1、福改貌“同福里”舊區改造（風貌保護）地塊總體開發方案介紹目錄目錄一、歷史人文.03-09二、項目概況.10-14三、開發目標15四、城市設計方案概述.16-29五、項目經濟評價30-3121.人民廣場歷史文化風貌區一、歷史人文人民廣場史文化貌1.人民廣場歷史文化風貌區位于上海市及黃浦區的核心區域富有特色的公共建筑圍繞巨大開放空間構成主要的風貌特征歷史文化風貌區集中體現了上海市近代商業、旅館、文化娛樂業的發展軌跡和繁榮輝煌是上海歷史文化傳承的代表區域，也是上海重要的公共活動是上海歷史文化傳承的代表區域，也是上海重要的公共活動中心同福里保護地塊所在街坊東至黃河路，南至南京西路，西至新昌路北至鳳陽路

2、新昌路，北至鳳陽路。32.人民廣場街區一、歷史人文2.人民廣場街區 前身是上海著名的跑馬場，曾號稱“遠東之首”，現北部改建為人民公園，南部為人民廣場。同福里 作為上海的原點，它是上海城市歷史與發展的縮影，反映了上海的地域特點和歷史文脈，也是上海最重要的標志性景觀之一。街跑馬場3.里弄街區 主要集中分布風貌區的北側和西側。以新式里弄為主，還包括部分花園住宅以及公寓。跑馬場 新式里弄住宅一般規模不大，但建筑環境質量較好。以同福里和同益里最佳，區位優越，具有很強的典型性和完整性，是當時高端住宅的代表是當時高端住宅的代表。里弄街區同福里街區里弄街區44.標志性歷史建筑一、歷史人文4.標志性歷史建筑 主

3、要分布在南京西路、西藏中路和南京東路沿線 代表了上海乃至中國發展的歷史。1930年代以后建筑出現了民族形式的探索 這些建筑主要有：國際飯店國際飯店大光明電影院體育局大樓上海美術館沐恩堂55.同福里街區的歷史演變 建于民國15年（1926年），原有石庫門房屋47幢，一、歷史人文5.同福里街區的歷史演變為“三上三下”獨門獨戶的新式里弄,居住者多為士紳、富商。1930年代大量人口涌入租界居住者逐漸從富菜場 1930年代，大量人口涌入租界，居住者逐漸從富商轉為中產階層乃至底層民眾。解放后，迎來了大批住戶，獨門獨戶的樣貌已無法倉庫堆場戲院辦公保持，房屋內部經多次分割，“七十二家房客”的格局于是成形。19

4、80年起四周高樓紛紛崛起同福里變成了名庫堆場里弄住宅 1980年起，四周高樓紛紛崛起，同福里變成了名副其實的低洼盆地。里弄街區也逐漸被蠶食，目前僅剩下12棟。里弄住宅辦公商場零售商業里弄住宅戲院辦公商場61930年代行號圖現狀地形圖一、歷史人文6.人文淵源 同福里街坊曾是德國醫學在上海的發源地，代表了當時中國最高的醫術力量，由德國海軍軍醫埃里希寶隆（Paulun Erich）先生創辦、由德醫公會成員組成的同濟醫院、梅白格路醫院、齊魯醫院等都曾坐落于此。街坊內也曾先后居住過多位著名的醫生，魯醫院等都曾坐落于此。街坊內也曾先后居住過多位著名的醫生，如醫師朱少鴻、馮俊英、德法“大”藥房醫師朱仰高等；

5、1933年梅白格路醫院埃里希寶隆埃里希寶隆1934年位于靜安寺路284號（今南京西路）的培羅蒙西服店培羅蒙創始人許達昌當年和大徒弟戴祖貽的合影張愛玲 街坊內也坐落著各類律師協會和律師行，律師張福康、甘小林也曾在此開業。7 著名作家張愛玲曾在同福里街坊附近的卡爾登公寓（今長江公寓）中居住過。一、歷史人文7.道路街巷 道路：靜安寺路Bubbling WellRd（今南京西路）上世紀20-30年代，靜安寺路演變為以公寓和新式里弄為主。隨著公共租界人口的激增，沿路也陸續開設了眾多商店，漸漸形成上海西區的商業中心，經營方向也趨向高檔，以漸漸形成上海西區的商業中心，經營方向也趨向高檔，以高級舞廳、電影院、

6、咖啡館和時裝店聞名。街坊周圍另有白克路Burkill Rd（今鳳陽路）、梅白格路Myburgh Rd新路路黃路（今新昌路）和派克路Park Rd（今黃河路）；1928年靜安寺路梅白克路（現南京西路新昌路路口）同福里街坊中有同福里梅南坊張家浜愛壽里等街巷其 同福里街坊中有同福里、梅南坊、張家浜、愛壽里等街巷，其中梅南坊中的大量住房和沿南京西路的數十幢市房均為晚清大吏李鴻章所有；張家浜初開埠時為一塊沼澤地，后來填了土，先后建造了幾幢大洋房，也屬于李鴻章的產業。820年代寶隆醫院外景，地址白克路（今鳳陽路）一、歷史人文8.“同福里”石庫門同福里主弄同福里支弄魚骨狀機理2層聯排住宅，由一條南北向的總弄

7、貫穿，呈行列式排布。立面拼合舊式里弄魚骨狀空間布局保存完整，主弄、支弄清晰明了。建筑細部特色主要體現在門、陽臺與窗以及建筑裝飾上。建筑主入口立面石庫門花頭保存完整；山墻立面的開窗以及陽臺的處理手法屬于當時時髦高檔的做法。9陽臺和窗窗1.區位特質二、項目概況位特質上海城市發展的核心區域從十九世紀末建設跑馬場開始，這一地區歷來是上海市城市發展各階段的核心地區，是上海城市空間形象的典型代表，具有重要的歷史文化意義與傳統區位優勢。南京路市級商業中心南京路市級商業中心區域內高等級商業設施、寫字樓密布，商業、商務活動高度聚集。高度聚集。人民廣場歷史文化風貌區是上海一百多年來發展與繁榮的象征濃縮了中國近代繁

8、榮的象征，濃縮了中國近代政治、經濟、社會文化的發展變遷。102.特色環境、空間及視覺景觀二、項目概況特環境、間及視覺景觀 人民廣場和人民公園周邊的環形跑道所構成的開放空間如今成為市民休閑活動的著名場所，生態環境優越。人民廣場和人民公園是本項目南向最顯著也是最具有特色的風貌景觀要素。顯著也是最具有特色的風貌景觀要素。人民廣場與人民公園前身為跑馬場，現狀道路延續了沿原跑馬場跑道外圍的環狀路網和彎曲的道路線形，形成了具有代表性的城市橢圓形開放空間。環繞開放空間由眾多建筑形成的連續密實的“街墻”兩者形成鮮明的虛實 環繞開放空間由眾多建筑形成的連續密實的街墻，兩者形成鮮明的虛實對比，空間感覺十分強烈，形

9、成了上海最富有標志性的立面和建筑輪廓線之一。11項目遠望的視覺景觀3.項目啟動及規劃定位的背景二、項目概況3.項目啟動及規劃定位的背景 推進舊區改造，改善民生保障隨著黃浦區進一步加大對舊區改造、改善民生的重視，該地塊迎來了新的發展機遇。并在此基礎上對地塊的規劃功能進行合理優化，更好的指引地區未來的建設和發展。優化功能定位，提升居住品質人民廣場地區作為上海市重要的商業、商務活動中心，擁有大量高品質的購物、辦公場所，但區域內住宅現狀品質較低，與地區整體品質不符，且難以滿足市場需求。探索利用模式，彰顯風貌特色傳統里弄建筑是上海城市空間肌理重要的組成部分，大部分的里弄建筑建成年代久遠，代表了上海傳統居

10、住空間模式。但現狀居住質量較差，居民的生活環境亟需改善。通過歷史居住功能的還原探索新的再利用模式并尋求在未來里弄保護利用項目中加以示通過歷史居住功能的還原，探索新的再利用模式，并尋求在未來里弄保護利用項目中加以示范和推廣。推動城市更新改善城市環境 推動城市更新，改善城市環境同福里地塊位于城市發展核心區域，近年來高檔商務辦公樓與居住質量和環境水平都較差的里弄住宅地塊交叉分布，也影響了地區的品質和活力。通過規劃體系（城市界面、天際輪廓線、內部環境）的優化，將12分布，影響了的品質和活力。通過規劃體系（城市界面、天際輪廓線、內部環境）的優化，將提升地區未來整體品質。4.項目所在023號街坊控制性詳細

11、規劃調整（審批中）二、項目概況4.項目所在023號街坊控制性詳細規劃調整（審批中）備注：目前，023-08單元也將納入規劃范圍街坊規劃指標地塊編號用地面積(平方米)用地性質容積率建筑面積(平方米)建筑高度(M)023-0114001RrC22.6537103100023-071728C29584同福里地塊規劃范圍023 07 1728C2 9584023-025047C2C847660023-032898C38000023-04994C22600023-052515C2C822500023 052515C2C822500023-06829C2376013合計280121305025.項目征收及

12、土地出讓進度（進行中）二、項目概況5.項目征收及土地出讓進度（進行中）“同福里”地塊的房屋征收范圍即控制性詳細規劃023-01街坊。2013年6月黃浦區人民政府發布的關于“同福里”地塊的房屋征收決定（黃府征20134號），以土地儲備的方式進行房屋征收。地塊儲備范圍東至大光明電影院、西至新昌路、南臨南京西路（世茂商都）、北至鳳陽路。征收進度：計劃2015年1季度前完成；征收進度：計劃2015年1季度前完成；土地出讓：根據房屋征收的進度，土地未來將采取招拍掛的方式上市交易，計劃于2015年中上市。14三、開發目標1.開發理念.開發理念尊重歷史、傳承文脈、糅合古今、鑄就經典2 項目定位2.項目定位打

13、造“城市原點”之上具有文化、生態特質的唯一高端住區3.產品塑造4.銷售預期國際級“空中里弄”合院疊墅社區“人民公園一號”入則寧靜出則繁華參照同為一級地段的世界級公寓，如英國倫敦“海德公園一號”、美國加州“第五公園潘 本項目精裝的獨棟石庫門預期銷售價格為20萬/平方米。入則寧靜出則繁華中心地標獨特尊享號、美國加州第五公園潘興廣場”、澳洲黃金海岸大廈等項目的營銷策劃方案。價格為萬/平方米。精裝高層住宅預期銷售價格為15萬元/平方米專屬收藏原點景觀元/平方米。15四、城市設計方案概述1.項目總平面.項目總平面162.項目總體效果圖四、城市設計方案概述鳥瞰效果示意圖.項目總體效果圖173.項目局部效果

14、圖四、城市設計方案概述內部院落效果示意圖3.項目局部效果圖184.規劃結構四、城市設計方案概述規劃結構圖023-01地塊平面主要由三部分組成：.規劃結構保留建筑區：緊靠大光明電影一側的5棟保留建筑；復建建筑區：主弄西側為復建建筑區保留建筑區復建建筑區主弄西側為復建建筑區新建建筑區：西側片區為新建建筑區，其中新昌路沿線與靠近廖創興大廈的一側布置了商業設施新建建筑區復建建筑區保留建筑區了商業設施。街坊內部規劃通道主要連通新昌路、南京西路和鳳陽路，并同時保留同福里原魚骨狀商業功能區街巷空間肌理。新建高層建筑195.歷史風貌保護四、城市設計方案概述 空間肌理建筑保留與更新模式圖5.歷史風貌保護為保持原

15、有的空間肌理，既要求復建建筑在復建范圍內沿主弄行列式排布，即要求對原有弄巷結構進行保留。205.歷史風貌保護四、城市設計方案概述 建筑風格保留歷史建筑修繕應當尊重歷史要素的原真性5.歷史風貌保護保留歷史建筑修繕應當尊重歷史要素的原真性。復建建筑風格應當與原有建筑風格保持一致，。新建多層建筑風格應當模仿同福里原有里弄建筑，建筑立面材質色彩屋頂形式應與歷史建筑保持統一建筑立面材質、色彩、屋頂形式應與歷史建筑保持統一.新建高層建筑風格可采用現代簡約的設計風格。高度控制新建高層新建高層現狀高層現狀高層新建建筑區新建建筑區 高度控制023-01地塊內，除高層塔樓建筑高度不超過100米以外，其他建筑控制在

16、20米以下。現狀高層現狀高層保留、復建建筑區保留、復建建筑區21附加圖則總控制圖則6.高層建筑布局四、城市設計方案概述高層建筑限制布局于023-01地塊西南角。6.高層建筑布局高層建筑限制布局塊西南角。規劃將高層建筑限制布局在023-01地塊西南角、廖昌興大樓的北側。附加圖則中通過劃定建筑塔樓控制范圍以及標志性建筑位置來限定高層建筑的位置。建筑塔樓控制范圍標志性建筑位置第一層建筑輪廓線第一層建筑輪廓線第二層建筑輪廓線第三層建筑輪廓線第二層建筑輪廓線第三層建筑輪廓線建議高層位置新昌建議高層位置路22建議高層位置建筑層日照影響圖7.日照分析四、城市設計方案概述建筑布局對周邊住宅及內部住宅均滿足規范

17、要求建筑一層日照影響圖.日照分析建筑布局周邊及內部均滿足規范要求經過日照分析，規劃地塊對周邊建筑無日照影響。而地塊內部建筑一層與二層，部分房間日照無法滿足住宅冬至日一小時的標準，這部分建筑用于商業配套設施用房。建筑三層以上平面所有建筑均可以滿足日照標準，均可用于住宅功能。建筑二層日照影響圖建筑三層日照影響圖建筑層日照影響圖建筑三層日照影響圖238.交通組織四、城市設計方案概述鳳陽路黃河路主車行出入口設置于目前路幅寬度較寬交通壓力較小的新昌路上8.交通組織新昌南京力較小的新昌路上。機動車出入口地塊主要機動車出入口設置在新昌路上地下昌路京西路地塊主要機動車出入口設置在新昌路上，地下車庫出入口設置在

18、該出入口附近就近設置。由于保留的同福里主弄寬度不滿足通車要求，因此通過新增的街坊內部車行通道向鳳陽路開設輔因此通過新增的街坊內部車行通道，向鳳陽路開設輔助機動車出入口。保留同福里主弄的歷史出入口設置步行出入口。道路性質道路名稱起訖點長度（米）紅線寬度（米）道路性質道路名稱起訖點長度（米）紅線寬度（米）次干路南京西路成都北路西藏中路8913235支路新昌路新閘路南京西路118024黃河路新閘路南京西路66315.2鳳陽路六合路成都北路9442024地下一層停車位規劃9.停車位四、城市設計方案概述配建約300個地下停車位，建議開發地下兩層。9.停車位停車配建適當提高規劃地區停車配建標準，按照2.5

19、個/戶的配建標準配置停車位。配套服務設施按照每100平方米0.5個車位的標準進行配置。總計配建約300個地下停車位。地下空間總計兩層，除地下一層有部分配套商業休閑設施以外，其他均為停車庫。地下二層停車位規劃用地性質總建筑面積（萬）配建標準配建數量（個）用地性質總建筑面積（萬）配建標準配建數量（個）住宅3.14（110戶）2.5個/戶275配套商業0.440.5個/1002225普適圖則地下一層控制圖則10.地下空間四、城市設計方案概述規劃在復建和新建建筑區進行地下空間整體開0.地下空間 地下空間層數與功能地下空間設二層地下一層以商業停車和配套發，建議開發地下兩層。地下空間設二層，地下層以商業、

20、停車和配套服務為主要功能，地下二層均用作停車及配套設施等。地下商業設施布局及規模 地下商業設施布局及規模地下一層商業設施布局在高層和內部配套服務設施的地下，設施范圍根據實施方案確定，地下住區配套設施總規模不超過600平方米（其中不含通道普適圖則地下二層控制圖則配套設施總規模不超過600平方米（其中不含通道、機房及輔助用房面積）。地下一層商業空間以小區配套服務等功能為主。地下二層不設置商業設施地下二層不設置商業設施。2611.環境營造四、城市設計方案概述 形成圍合、私密度較高的街坊內部庭院空間引導新建建筑形成圍合的街坊內部庭院空間面積不小于.環境營造引導新建建筑形成圍合的街坊內部庭院空間，面積不

21、小于400平方米，設置綠化和廣場，既改善了住區的生態環境，也可以為居民提供有圍合感的活動休憩場所。內部庭院以綠化和廣場為主應保持定的私密度為住區普適圖則地上一層控制圖則內部庭院以綠化和廣場為主，應保持一定的私密度，為住區居民服務。為了提高地下一層的采光，同時提高地下一層公共服務設施的可達性，建議內部庭院局部可采用下沉廣場的設計手法。內部庭院綠化2711.環境營造四、城市設計方案概述 提升鳳陽路、新昌路沿街環境品質.環境營造建議加寬新昌路、鳳陽路人行道，完善沿街綠化、適當透綠，適當角度展示歷史建筑。普適圖則地上一層控制圖則優化鳳陽路的步行體驗在非機動車道鳳陽路沿線規劃設置不少于300的帶狀綠化，

22、減少外部交通噪音對住區的不利影響，同時適當透綠，適當角度展示歷史建筑，形成良好的街景效果。沿鳳陽路綠化帶改善新昌路沿線綠化新昌路沿線通過增加圍墻綠化和垂直綠化，優化沿街的步行空間品質；并借紅線拓寬增加人行道寬度，改善現狀的人車混行，對于住區的品質也是一種提升。現狀情況遠景期望現狀情況遠景期望2812.設施配套四、城市設計方案概述對配套服務的公共設施進行布局引導和規模統籌。.設施配套地面一層公共服務設施主要沿鳳陽路和新昌路兩側、以及高層建筑與內部配套服務設施底層布置；地下一層公共服務設施主要結合高層住宅和內部配套服務設施的地下空間進行設置普適圖則地上一層控制圖則施的地下空間進行設置。根據以上原則

23、，地上一層的商業設施面積應不超過4500平方米地面一層商業/文化娛樂空間以零售商業4500平方米。地面層商業/文化娛樂空間以零售商業、休閑娛樂、體育健身等配套服務功能為主。鼓勵設置餐飲休閑、精品零售、會所等；適度設置文化展示、健身場館等；限制設置大賣場大型商業綜合體等等；限制設置大賣場、大型商業綜合體等。地下一層的配套設施面積應不超過600平方米。地下一層配套設施以小區服務設施為主。鼓勵設置健身房、地下泳池美容廳等休閑娛樂設施公共設施空間范圍泳池、美容廳等休閑娛樂設施。29五、項目經濟評價1.經濟技術指標（根據城市設計方案）.經濟技術指標（根據城市設計方案）序號項目指標備注一占地面積（平方米）

24、14001 00占地面積（平方米）14001.00 二規劃土地性質RrC2住宅85%、商業15%三總規劃建筑面積（平方米）55102.70 四規劃地上建筑面積（平方米）37102.70 四規劃地上建筑面積（平方米）（一）“同福里”歷史街坊修繕面積6910.00 1石庫門改造住宅3090.00 5幢2石庫門復建住宅3820.00 拆除6幢，復建5幢（二）相鄰地塊新開發面積30192.70 1新建低層疊墅6589.95 5層疊墅圍合式2新建高層住宅18037.35 100米塔樓套商3配套商業和會所4967.40 4物業居委門衛用房598.00 高層塔樓底層五規劃地下建筑面積（平方米）18000.0

25、0 地下兩層六容積率2 65六容積率2.65 七建筑密度57.2%八綠地率15%九最高建筑高度（米）100 00九最高建筑高度（米）100.00 十車位數（個）300.00 住宅按2.5個/戶，商業按100平0.5個十一總戶數110.00 戶均面積286 7030戶均面積286.70 五、項目經濟評價2.土地價格和銷售價格預測.土地價格和銷售價格預測1、土地取得的價格估算標準：以房屋征收的前期投資估算金額（26.5542億元）為直接成本，按成交價格的30%為土地出讓金，成交價格的70%為直接成本，則土地的掛牌底價為37.9345億元，折合地上建筑面積單價為10.2242萬元/平方米，折合總建筑面積單價為6.8843萬元/平方米。2建設標準：歷史街坊石庫門修繕及精裝修恢復歷史風貌；新建高層住宅建筑精裝修標準；沿街商業達交房標準；會2、建設標準：歷史街坊石庫門修繕及精裝修，恢復歷史風貌；新建高層住宅建筑精裝修標準；沿街商業達交房標準；會所精裝修；獨立地下車庫2層達到人防標準。3、銷售價格預測：根據現階段方案指標及產品的開發定位目標，石庫門改建及復建產品價格預測20萬/平方米，新建低層疊墅價格預測25萬/平方米，新建高層住宅平方米價格預測15萬/平方米，商業及會所4357平方米價格預測20萬/平方米。贈送地下車庫作為營銷手段。31謝謝聆聽介紹結束介紹結束：。