1、大連軟件園棚戶區項目定大連軟件園棚戶區項目定位及物業發展建議位及物業發展建議謹呈：大連軟件園開發有限公司版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯地產顧問（中國）有限公司所有，未經世聯地產顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發布報告中的部分或全部內容。本報告是嚴格保密的。2一、項目概況與項目界定一、項目概況與項目界定本報告是嚴格保密的。3項目所在軟件園區域項目所在軟件園區域發展日漸成熟，規劃和產業帶動的發展日漸成熟，規劃和產業帶動的區域價值被客戶認可，城市新中心的趨勢逐漸顯現區域價值被客戶認可，城市新中心的趨勢逐漸顯現軟件園在城市的位置圖軟件園在城市的位

2、置圖 大連軟件園一期占地3平方公里，目前已基本開發完畢已基本開發完畢。濃厚的人文氛圍，良好的居住環境，豐富的教育資源和區域帶來的濃厚的人文氛圍，良好的居住環境，豐富的教育資源和區域帶來的住宅高價值和巨大升值前景吸引了大量區域外置業者住宅高價值和巨大升值前景吸引了大量區域外置業者，城市新中心的趨勢逐漸顯現。軟件園從1998年開始建設至今，產業、居住、教育、商產業、居住、教育、商業等各項設施不斷完善業等各項設施不斷完善，工作、居住人口逐漸增多。近100100家大型企業家大型企業在軟件園扎根。2121家世界家世界500500強企業強企業在軟件園設立分公司或業務基地。軟件園現有280280家企業，家企

3、業，2 2萬萬多職工多職工。本報告是嚴格保密的。4地塊位置與經濟技術指標地塊位置與經濟技術指標位于軟件園內小規模項目位于軟件園內小規模項目數碼廣場數碼廣場回遷小區回遷小區項目地塊項目地塊軍產房軍產房居住區居住區干休所干休所理工大學理工大學煤廠煤廠經濟技術指標占地：9721容積率：2.8限高：12層IBM HP等公司等公司軟件園企軟件園企業集中區業集中區國際新城國際新城康派康派東北財經東北財經大連大連理工理工學清園學清園學苑廣場學苑廣場項目總建筑面積項目總建筑面積27218.827218.8，屬于小規模項目。本報告是嚴格保密的。5地塊交通條件地塊交通條件與軟件園步行道暢通，與軟件園步行道暢通，車

4、行只可從地塊南部五一路進入車行只可從地塊南部五一路進入回遷小區回遷小區項目地塊項目地塊軍產房軍產房居住區居住區干休所干休所理工大學理工大學煤廠煤廠IBM HP等公司等公司軟件園企軟件園企業集中區業集中區數碼廣場數碼廣場國際新城國際新城康派康派東北財經東北財經大連大連理工理工學清園學清園學苑廣場學苑廣場可直接從地塊西邊道路經回遷小區步行10分鐘分鐘到達軟件園產業區。步行方式步行方式車行方式車行方式由于鐵道的存在，從而阻隔了項目地塊和軟件園產業區的聯系。只可經由數碼廣場進入地塊。本報告是嚴格保密的。6地塊內部和四至地塊內部和四至周邊環境較差，無景周邊環境較差，無景觀觀資源資源干干軍軍回回煤煤內部待

5、遷棚戶內部待遷棚戶西北面回遷小區西北面回遷小區北面干休所北面干休所西面鐵路和煤廠西面鐵路和煤廠南面軍產房南面軍產房本報告是嚴格保密的。7項目地塊分析：地塊局促、地勢低洼、建項目地塊分析：地塊局促、地勢低洼、建筑規劃受限嚴重筑規劃受限嚴重建筑退紅線建筑退紅線12米后，占米后，占地地5270平米平米地塊南側擋土墻高地塊南側擋土墻高2-3米米內部地勢低于路面半米左右內部地勢低于路面半米左右規劃限制條件規劃限制條件：限高12層、建筑退紅線12米。總建筑面積2.72萬平米，平層面積2268平米（做足12層）。技術指標技術指標：占地9721平米、容積率2.8。地塊特征地塊特征：洼地、南北向均有建筑物本報告

6、是嚴格保密的。8地塊資源評價地塊資源評價優勢優勢劣勢劣勢 位于軟件園內部，距離產業區僅需位于軟件園內部，距離產業區僅需位于軟件園內部，距離產業區僅需位于軟件園內部，距離產業區僅需1010分鐘步行時間；分鐘步行時間；分鐘步行時間；分鐘步行時間；軟件園建設基本完畢，本項目地塊在軟件園內部稀缺。軟件園建設基本完畢，本項目地塊在軟件園內部稀缺。軟件園建設基本完畢，本項目地塊在軟件園內部稀缺。軟件園建設基本完畢，本項目地塊在軟件園內部稀缺。不直接臨主干道，較為安靜；不直接臨主干道，較為安靜；不直接臨主干道，較為安靜；不直接臨主干道，較為安靜；地塊局促、地勢低洼、建筑規劃受限嚴重；地塊局促、地勢低洼、建筑

7、規劃受限嚴重；地塊局促、地勢低洼、建筑規劃受限嚴重；地塊局促、地勢低洼、建筑規劃受限嚴重；周邊環境差（回遷區、鐵路、煤廠），無景觀資源；周邊環境差（回遷區、鐵路、煤廠），無景觀資源；周邊環境差（回遷區、鐵路、煤廠），無景觀資源；周邊環境差（回遷區、鐵路、煤廠），無景觀資源；車行交通進入性差；車行交通進入性差；車行交通進入性差；車行交通進入性差；本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。2022/8/32022/8/3管理資源網管理資源網管理資源網管理資源網管理資源網管理資源網管理資源網管理資源網管理資源網管理資源網管理資源網管理資源網本資料來自本資料來自 管理資源網管理資源網本資料來自本資料來自

8、 管理資源網管理資源網本資料來自本資料來自 管理資源網管理資源網本資料來自本資料來自 管理資源網管理資源網本資料來自本資料來自 管理資源網管理資源網本資料來自本資料來自 管理資源網管理資源網本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。2022/8/32022/8/3本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本報告是嚴格保密的。11項目開發目標項目開發目標2 項目立即啟動，今年入市項目立即啟動，今年入市 改造棚戶區，整合軟件園物業形象改造棚戶區，整合軟件園物業形象31

9、 本項目需要實現本項目需要實現65006500元元/的單價的單價本報告是嚴格保密的。12開發目標解析開發目標解析65006500元元/的單價屬城市中高檔的單價屬城市中高檔價位，軟件園片區處于城市房地產價值第二梯隊價位，軟件園片區處于城市房地產價值第二梯隊區域價值區域價值：老市中心區、成熟，配套全、商貿氛圍濃、公共設施全價位價位：均價8000-9000元/平米物業物業：以酒店式公寓為主客戶客戶：投資客、商務人士區域價值區域價值：海景、廣場、會展中心、旅游景點、空氣質量價位價位：9000元/平米左右物業物業：公寓及景觀豪宅客戶客戶：外地人、市內高收入人群區域價值區域價值：居住環境、人文教育氛圍、新

10、興城市景象價位價位：均價6800元/平米左右物業物業：普通住宅客戶客戶：本區域及沙河口區，部分外地人軟件園片區星海片區中山片區第第第第一一一一梯梯梯梯隊隊隊隊第二梯隊第二梯隊第二梯隊第二梯隊本報告是嚴格保密的。13項目界定項目界定城市新中心城市新中心 資源條件較差的資源條件較差的 小規模中高端住宅項目小規模中高端住宅項目本報告是嚴格保密的。14二、項目開發背景研究二、項目開發背景研究本報告是嚴格保密的。15明確項目基本條件以后，對項目發展的區域背景、市場環明確項目基本條件以后，對項目發展的區域背景、市場環境進行掃描，是發現市場機會的前提境進行掃描，是發現市場機會的前提項目所在區域在城市中目前的

11、地位如何？項目所在區域在城市中目前的地位如何？區域將來發展前景如何？區域將來發展前景如何？區域里人口結構及收入狀況如何？區域里人口結構及收入狀況如何？界定項目的競爭市場范圍界定項目的競爭市場范圍競爭范圍內的市場供需狀況、產品素質、銷售狀況、客戶如何？競爭范圍內的市場供需狀況、產品素質、銷售狀況、客戶如何？區域背景區域背景市場環境市場環境本報告是嚴格保密的。16項目位于城市西拓的第一站，綠色硅谷的項目位于城市西拓的第一站，綠色硅谷的腹地，最具發展潛力的區域腹地，最具發展潛力的區域大連城市規劃大連城市規劃西拓北進西拓北進產業規劃產業規劃建設綠色硅谷建設綠色硅谷p到2010年，大連市規劃將旅順南路建

12、成中國“綠色硅谷”。p本項目處于由家村軟件園和七賢嶺高新技術產業基地這一“綠色硅谷”的門戶。項目所在軟件園一期產業部分目前已基本建設完畢，區項目所在軟件園一期產業部分目前已基本建設完畢，區域居住、教育、商業設施將不斷完善，區域發展日臻成域居住、教育、商業設施將不斷完善，區域發展日臻成熟。熟。本報告是嚴格保密的。17軟件園區域目前有軟件園區域目前有2 2萬多產業人口，人均收入屬大萬多產業人口，人均收入屬大連最高水平，其中多數尚未購置房屋連最高水平，其中多數尚未購置房屋數據來源：軟件園股份有限公司訪談和軟件園企業職工訪談2004大連各行業在崗職工人均工資p2003年，大連信息傳輸、計算機服務和軟件

13、業人均工資第一次超過了金融業，居大連首位。p2004年，信息傳輸、計算機服務和軟件業人均工資為43045元，為大連最高水平。p2005年，大連軟件從業人員人均年收入已達到4.5萬元。p大連軟件業從業人員人均收入迅速提高，但比北京、上海等城市還有較大差距，未來將有很大上升空間。軟件園目前有2萬多產業人口，人均收入屬大連中高水平。其中80%為普通職工，年收入3-6萬，目前多未購置房屋。本報告是嚴格保密的。18區域背景掃描結論區域背景掃描結論p軟件園區域是承接城市高端住宅市場的第一站，軟件園區域是承接城市高端住宅市場的第一站，區域價值較高。區域價值較高。p軟件園區域存在大量人均收入屬城市中高水平軟件

14、園區域存在大量人均收入屬城市中高水平的人口，他們多未購置房屋，潛在購房需求強勁。的人口，他們多未購置房屋，潛在購房需求強勁。本報告是嚴格保密的。19明確項目基本條件以后，對項目發展的區域背景、市場環明確項目基本條件以后，對項目發展的區域背景、市場環境進行掃描，是發現市場機會的前提境進行掃描，是發現市場機會的前提項目所在區域在城市中目前的地位如何？項目所在區域在城市中目前的地位如何？區域將來發展前景如何？區域將來發展前景如何？區域里人口結構及收入狀況如何？區域里人口結構及收入狀況如何？界定項目的競爭市場范圍界定項目的競爭市場范圍競爭范圍內的市場供需狀況、產品素質、銷售狀況、客戶如何？競爭范圍內的

15、市場供需狀況、產品素質、銷售狀況、客戶如何？區域背景區域背景市場環境市場環境本報告是嚴格保密的。20根據項目本體特征和開發目標確定市場研根據項目本體特征和開發目標確定市場研究的范圍究的范圍項目本體特征項目本體特征項目規模較小，輻射力有限。資源條件較差，捕捉中高端資源敏感型客戶較困難。規劃設計受限嚴重，可能的產品形式有限。開發目標是實現市場中高端價格。市場研究范圍市場研究范圍城市房地產市場宏觀特征。周邊可能競爭區域住宅市場。區域內住宅市場。本報告是嚴格保密的。21房地產進入高速發展期，市場需求表現為房地產進入高速發展期，市場需求表現為數量與質量并重數量與質量并重p近5年來，大連市GDP保持快速增

16、長，按照GDP增長與房地產發展的一般關系，大連市的房地產正處于高速發展階段；p固定資產投資增長率高于GDP增長率，固定資產投資活躍；p房地產開發投資從2003年后開始爆發性增長；p大連市人均GDP已經超過4000美元，房地產市場的需求表現為數量與質量并重發展的階段；p人民收入穩步增長，生活水平逐漸提高；本報告是嚴格保密的。22銷售面積穩步上升，土地緊縮導致供不應銷售面積穩步上升，土地緊縮導致供不應求，價格上漲求，價格上漲p住宅銷售量穩步小幅上升，受04年土地緊縮的影響近兩年供應量下降；p市場表現為明顯的供不應求，單價上漲。03年土地集中放量，04年土地供應緊縮，05年有所回升；本報告是嚴格保密

17、的。23中心區中心區“地荒地荒”和房價持續攀升形成市場高賣和房價持續攀升形成市場高賣壓，消費者心理底線被迫壓，消費者心理底線被迫“水漲船高水漲船高”p中山區和西崗區土地存量不到10%，城市中心區可開發用地少；p近年來，隨著單價的上升，商品房套均面積持續下降，表明在購買能力未有顯著增強的情況下，消費者被迫通過適當壓縮購買面積來承受高單價。大連擁有豐富的山海資源，特殊的地形條件使城市的可發展方向受到限制，可開發用地有限；隨著城市中心區可開發用地日漸減少，房價持續上漲，消費者不得不接受現行市場價格。本報告是嚴格保密的。24新房的供應不足引爆三級市場，二手房成新房的供應不足引爆三級市場，二手房成交量高

18、速增長，需求以中小戶型為主交量高速增長，需求以中小戶型為主二手房套均面積為80平米以下，三級市場需求以中小戶型為主；由于新房單價高、供應量不足，大量需求轉向三級市場，二手房銷售量大幅增長，價格攀升；本報告是嚴格保密的。25根據項目本體特征和開發目標確定市場研根據項目本體特征和開發目標確定市場研究的范圍究的范圍項目本體特征項目本體特征項目規模較小，輻射力有限。資源條件較差，捕捉中高端資源敏感型客戶較困難。規劃設計受限嚴重，可能的產品形式有限。開發目標是實現市場中高端價格。市場研究范圍市場研究范圍城市房地產市場宏觀特征。周邊可能競爭區域住宅市場。區域內住宅市場。本報告是嚴格保密的。26從地理位置和

19、產品檔次考慮，可能和本項目存在從地理位置和產品檔次考慮，可能和本項目存在競爭的區域為臺山競爭的區域為臺山-南沙區域和學府區域南沙區域和學府區域地理位置考慮可能的競爭地理位置考慮可能的競爭本項目規模較小，輻射力有限，所以從地理位置考慮，可能面臨周邊學府、星海和臺山-南沙區域的競爭。結合產品檔次可能的競爭結合產品檔次可能的競爭p星海區域屬城市價格第一梯隊，為豪宅板塊，與本項目不存在直接競爭。p臺山-南沙區域為成熟居住區，醫療、教育、商業等配套完善，2005年在售項目均價5000元/左右，為本項目可能的競爭區域。p學府區域依托高校和產業資源，住宅市場發展迅速，2006年均價接近5000元/，較低的價

20、格可能會對本項目構成威脅。本報告是嚴格保密的。27臺山臺山-南沙區域南沙區域成熟居住區，目前無新成熟居住區，目前無新房供應，部分項目即將入市房供應，部分項目即將入市臺山臺山-南沙南沙區域區域本案本案區域價值區域價值p成熟住區純居住區域，發展較為成熟，區域居住氛圍濃厚。p配套齊備周邊商業、醫療、教育等配套設施齊備。p隨著中心區土地供應量的大幅減少，離中心區合適的距離使其房價上漲迅速。客戶客戶p沙河口區的年輕人是臺山二手房市場主流客戶。p軟件園產業人口也有部分已購置或者正準備購置臺山二手房。價格價格2005年在售項目均價5000元/；未來供應產品預計單價超過6500元/。供應供應目前：區域內無供應

21、未來主要供應：p大華臺山項目計劃06年入市，總建面15.1萬，主流面積119-137 和67-116，單價可能達到6500元/甚至更高。p幸福e家四期計劃06年4月開始內部認購，總建面15.6萬，戶型面積90-170，預計單價超過7000元/。n臺山臺山-南沙區域目前無新房供應。南沙區域目前無新房供應。n未來將有大量新房入市，產品品質較高，有一定產品創新，預計未來將有大量新房入市，產品品質較高，有一定產品創新，預計單價單價65006500元元/以上。以上。n客戶以本區域婚齡年輕人為主，兼有少量軟件園產業人口。客戶以本區域婚齡年輕人為主，兼有少量軟件園產業人口。產品產品05年產品以普通多層和小高

22、層為主，未來供應產品品質有所提升，出現大堂、觀景電梯等產品創新。本報告是嚴格保密的。28臺山臺山-南沙二手房市場活躍，二手房均價南沙二手房市場活躍，二手房均價6000-65006000-6500元元/（簡單裝修），接近新房（簡單裝修），接近新房選擇了部分較新樓盤作為統計對象。二手房是目前臺山-南沙區域主要供應來源。由于區域目前無新房供應，二手房價格較高，普通封閉小區清水房單價已達6000元/。臺山-南沙區域二手房總體品質較低，多數為90年代建設的開敞式小區，無社區圍合和社區配套，房屋較為老舊。電業小區、幸福e家、蘭亭山水等2000年后新建封閉小區在二手市場上售價已接近新房。本報告是嚴格保密的。

23、29學府區域學府區域依托園區內產業人口和周邊依托園區內產業人口和周邊高校資源，價格平臺較低，發展前景看好高校資源，價格平臺較低，發展前景看好學府區域學府區域本案本案區域價值區域價值p位于高新園區內，軟件園附近p價位相對低，升值潛力大p空氣質量好，適合居住p戶型較小，總價較低客戶客戶p區域內高校教師和高新園區產業人口為主。p少量軟件園產業人口。價格價格05年單價4000元/左右。06年即將入市項目5000元/起價，總價超過50萬。供應供應目前：僅有少量尾盤供應未來主要供應：山海一家2期是未來區域主要供應來源。06年入市，5000元/起價，戶型面積100以上，總價超過50萬，共6萬建筑面積。n學府

24、區域目前新房供應量少，多為項目尾盤銷售。學府區域目前新房供應量少，多為項目尾盤銷售。n未來入市新房量不大，產品品質一般，預期單價未來入市新房量不大，產品品質一般，預期單價50005000元元/以上。以上。n軟件園二期將在學府區域開始建設，區域發展前景看好。軟件園二期將在學府區域開始建設，區域發展前景看好。n客戶以本區域產業人口和高校教師為主。客戶以本區域產業人口和高校教師為主。產品產品產品以普通多層為主，品質一般。未來供應將會出現部分小高層產品。本報告是嚴格保密的。30根據項目本體特征和開發目標確定市場研根據項目本體特征和開發目標確定市場研究的范圍究的范圍項目本體特征項目本體特征項目規模較小，

25、輻射力有限。資源條件較差，捕捉中高端資源敏感型客戶較困難。規劃設計受限嚴重，可能的產品形式有限。開發目標是實現市場中高端價格。市場研究范圍市場研究范圍城市房地產市場宏觀特征。周邊可能競爭區域住宅市場。區域內住宅市場。本報告是嚴格保密的。31區域內目前和未來供應均以小面積投資型和大面區域內目前和未來供應均以小面積投資型和大面積舒適型產品為主，且目前供應量較少積舒適型產品為主，且目前供應量較少區域目前供應以小面積投資型和大面積舒適型產品為主；區域目前供應以小面積投資型和大面積舒適型產品為主；未來國際新城四期主打未來國際新城四期主打160160以上海景豪宅產品；以上海景豪宅產品；本報告是嚴格保密的。

26、32針對投資型客戶的小戶型產品目前市場表現良好，投資客看重企業高針對投資型客戶的小戶型產品目前市場表現良好，投資客看重企業高層租房需求，但普通職員是目前區域內主流租房客戶層租房需求，但普通職員是目前區域內主流租房客戶 CITYONE自2005年11月26日開盤至今，已售出184套。雖然經歷了房地產市場的淡季1月和2月，但平均銷售速度可達46套/月。目前銷售又進入一個高潮期。調查顯示：p 軟件園企業高層數量較少，多長期在市內租住酒店或高級公寓。p 中層和中高層員工收入水平較高，多已購置房屋。p 目前普通員工中大多數租住房屋。但由于收入有限，可以承受的租賃價格為：40-5040-50，一居室，一居

27、室，500-600500-600元元/月；月；60-7060-70，二居室，二居室，1000-13001000-1300元元/月月。p 軟件園近幾年房價上漲速度較快，判斷未來房價仍有上升空間。p 產品總價較低，多在25-35萬。p 不關注社區環境、樓層、戶型、朝向、采光等因素。p 看中軟件園2萬多產業人口尤其是中高層管理者的租房需求。p 預期租金：5050一居室一居室2000-30002000-3000元元/月。月。投資型客戶購買區域內小戶型產品的考慮因素投資型客戶購買區域內小戶型產品的考慮因素本報告是嚴格保密的。33軟件園區域內二手房市場較為活躍，單價軟件園區域內二手房市場較為活躍，單價接近

28、在售新房接近在售新房軟件園開發前原有房屋無小區且房屋老舊，無可比性，故選取近幾年開發建設的商品房為研究對象。區域內有一定量二手房供應，價格已達區域內有一定量二手房供應，價格已達6600-72006600-7200元元/（精裝修），產品品質較好，（精裝修），產品品質較好，但仍停留在傳統居住社區階段。但仍停留在傳統居住社區階段。本報告是嚴格保密的。34隨著產品品質的提高和房價的不斷攀升，隨著產品品質的提高和房價的不斷攀升，客戶來源從區域內向區域外逐漸擴大客戶來源從區域內向區域外逐漸擴大康派成交客戶居住區域統計分析康派成交客戶居住區域統計分析p學清園和知音園項目主要客戶均來自區域內高校教師和企業中高

29、收入者。p國際新城項目開始出現大量沙河口區住房升級型客戶和外省市置業客戶。p到目前在售的CITYONE和康派則會發現，沙河口和東三省客戶成為項目主要客戶來源。p軟件園產業人口僅有軟件園產業人口僅有2 2萬多，其中中高端客戶數量有限，且經萬多，其中中高端客戶數量有限，且經過學清園等五個項目的消化，其住房需求多已被滿足。過學清園等五個項目的消化，其住房需求多已被滿足。p軟件園內區域外客戶多為中高端客戶，對資源條件要求較高。軟件園內區域外客戶多為中高端客戶，對資源條件要求較高。本報告是嚴格保密的。35宿宿 舍舍商品房商品房90年代之前單位分配戶型統一封閉小區封閉小區住宅小區住宅小區90年代開始市場交

30、易與福利、微利等形式戶型單一90年中期市場交易戶型變化(廳、衛、陽臺、朝向)出現初級水平物業管理90年代末市場交易出現社區商業、幼兒園等配套封閉式管理物業管理水平較低主題社區主題社區市場交易社區配套戶型創新封閉式管理人性化服務社區中心園林景觀社區文化社區文化社區會所等社區會所等本區域和周邊區域所處階段目前本區域和周邊區域樓盤處于封閉小區目前本區域和周邊區域樓盤處于封閉小區和初級主題社區階段和初級主題社區階段封閉小區：山海一家、硅谷假日等項目。封閉小區：山海一家、硅谷假日等項目。初級主題社區：國際新城、康派等項目。初級主題社區：國際新城、康派等項目。本報告是嚴格保密的。36尚未出現附加明確社區文

31、化的主題社區尚未出現附加明確社區文化的主題社區通通過過各各種種價價值值的的累累加加，房房地地產產價價格格不不斷斷提提高高，品品牌牌形形象象逐逐步步提提升升！地段價值地段價值產品創新價值產品創新價值人文、品牌價值人文、品牌價值實體價實體價值值精神價精神價值值目前本區域和周邊區域樓盤已經在產品創新上附加新的價值，觀光電梯、LOFT等新的產品形式不斷出現，逐步向主題社區邁進。區域主流人口年輕、高知，對生活有較高的精神需求，對文化有很強的感知力。但目前本區域和周邊區域樓盤尚未出現附加明確社區文化的主題社區。本報告是嚴格保密的。37市場環境掃描結論市場環境掃描結論p大連市房地產進入高速發展期，土地緊縮導

32、致供不應求，價格上漲，消大連市房地產進入高速發展期，土地緊縮導致供不應求，價格上漲，消費者心理底線被迫費者心理底線被迫“水漲船高水漲船高”，部分消費者轉向二手房市場。，部分消費者轉向二手房市場。p臺山臺山-南沙區域二手房市場活躍，價格接近新房。未來將有大量新房入市，南沙區域二手房市場活躍，價格接近新房。未來將有大量新房入市，產品品質較高，預計單價產品品質較高，預計單價6500元元/以上，與本項目存在潛在競爭。以上，與本項目存在潛在競爭。p學府區域目前新房供應量少，未來入市新房量不大，產品品質一般，預學府區域目前新房供應量少，未來入市新房量不大，產品品質一般，預期單價期單價5000元元/以上，與

33、本項目在價格上有一定的競爭優勢。以上，與本項目在價格上有一定的競爭優勢。p軟件園區域目前供應量較少，未來四期供應以海景豪宅產品為主，與本軟件園區域目前供應量較少，未來四期供應以海景豪宅產品為主，與本項目不存在市場競爭。項目不存在市場競爭。p軟件園內和周邊區域樓盤均處于封閉小區和初級主題社區階段，尚未出軟件園內和周邊區域樓盤均處于封閉小區和初級主題社區階段，尚未出現附加人文價值的主題社區，為本項目產品創新提供了可能。現附加人文價值的主題社區，為本項目產品創新提供了可能。本報告是嚴格保密的。38三、基于背景掃描發現市場機會三、基于背景掃描發現市場機會本報告是嚴格保密的。39通過區域背景的掃描發現了

34、一批有較強支通過區域背景的掃描發現了一批有較強支付能力的潛在客戶付能力的潛在客戶軟件園區域是承接城市高端住宅市場的第一站，區域價值較高。軟件園區域存在大量人均收入屬城市中高水平的人口，他們多未購置房屋，潛在購房需求強勁。機會一：軟件園區域內占產業人口機會一：軟件園區域內占產業人口80%的普通職工多未購置房的普通職工多未購置房屋，他們收入水平較高，有較強的支付能力，潛在購房需求強屋，他們收入水平較高，有較強的支付能力，潛在購房需求強勁，可能成為本項目客戶。勁，可能成為本項目客戶。本報告是嚴格保密的。40區域高收入產業人口和周邊高校年輕教師區域高收入產業人口和周邊高校年輕教師特征特征軟件園周邊東北

35、財經大學和大連理工大學等高等院校近年來發展迅速，大批畢業生留校任職，年輕教師（任教不滿三年）年收入在4萬左右，目前租住民居，通過訪談發現這類人群存在迫切的購房需求。本報告是嚴格保密的。41訪談發現軟件園普通員工和周邊高校年輕訪談發現軟件園普通員工和周邊高校年輕教師有強烈的購房需求教師有強烈的購房需求通過訪談IBM、HP等公司普通職員和東財、理工年輕教師，總結出他們的購房關鍵需求如下：p此類人群多為25-35歲，多數為本科畢業，學歷較高學歷較高。p處于婚齡或已婚，年收入3-6萬，目前租住房屋，家庭月租房費用約為1000-1300元。他們購房需求強購房需求強烈，烈，希望早日購房以節省租房費用。p區

36、域內目前沒有合適他們計劃購置的房屋作為長期居住的第一居所，而區域外的房屋不是太遠就是總價過高，目前處于觀望狀態目前處于觀望狀態。p希望房屋能夠滿足基本的居住功能，所以傾向購買普通大小兩居室傾向購買普通大小兩居室70-10070-100。p這類家庭目前收入不是很高，處于事業的起點和奮斗期，一般還在做基層工作。對房屋的購買抱一種務實的態度，從自己現有的經濟能力，未來事業的發展及對未來生活的設想出發買房，多數能承受的總總價上限為價上限為40-5040-50萬萬。p這類人群工作時間較長，多需要加班。在總價可以承受的范圍內，需要房屋離工作地點足夠近需要房屋離工作地點足夠近。部分人群沒有購買山海一家等學府

37、區樓盤的原因是認為距離較遠。p對產品品質有較高要求對產品品質有較高要求，認為學府片區樓盤產品品質一般。本報告是嚴格保密的。42結合普通職工、高校年輕教師對住宅產品的需求結合普通職工、高校年輕教師對住宅產品的需求和市場供應產品狀況發現市場供應存在缺失和市場供應產品狀況發現市場供應存在缺失希望房屋能夠滿足基本的居住功能，所以傾向購買普通大小兩居室70-100。這類家庭目前收入不是很高，處于事業的起點和奮斗期，一般還在做基層工作，多數能承受的總價上限為40-50萬。區域內：總價40-50萬內，70-100居住型兩居在區域內供應量很少，COMPIN和CITYONE僅有幾十套產品供應。按目前消化速度，等

38、本項目入市則無此類產品供應。未來國際新城四期無此類產品供應。競爭區域：臺山-南沙區域未來供應產品單價較高，總價上限滿足40-50萬的兩居室量較少；學府區域未來主要供應量來自山海一家二期，其戶型面積較大，均超過100，使總價均超過50萬。機會二：軟件園內和競爭區域滿足普通職工和高校年輕教師需機會二：軟件園內和競爭區域滿足普通職工和高校年輕教師需求的總價求的總價40-50萬內，萬內，70-100居住型產品供應量較少。居住型產品供應量較少。本報告是嚴格保密的。43距軟件園產業區距軟件園產業區1010分鐘的步行距離是本項分鐘的步行距離是本項目獨一無二的優勢目獨一無二的優勢這類人群工作時間較長，多需要加

39、班。在總價可以承受的范圍內，需要房屋離工作地點足夠近。部分人群沒有購買山海一家等學府區樓盤的原因是認為距離較遠。本項目地塊距軟件園產業區僅10 分鐘步行距離，完全可以實現步行通勤，大大節省了通勤時間和通勤成本。從學府區到軟件園產業區乘車需20分鐘，中途需倒車，上下班高峰期通行狀況不佳，且公共交通運營時間較短，不能滿足普通職工加班需求。臺山-南沙區域公共交通運營時間也較短，且上下班高峰期交通擁堵。機會三：距離工作地點足夠近是軟件園普通職工和高校年輕教機會三：距離工作地點足夠近是軟件園普通職工和高校年輕教師購房關注要素，也是本項目獨有的優勢。師購房關注要素，也是本項目獨有的優勢。本報告是嚴格保密的

40、。44四、發展策略及項目定位四、發展策略及項目定位本報告是嚴格保密的。45項目競爭分析項目競爭分析通過強吸引力的產品將通過強吸引力的產品將目標客戶留在園區內目標客戶留在園區內學府區域學府區域臺山臺山-南沙南沙區域區域軟件園軟件園區域區域臺山臺山-南沙區域競爭南沙區域競爭二手房售價已接近新房，與本項目二手房售價已接近新房，與本項目無可比競爭；無可比競爭；未來供應新房產品品質較高，單價未來供應新房產品品質較高，單價與本項目相當或更高，但距離軟件與本項目相當或更高，但距離軟件園較遠，本項目以距離取勝。園較遠，本項目以距離取勝。軟件園區域內部競爭軟件園區域內部競爭區域內部無新房競爭；區域內部無新房競爭

41、；二手房單價較高，且產品停留在二手房單價較高，且產品停留在初級主題社區階段，本項目以針初級主題社區階段，本項目以針對性的產品打造贏得競爭。對性的產品打造贏得競爭。學府區域競爭學府區域競爭學府區域未來新房供應量不大，且產品品質一般，單價較低，但戶型面學府區域未來新房供應量不大，且產品品質一般，單價較低，但戶型面積較大，總價較高。本項目通過控制戶型面積來控制總價，以便利的通積較大，總價較高。本項目通過控制戶型面積來控制總價，以便利的通勤交通和全方位迎合目標客戶需求來贏得競爭。勤交通和全方位迎合目標客戶需求來贏得競爭。本報告是嚴格保密的。46軟件園內和周邊區域尚未出現附加人文價軟件園內和周邊區域尚未

42、出現附加人文價值的主題社區是我們贏得競爭的機會值的主題社區是我們贏得競爭的機會軟件園內和周邊區域樓盤均處于封閉小區和初級主題社區階段，尚未出現附加人文價值的主題社區。軟件園產業人口和周邊高校年輕教師25-35歲，多為本科畢業，學歷較高，對文化有較強的感知能力。部分客戶放棄選擇山海一家、硅谷假日等樓盤主要是因為距離較遠，其次認為產品特點不強。競爭區域內尚未出現主題社區，而軟件園產業人口和周邊高校競爭區域內尚未出現主題社區，而軟件園產業人口和周邊高校年輕教師均為高知人群，對文化有較強的感知能力，是本項目年輕教師均為高知人群，對文化有較強的感知能力，是本項目產品發力點。產品發力點。本報告是嚴格保密的

43、。47項目發展策略項目發展策略機會一：軟件園區域內占產業人口機會一：軟件園區域內占產業人口80%的普通職工多的普通職工多未購置房屋，他們收入水平較高，有較強的支付能力，未購置房屋，他們收入水平較高，有較強的支付能力，潛在購房需求強勁，可能成為本項目客戶。潛在購房需求強勁，可能成為本項目客戶。機會二：軟件園內和競爭區域滿足普通職工和高校年輕機會二：軟件園內和競爭區域滿足普通職工和高校年輕教師需求的總價教師需求的總價40-50萬內，萬內，70-100居住型兩居產居住型兩居產品供應量較少。品供應量較少。機會三：距離工作地點足夠近是軟件園普通職工和高校機會三：距離工作地點足夠近是軟件園普通職工和高校年

44、輕教師購房關注要素，也是本項目獨有的優勢。年輕教師購房關注要素，也是本項目獨有的優勢。競爭區域內尚未出現主題社區，而軟件園產業人口和周競爭區域內尚未出現主題社區，而軟件園產業人口和周邊高校年輕教師均為高知人群，對文化有較強的感知能邊高校年輕教師均為高知人群，對文化有較強的感知能力，是本項目產品發力點。力，是本項目產品發力點。面向區域主流人口面向區域主流人口合理控制單戶面積合理控制單戶面積強調步行通勤便利強調步行通勤便利打造主題社區打造主題社區市市場場機機會會競競爭爭力力本報告是嚴格保密的。48案例借鑒案例借鑒目標客戶的特質是什么？什目標客戶的特質是什么？什么樣的產品能吸引他們？么樣的產品能吸引

45、他們？指導我們更清晰地認識目標客戶，指導我們更清晰地認識目標客戶，挖掘客戶的深層需求挖掘客戶的深層需求與本項目相似的目標客戶，案例對客與本項目相似的目標客戶，案例對客戶的深層特質和情感需求進行了深入戶的深層特質和情感需求進行了深入挖掘。挖掘。北京北京橡樹灣橡樹灣與本項目相似的小規模物業，主打都與本項目相似的小規模物業，主打都市年輕白領的主題社區營造贏得了客市年輕白領的主題社區營造贏得了客戶認同。戶認同。深圳深圳麗陽天下麗陽天下定位都市年輕白領的主題社區如定位都市年輕白領的主題社區如何營造何營造針對北京針對北京CBDCBD白領的純粹青年社區。白領的純粹青年社區。北京北京炫特區炫特區本報告是嚴格保

46、密的。49北京北京橡樹灣（橡樹灣（I TOWNI TOWN中關村科技園區中關村科技園區上地科技園區上地科技園區項目簡介項目簡介地理位置地理位置：上地信息產業基地南側，周邊清華、北大等眾多高校云集，各大科研院所分布其間。項目經濟技術指標項目經濟技術指標：占地45萬，建筑面積70萬，規劃用途是住宅、商業金融與綜合配套（托幼、體育設施）。區域機構區域機構：中關村區域共有68所大專學校，230多所中央級的科研院所和上萬個企業，同時有38萬科技研究人員。項目定位：項目定位：面向中關村產業園區和高等院校高知人群，面向中關村產業園區和高等院校高知人群，打造學院風情高品質居住社區。打造學院風情高品質居住社區。

47、本報告是嚴格保密的。50骨子里的校園文化精神骨子里的校園文化精神中國中國“硅谷硅谷”人群的深層氣質人群的深層氣質產業化對中關村-上地區域人群的沖擊，使得經濟一時成為彼此思考的中心，更多的人為了生計、為了事業在奔波忙碌。“我在北大畢業后繼續任教”“我在清華畢業后仍在中關村工作”“很久沒有回學校看看了”“我很忙，生活的壓力很大，除了工作，別的都沒時間想”“上周因為工作匆匆回了一趟學校，真好”“我的事業很成功，但是覺得缺少什么”“”人生的最關鍵階段在大學里度過，人生的最關鍵階段在大學里度過，最好的朋友是在校園里結交的，最好的朋友是在校園里結交的，另一半是原來的大學同學，另一半是原來的大學同學，最敬重

48、的人還在大學里教書，最敬重的人還在大學里教書，回憶起最快樂的時光發生在大學里，回憶起最快樂的時光發生在大學里，為了對項目進行準確定位，開發商華潤置地對中關村人群的特質進行了深入研究。橡樹灣橡樹灣與本項目目標客戶相同的深層特質：與本項目目標客戶相同的深層特質：p骨子里的校園文化精神；骨子里的校園文化精神；p關鍵詞：放松、高知、交流、活力、多元；關鍵詞：放松、高知、交流、活力、多元；本報告是嚴格保密的。51深圳深圳麗陽天下：面向白領階層資源條件麗陽天下：面向白領階層資源條件較差的小規模單體項目在競爭中脫穎而出較差的小規模單體項目在競爭中脫穎而出項目簡介總建面6萬平米，由2棟32層塔樓組成，1-2層

49、為4500平米商業群樓；優勢：毗鄰中心區，成熟配套，便利交通，臨主干道，利于展示；劣勢：緊臨新洲立交橋，噪音影響嚴重；單體物業，無小區環境，與大型社區樓盤相比有先天不足；客戶定位：年輕白領+投資人士面對周邊同時入市的大量同質產品的競爭，本項目利用主題社區贏得了面對周邊同時入市的大量同質產品的競爭，本項目利用主題社區贏得了競爭，獲得了市場熱銷。競爭，獲得了市場熱銷。競爭格局：2002年麗陽天下所在石廈片區將有超過3000套以上小戶型單位的供應量，成為深圳小戶型供應量最大的、小戶型樓盤分布最密集的區域。本報告是嚴格保密的。52麗陽天下成功關鍵因素麗陽天下成功關鍵因素CONDOCONDO主題主題的重

50、新定義與詮釋的重新定義與詮釋CONDO倡導的倡導的八大生活主張：八大生活主張：v年輕的年輕的v陽光的陽光的v便利的便利的v共享的共享的v都市的v核心的v小尺度的v軌道上的本報告是嚴格保密的。53 CONDO CONDO八大生活主張的功能體現八大生活主張的功能體現社社區功能模式區功能模式CONDO社區社區大堂設施大堂設施：留言板室內大樹、噴泉休閑座椅TV自動售貨機飲水機背景音樂點唱機書吧鮮花店前廣場及綠化帶前廣場及綠化帶：3人籃球場街燈、休閑座椅滑道板裙樓商業配套：裙樓商業配套：CONDO酒吧24小時便利店小區食堂銀行/ATM柜員機快速沖印店書店寄賣中心藥店架空層架空層：自助洗衣房/干衣房；乒乓

51、球臺，單雙杠，吊環，秋千等運動設施跑步機、自行車機、舉重機等健身設施物業管理服務：鐘點工服務、商務中心、保安保潔以物業助理的形象出現產品理念建立在社區資源的配套組合上，概念和精神通產品理念建立在社區資源的配套組合上，概念和精神通過可以感知的物質資源展現出來，概念價值得以深化過可以感知的物質資源展現出來，概念價值得以深化本報告是嚴格保密的。54北京北京炫特區（炫特區（SHOW MY LIFESHOW MY LIFE）項目簡介項目簡介地理位置地理位置：炫特區地處CBD、燕莎商圈和使館區輻射地帶，貼鄰朝陽北路，緊臨東四環路。項目經濟技術指標項目經濟技術指標：占地7.89萬，建筑面積30萬，共4000

52、套住宅。核心客戶：核心客戶：北京東部CBD年輕白領炫特區國際青年社區炫特區國際青年社區炫特區國際青年社區炫特區國際青年社區全國第一個完全國際化的青年社區全國第一個完全國際化的青年社區全國第一個完全國際化的青年社區全國第一個完全國際化的青年社區本報告是嚴格保密的。55完全根據青年人特點的產品設計與社區配完全根據青年人特點的產品設計與社區配套套 戶型戶型在戶型功能設計上對青年人的的家庭結構和個體空間人性化進行深入研究。一居為42至60平米，二居為60到80平米，廳、臥、廚、衛等功能功能配套齊全，且布局完善配套齊全，且布局完善，充分保障起居、私密部分，零居室為40平米以下30平米以上(備廚房)，戶型

53、設計更為合理和人性化。社區配套社區配套大型自助餐廳與大型自助洗衣房，完全按國際化標準設置。炫特區還與青鳥健身一起共同打造炫特區青鳥健身會所。社區公共空間社區公共空間在社區各樓座之間的園林中散布著二十多個活動場所。小溪步道、棋弈廣場、運動場、攀巖石壁、小溪步道等，為居民提供了優美的戶外運動環境和場地，同時也促進了業主之間交同時也促進了業主之間交流溝通，滿足了年輕人結流溝通，滿足了年輕人結交朋友的愿望交朋友的愿望物業服務物業服務專業的物業管理公司提供的18項星級酒店式服務，呼叫服務、上門清潔、送餐、洗衣等。商務中心提供的復印、打字、傳真、郵件、快遞、票務等服務，全面提升生活品質。本報告是嚴格保密的

54、。56案例借鑒啟示案例借鑒啟示橡樹灣橡樹灣橡樹灣橡樹灣與本項目目標客戶相同的深層特質：與本項目目標客戶相同的深層特質：與本項目目標客戶相同的深層特質：與本項目目標客戶相同的深層特質：pp骨子里的校園文化精神；骨子里的校園文化精神；骨子里的校園文化精神；骨子里的校園文化精神；pp關鍵詞：放松、高知、交流、活力、多元；關鍵詞：放松、高知、交流、活力、多元；關鍵詞：放松、高知、交流、活力、多元；關鍵詞：放松、高知、交流、活力、多元；麗陽天下麗陽天下麗陽天下麗陽天下面向都市年輕白領主題社區的營造：面向都市年輕白領主題社區的營造：面向都市年輕白領主題社區的營造：面向都市年輕白領主題社區的營造：pp年輕的

55、、陽光的、便利的、共享的主題社區營造符合都市年輕的、陽光的、便利的、共享的主題社區營造符合都市年輕的、陽光的、便利的、共享的主題社區營造符合都市年輕的、陽光的、便利的、共享的主題社區營造符合都市年輕白領的情感和生活需求；年輕白領的情感和生活需求；年輕白領的情感和生活需求；年輕白領的情感和生活需求；ppCONDOCONDO主題概念通過社區資源的配套組合，淋漓盡致的主題概念通過社區資源的配套組合，淋漓盡致的主題概念通過社區資源的配套組合，淋漓盡致的主題概念通過社區資源的配套組合，淋漓盡致的表達出來；表達出來；表達出來；表達出來；炫特區炫特區炫特區炫特區全國第一個完全國際化的青年社區：全國第一個完全

56、國際化的青年社區：全國第一個完全國際化的青年社區：全國第一個完全國際化的青年社區：全方位的國際青年社區的打造全方位的國際青年社區的打造全方位的國際青年社區的打造全方位的國際青年社區的打造本報告是嚴格保密的。57項目定位項目定位億達國際青年社區億達國際青年社區 活力活力活力活力 溝通溝通溝通溝通 精品精品精品精品 建立國際青年社區標準體系建立國際青年社區標準體系建立國際青年社區標準體系建立國際青年社區標準體系 （International Youth Community System)International Youth Community System)億達作為大連本地開發商中的領袖角色，在

57、客戶心目中已經建立億達作為大連本地開發商中的領袖角色，在客戶心目中已經建立億達作為大連本地開發商中的領袖角色，在客戶心目中已經建立億達作為大連本地開發商中的領袖角色，在客戶心目中已經建立起堅定的品牌形象。雖然棚戶區只是億達在軟件園住宅地產開發起堅定的品牌形象。雖然棚戶區只是億達在軟件園住宅地產開發起堅定的品牌形象。雖然棚戶區只是億達在軟件園住宅地產開發起堅定的品牌形象。雖然棚戶區只是億達在軟件園住宅地產開發中的一個小規模項目，但仍然背負著鞏固和提升億達企業品牌的中的一個小規模項目，但仍然背負著鞏固和提升億達企業品牌的中的一個小規模項目，但仍然背負著鞏固和提升億達企業品牌的中的一個小規模項目，但

58、仍然背負著鞏固和提升億達企業品牌的責任。國際青年社區的形象不但符合目標客戶的深層情感需求，責任。國際青年社區的形象不但符合目標客戶的深層情感需求，責任。國際青年社區的形象不但符合目標客戶的深層情感需求，責任。國際青年社區的形象不但符合目標客戶的深層情感需求，也契合了億達的品牌形象。也契合了億達的品牌形象。也契合了億達的品牌形象。也契合了億達的品牌形象。本報告是嚴格保密的。58國際青年社區國際青年社區KPIKPI體系體系居住空間居住空間不論居室面積大小，廳、臥、廚、衛等功能配套齊功能配套齊全，且布局完善，充分保全，且布局完善，充分保障起居、私密部分障起居、私密部分。社區社區DIS系統系統建筑外立

59、面、社區形象、園林意向等社區DIS系統要處處體現社區主題標志，體現社區主題標志，并傳達年輕的概念。并傳達年輕的概念。社區業主組織社區業主組織社區業主自發形成的業余愛好組織：籃球聯盟、電影好友等，促進業主之間促進業主之間的交流的交流。社區配套社區配套給忙于工作的年輕業主生給忙于工作的年輕業主生活帶來極大便利的社區配活帶來極大便利的社區配套套：自助餐廳、自助洗衣房、24小時便利店等。社區物業服務社區物業服務鐘點工服務、商務中心、保安保潔以務業助理的形象出現，充分便利年輕人充分便利年輕人的生活的生活。前提條件前提條件地段地段地段地段：項目位于城市或區域的核心地段，有一定城市感。硬件設施硬件設施公共空

60、間公共空間社區內部設置足夠的公共活動空間，方便業主活動方便業主活動和交流和交流。軟件配套軟件配套KPI可為因素可為因素本報告是嚴格保密的。59形象定位形象定位國際青年社區：活力、溝通、精品國際青年社區：活力、溝通、精品活力活力溝溝通通精品精品 建筑造型簡潔亮麗建筑造型簡潔亮麗社區配套充滿運動元素社區配套充滿運動元素社區年輕人聚集社區年輕人聚集一切不因小而陋，但因小而精。一切不因小而陋，但因小而精。社區社區小而精致小而精致配套配套小而實用小而實用戶型戶型小而舒適小而舒適在社區的三人籃球場和鄰居打在社區的三人籃球場和鄰居打球打到大汗淋漓，然后痛快暢球打到大汗淋漓，然后痛快暢談人生，釋放工作中諸多的

61、壓談人生，釋放工作中諸多的壓力和想法。力和想法。社區里充滿溝通，鄰里互助，社區里充滿溝通，鄰里互助，生活輕松而愉快。生活輕松而愉快。本報告是嚴格保密的。60客戶定位客戶定位軟件園年輕白領為本項目核心客戶，軟件園年輕白領為本項目核心客戶，周邊高校年輕教師是本項目重要客戶周邊高校年輕教師是本項目重要客戶年輕有活力，消費觀念超前，對未來生活充滿憧憬。他們追求生活品質，可以減少消費的量，但是不可以降低消費水平，愿意為有品質感的東西而付費。喜歡現代的東西，各種高新產品的領先使用者。深層精神氣質骨子里的校園文化精神。懷戀校園生活，喜歡與同齡人交往，希望大家能一起踢球，一起為自己喜歡的球隊加油！年輕、時尚、

62、講究生活品位的他們，有年輕、時尚、講究生活品位的他們，有著骨子里的校園文化精神著骨子里的校園文化精神本報告是嚴格保密的。61客戶定位客戶定位繁忙疲憊的工作讓他們更加繁忙疲憊的工作讓他們更加懷念校園里暢快交流的空間懷念校園里暢快交流的空間已經晚上9點了，老板臨走前留下的工作是不是要干到12點？終于有一個不用加班的周末，老同學新同事一起聚聚吧！拖著疲憊的身體回到了“家”，看著租住房間里斑駁的墻皮，他們開始幻想溫馨的小屋。因為年輕，所以有很多想法；因為年輕，所以喜歡結交朋友。但現在卻很少有機會把自己心中的因為年輕，所以有很多想法；因為年輕，所以喜歡結交朋友。但現在卻很少有機會把自己心中的想法與人分享

63、，發現生活圈子越來越小，生活僅僅是工作。越發懷念在學校的臥談會，想念和同想法與人分享，發現生活圈子越來越小，生活僅僅是工作。越發懷念在學校的臥談會，想念和同齡人交流的暢快。除了同學聚會，還能找到另一個可以交流溝通的空間嗎？齡人交流的暢快。除了同學聚會，還能找到另一個可以交流溝通的空間嗎？本報告是嚴格保密的。62五、物業發展建議五、物業發展建議本報告是嚴格保密的。63物業發展建議原則物業發展建議原則物業發展建議物業發展建議企業視角企業視角定位視角定位視角技術視角技術視角基于客戶的需求，準確的體現項目定位。p滿足功能需求滿足功能需求p激發在情感需求上的共鳴激發在情感需求上的共鳴億達在大連市場已經建

64、立了良好的中高中高端端住宅開發企業的認知，其品牌號召力強，在產品形象和品質產品形象和品質方面更為突出。周邊環境較差，本項目需要通過產品自周邊環境較差，本項目需要通過產品自身的品質和亮點體現億達品牌的定位，身的品質和亮點體現億達品牌的定位，強化品牌的市場認知。強化品牌的市場認知。在技術條件允許下著眼在技術條件允許下著眼于企業品牌的延續，體于企業品牌的延續，體現項目的定位。現項目的定位。從項目的技術條件出發，給出符合要求的可行性建議。本報告是嚴格保密的。64產品視角的客戶需求解讀產品視角的客戶需求解讀在渴望擁有獨立生活空間的在渴望擁有獨立生活空間的同時，潛意識里尋找校園文化與精神的回歸同時，潛意識

65、里尋找校園文化與精神的回歸功能需求：品質與實用、緊迫功能需求：品質與實用、緊迫情感需求：骨子里的校園情節情感需求：骨子里的校園情節客戶描述客戶描述p婚房，首次置業；p結束群居和租住生活，擁有自己的“家”；p積蓄不多，房子不大但要實用；p經常加班，生活要便利；p離不開網絡的生活方式；p對時尚和潮流敏感，追求品質，要實惠；p飄了幾年，對“家”的渴望日益強烈；p最快樂的時光都在大學里度過、最鐵的朋友是在大學里結交；p緊張的工作之余需要放松心情；p為運動而瘋狂；產品啟示產品啟示p戶型以二居為主；p戶型基本功能完善，面積盡量緊湊；p有針對的生活配套；p居住氛圍的營造；p產品體現一定的品質感和實惠感；p純

66、粹的年輕社區；p生活感；p交流與共享；p運動；軟件園準婚白領的專屬活力地盤軟件園準婚白領的專屬活力地盤本報告是嚴格保密的。65項目地塊分析：地塊局促、受規劃限制嚴項目地塊分析：地塊局促、受規劃限制嚴重導致可建用地面積狹小且不規整重導致可建用地面積狹小且不規整建筑退紅線12米后，占地5270平米平米建筑退紅線并考慮南北向間距要求（南側1.5倍、北側40米），占地4644平米平米建筑退紅線并考慮南北向間距要求（南北側1.5倍），占地4061平米平米注：間距要求未考慮地勢影響p技術指標：占地9721平米、容積率2.8。p規劃限制條件：限高12層、建筑退紅線12米。p地塊特征：洼地、南北向均有建筑物。

67、p總建筑面積2.72萬平米，平層面積2268平米（做足12層）。本報告是嚴格保密的。66項目戶型面積與配比的確定項目戶型面積與配比的確定p按照目標客戶的主要需求，二居套數比定為60%。p根據目標客戶40-50萬的總價承受力，二居的戶型面積定位在70-80平米。p考慮的戶型組合的需要，在較好的位置設置面積稍微放大的二居半，較差的位置設置一居和單房。p按此戶型面積（取中間值）及配比，項目總戶數為394戶，套均面積69平米。p項目在做足12層的條件下，平層戶數為32戶。本報告是嚴格保密的。673、社區、社區DIS系統系統打造大連首個國際青年社區打造大連首個國際青年社區4、社區配套、社區配套2、公共空

68、間、公共空間1、居住空間、居住空間6、社區物業服務、社區物業服務5、社區業主組織、社區業主組織本報告是嚴格保密的。68規劃布局建議：做足容積率和限高，盡量規劃布局建議：做足容積率和限高，盡量避免出現純朝北戶型（方案一）避免出現純朝北戶型（方案一）應對：在諸多因素的限制下，斜向大塔樓斜向大塔樓的平面布局方式幾乎是唯一的出路如果限高和退紅線距離能夠突破，由建筑師在做足容積率和保證戶型要求的前提下靈活處理。方案評價：方案評價：基本無純北向戶型基本無純北向戶型建筑造型比較新穎建筑造型比較新穎外部空間零亂外部空間零亂原則：p對首次置業的年輕客戶，降低容積率帶來的品質提升難以實現明顯的溢價，因此建議做足2

69、.8的容積率。p規劃布局應盡量保證戶型方正實用，以及朝向和采光，盡量避免出現純朝北的困難戶型，保證基本的居住舒適性。本報告是嚴格保密的。69規劃布局建議：做足容積率和限高，盡量規劃布局建議：做足容積率和限高，盡量避免出現純朝北戶型（方案二）避免出現純朝北戶型（方案二）應對：在諸多因素的限制下，斜向斜向大塔樓的平面布局方式幾乎是唯一的出路如果限高和退紅線距離能夠突破，由建筑師在做足容積率和保證戶型要求的前提下靈活處理。方案評價：方案評價：少量純北向戶型少量純北向戶型基地圍合感強，能形基地圍合感強，能形成北側的集中空地成北側的集中空地更好的呼應周邊環境更好的呼應周邊環境原則：p對首次置業的年輕客戶

70、，降低容積率帶來的品質提升難以實現明顯的溢價，因此建議做足2.8的容積率。p規劃布局應盡量保證戶型方正實用，以及朝向和采光，盡量避免出現純朝北的困難戶型，保證基本的居住舒適性。本報告是嚴格保密的。70標準層戶型分布標準層戶型分布一居和單房為主二居和二居半為主垂直交通核方案評價：方案評價：“啞鈴型啞鈴型”布置戶型布置戶型采光面稍長，朝向均采光面稍長，朝向均好性強，好性強，1梯梯16戶戶L型布置，出現部分型布置，出現部分純北向戶型，純北向戶型，1梯梯8戶左右戶左右原則p朝向采光好和端頭位置布置二居和二居半戶型。p朝向差、采光差、戶型不方正的位置布置一居和單房。本報告是嚴格保密的。71在技術條件滿足

71、的前提下，可供參考的其在技術條件滿足的前提下，可供參考的其他標準層形式他標準層形式本報告是嚴格保密的。72戶型建議原則和主要尺寸戶型建議原則和主要尺寸p廳：開間3.3-3.5米，面積12-15平米；p臥室：開間2.5-3.0米，主臥12-15，次臥8-10；p書房：7-8；p廚房：3-5；p衛生間：4-5；由于條件限制，本項目的戶型屬于保健因素，保證基本的居住舒適性即可，不形成項目的核心競爭力，因此主要做到以下三點即可：p戶型方正，開間進深合理，實戶型方正，開間進深合理，實用性較強；用性較強；p廚衛獨立，基本功能空間完善，廚衛獨立，基本功能空間完善，生活舒適性較高；生活舒適性較高；p適當通過戶

72、型亮點與贈送面積適當通過戶型亮點與贈送面積體現品質與實惠；體現品質與實惠；本報告是嚴格保密的。73單房戶型示例單房戶型示例戶型方正、面積緊湊、戶型方正、面積緊湊、基本功能空間完善基本功能空間完善建議單房戶型設置獨立廚房獨立廚房，與市場上的小戶型開敞式廚房公寓在居住舒適性居住舒適性上形成競爭優勢。本報告是嚴格保密的。74一居戶型示例一居戶型示例超大轉角觀景凸窗自然擴展室內空間，采光好，廳房方正實用戶型緊湊、橫廳、方正實用有明確的功能分區，廳房方正實用，玄關保證廳和臥室均有采光面保證廳和臥室均有采光面，條件許可的情況下通過凸窗等戶型亮點增加競爭力。本報告是嚴格保密的。75二居戶型示例二居戶型示例寬

73、大弧型陽臺，視野舒展，廳房設計方正，實用率高，衛生間靠近臥室，生活起居便利。占用面寬窄，但三個廳房均有南向采光，戶型方正實用，無面積浪費。二居為本項目的主力戶型，在戶型設計時優先考慮它的功能要求和舒適性。保證廳和主臥有采光面保證廳和主臥有采光面，盡量實現客臥的采光，通過凸窗、轉角窗等戶型亮點增加競爭力。本報告是嚴格保密的。76二居半戶型示例二居半戶型示例戶型方正實用，無暗房，功能分區合理，無面積浪費戶型方正實用，三個陽臺二居半戶型總價高，設置在轉角等位置較好處。保證廳和兩個臥室有采光面保證廳和兩個臥室有采光面，盡量實現書房的采光，通過凸窗、轉角窗等戶型亮點增加競爭力。本報告是嚴格保密的。77可

74、拆除倒凸窗可拆除倒凸窗戶型特色戶型特色高附送增值，體現實惠高附送增值，體現實惠本報告是嚴格保密的。783、社區、社區DIS系統系統打造大連首個國際青年社區打造大連首個國際青年社區4、社區配套、社區配套2、公共空間、公共空間1、居住空間、居住空間6、社區物業服務、社區物業服務5、社區業主組織、社區業主組織本報告是嚴格保密的。79通過豐富的建筑附屬空間賦予社區鮮明的通過豐富的建筑附屬空間賦予社區鮮明的個性，營造立體的共享空間個性，營造立體的共享空間占地面積狹小、地勢低洼是我們地塊的限制，但同時也占地面積狹小、地勢低洼是我們地塊的限制，但同時也占地面積狹小、地勢低洼是我們地塊的限制，但同時也占地面積

75、狹小、地勢低洼是我們地塊的限制，但同時也為我們營造更為豐富的立體空間提出了啟示。為我們營造更為豐富的立體空間提出了啟示。為我們營造更為豐富的立體空間提出了啟示。為我們營造更為豐富的立體空間提出了啟示。借鑒法國借鑒法國借鑒法國借鑒法國馬賽公寓馬賽公寓馬賽公寓馬賽公寓思路：思路：p平面局促：平面布置與向空間發展相結合平面布置與向空間發展相結合；p地勢低洼：利用地勢高差構造出層次更豐富的附屬空間，賦予社區個性特色的同時，使共享交流空間共享交流空間無所不在；要點：要點：p底層架空，使地面、西側路面與住宅首層形成三個平面，造坡架橋；p利用連橋、外廊、架空層、屋頂、園林形成豐富的公共空間，打造本項目的產品

76、競爭力；本報告是嚴格保密的。80平面布置平面布置社區的對外交流沿西側道路社區的對外交流沿西側道路展開展開設置公共空間設置公共空間車行入口：通過坡道進入社區車行入口：通過坡道進入社區社區邊界社區邊界通過入口小廣場增強架空層的外向性通過入口小廣場增強架空層的外向性人行入口：通過連橋直接進入住宅首層人行入口：通過連橋直接進入住宅首層地面停車：設置少量地面停車位，其余地下車地面停車：設置少量地面停車位，其余地下車庫解決，戶數車位比庫解決，戶數車位比1:0.3左右左右本報告是嚴格保密的。81空間布置空間布置底層架空底層架空設置在架空層的公共空間設置在架空層的公共空間穿過架空層的社區人行道穿過架空層的社區

77、人行道設置在架空層的商業設置在架空層的商業設置在架空層的公共空間設置在架空層的公共空間p地塊局促且為洼地，南側擋土墻高約2米，西側道路高出半米左右，建議底部架空p架空層作用住宅首層品質提升設置社區公共空間與配套有效的溝通被樓座分割的地塊，利于社區整體氛圍的營造與交通組織本報告是嚴格保密的。82架空層配套規模和業態參考架空層配套規模和業態參考p按照產品定位，本項目總戶數約為380戶，700人左右，商業配套規模為500左右。柱網設計應充分考慮到商業劃鋪要求和地下停車要求。p由于社區進入性差，周邊無商業氛圍，經營性配套要控制面積，不求門類齊全，但求小而精。p便利店、干洗店、水果蔬菜店、快餐廳和美容美

78、發店盡可能靠近西側道路布置，有利于昭示性。部分建議業態和規模如下表 本報告是嚴格保密的。83空間布置空間布置充分溝通住宅首層與架空層充分溝通住宅首層與架空層外廊進入單元門外廊進入單元門外廊采用半檐遮蔽外廊采用半檐遮蔽旋梯、扶梯溝通住宅首層與架空旋梯、扶梯溝通住宅首層與架空層，增強架空層的進入性層，增強架空層的進入性人行入口、連橋人行入口、連橋半檐遮蔽外廊半檐遮蔽外廊通過入口小廣場增通過入口小廣場增強架空層的外向性，強架空層的外向性，有利于配套商業的有利于配套商業的經營經營小型大堂小型大堂法國法國馬賽公寓馬賽公寓本報告是嚴格保密的。84空間布置空間布置設置公共服務層設置公共服務層p在住宅中部樓層

79、辟出部分樓面設置“公共服務區”，服務面積500平米左右，作為建筑內部溝通上下住戶的公共空間，交通設計上應使各樓座及各層住戶都比較容易到達，在此公共服務區建議設置自助洗衣房、臺球室、乒乓球室、健身房等配套設施。部分建議業態和規模如下表 本報告是嚴格保密的。85空間布置空間布置設置公共服務層設置公共服務層自助洗衣房自助洗衣房公共服務層的走廊公共服務層的走廊明亮通透的走廊使室內外空間充分交流。乒乓球室乒乓球室棋牌室棋牌室桌球室桌球室本報告是嚴格保密的。86空間布置空間布置富有變化和情趣，參與性強富有變化和情趣，參與性強的屋頂空間，體現形象與品質的屋頂空間，體現形象與品質圖片參考法國圖片參考法國馬賽公

80、寓屋頂花園馬賽公寓屋頂花園充分利用本項目平層面積大的特點，在屋頂布置參與性的運動休閑公共空間和富有情趣的建筑小品。考慮到后期使用頻率的風險，不設置經營性設不設置經營性設施施，建議布置慢跑跑道（1.2米寬*2條跑道）和休憩設施等，成為銷售賣點。本報告是嚴格保密的。873、社區、社區DIS系統系統打造大連首個國際青年社區打造大連首個國際青年社區4、社區配套、社區配套2、公共空間、公共空間1、居住空間、居住空間6、社區物業服務、社區物業服務5、社區業主組織、社區業主組織本報告是嚴格保密的。88建筑外立面建筑外立面撲面而來的年輕氣息撲面而來的年輕氣息北京蘋果派深圳麗陽天下北京蘇荷雅居北京榮豐2008北

81、京炫特區p建筑單體的設計是本項目從周邊區域脫穎而出的重要手段，同時也是年輕社區的突出體現點，可以成為本項目的名片；p外立面設計原則：體現時尚活潑氣息，突出品質感；p色彩明亮，通過鮮艷的色彩組合體現活潑時尚的年輕氣息；p外立面材質建議采用面磚以體現品質感。本報告是嚴格保密的。89園林意向園林意向參與性硬質鋪裝體現現代氣參與性硬質鋪裝體現現代氣息，增進交流空間息，增進交流空間本報告是嚴格保密的。90園林意向園林意向小品標識：現代的、簡潔的、小品標識：現代的、簡潔的、偏抽象的、幽默的、色彩明亮的偏抽象的、幽默的、色彩明亮的座椅雕塑導示牌社區標識本報告是嚴格保密的。91外部環境的營造外部環境的營造社區

82、邊界社區邊界社區圍合感和領屬感增強，形成社區向心力，隔離外部嘈雜社區圍合感和領屬感增強，形成社區向心力，隔離外部嘈雜的同時鼓勵社區內部的交流。的同時鼓勵社區內部的交流。p本項目周邊環境差，與軟件園的整體環境極不協調，需要通過社區邊界進行區隔，確保本項目形象的樹立；p建議沿道路東側采用灌木與鐵柵欄相結合的方式，達到與外界區隔的同時又不完全阻礙社區內外的空間交流；p通過爬藤類植物處理項目南側的擋土墻。本報告是嚴格保密的。92外部環境的營造外部環境的營造削弱鐵路對本項目的削弱鐵路對本項目的影響影響p按照有關規定，鐵路兩側的圍墻與軌道邊線的距離一般不得小于10米；p地塊西側的鐵路使用頻率低，從兩側的現

83、狀來看，沿道路西側做出區隔是可行的；p建議從五一路入口至北側干休所，沿鐵軌東側布置樹木，以減弱鐵軌對本項目視覺景觀和噪音的影響。本報告是嚴格保密的。933、社區、社區DIS系統系統打造大連首個國際青年社區打造大連首個國際青年社區4、社區配套、社區配套2、公共空間、公共空間1、居住空間、居住空間6、社區物業服務、社區物業服務5、社區業主組織、社區業主組織本報告是嚴格保密的。94典型青年社區特色配套案例典型青年社區特色配套案例結合典型案例，本項目社區配套的選取原則：結合典型案例，本項目社區配套的選取原則：p時尚的、潮流的、受年輕人追捧的特色休閑和運動配套；時尚的、潮流的、受年輕人追捧的特色休閑和運

84、動配套；p規模小、對后期經營管理要求不高；規模小、對后期經營管理要求不高；p客戶對生活成本比較敏感，服務設施盡量免費提供；客戶對生活成本比較敏感，服務設施盡量免費提供；本報告是嚴格保密的。95運動類配套運動類配套設置公共空間設置公共空間p原則：占地較小，參與性強，新穎時尚類與傳統大眾類項目兼顧，具備一定挑戰性和對抗性的運動項目；乒乓球室、壁球室布置在公共服務層；攀巖墻、三人籃球場和輪滑區布置在室外空間；本報告是嚴格保密的。96生活類配套生活類配套24小時便利店小時便利店24小時便利店小時便利店自助洗衣房自助洗衣房ATM取款機取款機原則：針對年輕人的工作生活特點，設置有特色、小而精的配套。便利店

85、等設置在架空層，便利店等設置在架空層，優先靠近西側道路布置優先靠近西側道路布置，增加其昭示性，有利于后期經營。本報告是嚴格保密的。97休閑類配套休閑類配套書吧書吧書吧書吧球迷酒吧球迷酒吧p由于社區進入性差，周邊無商業氛圍，經營性配套要控制面積，不求門類齊全，但求小而精，可先期招商；p設置在架空層，優先靠近西側道路布置。本報告是嚴格保密的。98社區智能化社區智能化享受高科技帶來的便利生享受高科技帶來的便利生活，網絡生活是社區精神的延伸活，網絡生活是社區精神的延伸原則：關注年輕一代對網絡的依賴與對信息技術的崇尚，通過一些亮點表達。p社區內部局域網與寬帶接入，再造一個網絡社區；p建立社區BBS，激發

86、溝通與碰撞，全方位的營造虛擬與現實的年輕社區，成為項目形象傳播的有力手段；p可視門禁系統p小區智能抄表系統本報告是嚴格保密的。993、社區、社區DIS系統系統打造大連首個國際青年社區打造大連首個國際青年社區4、社區配套、社區配套2、公共空間、公共空間1、居住空間、居住空間6、社區物業服務、社區物業服務5、社區業主組織、社區業主組織本報告是嚴格保密的。100社區業主組織社區業主組織運動、電影、音樂、休運動、電影、音樂、休閑等愛好者的聯盟閑等愛好者的聯盟本報告是嚴格保密的。1013、社區、社區DIS系統系統打造大連首個國際青年社區打造大連首個國際青年社區4、社區配套、社區配套2、公共空間、公共空間

87、1、居住空間、居住空間6、社區物業服務、社區物業服務5、社區業主組織、社區業主組織本報告是嚴格保密的。102在保證基本的社區物業管理之外，提供管在保證基本的社區物業管理之外，提供管家式的物業助理、商務中心等服務家式的物業助理、商務中心等服務物業助理呼叫服務、上門清潔、送餐、洗衣等。商務中心復印、打字、傳真、郵件、快遞、票務等服務。全面提升生活品質，充分享受高效率、高品質國際社區生活。由于社區居住人口較少，物業服務和商務中心的使用頻率有限，可以考慮結合國際新城、康派和CITYONE等樓盤共同組建物業服務中心。本報告是嚴格保密的。103物業發展建議要點總結物業發展建議要點總結本報告是嚴格保密的。1

88、04六、六、AAI公司公司A方案評價方案評價本報告是嚴格保密的。105平面布局方案基本滿足要求平面布局方案基本滿足要求平面布局原則：平面布局原則：盡量避免出現過多的北向戶型室外空間盡量完整，有利于集中布置共享空間該方案評價：該方案評價：戶型朝向均好性差，北向較多室外空間比較完整調整方向：調整方向：調整樓座朝向，增加朝向均好性，可使東西向斜向朝南。本報告是嚴格保密的。106戶型狹長，實用性較差戶型狹長，實用性較差戶型設計原則：戶型設計原則：戶型方正，開間進深合理，實用性較強；廚衛獨立，基本功能空間完善，生活舒適性較高；適當通過戶型亮點與贈送面積體現品質與實惠；該方案評價：該方案評價：此方案能提高實用率；開間進深比不合理，戶型狹長，實用性較差；調整方向：調整方向：優先考慮開間進深的合理性，此后在考慮提高實用率；最終戶型配比應符合右表所示的要求；本報告是嚴格保密的。107謝謝！謝謝！