1、目錄第一章、公司簡介第二章、*辦公樓管理服務設想1.*辦公樓基本情況5.人員配備、培訓與管理8.外包工作選擇的原則、方法第三章、日常管理服務項目、標準、承諾及采取措施2.管理服務項目、承諾指標及采取措施一覽表第四章、房屋及設施設備的維修養護計劃及實施方案第五章、財務管理制度與管理費標準測算1.財務管理工作模式、制度，預算決算的方式、內容第六章、接管入住程序第七章、重點問題的解決預案第八章、結束語第一章 公司簡介一、公司簡介 北京*物業管理公司是由*開發總公司下屬企業。注冊資金*萬元，具備北京市物業管理資格。公司經營范圍：接受委托從事寫字樓、公寓、酒店、住宅等物業管理，物業管理培訓及顧問服務等。

2、公司實行總經理負責制，下設物業管理部和工程部、市場開發部、人力資源部、辦公室等科室。 公司管理的項目有*等管理面積達*萬平方米，全部按建設部、市房地局有關質量標準運作。 公司憑借完善的制度、嚴格的管理、和諧的氣氛，吸引了一批管理經驗豐富，并富于創新意識的高素質物業管理人才和專業技術人才，公司領導和管理人員均為物業管理資深人士，平均從事物業管理 工作五年以上，并擁有建設部和北京市頒發的物業管理經理上崗證。 我公司通過對各類物業的全面管理，使業主資產保值增值。除對已竣工投入使用的物業提供全面的物業管理服務外，我公司有豐富的接樓經驗，可以從物業管理的角度針對物業及物業設計、機電設備、保安系統、車庫系

3、統提供建議，制訂物業管理運作所需文件。二、企業文化企業思想：“以人為本”企業精神：“真誠服務”企業意識：“用戶至上，服務第一”經營理念：“唯有品牌和專業才能創造獨物的價值和形象”質量方針：“保護環境、關注健康、永續創造物業價值、全心提升服務品質”三、人力資源儲備北京市*管理公司自成立以來，始終遵守“以人為本”的指導思想、奉行“真誠服務、優質高效”的企業精神，經過十幾年的努力和錘煉，已建立起一支懂經營會管理、業務精、肯奉獻、高素質的物業管理隊伍。在公司的 員工中，管理人員有 人，占職工總數的 ，其中具有本科以上學歷的 人，上管理人員的 ，具有中級以上職稱的 人，占管理人員的 ，管理人員均勻參加了

4、建設部舉辦的物業管理人員崗位培訓班，取得了物業管理上崗證書。整個員工隊伍中，大專以上學歷的 人，占全體員工的 ，35歲以下員工 人 ，占全體員工的 。為了在激烈的市場競爭中保持領先的地位，我公司在人才的吸收與培養上采取了很多的激勵政策，為各種專業人才提供了良好的工作平臺，特別是公司實行了管理崗位助理制，讓那些有潛力但經驗尚有欠缺的人員擔任各級管理崗位的助理，在實踐中積累經驗，提高能力，充分挖掘了員工的潛能，同時也為公司承接新的管理項目提供了人力資源保障，因此公司每承接一個項目都能及時地派出一套完整的管理班子，從而保證了北京市*物業管理公司的統一性和規范性，也正因為如此，才會有大批的專業人才不斷

5、地加入到北京*物業管理經營公司的隊伍當中，形成了良性的人才流動，從而為公司的發展提供了可靠的人力資源保證。第二章 *辦公樓管理服務設想一三學社辦公樓基本情況(一)、項目簡介1名稱：*綜合辦公樓2位置：3建筑指標： 建筑面積： 地上面積： 地下面積： 地上樓層：地上八層 地下樓層：地下二層4各樓層使用說明 地下一層：設備層 地下二層：車庫一層：寫字樓大堂、中央空調室、管理辦公室、廚房、員工餐廳、領導餐廳二層：展廳、管理辦公室三層：領導辦公廳、檔案室、老干部公療室、人事室、財務室四層：局級辦公室、參政議政部、研究室、基金部、組織部等五層：大會議室、小會議室、貴賓室六層：中會議室、局級辦公室、閱覽室

6、等七層：副部辦公室、休息室、秘書長辦公室八層：副局級辦公室、休息室等5設備系統構成： （1） 消防系統：廣播105個 廣播模塊：10個感煙探測器SD6600 185套 電話分機：7部插孔電話：43部 電話模塊：1個平極SD6011A：53個 6012模塊：39個6013模塊：40個 溫感SD6200：178個6015LK模塊：10個 SD6010LK模塊：6個 （2）給水排水、通風系統軸流通風機2個 斜流高溫排油煙專用風機1個排煙風機2個 混流式管道風機2個貫流電熱風幕機5個 混流式管道風機2個斜流高溫排油煙專用風機1個 斜流式管道風機1個射流風機變更為誘導風機18個 百葉窗式換氣扇9個管道式

7、換氣扇20個 跌泉循環泵2個潛污泵6個 高層生活水箱1個熱水變頻增壓水泵2個 高層立式穩壓水罐2個生活熱水分水器1個 冷水增壓水泵2個 （3）布線系統設備24口超五類配線架18個 2U雙面理線架9個光纖接續盤1個 光纖卷筒8個JACD型雙工光纖插座24個 ST多模光纖連接器72個19英寸網絡機柜10個（4）網絡系統設備4900交換機19臺 堆疊套件10個（5）樓控系統設備網絡控制器1個 U網絡接口1個系統監控軟件1套 系統集成軟件1套控制箱1面 現場控制器16個網絡保護板1個 信號調理板5個液位開關8個 照度傳感器1個通訊電纜2箱 控制柜16臺中央管理計算機1臺 UPS電源1個（6）電梯監測、

8、對講系統 電話機1臺 電話輔機1臺 電話分機3臺 主機電源1臺 電梯數據采集器3個 數據集成器2個 監控軟件1個 系統計算機1臺 中心柜1套（7）31#樓辦公區前端監控設備： 低照度高清晰黑白攝像機42臺 黑白半球電梯專用攝像機2臺6倍電動三可變金鏡頭4個室內全方位球型云臺4臺主控鍵盤1個室內解碼器4個十六畫面分割器3臺24小時長延時錄像機3臺控制機柜1套門禁讀卡器20套管理電腦1臺管理軟件1套（8）空調設備明細 水冷式螺桿機組2組 空調冷熱水循環泵5臺 全自動軟化水處理器1臺 半既熱浮動盤管換熱器2臺 空調系統穩壓罐1個 空調集分水器2個軟化水箱1個 貫流風幕機5臺采暖集分水器2個 空調系統

9、穩壓泵2臺組合式新風機組 風機盤管冷卻塔2個(二)、項目定位該項目是*辦公用樓，物業性質屬于行政辦公樓，業主單一性是其顯著特點。(三)、使用人員分析分析該大樓的使用人員多為政府高級領導干部，文化素質高，個人素質好。二、 業管理服務的設想(一)管理思路作為高級領導干部用的辦公樓，既需國有寫字樓的辦公環境，又需國有比寫字樓更加可靠的綜合保障體系。給物業使用人創造一個方便、整潔、舒適的辦公與娛樂環境。(二)、管理體質為了能夠為*辦公樓提供最優質的物業服務，并將我公司多年積累的成功管理經驗運用在該項目的實際管理操作中，我公司擬成立“*辦公樓物業管理中心”。中心總經理將選派我公司具有豐富物業管理工作經驗

10、，并創造過良好業績的資深人士擔任，中堅層是從公司充足的人力資源中，選拔具備豐富專業知識和管理經驗的人員組成，操作層則是通過嚴格選拔和招聘，形成責任心強，操作熟練，經驗豐富的團隊，各層次人員在投入項目管理前均需經公司嚴格的崗前培訓，考試合格方能上崗工作。(三)、管理機制若競標成功，我公司將根據*辦公樓的特點建立扁平化的管理架構，最大限度以的減呼管理環節，提高管理效率，降低管理成本，形成簡明高效的管理體系。(四)合理取費，高標準服務通過我公司對九三學社辦公樓的實地考及認真分析，按照合理、科學、周密、可行的原則對項目物業管理各進行了系統的測算，我們認為投標文件中提供的物業服務取費標準，基本上能滿足*

11、辦公樓日常管理的收支平衡，同時使我公司獲得合理的收益。物業管理質量的保證是靠公司建立完善的物業管理質量體系及規章制度。我們將針對大樓的特點和管理目標，制定員工崗位職責和工作考核標準，對日常管理內容編制相應的工作程序、作業指導書，從而確保每個工作環節及其過程都有章可循。三、 理模式與運作機制(一)部管理模式本著高效、精干、安全、科學的管理原則，將在本中心設三個部門，由中心總經理直接對各部門的工作實施領導，以便于直接、全面、及時掌握日常工作及人員表現，有效控制整個管理過程，減少失誤，提高工作效率。北京市*物業管理經營公司公司各職能部門物業管理中心工程維修部安全保衛部綜合服務部 直接領導 考核 （二

12、）運作機制1. 管理體系物業管理中心在內部管理運作上，采用各部門、各責任人明確分工，各自獨立完成本職工作，又互相協調、互相督促、互相聯第的“三位一體”的管理活動與管理手段，形成一個封閉網絡。而在整個具體運作中，物業管理中心總經理既是日常工作的指揮者，又是監督檢查者，各項工作一經下達，執行責任人即開始中運作，執行過程中的信息通過反饋渠道返回物業管理中心總經理，供總經理做出校正、判斷、總結，并通過從外界檢查、評比的結果中發現管理中存在的問題加以糾正，使得物來管理中心的工作做到有布置，有檢查，有吉，從而根本上保證了物來管理中心工作的有效性。2. 運作機制管理監督各執行部門信息反饋管理中心總經理3.

13、管理運作流程物業管理中心運作流程圖客戶投訴查詢、求助等物業管理中心總經理安全保衛部綜合服務部處理完成做好記錄工程服務部四、 理制度匯編(一 )、部門規章制度綜合服務部操作規程及標準客戶申請服務項目的操作規程 綜合服務部經理檢查制度報修處理操作規程 檔案管理規章制度客戶服務查詢程序 餐廳服務接待規范程序綜合服務部規章制度 餐具及用具清洗消毒程序保潔主管的檢查制度 餐廳衛生操作程序及標準綜合服務部經理巡查制度 工程維修部工作標準和操作規程警衛交接班規程 客戶遺失物品招領規程物品出入大樓管理程序 證件和理操作規程緊急停電處理規程 對突發事件的處理操作程序員工出入口崗位工作規程規章制度、管理制度安保部

14、內保檔案管理制度 物業管理中心辦公處安全保衛制安保器材管理制度 安保部檢查制度要害部位安全保衛制度 晚間值班規定地下停車場管理規定消防安全工作標準和操作規程安保部中控室運行規程 火災緊行動操作規程監控系統操作規程 消防設施巡回檢查規程動火管理規程樓宇消防規章管理規定消防中控室管理制度 機房防火規定消防設備、設施、器材的管理規定 電氣設備防火規定辦公樓防火管理規定 辦公室防火規定公共場所防火規定 高低壓配電室防火定消防獎懲制度保潔服務操作規程辦公室清潔衛生操作規程 電梯清潔操作規程衛生間清潔操作規程 日常用工具使用保養操作規程清潔區域操作規程 機器的使用及保養操作規程公共區域走廊清潔操作規程行政

15、管理員工聘用操作規程 考核評價操作規程員工考勤操作規程 辦理員工離職操作規程規章制度、管理制度人力資源管理規定 培訓工作管理規定勞動合同管理規定 績效考核管理規定勞動考勤管理規定 員工打卡管理 規定計算機使用管理規定 關于印章使用管理的暫行規定薪金管理規定五、人員配備、培訓與管理(一)、人員配備物業管理中心總經理 人工程部維修部 人（經理 人、電氣組 人、設備組6人、綜合組3人）安全保衛部21人（經理1人、領班4人、保安13人、車管3人）綜合服務部45人（經理1人、綜合文員1人、客服人員2人、保潔領班2人、保潔人員22人、餐廳主管1人、餐廳后廚11人、餐廳服務員5人）(二)、人員培訓培訓是北說

16、市薊城物業管理經營公司一項基本制度，不斷對各級員工進行不同項目、不同階段的培訓，也將是九三學社物業管理中心確保圓滿完成合同期內承諾管理目標的重要保證。因此在物業管理中心成立之日起，將實行一整套有效的培訓計劃，并切實推行，以培養出一批有理想、有覺悟、有能力、有素質、有現代意識的專業物業管理人才，公司將依靠這樣的一批人材來確保出色完成九三學社辦公樓各項物業管理工作。（1）培訓分三個階段進行入職培訓：指員工在正式進入 崗位之前時行的基本理論、基本素質、項目介紹、企業文化、服務意識、禮儀要求等的培訓上崗培訓：指物業管理中心開始運作的一個月內，對所有崗位的員工進行基本技能、操作規范、工作標準、以及安全培

17、訓、消防培訓。管理期培訓：指物業管理中心在運作過程中，對員工素質、技能及思想覺悟進行持續的、有計劃的提高型培訓。（2）培訓分集中培訓和各專業人員單項分類培訓集中培訓：所有員工必須參加的基本培訓，包括：項目情況介紹、管理 的要求與方法，學習物業管理法規、制度、紀律、其他法律知識、職業道 德規范等。分類培訓：安保員培訓：重點培訓安全保衛、消防知識、監控系統、應急處理等。保潔員培訓：重點培訓保潔規范、工作重點素質要求等。工程維修人員培訓：重點培訓操作規程、維保計劃編制，專業技能等。（3）培訓方式采取辦班培訓、在崗培訓、參字習、理論研討等各種形式進行。管理人員持證上崗特種工作人員持證上崗其它員工達到崗

18、位技術精通、職責明確(四)、人員管理物業管理中心人遇的組成，主要骨干從公司抽調組成，其它人員堅持執行公開、公平、公正的三公原則對外招聘，公司奉行任人為賢，廣攬社會有志、有才、有德人士的用人制度，同時根據所接物業的特殊性，在人員選聘上特別強調對人員政治素質的考察。公開招聘：公開向社會、單位招聘人才，擇優錄取。定點招聘：定點與 區市、職業介紹中心，勞動部門聯系掛鉤，招聘退伍軍人，保安學校畢業生擔任物業管理中心的保安員。選擇錄用：在公開招聘的過程中，在同等情況下優先考慮解決下崗分流人員的再主業問題，為保持社會穩定作出應有的貢獻。物業管理中心內部了管理運作制度之一，主是實行管理人員崗位責任制，在制度上

19、明確每個崗位的工作要求，工作責任、職權范圍，使得每項工作都有明確指引，具體的要求，達到的效果，真正保證每項工作的實效性，另一方面崗位責任制也落實到每位人員，每一崗位，專人專項，有工作責任，也有靚任負責人，確保工作的落實。因保證了每一項工作有落實有執行，從而保證了物業中心的整體工作的順利開展。物業管理中心制定一整套完善的考核與競爭制度，以便促進物業管理中心的工作不斷的完善和不斷的創新(1)、考核日考核：由物業管理中心部門經理、班組長對責任人每日工作的檢查考核。月考核：由物業管理中心總經理對物業管理中心工作的檢查考核，公司中本部對物業管理中心工作的綜合考核年度考核：由公司對物業管理中心年度工作的全

20、面考核和總結，并做出考核結論。(2)、競爭管理人員班組長競爭上崗制：實行況爭上崗，堅持能者上、平者讓，庸者下的原則，以保證人員素質。六、物資裝備計劃固定資產項目計量單位數量工程設備、儀器儀表室外管道疏通機臺1清潔設備真空吸塵機臺2吸水機及配套設備臺2多功能洗地機套1高速拋光機臺1清潔服務車部1通訊、客服設備10對講機臺行政辦公設備、設施2電腦終端機臺2打印機臺1數碼照相機臺1電視機臺1.圖紙柜個1工服購置預算表行號人員崗位人數1綜合服務部管理處總經理12部門經理13綜合文員14客服中心25保潔人員246餐廳人員177小計468工程部工程部經理19作業人員1710小計1811安保部安保部經理11

21、2安保人員1713車管人員314小計2115合計85低值工器具、物料項目計量單位數量工程工器具沖擊鉆把1手電鉆把1電焊機臺1砂輪切割機臺1室內疏通機臺1水泵臺1套絲扳手套1儀表塊6工具箱套6空調專用維修工具套1電梯專用維修工具套1清潔工器具伸縮桿根6塵推把4玻璃工具套6墩布車部3吹干機臺1安保、消防工具手電筒把4消防服及配套工具套2行政辦公用工器具保險柜臺1打卡機臺1塑封機臺1辦公家具套10文件柜個4四屜柜個2檔案柜組2其它應急燈個8鑰匙柜個1貨架個3宿舍設施套16更衣柜組17警示牌個15鋁合金組合梯架6線纜盤個4兩件套雨服套8送報車部1低平板推車部3七、采購及成本控制成本控制直接影響到業主的

22、切身利益，物業管理的目的之一就是通過專業、系統的管理使業主最大程度上減少因大樓運營而產生的直接和間接成本。成本控制包括運營成本和采購成本兩個方面。（一） 采購管理采購管理實行預算控制、計劃管理、逐級復核、定點采購、財務監控，操作流程為：1. 采購計劃編制、審批2. 物配中心采購3. 采購驗收4. 采購結算、報賬審批（二） 成本控制法1. 成本控制原則及目標物管中心在成本控制方面的原則及目標是：精細測算，以收定支、計劃主導，適度節減，雙方獲利2. 成本控制方法綜合利用人力資源努力節約能源八、外包工作選擇的原則、方法1. 外包項目的分類植物租擺，垃圾清運、排污；大廈外墻清洗；機電、消防設施設備的維

23、護、保養；工程更新改造項目等；綠地保養。2. 外包方的選擇由公司的工程事務部、保潔中心根據實際需要，組織對每個外包項目挑選三家以上的外方。3. 合格外包方的選定：物管中心涉及外包服務的部門告知工程事務部、保潔中心， 工程事務部、保潔中心負責人組織相關人員審定外包方的營業執照、資質證明、工作業績、一保證能力，并結合環保、職業安全健康、價格等因素綜合評價，選擇合格外包方。4. 外包過程的控制與外包方就服務項目簽訂服務項目承包全同，合同由物管中心相關部門負現同外包方擬定。相關部門在合同匯簽單上匯簽后，報公司工程事務部、保潔中心負責人審核，公司相關職能部門審核后報公司總經理批準實施。外包方進入現場作業

24、前，應了解環境和職業安全健康方面的要求，外包方應對作業人員進行環境、職業安全健康知識培訓。物管中心相關部門指派專業人員依據服務項目承包合同有關條款，對外包方的作業過程進行檢查和監督。5. 外包方項目的驗證外包項目完成后，由物管中心主辦部門指定專業人員對照服務項目承包合同的質量保證條款等內容進行驗證，驗證方支可包括征求業主和客戶對外包方服務質量的意見等，驗證方式應在服務項目承色合同中經予明確規定。驗證完成后，驗證人員應將驗證結果記入服務質量檢查表中，對驗證過程中發現的不合格項，要求外包方限期整改，整改完成后應再次驗證。工程事務部、保潔中心應為合格外包方建立檔案。其內容包括：營業執照、從業資質證明

25、、服務業績、相關部門提供的服務質量報告等。接受外包方服務的部門，每年對外包方進行一次跟蹤復評，填寫服務外包方業績評定表，評價時按百分制，服務質量評分占60，按期完成服務評分占20，其他占20，評定總分低于60分取消其合格外包方資格，如因特殊情況留用，應報工程事務部、保潔中心負責人審核 、總經理批準，但應加強對其提供服務的驗證。九、計算機在工作中的應用隨著當今社會科技的不斷進步，計算機已經成為不可或缺的辦公工具，物業管理軟件也已被多數物業管理企業使用，同時，計算機數據庫技術的不斷發展，使得計算機在日常管理中已開始扮演重要角色。它不僅可以實現日常工作的計算機管理工作，更由于相關網絡技術和設備及軟件

26、的不斷更新，從而實現數據統計、分析，流程控制等重要的角色。(一)、中心內部管理方面實現物管中心計劃分為管理計劃和工作計劃。計劃包括制定、執行、反饋和修訂四個過程計劃制定過程：根據中心總體經營目標，展開為計劃大綱，大綱分層下達后，再由下而上報，匯編、調整后的總體計劃，經批準后下發成為有效計劃。計劃制定、執行、反饋、和修訂四個過程，要求完全電子化處理、傳遞。固定資產管理，分為自用和投資管理，能夠反映資 產情況和維護情況；辦公用品管理，包括手機、電腦，要求全面、及時反映登記、變動等情況，庫存資產的變動。3.人流、人力資源管理人員聘用管理包括：招聘、面試；建立中心人才儲備庫，勞動全同的管理，員工入離職

27、工作的管理，員工素質測評管理，員工內部人事檔案管理等。 薪金福利管理包括考勤管理，工次發放管理 ，各項福利保險管理，獎金及特殊獎勵管理個人所得稅管理等。 培訓管理包括：培訓計劃管理 ，執行計劃管理 ，培訓費用管理， 培訓合同或協議的管理 實施在線互動式的培訓和培訓考核 績效考核管理在線考核及互動式交流人力資源庫的管理外部信息管理，包括涉及本企業的法規、政策等動態信息中心內部各種規章、制度文件報批流程管理中心內部多人互動溝通方式中心內部員工可以隨時自學，提高自身業務水平，要有區分、授權。中心內部檔案管理及檢索調閱，內容包括文件、圖紙、圖像等多媒體文件資料維保計劃的實施設備完好狀態設備系統運行動態

28、顯示庫存物料管理應急處理 方案的生成、實施、變更維保工作單的下達與反饋記錄圖紙資料管理將各項業務工作的流程納入計算機管理體系中，實現交互式動態控制：業務發生業務執行業務調整業務完成過程監控考核評定每一項業務均可以在系統中進行全過程的追蹤(二)、對大樓所有房屋的狀態（種類、位置、面積、使用狀態、內部設施）以圖文資料存儲使用人的各種資料的存檔種方式的查詢對客戶投訴管理的受理、處理、反饋進行動態交互管理第三章 日常管理服務項目、標準、承諾指標及采取措施一、 理服務承諾指標環境衛生、清潔達到100消防設備設施完好率達到98房屋完好率達到100設備完好率達到100智能化系統運行正常率達到98零修、報修及

29、時率100服務有效投訴1處理率100外來人員滿意率98內部職工對物業工作滿意率98在完成上述指標的同時，確保新辦公大樓在竣工投入使用一年后，達到北京市物業管理優秀示范大廈標準，兩年內達到全國物業管理優秀示范大廈標準二、 理服務項目、承諾指標及采取措施一覽表本表中的國家標準，出自建設部關于修訂全國物業管理示范住宅小區標準有關考評驗收工作的通知建住房物2000008號，北京市國土資源和房屋管理局關于轉發建設部“關于修訂全國物業管理示范住宅小區（大廈）標準及有關考評驗收工作的通知京國土房管物字2000第20號。安全保衛日常管理規定(一) 消防中控管理消防中控室值機人員須持有北京市消防協會頒發的上崗證

30、,具有相關工作一年以上經歷,須24小時堅守崗位，經歷集中，頭腦清醒，反應敏捷，快速認真確認和處理每一個報警，對電話報警按照工作程序及時上報和處理。每班人員須認真巡視檢查消防設備，發現問題認真記錄，并及時上報。實行門禁制度，無關人員不得進入，進出人員填寫記錄。（二）消防及辦公樓硬件設施的管理各專業巡視人員在巡視時，注意對消防設施及辦公樓硬件設施的巡視檢查，發現問題及時上報，消防設備有專業廠家進行維保，消防主管負責對維保工作進行監督，工程部弱電專業予以配合，中控值機人員及工程部弱電專業對維保廠家進行設備維修、調試工作進行監督，使發現的問題和故障限時廠家到場進行處理，保證設備的正常使用和及時修復，維

31、保單位定期對設備進行檢測，對發現的問題各專業巡視人員在巡視過程中注意跟蹤檢查處理狀況，所有維修、檢測須有記錄備存，日常對重點要害部位進行巡視，定期召集中心各部門負責人集中檢查，安保部監督整改。（三）內保監控監控值機人員須經嚴格挑選、培訓合格后方可上崗，值崗時須保持高度民主警惕性，忠于職守，監控室無關人員不得進入，進出須填寫記錄，值班人員須了解辦公樓各區域的情況，對各監控點、設防部位的異常跡象作出準確判斷，并及時通知相關專業進行處置，監控值機人員須保持與各專業人員的密切聯系，保持信息的良好溝通，對可疑人、物統一進行查控。實行24小時連續監控和錄像，資料保存25天，值機人員須做好記錄和資料的管理工

32、作及保密工作，未經明確的可查閱人員的許可，任何人不能查閱，提取或私自銷毀錄像資料，利用監控系統監控部門各專業巡視人員的工作情況，對方的問題，值崗人員須及時上報，主管和領班每日須對監控室人員工作情況和設備運行情況進行檢查。（四）內保巡視管理內保巡視人員須熟知各區域情況，按規定時間、規定路線進行巡視，巡視須填寫巡視記錄，內容包括：各種固定設施、設備、樓層機電設備狀況，電梯衛生狀況，閑雜人員盤問，辦公室加班情況，門鎖情況等。巡視人員保持良好的儀容儀表，注重在巡視中對客服務及對閑雜人員的處理方式。保持對講機的良好狀態，發現問題及時上報，與其他各專業保持必要的聯系，對可疑人、物統一進行協調查控。（五）大

33、門崗對出入人員、出入物品的管理大門崗為固定與巡視相結合，值崗時注意發現閑雜、可疑人員，并進行必要的盤問，注意對客服務的態度及對閑雜人員的處理方式，對可疑人員可通知巡視警衛進行跟蹤，通知監控室利用保安監控進行監控，非標準工作時間人員進出大樓須持有效證件進行登記，并謝絕會客，充分利用保安監控系統及內保巡視人員，相互協調，統一監控。物品的出入需有出門條，出門條需由局機關相關部門負責人簽字或蓋章方有效，值崗人員認真核對無誤后方可放行，并在出門單上簽上姓名、日期。（六）對外開放區的警衛管理對外開放區域的管理原則為公開與秘密想結合，并利用技防系統，給客戶提供良好的辦公環境，公開即著裝警衛進行值崗，公開管理

34、，秘密即為便裝警衛進行巡視，協助著裝警衛工作，充分利用技防系統的作用做到及時發現，快速反應，到現場進行處理。（七）施工管理施工管理由工程、安保、綜合服務三個部門共同負責，安保部主要負責對施工人員、施工現場的管理，涉及消防設施設備的安裝的審核及向政府有關部門的申報工作。對施工現場主要為巡視檢查，嚴格控制動火、泄水等項目的施工，根據對施工現場檢查發現的問題，召開施工方負責人會議，提出明確要求，對違反者進行相應的處罰，施工管理依據制定的施工管理規定及安全協議書的內容進行。（八）消防宣傳、消防演練消防宣傳主要是組織到消防培訓基地進行培訓，消防運動會，宣傳欄，及發放宣傳品為主，每年一到二次到消防基地的培

35、訓，一次消防運動會，根據市消防局的有關指示，通過宣傳欄，發宣傳品的方式及時告知客戶，對物管中心工作人員定期進行全員培訓和宣傳，義務消防員同時也是各部門的宣傳員和消防安全檢查員。消防演練以義務消防隊員和警衛人員為主體，日常以班組為單位進行實際演練，全年集中數次對各部門進行演練，通過每年11月份的消防演習，檢測平時演練的結果。（九）治安宣傳治安宣傳以宣傳欄，發放宣傳品，定期走訪客戶，召開業主方安全負責人會議的方式為主，就當前的社會治安形勢，上級主管部門的要求及管理區域內的治安特點進行溝通，并通過日常安全檢查出的問題提醒注意安全防范。保潔服務日常管理規定日常保潔服務質量直接影響到大廈的整體形象，高品

36、質的保潔服務、高素質的保潔服務人員不僅可為大廈提供明凈、整潔的工作環境，也可為大廈高貴的品質增光添色。我公司擬對九三學社新辦公樓采用每日分早班和中晚班的服務形式。日常保潔服務內容及檢驗標準清潔區域清潔內容次數清潔標準大堂日常清潔地面(推塵)不斷巡視地面光亮、無塵墻壁（擦拭）1次/日無手印、塵土、污跡玻璃門（擦拭）不斷巡視潔凈光亮無手印污跡地墊（吸塵）2次/日無雜物、污跡指示牌、金屬件（擦拭）不斷巡視無手印、塵土、污跡煙灰缸、垃圾箱不斷巡視無手印、污跡、垃圾不能超過2/3沙發不斷巡視無污跡、雜物定期清洗空調口2次/月無積塵清潔指示牌2次/周無塵、無污漬防塵墊（清洗）1次/周無塵、無污漬地面洗地打

37、蠟2個月/次光亮、無塵內墻清潔（徹底）3個月/次無塵、無污漬沙發（清洗）1次/月無塵、無污漬垃圾筒內（清洗）1次/周無污漬、無塵電梯間走廊地面（牽塵）不斷巡視地面光亮、無塵墻面（擦拭）2次/日無污跡、無塵地面拋光1次/日光亮均勻無劃跡墻燈擦塵1次/日無塵、照明良好電梯門（清潔劑擦拭）1次/周光亮無塵、無污跡地面（掃）不斷巡視無雜物、污跡地面（擦）不斷巡視無水跡、污染衛小便池（刷洗）不斷巡視無水跡、污染恭桶（刷洗）不斷巡視無水跡、污染臺面（清洗）不斷巡視光亮、無水跡、污跡生鏡子（擦拭）不斷巡視光亮、無水跡、污跡垃圾筒（沖刷）（洗刷）2次/日無雜物、污跡衛生紙、洗手液補充不斷巡視不缺少間電鍍件不斷

38、巡視光亮、無手印、污跡隔斷板及門不斷巡視無污跡、塵土地面清洗1次/月無污跡、塵土墻壁（清潔劑清洗）1次/月光亮、無塵清潔區域清潔內容次數清潔標準隔斷板及門（清潔劑清洗）2次/月無污漬、塵土衛恭桶（專用清潔劑）2次/周光亮、無污漬生臺面（專用清潔劑清洗）1次/周光亮、無污漬間照明燈具（擦拭）1次/月無塵、照明良好通風口（清潔劑擦拭）1次/月無塵、無污漬地面（濕墩）1次/日無塵、無污漬扶手（清潔劑擦拭）2次/日無塵、無污漬窗臺（擦拭）不斷巡視無塵、無污漬門及電鍍件1次/日無塵、無污漬樓墻面（除塵）2-3次/日無塵、無污漬燈具（除塵）1次/日無塵、照明良好地面（掃、擦）不斷巡視無污跡墻壁、按鍵盤（擦

39、拭）不斷巡視無污跡梯門（擦拭）不斷巡視無手印、無污跡地毯、電梯槽（吸塵）2次/日無塵、無雜物電梯內地面（清洗）1次/周光亮、無污漬空調口天花1次/周無塵、無污漬轎廂西壁（用清潔劑擦拭）1次/2周光亮、無污漬、無手印地面（掃、擦）1次/日無雜物、污跡地毯（吸塵）1次/日污跡及時清潔辦地板（拖擦）1次/日污跡及時清潔倒垃圾1次/日無塵、無雜物公桌椅擦塵1次/日無污跡、塵土各種標志牌清理1次/日無手印、塵土室煙灰缸、垃圾筒1次/日無雜物、手印、污跡燈具（擦塵）1次/月無塵、照明良好門（擦塵）1次/日無塵、無污漬墻（擦拭）1次/日無塵、無污漬清潔區域清潔內容次數清潔標準屋頂（清掃）1次/日無積塵外地面

40、（清掃）不斷巡視無雜物、無積塵圍地面沖洗1次/月無雜物、無積塵及地面除雪鏟冰巡視雪停后2小時地面無積雪停燈柱（擦拭）1次/日無積塵、污跡車各種標志牌（擦拭）1次/日無污跡、塵土場垃圾桶不斷巡視垃圾不得超過2/3地毯（吸塵）1次/日污跡及時清潔地板（拖擦）1次/日污跡及時清潔領倒垃圾1次/日無塵、無雜物導桌椅擦塵1次/日無污跡、塵土辦煙灰缸、垃圾筒1次/日無雜物、手印、污跡公燈具（擦塵）1次/月無塵、照明良好室門（擦塵）1次/日無塵、無污漬墻（擦拭）1次/日無塵、無污漬地面（掃、擦）1次/日無雜物、污跡休地板（拖擦）1次/日污跡及時清潔息燈具（擦塵）1次/月無塵、照明良好室門（擦塵）1次/日無塵

41、、無污漬墻（擦拭）1次/日無塵、無污漬床單、枕巾1次/日更換地面（掃）不斷巡視無雜物、污跡地面（擦）不斷巡視無水跡、污跡衛浴缸1次/日無水跡、污跡、消毒恭桶（刷洗）不斷巡視無水跡、污跡生臺面（清洗）不斷巡視光亮、無水跡、污跡鏡子（擦拭）不斷巡視光亮、無水跡、污跡間垃圾筒（沖刷）（刷洗）2次/日無雜物、污跡衛生紙、洗手液補充不斷巡視不缺少照明燈具（擦拭）1次/月無塵、照明良好通風口（清潔劑擦拭）1次/日無塵、無污漬另根據九三學社辦公樓建筑裝修的特點，特呈上我公司憑借多年積累的經驗總結制定的有關特殊材質的清潔保養方案。A：大理石地面的清潔保養方案：大理石是大廈裝修地面、墻面常用材質，其色澤亮麗、豪

42、華氣派，但因其為碳酸鈣結構不耐酸堿，所以地面保養尤為重要。（1）打蠟保養：在大理石表面有許多肉眼看不見的孔洞、縫隙，這些細小的孔洞很容易受到灰塵的污染和污漬的滲透。對大理石地面實施打蠟作業已成為大廈清掃保潔的基本作業防止之一。A.目的：密封石材表面細小的孔洞和縫隙，保潔石材不受侵蝕，并增加其耐磨性、光亮度，以便延長其使用壽命；B.方法：用專業機器和工具配合硬地面清潔劑洗地面，在徹底清洗地面后，進行兩次以上拖干作業，使地面完全干燥后，再在干凈的地面上涂35遍免拋專業蠟劑。C.周期：建議每2個月進行一次打蠟作業。（2）晶化保養： 目的：大理石在使用一定時期后，盡管日常實施打蠟作業，但還會出現劃痕、

43、晦暗及凹凸不平等現象，嚴重影響材質的美觀。因此要以直述情況采用晶化處理作業進行修復； 方法：晶化處理作業的原理就是經過粉磨劑研磨，使用化學劑與大理石中的鈣成分發生化學反應，在大理石表面形成一層新的晶化物質，折射出天然光澤，達到消除劃痕、提高硬度和亮度的目的。（3）如有特殊要求，我公司可另行制訂作業方案。B：鋁合金的防護和清潔方案：在現代建筑結構中，鋁合金材料的運用非常普通，鋁合金材質的表面處理清洗，是目前清潔行業的難題。鋁合金材料對酸、堿、有機溶劑的抗腐蝕能力很差，一接觸即變色，建筑污垢、水泥、砂漿等建筑遺留物增加了清潔處理難度。我公司目前采用國外生產的鋁合金專業清洗護理產品，在鋁合金清潔處理

44、方面取得了良好的效果。清潔維護方法如下：（1） 用鋁合金表面保護劑進行清洗；（2） 用毛巾擦拭，并視污漬程度，適量加大劑量，知道完全除漬；（3） 待干燥后，用棉絲和毛巾將粉末擦拭干凈；（4） 用“AFFINA AL”大面積均勻涂布；（5） 干透后用軟布輕擦一遍。C：地毯的清潔保養方案：地毯是一種高檔的裝卸輔地材料，同硬性地面相比，地毯步行感覺舒適、柔軟、不滑、不累、安全，且可使室內環境顯得豪華、美觀、清潔、安靜。但是地毯容易臟污，不易于清除。因此，地毯的清洗及保養也是至關重要的一環。（1） 地毯的清潔及養護方法： 地毯局部除污； 確認局部污垢的性質，選擇合適的洗劑或藥劑（先做局部實驗）； 準備

45、工作； 噴灑藥劑或洗劑，將溫毛巾鋪上，用小把刷怕打、搓擦，反復數次，直到臟污去除（根據不同季節和室內溫度高低）； 噴水、擦干，用大號把刷將地毯絨毛刷起理順 檢查、收拾工作，作業結束。（2） 地毯半干洗（摩擦清洗法）采用此方法清洗地毯只是稍微潮濕，很快就會干燥。這種方法多用于去除容易臟污之處的地毯表面，以使地毯清潔度整體保持平衡。作業工作程序準備吸塵局部除污噴處理劑噴灑洗劑磨擦起毛干燥吸塵檢查（3） 地毯干洗（粉末清洗法）采用此方法的特點是簿會使地毯因潮濕面引起收縮，很快就會干燥。使用專用地毯清洗機對地毯進行全面清洗。作業工作程序：準備吸塵局部除污用專業機器配合專用高泡清洗劑，打出高泡，用專用刷

46、盤清洗吸水（吸水率70%）用布蓋住清洗過的地毯（根據不同季節和室內溫度高低，待地毯全部干燥后，將布單拿走）（4） 地毯濕洗（噴吸清洗法）地毯臟污嚴重需全面清洗作業，如大量用水，多代用噴吸清洗。作業工作程序：準備吸塵局部除污噴處理劑磨擦吸水起毛干燥吸塵檢查D：木地板的清潔保養方案：木質地板細密，木紋自然大方，不易變形，木質較硬，耐磨性強。該材質在鋪裝前已經在表面涂布了較厚的專用木制地板樹脂涂料，光澤度非常好，該涂料有很強的耐磨性，故新地板不易打蠟。待木地板自然磨損后再進行打蠟護理較為合理。建議保養方法如下：（1） 每日采取半干拖布進行保潔拖擦一次；（2） 采用清潔地面的牽塵器配合品質優良的牽塵液

47、進行牽塵，以達到清潔除塵、防滑、防靜電等保養維護作用；（3） 根據人流量、視磨損程度確定打蠟護理，以達到維護和延長木地板使用壽命的目的。第四章、 屋及設施設備的維修養護計劃及實施方案一、 建筑的日常養護維修與計劃房屋日常養護維修是指為辦公樓房屋原有完好登記和正常使用，進行日常養護和及時修復小損小壞等房屋維護管理工作。建筑物主要指標建筑面積21000平方米占地面積地上面積地下面積地上樓層八層地下樓層二層(一)、基礎結構養護及巡檢1、 對混凝土結構的預埋、給排水設施等的使用情況應制定計劃，定期（每年不少于兩次）進行檢查。發現腐蝕、滲漏、開裂和建筑垃圾、污雜物沉積要及處理。制止不設計及有關部門批準，

48、任意在結構上開鑿。2、 鋼筋混凝土保護層損壞要及修補，以防止鋼筋銹蝕。3、辦公樓的使用應符合設計要求，改變用途時不允許隨意超載，甚至于對結構進行改造。（二）裝飾工程養護：1、樓層地面的養護：保持樓層地面清潔、干凈衛生。保持上、下水道不漏不堵，避免因漏水造成室積水，滲入樓板。對于木地板、大理石等樓層地面還需定期專業養護。對于使用中發生小的損壞，要及時修補。制止不加任何保護措施在樓面上拖拉重物。2.門窗的養護：對使用者進行保護門窗的宣傳工作，發現開關不靈、縫隙過大，五金配件丟失或損壞等問題。要及時修理。做好防雨、防塞等工作，定期進行油漆補修工作，補漆盡量和原漆保持一致，否則應進行全部重新油漆。3、

49、飾面墻的養護：定期（每年不少于2次）巡檢，可采用觀察或用小錘輕劃檢查。發現問題及時處理，不允許用強酸對任何飾面墻進行擦洗。對樓體外墻面，安裝飾物如用鐵件，必須刷漆，防止水銹污染墻面。4、頂棚的養護：定期巡檢，發現翹邊，裂掛、破損、陰濕應及時修補或更換。（三）幕墻工程養護管理：本工程外立面塑鋁板為主，配以部分玻璃幕加以點燃，另外還有一些不銹鋼飾柱等。1、 發現螺栓松動，破損應及時修復或更換，發現玻璃松動、破損應及時修復或更換，發現密封膠和密封條脫落或損壞，應及時修補或更換。2、 定期檢查幕墻排水系統，保持通暢。3、 當遇特大風沙、地震、火情等災害時，事后應對玻璃幕墻進行全面檢查，親視損壞程度進行

50、維修加固。(少房屋建筑維修計劃表78頁)二、設備設施的運行維護與計劃（一）給排水設備運行維護給排水設備運行維護是指為保證辦公樓給排水設備、設施的正常運行使用所進行的日常養護維修。對設備系統的了解：自來水變頻泵自動噴灑供水泵消火栓穩壓泵潛水泵1、 管道漏水修理2、 管道堵塞排堵3、 水龍頭與閥門的維修4、 衛生潔具的維修5、 水泵保養及維修6、 壓力表的校驗7、 潛水泵的檢查保養8、 熱交換器的運行與維修9、 生活水箱的清洗消毒（二）供電設備管理維護供電設備管理維護是指為保證辦公樓供電系統正常運行，對供電設備的日常管理和保養維修對設備系統的了解變壓器高壓柜低壓柜日常維護要點1、 電氣電路故障：斷

51、路、接觸不良、漏電等故障判斷和維修2、 絕緣電阻測量及損傷線更換3、 配電箱的檢查4、 照明燈具的檢查（三）、電梯運行維護電梯維修是指為保證辦公樓電梯設備正常使用所進行的日常運行管理、維修保養和中修天津迅達公司迅達電梯2部（四）、空調系統運行維護冷氣系統是指為保證辦公樓中央空調系統正常運行所進行的日常運行管理和維修和保養工作。對設備系統的了解常見維修要點1、 電源電壓的檢查2、 機油溫度、壓力的檢查3、 制冷劑的檢查4、 冷凍水、冷卻水的檢查5、遠行參數的記錄6、注意冷卻泵塔水質清潔及時補水7、冷卻泵、冷凍泵的檢查（五）保安消防監控系統的管理和維護對設備系統的了解：電梯對講5組電視監控30組消

52、防監控1組局域網系統1組電話交接間1組大屏電視系統1組常見維護要點： 1、結合實際正確使用設備 2、保存、運行資料以及累積建立歷史及動向趨勢記錄 3、選擇可靠的分包方，按周期維保、增補、擴充、升級等內容的工作。（六）消防設施設備的管理和維修對設備系統的了解： 防排煙風機8臺（屋頂排風機4KW1KW8臺） 自動噴灑供水泵30KW2臺 消防栓穩壓泵45 KW2臺 噴灑穩壓泵3.7 KW1臺常見維護要點：自動噴灑系統管道閥門電接點壓力表（七）電視天線系統的管理和維護電視天線系統的管理和維護是指為保證辦公樓電視天線接收系統正常運行，對接收設施進行的日常運行管理、養護和維修。運行維護要點： 1、按主管部

53、門要求和有關規定管理 2、按設備使用說明書進行維護設備設施的維修養護計劃序號項目工作內容保養周期1.避雷系統接地電阻可靠性檢查和試驗每年一次（春季前），雷雨后加強巡檢一次2.火災自動報警系統可靠性檢查和試驗每季一次3.高、底壓配電柜清掃、緊固、防銹每年一次4.各種配電盤、控制柜清掃、緊固、防銹每年一次5.電梯由專業公司定期維護每天巡檢，每周保養6.空調冷水機由專業公司定期維護每年一次（夏季前）7.空調冷水循環泵清洗、換潤滑油每年一次8.熱力鍋爐專業公司定期維護及安全檢查、水質檢測每年一次（冬季前）9.熱水鍋爐安全檢測、水質檢測每季一次10.熱水循環泵清洗、換潤滑油每年一次11.生活水箱清潔、二

54、次消毒每半年一次12.污水泵清潔、換潤滑油每年一次13.風機防塵罩清洗每半年一次14.各種管道的金屬閥門清潔、防銹每年一次各種金屬管道和構架清潔、防銹、緊固每年一次弱電系統的設備、線纜按技術資料的相關規定執行電動消防水泵每周試運轉一次并加注潤滑脂各種設備每天運行時間超過12小時的保養周期為一年，不足12小時的保養周期為二年。第五章 財務管理制度與管理費標準測算一、財務管理工作模式、制度、預算、決算的方式、內容（一）財務管理工作模式、制度 我公司財務管理實際集中管理、分物業項目獨立核算的模式。公司設財務部，財務部指定財務管理人員對所管物業項目進行財務收、支的管理和控制，指定會計人員分物業項目獨立

55、進行財務收支核算、編報財務報表；各物業管理中心不單獨設立財務部，設立收款員、庫管員配合公司財務部現場收款并進行資產管理，各項支出由公司統一辦理。為加強財務管理，本公司制定了相應的財務管理制度，主要包括：1、預算管理辦法2、應收帳款管理辦法3、公共設施設備維修養護管理辦法4、設備工具管理辦法5、合同管理辦法6、采購管理制度7、庫房管理制度8、財務支出報銷程序及相關規定（二）預算、決算的方式、內容 我公司各項收支實行預算管理制度。各物業管理中心根據委托管理的內容編制年度工作計劃，按工作計劃分別編制年度物業管理收、支預算、物業大中修預算、設備工具購置預算，公司審核后報業主或業主委員會批準。執行當年，

56、按業主批準的預算進行各項收、支控制，年終比照原各項預算、按權責發生制原則進行決算。二、能源費的估算與節能設想（一）能源消耗估算根據我公司多年管理高檔寫字樓的經驗，以及對國土管理辦公樓主要經濟技術指標、房屋功能及配套情況的了解，對本項目主要用能費用進行以下估算：能源消耗估算表序號項目單位單價年用量年費用備注1.水費噸50，000270，000生活用水、供熱、制冷用水、清潔用水2.電費度1，400，000952，000照明、動力、供熱、制冷3.燃氣費立方米170，000306，000供熱、制冷4.不可預見費61，120合計1，589，120（二）節能設想 為確保辦公樓正常運行、滿足市國土管局各部門

57、工作需要，同時又最大限度節約能耗，我們考慮在計量裝置到位的前提下，采取如下節能措施：1、電力：1）設計并執行科學的管理方案，對公共區域照明的用電時間進行合理有效的控制；2）加強調整設備系統運行時間及遠行工況，避峰添谷，保證功率因數達到0.9以上；3）采用節能照明燈具；4）隨著日光燈具的檢修，逐漸加裝就地補償電容或更換電子鎮流器等措施，減少無功率電能損耗。2、燃氣：1）制冷根據使用要求，結合每天氣候情況，盡量減少開機時間，降低能耗；2）采暖根據使用要求，盡量保持恒溫出水，避免鍋爐過多過頻起停。3、用水：1）加強用水節水宣傳，加強管理，避免跑、冒、滴、漏；2）加強冷卻水的處理，減少冷卻水排污量。三

58、、物業管理費標準及測算明細（一）測算說明1、測算的依據（1）（2）招標答疑會中，招標單位對各項情況的說明（3）現行物業管理法律法規（4）本公司多年寫字樓的管理經驗，參考了現行市場行情（5）我公司日前管理的在建筑體量、使用功能、系統設備、服務項目、業主類型等方面與本項目有著諸多相近之處的北京海關辦公樓的管理情況。2、測算原則：（1） 合法收、支；（2） 從實際出發，科學計量。3、測算文件包括：（1）物業管理費支出測算匯總表及附表（表1，表1-1、表1-2）（2）開辦費預算表及附表（表3，表3-1、表3-2、表3-3）（3） 自備設施清單（建議）（表5）4、測算中需說明的事項（1）測算的物業管理項

59、目為“北京市國土房管局新辦公大樓”（以下簡稱“大廈”），測算面積按大廈建筑面積計算，為 平方米。（2）大廈物業管理費年費用總額為人民幣 元，平均單價為 元/平方米/月。費用包括下列12項：a、主要人員費用b、設備設施運行、小修費用c、安保及傳達服務費用d、清潔費用e、環境工程費用f、會議服務費用g、設備使用費h、保險費用i、行政辦公費用j、不可預見費（以上費用的1%）k、管理者酬金l、營業稅金及附加（3）為了充分保障機關辦公人員工作的水平和質量，局機關員工餐廳的工作作為辦公樓物業管理總體工作的一部分，不再單獨計算餐廳人員費用，實行人員統一調配使用以節約總體人工成本。測算表中，“主要人員費用”包

60、括綜合服務、餐廳工程人員費用，安保人員費用包含在“安保及傳達服務費用”中，保潔人員費用包含在“清潔費用”中。測算文件中，僅“年費用”合計數有效，各表中單項數額、其他單項測算表數額僅供參考。按招標書要求，本公司承擔電梯中修工作，但電梯中修費用不計入物業管理費中，應在大中修費用中開支。(4)、測算中不包括下列費用：a、辦公樓的運行、辦公用能源費用（水、電、燃氣等，參見表4）；b、業主自用辦公設備設施、器具維修、養護費用；c、夜景照明燈器具維修養護費用；（答疑會上說明該系統尚未確定最終方案）d、大廈辦公會議用水具及消毒設備購置費用；e、特殊會議服務及布置費用（雙方根據實際情況協商確定）；f、大廈財產

61、保險（包括機器損壞險）費用；g、業主自備設施費用（參見表5）；h、大廈設施設備的大、中修費用，增、改、擴費用。（二）測算分析本公司在進行物業管理費用支出測算時，本著“減輕業主負擔，但取微利；費用合理，收支平衡；嚴格控制人工成本，確保工程”的思想，以期達到本公司財務管理的長期目標：使業主資產的保值、增值。1.減輕業主負擔，但取微利本公司在這個物業管理項目測算中，年管理酬金為 萬元，占管理費年總收入的 %。同時，憑借公司的資金實力，承擔物業管理的開辦費用約計 萬元，購置物業管理各項工作所需的設備、工具、工服，根據工作需要一次投入，分期收回。2.費用合理，收支平衡在本次測算中，大廈物業管理費年總支出

62、約為人民幣 元，物業管理人員總數為 人，平均單價為 元/平方米/月。物業管理費用、人員數量，均從招標書中對大廈的使用和管理要求出發，安排合理。3.嚴格控制人工成本，確保工程本公司考慮到作為政府機關使用的大廈，對大廈的管理著力于保證運行。在財務預算安排上，在控制其他部門人員及各項費用的基礎上，向各項工程費用傾斜：在總人數中，工程人員 人，約占總人數的 %；在人員費用中，工程人員費用約占人員總費用的 %；在年總支出中，“設備設施運行小修費”占總支出的 %。包括人員的工程總費用占到了管理費總額的 %。同時，在日常管理中：第一：嚴格控制人工成本，著重設備設施及建筑物的維修理工和養護本公司致力于將人工成

63、本控制在物業管理費用總額的合理比例內，隨著物業使用年限的增長增加設備設施維修、養護投入，做好設施設備的各級維修保養工作，在較長的時期內保持樓宇的優秀品質和良好性能。第二：按計劃安排各項維修和養護根據該辦公樓各項硬件條件和使用特點，本公司將組織工程技術和財務人員編制切實可行的中修計劃、大修計劃，提前提交給業主進行審核；根據業主批準的各期計劃和預算，合理安排各級檢修、養護工作，逐年增加設備設施的維修養護費用，及時籌集資金，保證使用。憑借良好的日常養護工作，延長設施設備的大、中修年限，節約業主費用支出。（三）測算明細表1 物業管理費支出測算匯總表項目名稱： 單位：元序號項目金額（月）金額（年）比例1

64、主要人員費用（綜合服務餐廳工程）其中：餐廳人員費用2設備設施運行小修養護費用3安保及傳達服務費用4清潔費用5環境工程費用6會議服務費用7設備使用費8保險費用9行政辦公費用10不可預見費小計（1-10）11管理者酬金12營業稅金及附加合計（1-12）單價（元/M2/月）(接橫表)3張表1-2主要人員費用表項目名稱：行號部門項 目標準人數年費用1工資及加班費2綜合服務部管理中心總經理3部門經理4綜合文員5客服人6小計7保潔領班8保潔人員9小計10前廳主管11餐廳后廚人員12餐廳前廳人員13小計14工程部部門經理15電器組16設備組17綜合組18小計19安保部部門經理20安保人員21車管人員22小計

65、23獎勵金24社保費25福利費、工會費、培訓費26工作餐費元/每工作日27勞保及工服洗滌費元/人/月28工服購置攤銷費表3-329總計注：1、工資按12個月計算。2、獎勵金、社保費、福利費等具體實施按本公司有關規定執行。表3開辦費預算表序號項目說明總金額折舊/攤銷年限折舊攤銷到費用（月）1固定資產購置費11工程設備儀器儀表疏通機、測溫儀等12清潔設備清潔車、洗地機、吸塵器等13通訊客服設備對講機消毒柜14行政辦公設備設施復印機、傳真機、電腦及打印機等2低值工器具購置費工程手動工具、測量表、文件柜、更衣柜、宿舍家具、辦公家具等3工服購置費合計表3-1固定資產購置預算單位：元序號項目計量單位數量單

66、價金額1工程設備儀器儀表臺室外管道疏通機臺2清潔設備真空吸塵機臺吸水機及配套設備臺多功能洗地機套高速拋光機臺清潔服務車部3通訊客服設備對講機臺4行政辦公設備設施電腦終端機臺打印機臺數碼照相機臺電視機（培訓宿舍）臺圖紙柜個合計注：以上物品單價在2000元以上，使用年限超過2年。表3-2低值工器具、物料購置預算序號項目計量單位數量單價金額1工程工器具沖擊鉆把手電鉆把電焊機臺砂輪切割機臺75型室內疏通機臺水泵（換修備用）臺套絲扳手套儀表（萬用表、兆歐表等）塊工具箱（包括工具）套空調專用維修工具套電梯專用維修工具套2清潔工器具伸縮桿（各型號）根塵推把玻璃工具套墩布車部吹干機臺3安保消防工器具手電筒（防

67、衛型）把消防服及配套工具套4行政辦公用工器具保險柜臺打卡鐘（考勤鐘）臺塑封機臺辦公家具套文件柜個四屜柜個檔案柜組5其他應急燈個鑰匙柜（定做）個貨架個宿舍設施（床柜）套更衣柜組警示牌（工作提示）個鋁合金組合梯架線纜盤個兩件套雨服套送報車（訂制）部低平板推車部合計注：以上物品單價在2000元以下表3-3工服購置預算表 單位：元行號人員崗位年購置標準人數使用年數購置費用平 均年費用1綜合服務部管理處總經理2部門經理3綜合文員4客服人員5保潔人員餐廳人員7小計7工程部工程部經理9作業人員10小計11安保部安保部經理12安保人員13車管人員14小計15合計注：工作服含冬、夏裝，2套/人自備設施清單（建議

68、）(少清單)注：1、以上設施建議業主或發展商考慮配置。2、交通標識、車位標識、門牌、樓層水牌等，根據現場情況待定。四、酬金及取酬方式我公司在本物業項目管理上取酬方式為定額取酬，酬金萬元/年，占物業管理費用總額的%，按月提取。五、前期介入費測算本公司將按業主要求提前進入物業進行按管及各項籌備工作。前期介入 費用總額約 萬元，包括三部分：一部分 是前期介入人員的費用，測算時從 月 日，費用約為 萬元，按實際進入時間和人數進行結算；一部分為清潔開辦費用，按 元/平方米進行計算，費用約為 萬元；一部分 為上述收取上述費用的稅金，按收入的 %計算，約為 萬元（見附表2）表2前期費用預算表物業名稱；九三學

69、社辦公樓注：本表“人員費用”按月日進場計算，費用結算。六、達不到管理服務目標愿意接受的經濟懲罰在管理期內，若我公司末達到管理服務承諾目標，愿接受如下處罰：1、 扣除全部管理：2、 退出九三學社辦公樓，交出管理權。第六章接管入住程序一、 檔案資料的交接1、 檔案資料的分類：A 辦公樓檔案資料包括：建筑產權籍資料：規劃批準文件；規劃總平面圖、道路規劃圖、豎向規劃圖、詳細規劃說明書、辦公業主和用戶資料、狀況等B 辦公樓工程、公建檔案資料包括：辦公樓竣工和相關資料、土建結構、平、立、部圖，供水、供熱平面系統圖，電氣統圖、地下管線網圖，市政設施管網綜合規劃圖，人防布置及結構等。C 辦公樓設備檔案資料包括

70、：各類設備設施保修及售后服務出廠說明書及附帶的圖紙、資料等。 2檔案資料的交接1）物業管理中心參照建成設部建村（1991）第69號房屋接和驗收標準對辦公樓交接驗收。2）物管中心綜合服務部負責同建設單位相關部門進行辦公樓檔案資料的交接工作。3）物管中心工程部負責同施工單位相關部門進行辦公樓工程、公建檔案資歷料和設圖示檔案資歷料的交接。4）物管中心對交接的檔案資歷料要一一登房注冊，記錄在交接驗收單上，將近接驗收單一式三份由建設單位、施工單位、物管中心三方負責人簽字確認后各自歸檔保存。5）物秋中心對辦公樓的各類檔案資歷料，按照檔案管理規定分類歸檔，妥善保管。二、現場交接驗收1 物管中心工程部和綜合服

71、務部會同業主方相關部門，組成現場接管小組，由業主方負責部門牽頭，物管中心組織力量代業主方對辦公樓的房屋、建筑、設備、設施等進行現場交接驗收。2 物管中心職能部門對現場交接驗收中發同各類設備、設施、物品等的數量及遺留問題記錄在交接驗收單上，將近接驗收單一式三份由業主方、施工方、物管中心三方負責人簽名冊字確認后各自歸案保存。3 對交接驗收中的各類遺留問題，由物管中心與建設單位和施工單位共同協商解決。4 對已完成接管驗收的區域，組織保潔人員進行全面清理，同時安排綠植擺放，確保業主入住時給業主提供一個整潔、健康的現場環境。交接工作流程圖接收方檢索資料設備設檢查下達交接指令明確交接日期及區域進場掌握接收

72、區域情況移交方提供相關資料清點文件、辦理交接手續，建立圖紙檔案資料管理制度主要場所檢查技術資料產權資料政府驗收合格證電氣系數機械設備建筑裝飾市政建設消防工程辦公室大廳消防樓梯未交區域、設備等注明原因轉交方督促完成完成已交接區域、設備場地等接管方簽收并移交物業公司落實成品保護鑰匙登記備案、發放、保證開荒實施全面清潔開荒、凈化空氣、擺放綠植水電供應合同鑰匙交接交接目的：規范鑰匙管理，確保辦公樓各公共區域進出口及使用單位的財產安全。交接范圍：大樓內所有房間鑰匙包括：辦公間、公共區域各出入口、機房、庫房、開水間、衛生間等需辦理交接手續。交接職責：由物管中心安保部負責鑰匙的交接（包括：發放、配制、收取、

73、保管、記錄等管理工作）管理規定1對所有交接的鑰匙逐一核對、試用2所有交接的鑰匙均填寫鑰匙接收/發放登記表，建立交接檔案備存，以利對鑰匙進行統一管理。3.接收鑰匙在入住前，根據業主安排，由物管中心統一發放。4.交接后各樓層辦公間的鑰匙由使用者自行保管，大樓物管工程部統一控制管理，安保部留備用鑰匙并封存，以便應急情況開門啟用。5.機房、強弱電豎井、開水間、廁所的鑰匙由大樓物管工程部統一控制管理，保安部留備用鑰匙并封存。6.大樓物管安保部定期對鑰匙的管理情況進行檢查，做到按區域、類型制作標簽，并放置穩妥、安全有序。7.換門鎖后，同時更換備用鑰匙，并在鑰匙接收/發放登記表登記。8.具體內容按照大樓物管

74、中心鑰匙管理規定實施。第七章重點問題的解決預案一、 垃圾清運垃圾的收集處理是辦公樓清掃保潔的重要項目，如果垃圾收集處理不當，不僅影響美觀，還容易產生臭味，滋各種細菌、害蟲，污染環境、影響健康。監于目前局機關新辦公樓不具備垃圾集中收集、處理的條件，現將我公司垃圾收集處理方案提供如下：1.收集清運：1）集紙屑類垃圾，使用帆布袋，收集前要要確認是否還有未熄滅的煙頭，以防火災；2)集時對垃圾進行初步分類，對湯汁垃圾做塑料袋密封處理，以防外溢；3)運時，選擇適宜的時間和通道，用塑料桶運輸；在垃圾存放點周圍不可以有散落的垃圾及污水，保持環境衛生。4)消納處理建議在業主辦公樓外隱蔽處提供防火型加蓋大塑料桶，

75、以便將在收集過程中已經過初步分類的湯汁垃圾直接密封存放，避免產生臭味、流淌污水。密封式垃圾箱由物管中心的保潔人員負責定期消毒、清洗；物管中心與周邊的社會垃圾站和消納單位合作，是他們負責垃圾的轉運，消納，做到日產日清。第八章 結束語北京市*新辦公樓作為政府機關辦公場所實施社會化管理的單位，其意義不僅在于項目的委托管理，同時也為今后其它政府部門物業項目管理的社會化、市場化樹立了榜樣。對于我們公司來說能夠有幸參加該項目的競標，對我們公司拓展管理項目種類、開拓管理思路具有重要意義。如果我公司能夠獲得物業管理權，我們將與北京市九三學社積極配合，共同探索該物業管理項目的最佳管理方式，力爭使其為此類項目的物業管理起到示范作用。