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建筑工程交接管理辦法（16頁）.doc

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建筑工程交接管理辦法（16頁）.doc

1、工程交接管理辦法第一章總則第一條為規(guī)范物業(yè)管理，維護業(yè)主、非業(yè)主使用人的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)要求，結(jié)合公司實際，制定本辦法。第二條本辦法所稱物業(yè)是指已建成并竣工驗收合格后，可投入使用的各類建筑物及其配套設(shè)施。第三條交接驗收主要進行以主體工程和配套設(shè)施滿足安全要求和使用功能為主要內(nèi)容的驗收，并包括物業(yè)公司接管驗收和業(yè)主驗收兩個方面。第四條本辦法適用于公司開發(fā)范圍內(nèi)所有竣工項目的交接驗收。第二章職責(zé)第五條工程管理部負責(zé)提供交接驗收的全部技術(shù)資料，并記錄和處置交接驗收中發(fā)現(xiàn)的不符合要求的事宜。第六條營銷管理部負責(zé)確認物業(yè)是否滿足銷售合同要求及客戶的特別要求和本

2、公司的對外承諾。第七條設(shè)計部負責(zé)確認物業(yè)是否符合設(shè)計規(guī)范、驗收標(biāo)準(zhǔn)。第八條物業(yè)部負責(zé)物業(yè)管理公司的選擇、委托及組織物業(yè)的交接和驗收。第九條投資控制部負責(zé)招標(biāo)的組織和合同的審查、管理。第十條物業(yè)公司負責(zé)接管后的物業(yè)管理。第三章物業(yè)公司接管驗收第十一條已建成并竣工驗收合格后的物業(yè)，可由公司物業(yè)部管理，也可委托專業(yè)物業(yè)公司管理。第十二條如委托專業(yè)物業(yè)公司管理，則由物業(yè)部按合格供方考察評價選擇辦法對相關(guān)物業(yè)公司進行考察、評價、選擇和報批。第十三條符合招標(biāo)條件的，按招標(biāo)管理辦法執(zhí)行，并按合同管理辦法簽訂承包合同。第十四條選定的物業(yè)公司應(yīng)積極做好物業(yè)的前期介入工作，選派業(yè)務(wù)熟練的管理、技

3、術(shù)人員進駐現(xiàn)場，參與規(guī)劃設(shè)計，從物業(yè)管理角度提出相應(yīng)要求，并詳細了解施工情況。第十五條交接驗收必須具備的條件：1、建設(shè)工程全部施工完畢，并經(jīng)竣工驗收合格。2、供電、采暖、天然氣、給排水、衛(wèi)生、道路、通訊、網(wǎng)絡(luò)、有線電視、消防、安全、智能監(jiān)控、電梯等設(shè)備和設(shè)施正常運行，并辦理完開戶、驗收、使用等合法手續(xù)。3、房屋幢、戶編號經(jīng)有關(guān)部門確認。4、交接資料齊全完備，符合歸檔要求(資料明細見附錄1)。第十六條由工程管理部以書面形式，對物業(yè)交接驗收提出申請。第十七條由物業(yè)部或所委托的物業(yè)公司對交接驗收應(yīng)具備的條件和全部交接資料進行審核。具備條件的，在一周之內(nèi)約定驗收時間；不具備條件的，由工程管理部負

4、責(zé)在約定期限內(nèi)組織完善。第十八條由物業(yè)部牽頭，物業(yè)公司、營銷管理部、工程管理部、施工方、監(jiān)理方有關(guān)人員參加組成驗收小組，依據(jù)驗收交接標(biāo)準(zhǔn)（見附錄2），代表業(yè)主對物業(yè)質(zhì)量和使用功能進行驗收，并填寫工程交接驗收情況表，由各方代表簽字。第十九條對驗收中存在的問題，由工程管理部負責(zé)根據(jù)處理意見在約定期限內(nèi)組織安排整改，對其中的不合格按不合格品控制程序執(zhí)行。第二十條問題處理完畢后，由驗收小組重新組織驗收，直至符合交接驗收標(biāo)準(zhǔn)；未按期整改完畢的重大問題，建立遺留問題專項記錄，界定責(zé)任及管理權(quán)限，經(jīng)驗收各方簽字，報公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，履行交接手續(xù)。第二十一條經(jīng)驗收符合要求的物業(yè)，由物業(yè)部或物業(yè)公司接管，

5、辦理交接手續(xù)，并將全部資料移交檔案室存檔；同時，根據(jù)國家關(guān)于建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，落實物業(yè)的保修事宜，工程管理部負責(zé)協(xié)調(diào)和監(jiān)督實施。第四章業(yè)主驗收第二十二條對驗收合格的房屋，由物業(yè)部或物業(yè)公司驗證房屋交付使用通知書，并陪同業(yè)主對房屋主要質(zhì)量問題及設(shè)施、設(shè)備進行現(xiàn)場查驗，填寫業(yè)主房屋驗收表，雙方簽認記錄水、電、氣等起始碼。第二十三條物業(yè)部或物業(yè)公司將業(yè)主驗房時提出的問題，作統(tǒng)一記錄，提交工程管理部限期進行整改修繕。第二十四條整改維修合格后，業(yè)主簽字認可，并填寫住戶入住登記表，物業(yè)公司向業(yè)主發(fā)放入住須知、業(yè)主公約、住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書、房屋裝修協(xié)議書、服務(wù)協(xié)議書及鑰匙，整個接

6、管工作即告完成。第五章附則第二十五條驗收結(jié)束，物業(yè)部或物業(yè)公司向委托方出具接管驗收報告。第二十六條房屋交付使用后，按售后服務(wù)管理辦法執(zhí)行。附錄1：交接驗收資料明細；附錄2：工程驗收交接標(biāo)準(zhǔn)；附錄3：記錄表式（1）物業(yè)交接驗收申請（2）樓宇交接資料移交清單（3）工程交接驗收情況表（4）業(yè)主房屋驗收表（5）房屋接管驗收存在問題統(tǒng)計表（6）公共配套設(shè)施接管驗收表（7）業(yè)主（住戶）入住登記表附錄1交接驗收資料明細一、產(chǎn)權(quán)資料：項目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、規(guī)劃許可證、建筑執(zhí)照二、技術(shù)資料： 1、竣工圖。包括平面圖、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙； 2、竣工驗收證明書； 3、鋼材水

7、泥等主要材料的質(zhì)量保證書； 4、新材料、新配件的鑒定合格書； 5、工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事件處理記錄）； 6、隱蔽工程驗收合格證； 7、沉陷和變形位移觀測記錄；8、永久性水準(zhǔn)點位置及基礎(chǔ)埋深；9、水、電、氣、采暖、通訊、網(wǎng)絡(luò)、消防、電梯、污水、化糞池等設(shè)備設(shè)施檢驗合格證書； 10、砂漿、混凝土試塊試壓報告；11、給排水、采暖、空調(diào)、燃氣系統(tǒng)的試壓報告；12、房屋及設(shè)施、設(shè)備的約定保修合同。三、其他相關(guān)資料附錄2工程驗收交接標(biāo)準(zhǔn)一、主體結(jié)構(gòu) 1、地基基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)不得超過建筑地基基礎(chǔ)允許變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)開裂或損壞；2、混凝土構(gòu)件發(fā)生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土規(guī)定值；磚石結(jié)

8、構(gòu)必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫；3、木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點牢固，支撐系統(tǒng)可靠，其構(gòu)件的選材必須符合木結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范有關(guān)規(guī)定：凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合GBJ11的有關(guān)規(guī)定。二、墻面1、屋內(nèi)墻面：抹灰面平整，面層涂料均勻、無剝落、無明顯裂縫、無污跡，塊料（如瓷磚）面層粘貼牢固，無缺棱掉角，對縫砂漿飽滿，線條順直，色澤一致，無裂縫、損傷；2、外墻不得滲水，不應(yīng)有漏刷、脫皮、脫色現(xiàn)象，瓷磚粘貼牢固、色彩一致、表面無污。三、屋面 1、各類屋面必須符合規(guī)定，排水暢通，無積水；平屋面應(yīng)有隔熱保溫設(shè)施，房屋公有部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔；2、房屋、陽臺和屋頂平臺應(yīng)有組織排水、出水孔、檐溝，落水管應(yīng)安裝

9、牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。四、樓地面面層與基層必須黏結(jié)牢固，不空鼓；衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水，不允許倒返水和滲漏；木樓地面應(yīng)平整和牢固，接縫密合，衛(wèi)生間、盥洗間要做圍水試驗。五、門窗 1、開啟自如，手輕搖晃門窗墻面接觸牢固、無晃動和裂縫出現(xiàn)，目視零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無翹曲變形；2、從室內(nèi)輕搖晃門鎖與門連接牢固，開關(guān)靈活；3、木門油漆均勻，縫隙適度、線條均勻，不掉角、無變形；4、玻璃應(yīng)安裝平整、牢固，單指輕擊無輕微晃動，玻璃膠縫密實，無損傷和刮花痕跡；雙玻夾層無污跡，塑鋼門窗框無裂縫；5、電子對講門開啟靈活，通話器完好無損，通話清楚，不銹鋼門無刮花痕跡

10、；6、防盜門無銹跡和刮花痕跡；7、窗臺泛水正常，無向室內(nèi)倒流缺陷。六、電氣電氣線路安裝平整、順直、接點緊密牢固，過墻應(yīng)有導(dǎo)管，電氣管路連成整體，并有可靠接地；照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，分戶地下室的照明與樓上各分戶電表連接有預(yù)留接線；各種避雷裝置連接點必須牢固可靠；電梯能準(zhǔn)確運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過規(guī)定值，制動器、限速器及其他安全設(shè)備動作靈敏可靠。七、水、衛(wèi)、煙氣管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴漏；水壓試驗及保溫、防腐設(shè)施必須符合要求，應(yīng)按套裝水表或預(yù)留表位；衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，管道排水必須流暢；衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、

11、牢固，制動靈活；各功能管道安裝布局合理，使用方便。八、樓梯、扶手混凝土結(jié)構(gòu)的樓梯無裂縫，面層無剝落，鋼筋無外露；鋼木結(jié)構(gòu)的樓梯安裝牢固，用力搖無晃動，鋼筋無銹蝕、無彎曲；扶手表面無龜裂、油漆無脫落，色澤一致、表面光滑、不扎手。九、附屬工程及其他室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、檢查井設(shè)置、管道坡度、管徑均符合室外排水設(shè)計要求；管道應(yīng)順直且排水暢通，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈；明溝、散水、落水溝不得有斷落、積水現(xiàn)象；房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通，路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象；房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報箱；煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無堵塞物；單體工程必須做到工完料凈場地清，臨時設(shè)施及過度用房拆除清理

12、完畢，室內(nèi)外高差符合設(shè)計要求；群體設(shè)計應(yīng)檢驗相應(yīng)的市政、公建配套設(shè)施和服務(wù)設(shè)施。十、消防設(shè)施消防設(shè)施必須有消防部門檢驗合格簽證1、防栓閥門完好，無滲漏水，油漆均勻，無少刷、漏刷現(xiàn)象；2、消防箱門鎖開啟自如，玻璃安裝牢固，標(biāo)志清楚；消防管、消防帶等配套齊全，閥門完好，無滲漏水。十一、小區(qū)路燈1、燈按設(shè)計要求安裝，燈柱牢固、高度適宜，柱面油漆均勻、無損傷和刮花；2、燈具安裝牢固、配件齊全，燈罩無損傷，燈泡照明正常，光照度達到規(guī)定要求。十二、綠化1、綠化面積、綠化率符合設(shè)計要求，按設(shè)計要求種植花草樹木，不缺株少苗、不亂改品種，成活率98%以上，無病蟲害發(fā)生，無綠化死角，無雜草叢生，綠地純度98%；2

13、、綠地水管布局合理，閥門安裝穩(wěn)固、無搖晃，開關(guān)靈活、無漏水。十三、小區(qū)道路1、路面平整，無起砂、無空鼓、無損傷；路沿砌筑整齊，灰縫飽滿、無損傷；2、塊料面層拼砌整齊、平整穩(wěn)固，料面五裂紋、無缺棱掉角；3、路牌標(biāo)志清楚，地面線條順直、清晰。十四、安全監(jiān)控系統(tǒng)符合設(shè)計要求，布局合理，可靠性好，使用、維護方便。申請表更改文件物業(yè)交接驗收設(shè)計合同固定資產(chǎn)購置材料申請部門部門負責(zé)人申請事項修改或申請內(nèi)容：理由：主管部門意見：審批人經(jīng)辦人：申請日期：年月日序號移交資料名稱單位數(shù) 量備注工程交接資料移交清單工程移交人：物業(yè)接收人：工程交接驗收情況表工程名稱：時間

14、：分項工程驗收情況處理意見備注主體工程外墻屋面樓地面裝修門窗電氣水、衛(wèi)、消防采暖附屬工程其他物業(yè) 公司：工程管理部：營銷管理部：施工方：監(jiān) 理方：物業(yè) 部：34公用配套設(shè)施接管驗收表年月日設(shè) 施名稱存在問題及處理意見備注物業(yè)公司：工程管理部：建安方：物業(yè) 部；8業(yè)主房屋驗收表_區(qū)_樓_單元_室室內(nèi) 驗收項目住戶驗收情況1分戶門鑰匙1套（3把）2塑鋼門鑰匙1套（3把）3防盜門鑰匙1套（3把）4室內(nèi)頂、墻、地5門、窗6煤氣表、冷水表、熱水表7廚房設(shè)施及部件8衛(wèi)生間設(shè)施及部件9室內(nèi)給排水管10開關(guān)插座、燈具燈泡11水、電、燃氣值數(shù)水：起碼冷：熱：電：起碼燃氣：起碼12其他住戶簽名：_單位名稱：_聯(lián)系方式：_ 房管員：_ 年月日9業(yè)主（住戶）入住登記表房號房屋性質(zhì)戶型比業(yè)主名稱性別民族籍貫身份證（暫住證）號碼工作單位或聯(lián)系地址聯(lián)系方式備注工程交接管理辦法第一章總則第一條為規(guī)范物業(yè)管理，維護業(yè)主、非業(yè)主使用人的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)要求，結(jié)合公司實際，制定本辦法。

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