1、感謝您下載包圖網平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網以及原創作者的利益，請勿復制、傳播、銷售，否則將承擔法律責任！包圖網將對作品進行維權，按照傳播下載次數進行十倍的索取賠償！代理 咨詢 金融 商業 產業 公關 養老Tospur Real Estate Consulting Co.,Ltd.讓置業體驗更美好Professional Sincere“兩集中”政策影響下房企應對全攻略感謝您下載包圖網平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網以及原創作者的利益，請勿復制、傳播、銷售，否則將承擔法律責任！包圖網將對作品進行維權，按照傳播下載次數進行十倍的索取賠償！01投資篇0302投融資&收并購篇目錄CO

2、NTENT片區開發篇感謝您下載包圖網平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網以及原創作者的利益，請勿復制、傳播、銷售，否則將承擔法律責任！包圖網將對作品進行維權，按照傳播下載次數進行十倍的索取賠償！.01投資篇感謝您下載包圖網平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網以及原創作者的利益，請勿復制、傳播、銷售，否則將承擔法律責任！包圖網將對作品進行維權，按照傳播下載次數進行十倍的索取賠償！背景：“兩集中”政策概況網傳2月18日，國家自然資源部發布住宅用地分類調控文件，文件要求22個重點城市住宅用地實現“兩集中”：一是集中發布出讓公告，且2021年發布住宅用地公告不能超過3次；二是集中組織出讓活動。隨后

3、2月23、24日青島、鄭州、天津自然資源和規劃局紛紛發布關于“土地集中出讓”模式的公告感謝您下載包圖網平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網以及原創作者的利益，請勿復制、傳播、銷售，否則將承擔法律責任！包圖網將對作品進行維權，按照傳播下載次數進行十倍的索取賠償！一、“兩集中”政策下房企投資策略需升級面對單次大量供地時，在資金有限的情況下，房企面臨的首要問題便是投資城市的選擇，需要企業對城市群內的城市投資潛力和投資價值進行科學研判；另一方面，房企若要獲得更高的投資回報率，則需要對不同城市的市場周期進行精準研判，以把握最佳投資時點。這需要房企有科學且系統的投資組合策略方法去精準判斷市場機會同策研究

4、院城市群投資組合策略方法論2、投資時點判斷潛力城市的投資時點判斷1、投資城市選擇長期戰略型城市選擇短期機會型城市選擇城市投資潛力及價值判斷（22個重點城市和其他城市）科學且系統的投資組合策略方法論感謝您下載包圖網平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網以及原創作者的利益，請勿復制、傳播、銷售，否則將承擔法律責任！包圖網將對作品進行維權，按照傳播下載次數進行十倍的索取賠償！1、投資城市選擇如何將有限的資金量分配給最具有投資價值的城市，同策研究院認為，第一步，從候選城市的內生發展動力、外生發展動力角度，獲得投資城市群需要關注的長期布局城市組合；第二步，優中擇優，在長期關注城市中，選擇短期利潤空間高、

5、市場規模風險低的優質短期布局城市組合維度一：城市長期投資價值判斷（城市內生性的發展動力）STEP1：獲得長期推薦布局城市組合使用經濟指標、人口和收入指標，根據主成分得分確定各子指標的權重，對長三角候選城市的長期投資價值進行相對排名維度二：都市圈核心城市外溢研究（城市外生性的發展動力）長三角區域內，以不同都市圈內核心城市為切入點，研究都市圈內候選城市承接核心城市產業、人口、購買力外溢的能力強弱維度三：城市短期利潤空間判斷STEP2：獲得短期推薦布局城市組合綜合城市長期投資價值與城市短期內的價格散點，將城市房價低于城市價值的城市定義為房價上漲潛力城市結合地價房價比綜合判斷利潤空間維度四：城市短期市

6、場規模風險判斷從市場容量、長期供需比、品牌房企市占率、土地財政依賴度、建成區擴展潛力五個維度判斷城市短期市場規模風險優中擇優感謝您下載包圖網平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網以及原創作者的利益，請勿復制、傳播、銷售，否則將承擔法律責任！包圖網將對作品進行維權，按照傳播下載次數進行十倍的索取賠償！1.1長期推薦布局城市組合篩選方法主指標子指標指標意義生產效率指標（經濟增長動力）GDP增速反映經濟增長的動力專利授權量反映創新程度及未來經濟增長潛力創富能力(人均GDP/人均可支配收入）反應除人力外其他生產要素創造財富的能力人力資本指標人口聚集度橫向對比時，比較人口聚集情況2019年就業人數反映勞

7、動人口的活躍度資本存量指標固定資產投資-房地產開發投資反映真實的固定資產投資總量，包括基建投資和制造業投資金融機構年末存款余額反映金融體系發達程度，同時也是衡量財富水平的重要指標用城市基本面指標衡量城市間經濟特征相似性用城市間空間距離及交通時間衡量城市間距離考慮城市發展規劃及現有協同性都市圈外溢效應得分指標選取結果輸出經濟指標的平方歐式距離交通距離系數有協同性運用城市發展規劃及現進行輔助驗證柯布-道格拉斯生產函數：長期布局城市價值判斷：根據生產函數維度選擇的7個宏觀指標建模后綜合判斷。都市圈內核心城市外溢研究根據城市基本面、空間距離、城市間發展協同性綜合判斷。微信：1115955733送福利，

8、http:/，淘寶搜店鋪名：建筑后浪 長期布局城市價值判斷指標選取的邏輯都市圈內核心城市外溢分析邏輯感謝您下載包圖網平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網以及原創作者的利益，請勿復制、傳播、銷售，否則將承擔法律責任！包圖網將對作品進行維權，按照傳播下載次數進行十倍的索取賠償！1.1長期推薦布局城市組合示例以長三角城市群內城市長期布局城市組合篩選結果為例城市城市長期投資價值（主成分得分表示）承接核心城市外溢能力（外溢能力得分）杭州4.403核心城市默認最高南京4.391核心城市默認最高寧波1.7680 蘇州1.522核心城市默認最高xx1.3873.129 xx0.6942.232 xx0.46

9、01.046 xx0.4580 xx0.1082.232 xx-0.1290.722 xx-0.2440.785 xx-0.3510 xx-0.3700 xx-0.4500 xx-0.8570 xx-0.9471.046 xx-1.0210 xx-1.0940 xx-1.2791.674 xx-1.3100 xx-1.3291.100 xx-1.7650 xx-1.8540 xx-2.1910 長三角地級市篩選注：長三角核心城市外溢能力分析中，默認核心城市綜合得分最高，部分城市距核心城市遠，受核心城市外溢影響得分為0城市標簽長期投資價值高的核心城市長期投資價值高受核心城市外溢影響長期投資價值較

10、高不受外溢影響長期投資價值一般受外溢影響強推薦城市列表南京xxxxxx杭州xxxxxx蘇州xxxxxxxxxxxxxxxxxx色塊示意：綠色對應該項判斷維度表現好/高/強淺綠對應該項判斷維度表現較好/較高/較強粉橙對應該項判斷維度表現一般橙色對應該項判斷維度表現差/低/弱長三角地級市長期推薦布局城市及城市特征注：鎮江自身長期投資價值一般，僅受南京單一核心城市外溢，因而沒有考慮推薦感謝您下載包圖網平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網以及原創作者的利益，請勿復制、傳播、銷售，否則將承擔法律責任！包圖網將對作品進行維權，按照傳播下載次數進行十倍的索取賠償！1.2短期推薦布局城市組合篩選方法考慮到市

11、場風險，建議穩健型房企“優中擇優”，在推薦長期布局的城市中，規避短期市場規模風險及低利潤空間城市，從而篩選出最終的投資潛力城市。同時在做規模策略、做利潤策略下提供不同的城市投資組合建議1、城市短期利潤空間判斷城市歷史年均銷量越高，則城市市場規模大、需求旺盛，風險越小對三四線城市而言，品牌房企市占率越高，則競爭風險越大地方財政對土地出讓金依賴越高，則對房地產業限制更少，企業風險更小土地端潛在庫存越高，則未來集中供應造成惡性降價競爭風險越大當前建成區面積相對人口是否過大或過小，未來建成區是否有擴張潛力13425市場需求是否旺盛，市場空間能否支撐企業騰挪？未來企業銷售面臨的品牌房企競爭情況如何？當地

12、政府對房地產業及房地產企業的友好度？未來市場供求如何，是否面臨供應過剩風險？城市未來建設空間如何，房地產市場的空間有多少？2、城市短期市場風險判斷市場容量品牌房企市占率土地財政依賴度長期供需比建成區擴展潛力城市風險思考邏輯指標選擇指標解釋感謝您下載包圖網平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網以及原創作者的利益，請勿復制、傳播、銷售，否則將承擔法律責任！包圖網將對作品進行維權，按照傳播下載次數進行十倍的索取賠償！1.2短期推薦布局城市示例以長三角城市群內城市短期布局城市組合篩選結果為例城市房地產市場規模風險(數值越大越好）短期利潤空間（數值越大越好）徐州0.12373.002xx0.80842.

13、951xx-0.36681.729xx0.10951.328xx0.16880.441xx-0.44930.192xx-0.53450.098xx-0.2002-0.109xx-0.6505-0.113xx0.645-0.688xx0.2291-0.805xx0.4115-1.351xx0.6812-1.507xx-0.6158-1.615xx-0.3602-3.064色塊示意：綠色對應該項判斷維度表現好/高/強淺綠對應該項判斷維度表現較好/較高/較強粉橙對應該項判斷維度表現一般橙色對應該項判斷維度表現差/低/弱城市類型做規模策略做利潤策略兼顧規模與利潤策略安全型城市（戰略型布局）徐州徐州徐州

14、xxxxxxxxxxxx補倉型城市（機會型布局）xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx城市規模風險較小，但進入后利潤空間有限城市利潤空間大，但進入后面臨房地產規模風險三種策略下的短期推薦地級市地級市房地產市場短期投資風險對比感謝您下載包圖網平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網以及原創作者的利益，請勿復制、傳播、銷售，否則將承擔法律責任！包圖網將對作品進行維權，按照傳播下載次數進行十倍的索取賠償！2、投資時點判斷-0.4-0.20.00.20.40.60.80510152025302011/12011/42011/72011/102012/12012/42012/72012/102013/1

15、2013/42013/72013/102014/12014/42014/72014/102015/12015/42015/72015/102016/12016/42016/72016/102017/12017/42017/72017/102018/12018/42018/72018/102019/12019/42019/72019/102020/12020/42020/72020/10M1同比增速上海樓面價同比增速2011至2020年全國M1同比增速及上海宅地樓面價同比增速走勢%M1增速與上海宅地樓面價同比增速的交叉相關分析及AEG檢驗上海樓面價增速領先M1增速約7個月根據交叉相關分析結果，建

16、立回歸模型，模型系數顯著不為零，模型整體顯著影響系數2個季度篩選出具有投資價值的城市之后，精準把握城市的投資時點也是房企獲得更高的投資回報率的重中之重。根據同策研究院研究發現，貨幣周期（M1增速）與各個城市房地產周期（樓面價增速）的存在穩定相關關系，通過預測貨幣周期可以進一步推導判斷各個城市的投資時點。微信：1115955733送福利，http:/，淘寶搜店鋪名：建筑后浪感謝您下載包圖網平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網以及原創作者的利益，請勿復制、傳播、銷售，否則將承擔法律責任！包圖網將對作品進行維權，按照傳播下載次數進行十倍的索取賠償！2、投資時點示例（上海）根據預測，目前M1已進入實

17、質性上漲階段，預計2020年4季度至2021年為流動資金寬松期。以上海為例，上海樓面價增速領先M1增速約7個月。判斷得出上海樓面價增速在2021年4季度前為正，目前地價處于持續上漲階段，房企需謹慎拿地。-0.25-0.2-0.15-0.1-0.0500.050.10.150.20.250.005.0010.0015.0020.0025.0030.002011-012011-052011-092012-012012-052012-092013-012013-052013-092014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-

18、092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-09M1:同比M1:同比（2020年數據）bp預測M1同比：%2011年-2020年M1同比增速趨勢及預測54個月54個月-0.25-0.2-0.15-0.1-0.0500.050.10.150.20.252017/72017/102018/12018/42018/72018/102019/12019/42019/72019/102020/12020/42020/72020/102021

19、/12021/42021/72021/10上海樓面價同比增速上海樓面價預測M1同比增速M1預測M1同比增速與上海樓面價增速趨勢及預測感謝您下載包圖網平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網以及原創作者的利益，請勿復制、傳播、銷售，否則將承擔法律責任！包圖網將對作品進行維權，按照傳播下載次數進行十倍的索取賠償！.02投融資&收并購篇感謝您下載包圖網平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網以及原創作者的利益，請勿復制、傳播、銷售，否則將承擔法律責任！包圖網將對作品進行維權，按照傳播下載次數進行十倍的索取賠償！一、“兩集中”政策下房企營銷節奏和融資方式或迎巨變“兩集中”政策下，房企將集中拿地，且只能分3

20、批次拿地，那么房企就需要集中獲取資金。具體方式有：一、集中營銷，快速賣房回現，二、集中融資，尋找融資窗口期、突破點“兩集中”政策房企集中拿地房企集中獲取資金集中營銷，快速賣房回現集中融資 按照2020年土地供應情況，一線城市，單次推出面積將達1363萬平方米，二線城市16978萬平方米 按照2020年土地出讓金比例，一線城市單次土地出讓金將達2842億元，二線城市9531億元，這對房企的現金流結構以及融資能力提出了更高要求 項目的營銷窗口期將隨之改變，改變原有的營銷節奏、營銷節點，快速回現 融資方式、渠道會隨之改變數據來源：同策研究院感謝您下載包圖網平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網以及原

21、創作者的利益，請勿復制、傳播、銷售，否則將承擔法律責任！包圖網將對作品進行維權，按照傳播下載次數進行十倍的索取賠償！1、營銷窗口期隨之調整由于拍地后項目未來上市面臨同批次產品競爭壓力較大，建議同質化產品盡快搶收，非同質化產品錯峰銷售拍地之后的銷售節奏1.合理分配集團資金的，包括區域間的資金輪轉。保證土地集中出讓活動前能夠安排一次集中性的項目銷售活動，在拍地前銷售回款；2.安排流量型與利潤型產品的銷售結構。在土地集中出讓活動前多安排流量型項目銷售，抓回款。而非土拍節點時期，多安排利潤型產品的銷售。在營銷環節有意識的平衡企業的規模與利潤訴求土地集中出讓之前的準備期若集中供地政策實施，資金端壓力較大

22、，以往的營銷窗口期將會改變，銷售節奏與營銷節點需要重新鋪排，以適應土地集中出讓時的資金需求。在土地集中出讓之前的準備期既要保證出讓活動前能安排一次集中性的項目銷售活動，又要安排流量型與利潤型產品的銷售結構；拿到土地之后，主要考慮同批次產品的競爭，建議同質化產品盡快搶收，非同質化產品錯峰銷售微信：1115955733送福利，http:/，淘寶搜店鋪名：建筑后浪感謝您下載包圖網平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網以及原創作者的利益，請勿復制、傳播、銷售，否則將承擔法律責任！包圖網將對作品進行維權，按照傳播下載次數進行十倍的索取賠償！2、市場高熱現象或將被平抑“兩集中”實施后，未來市場銷售旺季或發

23、生變化。市場的成交情況或將根據土地市場集中供應的節點和頻次而發生變化，不同城市間或將出現差異。一般情況下，傳統旺季主要集中在4-5月及9-10月，例如采用“3、6、9”月集中供地，房企為了籌集拍地資金會將提前啟動促銷，回籠資金，那傳統的一年兩次傳統旺季，或將會被分散在集中土拍前1個月左右實現，全年整體市場高熱現象或將被平抑0204060801001201402018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月2018年12月2019年1月2019年2月2019年3月2019年4月2019年

24、5月2019年6月2019年7月2019年8月2019年9月2019年10月2019年11月2019年12月2020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月2020年10月2020年11月2020年12月圖：2018-2020年某一線城市商品住宅成交面積（單位：萬方）傳統銷售旺季例：若“369集中推地”，市場熱點次數增加，全年整體市場高熱現象或將平抑數據來源：同策研究院感謝您下載包圖網平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網以及原創作者的利益，請勿復制、傳播、銷售，否則將承擔法律責任！包圖網將對作品進行維權，按照傳播下

25、載次數進行十倍的索取賠償！3、獲客渠道成為營銷關鍵線下營銷線上營銷鞏固現有營銷渠道，加強與渠道公司的合作，爭取獲得更多的客戶流量資源線上營銷營銷方式通過APP微信公眾號小程序直播售房VR看房搭建獲客平臺房車寶企業案例E選房鳳凰云“兩集中”實施后，或將面臨供應集中上市的情況發生，客戶獲取成了營銷的關鍵，渠道之爭將更加激烈。除了現有的獲客渠道外，房企還應對營銷方式的創新，搭建自己的獲客渠道，實現線上+線下相結合微信：1115955733送福利，http:/，淘寶搜店鋪名：建筑后浪感謝您下載包圖網平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網以及原創作者的利益，請勿復制、傳播、銷售，否則將承擔法律責任！包圖

26、網將對作品進行維權，按照傳播下載次數進行十倍的索取賠償！4、“兩集中”政策助推未來3年內還款高峰期0200400600800100012001400圖：2020-2021年1月典型上市房企融資情況（單位：億元）01002003004005006007008002021.32021.62021.92021.122022.32022.62022.92022.122023.32023.62023.92023.122024.32024.62024.92024.122025.32025.62025.92025.122026.32026.62026.92026.122027.32027.62027.920

27、27.122028.3圖：房地產企業發行未到期債券余額（單位：億元）數據來源：Wind，同策研究院如果今年5月起，房企密集融資還款高峰期天津市確定于今年3月、6月、9月中旬分三批次集中供地天津市按照4月、7月、10月分三批次供地從融資角度來看，近年來上市房企融資總量水平整體平穩，且自身存在周期性。當前的融資節奏并沒有完全對應上“兩集中”政策下的推地時間。若為了應對“兩集中”政策，從現在開始準備融資的話，加上手續期，大概率會在5月份開始密集融資，這可能會助推未來3年內的還款高峰期微信：1115955733送福利，http:/，淘寶搜店鋪名：建筑后浪感謝您下載包圖網平臺上提供的PPT作品，為了您和

28、包圖網以及原創作者的利益，請勿復制、傳播、銷售，否則將承擔法律責任！包圖網將對作品進行維權，按照傳播下載次數進行十倍的索取賠償！5、同策研究院對房企融資的建議債權中期票據信托貸款其他債權融資公司債境內銀行貸款股權海外配股融資境內再融資海外銀團貸款委托貸款圖：房企主要融資方式目前已受到強監管限制0100002000030000400005000060000第1周第2周第3周第4周第5周第6周第7周第8周第9周第10周第11周第12周第13周美國國債抵押貸款支持債券(MBS)當前持有的未攤銷證券溢價正向回購協議其他貸款億美元圖：2020年1-13周聯儲銀行資產結構新增美國國債4553億美元；新增M

29、BS127億美元；新增當前持有的未攤銷證券溢價439億美元；新增正向回購協議1100億美元；新增其他貸款1091億美元，總計7343億美元2020年，“三道紅線”和“銀行房貸集中度”的監管下，房企從銀行端口進行融資的渠道難度加大。“兩集中”政策下，房企會面臨階段性的大額資金需求，銀行端口融資難，將采取其他方式：境內，其他債權融資方式融資，會進一步加大房企的階段性融資成本。境外，配股和海外銀團貸款。當前，美元超發嚴重，人民幣升值趨勢明顯，境外直接融資將會加劇匯率損益風險，建議房企做好外匯掉期、利率掉期以及貨幣掉期等對沖風險的措施微信：1115955733送福利，http:/，淘寶搜店鋪名：建筑后

30、浪感謝您下載包圖網平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網以及原創作者的利益，請勿復制、傳播、銷售，否則將承擔法律責任！包圖網將對作品進行維權，按照傳播下載次數進行十倍的索取賠償！二、“兩集中”政策下收并購將成為房企增儲的重要渠道“兩集中”下，考慮到保證金提交周期，短期內，現金流無法同時滿足房企多處拍地，直接招拍掛獲取土地渠道受限，那么房企需要采取多渠道拿地。采取一二級聯動項目方式拿地，由于戰線長，項目周期不可控，對于房企的資金管理能力要求極高，而產業勾地則要求房企有很強的產業能力。因此，在這些渠道受限、條件嚴、要求高的情況下，對于核心城市的地塊，房企通過收并購增儲將成為重要手段，未來“大魚吃小

31、魚”的收并購潮或將被推高“兩集中”政策房企多渠道拿地產業勾地收并購城市更新小鎮模式直接招拍掛城中村改造棚戶區改造.商業勾地文旅養老勾地產業園勾地.協議收購增資擴股二級市場收購.感謝您下載包圖網平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網以及原創作者的利益，請勿復制、傳播、銷售，否則將承擔法律責任！包圖網將對作品進行維權，按照傳播下載次數進行十倍的索取賠償！1、房地產收并購本身就是趨勢一、自住宅市場化以來，房企收并購規模呈快速攀升趨勢。2010年國家加大對房地產行業的調控力度，2017年達到并購高峰，相比2010年收并購件數和金額漲幅均在150%以上，近2年也維持在190件以上和2500億元以上的高位

32、；二、近兩年成交件數有所下滑，但金額維持穩定，說明大宗交易占比提升，大型房企收并購力度在加大，加速行業集中度提升；三、房企收并購對政策調控的敏感度明顯提升489.99 3748.32 2623.05 109331195050100150200250300350050010001500200025003000350040002010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年1-2月房企并購金額（億元）房企收并購數量圖：2010年至今房企并購數量及金額（單位：件、億元）2017年高峰期相比2010年收并購件數增長185.32%，金額增長6

33、64.98%2019年相比2010年房企收并購件數增長56.88%，金額增長435.33%政策調控政策觀望期3年考慮半年-1年的收并購周期政策調控政策觀望期0年考慮半年-1年的收并購周期注：房企收并購件數及下文金額數據是指收并購主體或標的涉房的非失敗案例數據數據來源：Wind，同策研究院感謝您下載包圖網平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網以及原創作者的利益，請勿復制、傳播、銷售，否則將承擔法律責任！包圖網將對作品進行維權，按照傳播下載次數進行十倍的索取賠償！2、房企收并購有多種動因從收并購動因來看，通過收并購手段增加土地儲備，是大部分收并購事件最主要也是最為原始的訴求；此外，圍繞“地產+”大

34、概念，利用并購增加業務版圖、進行多元化轉型的探索、改善自身的資產輕重結構等也是收并購的主要動因持有和運營并舉增加各區域土儲與其他產業相結合輕資產化模式并購物業多元化房企并購動因通過并購獲得大量土儲，同時優化城市布局結構世茂收購泰禾項目獲得大量儲備，增加了在三四線的比重，有的城市是首次進入萬科收購華夏幸福土儲，進入環京區域信達地產收購淮礦物業。布局安徽和浙江市場云南城投收購成都會展，成功進入四川市場地產業務之外尋找新的增長點，改變當下重資產業務結構昆明百貨收購我愛我家，進行互聯網業務布局探索融創收購萬達文旅物業，進軍文旅產業招商蛇口成立地產基金，作為其在地產金融和輕資產業務試點金科股份提出了“美

35、好生活服務商”轉型升級標準萬達收購歐美眾多院線，打造萬達影視房地產企業正面臨從“拿地賣房”模式向“出售與持有運營并舉”的轉型雅居樂收購綠地物業，物業管理及各類社區增值服務的快發發展融創中國收購鏈家地產部分股權，進軍長租市場萬科收購印力集團，彌補商業短板，獲得商業運營團隊及大量商業資產房地產不斷嘗試與金融、養老、產業地產、教育、旅游、物流等產生融合蘇寧入股恒大，恒大增加其互聯網零售商業運營優勢陽光城收購力合順德科技園控股權探索產業地產萊蒙國際出售資產包，加速地產+大健康投資轉型恒大收購武漢巴登城，逐漸加大對文化旅游開發業務的投資恒大收購瑞迪新能源公司NEVS51%股權，進軍新能源汽車在地產業務板

36、塊中進行多元化探索，發展除了傳統主要與商業地產以外的地產相關類業務萬科收購普洛斯，致力打造全球最大的物流地產開發平臺數據來源：同策研究院感謝您下載包圖網平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網以及原創作者的利益，請勿復制、傳播、銷售，否則將承擔法律責任！包圖網將對作品進行維權，按照傳播下載次數進行十倍的索取賠償！3、獲取土地是主要目的絕大多數收并購事件是以獲取土地資源為主的橫向整合，數量占比在50%以上；其次，為戰略合作、多元化戰略和資產調整。2019年資產調整金額占比最高，占比36%，橫向整合和戰略合作仍占相當大的比重，均接近20%獲取土地資源為主02040608010012014016018

37、0橫向整合戰略合作多元化戰略資產調整財務投資垂直整合其他2017年2018年2019年2020年1-2月圖：收并購買方為品牌房企與非品牌房企數量占比（單位：件）圖：收并購買方為品牌房企與非品牌房企金額占比（單位：億元）獲取土地資源為主05001000150020002500多元化戰略資產調整戰略合作橫向整合財務投資垂直整合其他2017年2018年2019年2020年1-2月數據來源：Wind，同策研究院感謝您下載包圖網平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網以及原創作者的利益，請勿復制、傳播、銷售，否則將承擔法律責任！包圖網將對作品進行維權，按照傳播下載次數進行十倍的索取賠償！4、增資和協議收購

38、是主流方式0501001502002502017年2018年2019年2020年1-2月圖：2017-2020.2各類收并購方式交易件數（單位：件）圖：2017-2020.2各類收并購方式交易金額（單位：億元）050010001500200025002017年2018年2019年2020年1-2月億元件注：受2019年末招商蛇口內部資產重組影響，2019年國有企業收并購金額較高數據來源：Wind，同策研究院在各類收并購方式中，協議收購的數量是其他方式收購數量的兩倍以上，其次為增資和二級市場收購（含產權交易所）；值得注意的是，2019年增資方式收并購數量未出現明顯增長的情況下，增資收購金額同比上

39、漲243.35%，說明2019年增資收購中，大宗交易比例明顯上升微信：1115955733送福利，http:/，淘寶搜店鋪名：建筑后浪感謝您下載包圖網平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網以及原創作者的利益，請勿復制、傳播、銷售，否則將承擔法律責任！包圖網將對作品進行維權，按照傳播下載次數進行十倍的索取賠償！5、品牌房企收并購大宗化；非品牌房企參與度提升就收并購主體影響力而言，品牌房企近三年收并購數量占比逐步下滑，而非品牌房企參與收并購積極度提升。但就收并購金額而言，品牌房企收并購占比呈現快速上升趨勢，說明品牌房企收并購標的呈現大宗化趨勢50402310%10%20%30%40%50%60%7

40、0%80%90%100%2017年2018年2019年2020年1-2月非品牌房企品牌房企圖：收并購買方為品牌房企與非品牌房企數量占比（單位：%）1416.5 1019.6 1851.8 0.2 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2017年2018年2019年2020年1-2月非品牌房企品牌房企圖：收并購買方為品牌房企與非品牌房企金額占比（單位：%）16%15%13%7%37%40%70%0.45%億元，%件，%注：品牌房企指2019年銷售金額top20：碧桂園、萬科、恒大、融創、保利、綠地、中海、新城、世茂、華潤、綠城、龍湖、金地、陽光城、旭輝、中南、金科、招

41、商、金茂、華夏幸福數據來源：Wind，同策研究院感謝您下載包圖網平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網以及原創作者的利益，請勿復制、傳播、銷售，否則將承擔法律責任！包圖網將對作品進行維權，按照傳播下載次數進行十倍的索取賠償！6、同策研究院對房企收并購的建議在“兩集中”政策的影響下，以拿地為目的的收并購潮或被推高。建議房企逐步發展形成并購拿地的系統性投資邏輯。其中，重要的關注點有：一、戰略性機會點的判斷，二、標的關鍵點的分析一、全國房地產收并購預判及機會點1、房地產收并購背景及現狀2、房地產收并購時機判斷3、典型經濟圈收并購狀況1、收并購團隊及組織架構二、典型收并購案例關鍵點分析2、收并購標的資

42、產分析3、收并購動因及影響分析4、收并購交易架構分析5、后續整合及收并購效果分析4、未來房地產收并購趨勢預判收并購事件量價分析收并購主體分析收并購方式分析收并購周期節點分析收并購規律性總結1、交易主體分析四、目標房企收并購策略建議1、收并購時間點建議2、項目選擇標準建議3、收并購模式建議4、收并購渠道建議三、對標房企收并購模式研究2、標的資產選擇標準3、收并購方式研究4、收并購過程中的風控管理感謝您下載包圖網平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網以及原創作者的利益，請勿復制、傳播、銷售，否則將承擔法律責任！包圖網將對作品進行維權，按照傳播下載次數進行十倍的索取賠償！.03片區開發篇感謝您下載包

43、圖網平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網以及原創作者的利益，請勿復制、傳播、銷售，否則將承擔法律責任！包圖網將對作品進行維權，按照傳播下載次數進行十倍的索取賠償！一、“兩集中”政策下，片區開發或將是房企進行城市布局的新方向“兩集中”政策下，對于有強產業能力和優質產業載體資源的房企來說，是個利好消息，將在未來擁有更強的競爭力。“兩集中”政策下，房企需要轉變原有的純開發銷售的盈利邏輯，逐步向短期銷售盈利+長期持有型增值盈利的盈利邏輯轉變。那么片區開發將是新的突破方向和機會點。對于一線及重點城市，由于嚴控放地節奏，供地多集中在郊區，房企可進行片區開發，獲取長期持有型增值盈利；對于熱點三四線城市，“

44、兩集中”政策下，由于拿地條件約束少，熱點三四線城市或將成為房企拿地的重點方向。那么，房企可進行片區開發、大盤開發、同時滿足短期銷售盈利和長期持有型增值盈利“兩集中”政策房企多渠道拿地產業勾地收并購城市更新直接招拍掛一線及重點城市 由于嚴控放地節奏，供地多集中在郊區，房企可進行城市更新、片區開發，獲取長期持有型增值盈利熱點三四線城市 由于城市能級低，可進行產業勾地、片區開發、大盤開發、同時滿足短期銷售盈利和長期持有型增值盈利片區開發感謝您下載包圖網平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網以及原創作者的利益，請勿復制、傳播、銷售，否則將承擔法律責任！包圖網將對作品進行維權，按照傳播下載次數進行十倍的

45、索取賠償！1、一線及重點城市片區發展需求一線及重點城市城市更新，以完善城市功能為導向，進一步提高城市競爭力杭州城東新城舊城改造老城區無法滿足當前基建和公共服務的需求，亟需升級改造、滿足當下的城市功能2007/02/022019/12/05杭州東站例：杭州城東新城舊城改造、上海虹橋商務區功能更新綜合交通樞紐以總部經濟為核心，以高端商務商貿和現代物流為重點，以會展、商業為特色的現代服務業集聚區上海虹橋商務區復合功能疊加新片區建設要有前瞻性的思維，規劃復合型的城市功能上 海南 京合 肥重 慶長 沙粵港澳大灣區圖：部分一線及重點城市大盤摸排目前，城市本身來說，不論城市大小都有片區開發的需求。一線及重點

46、城市的片區開發圍繞著城市更新和復合功能展開，主要是為優化升級、進一步提高城市競爭力。當前，一線及重點城市的大盤大多集中在郊區，未來供地也大多集中在郊區，對于城市發展來說，片區開發是趨勢微信：1115955733送福利，http:/，淘寶搜店鋪名：建筑后浪感謝您下載包圖網平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網以及原創作者的利益，請勿復制、傳播、銷售，否則將承擔法律責任！包圖網將對作品進行維權，按照傳播下載次數進行十倍的索取賠償！2、熱點三四線城市片區發展需求而對于熱點三四線城市來說，新城的建設主要是為了在新的經濟產業發展環境下培育和發展新的動能。“兩集中”政策下，由于拿地條件約束少，熱點三四線城

47、市或將成為房企拿地的重點城市，那么片區開發將是必不可少的發展方向之一高鐵新城世紀大道城市發展邊緣帶老城區北部江南水鄉南部歐洲風情熱點三四線城市新城建設，以可持續發展、培育新動能為導向例：嘉善南站高鐵新城中心老舊，邊緣有地且更便宜培育新興產業、文化產業，可更好地承接上海外溢感謝您下載包圖網平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網以及原創作者的利益，請勿復制、傳播、銷售，否則將承擔法律責任！包圖網將對作品進行維權，按照傳播下載次數進行十倍的索取賠償！3、片區開發最重要的動因是為了穿越周期-0.6-0.4-0.200.20.40.62011/12011/32011/52011/72011/92011/

48、112012/12012/32012/52012/72012/92012/112013/12013/32013/52013/72013/92013/112014/12014/32014/52014/72014/92014/112015/12015/32015/52015/72015/92015/112016/12016/32016/52016/72016/92016/112017/12017/32017/52017/72017/92017/112018/12018/32018/52018/72018/92018/112019/12019/32019/52019/72019/92019/1120

49、20/12020/32020/52020/72020/92020/112021/12021/32021/52021/72021/92021/11-15-10-505101520M1M2增速差70城新建商品住宅房價同比M1M2增速差周期及趨勢住宅價格周期及預測2012年4月起 輕微放松2014年9月起 大規模放松2018年下半年 輕微放松2013年2月 輕微收緊2016年10月 大規模收緊2019年7月 輕微收緊圖：近十年房地產發展周期及預測片區開發需要一定的周期，短則3-5年，多則十年以上房地產周期：3.5年杭州城東新城12年，蘇州高鐵新城8年，常州高鐵新城4年對于開發商來說，我們認為片區開發

50、最重要的驅動因素是為了穿越周期。“兩集中”政策下，深度參與片區開發項目，對于開發商來說，在土地儲備、鎖定地價、抵御房地產市場量價波動方面都有重要的意義微信：1115955733送福利，http:/，淘寶搜店鋪名：建筑后浪感謝您下載包圖網平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網以及原創作者的利益，請勿復制、傳播、銷售，否則將承擔法律責任！包圖網將對作品進行維權，按照傳播下載次數進行十倍的索取賠償！4、片區開發有利于土地儲備集中供地后，開發商可進行土地儲備，進而進行片區開發。正如，鄭州某開發商，早年以低價囤地，分批次開發銷售，兩年回現50億元，五年回現154億元2012年2013年2014年2015

51、年2016年2017年2018年2019年銷售金額5.2億元45.56億元44.2億元44億元15.31億元拿地金額1.95億元8.78億元1.42億元3.47億元6.36億元-2.26億元銷售表現8.78億元1.42億元3.47億元6.36億元1.95億元2.26億元2014年6月以樓面價均價850取9.48萬平方米土地2018年8月以樓面均價1293取3.2萬平方米土地2015年11月以樓面均價810取18.4萬平方米土地2017年以樓面均價1099取1.45萬平方米土地拿地節奏2 0 1 4 2 0 1 5 2 0 1 6 2 0 1 7 2 0 1 8 2 0 1 9 2014年11月

52、以樓面均價983取35.7萬平方米土地2015年12月以樓面均價1100取5.18萬平方米土地2016年8月和12月以樓面均價1200取11.38萬平方米土地2017年6月以樓面均價990取20.00萬平方米土地2019年2月以樓面均價1900取4.64萬平方米土地2 0 1 2 2012年以樓面均價900取8.65萬平方米土地正商于2018年在龍湖鎮其他地方以樓面均價約7000取13.58萬平方米土地注：2018年1月龍湖地王戰南龍湖（比本項目離市區更遠）五幅3.0容積率宅地122-436輪競價以超過100%溢價率7000以上樓面價拍出，正商取3幅，龍湖和雅居樂各一幅。1410套2696套5

53、315套4304套1263套年度推售套數感謝您下載包圖網平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網以及原創作者的利益，請勿復制、傳播、銷售，否則將承擔法律責任！包圖網將對作品進行維權，按照傳播下載次數進行十倍的索取賠償！5、片區開發，房企可持續享有板塊擴容的量價紅利從住宅成交的角度來看，片區開發，房企可持續享有板塊擴容帶來的量價紅利。錫東新城、常州高鐵新城和杭州高鐵新城的板塊擴容用了4,5年，甚至十年以上，住宅的成交面積和均價都有了質的變化，量價逐年波動上漲。成交面積成倍數上漲，其中錫東新城上漲3.8倍，而杭州東新城上漲了16倍。價格方面，也成倍數上漲，錫東新城上漲2.2倍，常州和杭州東新城均上漲

54、4.5倍上漲，量價紅利明顯6228171589405000100001500020000250000100000200000300000400000500000600000700000800000900000供應面積()成交面積()成交均價(元/)圖：無錫市錫東新城板塊普通住宅供求及價格（單位：，元/）020004000600080001000012000140001600018000050000100000150000200000250000300000350000400000450000500000供應面積()成交面積()成交均價(元/)圖：常州高鐵新城板塊普通住宅供求及價格（單位：，元/

55、）0500010000150002000025000300003500040000450000500001000001500002000002500003000003500004000002006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年供應面積()成交面積()成交均價(元/)圖：杭州城東新城板塊住宅市場供求量價（單位：、元/）拆遷改造階段停止供地階段感謝您下載包圖網平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網以及原創作者的利益，請勿復制、傳播、銷售，否則將承擔法律責任！包圖網將對作品進行維權，按照傳播下載次數

56、進行十倍的索取賠償！片區產品強大的商務產品點綴的公建產品精致的生活產品科技總部中心科技研發與營銷中心創新服務配套中心商務酒店式公寓人才公寓品質公寓社區配套商業一站式購物中心零售購物高端餐飲休閑娛樂特色餐飲生活服務居住社區總部基地標準寫字樓研發產業園孵化中心休閑生態住宅營銷中心公建配套景觀學校醫院6、片區開發對于房企的要求片區開發要求房企有很強的產業能力，包括商業、辦公、公寓等產品的打造以及配套服務的完善微信：1115955733送福利，http:/，淘寶搜店鋪名：建筑后浪感謝您下載包圖網平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網以及原創作者的利益，請勿復制、傳播、銷售，否則將承擔法律責任！包圖網將

57、對作品進行維權，按照傳播下載次數進行十倍的索取賠償！7、片區開發模式 與政府合作鑒于片區發展是一個新興的課題，對于房企與政府雙方來說都提出了更高的要求，目前政府企業間戰略合作是最主流的開發運營形式政府委托華夏幸福委托事項土地整理投資政市政基礎設施建設公益及公共設施建設產業發展服務規劃設計及園區運營資金來源政府所得政府通過合作區域內新產生財政收入的地方留成部分按照約定比例為上限支付華夏幸福的投資成本及收益。如果合作期限屆滿，合作區域內新增財政收入的地方留存部分不足以支付華夏幸福費用，則自動免除余下費用，不增加政府的任何剛性債務。產業轉型升級、財政收入增加等經濟效益，增加就業人口、環境改善優化等社

58、會效益；按約定比例共享地方財政增量收入。投資圖：華夏幸福與政府合作模式房企時間合作方合作領域綠地控股2020年2月煙臺市政府煙臺高鐵南站城際空間站、芝罘幸福新城地標、牟平區會展中心等2020年4月陜西市政府千億投資戰略規劃，涉及城市綜合開發、基礎設施建設、商貿酒店會展、科創康養以及混合所有制改革等2020年7月安徽六安市政府長三角一體化六安創新中心項目，重點建設綜合服務中心、科研孵化區、創客辦公區、商業配套區融創中國2020年3月沈陽市政府文旅、文化會議、會展、醫療、康養等2020年6月成都市金牛區人民政府文化旅游、高端商務、城市更新、醫療健康產業等2020年9月洛陽市人民政府“軌道+物業”及

59、生態文化新城建設、城市有機更新、產業新城建設等2020年9月四川省政府特色小鎮開發、文旅城開發、城市更新與舊城改造、國企混改、城市綜合服務等2020年11月云南省曲靖市人民政府旅游度假、主題樂園、IP運營開發、醫療康養等2020年12月青島市政府文旅金地集團2020年7月安徽省阜陽市潁泉區人民政府綠色建筑、智能家居、健康產業、體育產業、教育產業、文旅產業龍湖集團2020年8月合肥市瑤海區增進產業項目、系列招商活動華夏幸福2020年9月浙江金華開發區產業發展、新城規劃等萬科地產2020年7月沈陽市人民政府園區開發、產業辦公、城市舊改等2020年9月云南省住房城鄉建設廳歷史文化名城、名鎮保護利用及

60、品牌打造、城市更新改造、康養及文旅項目建設、鄉村振興等2020年9月石家莊市政府軌交發展、老舊小區改造、智慧物流產業、產城融合發展等世茂房地產2020年9月重慶市人民政府金融、城市綜合體、文化旅游、不良資產重組、城市綜合物業管理服務等華僑城2020年11月深圳市坪山區人民政府重點片區的開發建設、產業規劃與植入、城市功能綜合配套建設等表：2020年以來部分房企與政府合作情況感謝您下載包圖網平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網以及原創作者的利益，請勿復制、傳播、銷售，否則將承擔法律責任！包圖網將對作品進行維權，按照傳播下載次數進行十倍的索取賠償！8、片區開發模式 與國企合作開發此外，與國企合作開

61、發也是一種常見方式。2019年綠地香港進入常州，方式是與黑牡丹集團合作，并成功控股常州牡丹弘都房地產有限公司，該公司以10.28億元總價獲取常州市新北區XL120226和XL120236號地塊，也就是目前在售的綠地名墩道項目，項目規劃用地面積近67萬，總建筑面積22萬方，項目包括14棟住宅以及兩座星級酒店。此外，藍光也和黑牡丹合作開發項目牡丹藍光晶曜，目前在售常州牡丹弘都房地產有限公司需建設一座建筑面積不低于5.5萬、客房數不少于800間的酒店群（其中含五星級酒店一家）。酒店群需由競買人自持且整體運營，不得分割銷售或轉讓商業地塊需配建居家養老服務用房，按每百戶20至30平方米配建，設置在地下室

62、的部分最多不得超過應配建面積的40%常州牡丹弘都房地產有限公司常州牡丹弘都房地產有限公司常州牡丹弘都房地產有限公司常州黑牡丹置業有限公司100%常州黑牡丹置業有限公司20%GLORY CREATION GROUP LIMITED 80%常州黑牡丹置業有限公司30%GLORY CREATION GROUP LIMITED 80%GLORY CREATION GROUP LIMITED 100%變更前變更后2019.82020.3變更前變更后感謝您下載包圖網平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網以及原創作者的利益，請勿復制、傳播、銷售，否則將承擔法律責任！包圖網將對作品進行維權，按照傳播下載次數進

63、行十倍的索取賠償！9、同策研究院對房企片區開發的建議“兩集中”政策下，片區開發或將是房企進行城市布局的重點方向，建議房企逐步完善片區開發中必備的打造要點，包括開發策略、拿地策略、客戶策略、配套落位策略、產品與銷售策略等片區開發打造要點開發策略（總體規劃與定位）拿地策略客戶策略產品與銷售策略配套落位策略特色主題型大盤產城融合型大盤城鎮剛需型大盤拿地方式拿地節奏普遍規律特例產品配比產品調整銷售節奏示范區配套亮點與落位目的：提供操盤思路與減少操盤過程中的不確定性感謝您下載包圖網平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網以及原創作者的利益，請勿復制、傳播、銷售，否則將承擔法律責任！包圖網將對作品進行維權，按照傳播下載次數進行十倍的索取賠償！讓置業體驗更美好Professional Sincere謝謝關注Tospur Real Estate Consulting Co.,Ltd.