 組織架構(gòu)及人員配備第一節(jié) 管理組織構(gòu)架大賀工業(yè)園物業(yè)管理組織構(gòu)架第二節(jié) 人員配備管理處主任（兼安保） 1人公共事務(wù)處主管（兼文字、保潔） 1人保潔員 3人護(hù)衛(wèi)隊(duì)員（24小時(shí)） 5人設(shè)備保障部主管兼弱電 1人配電值班（24小時(shí)） 3人電梯兼空調(diào)維修 1人水電兼房管維修 1人給排水 1人綠化工 1人大賀科技園管理處擬配備各類(lèi)人員合計(jì) 18人第三節(jié) 管理服務(wù)人員培訓(xùn)員工培訓(xùn)是提高員工整體隊(duì)伍素質(zhì)，順利實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)的重要條件之一。公司展開(kāi)員工培訓(xùn)工作的主要

8、目的是根據(jù)物管方案ISO9001質(zhì)量管理體系及公司現(xiàn)行的成功管理經(jīng)驗(yàn)，以人為本，通過(guò)培訓(xùn)建立一支高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，充分激發(fā)員工潛能，以適應(yīng)大賀高品質(zhì)管理服務(wù)要求，從而確保創(chuàng)“精品物業(yè)”質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。一、培訓(xùn)目標(biāo) 一年內(nèi)，培養(yǎng)一支敬業(yè)愛(ài)崗、精力精湛、具有良好服務(wù)意識(shí)的物業(yè)管理人才隊(duì)伍。工作人員須持證上崗，并做到入職培訓(xùn)合格率100，崗位培訓(xùn)合格率98，特殊崗位培訓(xùn)合格率98，素質(zhì)培訓(xùn)和后續(xù)教育培訓(xùn)完成率95。 管理人員對(duì)公司架構(gòu)、人員、管理面積、企業(yè)方針、企業(yè)目標(biāo)等隨問(wèn)隨答，正確率達(dá)98以上，并熟練掌握本職業(yè)務(wù)技能。 安保員有禮貌、守紀(jì)律，掌握擒拿格斗技能和應(yīng)急處理規(guī)程，回答崗位職責(zé)、處理火警

9、、防盜等問(wèn)題正確率達(dá)98以上。 保潔員熟悉清潔標(biāo)準(zhǔn)，掌握清潔各種材質(zhì)的操作規(guī)程。 維修員熟悉設(shè)施、設(shè)備種類(lèi)、位置分布、維修保養(yǎng)和運(yùn)作程序，掌握設(shè)備操作規(guī)程和應(yīng)急處理規(guī)程，以保證設(shè)備完好率達(dá)98以上，對(duì)上述問(wèn)題抽查回答正確率達(dá)98以上。二、培訓(xùn)方式 自辦班級(jí)培訓(xùn)。由公司相關(guān)部門(mén)資深經(jīng)理負(fù)責(zé)各專(zhuān)業(yè)員工培訓(xùn)。 外派培訓(xùn)。派選特殊工種持證年審培訓(xùn)。 學(xué)習(xí)交流。組織主要管理人員公司內(nèi)部專(zhuān)業(yè)交流，定期組織同行業(yè)務(wù)交流。 崗位練兵。管理處主任根據(jù)崗位要求制定年度崗位技能和全面素質(zhì)提高的培訓(xùn)計(jì)劃，結(jié)合實(shí)際工作，重點(diǎn)加強(qiáng)本崗位的技能演練，立足本崗位成才（含崗前訓(xùn)練）。 以考代訓(xùn)。定期對(duì)每個(gè)工作崗位設(shè)題考試，督促

10、員工邊工作邊學(xué)習(xí)，不斷提高工作能力和業(yè)務(wù)水平。 鼓勵(lì)自學(xué)。鼓勵(lì)員工參加與崗位相關(guān)的各種專(zhuān)業(yè)的業(yè)余學(xué)習(xí)，凡取得畢業(yè)證或結(jié)業(yè)證書(shū)的給予報(bào)銷(xiāo)部分學(xué)費(fèi)。三、培訓(xùn)計(jì)劃 第一階段：接管前人員培訓(xùn) 為使管理處全體人員在接管大賀科技園后能迅速適應(yīng)環(huán)境，進(jìn)入工作狀態(tài)，我公司將集中組織各類(lèi)人員開(kāi)始強(qiáng)化培訓(xùn)，具體強(qiáng)化培訓(xùn)計(jì)劃如下：培訓(xùn)內(nèi)容主講人/機(jī)構(gòu)培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)方式企業(yè)概況、組織機(jī)構(gòu)、質(zhì)量方針、質(zhì)量計(jì)劃、項(xiàng)目概況、管理模式、管理目標(biāo)公司總經(jīng)理全體人員內(nèi)部培訓(xùn)大賀工業(yè)園管理規(guī)章制度、崗位責(zé)任制公司物業(yè)管理部全體人員內(nèi)部培訓(xùn)大賀工業(yè)園設(shè)施及設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序、規(guī)范公司工程師維修人員內(nèi)部培訓(xùn)大賀工業(yè)園服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程

11、序公司質(zhì)檢部全體人員內(nèi)部培訓(xùn)大賀工業(yè)園治安保衛(wèi)工作目標(biāo)及作業(yè)程序、規(guī)范物業(yè)管理部安護(hù)人員內(nèi)部培訓(xùn)大賀工業(yè)園清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序、規(guī)范公物業(yè)管理部保潔員內(nèi)部培訓(xùn)物業(yè)管理基本知識(shí)公司培訓(xùn)主管新聘員工內(nèi)部培訓(xùn)服務(wù)意識(shí)、職業(yè)道德、言行規(guī)范、公眾形象、儀容儀表教育公司培訓(xùn)主管全體員工內(nèi)部培訓(xùn)護(hù)衛(wèi)軍體訓(xùn)練安護(hù)主管安護(hù)員崗位練兵清潔工技能培訓(xùn)事務(wù)主管保潔員崗位練兵第二階段：日常管理期人員培訓(xùn)公司經(jīng)常性培訓(xùn)計(jì)劃如下：A、新進(jìn)員工崗前培訓(xùn)：新員工入職培訓(xùn)，每新員工一次，每次培訓(xùn)不限人數(shù)，于上崗前完成，由管理處主任及各部門(mén)主管主講。培訓(xùn)內(nèi)容有：企業(yè)概況、組織架構(gòu)、企業(yè)方針、質(zhì)量方針介紹；大賀工業(yè)園概況、管理模式

12、及管理目標(biāo)介紹；管理規(guī)章制度、崗位責(zé)任制介紹；崗位基本技能、工作標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序、規(guī)范講授；質(zhì)量意識(shí)、服務(wù)意識(shí)、員工行為規(guī)范、職業(yè)道德規(guī)范講授。B、在崗人員培訓(xùn)：由管理處主任組織，管理處主任或公司相關(guān)部門(mén)主講。培訓(xùn)內(nèi)容有：?jiǎn)T工素質(zhì)培訓(xùn)：質(zhì)量意識(shí)、服務(wù)意識(shí)、儀容儀表、公眾形象、員工行為規(guī)范、服務(wù)規(guī)范用語(yǔ)、職業(yè)道德規(guī)范、法律知識(shí)、消防知識(shí)、溝通技巧、急救常識(shí)等；各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)、技能技巧培訓(xùn)；各崗位責(zé)任制培訓(xùn)。四、培訓(xùn)后的檢查及考核培訓(xùn)結(jié)束后進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)或考核及考評(píng)，考核分為實(shí)操和書(shū)面考核兩種形式。考核成績(jī)做記錄，建立培訓(xùn)檔案，作為員工量化考核的依據(jù)之一。第四節(jié) 人員管理一、人員管理的原則全體員工全部采用

13、聘用制，做到職位能上能下，員工能進(jìn)能出，工資能高能低與其業(yè)績(jī)掛鉤，競(jìng)爭(zhēng)上崗，優(yōu)勝劣汰。以政府的有關(guān)法律法規(guī)、管理處的各項(xiàng)規(guī)章制度、ISO9000質(zhì)量管理體系作為員工行為規(guī)范和考核的標(biāo)準(zhǔn)。二、人員錄用按照公司規(guī)定的員工上崗條件和素質(zhì)要求，嚴(yán)把人員錄用關(guān)。由管理處主任及相關(guān)部門(mén)對(duì)應(yīng)聘人員的思想品德、知識(shí)層次、專(zhuān)業(yè)技能、工作經(jīng)驗(yàn)等進(jìn)行考核、選拔，做到人盡其才。凡新聘者都要進(jìn)行上崗前的必要培訓(xùn)，實(shí)行三個(gè)月試用，試用期滿(mǎn)，由管理處主任及相關(guān)部門(mén)再次考核，提出錄用意見(jiàn)，經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后，正式簽訂聘用合同。三、人員考核實(shí)行管理目標(biāo)責(zé)任制。實(shí)施全員量化考核制。建立員工工資與考評(píng)計(jì)分相掛鉤的薪資管理制。四、激

14、勵(lì)與淘汰實(shí)施上述一系列的考評(píng)、考核辦法，除每月評(píng)出量化分?jǐn)?shù)作為分公司每一個(gè)員工當(dāng)月效益工資的發(fā)放依據(jù)外，每月量化分?jǐn)?shù)累計(jì)到年底還將作為管理處及員工年終獎(jiǎng)和評(píng)選先進(jìn)的重要依據(jù)；依據(jù)員工表現(xiàn)和各項(xiàng)管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況，確定責(zé)任追究和適當(dāng)淘汰指標(biāo)，增強(qiáng)員工危機(jī)意識(shí)，提高員工隊(duì)伍整體素質(zhì)和績(jī)效。第四章 檔案的建立與管理檔案資料的管理是物業(yè)管理工作的一個(gè)重要組成部分，科學(xué)的、規(guī)范的檔案管理能夠使我們充分了解大賀工業(yè)園設(shè)施、設(shè)備的使用、維修和改建情況，并為日常管理工作提供依據(jù)。本公司有一套完整的檔案管理方案及嚴(yán)密科學(xué)的檔案管理制度，采用電腦存儲(chǔ)、原始檔案入庫(kù)保存并用的方式，將檔案資料按不同性質(zhì)、類(lèi)別、編號(hào)、造

15、冊(cè)、分柜保管，以便于日常的查找和調(diào)用。第一節(jié)大賀工業(yè)園檔案的建立一、總體思路：所收集的資料按大賀工業(yè)園辦公樓及廠(chǎng)房資料、用戶(hù)檔案資料、物業(yè)管理資料分成三類(lèi)，進(jìn)行整理、造冊(cè)、存檔。檔案管理實(shí)行原始資料與電腦管理資料相結(jié)合的管理模式。各種檔案資料并重，充分掌握大賀工業(yè)園的情況，形成無(wú)盲點(diǎn)的管理網(wǎng)絡(luò)。大賀工業(yè)園的各項(xiàng)管理工作必須建立檔案資料，依照規(guī)范程序，逐一建檔，形成標(biāo)準(zhǔn)化、制度化的檔案管理體系。二、需建立的檔案、資料表一大賀工業(yè)園辦公樓及廠(chǎng)房資料名稱(chēng)資料內(nèi)容工程建筑規(guī)劃圖紙、項(xiàng)目批文、用地批文產(chǎn)權(quán)資料建筑許可證、投資許可證、開(kāi)工許可證物業(yè)資料A、 辦公樓及廠(chǎng)房基本資料B、 用戶(hù)檔案資料C、 附屬

16、設(shè)施資料工程技術(shù)資料A、 竣工圖、（總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線(xiàn)的全套圖紙）B、 地質(zhì)勘察報(bào)告C、 工程合同及開(kāi)工、竣工報(bào)告D、工程預(yù)算E、 圖紙會(huì)審記錄F、 工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（含質(zhì)量事故處理記錄）G、隱蔽工程驗(yàn)收簽證H、 沉降觀察記錄I、 竣工驗(yàn)收證明書(shū)J、 主要建材的質(zhì)量保證書(shū)K、 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)L、 水、電、空調(diào)、電梯等設(shè)備檢驗(yàn)合格證書(shū)M、 砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告N、供水、供暖的試壓報(bào)告O、園林綠化的圖紙和清單P、 設(shè)備清單、安裝調(diào)試記錄、使用注意事項(xiàng)說(shuō)明、合格證和保修單、操作手冊(cè)等Q、有關(guān)工程基礎(chǔ)上的其他重要技術(shù)決定和文件表二 大賀工業(yè)園業(yè)

17、主、用戶(hù)檔案資料名稱(chēng)資料內(nèi)容單位（部門(mén)）名稱(chēng)A、負(fù)責(zé)人 B、人員數(shù)量 C、聯(lián)系電話(huà) D、緊急聯(lián)系人、電話(huà) E、業(yè)務(wù)職能 F、樓層、房號(hào) G、面積表三物業(yè)管理資料名稱(chēng)資料內(nèi)容行政文件行政部門(mén)法規(guī)文件物業(yè)公司文件管理處規(guī)章制度員工管理檔案員工個(gè)人詳細(xì)資料員工業(yè)績(jī)考核記錄員工業(yè)務(wù)管理檢查記錄培訓(xùn)檔案各項(xiàng)培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施記錄培訓(xùn)考核記錄及獎(jiǎng)懲記錄設(shè)備管理檔案各類(lèi)公共設(shè)施保養(yǎng)維修記錄各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修及運(yùn)行記錄設(shè)備檢查記錄維修記錄維修服務(wù)登記表維修回訪(fǎng)記錄護(hù)衛(wèi)管理記錄日常巡查記錄交接班記錄車(chē)輛管理記錄物資放行記錄閉路監(jiān)控系統(tǒng)記錄突發(fā)事件處理記錄值班記錄轉(zhuǎn)發(fā)的消防記錄綠化管理檔案綠化總體規(guī)劃圖綠化統(tǒng)計(jì)表綠

18、化養(yǎng)護(hù)表綠化養(yǎng)護(hù)、更換記錄保潔檔案保潔工作記錄衛(wèi)生檢查考核記錄消殺記錄管理檔案收支明細(xì)及匯總表與業(yè)主工作聯(lián)系記錄管理處與外單位簽訂的各類(lèi)合同物資發(fā)放、申領(lǐng)、庫(kù)存記錄投訴及處理記錄業(yè)主、用戶(hù)投訴記錄投訴的調(diào)查、處理、回訪(fǎng)記錄會(huì)務(wù)服務(wù)記錄單位（部門(mén)）名稱(chēng)會(huì)議名稱(chēng)、時(shí)間服務(wù)要求第二節(jié) 大賀工業(yè)園檔案的管理一、檔案存儲(chǔ)采用各種形式的文檔存儲(chǔ)方法，如電腦磁盤(pán)、錄像帶、錄音帶、照片、圖表等，并采用適當(dāng)?shù)谋９堋⒋鎯?chǔ)方法。盡可能把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)換為電腦儲(chǔ)存，以便查找和利用。對(duì)于重要文檔除保證原始資料及時(shí)存入電腦外，應(yīng)復(fù)制1-2套另行保管，防止緊急情況下資料損毀。二、檔案分類(lèi)電腦文件必須由專(zhuān)人按照規(guī)定設(shè)置

19、子目錄進(jìn)行分類(lèi)，并定期清除過(guò)期失效的文件。原始文件按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)分塊，不同內(nèi)容分類(lèi)，逐一編號(hào)，登記造冊(cè)，編輯目錄，按不同業(yè)務(wù)部門(mén)分柜保管。三、檔案鑒定對(duì)檔案是否有效、作廢、復(fù)印份數(shù)及保存期限、保存數(shù)量等，必須由管理處主任或指定人員負(fù)責(zé)。四、檔案保管檔案的保管必須由專(zhuān)人負(fù)責(zé)，以達(dá)到文件管理要求，必須做到檔案標(biāo)識(shí)清晰，分類(lèi)明確，易查找。檔案借閱必須由具備資格的人員經(jīng)過(guò)登記后方可借出，文件借閱者必須妥善保管所借文件，不得涂改、損毀等，否則應(yīng)追究當(dāng)事人的責(zé)任。檔案歸還必須經(jīng)過(guò)檢查，如有輕微破損應(yīng)立即修補(bǔ)，損壞嚴(yán)重的需追究借閱人員的責(zé)任。檔案管理人員需按時(shí)檢查檔案借閱情況，以便及時(shí)收回在外的文件，防止因

20、管理疏忽所導(dǎo)致的文件流失和泄密。五、檔案保管環(huán)境有防盜措施。配置有效的消防器材，嚴(yán)禁煙火。檔案存放干凈整齊，柜架內(nèi)放置防蟲(chóng)劑、防霉劑，并定期檢查、更換，保證文檔保管條件符合公司文件管理要求第五章 管理服務(wù)內(nèi)容第一節(jié)房屋、設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)房屋維修養(yǎng)護(hù)和設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、管理的責(zé)任部門(mén)是一家人物業(yè)保潔工程有限公司大賀工業(yè)園物業(yè)管理處設(shè)備保障部。一、設(shè)備保障部各崗位職11設(shè)備保障部主管職責(zé)組織制訂大賀工業(yè)園內(nèi)各專(zhuān)業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的詳細(xì)維保計(jì)劃，確保設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命。做好大賀工業(yè)園內(nèi)房屋、給排水設(shè)備設(shè)施、電器設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)及供配電、空調(diào)、電梯、弱電等設(shè)備的管理工作，滿(mǎn)足用戶(hù)使用要求。制定

21、切實(shí)可行的節(jié)能措施，減少水、電及維修材料的消耗，降低費(fèi)用的支出。組織建立完善的設(shè)備檔案、設(shè)備卡、機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳、計(jì)器具臺(tái)帳，按規(guī)定組織各項(xiàng)檢測(cè)，使用器具都在有效期。建立部門(mén)人員、物品、工具、技術(shù)資料、鑰匙臺(tái)帳，交接領(lǐng)用有記錄。負(fù)責(zé)對(duì)內(nèi)、對(duì)外信息的溝通，負(fù)責(zé)與環(huán)保局的業(yè)務(wù)往來(lái)，負(fù)責(zé)對(duì)部門(mén)員工的工作進(jìn)行檢查、督促、考核。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。12供配電工崗位職責(zé)負(fù)責(zé)供配電設(shè)備的運(yùn)行、倒閘、抄表及設(shè)備、房間的衛(wèi)生，負(fù)責(zé)供配電設(shè)備的巡視和供配電異常情況報(bào)告，負(fù)責(zé)與供電部門(mén)聯(lián)系業(yè)務(wù)，負(fù)責(zé)分發(fā)停電通知單，配合工程部員工進(jìn)行維修工作，各項(xiàng)記錄完整。每天24小時(shí)有人值班，實(shí)行四班三倒。13電梯工崗位職責(zé)負(fù)責(zé)電

22、梯設(shè)備的正常日常運(yùn)行管理。按時(shí)開(kāi)關(guān)電梯，注意兼顧乘坐方便和節(jié)約能耗。每日檢查電梯的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)設(shè)備問(wèn)題及時(shí)處理，如發(fā)生電梯困人，應(yīng)及時(shí)用電話(huà)安慰被困人員，并在10分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場(chǎng)，采取安全有效的救援措施，放出被困人員。配合工程部員工完成其它工作任務(wù)。負(fù)責(zé)與質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局的業(yè)務(wù)往來(lái)，各項(xiàng)記錄完整。14給排水維修工崗位職責(zé)負(fù)責(zé)工業(yè)園內(nèi)給排水設(shè)備的運(yùn)行、維修、管理，負(fù)責(zé)污水處理設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)、管理，每日巡查給排水設(shè)備、污水處理設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，確保給排水水質(zhì)達(dá)標(biāo)，排水通暢無(wú)滿(mǎn)溢。配合工程部員工完成其它工作任務(wù)，各項(xiàng)記錄完整。15房屋維修工崗位職責(zé)負(fù)責(zé)房屋設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)，負(fù)責(zé)維修辦公桌椅、櫥柜，

23、每日巡查物管區(qū)域，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，配合完成工程部其他工作任務(wù)，各項(xiàng)記錄完整。16弱電工崗位職責(zé)負(fù)責(zé)消防主機(jī)、探頭的運(yùn)行、維護(hù)，負(fù)責(zé)通訊、有線(xiàn)電視、會(huì)議系統(tǒng)和監(jiān)控設(shè)備的運(yùn)行、維修、安裝管理，每天巡查職責(zé)范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施工作情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，配合工程部完成其他工作和任務(wù)，各項(xiàng)記錄完整。17電氣設(shè)備維修工崗位職責(zé)負(fù)責(zé)各類(lèi)配電柜、箱的檢查、保養(yǎng)、維修，負(fù)責(zé)各類(lèi)開(kāi)關(guān)、燈具、插座電氣設(shè)備的檢查、保養(yǎng)、維修，每天巡查職責(zé)范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施工作情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，配合工程部完成其他工作和任務(wù)，各項(xiàng)記錄完整。18空調(diào)工崗位職責(zé)負(fù)責(zé)空調(diào)機(jī)組、制冷機(jī)組、各類(lèi)通風(fēng)機(jī)的運(yùn)行、維護(hù)、管理，每天巡查職責(zé)范圍內(nèi)的設(shè)

24、備設(shè)施工作情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，配合工程部完成其他工作和任務(wù)，各項(xiàng)記錄完整。以上各工種人員除完成日常工作外，還必須完成計(jì)劃維修養(yǎng)護(hù)工作。二、工程部報(bào)修、投訴處理流程三、房屋日常維護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案項(xiàng)目維修類(lèi)別劃分日常維修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位局部受損施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問(wèn)題每周巡查一次。入住階段每天巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，立即處理。如局部受損較輕，由設(shè)備保障部按房屋修繕規(guī)定維修；如受損較重，應(yīng)請(qǐng)專(zhuān)家會(huì)診，提出方案，委托專(zhuān)業(yè)公司實(shí)施。如因施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問(wèn)題，應(yīng)報(bào)請(qǐng)建設(shè)單位處理。房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范。安全，正常使用；功能完好。外墻面外墻面脫落的修補(bǔ)；外墻面局部滲

25、漏；每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由設(shè)備保障部聯(lián)系、監(jiān)督外墻面裝修單位派員修復(fù)。房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；外墻面修繕技術(shù)規(guī)范。無(wú)凹凸、無(wú)脫落、無(wú)破損、無(wú)滲水。公共屋面屋面積水、滲漏。每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由設(shè)備保障部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。無(wú)積水、無(wú)滲漏。公共通道、門(mén)廳、樓梯間公用地面維修改造；公用通道和樓梯間墻面粉刷；扶手、門(mén)面、玻璃、踏步的維修。每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。由設(shè)備保障部按有關(guān)規(guī)定實(shí)施維修。房屋修繕規(guī)范。地面、墻面、踏步完好；門(mén)、窗、鎖、扣、插銷(xiāo)完好，開(kāi)閉靈活；扶手完好。四、房屋定期維護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案項(xiàng)目維修類(lèi)別劃分日常維修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果房屋承重及抗震

26、結(jié)構(gòu)部位局部受損施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問(wèn)題1、 每年對(duì)房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查，防止白蟻及腐蝕性液體的侵害；2、 及時(shí)了解有無(wú)白蟻情況做到早發(fā)現(xiàn)，早處理。由設(shè)備保障部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。建筑物白蟻防治標(biāo)準(zhǔn)； 建筑物完好等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)構(gòu)安全，正常使用；功能完好。外墻面外墻面脫落的修補(bǔ)；外墻面局部滲漏；外墻面大面積滲漏；外墻面清洗。1、 每2年對(duì)于較大面積滲漏外墻久修無(wú)效的，應(yīng)局部翻新擴(kuò)大及污染墻面；2、 第15年對(duì)幕墻膠進(jìn)行更換整修。3、 每年清洗2次外墻面。由設(shè)備保障部負(fù)責(zé)實(shí)施。房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范、金屬和石材幕墻工程技術(shù)規(guī)范。 A、 外墻平面完好，無(wú)滲漏；B、 外墻面清潔美觀。公

27、共屋面屋面積水、滲漏。A、 每半年疏通一次屋面漏水口；B、 每年對(duì)屋面檢修一次，每5年翻新更換老化部分。由設(shè)備保障部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。屋面防水每15年全面翻新一次。房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。相應(yīng)修繕作業(yè)規(guī)程。無(wú)積水、防水層正常，有效發(fā)揮功用，無(wú)滲漏。公共通道、門(mén)廳、樓梯間公用地面維修改造；公用通道和樓梯間墻面粉刷；扶手、門(mén)面、玻璃、踏步的維修。A、 每半年對(duì)公共地面進(jìn)行維護(hù)一次，補(bǔ)換損壞或空鼓地磚；B、 每2年刷新一次通道門(mén)、梯間墻壁天棚、扶手及欄桿；C、 每年全面維護(hù)一次樓梯踏步、清除空鼓、開(kāi)破損等。由設(shè)備保障部按有關(guān)規(guī)定實(shí)施維修。房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程。美觀、完好、整潔、清爽。五

28、、設(shè)備、設(shè)施日常維護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案類(lèi) 別項(xiàng) 目日 常 維 修計(jì) 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實(shí)施效果院內(nèi)道路A、 路面B、 路牙每天檢查二遍，隨壞隨修。冬季及時(shí)掃除冰雪，并采取防滑措施。由設(shè)備保障部專(zhuān)業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。平整、無(wú)坑洼、無(wú)水、無(wú)積雪、無(wú)缺損，完好率達(dá)100%。室外照明A、 庭院燈B、 泛光燈每天檢查一遍，隨壞隨修。由設(shè)備保障部專(zhuān)業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。A、 電器作業(yè)安全操作規(guī)程；B、 燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。燈泡正常使用，燈罩完好無(wú)損清潔，完好率達(dá)100%。排水池井管口網(wǎng)A、 雨水口B、 雨水井C、 雨水管D、 污水井E、 污水管F、 化糞池G、 閥門(mén)井H、 隔油池每天

29、檢查一遍，隨壞隨修。由設(shè)備保障部專(zhuān)業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。A、 井內(nèi)無(wú)積物，井壁無(wú)脫落；B、 井蓋上標(biāo)志清晰；C、 管道暢通，無(wú)堵塞。A、 井蓋完好率100%。B、 無(wú)缺損，少污積；C、 無(wú)堵塞，無(wú)漫溢。綠地綠化每天檢查一遍及時(shí)修剪。綠化主管制定工作方案。A、 綠化工作標(biāo)準(zhǔn)B、 園林工作標(biāo)準(zhǔn)綠草樹(shù)木修剪整齊，長(zhǎng)勢(shì)良好，無(wú)病蟲(chóng)害。停車(chē)場(chǎng)、棚A、 地面停車(chē)場(chǎng)B、 室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)每天檢查一遍，隨壞隨修。由設(shè)備保障部門(mén)專(zhuān)業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。A、 路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；B、 停車(chē)場(chǎng)地面施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。平整、無(wú)積水、無(wú)積雪、無(wú)缺損，完好率達(dá)100%。室外消防設(shè)施A、 室外消防栓B、 水泵結(jié)合器每天檢查一

30、遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。由設(shè)備保障部專(zhuān)業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。A、 給水施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；B、 消防設(shè)施施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。A、 無(wú)銹蝕；B、 無(wú)滴漏；C、 消防設(shè)施正常有效。公用標(biāo)志設(shè)施A、 標(biāo)識(shí)牌B、 警示牌C、 圍欄D、 伸縮門(mén)每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。由設(shè)備保障部專(zhuān)業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。A、 標(biāo)識(shí)清楚，無(wú)污跡、破損；B、 安裝牢固。A、 標(biāo)志設(shè)施完好率100%；B、 標(biāo)志無(wú)損壞；C、 開(kāi)關(guān)靈活。電梯客梯每天檢查電梯內(nèi)選、外呼、層顯、轎內(nèi)照明、風(fēng)扇、電話(huà)等。由設(shè)備保障部專(zhuān)業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。電梯維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)。A、 安全正常運(yùn)行；B、 機(jī)房、轎箱整潔；C、 電梯各組成部分完

31、好率100%。空調(diào)A、 分體空調(diào)B、 風(fēng)機(jī)A、 每日對(duì)空調(diào)運(yùn)行情況進(jìn)行檢查，觀察電流、壓力、溫度等。B、 每日對(duì)設(shè)備表面保潔。C、 每日對(duì)凝結(jié)水排放情況進(jìn)行檢查。D、 每天檢查排風(fēng)機(jī)是否正常工作。由設(shè)備保障部門(mén)專(zhuān)業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。空調(diào)、風(fēng)機(jī)系統(tǒng)運(yùn)行、維修、保養(yǎng)工作規(guī)程。A、 設(shè)備完好率100%。B、 無(wú)超標(biāo)噪音。供配電A、 變壓器B、 高低壓配電柜、配電箱每天巡視各重儀表、變壓器是否正常。由值班電工、專(zhuān)業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。供配電系統(tǒng)運(yùn)行、維修、保養(yǎng)規(guī)程。安全、正常運(yùn)行、確保萬(wàn)無(wú)一失。室內(nèi)照明、插座A、 各類(lèi)照明燈B、 出口標(biāo)志燈、指示燈C、 插座每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維

32、修。由設(shè)備保障部門(mén)專(zhuān)業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。A、 電氣作業(yè)安全操作規(guī)程B、 燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)燈泡、燈罩、燈座完好清潔，無(wú)破損。給排水A、 消防水箱B、 消防泵C、 噴淋泵D、 生活水泵每天檢查管道閥門(mén)、水泵壓力、電機(jī)電流。由設(shè)備保障部門(mén)專(zhuān)業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。A、 給排水各種規(guī)程B、 水泵技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)A、 供水符合用水標(biāo)準(zhǔn)B、 排水通暢C、 隨時(shí)有效提供消防用水消防報(bào)警A、 消防報(bào)警系統(tǒng)B、 消火栓箱C、 防排煙風(fēng)機(jī)D、 紅外報(bào)警系統(tǒng)每天檢查管道閥門(mén)有無(wú)滲漏，檢查消防報(bào)警系統(tǒng)，消除故障及誤報(bào)。由設(shè)備保障部門(mén)專(zhuān)業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。消防設(shè)施施工標(biāo)準(zhǔn)。A、 無(wú)滴漏；B、 消防設(shè)施正常有

33、效；C、 送風(fēng)、排煙機(jī)狀態(tài)完好；D、 紅外報(bào)警系統(tǒng)完好。弱電A、 結(jié)構(gòu)化布線(xiàn)B、 廣播系統(tǒng)C、 有線(xiàn)電視D、 會(huì)議系統(tǒng)A、 每天對(duì)監(jiān)控、攝像頭、紅外報(bào)警系統(tǒng)等外觀及性能檢查一遍。B、 每天檢查通訊、有線(xiàn)電視、會(huì)議系統(tǒng)設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。由設(shè)備保障部門(mén)專(zhuān)業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。各系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)A、 各系統(tǒng)性能良好，運(yùn)行正常。B、 設(shè)施完好、整潔。六、設(shè)備、設(shè)施定期維護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案類(lèi) 別項(xiàng) 目日 常 維 修計(jì) 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實(shí)施效果院內(nèi)道路A、 路面B、 路牙A、每年對(duì)局部損壞嚴(yán)重、修補(bǔ)多次的部位進(jìn)行翻新。由設(shè)備保障部自行組織或委托有關(guān)單位實(shí)施。路面施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。A、 減少不必要的受損

34、和破壞。B、 延長(zhǎng)使用壽命。室外照明A、 庭院燈B、 泛光燈A、 燈座每年刷漆一次B、 每檢修線(xiàn)路一次由設(shè)備保障部按有關(guān)規(guī)程維護(hù)或更換。A、 線(xiàn)路無(wú)老化；B、 清潔完好；C、 燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。A、 燈具外觀良好；B、 照明系統(tǒng)、設(shè)施完好有效。排水池井管口網(wǎng)A、 雨水口B、 雨水井C、 雨水管D、 污水井E、 污水管F、 化糞池G、 閥門(mén)井H、 隔油池A、 化糞池每半年清掏一次；B、 井蓋每年刷漆一次；C、 每季度清理井內(nèi)雜物一次；D、 每年全面維護(hù)完善一次。由設(shè)備保障部按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。A、 化糞池污水裝置清理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；B、 井內(nèi)無(wú)沉積物堵塞。A、 化糞池污水處理裝置內(nèi)無(wú)沉積物；B、 井蓋

35、正常使用、密合；C、 流水通暢。綠地綠化A、 花木每半年修剪一次B、 草坪每月修剪一次C、 喬木每月修剪一次綠化主管制定工作方案。A、 綠化工作標(biāo)準(zhǔn)B、 園林工作標(biāo)準(zhǔn)綠草樹(shù)木修剪整齊，長(zhǎng)勢(shì)良好，無(wú)病蟲(chóng)害。停車(chē)場(chǎng)棚A、 地面停車(chē)場(chǎng)B、 室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)每年對(duì)局部損壞部位進(jìn)行修補(bǔ)更新一次，5年翻新一次；由設(shè)備保障部門(mén)專(zhuān)業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。A、 路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；B、 停車(chē)場(chǎng)地面施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。平整、無(wú)積水、無(wú)積雪、無(wú)缺損，完好率達(dá)100%。室外消防設(shè)施A、 室外消防栓B、 水泵結(jié)合器每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。由設(shè)備保障部專(zhuān)業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。A、 給水施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；B、 消防設(shè)施施

36、工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。A、 無(wú)銹蝕；B、 無(wú)滴漏；C、 消防設(shè)施正常有效。公用標(biāo)志設(shè)施A、 標(biāo)識(shí)牌B、 警示牌C、 圍欄D、 伸縮門(mén)每月清潔一次；每季度檢查一次；每半年對(duì)安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進(jìn)行檢查維護(hù)；由設(shè)備保障部專(zhuān)業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。標(biāo)識(shí)、警示牌制作安裝及管理規(guī)定A、 標(biāo)志清潔美觀；B、 安放穩(wěn)固；C、 標(biāo)志清晰完好，使用正常。電梯客梯A、 每月檢查電梯設(shè)備，機(jī)械傳動(dòng)部分；B、 每半年檢查控制系統(tǒng)，對(duì)運(yùn)行部分加油，調(diào)整。C、 每年全面檢測(cè)一次，通過(guò)年檢。由設(shè)備保障部專(zhuān)業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。電梯維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)。A、 安全正常運(yùn)行平穩(wěn)；B、 機(jī)房、轎箱整潔；C、 電梯各組成部分完好率100%。空

37、調(diào)A、 分體空調(diào)B、 風(fēng)機(jī)A、 每月對(duì)空調(diào)、濾網(wǎng)進(jìn)行清洗；B、 每季對(duì)空調(diào)運(yùn)行情況和電氣性能絕緣情況以及所有進(jìn)出壓力表的進(jìn)行檢查C、 每年檢查新風(fēng)機(jī)和空調(diào)機(jī)組控制保護(hù)回路；由設(shè)備保障部門(mén)專(zhuān)業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。空調(diào)、風(fēng)機(jī)系統(tǒng)運(yùn)行、維修、保養(yǎng)工作規(guī)程。A、 設(shè)備完好率100%。B、 無(wú)超標(biāo)噪音。供配電A、 變壓器B、 高低壓配電柜、配電箱每年請(qǐng)供電部門(mén)進(jìn)行一次試驗(yàn)，并作全面檢查，每月檢查一遍各配電箱、控制箱。由值班電工、專(zhuān)業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。供配電系統(tǒng)運(yùn)行、維修、保養(yǎng)規(guī)程。供電部門(mén)規(guī)定低壓電器安裝運(yùn)行規(guī)范完好、安全確保供電系統(tǒng)正常運(yùn)行確保各設(shè)備供電、控制正常，確保萬(wàn)無(wú)一失。室內(nèi)照明

38、、插座A、 各類(lèi)照明燈B、 出口標(biāo)志燈、指示燈C、 插座每季檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由設(shè)備保障部門(mén)按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。照明維修保養(yǎng)規(guī)程。A、 線(xiàn)路無(wú)老化；B、 插座、燈具使用正常。給排水A、 消防水箱B、 消防泵C、 噴淋泵D、 生活水泵每月檢查；每半年輪換備用泵；每年進(jìn)行油漆、防凍處理。由設(shè)備保障部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。A、 開(kāi)啟靈活；B、 水質(zhì)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。A、 供水符合用水標(biāo)準(zhǔn)B、 消防用水供給可靠；C、 污水排放通暢。消防報(bào)警A、 消防報(bào)警系統(tǒng)B、 消火栓箱C、 防排煙風(fēng)機(jī)D、 紅外報(bào)警系統(tǒng)A、 每月由消防報(bào)警系統(tǒng)維修單位進(jìn)行一次調(diào)試。B、 安護(hù)人員每半年對(duì)滅火器進(jìn)行檢查。C、 每?jī)赡暧?/p>

39、消防檢測(cè)部門(mén)進(jìn)行測(cè)試，取得合格證書(shū)。安護(hù)隊(duì)長(zhǎng)組織實(shí)施消防系統(tǒng)測(cè)試，由設(shè)備保障部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施，維修保養(yǎng)，并配合安護(hù)部做各類(lèi)測(cè)試。消防設(shè)施施工標(biāo)準(zhǔn)。滅火器行業(yè)規(guī)定。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)。紅外線(xiàn)報(bào)警系統(tǒng)各種正常。消防設(shè)施正常有效。滅火器火力正常，在有效期內(nèi)。弱電A、 結(jié)構(gòu)化布線(xiàn)B、 廣播系統(tǒng)C、 有線(xiàn)電視D、 會(huì)議系統(tǒng)對(duì)各系統(tǒng)的設(shè)施、設(shè)備性能進(jìn)行月檢、季檢和年檢。由設(shè)備保障部門(mén)按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。各系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)A、 各系統(tǒng)性能良好，運(yùn)行正常。B、 設(shè)施完好、整潔。七、工程部設(shè)備設(shè)施管理服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)要求管理指標(biāo)及實(shí)施措施設(shè)備設(shè)施管理大樓建筑及所有設(shè)備、設(shè)施圖紙、資料檔案齊全，管理完善，交接

40、手續(xù)齊備。落實(shí)責(zé)任人，設(shè)立檔案室，全部采用計(jì)算機(jī)管理，檢索方便，嚴(yán)格按交接規(guī)定執(zhí)行。設(shè)備設(shè)施完好率100%，運(yùn)行正常，設(shè)備管理、保養(yǎng)、檢修制度完備。建立嚴(yán)格的運(yùn)行維修保養(yǎng)制度，嚴(yán)格按程序操作，按維修計(jì)劃進(jìn)行保養(yǎng)，并做好相應(yīng)記錄，確保設(shè)備設(shè)施完好。配電房嚴(yán)格按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范管理。嚴(yán)格上崗制度、值班制度、檢修制度、巡查制度、停送電各種票、倒閘操作票準(zhǔn)確無(wú)誤，設(shè)備缺陷記錄、交接班記錄填寫(xiě)詳實(shí)，確保心臟部位的萬(wàn)無(wú)一失。弱電系統(tǒng)確保狀態(tài)良好，設(shè)備整潔、標(biāo)識(shí)明顯，維修及時(shí)率99以上，維修 合格率100。建立嚴(yán)格的保修、運(yùn)行、維修、保養(yǎng)制度，嚴(yán)格按程序操作；維修人員接到維修指令后，應(yīng)十分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)處理，零修

41、工程及時(shí)完成，急修工程不超過(guò)8小時(shí)，并建立回訪(fǎng)制度和回訪(fǎng)記錄；以?xún)?yōu)質(zhì)服務(wù)為本，為單位提供舒適的工作環(huán)境。消防控制中心及消防系統(tǒng)設(shè)備隨時(shí)啟用，并訂有突發(fā)性火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案；緊急疏散指示完好醒目，消防通道暢通。建立嚴(yán)格的維修保養(yǎng)制度，每季度對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行測(cè)試，并做好記錄，每半年針對(duì)應(yīng)急方案進(jìn)行一次消防演習(xí)，平時(shí)不斷巡視，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)處理，確保消防工作萬(wàn)無(wú)一失。電梯準(zhǔn)時(shí)準(zhǔn)點(diǎn)運(yùn)行，正常維修保養(yǎng)單位、措施落實(shí)，運(yùn)行維修有記錄。按電梯運(yùn)行制度開(kāi)停電梯，建立電梯維護(hù)保養(yǎng)制度，做好日常保養(yǎng)和清潔，并督促電梯公司定期對(duì)電梯進(jìn)行保養(yǎng)和年檢，使電梯安全運(yùn)行。對(duì)供水、蓄水設(shè)備設(shè)施按規(guī)定清洗、消毒，無(wú)二次污染，水質(zhì)定期

42、檢驗(yàn)合格；排水、排污系統(tǒng)通暢，排水水質(zhì)達(dá)標(biāo)，無(wú)堵塞滿(mǎn)溢現(xiàn)象。建立嚴(yán)格的供水、蓄水設(shè)備、設(shè)施清洗、消毒制度，嚴(yán)格按規(guī)定水箱每年至少清洗兩次，消毒一次，并對(duì)水質(zhì)進(jìn)行送檢；落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔制度。以確保供水水質(zhì)達(dá)標(biāo)，排水排污通暢，排水水質(zhì)達(dá)標(biāo)，并定期疏通、清理排水管、井、池。中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常，設(shè)備完好99以上，噪音排放符合國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。建立嚴(yán)格的運(yùn)行、操作、維護(hù)、巡視制度，按計(jì)劃進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，并做好記錄；定期監(jiān)測(cè)各區(qū)域噪音值，并做好記錄；盡最大努力防止制冷劑泄漏。照明系統(tǒng)外觀整潔無(wú)缺損、松落，光源完好率、維修更換及時(shí)率100。建立嚴(yán)格的巡視制度，只從合格供方處采購(gòu)維修材料，及

43、時(shí)更換已損壞的照明燈具，及時(shí)對(duì)燈具進(jìn)行保潔。做好記錄。八、設(shè)備保障部節(jié)能管理措施81公共照明節(jié)能根據(jù)季節(jié)變化和天氣情況，隨時(shí)調(diào)整室外照明開(kāi)關(guān)時(shí)間。82室內(nèi)公共照明節(jié)能每個(gè)工作日下班時(shí)間過(guò)后，安護(hù)人員及時(shí)對(duì)大樓及各個(gè)公共區(qū)域，關(guān)閉所有照明開(kāi)關(guān)，如有工作人員臨時(shí)進(jìn)入辦公區(qū)域，人離開(kāi)后，安護(hù)人員應(yīng)及時(shí)去檢查、關(guān)燈，每個(gè)工作日早晨上班時(shí)，由安護(hù)、保潔人員根據(jù)需要打開(kāi)相應(yīng)公共區(qū)域照明燈。83辦公室內(nèi)節(jié)能辦公室照明燈、辦公設(shè)備的節(jié)能，由辦公室工作人員執(zhí)行。每晚下班后，安護(hù)人員在巡查中，如發(fā)現(xiàn)有的辦公室人離開(kāi)后未關(guān)燈，將發(fā)放“提示單”，提示人走前關(guān)燈。84風(fēng)機(jī)節(jié)能各衛(wèi)生間的排氣煽、排風(fēng)機(jī)，每天早上上班前半小

44、時(shí)開(kāi)，晚上下班后關(guān)。85空調(diào)節(jié)能夏季、冬季開(kāi)停空調(diào)的時(shí)間由業(yè)主指定，物業(yè)公司提供參考意見(jiàn)，做到既滿(mǎn)足溫度適宜又不浪費(fèi)電能。86節(jié)能宣傳由物業(yè)公司在個(gè)照明開(kāi)關(guān)附近張貼節(jié)能宣傳標(biāo)貼，宣傳節(jié)能，不定期用宣傳欄宣傳節(jié)能知識(shí)、方法，如“開(kāi)空調(diào)時(shí)間內(nèi)關(guān)好門(mén)窗”等。九、工程部應(yīng)急預(yù)案91供配電應(yīng)急預(yù)案方法和配合。1、在雙回路正常供電時(shí)，當(dāng)發(fā)生某一回路突然停電時(shí)，及時(shí)按照操作規(guī)程倒閘。2、配電值班員定期進(jìn)行模擬訓(xùn)練，熟練操作92電梯被困人員應(yīng)急預(yù)案1、首先通過(guò)對(duì)講電話(huà)安扶被困人員，告知救援工作已經(jīng)開(kāi)始，不要擅自打開(kāi)轎箱門(mén)，需保持鎮(zhèn)定。2、10分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場(chǎng)，確定所有廳門(mén)全部在關(guān)閉位置。3、檢查控制柜安全回路，

45、如安全回路發(fā)生問(wèn)題，立即檢查有關(guān)設(shè)備可否短時(shí)間修好，如可以，應(yīng)立即修好，然后恢復(fù)電梯正常運(yùn)行；或把電梯轉(zhuǎn)入檢修狀態(tài)，使安全回路暫時(shí)失效，然后用“慢車(chē)”運(yùn)行電梯。4、在按動(dòng)“慢車(chē)”按鈕前，再次通知被困人員，不要試圖打開(kāi)轎門(mén)，并離開(kāi)轎門(mén)，然后把轎箱升/降到適當(dāng)樓層，放出被困人員。5、如無(wú)法利用電力驅(qū)動(dòng)電梯，應(yīng)立即使用手動(dòng)緊急操作工具，把電梯升/降到適當(dāng)樓層，放出被困人員，手動(dòng)操作前，必須拉掉主電源開(kāi)關(guān)。6、在轎頂、機(jī)房?jī)傻嘏浜喜僮鲿r(shí)，必須上下應(yīng)答無(wú)誤后方可操作。7、如遇到其他復(fù)雜情況，應(yīng)及時(shí)通知電梯維保單位及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。9。3電梯進(jìn)水時(shí)應(yīng)急預(yù)案1、如底坑或井道邊進(jìn)水，應(yīng)將電梯停于二層以上或進(jìn)水樓層二

46、層以上，關(guān)閉主電源，把底坑水除盡，檢修無(wú)異常后，恢復(fù)電梯運(yùn)行。2、當(dāng)電梯轎廂濕水后，應(yīng)立即拉開(kāi)主電源，通知維保單位做相關(guān)處理，并提交處理報(bào)告，檢查無(wú)異常后，恢復(fù)電梯運(yùn)行。94噴淋頭意外破碎應(yīng)急預(yù)案如某層發(fā)生噴淋頭意外破碎，應(yīng)通知有關(guān)人員關(guān)閉相關(guān)“層閥”，清除樓層進(jìn)水。95排水不暢、引發(fā)漫溢應(yīng)急預(yù)案應(yīng)立即關(guān)閉水泵，關(guān)閉開(kāi)水器電源，疏通排水管道，清除漫溢物，查找原因，采取有效措施，防止再次發(fā)生類(lèi)似事件。96空調(diào)系統(tǒng)發(fā)生制冷劑泄漏應(yīng)急預(yù)案當(dāng)室內(nèi)發(fā)生制冷劑大量泄漏時(shí)，應(yīng)立即打開(kāi)門(mén)窗通風(fēng)，把泄漏出的制冷劑排到室外，防止發(fā)生人員窒息，同時(shí)杜絕一切明火，以防止制冷劑蒸汽遇明火產(chǎn)生有毒氣體。97觸電應(yīng)急預(yù)案如

47、發(fā)生觸電事故，應(yīng)首先安全地將觸電者脫離電源，然后把觸電者移至通風(fēng)、暖和的地方，解開(kāi)影響呼吸的扣子等，在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行觀察、搶救，必要時(shí)進(jìn)行人工呼吸和體外心臟按摩、搶救，通知附近醫(yī)院派醫(yī)生到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶救。第二節(jié) 安全護(hù)衛(wèi)工作一、安全護(hù)衛(wèi)部工作質(zhì)量目標(biāo)中控火災(zāi)報(bào)警處理率100；消防設(shè)備檢測(cè)、完好率100；突發(fā)事件處理及時(shí)率100；二、安全護(hù)衛(wèi)部各崗位職責(zé)21安全護(hù)衛(wèi)部主管職責(zé)全面負(fù)責(zé)部門(mén)工作，對(duì)分公司領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)大賀工業(yè)園消防設(shè)備的檢驗(yàn)和防火安全工作。負(fù)責(zé)消防監(jiān)控室的日常管理工作。負(fù)責(zé)大賀工業(yè)園的治安護(hù)衛(wèi)工作。組織部門(mén)人員進(jìn)行周檢。負(fù)責(zé)對(duì)部門(mén)員工進(jìn)行培訓(xùn)和考核。負(fù)責(zé)建立、更新用戶(hù)檔案，負(fù)責(zé)標(biāo)識(shí)的管理。

48、負(fù)責(zé)離崗、轉(zhuǎn)崗人員的工作、資料、物品的移交事項(xiàng)。負(fù)責(zé)部門(mén)受控文件的管理，負(fù)責(zé)建立本部門(mén)技術(shù)文件資料和鑰匙檔案。負(fù)責(zé)本部門(mén)質(zhì)量記錄的管理和超保存期限記錄的銷(xiāo)毀。協(xié)助相關(guān)部門(mén)處理突發(fā)事件。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。22護(hù)衛(wèi)員職責(zé)負(fù)責(zé)站崗、安全巡視工作，確保所轄區(qū)域的安全。做好本崗值勤登記工作。指揮車(chē)輛按規(guī)定位置整齊停泊，不得阻塞交通，維護(hù)良好的泊車(chē)秩序。對(duì)進(jìn)出車(chē)輛作好登記工作。對(duì)違章車(chē)輛要及時(shí)制止并加以糾正。兼顧消防報(bào)警。23護(hù)衛(wèi)員崗位設(shè)置白班 夜班北門(mén)： 1人 1人巡邏崗： 1人 1人三、日常安全管理31消防安全管理措施消防安全管理是大賀工業(yè)園日常物業(yè)管理工作中極其重要的一項(xiàng)內(nèi)容，分公司將對(duì)全體員

49、工實(shí)施全員義務(wù)消防員制度，教育員工牢固樹(shù)立“隱患險(xiǎn)于明火，防范勝于救災(zāi)，責(zé)任重于泰山”的意識(shí)。制定大賀工業(yè)園消防應(yīng)急處理流程，一旦接警立即按流程實(shí)施處理。認(rèn)真貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，建立消防安全管理制度，加強(qiáng)日常的消防安全巡視，定期進(jìn)行消防檢查，對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的隱患發(fā)放整改通知單給責(zé)任部門(mén)，限期整改，并追蹤整改結(jié)果，不留安全隱患。把預(yù)防和撲救工作有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，按照消防知識(shí)、技能培訓(xùn)計(jì)劃、消防演習(xí)計(jì)劃，認(rèn)真進(jìn)行培訓(xùn)和演習(xí)，以提高全體員工遇火警時(shí)的應(yīng)變處理能力和實(shí)際操作水平。安全護(hù)衛(wèi)部按照消防檢測(cè)計(jì)劃，每季度對(duì)消防報(bào)警系統(tǒng)進(jìn)行檢測(cè)，對(duì)檢測(cè)出的問(wèn)題責(zé)成有關(guān)部門(mén)立即解決，確保消防報(bào)警系統(tǒng)處于

50、良好的工作狀態(tài)。對(duì)大賀工業(yè)園的滅火器實(shí)施定點(diǎn)存放，編號(hào)造冊(cè)管理。每季度對(duì)滅火器進(jìn)行一次檢查，對(duì)壓力不足等不合安全要求的滅火器，立即進(jìn)行充灌或更新。嚴(yán)格執(zhí)行動(dòng)火申請(qǐng)制度。動(dòng)重點(diǎn)要害部位進(jìn)行重點(diǎn)防范，增加巡視頻率，采取切實(shí)有效的防范措施，防止火災(zāi)事故的發(fā)生。32安全護(hù)衛(wèi)工作管理措施大賀工業(yè)園主要以辦公、生產(chǎn)為主，根據(jù)這一性質(zhì)，護(hù)衛(wèi)工作擬采用“技防為主，人防、物防為輔，全面防范”的總體構(gòu)想，充分發(fā)揮智能化保安系統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)，輔以門(mén)崗值勤、安全巡邏、監(jiān)控值勤的有機(jī)結(jié)合，使安全管理無(wú)盲點(diǎn)、無(wú)死角，確保該物業(yè)不發(fā)生治安安全事故。建立一支高素質(zhì)的安全護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍（1）從優(yōu)秀退伍戰(zhàn)士和保安學(xué)校畢業(yè)生中選聘人員。（2）

51、對(duì)安全護(hù)衛(wèi)員施行優(yōu)勝劣汰制。按照安全護(hù)衛(wèi)培訓(xùn)計(jì)劃，定期對(duì)安全護(hù)衛(wèi)員實(shí)施文明值勤，擒拿格斗等基本功的培訓(xùn)，并進(jìn)行考核。對(duì)平時(shí)工作一般，安全護(hù)衛(wèi)技能較差的護(hù)衛(wèi)員進(jìn)行淘汰，以提高和保證安全護(hù)衛(wèi)員的整體素質(zhì)。各崗有針對(duì)性地采取響應(yīng)的安全管理措施。（1）門(mén)崗安全護(hù)衛(wèi)管理措施。A、門(mén)崗施行24小時(shí)安全護(hù)衛(wèi)值勤制，負(fù)責(zé)甄別大賀工作人員和來(lái)訪(fǎng)人員；對(duì)來(lái)訪(fǎng)人員，幫其聯(lián)系，在征得同意后、辦理來(lái)訪(fǎng)登記等有關(guān)手續(xù)并取得臨時(shí)證件后予以放行。B、阻止閑雜人員進(jìn)入園區(qū)。C、對(duì)進(jìn)出園區(qū)的車(chē)輛、貨物進(jìn)行盤(pán)查、登記，手續(xù)完備方可放行。（2）巡邏崗安全護(hù)衛(wèi)管理措施A、巡邏崗施行24小時(shí)安全巡邏值勤制。B、巡邏崗安全護(hù)衛(wèi)員要熟知園內(nèi)

52、各區(qū)域、部位的情況，特別是主要領(lǐng)導(dǎo)辦公室、財(cái)務(wù)室、機(jī)房等重點(diǎn)部位的情況，在巡視過(guò)程中要重點(diǎn)巡查。C、巡邏崗的護(hù)衛(wèi)員還作為機(jī)動(dòng)力量，隨時(shí)增援其他崗位，處理突發(fā)事件。33突發(fā)事件處理預(yù)案火警處理預(yù)案發(fā)生火警區(qū)域內(nèi)工作程序：接警后應(yīng)立即到火警現(xiàn)場(chǎng)仔細(xì)觀察，準(zhǔn)確做出判斷。若火情沒(méi)有蔓延趨勢(shì)，屬起初之火，應(yīng)立即用滅火器進(jìn)行撲救。若火情有曼延趨勢(shì)，用通訊工具報(bào)告消防值勤、監(jiān)控室，請(qǐng)求支援，同時(shí)繼續(xù)撲救。監(jiān)控值勤工作程序：立即通知巡邏崗安護(hù)人員趕赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行撲救。切斷火警層及上、下一層的電源。向安護(hù)主管、設(shè)備主管、經(jīng)理報(bào)告。消防值勤工作程序：?jiǎn)?dòng)消防泵、噴淋泵等設(shè)備。及時(shí)撥打“119”電話(huà)報(bào)警。用消防廣播組織

53、人員疏散。經(jīng)理工作程序：趕到消防監(jiān)控室指揮撲救工作。調(diào)動(dòng)全體義務(wù)消防員和其他工作人員趕赴現(xiàn)場(chǎng)參與撲救。安護(hù)主管工作程序：趕赴火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)參與火災(zāi)撲救及組織人員疏散、保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)。撲救完畢后組織有關(guān)部門(mén)查明原因，查明損失。作好事故記錄，并寫(xiě)出書(shū)面報(bào)告報(bào)上級(jí)之管部門(mén)。設(shè)備維護(hù)人員工作程序：配電房接報(bào)后，立即切斷火災(zāi)區(qū)域的電源，確保消防應(yīng)急線(xiàn)路的正常供應(yīng)。水泵管理員到泵房監(jiān)護(hù)消防泵、噴淋泵的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。其余人員在設(shè)備維護(hù)人員的帶領(lǐng)下，趕赴現(xiàn)場(chǎng)參與撲救。公共事業(yè)部人員工作程序：得知火災(zāi)后，必須放下手中所有工作，參與火災(zāi)撲救。在各部門(mén)主管帶領(lǐng)下，趕赴現(xiàn)場(chǎng)參加撲救，疏散人員。安護(hù)人員工作程序：維護(hù)好本轄區(qū)的一切次序

54、，配合人員疏散工作。禁止車(chē)輛及人員進(jìn)入（消防員、消防車(chē)除外），并確保消防通道的暢通。提高警惕，防止不法分子渾水摸魚(yú)，趁火打劫。盜竊、匪警事件應(yīng)急處理預(yù)案1、安全護(hù)衛(wèi)員在值勤中遇有（或接報(bào)）公開(kāi)使用暴力或其它手段（如打、砸、搶、偷等）強(qiáng)行索取財(cái)物或威脅人身安全的犯罪行為時(shí)，要切實(shí)履行護(hù)衛(wèi)職責(zé)，迅速防止犯罪。2、當(dāng)發(fā)生突發(fā)案件時(shí)，要保持冷靜，設(shè)法制服犯罪，同時(shí)立即利用通訊工具呼叫支援。3、其他安全護(hù)衛(wèi)人員聽(tīng)到呼叫后，立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)支援，同時(shí)通知監(jiān)控室對(duì)發(fā)案區(qū)域加強(qiáng)監(jiān)控并錄像。犯罪分子被擒后，由安全護(hù)衛(wèi)部門(mén)送交公安機(jī)關(guān)處理。4、若犯罪分子逃跑，一時(shí)又追捕不上時(shí)，要看清人數(shù)、衣著、相貌等身體特征，以及所

55、使用的交通工具等，并及時(shí)報(bào)告安護(hù)主管，視案件性質(zhì)和情節(jié)撥打“110”電話(huà)報(bào)警。5、有案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)的（包括偷盜、搶劫現(xiàn)場(chǎng)），要保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，任何人不得擅自移動(dòng)案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)任何物品，不得讓無(wú)關(guān)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，在公安機(jī)關(guān)未勘察現(xiàn)場(chǎng)或現(xiàn)場(chǎng)未勘察完畢之前，安全護(hù)衛(wèi)人員不得離開(kāi)。6、當(dāng)事人或現(xiàn)場(chǎng)如有人員受傷，應(yīng)盡快送傷者到附近醫(yī)院救治。7、記錄當(dāng)事人及目擊證人所提供的所有情況，記錄被搶?zhuān)ūI）物品及價(jià)值，詢(xún)問(wèn)當(dāng)事人是否有何線(xiàn)索，懷疑對(duì)象等情況，并立即報(bào)上一級(jí)主管部門(mén)和公安部門(mén)。斗歐事件處理預(yù)案1、安全護(hù)衛(wèi)人員發(fā)現(xiàn)在轄區(qū)內(nèi)有爭(zhēng)吵、斗歐現(xiàn)象時(shí)，要及時(shí)制止。2、制止原則a、勸阻雙方住手、住口。b、勸導(dǎo)爭(zhēng)吵或斗歐的雙方或一方遠(yuǎn)離

56、現(xiàn)場(chǎng)。c、持有器械斗毆，則先制止持械一方。d、有傷員則先送傷員去醫(yī)院救治。3、在制止?fàn)幊场⒍窔W雙方過(guò)程中，要主意方式方法，不能粗魯，不得惡言相向。4、安全護(hù)衛(wèi)人員勸阻無(wú)效時(shí)，迅速報(bào)告安護(hù)主管出面勸阻。5、仍不聽(tīng)勸阻并造成后果的，由安全護(hù)衛(wèi)部門(mén)報(bào)公安機(jī)關(guān)處理。值勤中發(fā)現(xiàn)可疑人員處理預(yù)案1、安護(hù)人員在值勤過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督，一旦發(fā)現(xiàn)其有犯罪傾向或?qū)嵤┓缸镄袨椋⒓粗浦埂?、若發(fā)現(xiàn)可疑人員，安全護(hù)衛(wèi)員應(yīng)立即通知監(jiān)控室進(jìn)行監(jiān)控并錄像。第三節(jié) 環(huán)境衛(wèi)生環(huán)境管理是物業(yè)的基礎(chǔ)管理，為業(yè)主提供一個(gè)安全、舒適、文明的工作環(huán)境，進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的環(huán)境衛(wèi)生管理，是我們的工作目標(biāo)。一、公共事務(wù)部

57、各崗位職責(zé)11公共事務(wù)部主管崗位職責(zé)綜合協(xié)調(diào)工業(yè)園各部門(mén)及業(yè)主的工作關(guān)系，負(fù)責(zé)信息的上傳下達(dá)。負(fù)責(zé)工業(yè)園文件及有關(guān)材料的草擬，公文的批轉(zhuǎn)、傳遞，負(fù)責(zé)工業(yè)園印鑒的管理工作。負(fù)責(zé)組織工業(yè)園的活動(dòng)和有關(guān)會(huì)議，作好會(huì)議記錄，整理會(huì)議材料,檢查、督促會(huì)議決定和領(lǐng)導(dǎo)布置任務(wù)的落實(shí)。負(fù)責(zé)工業(yè)園勞動(dòng)人事統(tǒng)計(jì)管理工作和檔案工作。負(fù)責(zé)保潔和綠化工作的指導(dǎo)和檢查。負(fù)責(zé)會(huì)務(wù)、接待工作的管理。制定部門(mén)培訓(xùn)計(jì)劃并組織實(shí)施。負(fù)責(zé)部門(mén)人員離崗、轉(zhuǎn)崗物品、資料交接的管理。負(fù)責(zé)內(nèi)、外部信息的溝通。協(xié)助相關(guān)部門(mén)對(duì)突發(fā)事件的處理。完成分公司交辦的其他工作。12保潔員崗位職責(zé)主動(dòng)、熱情、禮貌地為業(yè)主提供規(guī)范化的服務(wù)。始終保持所轄區(qū)域的

58、衛(wèi)生符合服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。負(fù)責(zé)所使用設(shè)備和器材的保養(yǎng)工作。13綠化工崗位職責(zé)保持植被的生長(zhǎng)茂盛，不缺水、不死苗。保持綠地和盆栽的清潔。正確使用綠化設(shè)備并做好日常維護(hù)保養(yǎng)工作。記錄綠地、植物的保養(yǎng)情況。14保潔人員崗位設(shè)置辦公樓公共部分及外場(chǎng)路面 3人。二、保潔內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)21室外部分保潔內(nèi)容保潔頻率保潔標(biāo)準(zhǔn)每天每周廣場(chǎng)道路清掃一次無(wú)垃圾指示牌擦抹一次無(wú)灰塵、無(wú)污跡射燈、路燈擦抹一次無(wú)灰塵、無(wú)污跡公司名字跡擦抹一次，并隨時(shí)保潔護(hù)理一次無(wú)灰塵、無(wú)污跡旗桿2米以下擦抹一次無(wú)灰塵、無(wú)污跡垃圾桶、垃圾箱換取垃圾袋一次，清潔煙灰缸及時(shí)整理清抹箱蓋全面清潔一次無(wú)溢出垃圾、異味消殺一次電動(dòng)大門(mén)擦抹一次，并隨時(shí)保潔護(hù)理一

59、次無(wú)灰塵、無(wú)污跡22辦公樓公共部分保潔項(xiàng)目保潔頻率保潔標(biāo)準(zhǔn)每天每周過(guò)道地面推塵一次無(wú)灰塵、污跡、光潔如新地毯吸塵一次定期清洗無(wú)雜物、污漬門(mén)窗玻璃隨時(shí)保潔無(wú)灰塵、污漬樓梯濕拖一次清潔無(wú)污物樓梯扶手擦抹一次上不銹鋼油一次天臺(tái)清潔一次23洗手間部分清潔項(xiàng)目日常工作及周期工作內(nèi)容清潔標(biāo)準(zhǔn)每天每周地面濕拖兩次全面清洗一次無(wú)污漬、無(wú)異味天花板、燈具、風(fēng)口清洗一次無(wú)灰塵、字跡門(mén)窗、墻身及隔板清潔一次無(wú)灰塵、污跡洗手盆及臺(tái)面循環(huán)保潔無(wú)污漬、垃圾鏡面循環(huán)保潔無(wú)灰塵、污漬大小便器皿隨時(shí)用潔廁靈清潔全面消毒一次無(wú)污漬、無(wú)異味垃圾簍、垃圾每天換垃圾袋一次，保持設(shè)施清潔、干凈清潔消毒二次無(wú)污漬、垃圾、無(wú)異味空氣清新劑適

60、時(shí)噴灑空氣清新劑保持空氣清新洗手液隨時(shí)更換補(bǔ)充保證供應(yīng)24塵推藥劑處理的工作程序工作項(xiàng)目工作標(biāo)準(zhǔn)工作程序準(zhǔn)備工作干凈、干透將棉塵推頭整齊地平鋪在地面。噴藥水噴灑均勻?qū)㈧o電除塵劑裝在噴壺里噴灑在塵推頭上，使塵推上的纖維濕透（一只塵推頭需噴100毫升靜電除塵劑）。擺放噴灑后的塵推不能立即使用將塵推頭放在不通風(fēng)的地方悶透（12小時(shí)以上為最佳）25推塵工作程序工作項(xiàng)目工作標(biāo)準(zhǔn)工作程序推地面清潔光亮，無(wú)塵，無(wú)跡。平握塵推，塵推把手應(yīng)放在第二顆扣子和第三顆扣子之間，保持直行；靠近墻角打一個(gè)“U”形轉(zhuǎn)彎，重疊三分之一的距離；塵推不離地面，按“U“字東西往返推塵，將灰塵推到拐角用抹布抹掉，將臟塵推換成干凈的稱(chēng)

61、推。遇見(jiàn)業(yè)主時(shí)觀察細(xì)致塵推不可靠近人員，應(yīng)至少距離人員1米。不可跟著人后面推塵，應(yīng)在距人員2米處時(shí)繞道推塵。26洗手間日常保養(yǎng)的工作程序工作項(xiàng)目工作標(biāo)準(zhǔn)工作程序地面無(wú)浮灰、雜物、水跡、鞋印將地面清掃干凈，用拖把巾拖凈地面瓷磚無(wú)灰塵、斑跡、水跡用蘸有稀釋清潔劑的白潔布由上至下擦拭干凈。用抹布擦凈。臉盆及臺(tái)面清潔無(wú)水跡、黃斑將蘸有稀釋清潔劑的白潔布擦拭臉盆下水口、溢水口。用抹布擦干凈。臺(tái)面、鏡子、鏡框無(wú)灰塵、水跡、銹跡用玻璃刮刮凈鏡面上的水跡。用抹布見(jiàn)臺(tái)面上的水跡抹干。用抹布沾礦物油擦拭鏡框。皂液器無(wú)灰塵、斑跡用抹布包著專(zhuān)用工具，清潔皂液器里面。再用干抹布將皂液器里外抹干凈。天花板、燈具、風(fēng)口無(wú)灰

62、塵、斑跡將干凈抹布夾在老虎夾進(jìn)行清潔踢腳板無(wú)浮塵抹布抹凈浮灰。門(mén)面、柜、鎖眼、鉸鏈、閉門(mén)器無(wú)手印、浮灰、積灰用抹布擦凈門(mén)面、柜、閉門(mén)器、百葉門(mén)。用專(zhuān)用工具包抹布清潔鎖眼、鉸鏈。定時(shí)給鉸鏈上礦物油。小便池、馬桶無(wú)污跡將稀釋后的清潔劑倒在小便池內(nèi)。用馬桶刷子刷洗小便池，祛除污跡。用清水沖洗后，再用抹布抹凈外部。水箱無(wú)浮灰、雜物、沉淀物用專(zhuān)用刷刷洗。用抹布擦凈水箱外部。三、綠化養(yǎng)護(hù)管理綠化工程施工完成以后，要鞏固其成果，發(fā)揮其功能，主要取決于后期的養(yǎng)護(hù)管理工作。為了加強(qiáng)綠化管理，改善工作環(huán)境，制定了綠化養(yǎng)護(hù)規(guī)程，使綠化養(yǎng)護(hù)工作及檢查管理工作落到實(shí)處。31綠化養(yǎng)護(hù)規(guī)程A、整形修剪：整形、修剪是園林栽培

63、過(guò)程中一項(xiàng)重要的養(yǎng)護(hù)措施。樹(shù)木的形態(tài)，觀賞效果，開(kāi)花結(jié)果等方面都需要靠整形修剪來(lái)解決。B、草坪春、夏季節(jié)每?jī)蓚€(gè)月修剪一次，秋、冬季根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修剪，基本保證春、夏季草皮不長(zhǎng)于15公分，秋、冬季不長(zhǎng)于10公分。C、綠籬及時(shí)修剪，做到平整美觀。D、及時(shí)修剪枯枝、病蟲(chóng)枝及有礙觀瞻的枝條。E、修剪下的枝條要立刻清除，以免影響環(huán)境。2、施肥、澆水A、各種植物對(duì)養(yǎng)分、水分的要求均不同，應(yīng)針對(duì)不同的情況采取相應(yīng)的施肥、澆水方法。B、施肥時(shí)覆土平整，肥料不露出地面，不傷花草。C、施肥后澆透水或在雨后施肥。D、澆水透土深度為：樹(shù)木3公分，草地2公分。3、植保A、病蟲(chóng)害防治，應(yīng)貫徹“以防為主，綜合防治”的基本

64、原則。B、提倡生化物防治、人工防治，盡量使用低毒農(nóng)藥。C、噴灑農(nóng)藥時(shí)，必須按規(guī)定著裝，戴口罩、手套。4、日常養(yǎng)護(hù)A、雜草要及時(shí)拔出除，以減少雜草爭(zhēng)奪土壤中的水分和養(yǎng)分。B、土壤表面要松土，使之疏松透氣，達(dá)到保水、透水、增溫的目的。C、如有死苗、缺苗，必須在兩周內(nèi)補(bǔ)種好第六章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)測(cè)算第一節(jié) 辦公類(lèi)物資配置計(jì)劃（開(kāi)辦費(fèi)）品種數(shù)量單價(jià)（元）小計(jì)（元）備注辦公桌、椅43501400電腦140004000傳真機(jī)115001500打印機(jī)1750750電話(huà)3100300資料柜44501800對(duì)講機(jī)612007200管理人員服裝36001800夏兩套冬一套保安服裝55002500夏兩套冬一套保潔服

65、裝52001000夏兩套冬兩套維修人員服裝73002100夏兩套冬兩套合計(jì)24350第二節(jié) 安全護(hù)衛(wèi)應(yīng)急系統(tǒng)及消防系統(tǒng)配置計(jì)劃（開(kāi)辦費(fèi)）品種/規(guī)格數(shù)量單價(jià)（元）小計(jì)（元）橡皮棍250100強(qiáng)光電筒2100200鋼盔260120應(yīng)急燈2150300雨衣、鞋5100500消防斧、釣、捅1300300合計(jì)1520第三節(jié) 保潔設(shè)備（開(kāi)辦費(fèi)）品名規(guī)格單價(jià)（元）用量小計(jì)（元）商業(yè)吸塵器1200W120011200吸塵吸水機(jī)70L320013200多功能刷地機(jī)175轉(zhuǎn)/分鐘650016500吹干機(jī)230012300合計(jì)13200第四節(jié) 弱電及電工維修配置計(jì)劃（開(kāi)辦費(fèi)）品名數(shù)量單價(jià)（元）小計(jì)(元)數(shù)字萬(wàn)用表1

66、300300弱電工專(zhuān)用工具1500500兆歐表（500V）1300300鉗形電流表1200200電工工具2120240合計(jì)1540第五節(jié) 給排水系統(tǒng)配置計(jì)劃（開(kāi)辦費(fèi)）品名數(shù)量單價(jià)（元）小計(jì)（元）電動(dòng)疏通機(jī)115001500手動(dòng)疏通機(jī)15050手電鉆1500500梅花扳手1300300沖擊鉆120002000活動(dòng)扳手1200200管鉗1200200臺(tái)鉗1250250油槍15050拉馬1150150測(cè)量工具1500500合計(jì)5700第六節(jié) 空調(diào)系統(tǒng)品種計(jì)劃（開(kāi)辦費(fèi)）品名數(shù)量單價(jià)（元）小計(jì)（元）套筒扳手1500500專(zhuān)用工具1150150電子測(cè)溫儀1800800組合檢修閥1100100空調(diào)加液管12

67、020合計(jì)1570第七節(jié)變配電系統(tǒng)配置計(jì)劃（開(kāi)辦費(fèi)）品名數(shù)量單價(jià)（元）小計(jì)（元）絕緣護(hù)具25001000接地線(xiàn)25001000高壓驗(yàn)電筆120002000合計(jì)4000第八節(jié)保潔工具、耗材配置品名規(guī)格單價(jià)（元）用量小計(jì)（元）塵推90353105塵推頭9016696防風(fēng)鏟42284涂水器3512560毛巾357535玻璃刮3518236備用膠條10514228云石鏟刀1018354刀片106.5213玻璃鏟刀1026252刀片106.5213單捅榨水機(jī)2201220濕拖20520拖頭1010100水桶8648伸縮干1.2M18236伸縮干2.4M36136人字梯2M1801180抹布3120360

68、百潔布0.510050衛(wèi)生刷520100小噴壺31030手動(dòng)噴壺12448橡膠手套436144橡膠水管3100300固定老虎夾30260竹掃帚824192全能清潔劑加侖52241248除油清潔劑加侖5512660地毯清潔劑加侖654260玻璃清潔劑加侖4612552靜電除塵劑加侖858680不銹鋼清潔劑加侖908720空氣清新劑加侖4212504合計(jì)7204第九節(jié) 人員工資項(xiàng)目名稱(chēng)計(jì)算公式年支出備注管理處主任1500元/人。月X1人X12月18000事務(wù)主管1000元/人。月X1人X12月12000保潔員600元/人。月X3人X12月21600綠化工600元/人。月X1人X12月7200安全護(hù)

69、衛(wèi)員850元/人。月X5人X12月51000設(shè)備保障主管、弱電工1200元/人。月X1人X12月14400水電工、瓦木工1000元/人。月X1人X12月12000電梯工、空調(diào)1000元/人。月X1人X12月12000給排水800元/人。月X1人X12月9600值班電工700元/人。月X3人X12月25200合計(jì)183000第十節(jié) 日常運(yùn)行管理費(fèi)測(cè)算序號(hào)類(lèi)別支出項(xiàng)目計(jì)算方式年支出備注1人工費(fèi)用員工工資17人183000見(jiàn)本章第九節(jié)社保、福利工資總額X22本項(xiàng)合計(jì)2232602辦公費(fèi)用辦公用品、辦公設(shè)備維護(hù)費(fèi)200元X12月2400電話(huà)費(fèi)300元X12月3600書(shū)報(bào)資料費(fèi)50元X12月600節(jié)日裝

70、點(diǎn)費(fèi)500元X4次2000本項(xiàng)合計(jì)86003保潔綠化保潔工具、耗材7204見(jiàn)本章第八節(jié)公共綠地維護(hù)費(fèi)綜合測(cè)算2000本項(xiàng)合計(jì)92044設(shè)施維護(hù)公用照明維護(hù)綜合測(cè)算3000公用本體粉刷綜合測(cè)算400地面及車(chē)道維修綜合測(cè)算400內(nèi)墻、天花板維修粉刷綜合測(cè)算500本項(xiàng)合計(jì)43005機(jī)電設(shè)備日常維護(hù)電梯電梯日常維護(hù)費(fèi)50X12月600小計(jì)600電梯養(yǎng)護(hù)劑、防腐劑、油料空調(diào)空調(diào)日常維護(hù)費(fèi)150X12月1800小計(jì)1800供配電高壓配電柜50元X4臺(tái)200指示燈等低壓配電柜50元X4臺(tái)200開(kāi)關(guān)、接觸器各類(lèi)應(yīng)急照明、控制箱、配電箱綜合測(cè)算100開(kāi)關(guān)、接觸器、繼電器小計(jì)500給排水閥門(mén)、管道維修更換綜合測(cè)算

71、500衛(wèi)生潔具維修綜合測(cè)算400衛(wèi)生間排風(fēng)扇維修綜合測(cè)算100小計(jì)1000消防報(bào)警室外消火栓消防結(jié)合器維保費(fèi)綜合測(cè)算100室內(nèi)消火栓維保費(fèi)綜合測(cè)算200自動(dòng)噴淋系統(tǒng)維保費(fèi)綜合測(cè)算150小計(jì)450弱電系統(tǒng)有線(xiàn)電視系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)綜合測(cè)算100視頻、監(jiān)控維護(hù)費(fèi)綜合測(cè)算1000會(huì)議系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)綜合測(cè)算200結(jié)構(gòu)化系統(tǒng)維修費(fèi)綜合測(cè)算100小計(jì)1400本項(xiàng)合計(jì)57506安全護(hù)衛(wèi)滅火器材灌裝綜合測(cè)算500電動(dòng)伸縮門(mén)日常維護(hù)綜合測(cè)算300安保器材日常維護(hù)50元X12月600監(jiān)控主機(jī)日常維護(hù)綜合測(cè)算500本項(xiàng)合計(jì)19007管理費(fèi)（16項(xiàng)）X4101218公司稅金（17項(xiàng)）X5。514472總計(jì)277607第十一節(jié) 測(cè)算說(shuō)明一、上述年物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算費(fèi)用總計(jì)277607元，我公司投標(biāo)報(bào)價(jià)277000元。二、物業(yè)維修基金的建立和使用原則按政府有關(guān)文件、法規(guī)執(zhí)行。三、大型設(shè)備、安全消防系統(tǒng)、電梯、電視廣播系統(tǒng)的年維保費(fèi)、年檢費(fèi)、防雷檢測(cè)費(fèi)，以及衛(wèi)生間所需耗材、垃圾袋、植物租擺費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、化糞池清運(yùn)費(fèi)均不包括在上述物業(yè)管理報(bào)價(jià)中。第七章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)投標(biāo)報(bào)價(jià)大賀工業(yè)園物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)投標(biāo)報(bào)價(jià)：一、月物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)總額23083元二、年物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)總額277000元三、所需開(kāi)辦費(fèi)總額51880元（見(jiàn)第六章第一節(jié)至第七節(jié)）