1、1物業發展建議報告物業發展建議報告出版集團1、2號地塊2項目概況分析項目概況分析項目概況分析項目概況分析寫字樓市場研究寫字樓市場研究寫字樓市場研究寫字樓市場研究物業發展建議物業發展建議物業發展建議物業發展建議酒店市場研究酒店市場研究酒店市場研究酒店市場研究3項目概況分析項目概況分析項目概況分析項目概況分析1.項目暫定名稱：項目暫定名稱：復合書店綜合體(一號地塊)文化藝術品展示交易中心(二號地塊)2.地理位置：地理位置：位于鄭州市鄭東新區，北鄰金水路、南臨祥盛街、西臨農業東路、東臨中原傳媒集團大廈。具體位置在中原傳媒集團大廈西北角。傳媒集團傳媒集團地塊圖4項目屬性界定項目屬性界定項目屬性界定項目

2、屬性界定3.規劃指標：規劃指標：總用地面積：38971.4，其中一號地塊位于西側，占地26094，建設用地面積10041，用地性質為商服用地，原容積率2.0，市政府已同意調整為3.5；二號地塊位于東側，建設用地面積12877.4，為新聞出版用地，容積率2.0，不可更改。綠化率30%，建筑密度30%。4.建設內容：建設內容：分為復合書店綜合體和文化藝術品展示交易中心兩個建設項目，總建筑面積：83816.7，其中地上建筑面積60898.3，地下建筑面積22918.4。（1）一號地塊復合書店綜合體，共8層，總建筑面積35143.50。1F5F為復合書店類，建筑面積24343.5，6F8F為影院+電玩

3、（建筑面積5700）、健身、培訓（5100），地下一層，建筑面積10041。（2）二號地塊文化藝術品展示交易中心，共6層，總建筑面積25754.80。文化藝術品實物展示、文化藝術品實物交易、藝術品證券投資交易三部分各占2層，地下一層，建筑面積12877.40。項目屬性界定：一定年限的使用權開發一定年限的使用權開發5項目發展方向項目發展方向項目發展方向項目發展方向復合書店綜合體復合書店綜合體復合書店綜合體復合書店綜合體(一號地塊)文化藝術品展示交易中心文化藝術品展示交易中心文化藝術品展示交易中心文化藝術品展示交易中心(二號地塊)酒店酒店酒店酒店（快捷或星級含類星級酒店）寫字樓寫字樓寫字樓寫字樓就

4、可行性，對于項目就可行性，對于項目發展定位進行論證發展定位進行論證6項目概況分析項目概況分析項目概況分析項目概況分析寫字樓市場研究寫字樓市場研究寫字樓市場研究寫字樓市場研究物業發展建議物業發展建議物業發展建議物業發展建議酒店市場研究酒店市場研究酒店市場研究酒店市場研究7鄭州酒店市場鄭州酒店市場鄭州酒店市場鄭州酒店市場8u大量高檔酒店集中在金水路，因為金水路集中了大量政府機關和大型企業，同時它也是鄭州主要的行政大道、商務大道、財富大道，高樓林立，市政配套齊全；u鄭東新區目前作為一個未來城市建設的重點區域，鄭州未來城市的名片，現已運營的高檔酒店較少；u在新區的規劃中，以政府為主導，會展為帶動，給酒

5、店業帶來了發展機遇，目前在建項目也大多集中此區域；紅色代表營業中紅色代表營業中 代表四星級代表四星級 代表五星級代表五星級現有酒店分布現有酒店分布現有酒店分布現有酒店分布大多集中在金水區，四星級為主大多集中在金水區，四星級為主,已運營的五星級較少；已運營的五星級較少；新區會展經濟的發展提供機遇。新區會展經濟的發展提供機遇。星級酒店市場掃描星級酒店市場掃描星級酒店市場掃描星級酒店市場掃描9運營情況運營情況運營情況運營情況因星級規格而產生的入住價格差異不明顯。因星級規格而產生的入住價格差異不明顯。星級酒店市場掃描星級酒店市場掃描星級酒店市場掃描星級酒店市場掃描10入住率入住率入住率入住率五星級酒店

6、入住率普遍好于四星級，展會期間更為明顯。五星級酒店入住率普遍好于四星級，展會期間更為明顯。u五星級酒店的平均開房率明顯要高于四星級開房率，主要原因是鄭州五星級數量少且聲譽好、經營較好，基本壟斷了所有的高層消費群體；u鄭州的淡旺季主要受到政府會議及商務活動所影響，淡旺季波動不明顯，但大型會展期間波動較大；星級酒店市場掃描星級酒店市場掃描星級酒店市場掃描星級酒店市場掃描11酒店市場掃描酒店市場掃描09年全市五星級、四星級酒店開房率均高于全市平均水平，高星級酒店、快捷酒店較受市場追捧。分星級開房率73.33鄭 州 酒 店 開 房 率（分星級）74.33706067.5263.6061.6355.40

7、61.9250403020100.00五星四星三星二星一星未評星全市星級酒店市場掃描星級酒店市場掃描星級酒店市場掃描星級酒店市場掃描12酒店房價市場由于鄭州商業及會展經濟拉動，鄭州星級酒店房價近階段呈小幅上升趨勢分星級房價鄭州酒店平均房價（分星級）600500400300654.24393.12325.68200267.83170.80170.16293.740五星四星三星二星一星未評星全市星級酒店市場掃描星級酒店市場掃描星級酒店市場掃描星級酒店市場掃描13酒店管理酒店管理酒店管理酒店管理自持經營、外部聘請均有，但都缺少有特色的、獨具一格的特質。自持經營、外部聘請均有，但都缺少有特色的、獨具一

8、格的特質。星級酒店市場掃描星級酒店市場掃描星級酒店市場掃描星級酒店市場掃描14商務配套商務配套商務配套商務配套較為齊全，但普遍缺少特色，特別是缺乏能提升品質、代表某種觀念、較為齊全，但普遍缺少特色，特別是缺乏能提升品質、代表某種觀念、精神內涵和圖騰的特質。精神內涵和圖騰的特質。星級酒店市場掃描星級酒店市場掃描星級酒店市場掃描星級酒店市場掃描15l酒店星級檔次越高，入住率越好，但價格上升不明顯；酒店星級檔次越高，入住率越好，但價格上升不明顯；l會展經濟對于酒店市場的拉動作用顯著；會展經濟對于酒店市場的拉動作用顯著；l普遍缺乏特色、突出亮點不足。普遍缺乏特色、突出亮點不足。現有酒店印象現有酒店印象

9、現有酒店印象現有酒店印象星級酒店市場掃描星級酒店市場掃描星級酒店市場掃描星級酒店市場掃描161 12 23 34 45 56 67 7希爾頓酒店永和麗笙酒店喜來登酒店大觀國際酒店鳳凰城酒店香格里拉酒店千璽廣場喜來登酒店未來供應區域未來供應區域未來供應區域未來供應區域大部分集中在鄭東新區；大部分集中在鄭東新區；8 8星級酒店市場掃描星級酒店市場掃描星級酒店市場掃描星級酒店市場掃描17未來供應酒店星級未來供應酒店星級未來供應酒店星級未來供應酒店星級幾乎全部為五星級。幾乎全部為五星級。星級酒店市場掃描星級酒店市場掃描星級酒店市場掃描星級酒店市場掃描18項目周邊酒店項目周邊酒店項目周邊酒店項目周邊酒店

10、入住客戶多以周邊機關單位為主，展會期間主要以展會客戶為主；入住客戶多以周邊機關單位為主，展會期間主要以展會客戶為主；入住良好，展會期間更佳；入住良好，展會期間更佳；星級酒店市場掃描星級酒店市場掃描星級酒店市場掃描星級酒店市場掃描19項目周邊酒店項目周邊酒店項目周邊酒店項目周邊酒店依托區域優勢，硬件、配套無明顯升級；依托區域優勢，硬件、配套無明顯升級；星級酒店市場掃描星級酒店市場掃描星級酒店市場掃描星級酒店市場掃描20市場發展概況調研市場發展概況調研市場發展概況調研市場發展概況調研調研（調研（1）調研方法：調研方法：市場問詢法調研對象：調研對象：河南中州快捷酒店投資公司董事長陳桂杰女士觀觀點：點

11、：鄭州一個月有一家半快捷酒店開業鄭州一個月有一家半快捷酒店開業，行業發展進入瓶頸，面臨洗牌，行業發展進入瓶頸，面臨洗牌。訪談內容：訪談內容：04年底-07年是快捷酒店的迅速膨脹期，平均一個月有1.5-2家快捷酒店開業。08年-10年是快捷酒店的迅速發展期，大量外地品牌快捷紛紛進入鄭州。整體市場無序發展，良莠不齊。一方面是品牌快捷酒店的迅速擴張，一方面是大量小型快捷酒店的進入。甚至都市村莊的農民有一棟樓，就可以裝修一下做快捷酒店。如經三路棗莊、豐慶路廟里、文化路陳寨等。預計整個行業的黃金發展期就2年時間。目前考慮一是提升經營檔次，向星級酒店靠攏，二是考慮轉型和多元化經營。快捷酒店市場掃描快捷酒店

12、市場掃描快捷酒店市場掃描快捷酒店市場掃描21市場發展概況調研市場發展概況調研市場發展概況調研市場發展概況調研調研（調研（2）調研方法：調研方法：市場問詢法調研對象：調研對象：鄭州旅游職業學院飯店管理系主任、省旅游星級飯店評定檢查員李曉東觀觀點：點：旅游大眾化細分酒店市場旅游大眾化細分酒店市場訪談內容：訪談內容：目前國際上，經濟型酒店做得比較好的有美國的“速8”、法國雅高推出的“宜必思”，英國的洲際等。國內做得比較好的經濟型酒店有“如家客棧”，“錦江之星”，“中江之旅”、“新亞之星”等。李曉東分析，經濟型酒店出現的主要原因一是商務需求的增大，二是旅游大眾化趨勢的發展，三是社會需求滿足率的提高，市

13、場細分加快。目前鄭州的經濟型酒店的價格為每天120130元，最好能降至每天80100元，因為鄭州三星級、四星級的酒店價格每天只有三四百元。另外，經濟型酒店的選址也非常重要。不僅如此，經濟型酒店也要學會說“不”，酒店經營也要“經濟”，經濟型酒店的利潤空間就是人工成本的大幅降低，譬如外賣送餐、代購機票等，都不應該是經濟型酒店提供的服務。旅游星級飯店的功能齊全，而經濟型酒店的功能單一，主要是提供舒適的住宿環境。國外對酒店服務有個簡單的劃分慣例，即分為全面服務和有限服務兩類。高檔酒店提供全面服務，而中低檔酒店就是有限服務。對經濟型酒店而言，如果僅就面對面接觸的人工服務來說，可以說除總臺和早餐外，是“沒

14、有服務”的，國外都是如此。快捷酒店市場掃描快捷酒店市場掃描快捷酒店市場掃描快捷酒店市場掃描22市場發展概況調研市場發展概況調研市場發展概況調研市場發展概況調研調研（調研（3）調研方法：調研方法：市場問詢法調研對象：調研對象：河南省旅游局行業管理處處長張毅兵觀觀點：點：旅游和商貿促進經濟型快捷酒店的集團化發展旅游和商貿促進經濟型快捷酒店的集團化發展訪談內容：訪談內容：從游客的消費心理來講，游客外出旅游主要是花錢買一種經歷、知識及心態，除了要求提供安全、舒適的住宿環境，更多的想在景區等方面多花些錢，不愿在住宿方面多花錢，而且從時間安排來看，游客大多的時間并不在酒店里度過，因而選擇經濟型酒店是市場發

15、展的必然結果。從入住率來看，高檔的星級飯店入住率在60左右就比較高了，而經濟型酒店入住率能達到90左右鄭州發展經濟型酒店有自己獨特的優勢，一是鄭州是我省的省會城市，二是商貿因素，全省及國內外游客在鄭州聚集停留的較多。此外，根據世界旅游組織預測，到2020年中國將成為世界最大的旅游目的地國家，預計接待的世界各地旅游者將達到137億人次，占世界市場份額的86，其中相當一部分人對經濟型酒店有需求。近期在中國發展高檔酒店已不是投資酒店的最好選擇，經濟型酒店的發展是酒店的新機會。假日集團、雅高、萬豪都有明確的在中國發展經濟型酒店的動機，萬豪還專門請咨詢公司，作了中國未來酒店業發展報告，結論之一是，經濟型

16、酒店是一個新熱點、新機會，比高檔酒店有發展前景。快捷酒店市場掃描快捷酒店市場掃描快捷酒店市場掃描快捷酒店市場掃描23市場分析市場分析市場分析市場分析1.快捷酒店或者經濟型酒店存在較大的發展空間和機遇2.經濟型酒店市場進入門檻較低，導致行業的無序發展和不規范競爭，使行業發展進入洗牌期。3.雅高、喜達屋、假日等國際星級酒店品牌紛紛進入中原，由原先的高星級酒店布局，開始快捷酒店的布局，勢必帶動行業的進一步整合。4.經濟型酒店未來的發展，勢必是品牌化、規模化和服務與管理的競爭。快捷酒店市場掃描快捷酒店市場掃描快捷酒店市場掃描快捷酒店市場掃描24鄭州經濟型酒店（快捷酒店）整租租金狀況調研鄭州經濟型酒店（

17、快捷酒店）整租租金狀況調研鄭州經濟型酒店（快捷酒店）整租租金狀況調研鄭州經濟型酒店（快捷酒店）整租租金狀況調研快捷酒店市場掃描快捷酒店市場掃描快捷酒店市場掃描快捷酒店市場掃描25快捷酒店市場掃描快捷酒店市場掃描快捷酒店市場掃描快捷酒店市場掃描26經濟型酒店（快捷酒店）整租租金市場分析經濟型酒店（快捷酒店）整租租金市場分析經濟型酒店（快捷酒店）整租租金市場分析經濟型酒店（快捷酒店）整租租金市場分析快捷酒店市場掃描快捷酒店市場掃描快捷酒店市場掃描快捷酒店市場掃描1.市場經營狀況良好，占據較大市場份額的仍然是以錦江、如家、七天等為代表的品牌性經濟酒店連鎖集團。2.經營方式：一是酒店集團整租物業進行經

18、營；而是業主以自有物業加盟品牌酒店進行經營。3.經營面積：視所處區域及目標客群，在4000-9000不等。4.租金狀況：根據所處地段不同，在25-45/月月/元元之間。5.客房銷售情況良好，跟酒店品牌度成正比。品牌酒店基本在80%,個別小酒店也做到了50%以上。6.選址特點：大多位于商業區、商務區或相對繁華路段。中國主要經濟中國主要經濟中國主要經濟中國主要經濟酒店市場份額酒店市場份額酒店市場份額酒店市場份額27快捷酒店市場掃描快捷酒店市場掃描快捷酒店市場掃描快捷酒店市場掃描中國經濟型酒店品牌情況【參考資料】中國經濟型酒店品牌情況【參考資料】中國經濟型酒店品牌情況【參考資料】中國經濟型酒店品牌情

19、況【參考資料】28經濟型酒店（快捷酒店）設店要求經濟型酒店（快捷酒店）設店要求經濟型酒店（快捷酒店）設店要求經濟型酒店（快捷酒店）設店要求以如家品牌為例：以如家品牌為例：1.城市要求城市要求全國省會城市、直轄市等經濟比較發達的城市（GDP在800億以上的地級城市及全國經濟10強縣市），有充足的商務客源。2.建筑要求：建筑要求：1)建筑物的建筑面積在30006000以內，出房數量約在80130間；2)周邊有一定的空地，出路通暢并有充足停車位；3)基礎設施情況（最佳）：水用水額度不低于3000噸/月，進水管的管徑不小于DN100，電用電不低于400KVA，煤氣有煤氣管道接入或可以接入，排污納入市政

20、排污管網，供暖（北方地區）等設施到位；4)物業使用性質最好是商業服務業或使用性質可以改變為該用途；5)物業產權清晰；6)租賃年限：15-20年。3.選址要求：選址要求：1)位于當地的市級商務中心、商業中心、會展中心、物貿交易中心、交通中心、大型游樂中心。（六大中心區域）2)具有良好的可見性，最好是“金角銀邊”（十字路口），有一定的廣告位。3)交通流動性好，車輛進出便利，在選址點的200米方圓內有5條以上能通達商業中心、機場、車站、碼頭的公交站線快捷酒店市場掃描快捷酒店市場掃描快捷酒店市場掃描快捷酒店市場掃描29酒店市場啟示酒店市場啟示酒店市場啟示酒店市場啟示做做有特色、有特點、有特質有特色、有

21、特點、有特質的產品，的產品，對現在而言，是對現在而言，是機會機會，對未來而言，是對未來而言，是出路出路。無論星級高端酒店，還是經濟型快捷酒店，品質無論星級高端酒店，還是經濟型快捷酒店，品質化，品牌化，是未來發展和立足市場的必然趨勢化，品牌化，是未來發展和立足市場的必然趨勢。30項目概況分析項目概況分析項目概況分析項目概況分析寫字樓市場研究寫字樓市場研究寫字樓市場研究寫字樓市場研究物業發展建議物業發展建議物業發展建議物業發展建議酒店市場研究酒店市場研究酒店市場研究酒店市場研究31鄭州寫字樓市場鄭州寫字樓市場鄭州寫字樓市場鄭州寫字樓市場32萌芽階段萌芽階段啟動階段啟動階段發展階段發展階段成熟階段成

22、熟階段辦公需要住宅改辦公草創型企業住宅無改善環境住宅立項、商務辦公成長型中小企業第一代商務公寓位置價格交通使用成本動因動因表現形式表現形式產品特征產品特征客戶特征客戶特征客戶關注點客戶關注點追求形象純商務形象迅速發展的中小企業初具規模的企業純寫字樓開始出現位置配套硬件商務氛圍需求多樣化多樣化各種類型企業 寫字樓與新一代商務公寓并存地段服務健康、風景鄭州辦公物業正處于發展階段，寫字樓產品已有質的飛躍鄭州辦公物業正處于發展階段，寫字樓產品已有質的飛躍寫字樓寫字樓發展模型發展模型發展模型發展模型寫字樓市場掃描寫字樓市場掃描寫字樓市場掃描寫字樓市場掃描33鄭州目前寫字樓熱點主要集中在金水路沿線、鄭東C

23、BD，但隨著城中村改造速度的加快，未來城中村寫字樓也將成為市場新熱點；目前項目所處位置并非寫字樓市場熱點區域；市場熱點鄭州寫字樓分布鄭州寫字樓分布“一圈一圈”+“+“一帶一帶”+“+“散點散點”寫字樓寫字樓目前市場格局目前市場格局目前市場格局目前市場格局寫字樓市場掃描寫字樓市場掃描寫字樓市場掃描寫字樓市場掃描34金水東路沿線交通樞紐廣場金水東路沿線：依托大量政務資源，商務環境進一步成熟政府重點打造區域，未來發展有待觀察，客運人流提供未來機會，150-200m的建筑具備成就高端商務的基礎，但組團題量大，極可能出現良莠不齊的局面。作為連接CBD和交通樞紐商務組團的中間地帶，具備成為新進高端商務區域

24、。寫字樓寫字樓未來集中片區未來集中片區未來集中片區未來集中片區未來寫字樓將集中在金水東路沿線及鄭東交通樞紐廣場未來寫字樓將集中在金水東路沿線及鄭東交通樞紐廣場寫字樓市場掃描寫字樓市場掃描寫字樓市場掃描寫字樓市場掃描35目前整體寫字樓市場呈現相對平衡的狀態，優質寫字樓稀缺，需不斷升級滿足客戶需求分物業市場情況分物業市場情況寫字樓現狀寫字樓現狀寫字樓現狀寫字樓現狀寫字樓具有較大市場機會寫字樓具有較大市場機會寫字樓市場掃描寫字樓市場掃描寫字樓市場掃描寫字樓市場掃描36分物業市場情況分物業市場情況寫字樓銷售價格寫字樓銷售價格寫字樓銷售價格寫字樓銷售價格因為寫字樓的客戶直接為企業或機構本身，受經濟影響更

25、為敏感。因為寫字樓的客戶直接為企業或機構本身，受經濟影響更為敏感。20092009年以來成交價整體走高，目前市場均價格在年以來成交價整體走高，目前市場均價格在7500-120007500-12000元元/寫字樓市場掃描寫字樓市場掃描寫字樓市場掃描寫字樓市場掃描37分物業市場情況分物業市場情況寫字樓銷售價格寫字樓銷售價格寫字樓銷售價格寫字樓銷售價格客戶對寫字樓的價值有了新的認知，寫字樓價格已有很大的提升客戶對寫字樓的價值有了新的認知，寫字樓價格已有很大的提升寫字樓市場掃描寫字樓市場掃描寫字樓市場掃描寫字樓市場掃描38分物業市場情況分物業市場情況寫字樓產品特征寫字樓產品特征寫字樓產品特征寫字樓產品

26、特征CBD區域寫字樓外里面、公共空間、設備配置均有較大的提升中油國際藍瑪地王新芒果大廈隨著市場的發展，寫字樓產品的品質在持續的提升隨著市場的發展，寫字樓產品的品質在持續的提升寫字樓市場掃描寫字樓市場掃描寫字樓市場掃描寫字樓市場掃描39分物業市場情況分物業市場情況寫字樓產品特征寫字樓產品特征寫字樓產品特征寫字樓產品特征客戶研究主要為鄭東新區貿易、房地產、資訊類主要客戶群；實業、金融、能源類客戶數量；+投資客戶客戶的需求層次多樣，高中檔均有，但高檔寫字樓對形象的支撐更加客戶的需求層次多樣，高中檔均有，但高檔寫字樓對形象的支撐更加明顯明顯寫字樓市場掃描寫字樓市場掃描寫字樓市場掃描寫字樓市場掃描402

27、01020102011-201220142013分物業市場情況分物業市場情況寫字樓潛在供應量寫字樓潛在供應量寫字樓潛在供應量寫字樓潛在供應量鄭東新區預計未來5年將推出400萬平米的商務辦公建筑，平均年供應量100萬平米左右，激烈的競爭環境將引導寫字樓產品進入新一輪革命未來競爭將異常激烈，需要差異化和品質提升未來競爭將異常激烈，需要差異化和品質提升寫字樓市場掃描寫字樓市場掃描寫字樓市場掃描寫字樓市場掃描41分物業市場情況分物業市場情況寫字樓租賃市場調研寫字樓租賃市場調研寫字樓租賃市場調研寫字樓租賃市場調研租售價格導致，租金普遍較低租售價格導致，租金普遍較低寫字樓市場掃描寫字樓市場掃描寫字樓市場掃

28、描寫字樓市場掃描調研方法：調研方法：市場問詢法【抽樣調查】42分物業市場情況分物業市場情況寫字樓租賃市場調研寫字樓租賃市場調研寫字樓租賃市場調研寫字樓租賃市場調研租售價格導致，租金普遍較低租售價格導致，租金普遍較低寫字樓市場掃描寫字樓市場掃描寫字樓市場掃描寫字樓市場掃描調研方法：調研方法：市場問詢法【抽樣調查】備注：備注：中原出版傳媒集團北樓已租完，據物業公司劉經理介紹租金均價為3.5元/平米/天。北樓已入住企事業單位有：河南晉商聯盟置業有限公司、河南匯豐投資股份有限公司、中國銀行鄭州新區支行、晉商會、黨的生活雜志社、鄭州新區國家稅務局、鄭州新區地方稅務局、中原大地傳媒股份有限公司等。祥盛街以

29、南有一棟樓，正在整樓招租，地上9層，地下1層，總建筑面積為78000平方米，經調查租價可能為3元/平米/天，物業費為9.45元/平米/月。空調費另外收取，按照流量收取，具體收費標準尚不明確。地下一層車庫計入總建筑面積，整體出租。43分物業市場情況分物業市場情況寫字樓租賃市場調研寫字樓租賃市場調研寫字樓租賃市場調研寫字樓租賃市場調研 東區寫字樓銷售狀況良好東區寫字樓銷售狀況良好 租賃市場略顯疲軟租賃市場略顯疲軟寫字樓市場掃描寫字樓市場掃描寫字樓市場掃描寫字樓市場掃描調研方法：調研方法：市場問詢法【抽樣調查】寫字樓空置率調研寫字樓空置率調研44分物業市場情況分物業市場情況寫字樓租賃市場調研寫字樓租

30、賃市場調研寫字樓租賃市場調研寫字樓租賃市場調研寫字樓市場掃描寫字樓市場掃描寫字樓市場掃描寫字樓市場掃描綜合分析綜合分析綜合分析綜合分析1.寫字樓租金：寫字樓租金：1.5-3.5元元/天天，寫字樓檔次、配套、硬件、定位的差別，導致租金相差較大。但租金整體水平偏低，與寫字樓售價倒置。2.寫字樓底商：寫字樓底商：基本上為2-4層。連體經營或各單層分割獨立經營。業態主要為銀行、金融證券、中西快餐、煙酒店等。租金在3-3.8元元/天。天。3.租售面積：租售面積：在500-2000不等。因經營企業的規模和寫字樓自身的結構等因素。面積越大，租金反倒越高。4.租賃期限租賃期限：3-5年不等。因企業經營都希望能

31、擁有自己產權的固定辦公場所，所以一般不愿長期租賃。5.租金交付方式：租金交付方式：押一付三居多。6.租售率：租售率：因寫字樓主要面向企業客戶。所以銷售率基本上100%以上。但出租率一直偏低50-90%之間，都有較大的空置。且客戶群極大穩定。只有中小企業或過渡性企業才會租賃寫字樓，但基本上都是短租，一旦有一定的積累后，勢必選擇購買。45項目概況分析項目概況分析項目概況分析項目概況分析寫字樓市場研究寫字樓市場研究寫字樓市場研究寫字樓市場研究物業發展建議物業發展建議物業發展建議物業發展建議酒店市場研究酒店市場研究酒店市場研究酒店市場研究46發展定位建議發展定位建議發展定位建議發展定位建議1.SWOT

32、1.SWOT分析分析分析分析酒店物業發展建議酒店物業發展建議酒店物業發展建議酒店物業發展建議優勢（優勢（s）1.毗鄰新客站，地理位置優越2.酒店市場前景看好3.具備酒店開發經驗劣勢（劣勢（W）1.該物業只有一定年限的使用權，沒有產權2.面積過大，一般經濟型酒店難以承受3.投入產出比較低，投資回報年限較長4.產權不明晰，是酒店行業經營大忌機會（機會（o）1.東區發展前景良好2.鄭州商貿業和旅游業的迅速發展為酒店行業創造發展機遇。3.隨著新客車的開通，物業迅速升值的機遇威脅（威脅（T）1.東區人流量較少，發展不成熟的威脅2.經濟型酒店市場無序發展，潛在的威脅3.因沒有產權，作為“二房東”，存在客戶

33、不信任的市場危機。4.酒店行業面臨整合、洗牌的市場威脅。47發展定位建議發展定位建議發展定位建議發展定位建議2.2.發展方向分析發展方向分析發展方向分析發展方向分析酒店物業發展建議酒店物業發展建議酒店物業發展建議酒店物業發展建議酒店方向一：整體出租做經濟型快捷酒店：方向一：整體出租做經濟型快捷酒店：出租年限以10年計，租金25-45元/月，以6萬體量計算，則不考慮成本情況下，十年總收益為：25(或45）126000010=18000-32400萬元方向二：整體出租做星級酒店方向二：整體出租做星級酒店此方向不可行，星級酒店一般自營或外聘酒店公司管理，不會選擇租賃方向三：自營酒店方向三：自營酒店不

34、懂酒店經營測算，但可以預估整體收益一定遠高于以上兩方案。但存在匯報周期過長的風險。48發展定位建議發展定位建議發展定位建議發展定位建議3.3.發展定位建議發展定位建議發展定位建議發展定位建議 以上三個發展方向，只有第一個整體出租做經濟型酒店（產權酒店）和第三個自營酒店具有一定的可行性。但第三種方案不符合企業現階段發展戰略要求。因此，產品發展定位建議：類星級經濟型（快捷）品牌類星級經濟型（快捷）品牌酒店酒店酒店物業發展建議酒店物業發展建議酒店物業發展建議酒店物業發展建議一星、二星或以上標準錦江、如家等全國知名品牌有限服務酒店包括商務型49發展定位建議發展定位建議發展定位建議發展定位建議3.3.發

35、展定位要求發展定位要求發展定位要求發展定位要求 1 1）類星級：類星級：類一星或二星及以上標準。標題標準參照中國酒店星級評級標準 2 2）經濟型酒店：經濟型酒店：經濟型酒店：經濟型酒店：包括商務快捷、生活快捷等，提供有限酒店服務。3）品牌酒店品牌酒店：選擇有拓店意向的全國性知名快捷或經濟型酒店品牌合作。借此促進物業升值，同時提升租金收益。同時符合東區酒店業發展趨勢。4）配置標準：配置標準：參照類星級酒店配置要求。5）產品建議：產品建議：建筑風格：建筑風格：建筑風格：建筑風格：復合金水路沿線整體風格調性。考慮現代風格、簡歐風格、新古典風格、ARTDECO風格等。建筑標準建議：中央空調；電梯建議進

36、口或合資品牌，承重不低于1350kg,時速不低于3.5米/秒；大堂雙層調高。標準層不低于1100；層高不低于3.5米。酒店物業發展建議酒店物業發展建議酒店物業發展建議酒店物業發展建議50發展定位建議發展定位建議發展定位建議發展定位建議1.SWOT1.SWOT分析分析分析分析寫字樓物業發展建議寫字樓物業發展建議寫字樓物業發展建議寫字樓物業發展建議優勢（優勢（s）1.毗鄰新客站，地理位置優越2.前景看好3.具備一定的開發經驗劣勢（劣勢（W）1.該物業只有一定年限的使用權，沒有產權2.寫字樓租賃市場疲軟。3.投入產出比較低，投資回報年限較長4.企業經營以自購寫字樓為主的習慣，不利于出租。機會（機會（

37、o）1.東區發展前景良好2.地鐵沿線的發展的機遇3.隨著新客站的開通，物業迅速升值的機遇4.毗鄰各級政府單位，對企業進駐具備一定的吸引力。威脅（威脅（T）1.東區人流量較少，發展不成熟的威脅2.交通不便利，不利于企業的辦公使用3.商務氛圍薄弱，不利于企業的商務交往。4.市場經營風險51發展定位建議發展定位建議發展定位建議發展定位建議2.2.發展方向分析發展方向分析發展方向分析發展方向分析寫字樓物業發展建議寫字樓物業發展建議寫字樓物業發展建議寫字樓物業發展建議寫字樓方向一：出租型綜合寫字樓：方向一：出租型綜合寫字樓：出租年限以10年計，租金1.5-3.5元/月，以6萬體量計算，則不考慮成本情況下

38、，十年總收益為：1.5(或3.5）3656000010=32850-76650萬元方向二：行業性專業寫字樓方向二：行業性專業寫字樓此類型寫字樓在鄭州市場屈指可數。如：以IT業為主的創新大廈；以動漫創意產業為主的金水文化創意園。此類型寫字樓要么是市場發展積累形成，要么在政府的引導下給予一定年限的免租優惠，逐步形成。因此，此方向不可行。方向三：自營寫字樓方向三：自營寫字樓不考慮經營測算，但可以預估整體收益一定遠高于以上兩方案。但存在回報周期過長的風險。523.3.發展定位建議發展定位建議發展定位建議發展定位建議 以上三個發展方向，只有第一個出租型綜合寫字樓和第三個自營寫字樓具有一定的可行性。但第三

39、種方案不符合企業現階段發展戰略要求。因此，產品發展定位建議：5A級級綜合性綜合性商務聚集區商務聚集區寫字樓物業發展建議寫字樓物業發展建議寫字樓物業發展建議寫字樓物業發展建議5A智能化標準賦予項目一定調性發展定位建議發展定位建議發展定位建議發展定位建議53發展定位建議發展定位建議發展定位建議發展定位建議4.4.發展定位要求發展定位要求發展定位要求發展定位要求 1 1）5A：參照5A寫字樓規劃設計標準。東區新開發寫字樓基本上均為甲級或者5A標準。向整體市場靠攏，方能在市場中爭得一席之地。2 2）商務聚集區：商務聚集區：商務聚集區：商務聚集區：賦予項目一種高端調性，以引發客戶關注。3）開發方向：開發方向：考慮定向或招商開發結合方式。考慮定向或招商開發結合方式。4）配置標準：配置標準：參照同類產品配置要求。寫字樓物業發展建議寫字樓物業發展建議寫字樓物業發展建議寫字樓物業發展建議54發展定位建議發展定位建議發展定位建議發展定位建議寫字樓物業發展建議寫字樓物業發展建議寫字樓物業發展建議寫字樓物業發展建議5A5A級寫字樓級寫字樓主要硬件配置參數建主要硬件配置參數建議5.5.產品配置建議產品配置建議產品配置建議產品配置建議產品標準產品標準產品標準產品標準55匯報完畢匯報完畢謝謝謝謝