1、xxx公司開發(fā)“華益花園”建設(shè)工程 項目申請報告 目 錄第一章 申報單位及項目概況11.1項目申報單位概況11.2項目概況11.3項目報告編制的依據(jù)5第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準則72.1發(fā)展規(guī)劃分析72.2產(chǎn)業(yè)政策分析132.3行業(yè)準入分析15第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析213.1資源開發(fā)利用213.2資源綜合利用分析213.3資源節(jié)約措施22第四章 節(jié)能方案分析254.1用能標準和節(jié)能規(guī)范254.2能耗狀況和能耗指標284.3節(jié)能措施和節(jié)能效果30第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析365.1建設(shè)用地情況分析365.2土地合理性分析365.3征地拆遷及移民安置分析37第六章 環(huán)

2、境和生態(tài)影響分析386.1環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀386.2生態(tài)環(huán)境影響分析386.3生態(tài)環(huán)境保護措施406.4地質(zhì)災(zāi)害影響分析456.5特殊環(huán)境影響46第七章 經(jīng)濟影響分析477.1經(jīng)濟費用效益分析477.2行業(yè)影響分析527.3區(qū)域經(jīng)濟影響分析537.4宏觀經(jīng)濟影響分析53第八章 社會影響分析548.1社會影響效果分析548.2社會適應(yīng)性分析558.3社會風險分析57第九章 結(jié)論與建議609.1結(jié)論609.2建議61第一章 申報單位及項目概況1.1項目申報單位概況項目申報單位xx公司項目申報單位基本情況興安盟易盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司成立于2009年8月31日，法人代表紀殿友，注冊資金500萬元。公

3、司位于烏蘭浩特市愛國街紅山龍小區(qū)A34號，是一家房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司。公司現(xiàn)下設(shè)辦公室、財務(wù)室、經(jīng)營部、保安部、工程部、預(yù)算部等部門。公司以“誠信、真實、和諧、安全”為理念，以“品質(zhì)求生存、誠信求發(fā)展、客戶滿意”為衡量工作的最高標準。1.2項目概況項目名稱“華益花園”建設(shè)工程項目建設(shè)地點1項目選址本項目位于內(nèi)蒙古烏蘭浩特市。2項目四至 本項目區(qū)域位于烏蘭浩特市育才路以東，惠普街以南，洮兒河北路以西，烏蘭東街以北。項目建設(shè)總用地面積為45435平方米。3周邊環(huán)境分析項目緊鄰城市主干道，地塊市政設(shè)施配套齊全，交通便捷，地理位置十分優(yōu)越，是商業(yè)和居住建設(shè)的理想位置。項目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容.1規(guī)劃目標1

4、、高品質(zhì)的物質(zhì)環(huán)境本項目注重功能與形態(tài)并重，合理進行功能組合與用地布局，塑造富有特色的形態(tài)環(huán)境，構(gòu)造一個空間層次豐富的商業(yè)和居住小區(qū)環(huán)境，滿足居民的物質(zhì)需求。2、高度和諧的人文環(huán)境項目本著創(chuàng)造有現(xiàn)代生活氣息和人文情調(diào)的住區(qū)文化的宗旨，緊密依托規(guī)劃指導(dǎo)思想，以人為本，充分利用技術(shù)、藝術(shù)手段，建構(gòu)人性化的人文商住社區(qū)環(huán)境。3、高效能的基礎(chǔ)設(shè)施項目周邊的不但要市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，而且做到安全、高效、經(jīng)濟、耐久。.2規(guī)劃原則1、注重規(guī)劃設(shè)計的經(jīng)濟可行性提高居住環(huán)境的宜住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟性。創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代居住社區(qū)。住宅設(shè)計充分考慮到各種不同的開

5、發(fā)要求，設(shè)計出多系列、多戶型住宅類型，以滿足多樣性的居住要求。2、符合均好性規(guī)劃原則規(guī)劃精心考慮每一戶住宅，使其均具有良好的通風、采光條件，并方便利用綠化景觀和水體景觀，力求達到“均好”。具體體現(xiàn)在中心綠化景觀帶對各組團、院落的滲透以及分布均勻的組團綠化、帶狀綠化等；服務(wù)設(shè)施配套齊全，符合現(xiàn)代居民生活需求，并為物業(yè)管理提供便利條件，降低管理成本。3、加強空間領(lǐng)域限定，增強居住環(huán)境的歸屬感規(guī)劃考慮人車局部分流，按照空間的不同屬性，將小區(qū)空間分成不同等級的公共活動空間，并組成富有情趣的序列空間。通過小區(qū)入口標志性建筑以及社區(qū)中心、組團中心的識別設(shè)計等，進一步加強空間的領(lǐng)域感和歸宿感，從而提高居住環(huán)

6、境的安全感。4、堅持以人為本和生態(tài)環(huán)境保護原則堅持以人為本，創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、衛(wèi)生、安寧的滿足當?shù)鼐用裆钐攸c的環(huán)境。規(guī)劃用地布局及空間組織以人的需求為依據(jù)，充分考慮人的可達性和舒適性，做到以人為本，為人服務(wù)。在滿足日照、采光和通風的基礎(chǔ)上，著重進行綠地系統(tǒng)規(guī)劃，保證居民的身心健康。.3主要技術(shù)經(jīng)濟指標表1-1 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表序號項目名稱單 位指 標備 注1用地面積平方米454352總建筑面積平方米1159302.1住宅建筑面積平方米831152.2商業(yè)建筑面積平方米328153建筑密度%28.14容積率2.555綠地率%36投資規(guī)模該項目建設(shè)總投資為19207.66萬元，其中工程費用118

7、99.96萬元，工程建設(shè)其他費用4886.62萬元，預(yù)備費839.33萬元，銷售稅金及附加1340.26萬元，銷售費用241.49萬元。項目兩期建設(shè)，第一年建設(shè)第一期，建設(shè)投資9045.37萬元，第二年建設(shè)第二期，建設(shè)投資9450.50萬元。資金籌措方案本項目全部資金由項目單位自籌解決。工程進度安排本項目總體進度為3年，其中建設(shè)期為兩年，分兩期建設(shè)（每年一期），銷售期為三年（從建設(shè)期第一年開始算起）。項目計劃于2009年11月進行前期準備工作，2010年5月開工建設(shè)，整個項目分兩期建設(shè)，每期一年，到2012年4月完成竣工驗收，2013年5月項目銷售工作完成。項目建設(shè)實施進度為：1工程的前期準備

8、工作2010年3月之前完成項目申請報告編制及立項工作；2010年4月完成施工圖設(shè)計工作和工程招標工作。2施工工期項目計劃于2010年5月1日開工建設(shè)，到2012年4月完成竣工驗收。項目施工工期為2年。3、銷售期項目計劃從2010年5月展開銷售工作，到2013年4月完成項目全部銷售。1.3項目報告編制的依據(jù)1中華人民共和國土地管理法；2中華人民共和國房地產(chǎn)管理法（2007年修訂）；3國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展若干意見的通知4國家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布項目申請報告通用文本的通知【發(fā)改投資20071169號】；5烏蘭浩特市房地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)惠政策暫行規(guī)定；6烏蘭浩特市房地產(chǎn)開發(fā)政策補充規(guī)定；7內(nèi)蒙古自治

9、區(qū)實施西部大開發(fā)若干政策措施的規(guī)定；8興安盟國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要9國家和內(nèi)蒙古烏蘭浩特市相關(guān)政策及法律、法規(guī)；10項目單位提供的其他相關(guān)資料；11內(nèi)蒙古統(tǒng)計局公布的相關(guān)經(jīng)濟指標和房地產(chǎn)指標；12項目及周邊區(qū)域市場調(diào)查資料。第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準則2.1發(fā)展規(guī)劃分析2.1.1國民經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃分析中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要指出“必須加強和諧社會建設(shè)。要按照以人為本的要求，從解決關(guān)系人民群眾切身利益的現(xiàn)實問題入手，更加注重經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展”，“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟適用住房，嚴格控制大戶型高檔商品房。按照保障供給、穩(wěn)定房價

10、的原則，加強對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調(diào)控，促進住房梯次消費”。興安盟國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要指出：“十一五”時期（2006-2010年）是我盟全面落實科學(xué)發(fā)展觀，加快做大經(jīng)濟總量，推進結(jié)構(gòu)調(diào)整，構(gòu)建和諧社會的關(guān)鍵時期。科學(xué)地制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃，對于我盟緊緊抓住機遇，促進經(jīng)濟社會全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展具有十分重要的意義”。房地產(chǎn)業(yè)要“引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展，抓好一級市場調(diào)控，加快發(fā)展房地產(chǎn)二級市場和租賃市場。逐步規(guī)范土地劃撥和協(xié)議出讓，嚴格執(zhí)行經(jīng)營性土地招拍掛，加強土地儲備和合法交易。積極推行建設(shè)經(jīng)營轉(zhuǎn)讓、收益抵押等市場化投資方式，鼓勵和吸引外資投

11、資房地產(chǎn)業(yè)。加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)和管理，增加普通商品住房市場供應(yīng)。建立和完善廉租住房制度，切實保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度，完善個人住房貸款擔保機制，積極發(fā)展住房消費信貸。健全房地產(chǎn)咨詢、評估、經(jīng)紀等中介服務(wù)體系，嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀人、房地產(chǎn)估價師執(zhí)（職）業(yè)資格制度。規(guī)范發(fā)展住房裝飾裝修市場，切實保證工程質(zhì)量。”本項目的建設(shè)符合國家及興安盟加強和諧社會建設(shè)、推進社會福利社會化、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、增加面向中低收入家庭的普通商品住房和保障性住房的供應(yīng)的規(guī)劃和原則要求；在空間區(qū)域布置上也符合優(yōu)化人口布局、控制中心城區(qū)人口規(guī)模、引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)重點向南城轉(zhuǎn)移的綱要要

12、求。本項目的建設(shè)，符合各級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃的要求，是其精神和發(fā)展原則的具體貫徹和落實。區(qū)域規(guī)劃分析1烏蘭浩特城市總體規(guī)劃烏蘭浩特城市總體規(guī)劃提出“隨著城市人口的集聚，勢必促進城市商業(yè)的增長，并要求城市提供較為充分的商業(yè)金融設(shè)施用地。目前的城市商業(yè)中心主要集中于烏蘭大街兩側(cè)，由于周邊住宅建筑基本成型，發(fā)展余地不大，規(guī)劃在鐵路以西的科爾沁路、查干街、都林街周邊地帶，借鐵西舊城改造之機，啟動烏蘭浩特第二個商業(yè)金融中心的建設(shè)，擴大城市中心地區(qū)的商業(yè)規(guī)模。位于興安路的盟行署辦公區(qū)，在實施行政中心的搬遷后，原有用地改建為商業(yè)用地”。 烏蘭浩特城市中“規(guī)劃商業(yè)金融設(shè)施用地438公頃，占城市建設(shè)用地面積

13、的7.8%”。居住區(qū)的建設(shè)規(guī)劃如下：居住用地應(yīng)集中開發(fā)集中建設(shè)，形成居住區(qū)和居住小區(qū)。市中區(qū)居住用地劃分為8個居住區(qū)，其中：城北居住區(qū)：位于省際通道以北，居住用地面積107公頃，安置居住人口2.5萬人。行政新區(qū)居住區(qū)：位于白阿鐵路以西，罕山街以北，居住用地面積209公頃，安置居住人口6萬人。鐵西居住區(qū)：位于白阿鐵路以西，罕山街以南，居住用地面積195公頃，安置居住人口6萬人。山城路居住區(qū)：位于白阿鐵路與罕山之間，罕山街以北，居住用地面積64公頃，安置居住人口1.5萬人。興安路居住區(qū)：位于罕山街與烏蘭大街之間，白阿鐵路以東，愛國路以西，另包括罕山東側(cè)的居住用地，用地面積149公頃，安置居住人口5

14、.5萬人。復(fù)興街居住區(qū)：位于新橋大街與烏蘭大街、白阿鐵路與愛國路之間，居住用地面積70公頃，安置居住人口3萬人。濱河居住區(qū)：位于愛國路以東，新橋大街以北，居住用地面積116公頃，安置居住人口3.5萬人。城南居住區(qū)：位于白阿鐵路以東，新橋大街以南，居住用地面積143公頃，安置居住人口4萬人。河?xùn)|區(qū)以紅城大街和新橋大街劃分為3個居住區(qū)，其中：北新街居住區(qū)：位于紅城大街以北，居住用地面積150公頃，安置居住人口4萬人。安瀾路居住區(qū)：位于紅城大街和新橋大街之間，居住用地面積81公頃，安置居住人口2.5萬人。榆林街居住區(qū)：位于新橋大街以南，居住用地面積50公頃，安置居住人口1.5萬人。城市居住用地以二類

15、居住用地為主，并按人均住宅建筑面積35平方米確定人口容量。其住宅建筑形式以多層為主，市中區(qū)可適當采用高層或小高層建筑，建筑層數(shù)以不超過18層為宜。2項目SWOT分析優(yōu)勢：地塊地處烏蘭浩特市區(qū)中心商業(yè)地段，商場比較多。通過聘請知名的建筑設(shè)計、景觀規(guī)劃、營銷策劃、物業(yè)管理、建筑施工等公司實行強強聯(lián)手，塑造物業(yè)的品牌，增加物業(yè)附加值，給客戶信心。蒙元文化一條街的建造和形成，提高自身價值、增加商業(yè)氛圍，對客戶形成足夠的吸引力。周邊新建住宅密集，未來人流量和車流量也比較大。項目地塊位于市政府北側(cè)，容易聚斂客源，能減少銷售壓力。劣勢項目地位置相對較偏，配套設(shè)施不是很齊全（醫(yī)院、銀行、購物、學(xué)校都比較少），

16、生活休閑、娛樂設(shè)施缺乏。外地開放商在本地開發(fā)，購買者心理存在不信任，對項目有一定影響。項目所在地的交通狀況雖好，但公共交通線路條件不夠。片區(qū)認知度較低。項目所處片區(qū)相對于市中心區(qū)有一定距離，周邊環(huán)境不理想，片區(qū)認知度有待提高。機會項目周邊現(xiàn)有樓盤檔次不是很高，商鋪缺乏特色，相比之下蒙元文化一條街的自身優(yōu)勢明顯。政府的大力支持和給予的大量優(yōu)惠政策，增加項目的可操作性。周邊商業(yè)大都是百貨的形式與本項目的商鋪形式不同，如將新型的經(jīng)營管理模式以及超市、酒店的引入將會使將整個項目得到提升。威脅（風險）項目地塊周邊的在建在售樓盤是同質(zhì)競爭個案，其較好居住環(huán)境和工程進度會造成客戶分流。由于烏蘭浩特市人口有限

17、，經(jīng)濟不是很發(fā)達，對我們的住宅和商鋪的銷售有一定風險。房地產(chǎn)政策的出臺，對眾多購房者的消費心理將會產(chǎn)生一定影響，預(yù)計部分投資者將會擔心未來利率連續(xù)增長而進入觀望期。專項規(guī)劃分析內(nèi)蒙古自治區(qū)人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展若干意見的通知中指出：全自治區(qū)“加大廉租住房建設(shè)力度，通過完善租賃補貼制度和實施城市棚戶區(qū)改造等方式，主要以實物方式結(jié)合發(fā)放租賃補貼，逐步擴大保障范圍。2009年對設(shè)區(qū)城市和旗縣(市、區(qū))城區(qū)人均住房建筑面積13平方米以下的低保家庭實現(xiàn)應(yīng)保盡保，并使實物配租比例累計達到當年應(yīng)保家庭的40以上。按照國家2009年到2011年廉租住房保障規(guī)劃的要求，從200

18、9年起要逐步把低保以外的其他低收入住房困難家庭納入廉租住房保障范圍。優(yōu)先解決無房低保邊緣家庭住房困難，爭取用3年時間，到2011年基本解決現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題。”；“各盟市、各旗縣按國家的有關(guān)規(guī)定多渠道籌集廉租住房保障資金。要將廉租住房保障資金納入年度預(yù)算安排，住房公積金增值收益在提取貸款風險準備金、自身建設(shè)資金和管理費用后全部用于廉租住房建設(shè)。要采取有效措施，保證土地出讓凈收益用于廉租住房保障的資金不低于10。同時要積極拓寬資金籌集渠道，從城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費中每平方米提取5至10元，作為廉租住房保障制度建設(shè)資金。對符合貸款條件的保障性住房建設(shè)項目，商業(yè)銀行要加大信貸支持力度。

19、自治區(qū)人民政府將加大對盟市旗縣建購廉租住房和租賃補貼的資金投入。各盟市比照中央和自治區(qū)的做法加大對財政困難旗縣(市、區(qū))廉租住房建設(shè)投資補助力度。”2.2產(chǎn)業(yè)政策分析房地產(chǎn)業(yè)與50多個行業(yè)相關(guān)，在國民經(jīng)濟中的作用舉足輕重。內(nèi)蒙古興安盟房地產(chǎn)市場，多年來受宏觀調(diào)控政策累積效應(yīng)和全球金融危機的影響，2008年進入了全面深度調(diào)整期。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年全盟房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出五個方面的特點：一是房地產(chǎn)投資增幅回落；二是市場觀望氣氛濃厚、銷售低迷；三是房價漲幅雖有松動，特別是二季度以來，同比漲幅幾乎是逐月回落，但總體仍在高位運行；四是相關(guān)行業(yè)受到影響，如鋼鐵、水泥等產(chǎn)量的增幅迅速下滑或出現(xiàn)負增長；五是

20、受2008年上半年土地供應(yīng)量加大、限價房和保障性住房用地集中入市等因素影響，全市商品房新開工面積前漲后跌，竣工面積大幅減少。今年政府將采取積極政策措施促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展”、“采取更加積極有效的政策措施，穩(wěn)定市場信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動房地產(chǎn)平穩(wěn)有序發(fā)展”報告中的這些字眼都表明了中央政府對房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度，“維穩(wěn)”成為針對房地產(chǎn)的清晰而明確的基調(diào)，政府對房地產(chǎn)出現(xiàn)的較大波動及房價過高導(dǎo)致百姓購房困難抑或是部分房企出現(xiàn)危機引起的連帶社會問題都不會坐視不管。政策實施的目的在于維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。為此，各方需要在131文件的框架下共同努力，政府要支持，稅收要減免緩轉(zhuǎn)；企業(yè)要讓利

21、降價；信貸要積極落實；消費者要有信心和能力。只有各方一起出力才能穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，才能樹信心，擴內(nèi)需，保增長，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知中指出：房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進消費，擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有效途徑。實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設(shè)小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。2003年起，為控制投資過快增長，央行1

22、21號文和國務(wù)院18號文相繼出臺，以規(guī)范房地產(chǎn)市場促進其健康發(fā)展。2005年，房地產(chǎn)宏觀政策以“國八條”為中心，側(cè)重穩(wěn)定房價、打擊投機行為和落實政府責任制。2006年是實行宏觀調(diào)控政策的延續(xù)年，從“國六條”到“九部委新政”，以調(diào)整住房結(jié)構(gòu)為主題。1新舊“國八條”2005年的“舊國八條”將穩(wěn)定住房價格放在首位，并提出要大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)與用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟住房土地供應(yīng)；“新國八條”將“強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)”放在第一位；充分體現(xiàn)了宏觀調(diào)控政策向調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面的傾斜。2“9070”政策“九部委新政”的 “9070”政策要求套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房

23、）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上，這一條迫使開發(fā)商的產(chǎn)品主要定位中、小戶型商品房，對2007年和未來的住房供給結(jié)構(gòu)將產(chǎn)生重要影響。2.3行業(yè)準入分析行業(yè)市場分析2008年，國家宏觀調(diào)控政策的作用顯現(xiàn)，市場供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房價上漲幅度逐步放緩，房地產(chǎn)市場景氣回落。1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條繃緊，企業(yè)資金來源增速明顯回落，個人按揭貸款已出現(xiàn)負增長從資金供給總量來看，房地產(chǎn)資金在2007年第四季度達到一個頂峰，2008年較2007年環(huán)比開始出現(xiàn)下降。同時，資金供給的增長率從2007年第四季度已經(jīng)開始大幅下降，從12月份的31.9%，降

24、到17月份的19.1%，下降了12.8個百分點。這種趨勢估計第四季度仍將持續(xù)。從資金來源看，房地產(chǎn)商的資金主要來自國內(nèi)貸款、外資、自籌資金、訂金和預(yù)付款、個人按揭及其他。2008年以來，開發(fā)企業(yè)自籌資金同比仍有較快增長，且增幅不斷增加，但其余類型的資金來源增幅均有顯著下降。到2008年7月，原本第一季度增長較快的國內(nèi)貸款也急劇萎縮，同比增長為15.7%，與上年30%40%的增幅相去甚遠，訂金及預(yù)付款增幅為9.7%，也和前期差距很大。尤其值得注意的是，由于需求者觀望情緒濃厚，商品房成交量大幅下降，個人按揭貸款到7月份已經(jīng)為負增長，同比減少5.7%。由此可見，房地產(chǎn)資金供給的情況已經(jīng)不容樂觀。房地

25、產(chǎn)資金來源的趨緊主要原因在于幾個方面。首先是銀行貸款的減少。從緊的貨幣政策使貸款的成本增加，同時，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)波動性的憂慮也使其進一步收縮對房地產(chǎn)市場的貸款，以避免承受因為房地產(chǎn)市場衰退所帶來的風險。其次是需求的下降。需求量的下降必然帶來預(yù)付款、訂金數(shù)量與個人按揭貸款的減少。2房屋新開工、竣工和施工面積增幅快速下降，土地購置面積增速回落房地產(chǎn)新開工、竣工和施工方面的數(shù)據(jù)顯示，2008年第一季度，三者的同比增幅達到25.9%、26.9%和27.5%，較上年同期增幅都有顯著上升。到第二季度，這種情況出現(xiàn)了明顯改變，房地產(chǎn)投資開發(fā)的減緩作用開始顯現(xiàn)，新開工、竣工和施工面積的同比增幅下降到了19.

26、1%、13.8%和24.1%；7月份，三者的增幅已下降至15.1%、13.6%和22.5%。2008年第一、第二季度，盡管土地“招拍掛”的流拍流標現(xiàn)象日益嚴重，土地交易價格同比卻分別上升16.5%和10.1%，土地儲備成本持續(xù)增加。隨著房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的抽緊，從年初到7月份，土地購置面積大幅下滑，由12月份同比增長35.8%，降到17月份的5.2%。土地購置面積、新開工面積、施工面積增幅的下降，正是房地產(chǎn)投資減緩的重要表現(xiàn)，而這種投資減緩的趨勢正在繼續(xù)蔓延，預(yù)計第四季度這幾項指標仍將繼續(xù)下跌。這種投資減緩的狀況必將會影響到以后年度房地產(chǎn)市場供應(yīng)量。3需求方觀望，居民購房意愿低，全國住房成交量出

27、現(xiàn)大幅下降受國內(nèi)宏觀經(jīng)濟景氣下降、房地產(chǎn)市場低迷以及從緊的貨幣政策的影響，居民購房意愿顯著降低，觀望情緒濃厚。盡管開發(fā)商動用了打折，買房贈裝修、贈汽車、贈電器，無理由退房等多種促銷方式，仍難打破購房者觀望情緒，啟動市場。央行8月中下旬在全國50個大、中、小城市進行的城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示：第三季度城鎮(zhèn)居民當期收入滿意指數(shù)和未來收入信心指數(shù)下降，未來增收信心不足；未來3個月打算買房的居民人數(shù)占比為13.3%，分別比上季度和上年同期降1.8%和2.8%，創(chuàng)1999年調(diào)查開始以來最低水平。2008年年初以來，商品房銷售面積急劇下降，12月份，同比下降4.2%，17月份，同比下降已經(jīng)達到10.8%，與2

28、007年同期上漲20%30%的水平形成天壤之別。4全國房價上漲幅度逐步放緩，“珠三角”部分熱點城市已出現(xiàn)房價回落在房地產(chǎn)供給方資金鏈緊張，新開工、施工面積增幅回落，需求方觀望，成交量大幅下降的情況下，全國房價上漲幅度逐步放緩，由2008年1月份同比上漲11.3%，到8月份同比上漲5.3%，漲幅下降了6個百分點，同時，8月份，環(huán)比首次出現(xiàn)下降，降0.1%。“珠三角”部分熱點城市已經(jīng)率先成為房價下降的區(qū)域。深圳房屋銷售價格同比增速從6月份出現(xiàn)下降，8月同比下降已達到6.4%，二手住房下降幅度更大，8月份，同比增速下降14.9%。8月份，廣州房屋銷售價格增速同比也出現(xiàn)下降，下降1.8%。5地方經(jīng)濟受

29、到較大影響，部分地方政府積極出手救市房地產(chǎn)投資是投資的重要組成部分，從全國的平均水平看，占到固定資產(chǎn)投資的25左右，在有些城市超過50。對于地方政府而言，房地產(chǎn)投資的下滑和交易量的萎縮，已明顯影響到地方政府的土地出讓金收入和稅收收入。面對這種情況，部分二線城市和個別省紛紛出臺了鼓勵買房的政策。例如，西安市政府出臺了關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見，按照規(guī)定，西安市民在2008年9月4日至2009年12月31日期間，購買商品房均可在辦理房產(chǎn)證時獲得購房款總額0.5%1.5%的政府補貼；沈陽市政府宣布了一系列“暖市”方案，包括將重啟購房補貼政策、提高住房公積金貸款的年限和限額等；河南省政府規(guī)定，自9

30、月1日起，河南省居民購買商品房可減免房地產(chǎn)交易契稅、降低首付房款、延長貸款期限等，同時可享受到商業(yè)銀行所提供的房貸最優(yōu)惠利率；廈門、長沙、成都等地也相繼出臺包括購房入戶、免稅降稅、購房補貼等購房優(yōu)惠措施，希望刺激房地產(chǎn)市場消費，挽回樓市的頹勢。行業(yè)準入條件分析根據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第二章第五條規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當具備下列條件：1有100萬元以上的注冊資本；2有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行

31、政管理部門對符合本條例規(guī)定條件，應(yīng)當自收到申請之日起30日內(nèi)予以登記；對不符合條件不予登記，應(yīng)當說明理由。工商行政管理部門在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應(yīng)當聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。2009年是經(jīng)濟危機深入影響的的一年，受國家宏觀調(diào)控影響，為優(yōu)勢企業(yè)帶來新的發(fā)展機遇。下一個調(diào)控要點將是通過稅收政策、規(guī)范土地市場、強化金融監(jiān)管、調(diào)整供求關(guān)系等措施，達到調(diào)整結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房價和加強住房保障等目的。土地和金融方面的寬松政策，帶來的是房地產(chǎn)行業(yè)準入壁壘的降低。這對大部分實力不強的房地產(chǎn)企業(yè)意味著市場空間的開放，而對實力強大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，行業(yè)整合加劇給他們帶來了難得的發(fā)展機遇。房地產(chǎn)

32、調(diào)控政策在平抑房價的同時，將引導(dǎo)房地產(chǎn)市場向有序、健康、集約化方向發(fā)展，規(guī)范市場的結(jié)果將促進規(guī)模和實力并存的房地產(chǎn)企業(yè)加速發(fā)展。以實力強大的行業(yè)和區(qū)域龍頭企業(yè)為主體的并購重組將成為行業(yè)趨勢，在這種趨勢背后，是優(yōu)勢企業(yè)對土地、資金、市場的新一輪整合，中國的房地產(chǎn)行業(yè)在未來數(shù)年內(nèi)將重新洗牌，優(yōu)勝劣汰將進一步推動有限的資源加速流向資質(zhì)高、資信好、開發(fā)業(yè)績良好、品牌效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)企業(yè)。資源重新配置所帶來的規(guī)模效益將強化消費者、投資者、供應(yīng)商、政府部門及金融機構(gòu)對優(yōu)勢企業(yè)的信心，從而使企業(yè)獲得更多的土地和資金資源。興安盟易盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司是以房地產(chǎn)項目開發(fā)、銷售商品房為主營業(yè)務(wù)的現(xiàn)代企業(yè)。依據(jù)

33、工商行政管理局2009年8月31日頒發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，其注冊資本為500萬元，符合國家相關(guān)行業(yè)準入標準。第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析3.1資源開發(fā)利用本項目不屬于資源開發(fā)類項目，因此，對此問題不作闡述。3.2資源綜合利用分析土地資源的綜合利用分析隨著我國城市化進程的不斷加速，土地資源的極度緊缺和不敷使用的問題日益凸顯。解決這一問題的方法是：堅持提高銀行的國民儲蓄利率和相應(yīng)的貸款利率，逐步建立經(jīng)濟調(diào)控的剎車機制控制房價；嚴格壟斷土地的一級市場，控制二級市場，規(guī)范三級市場，避免城市土地利用失控和城市環(huán)境的日益惡化；加大向小城鎮(zhèn)的投資力度，尤其應(yīng)注意發(fā)展當?shù)鼐哂袃?yōu)勢的密集形地方產(chǎn)業(yè)，使之具有集

34、約和規(guī)模效益，減少大城市與小城鎮(zhèn)間收入的差距，有效抵御大城市的“回波效應(yīng)”。本項目用地面積45435平方米。本項目建設(shè)以節(jié)約、集約使用土地為原則，從項目整體空間形態(tài)和現(xiàn)狀用地布局等方面進行綜合考慮，整合土地資源，利用現(xiàn)有的土地資源、功能分區(qū)合理布置建筑物。從而有效控制土地資源利用規(guī)模，加強綠化用地的建設(shè)。本項目綠化率達到36%，綠化率較高。水資源的綜合利用本項目為居住建筑項目，對水資源利用量較大，因此合理的利用水資源，是本項目資源利用方案的重點。1給水給水系統(tǒng)從市政自來水干管上接兩根DN200進水管，并在建筑周圍敷設(shè)成環(huán)狀布置。三層及以下樓層由市政直接供水，四層以上由無負壓設(shè)備供水，泵房設(shè)置在

35、地下車庫水泵房內(nèi)。2中水本項目在小區(qū)內(nèi)設(shè)置中水處理設(shè)備，主要用于衛(wèi)生間沖廁、綠地、道路澆灑用水、景觀水系等用水。3雨水、污水排水系統(tǒng)采用雨污水分流制，本項目產(chǎn)生的污水經(jīng)匯集后，排入市政管網(wǎng)。雨水經(jīng)匯集后，排入市政雨水管網(wǎng)。3.3資源節(jié)約措施本建設(shè)項目嚴格按照節(jié)約能源法要求，建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好性社會，最大程度的節(jié)約資源、提高能源利用率，減少施工現(xiàn)場對環(huán)境造成的不利影響。1節(jié)約土地措施貫徹落實“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地”的基本國策，堅持“在保護中開發(fā)、在開發(fā)中保護”的總原則，妥善處理項目開發(fā)與資源環(huán)境保護、轉(zhuǎn)變土地利用方式，促進土地集約利用和優(yōu)化配置，提高土地資源對對項目的影響程

36、度，節(jié)約利用土地。本項目按照規(guī)定建設(shè)工程施工總平面規(guī)劃布置應(yīng)優(yōu)化土地利用，減少土地資源的占用。施工現(xiàn)場的臨時設(shè)施建設(shè)禁止使用黏土磚。土方開挖施工應(yīng)采取先進的技術(shù)措施，減少土方開挖量，最大限度地減少對土地的擾動，保護周邊的自然生態(tài)環(huán)境：（1）調(diào)整優(yōu)化的各個功能區(qū)的土地資源配置，在發(fā)揮體育休閑公園的主題下，結(jié)合項目功能分區(qū)要求，合理確定項目不同功能區(qū)用地面積，提高土地、交通等基礎(chǔ)設(shè)施的使用效率。（2）結(jié)合當?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)展，按照“布局集中、用地集約、產(chǎn)業(yè)集聚”的原則，調(diào)整現(xiàn)有土地的數(shù)量和布局，適當合并，重點向部分有利于當?shù)卮蟊娊∩淼姆矫姘l(fā)展，發(fā)揮體育休閑公園的主題優(yōu)勢，促進土地資源集約利用，提高土地

37、使用效率。（3）制定和完善建設(shè)用地定額指標和土地集約利用評價指標體系，利用現(xiàn)有的土地利用指標，按照國家公園建設(shè)規(guī)范要求來提高該項目用地的集約利用水平。（4）對建設(shè)用地規(guī)模、布局、建設(shè)時序的控制，遏制低水平、重復(fù)建設(shè)以及盲目圈占土地。按照數(shù)量和質(zhì)量并重的原則，通過土地整理、復(fù)墾、開發(fā)等方式補充該體育公園占用的耕地，促進土地整理的市場化、產(chǎn)業(yè)化，實現(xiàn)耕地的占補平衡。2節(jié)水措施分析項目堅持“節(jié)流、開源、保護水源并重”的方針，統(tǒng)籌考慮水資源保護、節(jié)水、雨洪利用、再生水利用、進行統(tǒng)一規(guī)劃和科學(xué)管理，合理利用多種水資源。通過雨水回收、再生水利用，合理配置資源，提高用水效率，形成優(yōu)水優(yōu)用，一水多用的水循環(huán)系

38、統(tǒng)。施工現(xiàn)場優(yōu)先采用中水攪拌、中水養(yǎng)護，有條件的地區(qū)和工程應(yīng)收集雨水養(yǎng)護，處于基坑降水階段的工地，宜優(yōu)先采用地下水作為混凝土攪拌用水、養(yǎng)護用水、沖洗用水和部分生活用水，現(xiàn)場機具、設(shè)備、車輛沖洗、噴灑路面、綠化澆灌等用水，優(yōu)先采用非傳統(tǒng)水源，盡量不使用市政自來水。第四章 節(jié)能方案分析能源是制約我國經(jīng)濟社會發(fā)展的重要因素。解決能源問題的根本出路是堅持開發(fā)與節(jié)約并舉、節(jié)約優(yōu)先的方針，大力推進節(jié)能降耗，提高能源利用效率，建設(shè)節(jié)約型社會。本項目嚴格按照有關(guān)用能標準和節(jié)能規(guī)范進行規(guī)劃設(shè)計，力爭建設(shè)成為節(jié)能節(jié)水型的小區(qū)。4.1用能標準和節(jié)能規(guī)范本項目建設(shè)地點為興安盟烏蘭浩特市，應(yīng)遵循國家以及內(nèi)蒙古自治區(qū)的如

39、下合理用能標準及節(jié)能設(shè)計規(guī)范：相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策1中華人民共和國節(jié)約能源法；2中華人民共和國可再生能源法；3中華人民共和國電力法；4中華人民共和國建筑法；5中華人民共和國清潔生產(chǎn)促進法；6中華人民共和國計量法；7國務(wù)院關(guān)于加強節(jié)能工作的決定（國務(wù)院令28號）；8清潔生產(chǎn)審核暫行辦法（國家環(huán)境保護總局令第16號）；9節(jié)能中長期專項規(guī)劃（國家發(fā)改委發(fā)改環(huán)資【2004】2505號）；10“十一五”十大重點節(jié)能工程實施意見（國家發(fā)改委發(fā)改環(huán)資【2006】1457號）；11重點用能單位節(jié)能管理辦法（國家經(jīng)貿(mào)委1999、3、10）；12節(jié)能用電管理辦法（國家經(jīng)貿(mào)委 國家發(fā)展計劃委【2000】1

40、256號）；13建設(shè)工程質(zhì)量管理條例（國務(wù)院令279號）；14民用建筑節(jié)能管理規(guī)定（建設(shè)部令第143號）；15建設(shè)部關(guān)于貫徹的實施意見（建科【2006】231號）；16建設(shè)工程勘查設(shè)計管理條例（國務(wù)院令293號）；17關(guān)于加強大型公共建筑工程建設(shè)管理的若干意見（建質(zhì)【2007】1號）；18能源效率標識管理辦法（國家發(fā)改委、國家質(zhì)檢總局2004年17號令）；19中華人民共和國強制檢定的工作計量器具檢定管理辦法（1987年4年15日國務(wù)院頒布）。建筑類相關(guān)標準及規(guī)范產(chǎn)業(yè)政策和準入條件1中國節(jié)能技術(shù)政策大綱（計交能1996905號）；2國家鼓勵發(fā)展的資源節(jié)約綜合利用和環(huán)境保護技術(shù)（國家發(fā)改委2005

41、65號令）。建筑類相關(guān)標準及規(guī)范1公共建筑節(jié)能設(shè)計標準 GB50189-2005；2綠色建筑評價標準 GB/T50378-2006；3通風與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)程 GB50243-2002；4民用建筑熱工設(shè)計標準 GB50176-93；5建筑照明設(shè)計標準 GB500034-2004；6建筑采光設(shè)計標準 GB/T5003-2001；7城鎮(zhèn)燃氣設(shè)計規(guī)范 GB50028-93；8生活鍋爐熱效率及熱工試驗方法 GB/T10820-2002；9空調(diào)通風系統(tǒng)運行管理規(guī)范 GB50365-2005；10綠色建筑技術(shù)導(dǎo)則（建科【2005】199號）；11寒冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準 JGJ134-2001；

42、12民用建筑節(jié)能設(shè)計標準（采暖居住建筑部分） JGJ26-95；13采暖通風與空調(diào)設(shè)計規(guī)范；14外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程 JGJ144-2004；15采暖居住建筑節(jié)能檢驗標準 JGJ132-2001；16地面輻射供暖技術(shù)規(guī)程 JGJ142-2004；17民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范 JGJ/T16-92；18建筑給水及采暖工程質(zhì)量驗收規(guī)范 GB50242-2002；19鍋爐房設(shè)計規(guī)范 GB50041-92（2001年版）；20綠色照明工程技術(shù)規(guī)程 DBJ01-607-2001；21全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施節(jié)能專篇；22高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范GB50045-95（2005年版）；23建筑給水排水設(shè)計

43、規(guī)范 GB50015-2003；24建筑中水設(shè)計規(guī)范 GB50336-2002；4.2能耗狀況和能耗指標項目能源品種選用原則本項目根據(jù)國家的相關(guān)節(jié)能與環(huán)保政策，本著節(jié)能、環(huán)保、因地制宜的原則，結(jié)合本項目區(qū)域定位、住宅、公建類型和外部條件等具體情況選擇能源形式。項目所在地能源供應(yīng)狀況本項目位于目位于烏蘭浩特市中心區(qū)。該區(qū)域已具備一定市政設(shè)施的接口，市政設(shè)施基本可以得到保證，只要項目本身進行必要的區(qū)內(nèi)管線的建設(shè)及與大市政的接入，即可滿足本項目建設(shè)和使用要求，能源供應(yīng)條件（上水、電力、熱力及天然氣市政配套）初步具備。供水：給水系統(tǒng)從市政自來水干管上接兩根DN200進水管，并在建筑周圍敷設(shè)成環(huán)狀布置。

44、經(jīng)計算知，該地區(qū)供水服務(wù)壓力在0.2Mpa以上，水量水壓安全可靠。天然氣：由周邊小區(qū)高中壓調(diào)壓站供氣。本項目采用市政供熱管線供本項目住宅及配套建筑采暖使用。電力：本項目的電源為雙路10KV電源，引自周邊小區(qū)的高壓開閉站，項目的用電等有保證，采用10KV電纜埋地引入本項目配電室，可供應(yīng)空調(diào)、照明等用電。能源消耗種類及數(shù)量1給排水本項目市政給水壓力按照0.2Mpa考慮；給水系統(tǒng)從市政自來水干管上接兩根DN200進水管。2電力系統(tǒng)本項目的能源消耗種類主要為電能，主要用于滿足建筑物的通信系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、動力系統(tǒng)等。電源引自周邊小區(qū)10kV高壓開閉站.（1）空調(diào)負荷及耗電量住宅部分夏季運行分體空調(diào)，配套

45、商業(yè)部分采用變制冷劑流量多聯(lián)分體式空調(diào)系統(tǒng)。根據(jù)民用建筑暖負荷估算，按照建筑面積估算（取50w/ m2），項目建筑面積115930 m2，地上住宅空調(diào)年耗電量834.70萬千瓦時（2）照明耗電量照明的功率密度，住宅取7.00w/ m2，商業(yè)建筑取10.00w/ m2。住宅建筑面積83115平方米，商業(yè)建筑面積32815平方米。住宅照明年耗電量127.42萬千瓦時商業(yè)建筑部分照明年耗電量47.25萬千瓦時故本項目總照明年耗電量174.67萬千瓦時（3）電器耗電量電器（電插座）的功率密度，住宅取15.00w/ m2，商業(yè)取30.00 w/ m2。住宅電器年耗電量91.01萬千瓦時商業(yè)電器年耗電量5

46、3.16萬千瓦時故本項目總電器年耗電量144.17萬千瓦時（4）年總消耗電量為：1153.54萬千瓦時/年（折算為1417.70噸標煤/年）。3、熱力耗能項目的供暖單位耗能按照民用建筑節(jié)能設(shè)計標準（JGJ26-95）中規(guī)定，內(nèi)蒙古地區(qū)供暖單位面積耗能21.3w/m2,供暖天數(shù)166天，則供暖耗能為1209.06萬千瓦時/年。單位建筑面積綜合能耗和總能耗分析本項目用能總量為2626.75噸標準煤/年，單位建筑面積的綜合能耗為22.67千克標準煤/年。（沒有計算燃氣耗能量）4.3節(jié)能措施和節(jié)能效果本項目建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計應(yīng)貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴格執(zhí)行寒冷地區(qū)居住建筑節(jié)能

47、設(shè)計標準。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標。節(jié)能措施1建筑節(jié)能技術(shù)斷橋鋁合金達到降低能耗效果外觀：斷橋鋁合金采用隔熱鋁合金型材，具有節(jié)能、隔音、防噪、防塵、防水功能。斷橋鋁合金窗比普通窗熱量散失減少一半，隔聲量達29分貝以上，水密性、氣密性良好。地板采暖節(jié)省空間提高使用率室溫由下而上逐漸遞減給人以腳暖頭涼的良好感覺，較散熱器供暖方式熱效率更高，符合人體要求的熱環(huán)境。屋面：選用150mm厚水泥聚苯保

48、溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3。屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)=0.60W/（m2k）。外墻：360厚加氣混凝土砌塊，外貼60厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=0.77W/（m2k）。門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風性能屬標準GB7106第2級，空氣滲透性能屬標準GB7108第3級，雨水滲透性能屬標準GB7108第4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=2.56W/（m2k），采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為k=1.70W/（m2k）。樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為k=1.67W/（m2k）。2采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施小區(qū)內(nèi)熱交換站采用變頻循環(huán)

49、泵和流量自動調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設(shè)定的流量極值和室外溫度的變化自動調(diào)節(jié)流量。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。系統(tǒng)布置簡單，水路通暢，安裝檢修方便。最大優(yōu)點是可以實現(xiàn)各組散熱器的單獨調(diào)節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情況，并為將來安裝熱表計量收費創(chuàng)造了條件。每組散熱器進水管安裝丹佛斯溫控閥。該閥門可隨室外氣溫變化自動調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度達到恒定溫度，克服了雙管系統(tǒng)垂直失調(diào)的弊病。采暖系統(tǒng)按單元設(shè)置，各熱力出口均安裝差壓控制器。可避免水力平衡調(diào)節(jié)的困難，并為外網(wǎng)自動調(diào)節(jié)創(chuàng)造了條件。房間散熱器選用鋁合金暖氣片。3建筑節(jié)能技術(shù)

50、、材料、工藝的應(yīng)用除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在項目的建設(shè)過程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。地基處理采用CFG樁復(fù)合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關(guān)；樓梯間入口采用防盜對講系統(tǒng)；燃氣采用PGM2.51磁卡燃氣表；電表為DDY-17磁卡電表；水表采用ZS-2遠程控制裝置；GRC隔墻板、硅美輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風道；采用高效有機硅廚廁防

51、水技術(shù)；利用太陽能為建筑物提供生活熱水。4電氣節(jié)能（1）所有設(shè)備一律選用符合國家規(guī)定的節(jié)能型設(shè)備，不得選擇國家已公布淘汰的機電產(chǎn)品。電器設(shè)備應(yīng)選用新型高效節(jié)能型，并采取電容補償，提高功率因數(shù)，減少電損耗。 （2）本工程各套內(nèi)及公用場所功率密度按現(xiàn)行的建筑照明設(shè)計標準執(zhí)行。（3）每個開關(guān)控制不超過一個燈具，地下室等公共場所采用聲光控自熄開關(guān)，利于節(jié)能。（4）本工程采用緊湊型熒光燈、T5高效節(jié)能燈管等高效光源和高效燈具，配電子鎮(zhèn)流器。在結(jié)合項目價格因素和市場消化度的基礎(chǔ)上，對項目產(chǎn)品進行篩選和功能優(yōu)化，并最終完成項目產(chǎn)品的相關(guān)設(shè)計建議。節(jié)水措施1小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全。有效的

52、供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。實現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質(zhì)應(yīng)達到國家規(guī)定的相應(yīng)標準，以保障回用水的安全和適用。對小區(qū)用水水量和水質(zhì)進行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水分配計劃、水質(zhì)和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場所。收集雨水用

53、以在一定范圍內(nèi)補充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經(jīng)適當處理后回用做小區(qū)雜用水。2綠化景觀用水節(jié)水保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。 景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進行優(yōu)化設(shè)計以保證水質(zhì)，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補充地下水。3節(jié)水器具應(yīng)用大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。水龍頭：（1）不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴

54、。（2）根據(jù)用水場合的不同，可選用延時自動關(guān)閉（延時自閉）式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關(guān)閉（停水自閉）式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。淋浴器具：冷、熱水混合器具（水溫調(diào)節(jié)器）；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機，洗碗機等節(jié)水型家電。采用節(jié)能產(chǎn)品購買和使用符合國家能效標準要求的高效節(jié)能空調(diào)、冰箱、照明器具、風機、水泵等，降低建筑物能耗。第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析5.1建設(shè)用地情況分析項目建設(shè)地點本項目區(qū)域位于烏蘭浩特市育才路以東，惠普街以南，洮兒河北路以西，烏蘭東街以北。項目用地現(xiàn)狀本

55、項目總用地面積45435平方米，用地形狀規(guī)整、便于規(guī)劃、地勢平坦、地質(zhì)條件穩(wěn)定，便于建設(shè)，交通便利，便于生活發(fā)展。項目選址分析項目地處烏蘭浩特市中心區(qū)，項目周邊均為商業(yè)住宅區(qū)，項目市政配套條間已經(jīng)具備。周邊的綠化率較高，可營造更適宜居住的綠色生活氛圍；在營造私密舒適的人居環(huán)境的同時，也能夠隔音防噪。本項目得天獨厚的地理位置，對本項目建設(shè)具有廣闊的發(fā)展前景，這也為本項目提供的強大的客戶資源，整體區(qū)域優(yōu)勢的發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮蟆Ｒ膊粫Ψ篮椤⑴艥场⑼ê郊拔奈锉Ｗo等產(chǎn)生不利影響。5.2土地合理性分析本小區(qū)形狀規(guī)整、便于規(guī)劃、地勢平坦、地質(zhì)條件穩(wěn)定，便于建設(shè)，交通便利，便于生活發(fā)展。建設(shè)目標：建設(shè)功能齊全

56、、設(shè)施完備、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的21世紀現(xiàn)代化居住區(qū)，提高土地使用率，改善現(xiàn)有環(huán)境，改善人文景觀。符合土地利用規(guī)劃要求，占地規(guī)模較為合理。5.3征地拆遷及移民安置分析本項目總用地面積45435平方米，項目區(qū)內(nèi)涉及的拆遷房屋總建筑面積32340平方米，其具體內(nèi)容如下：1平房：16540平方米；2樓房：9800平方米；3其他違章建筑：6000平方米。本項目按照國家以及內(nèi)蒙古的相關(guān)房屋拆遷和拆遷居民的安置政策，拆遷的住戶全部安置在本項目建設(shè)的住宅中，項目的拆遷方案符合國家相關(guān)規(guī)定。項目的拆遷方案是可行的。第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析6.1環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀興安盟位于內(nèi)蒙古自治區(qū)的東北部，因地處大興安嶺山脈

57、中段而得名。興安盟東北與黑龍江省相連，東南與吉林省毗鄰，南部、西部、北部分別與內(nèi)蒙古的通遼、錫林郭勒盟和呼倫貝爾市相連。西北部與蒙古國接壤，邊境線長126公里。興安盟在國內(nèi)處于東北經(jīng)濟區(qū)，在國際上處于東北亞經(jīng)濟圈，地理位置優(yōu)越。自然環(huán)境條件興安盟屬中低丘陵地區(qū)，大興安嶺山脈以從西到東面的走向縱貫興安盟西部。地貌形態(tài)可分為四個類型：中山地帶、低山地帶、丘陵地帶和平原地帶。中山地帶處在興安盟的西北部。為大興安嶺主脊線。這一帶覆蓋著以興安落葉松、楊、樺為主的森林和次生林，是內(nèi)蒙古自治區(qū)的木材生產(chǎn)基地之一。低山和丘陵地帶占據(jù)了全盟的大部地區(qū)。這一地區(qū)的土壤主要是鈣土和黑土，土質(zhì)肥沃。平原地帶為松嫩平原

58、和松遼平原的邊緣，地勢平坦，土壤肥沃，興安盟的穩(wěn)產(chǎn)和高產(chǎn)田大都集中在這一帶。 興安盟屬溫帶大陸性季風氣候。全盟無霜期為95天145天，大部地區(qū)在110天130天，年降水量平均400毫米500毫米，適合一季作物生長。6.2生態(tài)環(huán)境影響分析本項目對環(huán)境的影響主要表現(xiàn)在項目在施工期間，施工噪音及施工過程中粉塵、廢水和固體廢棄物對周圍居民、單位和環(huán)境造成影響。生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀依據(jù)本工程特點，現(xiàn)場施工中，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、拌和過程中會產(chǎn)生大量粉塵，施工期間內(nèi)燃機械和車輛尾氣污染。施工聲污染施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機械設(shè)備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼暋Ｊ┕龅卦肼曋饕鞘┕C械設(shè)備噪

59、聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。聲級最大的是電鉆，可達115dB（A）。物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。該項目運輸車輛安排時盡量避開居民樓。各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階段挖土機78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機95電錘100-105空壓機75-85手工鉆100-105打樁機95-105無齒鋸105底板與結(jié)構(gòu)階段混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機100-110電據(jù)100-110云石機100-110電焊機

60、90-95多角磨光機100-115空壓機75-85交通運輸車輛聲級施工階段運輸內(nèi)容車輛類型聲級/dB（A）土方階段底板與結(jié)構(gòu)階段裝修階段土方外運鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設(shè)備大型載重機混凝土罐車、載重車輕型載重卡車9080-8575水污染項目產(chǎn)生的水污染主要為生活污水和施工過程中的土方階段降排水、沖車水、混凝土養(yǎng)護水及路面清洗水。施工活動產(chǎn)生的污水主要污染物為泥沙懸浮顆粒和礦物油；生活污水含有較大量的有機物和懸浮物。固體廢物污染本項目施工期間產(chǎn)生的固體物主要為建筑垃圾、施工及挖土方產(chǎn)生的棄土、裝修垃圾及施工人員產(chǎn)生的生活垃圾。建成使用后主要是生活垃圾。6.3生態(tài)環(huán)境保護措施施工期間環(huán)境

61、保護1土石方施工措施施工期間最大的環(huán)境影響是揚塵，施工揚塵最大產(chǎn)生時間出現(xiàn)在土方階段。因此施工期土方挖掘階段是控制揚塵的重要階段，為此應(yīng)采取有效措施防止揚塵，并確保能夠切實起到預(yù)期的降塵效果，如：在施工現(xiàn)場周圍掛立遮攔板，減少粉塵擴散到施工場外，并在施工場地內(nèi)定時噴水，使其不出現(xiàn)明顯的揚塵。易于引起粉塵的細料或松散料應(yīng)予遮蓋或適當灑水潤濕。運輸時應(yīng)用帆布、蓋套及類似遮蓋物覆蓋。運轉(zhuǎn)時有粉塵發(fā)生的施工場地，如水泥混凝土拌和機站（場）、大型軋石機場、瀝青拌和機站（場）等投料器均應(yīng)有防塵設(shè)備，在這些場所作業(yè)的工作人員，配備必要的勞保防護用品。2廢料廢方的處理施工期間指定渣土堆放點，嚴禁就地拋灑、無組

62、織排放，基本控制要求如下：清理場地的廢料和土石方工程的廢方處理，按相關(guān)規(guī)定在適當?shù)攸c設(shè)置棄土場，有條件時，力求少占土地，并對棄土進行整治利用。土方工程棄方場地，采取如下水土保持措施：廢方堆放點應(yīng)統(tǒng)籌安排，堆放點遠離河道，盡量不壓蓋植被，盡可能選擇荒地；及時對棄方進行壓實，并在其表面植被覆蓋，同時通過種植草皮、灌木或樹木，達到防止水土流失、美化環(huán)境的目的； 隧道棄渣點應(yīng)選擇植被稀疏的荒地，棄渣的下部和邊角宜砌筑攔渣壩或墻，防止水土流失。3減少噪聲、廢氣污染本項目由于臨近居住區(qū)，因此應(yīng)將降低施工噪聲污染列為重要控制目標，并且必須嚴格按照相關(guān)法規(guī)進行計劃和組織施工。施工噪聲主要來源于施工機械和大型運

63、輸車輛，在施工交叉期，多種機械同時作業(yè)，其現(xiàn)場噪聲較大。因此應(yīng)在施工現(xiàn)場內(nèi)，對施工機械裝備消音裝置，立隔音板、設(shè)隔音罩，重點調(diào)整午間、夜間及其他特殊時段的施工作業(yè)時間，分區(qū)段進行高噪音的作業(yè)，減少夜間運輸量等。此外還需達到：各種臨時設(shè)施和場地，如堆料場、加工廠、等距居民區(qū)300米以上，而且設(shè)于居民區(qū)主要風向的下風處。使用機械設(shè)備的工藝操作，盡量減少噪聲、廢氣等污染；建筑施工場地的噪聲應(yīng)符合建筑施工場界噪聲限值（GB12523-1990）的規(guī)定，遵守有關(guān)部門對夜間施工的規(guī)定。4現(xiàn)場防水和排水措施在施工期間始終保持工地的良好的排水狀態(tài)，修建臨時排水渠道，并與永久性排水設(shè)施相連接，避免引起淤積和沖刷

64、。針對可能出現(xiàn)的沖刷與淤積：采取有效預(yù)防措施，防止施工場所占用的土地或臨時使用的土地受到?jīng)_刷。采取有效預(yù)防措施，防止從本工程施工中開挖的土石材料，對河流、水道、灌溉或排水系統(tǒng)產(chǎn)生淤積或堵塞。施工中的臨時排水系統(tǒng)，最大限度地減少水土流失及對水文狀態(tài)的改變。不得干擾河道、水道或現(xiàn)有灌溉或排水系統(tǒng)的自然流動，以免導(dǎo)致沖刷與淤積的發(fā)生。5保護水質(zhì)施工廢水、生活污水不直接排入農(nóng)田、耕地、灌溉渠和水庫。更禁止排入飲用水源。沖洗集料或含有沉積物的操作用水，采取過濾、沉淀池處理或其它措施，做到達標排放。施工期間，化工類物料等的堆放應(yīng)管理嚴格，以防在雨季或暴雨將物料隨雨水徑流排入地表及附近水域造成污染。定期檢查

65、、維護施工機械，防止嚴重漏油，禁止機械在動轉(zhuǎn)中產(chǎn)生的油污水未經(jīng)處理就直接排放，或維修施工機械時油污水直接排放。6保護植被盡量保護建設(shè)用地范圍之外的現(xiàn)有綠色植被。若因修建臨時工程破壞了現(xiàn)有的綠色植被，負責在拆除臨時工程時予以恢復(fù)。保護建設(shè)項目兩旁的古樹、名木和法定保護的樹種，即使處在建設(shè)項目用地范圍內(nèi)，有可能時也要盡量設(shè)法保護。工程施工期間破壞植被的面積應(yīng)嚴格控制，除了不可避免的工程占地、砍伐以外，不再發(fā)生其它形式的人為破壞。7土地資源的保護妥善處理廢方，沿河棄土應(yīng)避免壅塞河道、改變水流方向和抬高水位而淹沒或沖毀農(nóng)田、房屋。重視棄土堆的復(fù)墾，有條件時，在棄土堆頂面綠化，或整平成為耕地。在河床采砂

66、礫材料時，防止對河流狀態(tài)的改變，并符合中華人民共和國水法的規(guī)定，即：“在行洪、排澇河流和航道范圍內(nèi)開采砂石、砂金，必須經(jīng)河道主管部門批準，按照批準的范圍和作業(yè)方式開采，涉及航道的，由河道主管部門會同航道主管部門批準”的規(guī)定。對施工人員加強保護自然資源及野生植物的教育，在雇用合同中規(guī)定嚴禁偷獵和隨意砍伐樹木。8保持施工現(xiàn)場的整潔，建筑垃圾及時清運，建筑材料合理堆放。運營期間環(huán)境保護措施1生活污水處理生活污水主要來源于生活污水，主要污染物是懸浮物（SS）、化學(xué)需氧量（COD）、生物需氧量（BOD），還包括區(qū)域內(nèi)排放的雨水。其中，糞便污水及日常生活污水通過污水管道排至附近污水處理站。2地下水資源保護

67、根據(jù)烏蘭浩特市城市自來水廠地下水資源保護管理辦法，項目建設(shè)采取嚴格的地下水源保護措施，不會對地下水造成威脅，運營期間嚴格禁止垃圾填埋，不會產(chǎn)生滲井、滲坑，不會對地下水產(chǎn)生的影響。3固體垃圾處置運營期間產(chǎn)生的垃圾廢棄物由環(huán)衛(wèi)部門專項管理，能夠確保及時、有效、科學(xué)化處理，使其的環(huán)境危害得到有力控制。垃圾運輸車運進垃圾場后，用推土機攤均勻0.5-0.8m厚度時，再用垃圾壓實機械或履帶式推土機反復(fù)壓實，在垃圾填埋層厚度達2.0-2.5m后，立即覆土0.2m厚并壓實。壓實噴藥后，填埋場產(chǎn)生的滲濾液經(jīng)收集系統(tǒng)集中后經(jīng)過回灌達到處理的效果。4大氣污染物處理本項目不產(chǎn)生大氣污染源。5噪聲污染處理本項目建成后，

68、無特殊噪聲源，除一般由人為活動引起的社會噪聲外，主要將是汽車噪音。為此將在小區(qū)內(nèi)設(shè)置“禁止鳴笛”等提示牌，從而保證休憩生活的良好氛圍。以上各項污染防護及防治措施依據(jù)的國家法律法規(guī)和標準規(guī)范主要包括：1國務(wù)院令（第 253號）建設(shè)項目環(huán)境保護條例（1998年11月）；2中華人民共和國環(huán)境保護法（1989年12月）；3中華人民共和國大氣污染防治法（2000年9月）；4中華人民共和國水污染防治法（1996年5月）；5中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法（1996年 4月）；6大氣污染物排放標準（2007年12月）；6.4地質(zhì)災(zāi)害影響分析本項目用地尚未聘請專業(yè)機構(gòu)進行地質(zhì)勘察，不處于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)，無

69、地質(zhì)災(zāi)害情況記錄。從項目周邊用地的地質(zhì)情況推測，本項目地塊應(yīng)適合進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。6.5特殊環(huán)境影響本項目范圍內(nèi)沒有歷史文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)、風景名勝，不存在特殊環(huán)境影響。 第七章 經(jīng)濟影響分析7.1經(jīng)濟費用效益分析經(jīng)濟費用效益分析依據(jù)1、國家計委、建設(shè)部頒布建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)第三版；2、內(nèi)蒙古自治區(qū)建設(shè)工程概算定額； 3、內(nèi)蒙古自治區(qū)建設(shè)工程間接費及其他費用概算定額；4、興安盟類似工程近期造價水平（2009年8月份）；5、本工程所用的建材和設(shè)備均按內(nèi)蒙古烏蘭浩特市近期的材料及設(shè)備估算；6、銷售費用按照銷售收入的1%估算；7、預(yù)備費用只計算基本預(yù)備費，費率為5%；8、本項目建設(shè)期分為兩

70、期，每期為一年，項目銷售期為三年。投資估算與資金籌措1、總投資該項目建設(shè)總投資為19207.66萬元，其中工程費用11899.96萬元，工程建設(shè)其他費用4886.62萬元，預(yù)備費839.33萬元，銷售稅金及附加1340.26萬元，銷售費用241.49萬元。項目兩期建設(shè)，第一年建設(shè)第一期，建設(shè)投資9045.37萬元，第二年建設(shè)第二期，建設(shè)投資9450.50萬元。詳見總投資估算表和資金使用和資金籌措表表7-1 總投資估算表序號工程費用名稱技術(shù)經(jīng)濟指標估算值構(gòu)成百分比數(shù)量單位單方造價一工程費用11899.9661.95%1建筑安裝工程費115930平方米89010317.7753.72%2拆遷費用3

71、2340平方米3101002.545.22%3室外及配套設(shè)施建設(shè)費用115930平方米50579.653.02%二工程建設(shè)的其他費用4886.6225.44%1土地費用3501.82%2各種管理費用115930平方米3103593.8318.71%3建設(shè)單位管理費595.003.10%4其他費用115930平方米30347.791.81%四預(yù)備費839.334.37%五銷售稅金及附加1340.266.98%六銷售費用241.491.26%七總投資19207.66100.00%2、資金籌措本項目全部資金由項目單位自籌解決。表7-2 資金使用和資金籌措表序號項目名稱建設(shè)期合計第一年第二年第三年一投

72、資計劃9045.379450.50711.7919207.661工程費用5949.985949.9811899.962其他費用2443.312443.314886.623預(yù)備費335.73503.60839.334稅費268.05469.09603.121340.265銷售費用48.3084.52108.67241.49二資金籌措9045.379450.50711.7919207.661自籌資金9045.379450.50711.7919207.66銷售收入、稅金和利潤1、銷售收入項目采用提前銷售，分期付款的銷售方式。根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料，結(jié)合烏蘭浩特市的城市消費水平、項目所處區(qū)域位置、

73、項目的定位、項目的競爭優(yōu)勢等確定項目的銷售價格。住宅：1800元/平方米，銷售面積為83115平方米。商業(yè)：2800元/平方米，銷售面積為32815平方米。根據(jù)項目實施進度計劃，在開工建設(shè)的同時開展銷售工作，預(yù)計項目3年內(nèi)全部售出。該項目實現(xiàn)銷售總收入24148.90萬元。表7-3 銷售收入表 單位：萬元序號項目指標合計1銷售比例20%35%45%100%2銷售收入4829.788452.1210867.0124148.902、銷售稅金及附加該項目建成后可實現(xiàn)銷售稅金及附加共計1340.26萬元，其中營業(yè)稅1207.45萬元，城市維護建設(shè)稅84.52萬元，教育費附加36.22萬元。詳見銷售稅金

74、及附加估算表表7-4 銷售稅金及附加估算表 單位：萬元序號項目名稱計算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營期合計1231營業(yè)稅銷售收入5%241.49422.61543.351207.452城市維護建設(shè)稅營業(yè)稅7%16.9029.5838.0384.523教育費附加營業(yè)稅3%7.2412.6816.3036.224地方教育費附加營業(yè)稅1%2.414.235.4312.075合計268.05469.09603.121340.263、土地增值稅該項目土地增值稅根據(jù)國家和地方土地增值稅有關(guān)規(guī)定（四級超率累計稅率）。詳見表土地增值稅計算表，須交納土地增值稅1482.37萬元。表7-5 土地增值稅計算表 單位：萬元序號項目計算

75、依據(jù)交納金額1銷售收入24148.902扣除項目金額2.1+2.219207.662.1總成本費用17867.402.2銷售稅金及附加1340.263增值額124941.244增值率3225.73%5增值稅率420%取30%6速算扣除率450%取07土地增值稅35261482.374、所得稅該項目所得稅稅率為25%，所得稅額為864.72萬元，稅后利潤為2594.15萬元。詳見損益表表7-6 損益表 單位：萬元序號項目名稱建設(shè)經(jīng)營期合計1231銷售收入4829.788452.1210867.0124148.902總成本費用8777.328981.41108.6717867.403銷售稅金及附加

76、268.05469.09603.121340.264土地增值稅1482.371482.375利潤總額-4215.59-998.388672.843458.876所得稅864.72864.727稅后利潤2594.152594.158盈余公積金259.42259.429可分配利潤2334.742334.74經(jīng)濟影響指標分析1、靜態(tài)經(jīng)濟指標分析投資利潤率=（利潤總額總投資額）100% =（3458.37/19207.66）100% = 18.01%投資純利潤率=（稅后利潤總投資額）100%=（2594.15/19207.66）100%= 13.51%投資利稅率（利稅總額總投資額）100%= 【（34

77、58.37+1482.37+1340.26）/19207.66】100%= 32.70%2、動態(tài)經(jīng)濟指標分析該項目經(jīng)測算稅后內(nèi)部收益率為24.77%，財務(wù)凈現(xiàn)值997.84萬元（基準收益率12%），投資回收期2.67年。詳見現(xiàn)金流量表表7-7 現(xiàn)金流量表 萬元序號項目名稱建設(shè)經(jīng)營期1231現(xiàn)金流入4829.788452.1210867.011.1銷售收入4829.788915.765943.842現(xiàn)金流出9045.379450.503058.882.1建設(shè)投資5949.985949.980.002.2運營費用2827.343031.43108.672.3銷售稅金及附加268.05469.096

78、03.122.4土地增值稅1482.372.5所得稅864.723凈現(xiàn)金流量-4215.59-998.387808.134累計凈現(xiàn)金流量-4215.59-5213.982594.157.2行業(yè)影響分析抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2008年受金融危機的影響，興安盟烏蘭浩特市房地產(chǎn)市場波動不大，新建商品房價格下跌。但近期房地產(chǎn)市場較平穩(wěn)發(fā)展。本項目為商業(yè)和住宅共建的商品房，將該項目建成烏蘭浩特市甚至興安盟優(yōu)秀住宅示范小區(qū)、精品商業(yè)街、，使之成為烏蘭浩特市精品住宅典范形象標志，并以此樹立起烏蘭浩特市地產(chǎn)第一品牌，有利地帶動其它項目的開發(fā)和營銷。7.3區(qū)域經(jīng)濟影響分析項目位于興安盟烏蘭浩特市，2009年上半年至

79、下半年，本區(qū)域在售樓盤對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場具有一定的影響力，不論是從房屋的品質(zhì)、開發(fā)商實力，以及區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套設(shè)施和住宅消費群的檔次以及未來發(fā)展趨向都具有一定的代表性。分析其原因主要表現(xiàn)在以下三點：首先：開發(fā)商的實力以及品牌運作。 其次：項目的規(guī)模優(yōu)勢以及集群效應(yīng)。因此本項目在建筑規(guī)劃以及建筑品質(zhì)上必須力求要提升檔次，一方面可以面對即將與本項目同步銷售的較大樓盤的競爭，另一方面也是提高開發(fā)商自身形象所必需的。7.4宏觀經(jīng)濟影響分析本項目投資規(guī)模相對較小，對國民經(jīng)濟不具有重大影響，也不屬于涉及國家經(jīng)濟安全的項目，因此，在此不對宏觀經(jīng)濟影響進行分析。第八章 社會影響分析8.1社會影響效果分析1改善區(qū)

80、域環(huán)境，提升區(qū)域品質(zhì)隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心，它對拉動我國國民經(jīng)濟的增長起到了至關(guān)重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室外環(huán)境），本小區(qū)的建房目標就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為周邊區(qū)域的居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善。除此以外，由于該項目的建設(shè)，將會帶來大量的就業(yè)機會。小區(qū)的建設(shè)過程將會給包括設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位等

81、提供許多機會。小區(qū)建好以后，要想維護小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進行維護，這就給許多物業(yè)公司提供了機會。可見，本項目的建設(shè)將會給社會提供大量的就業(yè)機會。2可滿足區(qū)域內(nèi)住宅用房需求通過市場調(diào)查，烏蘭浩特市房地產(chǎn)市場產(chǎn)品供應(yīng)特征明顯，住宅項目銷售狀況良好。隨著內(nèi)蒙古興安盟住宅土地政策的不斷出臺，盟區(qū)周邊的住宅需求必將不斷升溫。本項目的市場前景十分樂觀。3實施本項目，有助于當?shù)厣鐣姆€(wěn)定與經(jīng)濟的健康可持續(xù)發(fā)展，受當?shù)卣途用裰С帧ｍ椖康慕ㄔO(shè)與實施不會對當?shù)鼐用竦纳町a(chǎn)生負面影響，不會對當?shù)亟煌āh(huán)境產(chǎn)生破壞作用。表8-1 社會影響分析表序號社會因素影響的范圍及程度可能出現(xiàn)的不利后果措施建議1對

82、當?shù)鼐用穹峙浜褪杖氲挠绊憣Υ龠M區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展具有深遠影響，可普遍增加當?shù)鼐用袷杖耄淮嬖跀U大貧富差距的問題。無2對當?shù)鼐用裆钏降挠绊懜纳凭幼l件，提高生活水平。無3對當?shù)鼐用窬蜆I(yè)的影響將帶動建筑業(yè)、建材業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，能夠創(chuàng)造更多的就業(yè)機會。無4對利益相關(guān)群體影響本項目用地，現(xiàn)有住戶146戶，現(xiàn)住房需要拆除，搬遷戶從老房屋搬到新房屋后有了更好的居住條件，生活標準也有了提高。無5對婦女、老人和兒童等弱勢群體的影響項目實施可帶動醫(yī)療、教育、文化以及娛樂設(shè)施的建設(shè)，對婦女、老人和兒童均帶來積極的影響。無6對所在地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生和其他社會發(fā)展目標的影響可以帶動當?shù)匚幕⒔逃⑨t(yī)

83、療衛(wèi)生和其他相關(guān)社會公共福利設(shè)施的快速發(fā)展，有利于在一定程度上提高當?shù)厝嗣竦奈幕剑纳飘數(shù)氐尼t(yī)療衛(wèi)生條件。無7對當?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施和社會服務(wù)容量的影響項目將促進周邊道路、供水、排水、供電、供暖、燃氣、通訊管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施的完善無8對少數(shù)民族風俗習慣和宗教信仰的影響項目的建設(shè)和運營符合國家的民族和宗教政策，不會引起民族矛盾，宗教糾紛。無 綜上所述，本項目的建設(shè)將為當?shù)鼐用窦俺擎?zhèn)發(fā)展建設(shè)帶來良好的社會效益。8.2社會適應(yīng)性分析該項目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求。本項目周圍的交通條件較好。建成后交通和市場環(huán)境應(yīng)大體滿足需求。對于業(yè)主的辦公、交通、購物、商務(wù)往來等

84、都具備良好的配套條件。本項目符合烏蘭浩特市土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃條件，基本上不存在難以調(diào)和處理的沖突及矛盾，項目的社會經(jīng)濟價值總體上是被認可的。但是對于可能出現(xiàn)的問題亦需采取有效可行的措施加以防范和處理。項目與當?shù)厣鐣h(huán)境的相互適應(yīng)關(guān)系見下表。表8-2 社會對項目的適應(yīng)性和可接受程度分析表序號社會因素適應(yīng)程度可能出現(xiàn)的問題措施建議1不同利益群體適應(yīng)無2當?shù)丶夹g(shù)文化條件適應(yīng)無該項目的建設(shè)對社會各個領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動作用。對社會的發(fā)展是有積極的作用。1對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響，將會直接影響到項目建成使用后的居住人員。提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)業(yè)主的居住環(huán)境。2對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生

85、的影響，文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、促進教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展。 3對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量和城市化進程的影響，基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣促進地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進程持續(xù)發(fā)展。4在經(jīng)濟效益上，可以增加地方稅收，提高整個地區(qū)的經(jīng)濟水平，打造以房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)為前端，建筑、建材、物業(yè)管理等相關(guān)產(chǎn)業(yè)為后續(xù)的產(chǎn)業(yè)鏈。8.3社會風險分析項目風險分析1行業(yè)政策風險政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中房屋商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影

86、響。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風險。政策風險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風險、經(jīng)濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融政策改革風險、環(huán)保政策變化風險、建筑安全條例變化風險、審批手續(xù)過程風險、法律風險。2市場風險房地產(chǎn)市場風險是指由于市場供求情況的變化導(dǎo)致房屋銷售和售價方面的變化。本項目位于烏蘭浩特市中心地帶，面向的主要消費群體是周邊的商業(yè)消費群體，項目建成后，基本上能滿足周邊消費群體的需求。 3經(jīng)濟風險經(jīng)濟風險因國民經(jīng)濟狀況變化風素主要是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)的不確定因素。包括：市場供求風險、財務(wù)風險、地價風險、融資風險、

87、管理風險、工程招投標風險、國民經(jīng)濟狀況變化風險。本項目關(guān)注的焦點就是項目的經(jīng)濟風險，特別作出了項目的敏感性分析等工作控制項目的經(jīng)濟風險。另外，利率風險也是本項目主要風險之一。這是因為自去年以來央行逐次加息，使得貸款利率不斷攀升，在投資決策階段必須著重考慮利率的變化給項目的帶來的風險。4內(nèi)部決策和管理風險內(nèi)部決策和管理風險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點、類型風險選擇、人、財、物組織管理風險等。項目風險的控制及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風險。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對風險的認

88、識和管理。該項目控制風險的方式包括三項措施：1通過加快進度來回避風險開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的經(jīng)濟形勢就越難預(yù)測。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預(yù)測。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險的辦法快完成開發(fā)項目。針對該項目，采取提高前期的速度、采用招投標的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)賞簽訂施工材料供應(yīng)合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。2通過市場調(diào)查來降低風險通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項目的市場信息越多，做出的預(yù)測就越精確，從而能進行正確的科學(xué)的決策，包括投資項目的選擇、區(qū)位的選擇、時機的選

89、擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風險。3通過加強管理來控制風險良好的項目管理是重要的保證。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進度和質(zhì)量是重點。聘請有經(jīng)驗的房地產(chǎn)專家進行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費用、提高收益水平，進而降低并控制風險。第九章 結(jié)論與建議9.1結(jié)論1本項目的建設(shè)有利于加強和諧社會建設(shè)。按照以人為本的要求，從解決關(guān)系人民群眾切身利益的現(xiàn)實問題入手，更加注重經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展。本項目的實施，從政策角度落實了中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要、烏蘭浩特市房地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)惠政策暫行規(guī)定、烏蘭浩特市房地產(chǎn)

90、開發(fā)政策補充規(guī)定、內(nèi)蒙古自治區(qū)實施西部大開發(fā)若干政策措施的規(guī)定、興安盟國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要的相關(guān)內(nèi)容，促進城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的需要，是加快現(xiàn)代化城市建設(shè)，因此，該項目建設(shè)是必要的。2本項目用地面積45435平方米，總建筑面積115930平方米，包括住宅建筑面積83115平方米、商業(yè)建筑面積32815平方米。建筑規(guī)劃方案可行，經(jīng)濟合理。3該項目建設(shè)總投資為19207.66萬元，其中工程費用11899.96萬元，工程建設(shè)其他費用4886.62萬元，預(yù)備費839.33萬元，銷售稅金及附加1340.26萬元，銷售費用241.49萬元。項目兩期建設(shè)，第一年建設(shè)第一期，建設(shè)投資9045.37萬

91、元，第二年建設(shè)第二期，建設(shè)投資9450.50萬元。4項目投資利潤率18.01%， 內(nèi)部收益率24.77%，投資回收期2.67年。項目建設(shè)資金由項目單位自籌解決。通過上述綜合分析可知，項目有著良好的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益，并能保證資金鏈的平衡，同時具有較強的抗風險能力。表明本項目在經(jīng)濟、社會、環(huán)境、技術(shù)上均是可行的。9.2建議在工程建設(shè)中應(yīng)多聽取有關(guān)專家的意見和建議，有關(guān)論證、設(shè)計、施工要緊密配合，對于建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題，應(yīng)用科學(xué)的方法進行分析、比較、論證。在設(shè)計和施工中，吸取周邊其他項目的建設(shè)經(jīng)驗，采用合理、可行、有效的技術(shù)手段，確保工程萬無一失。因為本項目施工質(zhì)量要求較高，投資相對較大，建議建設(shè)方采用招標方式擇優(yōu)選取有類似工程施工經(jīng)驗的施工單位進行現(xiàn)場施工，在嚴把質(zhì)量關(guān)、保證工程質(zhì)量的前提下，合理科學(xué)的控制成本，努力降低造價，確保工程按期交付使用。