1、目 錄第一章 總論11.1 項目簡介11.2 可行性研究報告編制依據、指導思想與范圍11.3 項目建設單位簡介3第二章 項目建設背景與建設必要性52.1 項目建設背景52.2 項目建設必要性7第三章 市場分析與預測93.1 城市名旅游市場簡析93.2 城市名市酒店市場簡析93.4 本章小結12第四章 項目建設條件分析和需求分析134.1 項目建設條件分析134.2 區域經濟基礎分析144.3 發展優勢15第五章 建設內容與規模165.1 建設內容與規模165.2 經營內容18第六章 工程設計方案206.1 設計依據206.2 工程概況206.3 建筑設計206.4 結構設計（略）216.5 輔

2、助工程21第七章 環境影響分析227.1 周邊環境現狀227.2 環境影響分析227.3 環境保護措施及治理效果23第八章 節 能258.1 設計依據258.2 節能措施25第九章 消防與安全衛生269.1 消防（略）269.2 勞動安全269.3 衛生防護26第十章 項目的組織機構與運作方式27（主要針對酒店部分）2710.1 組織機構2710.2 部門職能27第十一章 經營方式與營銷策略3211.1 經營方式3211.2 營銷策略32第十二章 項目實施進度（略）3512.1 項目工程實施計劃（略）3512.2 項目實施橫道圖（略）35第十三章 投資估算（略）3613.1 估算編制依據361

3、3.2 估算編制范圍3613.3 估算編制方法（略）3613.4 投資估算（略）3613.5 資金籌措及還貸（略）36第十四章 經濟效益評價3714.1 成本核算3714.2 利潤估算（略）3714.3 財務評價結論（略）37第十五章 結論與建議38第一章 總論1.1 項目簡介 1.項目名稱：某某工程有限公司辦公樓暨酒店建設項目2.項目建設單位：某某工程有限公司3.項目負責人：4.項目建設地點：城市名市金陽新區5.項目建設內容和建設規模：項目計劃分為公司行政辦公區和酒店兩個部分，計劃主樓 層，總高 米，裙房 層，高 米，地上總建筑面積 m2。地下一層建筑面積 m2。酒店計劃按 星級標準設計，共

4、有客房200套，貴賓房15套。6.投資估算及籌措資金計劃總投資 萬元，其中：建設投資 萬元，鋪底流動資金 萬元，建設期利息 萬元。本項目資金籌措按以下方式進行：項目單位自籌 萬元；融資 萬元。7.可行性研究報告編制單位：某某工程有限公司 1.2 可行性研究報告編制依據、指導思想與范圍1.2.1編制依據1.中華人民共和國城市規劃法2.城市用地分類和規劃建設用地標準（GBJ137-90）3. 城市名市國民經濟和社會發展“十二五”規劃綱要4.城市名市城市總體規劃（2009-2020年）5.國家計委建設項目可行性研究報告內容及深度的規定6.其他相關的政策法規和技術規劃1.2.2指導思想1.充分利用項目

5、建設所在地的區位優勢，搞好項目規劃設計，突出經濟、先進、實用、美觀、舒適和多功能性。2.項目建設要圍繞發展城市經濟、知識經濟、假日經濟、旅游資源、人文優勢等做好城市旅游觀光事業。為國內外商貿交流、文化交流、旅游觀光和公司長遠發展做出貢獻。3.項目建設嚴格按照城市名市城市總體規劃要求。通過項目建設，進一步完善周邊環境和增強城市新區區域功能，創造良好的投資環境和經營氛圍，吸引更多的客戶，拉動周邊區域經濟增長，為金陽新區現代化建設貢獻力量，追求項目最大化的經濟效益和社會效益的統一。4.項目辦公區依據公司中長期發展規劃設計建造，集日常辦公、休閑娛樂與大型商務接待于一體，突出多功能、多用途的特點。酒店設

6、計將根據金陽新區發展趨勢，既體現行業特點（住宿、餐飲、娛樂、商務、旅游、展覽與展示、會議、交際等），又具有服務社會（滿足市場需要、促進局部就業、增加當地稅收、拉動區域經濟增長等）的功能。1.2.3可行性研究報告編制的范圍1.項目建設的背景及必要性2.項目選址及建設條件3.建設規模與建設內容4.工程技術方案（略）5.公用工程和輔助設施6.環保、節能、安全與消防7.項目實施計劃（略）8.組織機構與人力資源配置9.投資估算和資金籌措10.效益分析11.結論與建議1.3 項目建設單位簡介第二章 項目建設背景與建設必要性2.1 項目建設背景2.1.1金陽新區簡介金陽是城市名市銳意開發建設的城市新區，位于

7、城市名市域地理中心，地處百花山脈與黔靈山脈之間，環繞觀山水庫，擁有山環水抱、藏風聚氣的優越自然環境。距中心區僅12公里，通過貴遵高等級公路和川黔、滇黔公路與云南、重慶、四川相聯系，交通便利，地勢平坦，實乃投資建設的理想境地。世紀之交的城市名確定了“建設現代化都市和環境保護模范城市”的戰略目標，而由于中心區發展空間受限，促使金陽新區開發建設成為必然趨勢，并成為實現城市名市新世紀戰略目標的關鍵性舉措。金陽區位優越，交通便捷。貴遵、貴黃高等級公路及321、210國道穿境而過，城市名環城高速公路全面覆蓋，黔靈山路、北京西路等讓新區與老城實現無縫鏈接，已經開工的貴廣快速鐵路和正在規劃修建的滬昆、成貴、渝

8、黔、湘黔、黔桂等快速鐵路在此匯集，城市名城際快速鐵路、城市輕軌等從金陽始發，快捷、高效的現代交通道路網絡已初步形成。城市名新客站和客運站的啟用，將使金陽新區成為一個縱貫南北、橫接東西的交通樞紐和運輸重鎮。根據最新規劃，金陽新區已經開建西南地區最大火車站，其規模甚至與北京西站相當，金陽將成為城市名乃至貴州的新門戶，是西南地區與東中部地區、南部沿海地區與西北地區交流的重要樞紐，該站將承擔著對外交通樞紐及城市名市內交通換乘樞紐的雙重功能。近年來，金陽新區著力推進城市化進程，進一步加快基礎設施建設和配套設施建設速度。一個既能滿足未來信息社會對城市空間載體的各種需求，又能保證城市建設與經濟建設、環境協調

9、有序發展，環境優美、設施現代化、服務高水平、人員高素質，人與自然完善結合的可持續發展的園林式、生態型，集行政辦公、文化科研、高新技術產業和居民住宅于一體的城市新區正在迅速崛起。為此，某某工程有限公司擬開發建設公司辦公樓暨酒店項目，以滿足公司中長期發展需求及周邊地區日益增長的休閑、娛樂、商貿、服務、文化等方面需要，推動區域經濟發展。2.1.2項目建設背景根據國家“十二五”規劃綱要和加快推進西部大開發戰略的實施，中西部地區將成為我國經濟發展的又一重點區域。西部地區各項基礎設施建設穩步推進，一批批城市新區迅速崛起，城鎮化水平明顯提升。隨著國家西部大開發戰略的繼續實施，西部地區將迎來前所未有的發展機遇

10、，建筑行業和旅游業勢必也將迎來新一輪的發展契機。改變當前以建筑施工為主體的單一經營方式，尋找新的利潤增長點。根據公司中長期發展規劃及行業市場發展趨勢，努力拓寬經營渠道，打造一體化管理模式的發展方向，需要公司對現有資源進行重新配置，以期達到經濟利益與社會利益的最大化。旅游經濟是當今時代發展最快、最具活力、最有前途的產業。全球國際國內旅游業總收入占各國國內生產總值的比重已達11%以上，其發展進程和趨勢表明，旅游業已成為全球第一大創匯產業。貴州省是一個旅游資源十分豐富的省份，與東部地區相比，我省旅游業雖然起步較晚，但發展勢頭強勁，旅游業在我省國民經濟發展中的地位越來越重要，以旅游業為依托帶動的區域經

11、濟發展優勢明顯，對提升我省整體形象，擴大對內對外開放程度，發展外向型經濟至關重要。21世紀，隨著經濟、科技的發展，人民生活水平的提高，旅游業的市場前景將更加廣闊，可以預言，旅游產業是永遠朝陽型產業。由于該產業是一項綜合性極強的產業，它的發展，對拉動整個區域經濟的發展將發揮越來越大的作用。酒店作為旅游經濟的基本細胞，是旅游業收入的重要來源之一，酒店業發達也促進著旅游業的興旺，并帶動相關產業的技術水平不斷提高。金陽新區作為城市名市重點發展的一個新興城市區，交通便捷，通訊發達，隨著經濟的快速發展，金陽必將成為集信息、資金、技術、商品、旅游、貿易、文化為一體的綜合性生態旅游區。因此，公司根據城市發展趨

12、勢和行業發展前景，抓住機遇，根據目標市場特點，計劃實施該項目，并通過高水平的經營管理模式促進公司快速發展壯大，解決更多富余勞動力的就業問題，樹立良好的企業形象，承擔更多的社會責任，為區域經濟增長貢獻力量，最終產生較好的社會效益和經濟效益。2.2 項目建設必要性建設某某工程有限公司辦公樓暨酒店建設項目是積極響應政府號召，大力發展第三產業、構建現代綠色經濟的生動體現。發展第三產業，是現代化經濟的要求。第三產業已經成為經濟增長的重要推動力，第三產業的健康快速發展有利于促進第一、第二產業的快速發展，三大產業協調穩步前進對地區經濟健康快速發展至關重要。合理利用金陽新區及我公司現有優勢資源，大力發展旅游業

13、及其周邊配套服務有利于解決供需不平衡的現狀，有利于提升金陽新區整體競爭力和公司的市場競爭力。項目建設是金陽高新技術產業園發展的客觀需要。金陽新區作為城市名市重點發展的新興城區，不僅是城市名市級單位所在地，還是市體育中心、市級文化中心和高新科技工業園所在地。區內高新技術企業林立，醫院、學校、體育中心等人員集中地對周邊配套服務水平提出了更高的要求，如何有效滿足因新區快速發展導致的配套服務階段性缺失的現狀將成為一個重要課題。本項目的建設，正適應了金陽新區快速發展的需要，能進一步加強和完善新區配套服務建設，提升金陽新區的配套服務水平，為地區招商引資及旅游客戶創造良好的條件。項目建設是公司實現快速協調發

14、展的客觀需要。“十二五”期間是全省的黃金發展期，也是公司發展的關鍵期。隨著市場化進一步加深，不確定因素明顯增多，企業經營風險有增無減。優化現有資源配置，充分挖掘內部潛力，適時適當調整經營策略對企業發展至關重要。逐步改變單一生產方式，完善經營產業鏈，最大限度地發揮各部門的競爭優勢，進行集群化、產業化、規模化管理，是公司發展的重要目標。該項目的建設有利于豐富公司經營方式，降低經營成本，有效規避經營風險，對提升公司整體管理水平和企業形象，提高員工整體待遇，進一步開展招商引資工作，促進公司健康穩定發展意義深遠。第三章 市場分析與預測3.1 城市名旅游市場簡析城市名作為貴州省的政治、經濟、文化、科教、交

15、通中心和西南地區重要的交通通信樞紐、工業基地及商貿旅游集散中心，是一座“山中有城，城中有山，綠帶環繞，森林圍城，城在林中，林在城中”的具有高原特色的現代化城市，并享有“森林之城，避暑之都”的美名。良好的氣候資源，優美的生活環境，濃郁的民族文化氣息，尤其是在夏季讓人感到涼爽和舒適，非常適宜旅居和外地客商休閑避暑。城市名的旅游資源非常豐富。作為喀斯特地貌發育典型地區，城市名擁有以“山奇、水秀、石美、洞異”為特點的喀斯特自然景觀和人文旅游資源。既有花溪天河潭、開陽峽谷生態公園等以山、水、林、洞為特色的高原自然風光，又有如陽明洞、青巖古鎮和息烽集中營舊址等文化內涵極為豐富的人文景觀，還有古樸濃郁、多姿

16、多彩的少數民族風情。在聯合國亞太組織等七大機構的八大硬指標中，城市名以“具有夏季特別是最熱月平均氣溫舒適度的優勢”榮登中國避暑之都。城市名擁有國家級風景名勝區、國家級森林公園各1個；國家4A級旅游區8個，國家3A級旅游區、全國重點文物保護單位、全國農業旅游示范點超過20個。此外，還有一大批市縣級風景名勝區和奇異神秘的民俗風情。景區檔次的全面提升成為城市名市發展生態旅游業最重要的核心吸引物。3.2 城市名市酒店市場簡析3.2.1城市名市酒店集團一覽表酒店集團旗下品牌美國溫德姆城市名天怡豪生酒店、城市名華美達酒店、城市名速8酒店、城市名戴斯酒店美國喜達屋城市名貴航喜來登酒店美國凱悅(Hyatt)城

17、市名中天凱悅酒店法國雅高(Accor)城市名鉑爾曼大酒店、城市名諾富特酒店、城市名索菲特酒店香港富豪(Regal)城市名保利富豪溫泉酒店美國萬豪(Marriott)城市名金元萬麗酒店德國凱賓斯基城市名凱賓斯基大酒店香港新世界城市名貝爾特酒店香港馬可孛羅城市名馬可孛羅酒店七天連鎖酒店集團七天連鎖酒店3.2.2城市名市金陽新區酒店業發展總體趨勢簡析繼華美達、豪生、喜來登、凱賓斯基、希爾頓、溫德姆、凱悅等幾大著名國際品牌酒店進駐城市名后城市名酒店業迎來了一個前所未有的開發熱潮。一是高星級酒店開發如火如荼。隨著城市名旅游業的發展，酒店開發迅速走熱。先是中國貴州航空工業集團投資5億元興建的高端商務酒店城

18、市名喜來登貴航酒店正式開業迎賓，緊接著凱賓斯基國際酒店管理集團與城市名大發房開合力打造我省第一家超白金五星級空中酒店，宏立城集團則在山水黔城興建希爾頓大酒店，開創了大型樓盤開發投資酒店的先河，保利溫泉新城的五星級國際大酒店天倫王朝酒店的開業等。一時間，城市名酒店如雨后春筍般崛起，呈現遍地開花之勢。城市名市旅游局2010年底的統計數據顯示，目前城市名市的星級酒店以及旅游定點酒店有84家，其中五星級酒店2家，四星級9家，三星級29家，床位比例約占城市名市酒店床位總量的50%左右。未納入統計范圍的酒店，則是一些名牌連鎖酒店、經濟型酒店以及新建的酒店等。據不完全統計，截止到2012年5月底，城市名市已

19、開業五星級酒店達到10余家，五星級以下酒店及旅游定點酒店達90余家，其中金陽新區已開業和正在籌建當中的五星級酒店已達7家。二是經濟型酒店異軍突起。在城市名星級酒店開發走熱的同時，經濟型酒店異軍突起。經濟型酒店以其相對便宜的價格、整潔舒適的環境以及安全保障的到位，擁有一批固定的客源和越來越大的市場。2007年，繼早先進駐城市名的莫泰168連鎖旅店之后，一批經濟型酒店悄然出現在我市繁華地段，并迅速擴張。 據粗略統計，目前我市各區經濟型酒店約有200多家，其中，既有莫泰、7天、如家等全國品牌連鎖加盟旅店，也有諸如銳琿、金海、新聯、銀座、迷你等本土特色酒店。據了解，這些酒店的主要客戶除了旅游、商務人士

20、外，本地市民也占有一定比例。在避暑旺季，經濟型酒店天天爆滿，展現出良好的發展前景。三是有著世界先進管理模式酒店管理集團對星級酒店的影響。他們憑借著在信息收集和客房預訂、宣傳促銷與管理、培訓等多方面優勢，使自身在華的市場份額和經濟效益等都領先于我國傳統酒店業。3.3 項目周邊市場環境分析1.通過對城市名市酒店市場分析，城市名市多數星級酒店均在城市名市兩城區內，對本項目影響不大，金陽新區境內目前開業的星級酒店或商務、旅游定點酒店數量還遠遠不能滿足當地增長的旅游、商務住宿需求。隨著金陽新區建設步伐的快速推進，人口規模的不斷增長，可以肯定金陽酒店業還有很大的市場空間。2.隨著金陽新區的不斷發展，各種基

21、礎設施和旅游環境將持續改善，大規模接待散客旅游者的條件已經成熟同時，伴隨著對外開放的進一步擴大，度假旅游等新型產品的開發，度假旅游者、商務旅游者、會議旅游者將大大增加，這將確保市場高檔酒店的出租率持續攀升。3.伴隨著中國加入WTO、國家西部大開發戰略的實施及企業業務范圍的不斷擴大，企業交往將大大增加，會帶來大量的國際國內客源；另外一方面新區各知名企業的商務活動（包括商務會議）對該地區商務型酒店有較大的需求，商務客源及會議客源呈現跳躍式增長。而本項目正是充分順應了這種趨勢。3.4 本章小結1.由于項目所在地的地理位置優越、經濟發展勢頭強勁和需求旺盛等為酒店市場帶來了無限機遇，同時形成了一個刺激酒

22、店業結構優化化的過程。2.目前，項目所處范圍內的少有商務型、旅游型酒店，而本項目憑借其優勢和管理優勢，使其具有極強的競爭力，有望在該區域逐步形成一個前景廣闊的經濟帶，帶動周邊地區經濟發展。3.項目建設地周邊的商務圈使得本項目存在極大的發展空間。客源、會議以及有關活動較多，加上本項目將與有經驗的酒店管理集團合作對其進行綜合管理，這些都對該項目建成以后的正常經營十分有利。4. 城市發展促使酒店業發展。“酒店是經濟發展的晴雨表”，這句話常被用來形容酒店業與地區經濟發展的依存度，意為經濟榮則酒店興。近幾年來，在“爽爽城市名避暑天堂”城市品牌的吸引下，源源不斷的客流涌入城市名，我市避暑經濟異彩紛呈，許多

23、行業搭乘避暑經濟快車實現了突破性發展。伴隨著西部大開發戰略的實施及城市名市對金陽新區現代化建設的大力支持，金陽新區的經濟地位、區位優勢也必將加強，國際、國內商務活動的日益頻繁，以及國際、國內旅游業的持續發展將推動金陽酒店業的持續繁榮、興旺。第四章 項目建設條件分析和需求分析4.1 項目建設條件分析4.1.1區域概述金陽新區位于城市名市西北部，東臨黔靈山脈，南接三橋馬王廟，西靠百花山脈，北與白云區相接。目前，全區總面積達到198平方公里，總人口突破22萬，下轄金陽街道辦事處、金華鎮、朱昌鎮和和陽關農場，共33個行政村、2個社區服務中心、16個居委會。金陽新區是為緩解城市名市中心區面積狹小、人口密

24、度過大、空間超負荷承載等問題，市委、市政府決定在城市名市西北部建設一個集行政辦公、文化娛樂、商業金融、體育運動、高新科技、教育科研為一體的生態型、園林式、數字化、現代化新城區，從2001年10月正式拉開開發建設的序幕。4.1.2區域自然條件1.氣候條件。新區屬亞熱帶濕潤溫和型氣候，光照充足，雨量充沛，四季分明，夏無酷暑，冬無嚴寒，氣候溫和，四季宜人，年平均溫度15。7月下旬為最熱天氣，最高溫度為32；1月上旬為最冷天氣，最冷天氣為零下5。年平均降雨量為1200毫米。此外，這里的天氣環境質量保持國家二級標準，聲環境質量達一類標準。2.地質條件。金陽新區位于城市名市西北部，東臨黔靈山脈，南接三橋馬

25、王廟，西靠百花山脈，北與白云區相接，地形以淺丘地形為主，地形有一定起伏，中部西南部較高，北部及東北部教平坦，地質結構以粘土、碳酸巖為主，地基承載力在118200噸/平方米之間，地下礦藏不多，用地條件相對優越。4.2 區域經濟基礎分析近十年來，金陽新區堅持高標準建設、高強度投入、高效能管理，建設發展取得了重大突破。2010年金陽新區全社會固定資產投資全年完成166.7億，同比增長44.7%。財政總收入完成24.78億元，同比增長103.06%；地方財政收入完成20.04億元，同比增長127.86%。招商引資市外到位資金52億元，占全年目標50億元的104%，同比增長30%；實際利用外資1553萬

26、美元，占全年目標1553萬美元的100%，同比增長15%。據相關部門數據顯示，2010年，金陽新區個體工商戶從2008年的531戶增加到2010年的4326戶，企業從2008年的600余戶增加到2010年的1407戶，2010年現代服務業稅收比例下降到總收入的70%左右，相比2009年增長了8倍，產業結構日趨合理。同時，隨著北京華聯超市、永輝超市、蘇寧電器、國美電器、美的家電、沃美電影城、居然之家、金貴珠寶城大型賣場等正式營業；銀杏樹、黔聚福、港龍軒等餐飲酒樓陸續開業經營；國貿廣場等簽約入駐30萬平方米的世紀金源大型購物廣場的，正在緊張裝修，新區現代商貿氣息更加濃厚，人氣、商氣、財氣聚集更加快

27、速。2011年上半年，金陽新區完成財政總收入24.48億元，為市下達確保目標30.76億元的79.58%，為力爭目標32.29億元的75.81%，同比增長40.61%；地方級收入完成18.89億元，為市下達確保目標24.05億元的78.54%，為力爭目標26.06億元的72.49%，同比增長32.84%。產投資131.76億元，占全年目標完成數的54.29%，比去年同期增長94.1%。 在“十二五”期間，金陽新區還將繼續堅持“三產立區”的理念，向建制區邁進，重點打造交樞紐之城、生態宜居之城、體育文化之城、現代商貿之城、會展服務之城、總部經濟之城“五城”建設，全力以赴做好全市的經濟社會發展的“火

28、車頭”和“排頭兵”。一個集行政辦公、文化娛樂、商業金融、體育運動、高新科技、教育科研為一體的生態型、園林式、數字化、現代化新城區正在迅速崛起。4.3 發展優勢1.區位優勢金陽新區位于城市名市西北部，東臨黔靈山脈，南接三橋馬王廟，西靠百花山脈，北與白云區相接。距中心僅12公里，時間距離 2030分鐘，是與中心區聯系最便捷的片區，為城市名市的重要節點。隨著城市名市城市化、現代化建設步伐的加快和區域協調功能的加強，金陽新區可不斷擴大區域經濟輻射，做大做強新區經濟，帶動城市名市整體城市化、現代化進程。2.交通優勢金陽新區交通發達，交通、區位優勢突出。貴遵、貴黃高等級公路及321、210國道穿境而過，城

29、市名環城高速公路全面覆蓋，黔靈山路、北京西路等讓新區與老城實現無縫鏈接，已經開工的貴廣快速鐵路和正在規劃修建的滬昆、成貴、渝黔、湘黔、黔桂等快速鐵路在此匯集，城市名城際快速鐵路、城市輕軌等從金陽始發，快捷、高效的現代交通道路網絡正在形成。城市名新客站和客運站的建設及啟用，將使金陽新區成為一個縱貫南北、橫接東西的交通樞紐和運輸重鎮。剛剛開建的金陽火車站規模宏大，建成后將成為西南地區最大的火車站，其規模甚至與北京西站相當，該站預計將于2014年建成并投入使用，屆時金陽新區將成為貴州省乃至西南地區一個重要的交通樞紐。3.其他資源優勢金陽新區作為一個、新規劃、新開發建設的城市新區，工業企業發展基礎良好

30、，現已形成以機械制造、建筑材料、高新科技、旅游服務等主導產業，經濟發展速度和前景十分廣闊，具有較好的產業發展基礎。第五章 建設內容與規模5.1 建設內容與規模某某工程有限公司辦公樓暨酒店項目位于城市名市金陽新區，占地面積20畝。酒店計劃按 星級標準設計，共設計客房 套，主樓 層，總高 米，裙房 層，高 米，另有 幢貴賓樓和 幢商務樓，地上總建筑面積 m2。地下一層建筑面積 m2 。主要技術經濟指標如下：總用地面積：20畝總建筑面積：地上： m2 地下： m2其中酒店：地上： m2 地下： m2貴賓樓： m2商務樓： m2建筑密度： %容積率： 綠地率： %機動車停車數： 輛詳細技術指標（以下信

31、息全部待定）：序號項目名稱建筑面積(m2)備注一地上建筑面積1底層1.1酒店大堂1.2大堂吧1.3自助餐廳1.4商店1.5風味餐廳1.6KTV1.7棋牌室1.8行李房1.9電話機房1.10網絡機房1.11前臺辦公1.12商務中心1.13辦公1.14變配電間1.15消防中心及安保BA1.16冷庫1.17采購部1.18收貨1.19營銷部1.20公關部美工室2夾層2.1KTV包房2.2辦公室2.3培訓中心2.4職工餐廳2.5男更衣室2.6女更衣室2.7布草間2.8瓷器銀器庫2.9干貨庫2.10面包房2.11花房2.12ARTS工作室2.13總庫房2.14庫房2.15工程部3二層3.1帶洗手間餐廳包房

32、3.2宴會廳3.3廚房3.4備餐4三層4.1會議間4.2總經理辦公室4.3財務室4.4酒店經理辦公室5四層5.1游泳池5.2健身房6五層6.1男子SPA會所6.2女子SPA會所7六至十五層7.1標準間7.2套間8十六層8.1商務客房8.2行政酒廊8.3會議室小計二地下建筑面積1水泵房2柴油發動機組3鍋爐房4冷凍機房5熱交換機房合計(一+二)5.2 經營內容1.客房服務（為國際、國內的個人或團體提供高檔次的客房服務） 為短期國際、國內游客服務（標準客房）。 為短期國際、國內商務服務（標準客房）。 為短期國際、國內政務人員服務（標準客房）。 為短期國際、國內事務人員服務（標準客房）。 為短期國際、

33、國內政要服務（高級套房）。為長期國際、國內政要服務（高級套房）。 為國際、國內機構辦公用房服務（寫字間）。2.會議、展覽與展示服務為國際、國內不同規模的會議、展覽與展示活動提供全方位、全過程服務。為此，設計了大、中、小會議中心和展覽與展示廳。 為商務會議服務。為技術會議服務。 為學術會議服務。 為政務會議服務。 為新聞發展會服務。 為展覽與展示服務。3、商業服務 為住店客人及機構提供一體化的購銷服務。 為過往客人及機構提供精品購銷服務。 經營主業：旅游用品、禮儀用品、紀念品、藝術品、生活用品、文化用品、辦公用品等。4.餐飲服務 為住店客戶提供一體化餐飲服務。 為過往客戶提供特色性餐飲服務。 經

34、營主業：中餐、西餐、茶座、酒吧。 特色經營：日餐、韓餐、泰餐、素餐等。5.娛樂服務 為住店客戶提供一體化娛樂服務。為過往客戶提供大眾化娛樂服務。經營主業：游泳、保齡球、網球、壁球、臺球、網吧、健身、棋牌、卡拉OK、舞會等。 根據時尚性要求開展新奇性、趣味性、刺激性的娛樂及健身服務。6.其他服務 美容、美發服務。 保健服務（醫療、桑拿、按摩、氧吧、生理測評、心理咨詢）。 停車服務 郵政服務金融服務交通服務 旅游代理第六章 工程設計方案6.1 設計依據1.原有總體布置和設計要求。2.規劃用地紅線圖。3.國家和地方頒發的有關規范、和標準。6.2 工程概況某某工程有限公司辦公樓暨酒店項目位于城市名市金

35、陽新區，占地面積20畝。酒店計劃按 星級標準設計，共設計客房 套，主樓 層，總高 米，裙房 層，高 米，另有 幢貴賓樓和 幢商務樓，地上總建筑面積 m2。地下一層建筑面積 m2 。主要技術經濟指標如下：總用地面積：20畝總建筑面積：地上： m2 地下： m2其中酒店：地上： m2 地下： m2貴賓樓： m2商務樓： m2建筑密度： %容積率： 綠地率： %6.3 建筑設計6.3.1總體布局與環境設計（略）6.3.2單體設計（略）1.酒店2.貴賓樓3.商務樓4、公司辦公樓6.4 結構設計（略）6.4.1設計荷載（略）使用荷載：根據使用功能按規范確定主要使用活載標準值如下：2.風荷載3.地震作用

36、4.抗震等級6.4.2上部結構6.5 輔助工程6.5.1給排水工程（略）6.5.2電氣工程（略）6.5.3暖通工程（略）第七章 環境影響分析7.1 周邊環境現狀項目位于金陽新區 （具體哪個區域） ，由于項目尚沒有進行施工，場址現狀對環境污染影響較小且周邊無大型污染源，主要污染物為道路揚塵、汽車尾氣以及少量的建筑垃圾。7.2 環境影響分析7.2.1項目施工期間的主要環境問題1.空氣環境項目施工期間的大氣污染源主要來自建設期間土石方和建筑材料運輸所產生的揚塵和汽車尾氣以及房屋裝修的油漆廢氣等。2.廢水項目施工期的廢水排放主要來自建筑工人的生活污水、地基挖掘時的地下水和澆注混凝土后的沖洗水等。3.固

37、體廢物項目施工期間會產生大量的建筑垃圾和少量生活垃圾，產生的建筑垃圾和生活垃圾應做到及時清運，對環境影響很小。4.噪聲項目施工期噪聲主要來自各種施工機械、設備和工程運輸車輛在運行過程中產生的噪聲。7.2.2項目運營期間的主要環境問題1.空氣環境項目運營期間的大氣污染源主要來自區域內汽車尾氣和賓館廚房排放的燃料廢氣和油煙廢氣等。2.廢水項目運營期的廢水主要來自賓館和公建部分產生的生活污水。3.固體廢物項目運營期的固體廢物主要為裝修產生的建筑垃圾和生活垃圾。4.噪聲項目運營期間噪聲主要來自區域內機器設備噪音及車輛噪聲等。7.3 環境保護措施及治理效果7.3.1施工期環境污染防治措施及預期治理效果

38、內容類型排放源污染物名稱防治措施預期治理效果大氣污染物建筑材料、車輛揚塵、汽車尾氣等(1) 合理設置粉塵建筑材料的堆。（2）采用商品水泥，盡量少用干水泥。（3）運輸道路及時清掃、沖洗。（4）每日定期灑水，防止浮沉。（5）減少車輛在場區的停留時間（6）安裝汽車尾氣凈化裝置有效減少汽車尾氣對環境空氣的污染水污染物生活污水、地下水、澆注混泥土沖洗水CODBOD5SS由市政管網收集，經蕪湖縣污水處理廠集中處理污水經處理后達標排放，對受納水體伊通河環境影響較小固體廢棄物工地、建筑工人建筑垃圾、生活垃圾建筑垃圾及時外運，運至建筑垃圾填埋場統一處理；生活垃圾收集到指定垃圾箱內，由環衛部門統一處理。減少二次污

39、染噪聲運輸車輛、機械設備噪聲車輛禁止鳴笛；避免大量高噪聲設備同時施工，選用低噪聲設備，基礎做減振處理，作封閉隔音處理等區域噪聲達標7.3.2運營期環境污染防治措施及預期治理效果 內容類型排放源污染物名稱防治措施預期治理效果大氣污染物車輛、廚房汽車尾氣，主要成分：SO2、NOx、CmHn廚房油煙(1)在場區周圍綠化植樹，以增加大氣環境的自凈能力。(2)汽車尾氣排氣管安裝凈化裝置，以消除汽車尾氣對環境的影響。(3)嚴格執行國家有關規定，使用高質量、高效率烷值汽油，以減少汽車尾氣中有害物質的發生。（4）排油煙機對大氣環境影響甚微水污染物生活污水、雨水CODBOD5SS由市政管網收集，經撫州市北郊污水

40、處理廠集中處理污水經處理后水質達到城市污水三級標準后排放，對受納水體伊通河環境影響較小固體廢棄物賓館裝修垃圾、生活垃圾定期由環衛部門統一回收集中清運防止二次污染噪聲來往車輛、供水設備等噪聲（80-90dB）來往車輛禁止鳴笛；選用低噪聲設備，作封閉隔音處理等區域噪聲達標生態保護措施及預期效果：在場區周圍及區內空地處科學、合理綠化植樹，以增加大氣環境的自凈能力。第八章 節 能8.1 設計依據1.公共建筑節能設計標準2.夏熱冬冷地區居住建筑節能設計標準3.民用建筑熱工設計規范4.旅游旅館空調及熱工節能設計標準8.2 節能措施8.2.1建筑專業8.2.2設備專業第九章 消防與安全衛生9.1 消防（略）

41、9.2 勞動安全1.土建安全2.防火防爆3.電氣安全4.防雷措施按建筑物防雷設計規范（GB50057-94）第2.0.3條規定，本工程為二類民用防雷建筑物。本建筑物設防直擊雷、感應雷和防雷電被浸入的措施。9.3 衛生防護本項目為職工設立了職工食堂、更衣室、公共浴室、廁所、衛生室、自行車車庫等。飯店每層設有開水房、消毒設施。會議及商場部分也設立了開水供應處。餐廳廚房作二次裝修設計，設計時應符合加流程，避免往返交錯，符合衛生防疫要求，防水生食與熟食混雜等，另外，還應滿足飲食建筑設計規范中一級餐館的要求。1.生活給水2.排水3.空調、通風及采暖4.振動防治及噪聲控制第十章 項目的組織機構與運作方式（

42、主要針對酒店部分）10.1 組織機構實行董事會領導下的總經理負責制和逐級管理、逐級考核的直線分層次管理體系。依靠有效的激勵機制和制約機制，堅持自主管理，以人為本、以質量為中心、以責任為紐帶，鼓勵不斷創新，走中外結合、傳統與現代相結合的管理之路。10.2 部門職能10.2.1董事會1.負責召集股東大會，并向股東大會報告工作；2.執行股東大會決議；3.決定公司的經營計劃和投資方案；4.制定公司的年度財務預算方案、決算方案；5.制定公司的利潤分配方案和彌補虧損方案；6.制定公司增加或者減少注冊資本的方案以及發行公司債券的方案；7.擬定公司合并、分立、解散的方案；8.決定公司內部管理機構的設置；9.聘

43、任或者解聘公司總經理；根據總經理的提名，聘任或者解聘公司副總經理、財務負責人，決定其報酬事項。10.制定公司的基本管理制度。10.2.2總經理1.執行國家有關企業的政策、法律和規定，執行上級主管部門和董事會的各項決議；2.直接向董事會負責，組織領導酒店的日常經營管理工作，實行統一指標、垂直領導，全權處理酒店日常事務，定期向董事會和主管上級匯報工作；3.根據市場發展趨勢，結合酒店實際，研究制定酒店的發展規劃和戰略目標不，擬定經營方針和相關的重要決策；4.制定短期經營計劃，并組織貫徹實施，努力實現各項經營管理目標；5.建立健全適合酒店的各項規章制度，切實有效地組織落實，保證內部管理的有效性；6.建

44、立健全適合酒店情況的組織機構和運行機制，包括機構設置、崗位職責、目標考核及各項人事政策等，指導部門工作、協調部門關系、任免中層管理人員，提高管理的效率與效益；7.研究制定酒店的年度預算，并組織貫徹落實。隨時了解掌握預算完成情況，督導各部門及時采取相關措施，確保年度預算得以完成，維持良好的財務狀況；8.審定崗位的服務程序、標準與規范，不斷提高酒店的服務質量；9.有權任免中層管理人員，負責組織開發酒店的人力資源，科學配置、合理定編，加強對各級人員的業務知識、觀念、作風的培訓與教育，培養高素質的管理者和員工隊伍；10.組織開展企業文化活動與建設，對內不斷提高員工的工作和生活條件，豐富員工的文化生活，

45、增強員工的凝聚力和愛崗敬業意識；對外利用各種渠道和時機，提高酒店聲譽、擴大酒店影響，為經營管理創造良好的外部環境；11.建立健全各種民主管理的制度和渠道，定期向職工代表大會做述職報告；12.主持召開酒店總經理辦公會、每日晨會、每周例會及每店務會，參加或列席有關業務工作會議；審核并簽訂酒店的重要合同，審核酒店日常各項開支；代表酒店參加重要的接待活動。10.2.3副總經理1.執行總經理的各項決策和決定；2.按照總經理的分工安排完成好各自負責的經營管理工作，確保總經理做出的經營計劃得以完成；3.深入了解和酒店日常經營管理中的具體情況，及時把握市場動向和競爭發展趨勢，對總經理提出有益的建議；4.根據總

46、經理的安排，主持召開專項業務會議，并就業務工作進行布置、指導、協調和檢查；5.總經理缺席時，代行總經理職責。10.2.4總會計師1.執行國家相關經濟政策，遵守相關法規和財經紀律；2.協助總經理領導并負責主持酒店的總體經濟工作，包括擬定總體經濟規劃，參與酒店經濟決策，審核經營投資方案，監督檢查經濟規劃和經營合同的執行；3.編制和執行預算、財務收支計劃、信貸計劃，擬定資金籌措和使用方案，開辟財源，有效地使用資金；4.進行成本費用預測、計劃、控制、核算、分析和考核，督促各部門降低消耗、節約費用，提高經濟效益；5.建立健全酒店的經濟核算制度，利用財務會計資料進行經濟活動分析；6.負責對酒店財會機構的設

47、置、會計人員的配備、會計專業職務的設置和聘任方案；組織會計人員的業務培訓與考核；支持會計人員依法行使職權；7.負責審查酒店的重要經濟合同和重大開支項目；8.負責定期向董事會和總經理報告酒店的財務情況；9.負責酒店財務會計報表的審核與簽章。10.2.5審計師1.執行國家政策和財政規定，遵守財經紀律；2.負責酒店的財務審計工作，審查稽核酒店的財務收支和會計賬目，向總經理并向董事會提出報告；3.負責審核財務編制的月、季、年度會計報表，審計年度資產負債表和損益計算書，并提交董事會審議通過；4.負責審核酒店的財務工作。對年、月財務預算，事前要審計，事后是檢查。對違反財政、稅務法規者，提出處理意見，對遵守

48、和維護財政法規成績顯著者，提出表揚或嘉獎意見，并報請上級審批；5.接受上級審計部門的審計任務，并及時請示匯報。10.2.6總經理辦公室總經理辦公室是酒店的行政管理樞紐。負責監督酒店各項決議的落實和執行情況，確保酒店領導管理思路得到切實、準確地貫徹與執行，負責向酒店領導班子提供及時、全面、詳盡的店內外信息，為領導決策提供支持和幫助；負責做好上下級之間、店內外的信息傳遞與宣傳報道，做好上傳下達，與上級主管部門及各政府機關搞好外聯與協調；負責日常行政事務處理；兼為酒店服務質量、衛生、交通安全工作的組織實施機構。10.2.7促銷與公關部1.促銷職能：確定企業市場目標，制定企業營銷方針與策略；實施并執行

49、企業既定方針，建立企業市場目標。通過建立廣泛的聯系網絡，為酒店招攬客源。在總經理領導下開展業務工作，并保證各項業務計劃的正確貫徹與執行；2.公關職能：在企業與政府部門、社會團體、企事業單位、重要人物、新聞媒體、上級機關、同業機構的關系中架起一座相互信任的橋梁，為提高酒店的知名度和樹立良好的企業形象做好各種溝通工作、宣傳和解釋工作。10.2.8前廳部前廳部是由前臺接待處、問詢處、結帳處、行李房、商務樓層、電話總機、商務中心等部分組成的。它是全面體酒店接待服務水平的窗口，是開展多方面業務活動的中樞。它最先接觸客人，又最后送別客人，是酒店服務的起點和終點，是為企業創造經濟效益和樹立服務形象的關鍵部門

50、。10.2.9客房部客房部是為客人提供住宿服務的綜合部門，包括客房樓層、洗衣、康樂中心、美容美發中心和公共區等部門。其主要職責是為賓客提供典雅、舒適、清潔、安全、便利的房間和熱情周到的服務。10.2.10餐飲部餐飲部是酒店創收的主要部門之一，是體現酒店特色及管理模式的重要窗口。餐飲部設有咖啡廳、大堂酒吧、大小宴會廳和中、西廚房等。餐飲部不公生產高質量、高標準的飲食產品，而且還是客人提供熱情、周到、細致的服務，使客人獲得物有所值、賞心悅目的就餐享受，充分體現酒店的管理理念。10.2.11后勤服務部一是負責酒店和住店客人的生命與財產安全，維護酒店正常的經營秩序。二是確保酒店設施和設備時刻處于良好的

51、運行狀態，保證酒店日常經營活動的正常進行。三是為酒店員工提供工作和工作服務，設員工餐廳、醫務室、員工俱樂部、員工宿舍等。10.2.12人力資源部人力資源部是酒店進行人事、勞動、工資管理的職能部門。負責企業的勞動組織、人事調配、合同執行、工作考評、工資福利、紀律獎懲、勞動保護、檔案管理、勞動工資統計、人員培訓等各項工作的組織和實施。10.2.13財務部財務部是酒店的核心部門之一，其主要任務是遵循酒店資金運動規律，遵照國家財經政策，法令和會計制度，加強經濟核算和財務管理，利用貨幣價值形式，對企業的經營活動及其結果連續地、系統地進行記錄和運算，編制會計報表。財務部通過資金籌措、運用與支出，財務計劃的

52、控制、核算、分析和考核，以資金形式監督經營過程，確保企業正常業務的連貫進行，為總經理和管理層提供必要的信息和決策依據。10.2.14工程部主要負責項目建設期間對施工現場、施工人員、施工機械、施工材料的管理，以確保施工質量達到如期要求。第十一章 經營方式與營銷策略11.1 經營方式11.1.1整體經營方式項目將按照現代企業制度組建。企業整體經營方式，是在董事會的領導下實行的總經理負責制、企業整體將實行統一管理下的承包經營與承租經營方式。11.1.2分體經營方式客房經營：按照國際化的酒店管理集團經營模式進行管理經營；會議經營：引進高水準的國際會議經營方式，在企業統一領導下進行分包式的一體化管理經營

53、；商業經營：按照商業百貨零售的業態特點，在企業統一領導下進行承包式的管理經營；餐飲經營：主營餐飲在企業統一領導下進行承包式的管理經營；特色餐館在企業監督管理下進行承租經營；其他服務項目經營：按照企業一體經營理念，進行分包的管理經營。11.2 營銷策略酒店營銷中，市場營銷是酒店經營活動的重要組成部分，它始于飯店提供產品和服務之前，研究賓客的需要和促進酒店客源的增長，開發酒店市場的潛力，增進酒店的收益，市場營銷涉及到滿足賓客的需求產品從飯店流通到賓客的一切業務活動，最終使酒店實現其預設的經營目標。同時酒店也必須以最敏銳、最超前、最獨到的嗅覺感官去創造和設計適宜于酒店經營發展的最佳經營模式，使酒店經

54、營更趨完善，先進及獨特。1.宣傳策略酒店的營銷首先就要通過獨特的宣傳方式來吸引客源，可選擇的宣傳策略有：可選擇電視、電臺、報刊等媒體，經常性地報道酒店新近推出的特色菜肴、客房環境、活動項目等，提高賓客對酒店的感官印象。 運用行業性雜志、報紙、旅行線路小冊子、指南、廣告傳單、直接信函等方式對酒店產品進行宣傳。以邀請知名演出的方式壯大聲勢，增強影響面，營造酒店的消費熱點，如邀請舉辦省市模特大賽，時裝秀；大型歌舞器樂演奏等促銷方式。設計推出例如啤酒節、菜肴賞品、美食周的方式提高酒店消費，增加效益同時加強酒店在蕪湖以及周邊的影響力。除了傳統的公關策略，酒店還可進行一系列的創意公關，即為通過一些有創意的

55、主題活動以引起公眾的注意，使公眾通過口頭傳播的方式廣而告之，從而起到宣傳推廣的效果，使酒店提高公眾形象，增加市場影響力，使酒店的宣傳達到事半功倍的效果。2.創意營銷酒店的創意營銷即為運用有別于習慣性的方法加大酒店品牌或產品與競爭對手的差異，而本酒店營銷可根據銷售要求，針對賓客的不同需要開發各種受賓客歡迎的組合產品，吸引客源，可開發的組合方式例如為：公務客人組合產品。針對公務客人的特殊服務，為公務客人提供優惠：如免費在客房供應一籃水果，免費提供歡迎飲料，免費使用康樂中心的設施和器材，免費參加酒吧，歌舞娛樂活動。 會議組合產品。會議組合產品包括使用會議廳，會議休息時間供應點心咖啡，會議期間工作餐。

56、家庭住宿組合產品。形式如雙人房供全家住宿，小孩與父母同住免費加床，提供看管小孩服務，小孩免費使用康樂設施，餐廳提供兒童菜單等。蜜月度假產品。蜜月度假產品只向新婚夫婦提供，一般需要漂亮而寧靜的客房以及一些特殊的服務，如一間布置漂亮的洞房，免費床前美式早餐，免費奉贈香檳酒，客房里供應鮮花、水果籃。婚禮組合產品。本類產品主要針對蕪湖當地居民市場，結合婚禮消費的形式，適應消費的心理，強調喜慶的氣氛，吸引消費：該產品組合內容有符合蕪湖本地口味或新人親屬口味的筵席，免費提供全場軟飲料，四層精美婚禮蛋糕一座，以鮮花和雙喜橫幅隆重地布置婚宴廳，根據具體要求制造婚宴氣氛，播放婚禮進行曲，洞房花燭夜免費提供新婚套

57、房、鮮花、水果和香檳酒，免費美式早餐送到客房。周末組合產品。周末組合產品可吸引客人在一周工作之余，來休息和娛樂一下，因而需策劃組織一些娛樂體育活動：如舉辦周末晚會、周末雜技演出等等，將娛樂性活動加上飯店的食宿服務組合成價格實惠的產品。 淡季度假產品。在營業淡季時以一周、十天住宿加膳食以一個包價提供給客人。同時，為了吸引賓客，還要策劃組織賓客免費享受娛樂活動。特殊活動組合產品。這類組合產品即為可利用酒店現有的設施和服務組織，如乒乓球、網球、保齡球賽等活動，提高酒店的聲譽及形象。第十二章 項目實施進度（略）12.1 項目工程實施計劃（略）12.2 項目實施橫道圖（略）項目實施計劃表（略）序號計劃內

58、容年份年份6789101112123456781可研編制與審批2初步設計、施工圖設計、審查3施工前期準備工作4工程的全部土建工程施工5工程的全部裝飾裝修工程6人員培訓7工程竣工驗收并投入使用第十三章 投資估算（略）13.1 估算編制依據本估算依據本項目提出的各項技術參數、數據，根據城市名市類似工程近期造價水平估算。并參照：1.建設項目經濟評價方法與參數（第三版）2.貴州省建設工程單位估算表3.全國統一安裝工程概算定額安徽省單位估價表4.當地類似工程建設指標13.2 估算編制范圍本項目估算范圍為建設投資、基礎設施投資和運營費用，包括土地購置、土建工程、道路、綠化、亮化、給排水、供氣、供電及其他費

59、用等。13.3 估算編制方法（略）13.4 投資估算（略）1.鋪底流動資金估算（略）2.項目建設投資估算（略）13.5 資金籌措及還貸（略）第十四章 經濟效益評價14.1 成本核算14.1.1成本核算依據（略）1.動力消耗定額根據廠家提供數據及參考國內外同類企業經營情況確定。動力及水電單價根據目前市場價格確定；2.人員工資根據全公司 人，年人均收入 元/年計；3.項目固定資產投資中無形及遞延資產 萬元，分年攤銷，年攤銷為 萬元。其余形成固定資產，以殘值率 %，土建工程按平均年限法 年折舊，設備按平均年限法 年折舊，年均折舊合計 萬元；修理費按國內同類企業情況計取；4.利息支出主要為中長期借款利

60、息支出。5.其他費用按國內同類企業情況提取。14.1.2成本核算（略）14.1.3投資經營進度（略）14.2 利潤估算（略）14.2.1收入估算（略）14.2.2利潤估算（略）14.2.3財務現金流量和資金來源運用分析（略）14.3 財務評價結論（略）14.3.1經濟風險分析（略）1.盈虧平衡分析（略）2.敏感性分析（略）第十五章 結論與建議1.在全面分析市場、準確經營定位、提高服務水平的前提下，項目建成后將具有可觀的經濟效益和社會效益。項目的社會效益主要表現在：首先，為城市名市金陽新區旅游經濟增加了亮點，提高了城市形象；其次，增加了當地的稅收；第三，可為社會提供工作崗位，幫助政府分憂解難；第

61、四，為滿足隨著經濟發展而逐漸增長的市場需求做貢獻。在產生社會效益的同時，項目建設和投資方也將伴隨著項目的開發建設而贏得一定的經濟效益：一是可以通過經濟獲得利潤，逐步收回投資；二是項目處于金陽新區，可帶動當地一批相關聯產業；三是該酒店的建成將一定程度上推進金陽新區酒店業經營水平、服務水平及總體經濟效益的逐步提高。2.項目風險大小投資決定于論證是否科學、建設期間以及運營過程中不可預知因素的多寡與解決的難易程度等。雖然金陽新區已經有一些星級及旅游型酒店，但隨著城市的發展，酒店數量仍將是供不應求的局面，這種矛盾將長期存在。一般來說，有條件的客戶將希望在聲譽、服務一流的酒店住宿。因此，堅持引進先進的酒店管理經驗，堅持經營特色，保證較為滿意的住宿率將成為該項目盈利的關鍵。