1、目 錄第一章 總 論11.1項目概況11.2編制依據、原則和范圍21.2.1編制依據21.2.2編制原則21.2.3編制內容31.3承辦單位情況31.4建設規模31.4.1建設規模31.4.2項目建設期41.5結論4第二章 項目的背景和必要性62.1項目提出的背景62.1.1中國工業化與城市化的取向背景62.1.2工業化與城市化帶來土地資源緊張的需求背景62.1.3 旅游資源需求不斷加大與旅游經濟強省建設的背景72.2項目建設的必要性8第三章 項目的法律、政策框架與實施條件123.1法律、政策框架123.1.1 拆遷安置主要依據的法律和政策123.1.2 拆遷安置涉及的相關法律與政策條款123

2、.2項目實施的有利條件163.2.1經濟條件163.2.2 社會條件173.2.3市政基礎設施條件183.2.4 政府支持19第四章 建設規模與實施方案204.1項目建設規模204.2 項目的總體實施方案204.3 拆遷集體土地房屋拆遷補償安置政策21第五章 配套設施建設方案305.1電氣專業設計方案305.1.1供電要求與負荷等級305.1.2 供電范圍及容量305.1.3低壓配電系統305.1.4接地及安全315.1.5防雷系統315.2給排水設計方案325.2.1給水方案325.2.2排水方案325.2.3消防335.3管線綜合方案335.4照明設施方案33第六章 節能篇章346.1編制

3、目的346.2節能措施346.2.1建筑節能346.2.2機電設備節能346.2.3照明系統節能356.2.4加強能源管理提高能源利用率366.3節水措施36第七章 項目環境影響評價377.1場址周邊環境對項目的影響377.2項目建成后對周圍環境的要求377.3環境設計377.4施工期間環境保護措施387.4.1噪音污染防治措施387.4.2揚塵防治措施387.4.3 廢水、廢氣、固體廢棄物防治措施387.5.運營期內環境保護措施397.5.1 建筑設計397.5.2 廢氣的防治措施397.5.3 廢水的防治措施397.5.4 固體廢棄物的防治措施407.5.5 噪音處理40第八章 項目組織機

4、構與管理418.1項目組織機構設置418.2機構職責428.2.1項目公司職責428.2.2項目公司各職能部門職責428.3項目管理448.3.1政府對項目的管理448.3.2項目公司對項目的管理448.3.3貸款銀行對項目的管理45第九章 項目實施進度計劃469.1總體進度計劃469.2進度計劃制定的原則469.3詳細進度計劃46第十章 招標方案原則、依據、條件4810.1招投標方案的原則4810.2招投標方案的依據4910.3招投標方案的策劃及實施4910.4項目招標范圍、組織形式、方式50第十一章 投資估算與資金籌措5211.1投資估算5211.1.1估算依據5211.1.2投資估算包括

5、的內容5211.2資金籌措59第十二章 財務評價6012.1*鎮土地拍賣價格分析6012.2土地出讓收入及效益預計6212.3借款償還能力分析計算6312.4綜合分析與建議63第十三章 社會評價6513.1項目社會影響分析6513.1.1項目對所在地居民收入的影響6513.1.2項目對所在地居民生活水平和生活質量的影響6513.1.3項目對所在地居民就業的影響6613.1.4項目對所在地區不同利益群體的影響6613.1.5項目對所在地區弱勢群體利益的影響6613.1.6項目對所在地區文化、教育、衛生的影響6613.2項目與所在地互適性分析6713.2.1 不同利益群體對項目的態度及參與程序67

6、13.2.2 各類組織對項目的態度及支持程度67第十四章 風險分析6814.1項目主要風險因素識別6814.1.1拆遷安置風險6814.1.2融資風險6914.1.3規劃風險6914.1.4政策風險6914.2風險程度分析7014.2.1項目的拆遷安置風險7014.2.2 項目的融資風險7014.2.3 項目規劃風險7014.2.4 項目政策風險7114.3防范和降低風險措施71第十五章 研究結論與建議72第一章 總 論1.1項目概況項目名稱：*鎮*村新農村建設工程項目項目承辦單位：諸暨市*鎮新農村建設投資有限公司。項目建設規模：（1）項目用征地面積xx畝；拆除住宅面積xx，住宅占地面積xx，

7、建筑涉及人口xx人，xx戶；（2）安置公寓房占地面積xx畝（原地塊安置），安置公寓房總建筑面積xx；（3）新建工業廠房占地面積xx畝（建造于*村），工業廠房總建筑面積xx，建筑占地面積xx平方米（注:容積率按1.5計算，建筑密度按0.45計算）；（4）該地塊以商住混合用地性質出讓，出讓后開發建設規模如下：項目用地面積xx畝（注：該地塊用征地面積xx畝，加上之前已征的13畝教學預留用地，扣除xx畝*安置用地，可得*可供出讓的土地面積為xx畝），總建筑面積xx平方米，建筑占地面積38700平方米（注:容積率按1.5計算，建筑密度按0.45計算）。項目總投資：項目估算總投資為￥萬元。通過自籌￥萬元，

8、銀行貸款1億元解決。經濟效益：項目產生的直接經濟效益（土地出讓收入）￥萬元。扣除建設成本及借款利息，可得估算經濟效益為￥萬元。1.2編制依據、原則和范圍1.2.1編制依據（1）諸暨市城市總體規劃（20052020）諸暨市人民政府2008年6月（2）中華人民共和國城鄉規劃法（3）中華人民共和國城市房地產管理法（4）中華人民共和國環境影響評價法（5）中華人民共和國建筑法（6）中華人民共和國招標投標法（7）中華人民共和國土地管理法（8）建設項目經濟評價方法與參數2006年第三版（9）諸暨統計年鑒諸暨市統計局（10）編制可行性研究報告的委托合同1.2.2編制原則執行國家及地方有關政策，符合相關的法律、

9、法規與標準。在上級部分有關文件精神指導下，使工程建設與當地實際情況相協調，最大限度地發揮項目的社會效益。項目所選材料及設備力求安全可靠、高效節能、經濟環保，以節省工程投資和減小日常維護費用。1.2.3編制內容本報告以*鎮*村新農村建設工程項目為研究對象，編制內容包括項目提出的背景和建設的必要性、項目的法律、政策框架與實施條件、總體實施方案、配套設施建設方案、節能節水、項目組織機構與管理、項目實施進度計劃、招標方案原則、依據、條件、投資估算與資金籌措、經濟前景和經濟效益分析、社會評價和風險分析，并基于以上分析研究內容提出實施的結論與建議，提交可行性研究報告供有關單位與部門決策參與。1.3承辦單位

10、情況項目承辦單位為諸暨市*鎮新農村建設投資有限公司。公司經營范圍：新農村建設投資、集鎮改造投資；房地產開發、經營。公司注冊資本：人民幣2000萬元。公司類型為一人有限公司（法人獨資）。 股東名稱為諸暨市*鎮集體資產經營公司。1.4建設規模1.4.1建設規模（1）項目用征地面積xx畝；拆除住宅面積xx，住宅占地面積xx，建筑涉及人口xx人，xx戶；（2）安置公寓房占地面積xx畝（原地塊安置），安置公寓房總建筑面積xx；（3）新建工業廠房占地面積xx畝（建造于*村），工業廠房總建筑面積xx，建筑占地面積xx平方米（注:容積率按1.5計算，建筑密度按0.45計算）；（4）該地塊以商住混合用地性質出讓

11、，出讓后開發建設規模如下：項目用地面積xx畝（注：該地塊用征地面積xx畝，加上之前已征的13畝教學預留用地，扣除xx畝*安置用地，可得*可供出讓的土地面積為xx畝），總建筑面積xx平方米，建筑占地面積38700平方米（注:容積率按1.5計算，建筑密度按0.45計算）。1.4.2項目建設期本項目建設期為2年。1.5結論1、本項目符合*鎮總體發展規劃，符合*鎮的實際情況，本項目的建設有利于節約土地資源，實現土地資源優化整合，改善居民生活環境，帶動當地房地產業和旅游業的發展，帶動經濟社會可持續發展，促進社會主義和諧社會建設，具有顯著的社會效益。2、本項目的建設是在中國已經整體步入工業化中期及城市化初

12、級階段、我們土地資源緊張的矛盾將伴隨城市化和工業化的全過程、中央大力推進城鄉一體化、我省推進旅游業轉型升級加快旅游經濟強省建設的綜合背景下提出來的，項目建設依據充分。3、項目估算總投資￥萬元。通過自籌￥萬元，銀行貸款1億元解決。扣除建設成本及建設期利息，可得估算經濟效益為￥萬元。4、本項目在環保、給排水、消防、節能等方面均已采用積極有效措施，可保證項目正常實施和安全使用。第二章 項目的背景和必要性2.1項目提出的背景2.1.1中國工業化與城市化的取向背景工業化與城市化是推動區域經濟社會發展的基礎，是分別反映在一個國家和地區經濟發展過程中產業結構和空間結構的變化。中國人口眾多，長期以來經濟落后，

13、人均收入水平很低，農業大國是我國的基本國情。經過新中國成立以來60年的工業化進程，尤其是改革開放30年的快速工業化進程中國工業化取得了巨大的成就，經濟發展水平得到了極大提升，中國已經整體步入工業化中期階段，中國基本經濟國情已經從一個農業經濟大國轉變為一經濟高速增長、經濟結構持續優化，工業發展迅速、吸引大量外資、人民生活水平不斷改善為特征的工業經濟大國，我國工業化進程取得了長足的發展。1978年2008年，我國城市化率由17.92%上升到45.68%；設市城市由192個增至656個，建制鎮由2173個增加至19369個。但是從總體上講，我國的城市化尚處于初級階段，還有一段漫長的路要走。2.1.2

14、工業化與城市化帶來土地資源緊張的需求背景自然資源是經濟社會發展的物質保障，土地、水、森林。礦產和石油資源仍然是當代社會經濟發展的物質基礎。雖然我國幅員遼闊，有陸地面積960萬平方公里，但是我國人均陸地面積不足12畝，不足世界人均面積的1/3，是一個人均自然資源擁有量相對貧乏的大國，特別是一些沿海省市的人均耕地不足0.8畝，低于世界公認的警戒線，土地資源對于我們經濟社會發展將是一個長期的制約因素。當前，我國經濟發展最顯著的特征就是工業化相伴而來的城市化，就是從農村社會向城市社會，從農業經濟向城鎮經濟的轉型。隨著我國工業化進程的加快，工業用地和城市用地以及交通、能源、水利等基礎設施用地加速增加，進

15、一步突現我國土地資源緊張的矛盾，尤其在我國經濟發達地區，土地資源變得更加緊張，并將伴隨城市化、工業化的全過程。2.1.3 旅游資源需求不斷加大與旅游經濟強省建設的背景世界旅游組織研究表明，人均GDP超過1000美元，觀光旅游需求膨脹；人均GDP超過2000美元，休閑旅游需求急劇增長；人均GDP超過3000美元，度假旅游需求將全面擴張。而浙江地區作為我國經濟發展的主要推動力與引領者，其2009年人均GDP 6582美元。浙江地區休閑度假旅游需求不斷增長，旅游消費能力不斷增強。2009年2月12日，浙江省委、省政府成功召開全省旅游發展大會，并于會后下發關于推進旅游業轉型升級加快建設旅游經濟強省的若

16、干意見（浙委200949號）。旅游發展大會進一步明確了“把旅游業培育成服務業發展的龍頭產業和國民經濟發展的重要支柱產業，率先在全國建成旅游經濟強省”的戰略目標，要求抓住以休閑結構創新為重點的旅游產業系統升級這一契機，充分挖掘全省豐富的人文自然資源，做好休閑度假旅游文章，打響浙江休閑度假旅游品牌，提升區域經濟競爭力。*鎮位于諸暨西部，境內有馳名中外的國家級旅游景點*風景區.*風景區為國家級風景名勝區、國家AAAA級旅游景區，以其著名的*瀑布群及良好的自然生態環境吸引著來自全國各地的游客，并作為諸暨市旅游產業的龍頭，在省內外有著較大的知名度。良好的資源環境所形成的*風景區這一知名品牌對周邊區域產生

17、著較大的輻射作用，為周邊區域旅游的開發帶來了客源及宣傳營銷上的諸多便利。以上分析說明，本項目的建設是在中國已經整體步入工業化中期及城市化初級階段、我們土地資源緊張的矛盾將伴隨城市化和工業化的全過程、中央大力推進城鄉一體化、我省推進旅游業轉型升級加快旅游經濟強省建設的綜合背景下提出來的，項目建設依據充分。2.2項目建設的必要性第一，本項目是貫徹落實集約節約用地，合理整合資源,帶動土地開發利用的需要。截止到2009年底，諸暨市耕地面積為64.96萬畝，人均耕地面積為0.62畝。隨著諸暨城市建設的不斷推進，可用土地的稀缺與建設用地需求的矛盾日益突出。*鎮工業已形成以織襪、織布等輕紡產業為主，其它輕紡

18、相關及特色產業為輔的產業格局。隨著*鎮經濟快速發展和工業化進程加快，土地資源緊張的矛盾嚴重制約了*鎮的發展。鎮內閑置土地較多，土地利用率較低，這與貫徹落實集約節約用地，加快新農村建設步伐的宗旨極不相符。通過新農村建設可以對*鎮的土地資源進行再開發，可有效節約土地，提高土地綜合利用率，合理利用現有土地資源;可以推進農村的經濟結構調整和經濟增長方式轉變，使農村經濟結構得以調整優化，達到搞活一方經濟、振興一批產業的目的。第二，本項目的建設是統籌城鄉規劃,改善居民生活環境，提升鄉鎮形象的需要。*鎮由于建設年代久遠，本項目建設區域內的建筑破舊、土地利用混雜、土地利用率低。隨著居民生活水平的提高，他們對*

19、鎮的整體環境和基礎設施都提出了更高的期望和要求，這就需要高度整合土地資源，進行合理開發利用。項目的建設可以提高居民生活質量和品位，提升鄉鎮整體形象.項目改造完成以后，相關地區的居民得到妥善安置以后，居民的居住條件和生活環境將得到進一步的改善。第三，本項目是發展旅游業,進而帶動相關產業的健康、快速發展的需要。*鎮位于諸暨西部，境內有馳名中外的國家級旅游景點*風景區，來往游客眾多。鎮內落后的現狀與周圍優美的環境格格不入，不僅影響了游客的心情，更影響了諸暨旅游城市的形象。本項目通過資源整合,利用地理優勢大力發展旅游業。旅游業是一個綜合性產業，具有一業興、百業旺的帶動作用，通過涵蓋吃、住、行、游、購、

20、娛六大要素的消費鏈，帶動其他相關產業的健康、快速發展。第四，本項目是適應城鄉一體化發展需要，實現諸暨市經濟社會可持續發展，建設社會主義和諧社會的需要。1987年世界環境與發展委員會在我們共同的未來報告中第一次闡述了可持續發展的概念，得到了國際社會的廣泛共識。全可持續發展是指既滿足現代人的需求以不損害后代人滿足需求的能力。換句話說，就是指經濟、社會、資源和環境保護協調發展，它們是一個密不可分的系統，既要達到發展經濟的目的，又要保護好人類賴以生存的大氣、淡水、海洋、土地和森林等自然資源和環境，使子孫后代能夠永續發展和安居樂業。也就是江澤民同志指出的：“決不能吃祖宗飯，斷子孫路”。可持續發展戰略是黨

21、的第三代領導集體高瞻遠矚, 面向新世紀確定的重大發展戰略。“黨的十六大”報告中明確提出“大力實施科教興國戰略和可持續發展戰略”，進一步確立了可持續發展戰略的重要地位。黨的第十六屆中央委員會第六次全體會議指出：社會和諧是中國特色社會主義的本質屬性，是國家富強、民族振興、人民幸福的重要保證。構建社會主義和諧社會，是我們黨以馬克思列寧主義、毛澤東思想、鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，全面貫徹落實科學發展觀，從中國特色社會主義事業總體布局和全面建設小康社會全局出發提出的重大戰略任務，反映了建設富強民主文明和諧的社會主義現代化國家的內在要求，體現了全黨全國各族人民的共同愿望。*鎮通過實施新農村建

22、設，可以提高土地利用效率，改善居民居住環境和生活條件，提升鄉鎮整體形象，促進當地經濟的增長，是順應民意，體現以人為本，落實科學發展觀，構建和諧社會，確保*鎮社會經濟可持續發展的重要決定。 第三章 項目的法律、政策框架與實施條件3.1法律、政策框架因為本項目為拆遷改造項目，主要包括幾個方面內容：拆遷安置、公共設施的建設和土地出讓。這些方面均涉及到公共利益，本章就該項目涉及的主要政策和法律框架加以討論，為項目實施過程中提供法律政策支持。3.1.1 拆遷安置主要依據的法律和政策（1）中華人民共和國土地管理法(1999年1月1日起執行)（2）中華人民共和國城市房地產管理法(1995年1月1日起實行)（

23、3）城市房屋拆遷管理條例(2001年11月1日起執行)（4）浙江省實施辦法(2000年7月5日)（5）浙江省城市房屋拆遷管理條例（2001年11月2日浙江省第九屆人民代表大會常務委員會第二十九次會議通過根據2007年3月29日浙江省第十屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議關于修改的決定修改）3.1.2 拆遷安置涉及的相關法律與政策條款3.1.2.1 征用權限及補償性質（1）土地征用權限及補償性質中華人民共和國土地管理法規定：任何單位和個人進行建設，需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地。其中第五十八條規定：有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權

24、的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：(一)為公共利益需要使用土地的；(二)為實施城市規劃進行舊城改建，需要調整使用土地的。第四十七條：征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。中華人民共和國城市房地產管理法規定：第二十二條 土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權無償交給土地使用者的行為。第二十三條 下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府批準劃撥：城市基礎設施用地和公益事業用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地。浙江省實施辦法相關規定：第二十二條征用土地，征地單位應當自征地補償、安置方案

25、批準之日起三個月內全額支付土地補償費、安置補助費、青苗和地上附著物的補償費。（2）拆遷他人房屋權限及補償性質城市房屋拆遷管理條例相關規定：第六條 拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。第二十二條 拆遷人應當依照本條例規定，對被拆遷人給予補償。浙江省城市房屋拆遷管理實施細則相關規定：第八條 拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆。3.1.2.2 法律和行政程序中華人民共和國土地管理法：第四十六條：國家征用土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。被征用土地的所有權人、使用人應當在公告規定期限內，持土地權屬證書到當地人民政府土地行政主管部門辦理征地補

26、償登記。城市房屋拆遷管理條例相關規定：第八條 房屋拆遷管理部門在發放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。 房屋拆遷管理部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。3.1.2.3補償規定城市房屋拆遷管理條例相關規定：第二十三條 拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。第二十四條 貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。3.1.2.4 機構的法律責任中華人民共和國土地管理法：第六十六條：縣級以上人民政府土地行政主

27、管部門對違反土地管理紀律、法規的行為進行監督檢查。土地管理監督檢查人員應當熟悉土地管理法律、法規，忠于職守、秉公執法。第七十條：縣級以上人民政府土地行政主管部門在監督檢查工作中發現國家工作人員的違法行為，依法應當給予行政處分的，應當依法予以處理；自己無權處理的，應當向同級或上級人民政府的行政監察機關提出行政處分建議書，有關行政監察機關應當依法予以處理。第七十九條：侵占、挪用被征用土地單位的征地補償費用和其他有關費用，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。城市房屋拆遷管理條例：第五條：拆遷人必須依照本條例規定，對被拆遷人給予補償和安置；被拆遷人必須服從城市建設需要，在規

28、定的搬遷期限內完成搬遷。第六條：國務院房地產行政主管部門主管全國的城市房屋拆遷工作。縣級以上地方政府房地產行政主管部門或者人民政府授權的部門，主管本行政區域內的城市房屋拆遷工作。第七條：縣級以上地方人民政府應當加強對城市房屋拆遷工作的領導。3.2項目實施的有利條件3.2.1經濟條件諸暨市地理位置優越，區位優勢十分明顯。全市區域面積2311平方公里，總人口106.67萬，現轄23個鎮、1個鄉、3個街道。境內山川秀麗，有著名的國家級風景名勝區-浣江五泄風景區，是中國優秀旅游城市。改革開放以來，諸暨經濟和社會一直處于較快較好的發展水平， 2009年，全市實現生產總值527.50億元，人均突破7000

29、美元，增長9.5%；財政總收入54.69億元，其中地方財政收入29.57億元，分別增長8.7%和11.5%，地方財政收入占比達54.1%；規模以上工業企業利潤增長10.2%；全社會固定資產投資227.75億元，增長11.2%；消費品零售總額144.01億元，增長16%；自營出口32.13億美元；金融機構存款余額626.86億元，貸款余額508.04億元，分別增長30.2%和38.7%；新增年銷售億元以上企業28家，達到277家；城鎮居民人均可支配收入27897元，農村居民人均純收入12762元，分別增長8.6%和9.9%。先后被命名為“中國珍珠之鄉”、“中國襪業之鄉”、“中國香榧之鄉”、“中國

30、無公害茶葉之鄉”、“中國名品襯衫之鄉”、“中國民間藝術之鄉”和“浙江省建筑之都”、浙江省首批“教育強市”、浙江省首批“科技強市”、浙江省首批“體育強市”，榮獲 “全國基礎教育先進縣市”、“全國科技進步工作先進縣市”、“全國計劃生育優質服務先進縣市”、“全國農村中醫工作先進縣市”、“全國糧食生產工作先進縣市”、“全國環境綜合整治優秀市”、“全國衛生先進城市”、“全國社區建設示范市”等稱號。諸暨市十分重視促進經濟發展的要素和服務保障。開展閑置土地與缺地項目對接，“保增長保紅線”行動獲國土資源部表彰。融資渠道大為拓寬，市外金融機構信貸總量達到328.65億元。比年初增加40.62億元。華夏銀行紹興諸

31、暨支行正式開業，招商銀行紹興諸暨支行批準籌建，浙江華睿海越投資有限公司落戶揭牌。在全國首創排污權作為抵押物的貸款模式，為16家企業發放排污權貸款3480萬元；銀企合作關系更加融洽，全市共舉行一次銀企結對活動，共有9家銀行與74家企業的81個項目簽約，銀行意向貸款27.33億元。3.2.2 社會條件在抓好經濟建設的同時，諸暨市圍繞扎實推進和諧社會建設，加快社會事業發展。完成新農村建設八大工程年度目標任務，創建47個市級新村、5個紹興市全面小康示范村，成為全國和諧區建設示范城市。民生繼續改善，市財政民生支出增長15.3%,占總支出的69.7%。完成十方面惠民實事，新增城鎮就業1.23萬人，企業職工

32、養老保險1.5萬人，城鎮職工基本醫療保險1.13萬人，84.8萬農民參加新型農村合作醫療，改造農村危舊房519戶，廉租住房保障211戶，新建農村聯網公路118公里，發展數字電視15萬戶，改善近6萬農民飲水條件，完成14個老小區和12家農貿市場改造提升。深入推進節能降耗，成功創建省森林城市和省首批環保模范城市，圓滿承辦中國.浙江綠茶大會，成功創建國家級香榧森林公園，新增中國馳名商標7件，躍居中國商標發展百強縣第6位。完成博物館陳列改造，農村公共文化服務體系初步建立。深入開展“健康諸暨”系列活動，成功創建首批衛生強市，被評為全國群眾體育和全民健身先進單位，繼續保持低生育水平，完善就業促進政策和援助

33、制度，穩步推進社保擴面。目前諸暨市社會穩定，居民安居樂業，這也為拆遷改造項目的實施提供了有利的社會環境條件。3.2.3市政基礎設施條件近年來，諸暨市圍繞推動城鄉統籌發展，狠抓重點基礎設施和實事工程建設，相繼完工陳蔡水庫引水工程、諸暨中專易地新建、海關商檢大樓、鐵路新客站、城中消防站等一大批基礎設施重點工程。“十五”期間全市實施基礎設施建設重點工程54項，累計投入資金67.2億元，是“九五”期間的5.5倍。城西商務區建設有序推進，城東區塊公共服務中心落成啟動，李字天橋商圈等城市環境得到調理更新。安排2.64億元財政資金推進新農村建設，深入推進低收入居民戶數奔小康工程，“雙百結對”活動持續深化。諸

34、安快速通道、五紋嶺隧道建成通車，青山、征天水庫除險加固工程基本完成。店口諸北新城建設、中心鎮培育和陳璜地等區域發展成效明顯。白塔湖列入國家濕地公園建設試點，通過國家園林城市復查驗收。諸暨城市經過多年建設，無論是軟硬環境，都在發生著日新月異的可喜變化。一個欣欣向榮的中等城市框架已基本形成。3.2.4 政府支持*鎮*村新農村建設工程項目是在*鎮鎮政府的領導下展開的，鎮政府已多次開會對此進行研究，并委托諸暨市*新農村建設投資有限公司負責該項目的實施和運作。總而言之，諸暨市良好的經濟發展條件為項目的發展奠定了物質基礎、和諧穩定的社會條件為項目的實施提供了有利條件，大量的基礎設施投資和政府部門的大力支持

35、是該項目實施的重要保障。第四章 建設規模與實施方案4.1項目建設規模（1）項目用征地面積xx畝；拆除住宅面積xx，住宅占地面積xx，建筑涉及人口xx人，xx戶；（2）安置公寓房占地面積xx畝（原地塊安置），安置公寓房總建筑面積xx；（3）新建工業廠房占地面積xx畝（建造于*村），工業廠房總建筑面積xx，建筑占地面積xx平方米（注:容積率按1.5計算，建筑密度按0.45計算）。4.2 項目的總體實施方案本項目的總體實施方案為：諸暨市*新農村建設投資有限公司負責征地、拆遷、補償、安置，可供出讓的土地按商住混合用地性質出讓于開發商，由開發商負責建設、銷售，按市場化方式進行綜合開發。該地塊出讓后開發建

36、設規模如下：項目用地面積xx畝（注：該地塊用征地面積xx畝，加上之前已征的13畝教學預留用地，扣除xx畝*安置用地，可得*可供出讓的土地面積為xx畝），總建筑面積xx平方米，建筑占地面積38700平方米（注:容積率按1.5計算，建筑密度按0.45計算）。4.3 拆遷集體土地房屋拆遷補償安置政策一、*鎮新農村建設工程改造區域內因征收集體土地或收回國有土地使用權需對地上房屋及其附屬設施實施拆除，并對被拆除人進行補償、安置的，適用本規定。二、住宅房屋拆遷補償安置實行貨幣補償、產權調換公寓房兩種安置方式，被拆除人可任意選擇一種。拆除區域內除住宅外的房屋一律實行貨幣補償。三、房屋補償價格由房地產評估機構

37、評估確定。被拆房屋價格和安置房價格的評估委托有資質的房地產評估機構進行。四、被拆除房屋的建筑面積和土地使用面積以房屋所有權證、土地使用權證或其他合法有效憑證記載為準。（一）被拆除的房屋，由被拆除人提供下列證件或有效憑證： 1、房屋所有權或土地使用權證； 2、原鄉、鎮政府和土管部門的有關憑證； 3、建房批準文件； 4、改、擴、翻建的批準文件； 5、征收主管部門認為需要提供的其他有效憑證。房屋所有權人提供的證件、批準文件的資料必須真實有效；否則由此引起的一切后果由提供人承擔。（二）被拆除房屋的建筑面積經具備房地產測繪資格的機構實地勘丈，再對照上述規定的證件或相關憑證進行確認。（三）拆舊建新舊房未按

38、規定拆除的，拆遷時在規定期限內交付拆除的，給予舊房適當殘值補貼,磚木結構按100元/補貼,磚混結構按150元/補貼，逾期一律無償拆除。五、集體土地住宅產權調換公寓房安置在規劃安置區域內建造多層住宅用于公寓房安置，安置套型分75、100、125、150四種。實行產權調換公寓房安置，被拆除房屋與安置用房應按照評估的價格結合層次系數結算差價。公寓房套型按照“面積就近，套數就少”的原則選擇。農業人口安置優惠價按比準價的55%結算，市場優惠價按比準價的80%結算。比準價由受委托的房地產評估機構按照相關規定評估確定，土地價格由受委托的土地評估機構按照相關規定評估確定。（一）集體土地農民房屋產權調換安置1、

39、公寓房的安置標準：農業安置人口按人均建筑面積752標準安置，也可以選擇按“拆一還一”標準安置，農民房屋拆除選擇按“拆一還一”標準安置的公寓房差價結算辦法參照居民（即非農）房屋拆除安置公寓房結算辦法執行。2、符合分戶條件或已經分戶的被拆除人，但土地使用權證和房屋所有權尚未分立的，選擇產權調換公寓房安置，按家庭成員第一順序繼承人人均等分計算房屋占地及建筑面積，并實施相應的補償安置，但戶口在被拆遷房屋內且本村非拆遷區域另有宅基地的家庭成員只能按“拆一還一”安置。3、征收拆除區域內父母子女已分戶，但父母名下無房產的，父母應與子女合并一同安置并計算農業安置人口。4、被拆除房屋產權人已故，按家庭成員第一順

40、序繼承人繼承安置或“拆一還一”共有繼承安置。5、被拆除人屬農居混居戶，因其家庭成員不可分割的居民（即非農），未享受實物分房或者拆遷安置實物政策的，可參照農民予以補償安置。不可分割指的是：夫妻、未成年子女。6、在拆除區域有兩處或兩處以上房屋同時拆除的應合并計算安置和補償；如因規劃原因分批拆除的，被拆除人選擇按農業人口標準安置公寓房后，剩余房屋再次在征收集體土地時不得再按農業人口安置。7、農業安置人口的確定農業安置人口以拆遷公告公布日的拆遷區域在冊常住人口為準。（1）有下列情形之一的，可以增加一個農業安置人口： 房屋所有人中有獨生子女的（獨生子女已婚的除外）。 符合晚婚條件的未婚人員（女23周歲及

41、以上，男25周歲及以上，以拆遷公告公布之日為計算期限）。（2）有下列情形之一的，可以計入農業安置人口： 原有正式農業戶口的現役軍人（軍官除外）、援外工作人員、留學生； 戶口已遷往大、中專院校所在地的在校學生（研究生除外）； 原有正式農業戶口，現正在勞動教養或拘役、服刑的。 房屋所有人的配偶，戶口在外地且未享受拆遷實物安置政策的。（3）新婚夫婦持準生證，可按獨生子女家庭標準安置。（4）出嫁女戶口未遷的，按被拆除人家庭人員中的第一順序繼承人數，人均等分計算房屋占地及建筑面積進行補償安置，農業安置人口按在冊實際人口計算。（二）集體土地上居民（即非農）房屋產權調換安置1、拆遷區域內集體土地上的居民（即

42、非農）或外村農民按照“拆一還一補差”的原則，就近套型安置。2、在拆除區域有兩處或兩處以上房屋同時拆除的應合并計算安置和補償。（三）安置房差價結算辦法1、公寓房安置面積與被拆除房屋實行產權調換面積相等部分，按被拆除房屋評估重置成新價與安置房重置價結合層次等因素結算差價。2、農業人口產權調換公寓房面積超過被拆除房屋面積但在農業人口安置標準內部分，按拆除時公布的農業人口安置優惠價結合層次等因素結算；因安置房套型結構原因超過安置標準部分面積按安置房市場優惠價結合層次等因素結算。3、居民（即非農）或外村農民按“拆一還一”產權調換公寓房面積超過被拆房屋合法面積部分按安置房市場優惠價結合層次等因素結算。（四

43、）被拆房屋的合法建筑面積超過公寓房安置標準建筑面積部分，按其占地面積的土地評估價結合重置成新價實行補償。（五）安置房建筑面積、架空層、屋頂閣樓以房地產測繪機構實際測繪的面積為準。安置房配置的架空層根據建筑中軸線間距標準界定使用功能，并按其使用功能評估價結算。（六）安置房屋頂閣樓按照安置房市場優惠價的80%結算。六、公寓房安置擇房辦法：被拆除人憑公寓房安置協議在指定時間、地點集中摸簽抽取順序號，再按順序號依次摸取事先公布的房屋對應號。對應號所對應的公寓房即為被拆除人所擇定安置的公寓房。七、集體土地住宅房屋貨幣補償被征收房屋的貨幣補償按土地補償價、房屋補償價分別計算，即：被征收房屋的合法建筑面積按

44、房地產評估機構評估確定的房屋重置成新價補償計算，征收房屋的合法占地面積參照*鎮土地評估價確定，并再增加房屋、土地補償款總和的20%獎勵。計算公式為：被征收房屋合法建筑面積x房屋評估重置成新價+合法占地面積x市場評估價x120%。八、集體土地住宅房屋拆遷，選擇公寓房安置或貨幣補償的，按其被拆房屋合法占地面積給予700元/的集體土地使用權補貼。九、征收拆除區域內的無房戶，是指戶籍在拆除區域內的集體土地農業人口，其本人或其直系親屬無宅基地及房屋，在整村拆遷時，由其本人打報告經村證明，報鎮拆遷工作組審核并在征收區域內公示三天無異議后，同意給予安置公寓房75一套，按照市場優惠價結合層次結算差價。十、國有

45、土地住宅房屋征收安置補償（一）產權調換按照“拆一還一補差”的原則，就近套型安置，超出安置標準部分面積按安置房市場優惠價結合層次等因素結算。被拆房屋與安置面積相等部分，按照房地產評估機構評估的價格與安置公寓房的市場優惠價結合層次因素結算差價。安置房土地性質與被拆房屋一致。安置房配置的架空層根據建筑中軸線間距標準界定使用功能，并按其使用功能評估價結算。（二） 貨幣補償按照房地產評估機構評估價補償，被拆遷除房屋的貨幣補償價格根據拆除公告公布日的拆遷地段房地產比準價格，結合被拆房屋建筑結構、建筑面積、成新、層次、裝修及環境因素評估確定。貨幣補償按被拆除房屋補償額（不包括裝璜、附屬設施等補償款）增加20

46、的貨幣獎勵。計算方法：貨幣補償款被拆房屋評估價被拆房屋合法建筑面積120。 十一、住宅房屋的被征收人在規定時間簽訂拆遷協議的，按被征收房屋的合法占地面積獎勵 400 元/；在規定時間里搬遷完畢并經驗收合格交付房屋鑰匙的，按合法占地面積獎勵 200 元/。逾期簽訂協議或搬遷的，取消相應獎勵。十二、被征收房屋的超標準裝潢及各類附屬物按房地產評估機構評估的價格補償。十三、改變用途為商業使用房屋的征收補償1、拆除區域內主要道路（合環路、西青路）臨街房屋底層在拆遷公告公布前改變用途為商業用房并延續使用至今的，根據被拆除人的產權憑證和營業執照、稅務登記證，在規定時間內搬遷完畢的，被拆除房屋按其法定用途進行

47、補償安置后，按評估機構出具的評估價格扣減房屋比準價后的商業用房使用價值按實際經營面積一次性實行補助。計算公式：商業用房補助（商業用房評估價房屋比準價）實際經營面積停業損失、歇業人員補助按實際經營面積200元/一次性計發。2、 拆除區域內非主要道路、里弄及其他房屋改變用途為以銷售食品、日常生活用品為主的經營性小店、超市，或其他棋牌、旅館等娛樂服務行業的，根據被拆除人的產權憑證和營業執照、稅務登記證，在規定時間內搬遷完畢的，被拆除房屋按其法定用途進行補償安置后，按其底層經營面積一次性補助 300 元/。停業損失、歇業人員補助按實際經營面積100元/一次性計發。十四、被征收房屋出租使用的，產權人應自

48、行處理好與承租人的租約解除等相關問題并達成協議，拆遷人憑雙方達成的協議進行補償，租賃雙方另有約定的從其約定。十五、被征收房屋產權有糾紛在規定征收拆除期限內無法解決的及產權人下落不明、暫時無法確認產權或者產權不清晰的，由鎮拆遷工作組牽頭會同有關部門做好勘察紀錄、制訂補償安置方案，并向公證機關辦理證據保全后實施拆除。 十六、過渡費發放：被征收房屋所有權人選擇貨幣補償的，過渡費一次性發放16個月；選擇產權調換的，過渡用房自行解決，從搬遷之月起，發給24個月過渡費和安置后4個月的過渡費補助，過渡費按被征收房屋合法占地面積每月 10 元/標準計發，合法占地面積不足20的按20計發。超過24個月仍未安置的

49、，從超期之月起計算，按原發放標準的2倍支付超期過渡費。十七、搬家費按每戶 1000 元標準計發，被征收房屋合法占地面積在40以上的部分（不足40按40計算），每平方米增加10元搬家費，按兩次計發。十八、征收拆除區域內的企業用房根據其土地使用性質按市場評估價一律實行貨幣補償。對其可搬遷的生產設備發給使用面積 70 元/的搬運費和安裝費用，不能搬遷的生產設備按專業評估機構的評估價格折價補償；企業的從業人員生活補助按生產經營面積補助100元/，因征收造成企業停產、停業損失按實際的生產經營面積一次性給予100元/補助；按期簽約、并搬遷交付拆除的，按其被拆房屋合法建筑面積給予150元/的獎勵，逾期簽約或

50、搬遷的取消獎勵。十九、經鎮（鄉）政府或國土部門處理后不予確權的房屋，不計入正式安置面積，參照本規定第五條第（四）款實行補償；經鎮（鄉）政府或國土部門處理后租賃的房屋，不計入正式安置面積，按重置成新價的60予以補償；未經批準建筑在規定期限內交付拆除的給予適當的殘值補貼，磚木結構按100元/補貼，磚混結構按150元/補貼。二十、所有被征收房屋及其附屬物的補償款，除被征收房屋實行產權調換的重置成新價部分資金在另行簽訂產權調換合同結算互補差價外，其余均在協議簽字生效后一次性付給被征收人。第五章 配套設施建設方案5.1電氣專業設計方案5.1.1供電要求與負荷等級根據*鎮*村新農村建設工程項目的建設要求，

51、其施工期間的動力用電及運行期間安置房等用電電源為三級負荷。5.1.2 供電范圍及容量本項目供電電源由諸暨市供電局城市電網分別引入各居民戶數拆遷工地所在地。變電所采用10KV/0.40.23KV電源供電。箱式變電所擬設在人行道設施帶內。配電電壓為380V/220V，三相四線制系統。安置房供電電源由供電局城市電網10KV專線引入。配電室采用10KV/0.40.23KV電源供電。安置房按平均30W/設置配電，需用系數、同時系數取0.7。5.1.3低壓配電系統（1）線路敷設方式：室外電纜采用直埋方式敷設，建筑物室內干線采用電纜橋架或穿管暗敷設，室內支線路采用穿管暗敷設。（2）線纜選擇：室外埋地電纜選用

52、YJV22電力電纜；二級負荷配電線路選用ZR-YJV電纜或ZR-BV-750導線，一般負荷配電線路選用ZB-BV-750或BV-750導線。（3）本工程低壓配電系統接地型式采用TN C-S系統，低壓配電電壓為220V/380V。5.1.4接地及安全（1）本工程低壓配電系統接地型式采用TN C-S系統。（2）本工程設聯合接地系統，工程中電氣保護接地、防雷接地、等電位聯結接地及各弱電接地（除有特殊要求的外）等各種接地共用同一接地體。接地電阻小于1歐姆。（3）在各建筑電源進線處設總等電位聯結箱，衛生間等區域設局部等電位聯結箱。各局部等電位聯結箱、電源PE線，接地母線、各進出建筑物的金屬管道及其它正常

53、情況下不帶電的設備金屬外殼等均與總等電位聯結箱相連結。（4）每棟建筑物總電源進線斷路器具有漏電保護功能，以防電氣火災。（5）所有安裝高度低于2.4米的燈具，須有PE線保護。（6）專用接地線采用黃/綠相間導線，并與饋電線同管敷設。5.1.5防雷系統（1）本工程中各建筑物均為三類防雷建筑物。（2）接閃器：采用25*4熱鍍鋅扁鋼作避雷帶沿建筑物屋脊敷設，屋面采用熱鍍鋅扁鋼組成不大于20M*20M的網格。屋面所有金屬構架均與避雷帶可靠焊接。（3）引下線：利用結構柱外側不少于二根主鋼筋（16mm）作為引下線，主鋼筋上端與避雷帶及屋面鋼結構焊接，下端與建筑物基礎鋼筋焊接。引下線間距不大于24M。（4）接地

54、極：利用建筑物基礎鋼筋加輔助接地體40*4 mm熱鍍鋅扁鋼構成接地裝置。5.2給排水設計方案5.2.1給水方案水源引自市政自來水，供水水壓0.25MPa。給水管網采用生產、生活、消防合用制系統。5.2.2排水方案本工程室外采用雨污分流，室內采用污廢合流。雨水通過雨水管網就近排入河道，生活排水經過化糞池處理后方可排放至市政污水管道。廚房含油污水經隔油池隔油處理后排入污水管。水泵等設備選用高效節能、低噪聲產品。水泵房內水泵皆設減震臺座和避震喉，管道使用彈性支架。排水管選用硬聚乙烯芯層發泡管，減少噪音。5.2.3消防（1）室內消防給水系統：按照規范設計室內消火栓。考慮到節余成本，而市政供水壓力也滿足

55、消防水壓要求，本設計市內消防供水采用市政管網直接供水。消火栓布置保證同層任何部位均有兩股充實水柱同時到達，室內消防立管連成環狀。消火栓采用SN65單出口消火栓。（2）室外消防系統：直接由市政給水管網供給，供室外消防。 （3）按規范要求配置足夠數量的滅火器。5.3管線綜合方案新建安置房道路管線綜合工程內容包括給水、雨水、污水、電力、路燈、電訊和有線電視等管線。5.4照明設施方案線路敷設：配電干線沿道路直埋敷設，配電支線均用BV線管或PVC管敷設。照明亮化工程設計：由路燈、樓道燈、庭院燈組成，均采用節能型熒光燈。第六章 節能篇章6.1編制目的為了貫徹執行中華人民共和國節約能源法，充分有效地利用能源

56、；提高能源利用率；保證城市建設與發展相協調；根據本項目的實際情況，重點考慮建筑物的型式、結構、采暖通風、采光照明、建筑材料和機電設備的選型，以及項目建成后的運營管理等方面的節能措施。6.2節能措施6.2.1建筑節能（1）新建建筑造型在追求美觀適用的前提下盡可能規整，以減少外墻傳熱面積。（2）新建建筑外維護結構和內部隔墻的墻體均采用保溫性能好的材料，輔以墻體保溫層，達到國家和地方節能的相關指標。（3）不同朝向的窗墻面積比要符合節能規范要求。6.2.2機電設備節能（1）在之后的房地產項目開發中，條件許可的情況下，盡量采用蓄冷、蓄熱空調及冷熱電聯供技術。（2）根據不同的使用時間,在空調長期運行的區域

57、設變頻多聯機,避免直接運行中央空調系統造成的冷機低效率運行。同時采用新風換氣機,回收排風能量。（3）集中空調機組的風量、風壓要匹配并選擇運行最佳經濟點運行；機組整機漏風要少、逆風管道要光滑，提高運行系統效率。空調系統風道、管道以及供熱管道做好保溫措施，減少熱量損失。（4）設備及器材的選型一律采用符合國家現行技術標準的高效節能設備和器材。（5）機電設備的負荷率須達到國家節能設計規范要求，提高設備利用率。（6）空調系統設自動控制系統,可準確調節室溫,同時減少不必要的能源消耗。6.2.3照明系統節能（1）家用及辦公電器。推廣高效節能電冰箱、空調器、電視機、洗衣機、電腦等家用及辦公電器，降低待機能耗，

58、實施能效標準和標識，規范節能產品市場。 （2）根據各功能區的實際需要配置照明；既保證照明需要又達到節能目的。（3）照明器具：推廣稀土節能燈等高效熒光燈類產品、高強度氣體放電燈及電子鎮流器，減少普通白熾燈使用比例，實施照明產品能效標準，提高高效節能熒光燈使用比例，提高照明質量，這到高效、舒適、安全的目的。（4）選用效率高、壽命長、安全和性能穩定的燈用電器件、燈具、配線器材以及調光控制設備和光控器件。既經濟運行又有益于環境和人的身心健康。6.2.4加強能源管理提高能源利用率（1）建設單位對重點用能部門和部位加強管理，對用能崗位的操作人員進行節能教育和節能技術培訓。（2）加強能源的計量管理，建立必要

59、的能源考核制度。6.3節水措施水是寶貴的自然資源，項目建設期和運作期，始終都要注意節約用水。本項目節水措施如下：（1）項目施工設計，禁止使用耗水量大的設備和國家規定淘汰的衛生潔具。（2）除生活飲用水外，要提倡一水多用，逐步建立并使用中水管線。（3）以功能區為單元，配備用水計量裝置，劃小核算單位，鼓勵節約用水。（4）項目采用的節水設備和衛生潔具，必須設專人負責管理、維修、保養和安全運行。杜絕用水設備和輸水管道的跑、冒、滴、漏。（5）搞好節水宣傳教育，提高人民的節水意識。第七章 項目環境影響評價7.1場址周邊環境對項目的影響*鎮*村新農村建設工程項目周圍多數為道路、綠地、工業區、住宅區。所在地區大

60、氣環境質量較好。該區二氧化碳優，二氧化硫優，二氧化氮優，可吸入顆粒物優，現狀大氣環境良好。項目周邊有天然河道，降水及周圍區域產生的生活污水均排入市政雨水、污水管道。該區聲環境現狀良好，主要噪音源為社會噪音。7.2項目建成后對周圍環境的要求按照國家有關環境質量區域的分類，項目建成后周邊整體環境應達到以下標準：大氣環境達到二級標準；城市區域環境噪聲達到二級標準；地面水環境達到三類水標準；廢水排放達到國家污水綜合排放三級標準；固體廢棄物進行無害化處理。通過對周邊環境的評估，周邊環境完全能夠滿足項目的要求。7.3環境設計*鎮*村新農村建設工程項目作為*鎮鎮政府的重點工程，屬于社會公益性項目，環境設計要

61、充分體現可持續發展的思想，實現環境與經濟協調發展。要全方位保護自然環境、生態環境、美學環境和社會環境，保護資源。要多采用世界先進可行的環保技術和建材，最大限度的利用自然采光和自然通風，節約能源和資源，對廢棄物、通風、空調設備的應用等方面提出建議，樹立環保典范。7.4施工期間環境保護措施7.4.1噪音污染防治措施合理安排施工時段，減少夜間施工量，避免擾民。合理布局施工現場，選用低噪音低振動的動力設備，并采取隔音、防振措施，避免同時使用大量噪音設備。在施工工作面鋪設草袋等減少車輛與路面摩擦產生的噪音，適當限制大型載重汽車的車速，尤其在噪音敏感區。7.4.2揚塵防治措施對易起塵的物料應加蓋覆蓋物，施

62、工場地必須采取圍擋、覆蓋、地面硬化、簡易綠化等有效措施防止揚塵。施工現場定時灑水，在大風日加大灑水量和灑水次數，以防止浮塵的產生。運動車輛進入施工現場低速行駛，出場應沖洗輪胎。7.4.3 廢水、廢氣、固體廢棄物防治措施施工期間施工廢水應注意收集，經沉淀池處理后排入下水道。生活污水均應排入城市污水管網，禁止以滲坑、滲井或漫流形式排放。現場施工的柴油機等設備的排氣口應避免朝向道路等居民較多的方向，在施工現場禁止使用燃煤等對環境產生有害氣體比較多的燃料。施工階段應設立指定的建筑垃圾及生活垃圾堆放點，由專人管理，設置專車定時清理，生活垃圾集中密閉外運，嚴禁就地拋灑，無組織排放。7.5.運營期內環境保護

63、措施7.5.1 建筑設計在后期的建筑設計中要貫徹以下的原則：（1）建筑總平面布局是建筑主要朝向，要有良好的日照和通風效果。（2）建筑布局舒展開敞，良好的朝向和自然通風效果。平面布置上注意潔污分區。（3）部分設備用房采用隔音門，減少對環境的噪聲影響。7.5.2 廢氣的防治措施后期建筑應大量采用電能、太陽能、天然氣等清潔能源，從源頭削減大氣污染物的產生。另外，運營期間其他廢氣污染主要是停車場汽車排放的尾氣。通過道路及停車場的合理布局等措施，可以有效的減少汽車尾氣的排放和在特定空間的聚集。7.5.3 廢水的防治措施（1）本工程的排水對象，主要為生活污水和屋面及室外場地的雨水，無特殊的污染物排出，設計

64、上采用雨污分流的排水體制，對上述對象分別組織排放，生活污水直接排入市政污水管道。（2）對生活給水系統，采用聚丙烯塑料給水管和聚乙烯塑料給水管、銅質閥門、陶瓷閥芯龍頭等材料，防止因管道、閥門等可能對水質的污染。7.5.4 固體廢棄物的防治措施固體廢棄物主要為生活垃圾，在公共區域設置分類垃圾桶，便于垃圾分類回收、分類運輸、分類處置，達到無害化處理的目的。7.5.5 噪音處理項目動力設施設備選用低噪音設備，設備安裝均采用減震、消音措施，動力機房、空調機房、水泵機房等產生噪音的房間采取隔音吸音處理，使場界噪音低于國家標準。同時應設置明顯標志，禁止機動車鳴放喇叭。在道路兩旁種植枝葉茂盛的樹木，居住區的玻

65、璃盡量采用密封性能好的材料，達到吸聲隔音的效果。第八章 項目組織機構與管理8.1項目組織機構設置拆遷安置和工程建設是本項目的中心工作，本項目建設規模大，建設期較短，管理工作的好壞直接決定項目的成敗。為了建成低成本、高質量的精品工程，并確保工程的順利實施，在項目建設期應建立強有力的項目組織機構，對項目實施計劃、組織、指揮協調和控制。 *鎮新農村建設項目是在*鎮人民政府的領導下展開的，該項目是諸暨市拆遷改造重點項目，市委市政府已專門開會對此進行研究，并委托諸暨市*新農村建設投資有限公司負責該項目的實施和運作。主要進行實業投資和拆遷服務。公司內設綜合辦公室、投資發展處、規劃設計處、建設管理處和拆遷安

66、置處等五個處室。主要負責規劃拆遷、投資管理、產權經營，并對拆遷改造項目進行市場化運作。項目組織機構設置見下圖：五洩鎮人民政府五洩鎮新農村建設投資有限公司規劃設計處拆遷安置處建設管理處投資發展處綜合辦公室8.2機構職責8.2.1項目公司職責項目公司在諸暨市政府明確的拆遷改造范圍內，行使以下職責：（1）負責拆遷改造相關規劃的編制、報批及組織實施工作。（2）負責拆遷改造中、長期建設規劃及年度實施計劃的編制工作。（3）負責拆遷改造相關政策的調研、制訂工作。（4）負責拆遷改造資金使用計劃的編制和監督管理工作。（5）負責拆遷改造項目推介、信息發布等招商引資工作。（6）負責拆遷改造范圍內的基礎設施建設工作，

67、協助相關職能部門做好與拆遷改造有關的管理工作。（7）負責監督實施負責拆遷改造項目的征地、拆遷、安置和建設工作。（8）綜合協調負責拆遷改造委員會成員單位的關系，協調處理有關負責拆遷改造工程中出現的問題。（9）承辦市委、市政府交辦的其他工作。8.2.2項目公司各職能部門職責（1）綜合辦公室負責綜合協調工作、負責文稿起草、文電收發、財務管理、后勤接待、檔案、內外聯絡工作；負責內部規章制度制定、執行和崗位目標責任制考核、負責黨務、組織人事、勞動工資、紀檢監察、宣傳教育、統計、信訪工作。（2）投資發展處研究拆遷改造發展方向，負責拆遷改造投資計劃的編制、申報工作；加強投資管理，制定項目投資管理制度，確保國

68、有資產保值增值；負責項目推介、信息發布等招商引資工作，參與建設項目立項申報，負責自有產權的經營和物業管理工作。（3）規劃設計處負責拆遷改造相關規劃的編制、論證、修訂、報批工作；負責拆遷改造分期規劃和年度實施計劃的編制、論證、修訂、報批工作；協助做好社會投資建設項目的規劃設計方案論證、審核、報批等工作；協同有關部門開展拆遷改造建設項目的定點放樣、跟蹤管理和規劃驗收工作；負責拆遷改造中涉及各類市政基礎設施工程的規劃、設計工作；負責做好規劃設計檔案資料的收集、整理和歸檔工作。（4）建設管理處負責拆遷改造范圍內的建設、配套與管理工作，參與項目前期規劃，制定有關管理制度；負責政府投入下面的預決算編制、審

69、核及立項、報建、工程招投標、施工管理、進度管理等工作；負責社會投資建設項目的建設管理；參與工程建設項目的方案評審，組織施工圖會審，負責鐵路資產的交接和日常管理工作；負責做好有關建設工程檔案資料的收集、整理和歸檔工作、負責抓好工程建設中的安全生產管理工作。（5）拆遷安置處負責制定拆遷安置計劃，參與項目前期規劃；負責拆遷安置政策的調研、制定和報批工作；監督協調征地、拆遷和安置等工作，負責接待與拆遷安置有關的群眾來信來訪工作，負責做好有關拆遷安置資料的收集、整理和歸檔工作；負責抓好拆遷過程中的安全生產管理工作。8.3項目管理8.3.1政府對項目的管理政府對項目的管理主要包括以下幾個方面的內容：（1）

70、 對拆遷改造范圍內規劃的調整與控制（2） 對土地資源使用的管理（3） 對環境保護的管理（4） 關于安全生產方面的管理8.3.2項目公司對項目的管理項目公司對項目的管理主要包括以下幾個方面的內容：（1） 制定投資計劃，對項目舉行決策或報請有關部門批準。（2） 組織對項目的設計文件進行評審，并與貸款銀行進行溝通，落實項目建設的相關條件。（3） 選擇好專業咨詢機構，為項目提供咨詢服務。（4） 協調項目實施過程中的各種利益和矛盾。8.3.3貸款銀行對項目的管理貸款銀行對項目的管理主要包括以下幾個方面的內容：（1） 對貸款項目進行財務評價，主要以貸款銀行為出發點項目。（2） 貸款審批和制定貸款的法律文件

71、。（3） 貸款發放后，定期或不定期對貸款運行情況進行檢查分析。（4） 通過對項目的績效追蹤以及一些與貸款密切有關的情況的收集和先行指標的測算來進行貸款風險的預警。（5） 貸款的償還管理：主要是貸款本息的催收，貸款期限的延長的評估和結清貸款的評價和總結。第九章 項目實施進度計劃9.1總體進度計劃項目于2010年11月底前協調有關各方，完成項目考察、咨詢等工作；在2010年12月完成項目可行性研究報告編制及審批工作；于2011年6月底前完成拆遷工作；2011年12月底前完成土地出讓工作； 2012年10月底完成安置房建設工作，2012年11月竣工驗收并交付使用。項目建設期2年。9.2進度計劃制定的

72、原則為準確、及時地反映項目運行情況，提高項目公司對項目運行的監測、指導水平，充分體現項目進度報告綜合信息平臺的職能，結合該項目的實際情況，按照適當提前，重點關注工期中的關鍵工作的原則來制定的。9.3詳細進度計劃項目的詳細進度計劃詳見下頁：項目進度計劃表。 *鎮*村新農村建設工程項目進度計劃表 時 間項 目2010年2011年2012年11-121-23-45-67-89-1011-121-23-45-67-89-1011項目考察、咨詢階段可行性報告編制批勘察設計階段拆征遷實施階段土地出讓階段安置房建設階段工程竣工驗收第十章 招標方案原則、依據、條件本工程項目牽涉范圍廣，建設投資大，改造完成后將

73、成為諸暨市中心商業區域，為了把本項目管理好建設好，項目前期的拆遷、勘察設計、監理、施工及材料設備采購招投標工作意義非常重大。通過嚴格規范的招投標工作，不僅能夠節省項目的投資，更重要的是可以選擇懂技術、會管理、善經營的、高素質的專業勘察設計隊伍、職業施工隊伍、監理隊伍，對項目保質、保量、按期完工提供強有力的保障。本項目招投標工作嚴格按照中華人民共和國招標投標法的規定，制定完善的招投標方案、程序及辦法。10.1招投標方案的原則（1）公開原則：要求本項目招標投標具有高的透明度，實行招標程序公開。保證發布招標通告，公開開標，公開中標結果，使每一個投標人獲得同等的信息，知悉招標的一切條件和要求。（2）

74、公平原則：保證本項目的所有投標人平等的機會，享有同等的權利并履行同等的義務，不歧視任何一方。（3） 公正原則：保證評標時按照事先公布的原則標準對待所有的投標人。（4） 誠實信用的原則：誠信原則是民事活動的基本原則之一。要求招投標當事人應當以誠實、守信的態度行使權利，履行義務，以維持招標投標雙方的利益平衡，以及自身利益與社會利益的平衡。（5） 獨立原則：不管招標人還是投標人都是獨立的法人單位，在招標投標過程中，應自主決策，不受外界任何因素的干涉。（6） 接受行政監督原則招投標活動的核心是競爭，招投標的過程實際上是競爭的過程，招投標雙方當事人都要遵守有關法律、法規以及有關規定，在招投標的全過程中接

75、受有關行政監督部門依法實施的監督。10.2招投標方案的依據為了保證本項目的市場平等競爭秩序，制定本項目投標方案的依據將嚴格按照2000年1月1日實施的中華人民共和國招標投標法、中華人民共和國政府采購法的有關規定作為依據。10.3招投標方案的策劃及實施本項目招標投標工作擬采用委托具有相應資質的招標代理機構代理招標，充分發揮社會中介代理公司中咨詢工程師的專業優勢，為本項目招投標工作做好參謀，提供招投標工作優質的服務。本項目的招投標活動程序擬采用下列流程進行：（1） 策劃招標方案要求代理公司接到代理任務后，針對工程項目的性質和類型，結合市場情況，為招標人制定招標管理方案，包括工程項目的招標方式、招標

76、范圍、總分包范圍的劃分等內容，并報招標人審查同意后實施。（2） 實施招投標活動代理公司為本項目實施全過程的招投標活動，根據項目招標方式發布招標信息公告，編制、發放資格預審文件和遞交資格預審申請書，對投標人進行資格審查，確定合格的投標申請人。編制工程量清單、編制預算控制價、發布招標文件（包括規范要求、擬采用的合同條件）、現場勘察、答疑、接受投標等。（3） 制定評標標準：根據招標文件的規定的評標方法，擬定具體的評標原則和標準。（4） 開標、評標、中標：組建評標委員會，進行評標活動，確定中標人、發出中標通知書。（5） 簽訂合同與中標人進行合同談判，對合同中需要約定的具體細節問題逐一進行落實，簽訂施工

77、合同。10.4項目招標范圍、組織形式、方式按照中華人民共和國招標投標法、中華人民共和國政府采購法的有關規定，制定本項目所有環節的招標范圍、組織形式以及方式如下。鑒于項目公司人員配置較少，且缺乏相應的資質，建議項目公司委托具有相應招標代理資質的中介機構組織項目各個階段的招標工作。項目招標范圍、組織形式、方式一覽表招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察設計建筑工程安裝工程監理設備重要材料其他第十一章 投資估算與資金籌措11.1投資估算11.1.1估算依據（1）國家發展改革委員會、建設部發布的建設項目經濟評價方法與參數（第三版）。（2）建設單位

78、規定的工程建設范圍和目標。（3）浙江省工程估算指標。（4）國內類似項目造價資料。（5）國家、浙江省相關的收費標準。11.1.2投資估算包括的內容項目估算總投資￥萬元，投資通過自籌￥萬元，銀行貸款1億元解決。本項目投資估算包括（1）工程費用（安置房建設費用，安置區室外工程費用，工業廠房建設費用）；（2）工程建設其他費用（初征費、建設用地費、拆遷補償費用、建設管理費、可行性研究費、環境影響評價費等）；（3）基本預備費；（4）銀行貸款利息。（1）工程費用a.安置房建設費用根據項目安置規劃，共建造安置房xx平方米。結合建設規模、檔次、要求及一些不可預見的因素，暫以安置房建設綜合暫定價1400元/計算，

79、安置房建設投資估算為5880萬元。b.安置區室外工程費用室外工程費用按200元/計算，共計840萬元。c.工業廠房建設費用根據項目規劃，共建造工業廠房10000平方米。結合建設規模、檔次、要求及一些不可預見的因素，暫以工業廠房建設綜合暫定價1300元/計算，工業廠房建設投資估算為1300萬元。綜上所述，工程費用估算見下表： 工程費用估算表序 號項目名稱費用（萬元）一安置房建設費用5880二安置區室外工程費用840三工業廠房建設費用1300合 計搬家費8020（2）工程建設其他費用工程建設其他費用包括初征費、建設用地費用、拆遷補償費、建設管理費、可行性研究費、環境影響評價費等。此處說明初征費、建

80、設用地費用、拆遷補償費的估算，其余資金均按照規范標準計算，詳見“*鎮*村新農村建設工程總投資估算表”。a. 初征費初征費按下列標準執行： 水田（包括山塘、養殖水面、農田水利設施用地等）、旱地（包括果園、茶園、桑園、食用竹園等）和建設用地（包括農村宅基地、村莊道路、曬場、鄉村企業用地等），按3.15萬元/畝收取。 初征費為3.15166=523萬元。b.建設用地費建設用地包括xx畝安置公寓建設用地，xx畝工業廠房建設用地。建設用地費按照15萬/畝計算。建設用地費共計15（50+10）=900萬元。c.拆遷補償費用拆遷補償款共計2959萬元。具體估算如下：征收集體土地房屋拆遷補償安置實行貨幣補償和

81、產權調換兩種方式，由被拆遷人的所有全人可任意選擇一種。通過實際調查數據分析，暫定10%的建筑面積實行貨幣補償安置，90%的建筑面積實行安置房安置。土地及房屋補償價被征收房屋的貨幣補償按土地補償價、房屋補償價分別計算，即：被征收房屋的合法建筑面積按房地產評估機構評估確定的房屋重置成新價補償計算，征收房屋的合法占地面積參照*鎮土地評估價確定，并再增加房屋、土地補償款總和的20%獎勵。計算公式為：被征收房屋合法建筑面積x房屋評估重置成新價+合法占地面積x市場評估價x120%。被拆房屋平均重置成新價按700元/計算，宅基地土地使用權區位補償價2100元/計算。土地及房屋補償價=10%（0.21xx+0

82、.07xx）120%=646.8萬元。集體土地使用補貼費集體土地住宅房屋拆遷，選擇公寓房安置或貨幣補償的，按其被拆房屋合法占地面積給予700元/的集體土地使用權補貼。集體土地使用補貼費=0.07xx=980萬元。搬遷獎勵費住宅房屋的被征收人在規定時間簽訂拆遷協議的，按被征收房屋的合法占地面積獎勵 400 元/；在規定時間里搬遷完畢并經驗收合格交付房屋鑰匙的，按合法占地面積獎勵 200 元/。逾期簽訂協議或搬遷的，取消相應獎勵。按80%房屋在規定時間內搬遷并簽訂房屋拆遷補償安置協議計算。搬遷獎勵費=0.06xx=840萬元。過渡費被征收房屋所有權人選擇貨幣補償的，過渡費一次性發放16個月；選擇產

83、權調換的，過渡用房自行解決，從搬遷之月起，發給24個月過渡費和安置后4個月的過渡費補助，過渡費按被征收房屋合法占地面積每月 10 元/標準計發，合法占地面積不足20的按20計發。超過24個月仍未安置的，從超期之月起計算，按原發放標準的2倍支付超期過渡費。選擇貨幣補償的過渡費=xx10%10/1000016=22.4萬元。選擇產權調換的過渡費=xx90%10/1000028=352.8萬元。過渡費共計375.2萬元。搬家費搬家費按每戶 1000 元標準計發，被征收房屋合法占地面積在40以上的部分（不足40按40計算），每平方米增加10元搬家費，按兩次計發。搬家費=1000元/戶xx戶/10000

84、+10元/（xx-40*160）/10000=23.6萬元。經營歇業補助費1、拆除區域內主要道路（合環路、西青路）臨街房屋底層在拆遷公告公布前改變用途為商業用房并延續使用至今的，根據被拆除人的產權憑證和營業執照、稅務登記證，在規定時間內搬遷完畢的，被拆除房屋按其法定用途進行補償安置后，按評估機構出具的評估價格扣減房屋比準價后的商業用房使用價值按實際經營面積一次性實行補助。計算公式：商業用房補助（商業用房評估價房屋比準價）實際經營面積。停業損失、歇業人員補助按實際經營面積200元/一次性計發。2、拆除區域內非主要道路、里弄及其他房屋改變用途為以銷售食品、日常生活用品為主的經營性小店、超市，或其他

85、棋牌、旅館等娛樂服務行業的，根據被拆除人的產權憑證和營業執照、稅務登記證，在規定時間內搬遷完畢的，被拆除房屋按其法定用途進行補償安置后，按其底層經營面積一次性補助 300 元/。停業損失、歇業人員補助按實際經營面積100元/一次性計發。*村共有非主要道路、里弄及其他房屋改變用途的經營用房面積2500，建筑占地面積1800。經營歇業補助費=300元/2500/10000+100元/1800/10000=93萬元。可得集體土地房屋拆遷補償費=+=646.8+980+840+375.2+23.6+93=2959萬元。綜上所述，拆遷補償費用估算見下表： 拆遷補償費用估算表序 號項目名稱費用（萬元）1土

86、地及房屋補償價646.82集體土地使用補貼費9803搬遷獎勵費8404過渡費375.25搬家費23.66經營歇業補助費93合 計2959（3）預備費預備費按照工程建設費用及工程建設其他費用的5%估算。（4）銀行貸款利息 項目擬申請銀行貸款1億元。借款年限擬定為3年。一三年（含）銀行年利率為5.4%。項目一次性貸款，從建設期第1年開始分3年每年分別還款3000萬元、3000萬元、4000萬元。利息由還款期最后一年一次性支付。 所需支付的利息為+3000*5.4%+3000*（-1）+4000*（-1）=162+332.7+683.6=1178萬元。綜上所述，可得項目估算總投資為￥萬元，具體投資估

87、算情況見下表：*鎮*村新農村建設項目投資估算表序號費用名稱單價或費率數量或計費基礎合價（萬元）備注一工程費用1+2+3=80201安置房建設費用1400元/xx58802安置區室外費用200元/xx8403工業廠房建設費用1300元/xx1300二工程建設其他費用50851初征費5232建設用地費9003拆遷補償費用29594建設管理費2005可行性研究費106勘察設計費2007環境影響評價費88白蟻防治費2.0/52000109新型墻體材料專項基金10元/520005210散裝水泥專項資金1.5元/52000811防雷評估及檢測費1.2元/52000712人防易地建設費40.0元/52000

88、208三工程預備費5%（一）+（二）=13105萬元655四建設期貸款利息1178五總投資（一）+（二）+（三）+（四）￥11.2資金籌措項目估算總投資￥萬元。通過自籌￥萬元，銀行貸款1億元解決。第十二章 財務評價本項目的目的是為了“統籌城鄉發展，優化土地資源配置，大力推進新農村建設工作”，不以盈利為目的，因此在關注經濟效益的同時更加突出社會效益。本項目財務評價的范圍為拆遷及土地流轉完成后置換出的、除用于建設安置房外剩余可供出讓的土地。12.1*鎮土地拍賣價格分析a.住宅市場需求分析 從住宅市場發展階段角度看，在經濟較發達國家的房地產市場發展歷史上，往往要經歷一段房地產發展較快的時期。隨后由于

89、住宅供應和需求相對飽和，就會轉入相對穩定期。一般預測這個轉折時刻何時出現有一些不同的方法。一種是以人均國內生產總值來衡量，例如不少學者認為，人均GDP達到3000美元以后就有可能出現這種轉折。另一種是以人均住房面積來衡量，例如有些學者用人均居住面積60平方米作為美國的轉折點，人均居住面積45平方米作為歐洲的轉折點，人均居住面積30平方米作為新加坡的轉折點，人均居住面積28平方米作為臺灣的轉折點。顯然，這些預測的標準都是歷史的經驗數據。既然是經驗數據，它都來源于具體的情境。因而，在預測中國的住宅需求時，標準不可避免的會有所差異。 按照GDP標準衡量，*鎮已經進入了房地產發展的快速增長期。按照人均

90、住房面積標準，*鎮的人均住宅水平應該正處于上升階段。 綜上所述，*鎮當前的住宅市場還是比較健康的，需求前景也相當廣闊。隨著經濟的發展、居民收入水平的提高，*鎮的人均住房面積將會繼續增加。在一定程度之后，住宅市場需求將從注重數量轉向追求質量，這為*鎮住宅市場提供了很大的發展空間。 b.商業服務業用房市場需求分析商業服務業用房開發投資額占房地產開發投資總額雖然比起住宅市場將近3/4的數值要少，但商業服務業用房用地多為商業中心地段，土地區位重要，地價也相對較高。商業服務業用房市場需求因素分析。一般認為，商服用房的市場需求主要取決于第三產業產值、第三產業從業人數、城市人口、居民收入水平等因素。下面就每

91、個因素進行定性的分析。 商業服務業用房是經營性用房，其用途包括批發、零售、餐飲、金融、郵電以及其它第三產業中的行業，因此商業服務業用房的需求與第三產業的發展有著密切的關系。從定性分析的角度，商業服務業用房的需求與第三產業的發展之間應呈正比關系。商業服務業用房主要用于商業性經營，城市人口通過商業消費影響商業服務業用房的需求。從定性的角度，商業服務業用房的需求與城市人口之間應呈正比關系。 居民人均收入是反映城市居民消費能力的主要指標。一般而言，人均收入越高，消費能力就起強，從而商業服務業用房市場需求也越大。 綜上所述，商業服務業用房投資額增長、第三產業增加值、第三產業從業人數以及城鎮居民可支配收入

92、等要素的分析結果都表明，*鎮商業服務業用房的需求增長前景相當廣闊。隨著諸暨經濟的進一步發展，第三產業所占的比例將進一步提高，這無疑將促進*鎮商業服務業用房的市場需求。通過*鎮近期土地使用權拍賣情況及房地產市場分析情況看，*鎮土地價格呈逐漸上升趨勢，并且隨著城市基礎設施改造的進行，土地價格還會有所上升，因此本項目預計未來*鎮土地拍賣價格為：（1）工業用地以每畝70萬元出讓；（2）商住混合用地以每畝150萬元出讓；（3）文化娛樂用地以每畝150萬元出讓；（4）辦公商業住宅混合用地以每畝200萬元出讓。12.2土地出讓收入及效益預計本項目可供出讓的土地面積為xx畝（注：該地塊用征地面積xx畝，加上之

93、前已征的13畝教學預留用地，扣除xx畝*安置用地，可得*可供出讓的土地面積為xx畝）。該地塊以商住混合用地性質出讓，按150萬/畝計，扣除土地出讓所需規費21萬元/畝，可得實際土地出讓收入合計￥ 萬元。 扣除項目總投資為￥萬元，可得項目估算經濟效益約為￥萬元。（注：建成后的工業廠房用于招商出租，產生經濟效益的過程較慢，此處暫未計算工業廠房產生的經濟效益。因此項目的實際經濟效益大于目前計算的經濟效益。）12.3借款償還能力分析計算項目擬申請銀行貸款1億元。借款年限擬定為3年。一三年（含）銀行年利率為5.4%。項目一次性貸款，從建設期第1年開始分3年每年分別還款3000萬元、3000萬元、4000

94、萬元。利息由還款期最后一年一次性支付。 所需支付的利息為+3000*5.4%+3000*（-1）+4000*（-1）=162+332.7+683.6=1178萬元。本項目拆遷后的土地出讓凈收益及工業廠房的出租收益，直接用于項目開發建設的投資回報，作為工程建設投資收益及貸款還貸來源。本項目建設期2年，通過研究可得本項目社會效益和經濟效益良好，有能力在建設期內回收成本并按期償還借款。12.4綜合分析與建議（1）項目來源可靠，因政府重點工程的定性，對公司在當地的品牌樹立可提供有力平臺，同時給具體的運作帶來便利條件。（2）項目歷史形成的現狀，產品定位明確，銷售市場成熟。該項目建成后，借鑒紹興市等商業區

95、改造的成功經驗，形成具有本土特色的商業區。（3）不利因素：a.項目啟動資金比例較大，直接涉及拆遷問題，同時全部拆遷的原有建筑物將在一段時間內徹底破壞現有的市場經營秩序。b.拆遷過程中的不可預見性風險較強。建議與政府簽定拆遷方面的協議，也可與拆遷公司合作運作該項目，與之形成利益共同體。第十三章 社會評價本章采用利益群體分析法對該項目進行社會評價。利益群體是指與項目有直接或間接的利害關系，對項目的成功與否有直接或間接影響的所有有關各方，如項目的收益人、受害人與項目有關的政府組織和非政府組織等。利益群體分析法首先要確定項目利益群體一覽表，然后評估利益群體對項目成功所起的重要作用并根據項目目標對其重要

96、性做出評價，最后提出實施過程中對各利益群體應采取的步驟。13.1項目社會影響分析13.1.1項目對所在地居民收入的影響項目對所在地居民收入影響不大。主要是在項目建設期間對項目所在地及周邊的商業從業人員的收入有一定負面的影響，項目建成以后，負面的影響可能會轉化成正面影響。13.1.2項目對所在地居民生活水平和生活質量的影響項目對所在地居民生活水平和生活質量的影響影響較大。項目建成以后將大大提高所在地居民的生活水平和生活質量，居住、出行、休閑、購物環境大大提升。但是，也有一部分居民被迫遷移至遠離項目所在地。13.1.3項目對所在地居民就業的影響項目對所在地居民就業的影響不大，主要是在項目建設期間對

97、項目所在地及周邊的商業從業人員的就業有一定負面的影響，一部分商鋪在建設期間被迫關閉或搬遷從而造成部分人失去工作。但是，在項目建設期間和建成以后可能提供數百個就業崗位。13.1.4項目對所在地區不同利益群體的影響項目所在地區不同利益群體包括: 政府、項目公司、房地產開發商、設計單位、工程承包商、建材制造、銷售企業、其他企業、居民、事業單位。當地政府是項目的發起人，項目公司是項目的承辦人。房地產開發商、設計單位、工程承包商、建材制造、銷售企業都是項目的受益人。其他企業、居民、事業單位是項目的受影響者，大部分受益，部分可能受到不利影響。13.1.5項目對所在地區弱勢群體利益的影響項目所在地區弱勢群體

98、包括：下崗職工，孤殘老人，殘疾人，農民工等。項目對其主要影響包括：部分農民工在項目建設過程中獲得工作職位，取得一定的收益。13.1.6項目對所在地區文化、教育、衛生的影響由于在新農村建設的設計過程中注意文化的傳承和保護，項目的實施可以提高所在地區的文化品位。同時，項目建成后對改善教育和醫療條件起到一定的促進作用。13.2項目與所在地互適性分析 13.2.1 不同利益群體對項目的態度及參與程序 當地政府是項目的發起人，項目公司是項目的承辦人，都希望項目順利開展。房地產開發商、設計單位、工程承包商、建材制造、銷售企業都是項目的受益人，對項目持支持態度。房地產開發商通過拍賣購得拆遷地區土地，按照規劃

99、要求進行房地產開發。設計單位通過參與新農村建設地區的設計來參與項目，工程承包商通過投標獲得拆遷地區的建設工程合同。建材制造、銷售企業通過在項目實施過程中銷售建筑材料來參與項目。其他企業、居民、事業單位是項目的受影響者，通過與項目公司簽訂拆遷安置合同來參與項目，大部分可能持支持態度。一小部分可能受到不利影響。13.2.2 各類組織對項目的態度及支持程度 該項目是諸暨市拆遷改造重點項目，市委市政府已專門開會對此進行研究，各級組織均對項目持歡迎的態度，表示會大力支持，全方位配合項目的實施。第十四章 風險分析拆遷改造是城市發展的產物，拆遷改造項目風險的大小關系到項目能否順利進展和實施，前文中對各類風險

100、也有論述，本章就項目中可能涉及的主要風險加以揭示、歸納總結，并提出建議減小風險或轉移風險。14.1項目主要風險因素識別 14.1.1拆遷安置風險與一般的房地產項目相比，拆遷改造項目的一個顯著的特點就是*鎮原有建筑的拆遷補償和居民的安置問題，這個問題能否得到妥善解決不僅影響項目的實施，而且會影響整個社會的穩定和居民對政府的態度。該風險主要體現在兩個方面：一是如何確立一個公平合理被大多數拆遷戶接受的拆遷補償和安置方案，妥善安置過渡時期拆遷居民，并努力爭取政府的大力支持，確保拆遷順利進行。拆遷補償和安置方案的合理公平與否將直接影響改造拆遷的進程。二是由于拆遷改造牽涉面太廣，不確定因素太多，對拆遷成本

101、的事前難以準確估計。往往會出現拆遷執行難、拆遷期限延長或者成本失控，甚至導致項目失敗。因此，在拆遷成本評估時，詳細準確的拆遷摸底調查非常重要，還要對可能出現的各種情況做出防范措施，以免增加拆遷成本。14.1.2融資風險拆遷改造項目投入資金數目較大，單靠項目公司自有資金很難解決問題，融資是拆遷改造項目的重要環節之一。拆遷改造項目融資風險主要表現在項目公司對資金在空間上的組合是否合理，在時間安排上是否滿足項目各個階段的要求。資金在空間上的組合是指自有資金，長、短期貸款等在總投資中的構成比例。一個合理的資金結構可以有效地降低項目公司地債務風險。資金在時間上地安排是項目公司資金管理的重要內容。要準確估

102、計項目周期內資金投入高峰期，合理制定自有資金、貸款在項目周期內的投放計劃，避免出現資金鏈的斷檔。14.1.3規劃風險拆遷改造項目的規劃風險主要是指政府對拆遷改造新的規劃對項目公司造成的風險。拆遷改造要受到舊村已有街道、周邊未改造區域、地下管網、既有公路等仍在發揮城市功能的建筑物或者設施的限制。14.1.4政策風險為了保護拆遷戶的利益，國家和地方政府都出臺了相應的文件，明確規定了拆遷補償的下限，新的補償政策的出臺，都增加了拆遷改造項目的潛在的政策風險。14.2風險程度分析 上文中所列項目可能存在的四個主要風險中，根據風險可能出現的概率以及風險事件發生后對項目造成的影響分析如下：14.2.1項目的

103、拆遷安置風險項目的拆遷安置風險發生的可能性較大，該風險對項目造成的影響較大，可能嚴重影響項目的進度和成本，因此該風險是項目公司應重點控制的風險。14.2.2 項目的融資風險項目公司具有國資背景，融資數額適中，項目的融資風險發生的可能性一般，可能造成的影響為一般。因此該風險是項目公司應一般控制的風險。14.2.3 項目規劃風險項目的主要工作內容和重點集中在區域內房屋拆除和土地整理工作，后續安置房建設市場化程度高，操作容易，整理的土地出讓工作重在規劃條件的落實和政府審批手續，而項目由政府推動和主導，有政策支持。目前項目經過多次規劃論證，研究部署周密拆遷工作計劃和預案，前期工作和協調進展順利，所以項

104、目的規劃風險較小。14.2.4 項目政策風險因為項目的制定的補償安置原則、政策已經符合國家和地方政府的相關規定，且已經征詢過部分具有代表性的居民和企事業單位的意見，但不排除國家或者地方出臺新的政策，所以項目的政策風險級別為一般。14.3防范和降低風險措施 針對上述風險分析，項目公司應制定以下措施來防范和降低項目的風險：（1）拆遷之前應對所拆遷地區的情況作周密詳細的現場調查，加強與所拆遷區域居民、企業、事業單位的溝通、聯系，制定出符合實際盡量公平合理的拆遷安置補償方案。（2）針對拆遷中可能遇到的各種突發事件制定應急預案。一旦發生緊急情況啟動相應的預案。（3）根據拆遷安置補償方案和土地拍賣計劃，制

105、定出合理的資金使用計劃，并根據執行情況進行實時控制和調整。第十五章 研究結論與建議項目的建設具有重要的意義，通過以上的綜合分析評價，可以得出如下結論：1、本項目符合*鎮總體發展規劃，符合*鎮的實際情況，本項目的建設有利于節約土地資源，實現土地資源優化整合，改善居民生活環境，帶動當地房地產業和旅游業的發展，帶動經濟社會可持續發展，促進社會主義和諧社會建設，具有顯著的社會效益。2、本項目的建設是在中國已經整體步入工業化中期及城市化初級階段、我們土地資源緊張的矛盾將伴隨城市化和工業化的全過程、中央大力推進城鄉一體化、我省推進旅游業轉型升級加快旅游經濟強省建設的綜合背景下提出來的，項目建設依據充分。3、項目估算總投資￥萬元。通過自籌￥萬元，銀行貸款1億元解決。扣除建設成本及建設期利息，可得估算經濟效益為￥萬元。4、本項目在環保、給排水、消防、節能等方面均已采用積極有效措施，可保證項目正常實施和安全使用。通過上述研究分析證明：本項目的建設是必要的和可行的。