1、工程建設報建管理辦法目 錄第一章 總 則1第二章 前期報建職責4第二章 前期準備管理6第三章 前期報建管理6第四章 前期調研管理7第五章 項目公司設立8第六章 項目立項申請9第七章 規劃設計報建10第八章 土地征拆報建18第九章 工程建設報建23第十章 銷售經營報建29第十章 報建稅費匯總34第十一章 附 則37第一章 總 則第1條 為使工程建設項目前期開發保健工作實現標準化、規范化、程序化管理，根據國家和地方的相關法律、法規和公司實際情況和前期報建工作的特殊性質，減少因前期報建工作給工程建設造成損失，制定本辦法。第2條 本辦法適用于公司工程建設項目的前期開發報建工作的各個環節和設計到的各個部

2、門及具體辦事人員。第3條 做好項目開發的戰略研究、節奏安排與控制及項目開發過程相關手續辦理工作。1、 根據公司的發展需要及當地房地產市場的現狀及發展前景做好開發戰略研究，合理安排開發節奏，以取得最佳的投資回報。2、 通過對當地市場狀況的充分調查與研究，結合項目的各種指標和公司的戰略要求，對項目的分期發展、入市時間、產品定位、客戶定位等做作深入的研究和討論，力求最后形成可執的最符合市場需求的適度超前的方案。以公司項目開發利潤最大化和為城市發展做貢獻為基本出發點。3、 項目開發過程各種手續辦理。從土地取得前、后，土地建設開發前、后，產品銷售前、后各種手續的辦理。4、 前期開發報建工作是工程建設項目

3、重要而繁瑣的工作環節，一個項目的完整開發，其間需要辦理的手續約為100多項（需要加蓋100多個公章）左右，須要配備專業人員及時跟進，妥善處理各對口政府職能部門的關系。5、 前期開發部的工作人員除需要熟悉掌握前期報建工作的各個環節和程序外，根據其工作性質需努力提高個人的專業性、主動性、積極性、開拓性素質，并不斷提高其社會應酬能力。第4條 項目開發過程中做好承包單位的評價、選擇、監控與質量驗收工作。1、 在行業分工越來越細致的今天，公司的主要職責應集中定位為投資商，對資源的整合和合理利用，力求得到最高的資本回報率是主要的工作目標，對相關開發工作的下游工作，參照發達國家的成熟機制，以發包形式交給專業

4、的公司進行操作。2、 目前，項目開發公司主要的外包工作有：材料/設備采供供應商戡查、測繪工作-戡查、測繪單位工程建設工作-建筑承包商設計工作-建筑設計院、景觀設計院、市政工程設計院等策劃、銷售工作-銷售代理公司、顧問公司物業管理工作-物業管理公司3、 與承包單位的工作執行主要是在前期項目開展前的評價、選擇、確認，后期的工作開展、工作配合、工作監督以及工作成果檢驗的工作。4、 在與各環節供應商的接洽和選擇、談判中，需要前期開發部門有專業的人員進行把關，公司最大的精力應放在對各種資源的整合上，各承包單位都只是我們為成功完成項目開發的一個資源而已，我們要對各種資源進行整合，就需要我們充分具備各供應商

5、的各種專業知識和比他們更高的統疇能力。而這種能力，也是公司的一種很好的資源。第5條 市場調查、分析、產品定位以及產品研發工作。1、 市場調查、分析：1） 市場數據收集與分析，主要針對的是區域行業動態的把握，同業市場數據的收集、整理、分析（預測），市場機會點、危脅點的調查與分析；2） 建立區域同業樓盤數據庫，對區域內可能對本項目銷售工作形成影響的項目進行不間斷性跟蹤。分析區域暢、滯產品，為項目產品研發和順利開發提供參考。2、 產品定位與研發：1） 根據對市場調查結果的分析和研究，對擬開發產品進行研發，力圖開成最具合理性的產品建議。2） 根據地區消費習性及行業前沿的設計理念，對擬開發產品進行研究，

6、形成意見，指導設計院設計，本部分工作由我司、策劃代理公司、設計院共同參與，由設計院形成方案。第6條 項目品牌、形象包裝策劃工作。1、 根據市場調查的分析和研究，作好客戶的準確定位，根據結合策劃代理公司的營銷策略建議和公司的品牌需要，對項目的推案進行項目品牌、形象包裝策劃。2、 開發項目的品牌、形象的包裝策劃開發部門應在項目營銷策略形成同時一并加以執行，結合策劃、代理公司的專業性建議，從市場的實際出發，根據公司的發展理念作整合，做到項目品牌、形象的包裝與營銷策劃的有機結合，為項目的行銷推廣助力。第7條 數據收集、政策研究工作。1、 做好數據的收集與政策的研究主要針對國家宏觀經濟和行業政策法規的收

7、集與研究。2、 本項工作主要對在執行的相關行業政策的研究和應用，收集國家新近發布的有關房地產業的政策，分析即將或可能出臺的相關政策，研案并提出合理利用政策機會的可能，以及風險和規避方法。3、 房地產是一個與國家政策關系十分密切的行業，與行相關各部委所制定的新的行業政策、行業標準的執行，都可能對房地產的發展起到決定性的作用，這些內容包括行業標準、金融政策、交易規則以及土地政策等等。4、 前期開發部需要有明銳的、寬廣的視野，對各種可能用用的資訊進行整理與分析。在以后公司成長壯大之后，應該建立專門的政策研究機構，對此進行跟蹤研究。第8條 尋找項目、培植資源并提供可行性研究結果工作。1、 公司的發展一

8、定需要有長遠的規劃，一個項目的操作，除了為公司的投資贏得回報之外，還應注公司可持續發展問題，而為公司尋找可持續發展的項目亦為開發部門的一項重要工作。2、 利用已經有的社會資源、人脈資源，廣泛收集市場最新的投資機會，并對項目進行初步的調研，向公司提供可行性研究報告，為公司的發展提供選擇。3、 選擇合適的項目將為公司的將來發展提供良好的平臺。4、 在前期開發部執行本項工作時需要充分的培植社會資源，因為社會的優質資源大都掌屋在少數人手里，所以取得資訊相對需要付出費用。向公司提供可研結果后，由公司進行結綜合性考量。第9條 公共關系、人脈資源的建立與維護工作。1、 主要針對與房地產相關的政府職能部分的工

9、作聯系，與職能部們建立良好的互動關系，辦理相關手續工作，收集區域與行業相關的資訊，與區域內重點行業、重點企業進行聯系與溝通，培植良好的社會關系。2、 主要與以下相關部門：一級政府（省、市、區、鎮、街道辦等）、計委、國土地資源局、建設委員會、規劃局、拆遷部門、房地產管理局、公用事業局、工商局、稅務局、消防隊、環保局、其它政府所轄事業單位、新聞媒體單位、開發區內大型公司、房地產產業協會、其它同業公司。3、 本項工作亦為前期開發部工作的重點，特別在與政府部部的溝通和談判中，需要有相當的智慧和很高的溝通技巧，為項目的發展爭取最優的指標，處理政府與開發商之間的相關利益平衡。事關項目的順利發展的經濟利益。

10、第10條 完成相關工作的后評價。1、 在前期開發部完成前期開發工作的各項工作之后，有一個工作環節相當重要，那就是對工作的后評價，后評價就是對前期工作不管成敗結局的種綜合性驗收。開發部門在完成一個項目的操作或完成一個階段性的工作之后，都需要對前期工作的過程進行檢討、評價。2、 對公司而言，為公司的后續經營提供可借鑒的參考依據，檢核決策和經理的檢討依據；對個人而言亦為自我檢討自我提高的一個良好辦法。第11條 參與相關部門的策劃、論證、協調會。1、 本項工作屬開公司內部橫向溝通，前期開發部作為公司前期工作的執行人、決策建議人，當盡可能參加公司內部各部門的橫向溝通，參與公司工程部、財務部、行政部等部門

11、對相關議題的論證會、協調會和策劃會，提出有利于公司發展、項目良好開發的建設性建議。2、 在項目開展工作中，開發公司內部各部門對所執行的項目細項工作必有多次的研討會、方案論證會，財務會議等等，前期開發部以自身的對市場的了解以及專業角度對以上各項工作，做出相關建義。第12條 辦理工程報建手續時，由前期開發部填寫工程報建審批流程表（GCGL-表02），按規定程序審批后辦理。第二章 前期報建職責第13條 貫徹執行國家、開發項目所在地有關規劃設計的規章制度，組織制定公司有關前期工作規章制度，經批準后，貫徹執行。第14條 監督控制領取建設工程規劃許可證前全部與政府相關部門包括土地局、計委、建委、工商、規劃

12、局等的各種手續工作及時間安排。第15條 辦理前期調查工作，進行開發項目的測算評估，撰寫可行性研究報告、項目建議書及評估報告，參與配合前期策劃、測算和擬定各階段規劃建議書。第16條 進行市場調查，研究、收集、匯總對規劃設計的意見和產品的意見，審查開發項目委托設計任務書及各階段各專業的設計成果，對設計成果的質量進行全面把關。第17條 與相關政府部門保持良好的聯系和溝通，做好工程前期各專業合各部門的協調工作、技術的管理工作，并組織協調具體項目前期各項報批工作。第18條 制定工程前期工作計劃并組織實施，審核工程前期各項費用支出，組織工程前期人員完成所規定的工作，并對前期工作質量負責。第19條 貫徹和落

13、實國家和當地有關征地拆遷管理方面的政策、法規，接受征地拆遷相關管理部門的指導和行業管理。第20條 制定公司在征地拆遷管理方面的有關管理辦法和規章、制度，經批準后，組織實施并監督執行，監督與土地方協調工作及拆遷手續的辦理。第21條 按照拆遷細則及各項政策規定，監督受托單位制定的拆遷方案、安置補助費標準，并在拆遷工程中進行專業監督管理。第22條 對公司選擇的受托拆遷單位進行資格審查，對公司委托社會拆遷擬簽定的拆遷合同行使監督職能，接待有關拆遷方面的來信、來訪，做好信訪工作。第23條 與設計院溝通、協調，進行樓盤結構、室內室外效果等建筑設計，把握市場要求，確定項目戶型、外觀、室內裝修等風格、層次的定

14、位及結構設計和效果設計，配合報審工作，參與圖紙會審核和重大設計變更。第24條 負責公司開發項目的建筑技術、建筑質量、建筑成本及工程前期的技術決策的全面把握和管理工作，制定和審查項目設計出圖計劃。第25條 按照有關制度、規定、程序，具體開展建筑規劃工作，調查用地現狀，委托設計控規、詳規、建筑總規、單體方案、人防、綠化規劃方案并進行方案初審和報批工作；第26條 按照有關制度、規定、程序，具體開展市政規劃工作，調查市政現狀和條件，負責委托設計電力、電信以外各市政專業規劃方案和市政規劃方案的項目綜合并進行初審和報批工作。第27條 按照有關制度、規定、程序，具體開展電氣規劃工作，調查供電現狀和條件，合理

15、布點，申報方案，用電報裝等。第28條 起草大型公建委托設計任務書中設備專業的設計條件，并對其初步設計中設備專業進行初審，并組織對住宅單體及大型公建的初步設計進行審查和復審。第29條 確定建筑規劃總平面圖中各市政站點的位置，負責新建小區大型鍋爐房設計，完成環境影響評估報告。第30條 負責與相關部門的專業協調、專業支持、專業技術輸出，配合規劃部門召開市政協調會，并出會議紀要，協助完成市政管網綜合圖的會簽。第31條 具體負責設計進行項目設計和招標、協調工作，配合工程竣工驗收工作，預測面積，提供銷售所需數據和圖紙，負責各項手續的具體報審工作。第32條 負責工程前期的檔案、文件、圖紙等資料的收發、歸檔日

16、常管理工作及工程類會議的記錄，會議紀要的制作、發放和管理，整理所承擔工程項目的檔案資料及歸檔工作。第33條 負責準備各項手續所需文件，對專業性費用審批并報負責人簽字。第二章 前期準備管理第34條 初步開發方案的確定。1、 選定項目：項目管理委員會負責尋找、篩選房地產項，根據項目性質洽談合作或者受讓項目公司股權，確定投資條件。2、 了解情況：工程管理部負責委托具有相應資質的建設工程勘查、設計單位對房地產項目用地進行現場勘查，初步了解房地產項目周邊市政配套情況。3、 買圖測繪：前期開發部負責到測繪主管部門購買項目用地地形圖，對比確認項目用地實際情況，如需重新測繪的，應委托測繪單位進行重測或補測。4

17、、 初定方案：建設工程勘察、設計單位根據公司的開發意向，初步確定項目開發方案，進行初步開發方案設計。5、 簽訂意向：投資條件滿足項目開發要求，項目管理委員會負責與受讓項目方簽訂項目開發合作意向書。第35條 前期準備階段。1、 項目立項：項目的前期準備工作主要內容之一就是通過項目的立項審批，獲得項目建設用地的國有土地使用權。2、 證件辦理：即建設用地規劃許可證、建設工程開工許可證、建設工程規劃許可證、國有土地使用權證、商品房預售許可證等。3、 土地年限：根據土地用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70年，工業用地50年，商業用地40年等。第36條 建筑施工階段。項目建筑施工階段是

18、公司委托建筑公司進行項目建設的階段，也是項目開發建設的重要階段。做好通過招投標工作，確定建設施工單位；保證工程施工進度，控制開發成本，解決施工中出現的糾紛，確保工程質量，密切注意建設工程的進展，定期視察現場，加強有效的工程監理，直至竣工驗收。第37條 產品銷售階段。產品銷售階段是項目在竣工之前進行商品預售，是項目開發回收資金，實現贏利的重要保障，決定著項目開發的成敗和公司的根本利益，應根據當地政府機構的規定盡快辦理商品房預售許可證進行產品預售（期房預售）。隨著國家對房地產業調控的力度不斷加強，目前只有在房屋主體結構竣工后，才能進入營銷階段（現房銷售）。根據房產開發產品的用途不同應采取不同的銷售

19、策略，一般來說，商品住宅應以成套出售為主；寫字樓、商業用房、酒店、工業廠房，通常是租售并舉，以出租為主。第三章 前期報建管理第38條 為確保項目建設前期報建工作的順利進行，促進各部門對前期報建的協同配合，在項目管理委員會的領導下設立“前期報建工作組”。組長由前期開發部經理擔任，組員由各部門具體組織報建材料的人員擔任。第39條 資料收集：前期開發部根據項目報建程序要求及時收集、整理相關資料，并將項目報建過程中產生的所有報審資料和形成的各類公司內部資料，根據公司檔案管理辦法規定分類編號、裝訂成冊，提交行政管理部統一歸檔保管。第40條 前期工作組職責：4、 政策研究：根據國家和當地相關政策、法規、當

20、地投資優惠政策和建設項目的特殊優惠條件，為建設項目爭取最大開發建設優惠條件，并負責辦理減、免優惠條件的落實情況。5、 工作計劃：根據公司建設項目開發計劃規定的建設進度和當地政府各職能部門規定的報建程序和流程，工作組負責制定前期報建程序的（年度/季度/月度）工作計劃，報項目管理委員會審核，按規定程序批準后執行。6、 資金計劃：根據公司開發計劃規定的項目建設進度，政府各職能部門規定的繳費項目、標準、數額、時間，工作組負責制定前期開發報建手續的（年度/月度）資金計劃，報項目管理委員會審核，按規定程序批準后執行。7、 小組例會：每周一上午工作組全體成員參加每周例會；會議內容主要是協調部門之間的工作關系

21、，商討解決報建工作難點問題的措施和辦法，形成“每周例會會議記要”，報項目管理委員會審核，按規定程序批準后下發。8、 工作匯報：工作組全體成員每周五下午負責各自提交“每周工作簡報”，由前期開發部負責整理匯總工作組的每周工作簡報，每月底前根據每周工作簡報整理匯總外聯工作效果分析報告，報項目管理委員會決策下月工作。9、 專題會議：在前期工作中如遇工作組無法處理和解決的重大問題，工作組可向項目管理委員會申請召開有關疑難問題的專題會議，由項目管理委員會組織相關人員商討解決辦法和策略。第四章 前期調研管理第41條 營銷策劃部負責建設項目的調研任務和工作。“兵馬未動，糧草先行”即“項目未動，策劃先行”。研究

22、擬建項目的投資價值，避免失誤，降低風險，節省成本，滿足需求，為成功開發建設和銷售提供決策依據，促進公司品牌建設發展。第42條 調研方式：根據公司和項目的實際情況，可采取委托專業公司調研和公司組成調研小組自行調研兩種方式。對根據項目需要對調研結果可邀請相關專家對建設項目進行評估與論證（確定風險等級、進行資源評估等），為編制項目建議書或可行性研究報告提供可靠依據。第43條 報告編制：對項目立項需要的項目建議書或可行性研究報告，根據公司和項目的實際情況，可組織公司員工自行編制或委托專業公司進行編制。第44條 調研內容：1、 收集當地政府編輯的近年政府年鑒，核實項目招商和規劃情況。2、 對項目周邊環境

23、進行可持續發展的宏觀因素分析。3、 根據當地經濟發展情況，確定擬建項目的目標客戶群體，并對其年齡、性別、職業、分布、文化特征、愛好需求、家庭成員結構等進行定位分析。4、 對周邊區域樓盤進行銷售價格、周邊環境、配套服務等因素進行競爭分析。5、 調查目標客戶對產品的結構、布局、房型、裝修等進行產品分析。6、 調查目標客戶對項目規劃設計的建筑風格、景觀設計、會所設施等進行分析。7、 研究預測擬建項目的市場走向，對整體市場實際需求狀況進行分析。8、 根據當地經濟情況對客戶心理價位，以及價格影響因素進行分析。9、 根據項目的建設和投資規模，進行投入產出、產品價值、投資回報率等分析。10、 調查目標客戶的

24、消費因素，對項目資本運作進行自我評估分析。11、 通過調研情況對產品及客戶進行定位分析。第45條 通過調研分析和評估，明確主體，根據政府下達的規劃設計任務書，編制項目的設計規劃設計要點提交規劃設計單位進行項目建設的初步設計。第46條 收集整理項目前期調研產生的所有資料編卷、歸檔、保管。第五章 項目公司設立第47條 根據建設項目的需要在當地設立項目公司，并辦理開發資質。第48條 行政管理部負責收集、準備設立項目公司要求的法人代表身份證、股東身份證、股東證明、出資證明、驗資證明、公司章程、租房協議（或房產證明）、合伙協議等及其它需要的報審材料，報當地工商行政管理局申請辦理法人工商營業執照及稅務登記

25、證、企業代碼證等；第49條 財務管理部負責辦理驗資報告、驗資證明、審計報告、銀行開戶及貸款等工作。第50條 行政管理部負責到政府各職能部門辦理領取工商營業執照、地稅登記證、國稅登記證、企業代碼證等證件；財務管理部負責到銀行辦理銀行開戶、銀行貸款等手續和證件。第51條 前期開發部負責根據建設項目的開發建設要求辦理相應的房地產開發企業資質證書，并準備各報審資料。證書申領手續辦理：1、 在工商營業執照領取規定時效內，持工商營業執照及相關批準文件，到建（委）設局“開發辦”辦理房地產開發企業資質證書的初審、備案手續。2、 到建（委）設局“房地產處/科”辦理開發資質審批，主辦人跟進了解審批意見。審批通過后

26、，即使領取房地產開發企業資質證書（一、二級開發資質須到省廳辦理）。第52條 公司年檢：財務管理部負責辦理公司“審計報告”，行政管理部負責準備年檢資料，并按時辦理年檢手續。第53條 資質年審：前期開發部負責根據“房地產處”制訂的企業資質年檢計劃和有關政策及規定時間，持相關手續準時到“開發辦”辦理年檢手續。第54條 行政管理部負責收集整理公司設立、資質申請及年審的全部資料，編卷、歸檔、保管。第六章 項目立項申請第55條 前期開發部負責收集整理項目立項需要的全套資料手續，按規定流程審批后，向當地計委（或發改委或城建委）呈報，并跟蹤辦理。第56條 立項申請辦理程序：3、 向當地計委（或發改委或城建委）

27、提交項目立項申請報告書，提出登記備案申請，并按規定準備相關文件、資料，填報固定資產投資建設立項登記備案申請表。4、 市計委同市規劃局經過審查、研究審批，對符合標準的備案申請發給同意立項的批復，并要求提交項目建議書（或可行性研究報告）等相關文件、資料，給予辦理登記備案手續，發給相應的固定資產投資建設項目立項登記備案通知書，加蓋固定資產投資建設項目立項備案專用章。5、 當地計委與各專業局（如：自來水公司、煤氣公司等）。對項目建議書（或可行性研究報告）進行審查，形成“對項目項目建議書（或可行性研究報告）”的批復，即下達規劃設計任務。6、 項目建議書（或可行性研究報告）內容需要變更：開發項目取得登記備

28、案文件后，發生以下各項重大變更事項的，需向原備案主管機關重新辦理登記備案手續：1） 建設地點發生變更；2） 建設內容發生變化或建筑面積超過備案面積的50%；3） 投資單位發生變更。5、 根據政府的項目立項批復辦理征地及前期規劃準備工作，并到市規劃局開規劃設計任務通知單和辦理征地意見函。6、 建設項目的項目代碼：建設項目在登記備案的同時將取得項目代碼，是投資建設項目合法存在的依據。到土地所在的土地管理部門（市/區土地局）及土地使用部門征求意見，分兩種情況辦理：1） 所用土地為新征地：到區土地局、市規劃局、以及所用土地的政府主管機構征求意見；此結果報市土地局。2） 土地處在舊城或舊村改造地區：到當

29、地土地局地藉科征求意見；結果報市房地局。7、 申報備案工作做完后，結果報市政府審批，市政府審批后，正式辦理用地手續（注：已開發使用的城鎮建設用地2000畝及以上的由市政府審核后報國務院批準，不足2000畝由當地市政府批準）。市政府個給予批地批文進入后期工作程序。第57條 立項審批資料準備。1、 選定項目，簽定項目開發合作意向書（原件一份）；2、 初步確定的項目初步開發方案（原件一份）；3、 申報項目規劃設計要點（原件一份）；4、 項目立項申請報告書（原件一份）；5、 項目建議書（或項目可行性研究報告）（一份）；6、 建設用地的權屬文件或建設項目用地預審意見書（一份）；7、 項目建設投資概算報告

30、（一份）；8、 銀信部門出示的資金證明（原件一份）；9、 企業法人營業執照副本（復印件一份）；10、 房地產開發企業資質證書副本（復印件一份）；11、 項目地形圖（一份）；12、 有關職能部門的批復意見。第58條 立項報告的提交形式。1、 工程建設項目如從一級市場獲得土地（俗稱“生地”），開發條件不太成熟，或需要政府共同投資的項目，需提交項目建議書后，再提交可行性研究報告進行詳細論證后，辦理立項手續。2、 工程建設項目如從二級市場獲得土地（俗稱“熟地”），已具備開發建設的基本條件，開發建設單位自籌資金的項目，可直接提交項目建議書（或可行性研究報告）辦理立項手續。第七章 規劃設計報建第59條 由

31、前期報建工作組成員根據各自職責準備、組織“規劃設計報建”材料，前期開發部負責審核、整理，按規定程序審批后，到各政府職能部門辦理各項手續。第60條 規劃設汁是開發建設所遵守的依據和準則，開發項目的規劃設計順利做到既能合理安排用地、又能滿足功能需要。既要保證一定的經濟、社會及生態效益，義要符合規劃要求，尤其是一些特殊性的規劃指標，如容積率、建筑密度、人口密度等。規劃設計這項工作基礎做得好往往能使項目在市場上占優勢，獲得較多的效益，并進一步帶動下輪的開發建設。第61條 項目規劃設計程序是工程建設取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證的必要途徑。根據國家和地方法律法規規定，城市規劃區內開發建設的項

32、目必須符合城市規劃的要求，必須向當地規劃部門辦理項目規劃的申報手續，在取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證后，方可開工建設。第62條 項目規劃申報程序1 項目規劃申報的基本程序。1） 在項目建議書（或可行性研究報告報批復之前，工程建設單位要向規劃部門申報規劃要點，規劃局對項目的用地范圍、規劃條件等提出初步意見，形成項目建設選址的初審意見，作為計委（或發改委）批復項目的參考依據。2） 在可行性研究報告批復后，工程建設單位可向規劃部門申報項目定點，規劃部門向申請單位下發規劃定點通知書和設計規劃要求通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見。3） 根據規劃部門提出的規劃設計條件，工

33、程建設單位應委托有資質的設計機構進行規劃方案設計，取得“四圖一書”（總平面圖、定位圖、豎向設計圖、管線綜合圖、說明書）。工程建設單位在完成初步方案設計后應向規劃部門提出審查申請。4） 經審定通過的初步方案設計，是編制初步設計或施工圖的依據，也是取得建設用地規劃許可證的必備文件。5） 工程建設單位依據設計規劃要求通知書和可行性研究報告批復，即可向規劃部門申領建設用地規劃許可證，該證是取得土地使用權的必備文件。6） 申領建設工程規劃許可證是在項目列入年度正式計劃后，申請辦理開工手續之前，需要驗證工程建設是否符合規劃要求的最后法定程序，該證是申辦開工的必備文件。第63條 規劃要點申報程序1、 申報規

34、劃要點，是辦理項目建設開發規劃手續的第一步。取得規劃要點通知書后，根據規劃部門初步審查的建設用地面積、代征城市公共用地面積、用地性質、建筑控制規模、控制高度等規劃要點，繼續進行深入的規劃研究工作。2、 申報規劃要點的程序：1） 在使用權屬于建設開發單位或合建一方的地域內進行建設的項目，要先到規劃部門申請規劃要點，然后持規劃要點到計委（或發改委）申報項目建議書。2） 在使用權不屬于建設單位的地域內（包括新征地和城鎮國有土地）進行建設，如果已確定建設地點，建設開發單位應先將項目建議書報到計委，計委向規劃部門發建設地點征求意見函，建設開發單位憑建設地點征求意見函申請規劃要點；如果未確定建設地點，由計

35、委根據需要和可能先批項目建議書，規劃部門再依據批準文件與建設開發單位協商選址定點。2、 申報規劃要點的必備文件。1） 建設開發單位對擬建項目意圖或方案的說明或項目初步開發方案。2） 擬建工程方案示意圖。3） “市測繪院”繪制的12000或1500地形圖藍圖2份。4） 地形圖包括擬建工程的用地范圍以及周圍相鄰單位或建筑，其中一份要用鉛筆劃出用地范圍。5） 建設開發單位到規劃部門報審規劃審批手續，將申報資料一并交經辦人收取。3、 具體申報辦法：1） 領取規劃審批申報表。2） 填寫申報表，蓋建設開發單位和申報單位公章。3） 提交“申報要求”中所列內容的文件、圖紙、資料。4） 持有關文件、圖紙和規劃審

36、批申報表進行申報。5） 經審核符合申報要求后，發給建設單位或申報單位“立案表”，作為取件憑證。6） 按“立案表”規定的取件日期到發件窗口領取批件，同時按規定交納有關費用。第64條 項目選址意見書申報程序1、 依據。中華人民共和國城市規劃法第三十條規定：“城市規劃區內的建設工程選址和布局必須符合城市規劃。設計任務書報請批準時，必須附有城市規劃行政主管部門的項目選址意見書”。2、 需要辦理申請項目選址意見書項目類別：在城市規劃區內新建、擴建、改建的工程建設項目，或在城市規劃區內需要辦理拆遷手續的工程建設項目。3、 報建手續和資料。1） 工程建設單位需要報送的圖紙、文件。（1） 建設項目選址意見書申

37、請表1份。（2） 土地權屬證明文件：a 出讓、轉讓（或劃撥）土地，需提供征地批準文件或供地單位供地文件（縣級以上國土部門土地出讓、轉讓或劃撥意見書）1份；b 自有、招標、拍賣、掛牌土地，需提供相關土地權屬文件（國土證、國土出讓合同或劃撥決定書）復印件1份（提供原件核驗確認后退回）。（3） 擴建項目需提供產權證復印件1份。（4） 聯建項目需提交聯建協議1份。（5） 1：500地形圖6份。其中一份用藍筆標注擬建用地范圍示意圖，并由供地單位或自有用地單位加蓋公章。（6） 其它需要說明的圖紙、文件等。2） 報建審批：送交圖紙、文件，經規劃管理部門受理申請后，由規劃管理部門發給建設開發單位下列審批文件：

38、（1） 經審核同意的，核發蓋有“規劃部門專用章”的建設項目選址意見書1份；（2） 經審核不同意的，將予以書面答復（蓋有“規劃部門專用章”）的函復意見書1份。3） 其它要求：（1） 如屬工業項目或其他對周圍環境有特殊要求的項目，在向規劃管理部門申請建設項目選址意見書的同時，應征詢消防、環保、衛生防疫等相關管理部門的選址意見。（2） 改建、擴建、拼建項目用地存在兩個或兩個以上權利人的，應征得所有權利人同意。（3） 凡已（在）建的建設項目需補辦規劃手續的，應先到“市勘測院”實測竣工圖。（4） 加、更名建設項目，建設開發單位應持“市國土管理部門”的土地批文及相關文件重新申請“一書兩證”的相關手續，報建

39、時應退還原已取得所有審批的文件及圖紙。因遺失等原因無法全部退還時，應登報聲明（15日）。（5） 建設開發單位在收到“市勘測院”的勘測放線資料后，應及時向“規劃部門”申請辦理規劃設計條件（或規劃設計要求）和建設用地規劃許可證。（6） 涉及規劃地鐵控制線的建設項目，應征求市地鐵管理部門意見；（7） 涉及規劃紫線范圍內的建設項目，應征求市文化部門意見；（8） 涉及土地整合的建設用地，應征求市國土部門意見。第65條 規劃設計條件及建設用地規劃許可證申報程序1 依據。中華人民共和國城市規劃法第三十一條規定：“在城市規劃區內進行建設需要申請用地的，必須持國家批準建設項目的有關文件，向城市規劃行政主管部門申

40、請定點，由城市規劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規劃設計條件，核發建設用地規劃許可證。建設單位或者個人在取得建設用地規劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地”；核發建設用地規劃許可證的目的在于確保土地利用符合城市規劃，維護建設單位按照規劃使用土地的合法權益，為土地管理部門在城市規劃區內行使權屬管理職能提供必要的法律依據。2 辦理手續的工程范圍。1） 凡新建、改建、擴建工程項目需要新征用土地的；2） 用地性質或面積發生變化的建設項目；3） 土地權屬發生變化的建設項目；4） 在城市規劃區內需要辦理拆遷手續的。3 建設單位需報送的圖紙、資料。1） 規劃設計條件、建設用地規

41、劃許可證申請表1份。2） 計劃批準文件（限政府投資項目）1份。3） 市勘測院出具的勘測放線成果1套。4） 涉及規劃地鐵控制線的建設項目，出具市地鐵管理部門的意見；5） 涉及規劃紫線范圍內的建設項目，出具市文化部門的意見；6） 涉及土地整合的建設用地，出具市國土部門整合土地的意見。7） 涉及航空限高的建設項目，出具規劃處的航空限高要求或空軍對航空限高的要求。8） 其它需要說明的圖紙、文件等。4 建設單位送齊上述圖紙、文件，經規劃部門受理申請后，經審核不同意的，規劃部門將予以書面答復。經審核同意的，規劃部門將發給建設單位下列審批文件：1） 需要核發建設用地規劃許可證的項目，核發以下資料：（1） 蓋

42、有“規劃部門專用章”的規劃設計條件（或規劃設計要求）1份；（2） 蓋有“規劃部門專用章”的建設用地規劃許可證1份；（3） 蓋有“規劃部門專用章”的用地紅線圖4份（含設計紅線圖1份）。2） 不需要發建設用地規劃許可證的項目，核發以下資料：（1） 蓋有“規劃部門專用章”的規劃設計條件（或規劃設計要求）1份；（2） 蓋有“規劃部門專用章”的設計紅線圖4份。5 其它要求：1） 建設單位應在一年內，向規劃管理部門報送建筑設計方案及有關文件、資料，否則規劃設計條件自行失效。2） 建設單位應依據規劃設計條件、設計紅線圖和市勘測院提供的勘測成果進行方案設計，設計方案內容的真實性及準確性由建設單位負責。3） 建

43、設單位在取得建設用地規劃許可證一年內，應向國土局申請辦理土地使用批準文件。如因故超期又未申請延期的，建設單位所持的建設用地規劃許可證及附件即自行失效。4） 需延期的建設項目，建設單位應持取得的審批文件申請延期，由規劃部門重新認定。5） 用地面積和用地性質及土地權屬不發生改變的建設項目，不需發建設用地規劃許可證。第66條 建筑設計方案申報程序1、 報審圖紙、文件和資料。1） 建筑設計總平面圖（1:500或1:1000）4份；2） 建筑設計方案（含平、立、剖面圖）2套；3） 規劃設計條件（或規劃設計要求）中要求報送效果圖的，方案中應含效果圖（A3幅面）。4） 當新建建筑或用地周邊現狀建筑對日照有要

44、求時，總平圖的設計說明中應有日照分析的結論。5） 其它需要說明的圖紙、文件等。2、 審批文件。在送齊上述圖紙、文件，經規劃部門受理申請后，規劃部門發給項目建設單位下列審批文件：1） 經審核同意的，核發以下資料：（1） 蓋有“規劃部門專用章”的建筑方案總平面圖3份、方案1套；（2） 工程建設項目的坐標放線通知單1份。2） 經審核需要修改的，則退回設計方案1套、建筑方案總平圖3份，并附建筑方案審查意見單1份。3、 其它要求。1） 總平面圖必需在1/500地形藍圖上以AUTOCAD形式繪制（大型或特殊建設項目繪制比例可放寬至1/1000）。2） 總平面圖需加蓋相應資質的設計單位出圖章和注冊建筑師章以

45、及標注綜合技術經濟指標。3） 總平面圖中需注明用地周邊道路及紅線及道路中線、綠化分隔帶和用地紅線及坐標（以勘測院放線成果坐標為準）。4） 建筑設計方案總平圖表達信息應全面準確，具體內容如下：（1） 建設項目各項經濟技術指標：除標明規劃設計條件中規定的內容外，還須將該項目中不同使用功能及附屬用房的面積標注在總平圖中；（2） 用地紅線，規劃道路的紅線位置、道路名稱及寬度，相鄰現狀建筑、擬拆除的現狀建筑、相鄰單位名稱；（3） 擬建建筑的外輪廓尺寸、建筑間距、建筑后退道路紅線距離、建筑后退用地紅線距離、至現狀建筑的距離、建筑高度、層數；（4） 標明躍層部份、躍層范圍；（5） 準確標明架空層位置、范圍和

46、功能；（6） 機動車、人行出入口的位置、寬度，用地內部的交通組織；（7） 綠地布置及集中綠地位置；（8） 配套設施位置及面積；（9） 居住建筑和對用地周邊現狀居住建筑有影響的建設項目，總平圖的設計說明中應有日照分析的結論。5） 建筑設計方案應符合規劃設計條件、當地市規劃管理技術規定及有關規劃法規，主要包括以下幾個方面：（1） 建筑性質、容積率、建筑密度、建設規模、建筑高度、層數、停車數量、綠地率、集中綠地、配套設施；（2） 建筑間距、建筑后退道路紅線距離、建筑后退用地紅線距離；（3） 地下建（構）筑物（包括汽車坡道）外墻后退道路、用地紅線的距離、人行出入口及機動車開口后退道路紅線的距離、位置、

47、寬度；（4） 各層平面圖都應明確標明使用功能，且名稱應該規范。6） 臨街及重要節點建筑需報效果圖的，要求效果圖實景嵌入，反映與周邊建筑或環境的關系，不得以綠化效果虛化。效果圖應反映所有主要立面，且不得僅以夜景效果反映。7） 在建筑方案確定后，建議建設單位持審批通過的建筑方案，在施工圖報審前到市勘測院坐標放線。8） 報送我局的建筑方案應真實有效，如因內容不實而發生的一切矛盾、糾紛，均由建設單位負責。9） 如屬特別地區范圍的建設項目，不受本時限限制。第67條 建設工程規劃許可證申報程序1、 依據。中華人民共和國城市規劃法第三十二條規定：“在城市規劃區內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其

48、他工程設施，必須持有關批準文件向城市規劃行政主管部門提出申請，由城市規劃行政主管部門根據城市規劃提出的規劃設計要求，核發建設工程規劃許可證，建設單位或者個人在取得建設工程規劃許可證件和其他有關批準文件后，方可申請辦理開工手續”。建設工程規劃許可證是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證，確認有關建設活動的合法地位，保證建設單位的合法權益。2、 要求范圍：在城市規劃區范圍內新建、改建、擴建的工程項目。3、 報審圖紙、文件和資料：1） 建設工程規劃許可證申請表1份。2） 國土權屬文件：（1） 出讓土地：提供國土證或國土出讓合同復印件1份（提供原件核驗確認后退回）；（2） 劃撥土地：提供國土證或國土

49、劃拔決定書復印件1份（提供原件核驗確認后退回）。3） 加蓋建設行政主管部門授權的審圖機構施工圖審查專用章的建筑施工圖（平、立、剖面圖及圖紙目錄）1套、建施總平面圖3份。4） 建設工程施工圖設計文件審查批準書復印件1份（提供原件核驗確認后退回）。5） 文物挖掘完畢通知單。6） 市建委建筑項目報件費審核繳款通知單。7） 市勘測院出具的正式坐標放線資料。8） 其它需要說明的圖紙、文件等。4、 審批文件。1） 經審核不同意的，規劃部門將予以書面答復。2） 審核同意的，由規劃部門發給建設單位下列審批文件：（1） 1蓋有“規劃部門專用章”的建設工程規劃許可證正、副本1份。（2） 蓋有“規劃部門專用章”（騎

50、縫章）的建施總平圖1份。（3） 要求建設單位制作現場公示牌的書面通知書1份。5、 其它要求。1） 建設單位繳費時間不計入承諾時限內。2） 建設單位在取得建設工程規劃許可證后，應在六個月內申請開工，逾期未開工又未提出延期申請的，建設工程規劃許可證自行失效。第68條 建筑工程施工圖審查申報程序。1、 依據。建筑工程施工圖設計文件應當符合的要求，并通過審查。施工圖審查是指國務院建設行政主管部門和省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門，依照建設工程施工圖設計文件審查暫行辦法認定的設計審查機構，根據國家的法律、法規、技術標準與規范，對施工圖進行結構安全和強制性標準、規范執行情況等進行的獨立審查。2、

51、 建筑工程設計等級分級標準中的各類新建、改建、擴建的建筑工程項目均屬審查范圍。3、 建設單位應當將施工圖報送建設行政主管部門，由建設行政主管部門委托有關審查機構（圖審中心），進行結構安全和強制性標準、規范執行情況等內容的審查。4、 施工圖審查的主要內容：1） 建筑物的穩定性、安全性審查，包括地基基礎和主體結構體系是否安全、可靠；2） 是否符合消防、節能、環保、抗震、衛生、人防等有關強制性標準、規范；3） 施工圖是否達到規定的深度要求；4） 是否損害公眾利益。5、 建設單位將施工圖報建設行政主管部門審查時，還應同時提供下列資料：1） 批準的立項文件或初步設計批準文件；2） 主要的初步設計文件；3

52、） 工程勘察成果報告；4） 結構計算書及計算軟件名稱。6、 審查機構在收到審查材料后規定的20個工作日內完成審查工作，并提出審查報告：特級和一級項目應當在30個工作日內完成審查工作，并提出審查報告，其中重大及技術復雜項目的審查時間可適當延長。7、 審查合格的項目，審查機構向建設行政主管部門提交項目施工圖審查報告，由建設行政主管部門向建設單位通報審查結果，并頒發施工圖審查批準書；對審查不合格的項目，提出書面意見后，由審查機構將施工圖退回建設單位，并由原設計單位修改，重新送審。8、 凡應當審查而未經審查或者審查不合格的施工圖項目，建設行政主管部門不得發放工程建設施工許可證，施工圖也不得交付施工。第

53、八章 土地征拆報建第69條 依據。中華人民共和國城市規劃法第三十八條：在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。第70條 獲取土地使用權有多種途徑，如出讓、轉讓等。出讓獲得土地使用權的方式也有協議、招標、拍賣或掛牌等幾種，建設單位應從項目的需要和自身的條件出發，決定獲取土地使用權的方式，并在獲得土地使用權后盡快完成土地開發前期報建手續，為下一步的止式施工做好準備。資金融通是保

54、證開發建設活動順利進行的重要條件，當項目決策以后，建設單位盡快實施籌資計劃。通過一些合理有效的籌資方式落實資金，為下一步的各環節提供“血液”。第71條 以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門領取建設用地規劃許可證。城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門不得在建設用地規劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規劃條件。第72條 國有土地使用權證由國土部門負責辦理和頒發，是建設單位的土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設用地規劃許可證

55、由規劃部門頒發，是核定土地用途及用地界線的法律依據；規劃要點由規劃部門核定、批復、頒發，是確定土地使用強度指標的法律依據，如：容積率、建筑密度、停車位配置、小戶型比例限制等開發指標的具體要求都做出了具體規定。在領取建設用地規劃許可證后，方可辦理國有土地使用權證，國土部門依據規劃部門核定的土地功能及土地使用強度，計算出土地出讓金，在土地證上載明土地用途及年限。有些地區因操作不規范可能直接辦理商住用地土地使用權證，這種情況一般需要到規劃部門重新辦理規劃條件。第73條 征地拆遷概念。1、 征地是指項目選址用地為集體土地時，要按照法定的程序和依據報請有批準權限的政府審批以后，對集體土地及地上物等依法補

56、償，補助后，將集體土地轉為國有土地的一種行為。2、 拆遷是指項目選址在城市規劃區國有土地上，為達到施工要求的場地條件，拆除建設用地上原有房屋及其附屬物，并對原用地者進行補償、安置的行為。3、 征地在領取建設用地規劃許可證后即可進行，拆遷在取得建設拆遷臨時用地許可證或土地使用權證件后即可提出申請。4、 征地、拆遷都是項目開工前的重要工作。征地、拆遷工作的完成是申請項目開工的必備條件之一。第74條 申請土地使用權的前期申報程序1、 申請國有土地使用權的出讓法律程序。1） 辦理建設用地規劃許可證；2） 辦理建設用地委托釘樁；3） 辦理國有土地使用權出讓申請；4） 主管部門對土地現場進行實地勘察；5）

57、 委托評估機構對土地進行地價評估，出具土地估價報告進行預審；6） 辦理核定地價手續；7） 辦理土地出讓審批（預審）；8） 簽訂國有土地使用權出讓合同；9） 繳納土地使用相關稅費；10） 領取臨時國有土地使用證或領取正式國有土地使用權證；11） 國有土地使用權出讓金的返還；2、 申請國有土地使用權的劃撥法律程序。1） 國有土地使用權劃撥用地申請；2） 主管部門現場勘察；3） 劃撥用地申請的審核、報批；4） 取得劃撥用地批準。3、 申請征用集體土地的法律程序。1） 征用集體土地用地申請；2） 到擬征地所在區（縣）房地局立案；3） 簽訂征地協議；4） 簽訂補償安置協議；5） 確定勞動力安置方案；6）

58、 區（縣）房地局審核各項協議；7） 市政府下文征地；8） 交納菜田基金、耕地占用稅等稅費；9） 辦理批地文件、批地圖；10） 辦理凍結戶口；11） 調查戶口核實勞動力；12） 辦理農轉工工作；13） 辦理農轉居工作；14） 辦理超轉人員安置工作；15） 地上物作價補償工作；16） 征地結案。第75條 國有土地使用權證申報程序2、 建設項目用地預審，是指國土資源管理部門在建設項目審批、核準、備案階段，依法對建設項目涉及的土地利用事項進行的審查。1） 項目建設用地是否符合土地利用總體規劃和法規規定的條件；2） 是否符合國家供地政策；3） 用地標準和總體規模是否符合有關規定；4） 補充耕地初步方案是

59、否可行；5） 資金是否有保障（資金到位情況）；6） 需修改土地利用總體規劃的，規劃修改方案，對規劃實施影響評估報告等是否符合法律法規規定；7） 其它需要預審的內容。2、 需審批的建設項目在可行性研究階段還需要核準、備案的建設項目在申請核準、備案前，由建設用地單位提出預審申請。3、 建設用地單位申請預審，應當提交的材料有：1） 建設項目用地預審申請表（領取，申請表由國土部門統一規定）；2） 預審的申請報告，內容包括擬建設項目基本情況、擬選址情況、擬用地總規模和擬用地類型、補充耕地初步方案；3） 需審批的建設項目還應提供項目建議書批復文件和項目可行性研究報告。項目建議書批復與項目可行性研究報告合一

60、的，只提供項目可行性研究報告。4） 協議出讓國有土地申請書（領取，申請表由國土部門統一規定）；5） 項目建設土地權屬證明文件；6） 計劃部門下達的項目建設批準文件；7） 規劃部門頒發的建設用地規劃許可證；8） 建設部門的建設用地委托釘樁手續；9） 規劃紅線圖和總平面布置圖；10） 建設單位有效的企業法人營業執照副本（復印件）；11） 建設單位有效的房地產開發資質證書副本（復印件）；12） 其它需要的文件資料。4、 預審通知。1） 預審未通過，發不受理通知書。2） 預審資料不齊，發補正材料通知書；3） 預審申請通過，發受理通知書；5、 辦理國有土地使用權證。第76條 土地招拍掛辦理程序1、 土地

61、所在區、縣落實以招拍掛方式出讓的地塊和意向性項目，并獲得計劃部門批復同意。2、 土地所在區、縣向國土部門提出申請；3、 國土部門對符合條件的開具聯系函，土地所在區、縣建設、規劃部門出具擬出讓地塊的規劃建設條件；4、 報國土部門進行勘測定界，編制地塊出讓方案，呈報政府部門審批；5、 國土部門編制土地招拍掛出讓文件，發出出讓公告；6、 國土部門資質土地招拍掛現場會，簽發成交確認書；7、 競拍獲得土地的建設單位，到國土部門繳納定金，簽訂國有土地使用權出讓合同；8、 競拍獲得土地的建設單位憑競買成交確認書及國有土地使用權出讓合同，同步申請辦理項目、規劃、環評等審批手續。9、 競拍獲得土地的建設單位繳清

62、全部土地成交價款后，與國土部門辦理土地交接手續；10、 進入土地登記手續。第77條 國有土地使用權轉讓的土地登記程序1、 申請人：轉讓方與受轉讓方；2、 申請時限：轉讓合同或協議簽訂后30日內，涉及房產變更的，在房產變更登記發證后30內；3、 受理提交資料：1） 國有土地使用權轉讓申請書；2） 申請人身份證明(詳見初始登記)；3） 原國有土地使用證(原件)；4） 已辦理變更手續的地上建筑物、其他附著物權屬證明；5） 轉讓合同和地產市場批準土地轉讓的審批文件；6） 其他有關資料。4、 地籍調查（同初始土地登記）。5、 權屬審核內容：1） 對申請人的審核；2） 對轉讓地塊投資情況的審核，是否達到法

63、定投資額；3） 對使用期限的審核；4） 對土地轉讓價格的審核；5） 對稅費繳納情況的審核，是否全部支付土地出讓金等；6） 對土地用途的審核；7） 對地上建筑物及其他附著物權屬轉移的審核。6、 上報上級土地部門審核、報批。1） 整宗地轉讓的，在原土地登記卡上注冊登記；2） 分割轉讓的，分別新建土地登記卡，在新土地登記卡上登記。7、 編制國有土地使用權證書。第78條 拆遷安置辦理程序1、 依據。根據項目所在地“房屋拆遷管理條例”的規定，在項目管理委員會的領導下，由前期開發部負責辦理開發建設用地的拆遷安置工作的摸底落實，辦理各項報建手續，編制和簽訂各項協議，核算拆遷安置的各項費用及資金計劃，擬定拆遷

64、安置工作程序和管理辦法，按規定程序批準后實施。2、 報審資料。拆遷人在申請審批拆遷許可證時，應向行政主管部門提交以下各項文件資料：1） 1建設項目批準文件；2） 建設用地規劃許可證或建設工程規劃許可證；3） 國有土地使用權證明文件等。3、 拆遷安置辦理程序。2） 委托進行拆遷工作；3） 辦理拆遷申請；4） 審批、領取拆遷許可證；5） 簽訂房屋拆遷責任書；6） 辦理拆遷公告與通知；7） 辦理戶口凍結；8） 暫停辦理相關事項；9） 確定拆遷安置方案；10） 簽訂拆遷補償書面協議；11） 召開拆遷動員會，進行拆遷安置；12） 發放運作拆遷補償款；13） 拆遷施工現場防塵污染管理；14） 移交拆遷檔案

65、資料；15） 房屋拆遷糾紛的裁決；16） 強制拆遷。4、 注意事項。對有下列行為之一的，由房屋拆遷主管部門責令停止拆遷或者限期改正，予以警告，并可以視情節輕重處以罰款：1） 未取得房屋拆遷許可證或者未按房屋拆遷許可證的規定擅自拆遷的，對建設單位處以規定數額的罰款；2） 擅自轉讓、出借房屋拆遷資格證書，對轉讓、出借資質的單位處以規定數額的罰款；3） 委托未取得房屋拆遷資格證書的單位拆遷，對委托單位和被委托單位均處以規定數額的罰款；4） 擅自提高或者降低補償、安置標準，擴大或者縮小補償安置范圍的，對拆遷實施單位處規定數額的罰款；5） 無正當理由超過規定拆遷期限或者擅自延長過渡期限的，對拆遷單位處以

66、規定數額的罰款。第九章 工程建設報建第79條 在前期報建手續完成后，建設項目將進入工程建設階段，即從列入年度施工計劃起，到項目施工全部完成，通過工程竣工綜合驗收，達到業主使用條件的過程。開發工作主要由施工單位按施工合同和規劃設計方案要求實施。建設單位的主要任務是：通過招投標，確定施工單位；保證工程施工進度，控制開發成本，解決施工中出現的糾紛，確保工程質量，直至竣工驗收。第80條 在建設項目的前期條件具備開工條件后，向市建委提出開工申請，取得報建證;同時，與市政相關部門（自來水、熱力公司、管道煤氣公司、供電部門、城管局）洽談簽訂協議，支付有關費用；辦理招標批準手續；選擇施工、監理單位;辦理工程建

67、設質量監督手續；繳納各種費用；開工建設；項目竣工后，由主管部門（市質檢站、市開發辦）進行綜合驗收，交付使用。第81條 建筑工程施工許可證申報程序1、 依據。建設工程施工許可證(建設工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。當各種施工條件完備時，建設單位應當按照計劃批準的開工項目向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門辦理施工許可證手續，領取建設工程施工許可證。未取得建設工程施工許可證之前不得擅自開工。2、 辦理流程及文件資料。1） 填寫建筑工程施工許可證申

68、請表（建設部門統一格式）；2） 計劃部門核發的固定資產投資許可證或主管部門批準的計劃任務書；3） 規劃部門核發的建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證；4） 國土部門核發的國有土地使用證；5） 符合項目設計資格設計單位設計的施工圖紙和施工圖設計文件審查批準書；勘察、設計合同、施工圖設計文件審查批準書及地質資料。6） 人防辦核發的人民防空工程建設許可證；7） 消防部門核發的建筑工程消防設計審核意見書；8） 防雷設施檢測所核發的防雷設施設計審核書；9） 地震辦公室核發的抗震設防審核意見書；10） 與衛生防疫站簽訂的白蟻預防合同；11） 建設單位的建設資金證明（資金保函或銀行證明）；12） 工程預算

69、書和造價部門核發的建設工程類別核定書；13） 工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；14） 施工企業名稱及施工合同；15） 工程監理中標通知書和工程監理合同；16） 施工單位項目經理資質證書（樁基礎工程要提供建設行政主管部門核發的樁機管理手冊）；17） 使用商品混凝土購銷合同或經建設行政主管部門批準現場攪拌的批文；18） 現場管理人員上崗證。19） 質量監督申請安排表；20） 安全監督申請安排表；21） 建設工程質量監督書；22） 建設工程施工安全受監證；23） 計收應繳費用（財務開出繳款書及到銀行繳款）收據憑證；24） 法律、法規規定的其他資料。3、 公開招標的建設工程，要補充如下資料到招

70、標辦辦理手續。1） 建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；2） 建設工程施工公開招標申請表；3） 建設工程監理公開招標申請表。4、 邀請招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。1） 建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；2） 建設工程施工邀請招標審批表；3） 建設工程監理邀請招標審批表；4） 工商部門簽發的私營企業證明；5） 法人營業執照；6） 其他申請邀請招標理由證明。5、 直接發包的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。1） 建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；2） 建設單位申請安排建設工程施工單位報告；3） 建設單位申請安排建設工程監理單位報告；4） 工商

71、部門簽發的私營企業證明；5） 法人營業執照；6） 建設工程直接發包審批表。6、 辦理建設工程質量監督，要提供如下資料到質監站辦理手續。1） 1、建設工程規劃許可證；2） 工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；3） 工程監理中標通知書或工程監理發包審批表；4） 施工合同及其單位資質證書復印件；5） 監理合同及其單位資質證書復印件；6） 施工圖設計文件審查批準書；7） 建設工程質量監督申請表；8） 法律、法規規定的其他資料。7、 辦理建設工程施工安全監督，要提供如下資料到安監站辦理手續。1） 建設單位提供的資料：（1） 工程施工安全監督報告；（2） 工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；（3）

72、 工程監理中標通知書或工程監理發包審批表；（4） 工程項目地質勘察報告（結論部分）；（5） 施工圖紙（含地下室平、立、剖）；（6） 工程預算書（總建筑面積、層數、總高度、造價）；2） 施工單位提供的資料：（1） 安全生產、文明施工責任制；（2） 安全生產、文明施工管理目標；（3） 施工組織設計方案和專項技術方案；（4） 安全生產、文明施工檢查制度；（5） 安全生產、文明施工教育制度；（6） 項目經理資質證書復印件，安全員、特種作業人員上崗證原件和復印件；（7） 現場設施、安全標志等總平面布置圖；（8） 購買安全網的合格證、準用證發票原件和復印件；（9） 建設工程施工安全生產責任書；（10） 建

73、設工程施工安全受監申請表；（11） 法律、法規規定的其他資料。第82條 工程竣工驗收申報程序1、 依據。中華人民共和國城市規劃法有關規定：1） 第16條，第4款，第1節規定：“單獨簽訂施工合同的單位（專業）工程，竣工后可單獨進行工程竣工驗收。在一個單位工程中滿足規定交工要求的專業工程，可征得發包人同意，分階段工程竣工驗收。”2） 第16條，第4款，第2節規定：“單項工程竣工驗收應符合設計文件和施工圖紙要求，滿足生產需要或具備使用條件，并符合其他工程竣工驗收條件要求。”3） 第16條，第4款，第3節規定：“整個建設項目已按設計要求全部建設完成，符合規定的建設項目竣工驗收標準，可由發包人組織設計、

74、施工、監理等單位進行建設項目竣工驗收，中間工程竣工并已辦理移交手續的單項工程，不再重復進行工程竣工驗收。”4） 工程竣工驗收是一項法律制度，合同法、建筑法、建設工程質量管理條例對竣工驗收已做了明確的規定。為了保證建設工程竣工驗收順利進行，必須遵循項目一次性基本特征，按施工的客觀規律和工程竣工的先后順序進行工程竣工驗收。5） 在建設工程項目管理實踐中，因承包的范圍不同，交工的形式也會有所不同。從承包人的角度看，交付工程竣工驗收，意味著項目經理部任務的完成，可以承擔新項目。2、 工程交付工程竣工驗收一般按三種情況分別進行：1） 單位（專業）工程竣工驗收。以單位工程或某專業工程內容為對象，獨立簽訂建

75、設工程施工合同的，達到竣工條件后，承包人可單獨進行交工，發包人根據竣工驗收的依據和標準，按施工合同約定的工程內容組織竣工驗收，比較靈活地適應了目前工程承包的普遍性。按照現行建設工程項目劃分標準，單位工程是單項工程的組成部分，有獨立的施工圖紙，承包人施工完畢，征得發包人同意，或原施工合同已有約定的，可進行分階段驗收。2） 單項工程竣工驗收。指在一個總體建設項目中，一個單項工程或一個車間，已按設計圖紙規定的工程內容完成，能滿足生產要求或具備使用條件，承包人向監理人提交“工程竣工報告”和“工程竣工報驗單”經簽認后，應向發包人發出“交付竣工驗收通知書”，說明工程完工情況，竣工驗收準備情況，設備無負荷單

76、機試車情況，具體約定交付竣工驗收的有關事宜。3） 全部工程竣工驗收。指整個建設項目已按設計要求全部建設完成，并已符合竣工驗收標準，應由發包人組織設計、施工、監理等單位和檔案部門進行全部工程的竣工驗收。全部工程的竣工驗收，一般是在單位工程、單項工程竣工驗收的基礎上進行。4） 全部工程竣工驗收的主要任務是：負責審查建設工程的各個環節驗收情況；聽取各有關單位(設計、施工、監理等)的工作報告；審閱工程竣工檔案資料的情況；實地察驗工程并對設計、施工、監理等方面工作和工程質量、試車情況等做綜合全面評價。承包人作為建設工程的承包(施工)主體，應全過程參加有關的工程竣工驗收。3、 建設工程竣工驗收，要提供如下

77、資料到質監站審核，質監站在7個工作日內審核完畢；建設單位組織有關單位驗收時，質監站派員現場監督。1） 已完成工程設計和合同約定的各項內容；2） 工程竣工驗收申請表；3） 工程質量評估報告；4） 勘察、設計文件質量檢查報告；5） 完整的技術檔案和施工管理資料（包括設備資料）；6） 工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；7） 地基與基礎、主體砼結構及重要部位檢驗報告；8） 建設單位已按合同約定支付工程款；9） 施工單位簽署的工程質量保修書；10） 市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料；11） 規劃部門出具的規劃驗收合格證；12） 公安、消防、環保、防雷、電梯等部門出具的驗收

78、意見書或驗收合格證；13） 質監站責令整改的問題已全部整改好；14） 造價站出具的工程竣工結算書。4、 建設工程竣工驗收前，施工單位要向建委提供安監站出具的工程施工安全評價書。5、 建設工程竣工結算審核，要提供如下資料到造價站辦理手續。1） 工程按實際結算的，要提供如下資料：（1） 建設單位和施工單位的委托書；（2） 工程類別核定書；（3） 工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；（4） 工程施工承發包合同；（5） 施工組織設計方案；（6） 圖紙會審記錄；（7） 工程施工開工報告；（8） 隱蔽工程驗收記錄；（9） 工程施工進度表；（10） 工程子目換算和抽料（筋）表；（11） 工程設計變更資料

79、；（12） 施工現場簽證資料；（13） 竣工圖。2） 工程按甲乙雙方約定的固定價格（或總造價）結算的，要提供如下資料：（1） 建設單位和施工單位的委托書；（2） 工程承包合同原件； （3） 竣工圖。第83條 工程竣工驗收備案程序1、 領取表格：工程竣工后，建設單位到市行政審批中心領取房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表（以下簡稱備案表）、工程竣工質量驗收報告、工程竣工綜合驗收報告。2、 竣工綜合驗收：建設單位對符合竣工綜合驗收的工程，組織規劃、設計管理、消防、市政處、環衛處、園林局、開發辦、城建檔案館等相關部門進行竣工綜合驗收，填寫工程竣工綜合驗收報告。3、 工程竣前檢查：建設單位填報

80、工程竣前檢查申報表，質量監督機構提出竣前檢查意見。建設單位組織施工等單位對建設行政主管部門及質量監督機構等有關部門責令整改的問題全部整改完畢。質量監督機構按照有關規定對工程進行竣工前檢查，對具備竣工驗收條件的工程，通知建設單位按照規定組織有關單位進行竣工驗收。4、 竣工質量驗收：1） 建設單位對符合竣工驗收條件的工程，組織建設單位項目負責人、監理單位總監理工程師及有關技術人員、勘察、設計單位項目負責人及施工單位技術負責人（或分管質量經理）等單位有關人員組成驗收組，建設單位項目負責人任驗收組組長。2） 建設單位在工程竣工驗收7個工作日前將驗收時間、地點及驗收組名單書面通知質量監督機構。3） 質量

81、監督機構對建設單位組織的工程竣工驗收組織形式、驗收程序及執行驗收標準等情況進行現場監督。4） 工程竣工驗收合格后，建設單位及時提出竣工質量驗收報告，內容包括：工程概況，建設單位執行基本建設程序情況，對工程勘察、設計、施工、監理等方面的評價，工程竣工時間、程序、內容和組織形式，形成結論性工程驗收意見。5、 工程竣工驗收備案：1） 建設單位在工程竣工驗收合格之日起十五日內，必須將備案所需文件整理齊全，依照房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法的規定，將備案資料報市行政審批中心申請備案。2） 對建設單位在工程竣工驗收合格之日起十五日內未辦理竣工驗收備案等違法行為，按照建設工程質量管理

82、條例第五十六條和建設部第78號令房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法第九條的規定，處20萬元以上50萬元以下罰款。3） 建設工程竣工驗收合格且備案文件齊全后，由備案機關發放威海市房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案證，建設單位憑備案證到房產、供水、供電、供熱、燃氣等單位辦理各項手續。6、 驗收資料：1） 工程竣工驗收報告；2） 建設工程施工許可證；3） 竣工驗收備案表；4） 工程質量監督報告；5） 工程竣工驗收申請表；6） 工程質量評估報告；7） 工程施工安全評價書；8） 工程質量保修書；9） 工程竣工結算書；10） 商品住宅要提供住宅質量保證書和住宅使用說明書；11）

83、 法律、法規規定的其他資料。第84條 建設工程規劃驗收合格證申報程序1、 依據。中華人民共和國城市規劃法第三十八條規定：城市規劃行政主管部門可以參加城市規劃區內重要建設工程的竣工驗收。城市規劃區內的建設工程，建設單位應當在竣工驗收后六個月內向城市規劃行政主管部門報送有關竣工資料。城市規劃行政主管部門應當參加城市規劃區內建設工程的竣工驗收，驗收合格的，予以簽章。建設單位應在工程驗收后六個月內向城市規劃行政主管部門報送有關竣工資料。有些地方法規規定：建設項目的竣工驗收，必須有規劃行政主管部門參加，有關部門和建設單位憑工程竣工驗收“合格證”方可辦理供水、供電、入戶、產權登記、營業執照等手續，驗收不合

84、格者，經處理達到要求后，方可發給合格證。2、 建設單位申報資料：1） 建設工程規劃驗收申請報告；12） 建設工程規劃要求執行情況自查報告；13） 建設工程規劃許可證正本及其附圖（加蓋騎縫章的建施總平圖）；14） 勘測部門實測的房屋竣工測量圖；15） 房屋產權部門實測的房屋面積報告、圖表；16） 市城建檔案館竣工資料進館意見書。3、 規劃管理部門受理申請后，在5個工作日內完成資料核對，現場核驗工作，經驗收合格的，繳清相關規費后核發建設工程規劃驗收合格證；經驗收不合格的，核發建設工程規劃驗收意見書，一次性告知建設單位處理意見；進入違法建設行政處罰程序的，按規定依法處理后，再進行規劃驗收。4、 建設

85、單位在辦理建設工程規劃驗收合格證應注意：建設單位繳費時間不計入承諾時限內。第十章 銷售經營報建第85條 房地產銷售經營是建設單位通過對所開發商品的銷售、出租，實現建設單位預期投資收益的行為。該項工作從取得土地使用權起，一直延續到房商品的交付使用。建設單位既可以自己銷售和出租開發的商品，也可以委托給專業的中介機構進行。銷售和出租的商品都可以有期房和現房兩種，但都必須在取得政府主管部門頒發的商品房預售許可證之后方可進行，且買賣契約和租賃契約都必須經過政府主管部門鑒證方為有效。第86條 商品房預售許可證申報程序1、 依據。建設部關于修改的決定。商品房預售是指房地產建設單位（以下簡稱“建設單位”）將正

86、在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。當地政府建設行政主管部門或房地產行政主管部門（以下簡稱房地產管理部門）負責本行政區域內城市商品房預售管理。2、 商品房預售應當符合下列條件：1） 已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；2） 持有建設工程規劃許可證和施工許可證；3） 按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。3、 建設單位申請預售許可，應當提交下列證件（復印件）及資料：1） 商品房預售許可申請表；2） 開發企業的營業執照和資質證書；3） 土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證；4） 投入

87、開發建設的資金占工程建設總投資的比例符合規定條件的證明；5） 工程施工合同及關于施工進度的說明；6） 商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容，并應當附預售商品房分層平面圖。4、 商品房預售許可證辦理程序：1） 受理。建設單位按本辦法第七條的規定提交有關材料，材料齊全的，房地產管理部門應當當場出具受理通知書；材料不齊的，應當當場或者5日內一次性書面告知需要補充的材料。2） 審核。房地產管理部門對建設單位提供的有關材料是否符合法定條件進行審核。3） 建設單位對所提交材料實質內容的真實性負責。4） 許可。經審查，建設單位的申請符合法定條件的，房地產管理部門應當在受

88、理之日起10日內，依法作出準予預售的行政許可書面決定，發送建設單位，并自作出決定之日起10日內向建設單位頒發、送達商品房預售許可證。5、 其它要求。1） 經審查，開發企業的申請不符合法定條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應當說明理由，告知開發企業享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利，并送達建設單位。2） 商品房預售許可證應當加蓋房地產管理部門的印章。3） 建設單位進行商品房預售，應當向承購人出示商品房預售許可證。售樓廣告和說明書應當載明商品房預售許可證的批準文號。4） 商品房預售，建設單位應當與承購人簽訂商品房預售合同。建設單位應當自簽約

89、之日起30日內，向當地房地產管理部門和土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。5） 商品房預售合同登記備案手續可以委托代理人辦理。委托代理人辦理的，應當有書面委托書。6） 建設單位預售商品房所得款項應當用于有關的工程建設。商品房預售款監管的具體辦法，由當地房地產管理部門制定。7） 預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人應當依法到房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續。建設單位應當予以協助，并提供必要的證明文件。8） 由于建設單位的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的，除建設單位和承購人有特殊約定外，建設單位應當承擔違約責任。9） 建設單位未

90、取得商品房預售許可證預售商品房的，不按規定使用商品房預售款項的，由房地產管理部門責令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。10） 建設單位隱瞞有關情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預售許可的，由房地產管理部門責令停止預售，撤銷商品房預售許可，并處3萬元罰款。第87條 商品房銷售許可證辦理程序1、 依據。商品房銷售管理辦法、中華人民共和國城市房地產管理法、城市房地產開發經營管理條例等法規。商品房銷售是指建設單位業將竣工驗收合格的商品房（現售）出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。2、 申請：在當地從事房地產開發銷售的建設單位在商品房銷售前，須向國土

91、部門和房產部門申領商品房銷售許可證，到房產市場管理處辦理申領手續，提交天津市商品房銷售許可證申請書，填寫天津市商品房銷售登記表，并同時提交要件材料。1） 商品房銷售許可證申請書、商品房銷售登記表；2） 法人營業執照和相應的房地產開發資質等級證書（復印件）；3） 取得合法的國有土地使用權國有土地使用證（復印件）；4） 經批準的商品房建設投資計劃、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證（復印件）；5） 已按照規定交納基礎設施配套費用的證明（復印件）；6） 已備案的物業管理方案或已簽訂的前期物業管理合同；7） 商品房項目基礎工程形象部位的證明及圖象資料；8） 施工進度和竣工交付日期；9） 商品房銷售

92、方案（方案內容主要包括銷售進度、銷售手段、營銷策劃方案，以及面積計算成果表和加蓋公章的項目總平面圖。其中項目總平面圖用紅筆圈出擬銷售的位置。經濟適用房應提供市物價局的價格批復。）3、 受理。1） 申請人提交申請要件齊全的，當場受理許可申請，接件后給申請人出具加蓋受理機關專用印章的“行政許可受理通知書”。2） 申請人提交申請要件不齊全的，當場一次告知申請人需要補正的全部內容，并出具加蓋受理機關專用印章的“行政許可補正告知書”。4、 審查。房產市場管理處對建設單位報送的相關材料進行審查：1） 所提供的證件資料是否齊全有效；2） 建設單位是否具備相應的資質等級；3） 建設計劃、土地、規劃、施工等證件

93、記載的所有權人是否與申請的開發建設單位一致；4） 有關證件規定與申請銷售的范圍是否一致；5） 基礎工程形象部位圖像資料是否符合要求，是否具備基礎工程質量合格證明；6） 商品房銷售登記表填寫內容是否齊全、規范；7） 商品房銷售方案內容是否符合要求；8） 其他應予審查的事項。5、 經審查符合條件的，房產部門在商品房銷售許可證審核表中簽署意見報批后，向申請人送達加蓋行政審批專用章的商品房銷售許可證。6、 經審查不符合條件的，作出不予行政許可決定書，房產部門送達申請人說明理由；并告知申請人享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利。7、 現房銷售需補辦以下手續：1） 已通過竣工驗收；2） 拆遷安置已經

94、落實；3） 供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；4） 物業公司委托管理合同（物業管理方案已落實）。8、 物業接管程序。1） 物業管理單位經營資質審批；2） 簽署物業管理委托合同；3） 居住小區的物業接管綜合驗收；4） 物業使用、管理、維修公約的核準；5） 安排簽訂管理公約；6） 制定、提供質量保證書和使用說明書；7） 物業管理服務基本要求；8） 業主管理委員會的設立。9、 外銷商品房需辦理外銷商品房預（銷）售許可證。第88條 商品房房屋產權登記備案證辦理工作流程：1、 屋竣工后由工程部辦理出竣工驗收

95、備案表。；2、 竣工驗收備案表辦理出來后找房管局測繪隊約測繪。需提供資料包括：建設工程規劃許可證、紅線圖、土地證、工程竣工驗收備案表、預售許可證、開工許可證、資質證、陽臺全封閉證明、座落變更證明、每幢樓具體用途說明。3、 經測繪隊測繪后，辦理出測繪分戶圖及測繪報告；4、 進行維修基金的繳納（由財務辦理），客戶應交維修基金繳納后，辦理未交部分維修基金緩交手續。5、 以上一切辦理齊全后開始辦理產權登記備案證。需提交的資料： 測繪報告、維修基金管理中心出具的證明、竣工驗收備案表、建設工程規劃許可證、紅線圖、營業執照、資質證、預售許可證、座落變更證明。6、 以上手續全部辦理完畢如果不出現狀況的話大約需

96、3個月時間，如公共維修基金緩交手續需協調有關局長解決。關于地下室產權問題會耽誤一段時間。第89條 房產證辦理工作流程：7、 市場處進行交易手續辦理。需提供的資料：總件：土地證、預售許可證、產權登記備案證、辦證委托書、被委托人身份證復印件、座落變更證明。客戶資料：發票辦證聯、契稅完稅憑證和維修基金繳存憑證（此三項由財務提供）；合同、客戶身份證復印件、交易審批表。以上資料準備齊全后，經遞件、登錄、初審、復審、終審后繳交易服務費出過戶證。8、 產權處登記科手續辦理。需提供的資料：過戶證、合同、維修基金繳存憑證、客戶身份證復印件、房屋產權登記備案證、辦證委托書、房產座落分戶圖、座落變更證明、產權登記審

97、核表。以上資料準備齊全后交產權處登記科經遞件、登錄、初審、復審、終審后交繕證室打證、蓋章，轉發證處發證。9、 交費領證，領證后其中按揭貸款部分轉抵押辦辦理抵押登記。10、 交費領證后轉財務管理部核算發證。11、 注：經濟適用房在市場處和產權處均需提供經濟適用房審批表和購房證。第90條 分戶土地證辦理工作流程：1、 公司需提供的資料：營業執照、法人證、組織機構代碼證、法人身份證復印件、委托書、被委托人的身份證復印件、航測圖、土地證原件及復印件、每幢樓辦理分戶土地證申請表。2、 客戶需提供的資料：房產證復印件及身份證復印件各一份。 以上資料準備齊全后交各區土地局經接卷、初審、登錄、測繪、復審后打證

98、。3、 交費領證后轉財務管理部核算發證。第十章 報建稅費匯總第91條 項目公司的設立稅費：1、 企業法人開業登記注冊費；2、 注冊資金驗資費；3、 企業法人變更登記費；4、 企業法人年度檢驗費；5、 補、換、領證照費；6、 房地產開發資質申請/年檢費等。第92條 項目立項、規劃、配套稅費：1、 立項報告、環評報告等編制費；2、 項目立項相關費用；3、 工程勘察（測量）費；4、 工程規劃、施工等設計費；5、 建設工程規劃許可證執照費；6、 竣工檔案保證金；7、 臨時用地費；8、 臨時建設工程費；9、 建設工程勘察招標管理費；10、 勘察設計監督管理費；11、 古建/園林工程設計費等。第93條 征

99、地/拆遷相關稅費：1、 地價款（土地出讓金）；2、 資金占用費；3、 滯納金；4、 土地使用費5、 外商投資企業土地使用費6、 防洪工程建設維護管理費；7、 土地閑置費；8、 土地權屬調查、地籍測繪費；9、 城鎮土地使用稅；10、 地價評估費；11、 出讓土地預訂金；12、 征地管理費；13、 土地補償費；14、 青苗及樹木補償費；15、 地上物補償費；16、 勞動力安置費；17、 超轉人員安置費；18、 新菜田開發建設基金；19、 耕地占用稅；20、 房屋拆遷補償費；21、 搬家補助費；22、 提前搬家獎勵費；23、 臨時安置補助費（周轉費）；24、 清理費；25、 停產停業綜合補助費；26

100、、 對從城區位置較好的地區遷往位置較差的地區或遠郊區縣的居民的補助費；27、 一次性異地安置補助費；28、 房屋拆遷管理費；29、 房屋拆遷服務費等。第94條 施工建設相關費用：1、 煤氣（天然氣）廠（增容）建設費；2、 自來水廠（增容）建設費；3、 污水處理廠（增容）建設費；4、 供熱廠（增容）建設費；5、 供電貼費及電源（增容）建設集資費；6、 實心黏土磚限制使用費；7、 三通一平費；8、 地下水資源養蓄基金；9、 市政、公用設施建設費（大市政費）；10、 項目開發管理費；11、 城建綜合開發項目管理費；12、 建筑行業管理費；13、 綠化建設/補償費；14、 公園建設費；15、 綠化費；

101、16、 路燈維護費；17、 環衛設施費；18、 生活服務設施配套建設費（小區配套費）；19、 電源建設集資費（用電權費）；20、 外部供電工程貼費（電貼費）；21、 建安工程費；22、 建設工程招投標管理費；23、 合同預算審查工本費；24、 質量管理監督費；25、 竣工圖費；26、 建材發展補充基金；27、 工程監理費；28、 工程標底編制管理費29、 機電設備委托招標服務費；30、 超計劃用水加價；31、 夜間施工噪聲擾民補償費32、 占道占路費；33、 固定資產投資方向調節稅。第95條 經營銷售相關稅費：1、 營業稅；2、 城市維護建設稅；3、 教育費附加；4、 印花稅；5、 契稅；6、

102、 土地增值稅；7、 企業所得稅；8、 個人所得稅；9、 房產稅；10、 城市房地產稅；11、 房屋產權登記費；12、 房屋所有權證工本費；13、 房產共有權執照費；14、 房屋他項權利執照費；15、 房屋買賣登記費；16、 房屋買賣手續費；17、 房屋租賃審核備案手續費；18、 外來人口租賃房屋審核備案手續費；19、 外來人口租賃私房合同登記備案手續費；20、 房屋租賃登記費；21、 房屋估價手續費；22、 房屋公證估價手續費；23、 房地產價格評估費；24、 房地產中介服務費；25、 物業管理啟動經費；26、 共用部位共用設施設備維修基金；27、 物業管理費；28、 供暖費等。第十一章 附 則第96條 本辦法由項目管理委員會負責解釋。第97條 已發布的管理規定與本辦法相抵觸的以本辦法為準。第98條 本辦法經總經理批準后，自下發之日起執行。