1、 2021 年新一線城市鄭州居住報(bào)告 前言：大數(shù)據(jù)記錄著城市發(fā)展與居民生活的真實(shí)變遷，而持續(xù)研究其背后的發(fā)展脈絡(luò)，則賦予了數(shù)據(jù)更多意義。2021 年 5 月 27 日，貝殼研究院發(fā)布了2021 新一線城市居住報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”）。報(bào)告從置業(yè)特征、居住競(jìng)爭(zhēng)力、居住負(fù)擔(dān)等角度出發(fā)，對(duì)城市人群的居住生態(tài)進(jìn)行了客觀描述與分析。本文結(jié)合新一線城市鄭州情況，對(duì)鄭州居住生態(tài)進(jìn)行客觀描述。以期待向政府、公眾描繪出相對(duì)形象的鄭州城市居住畫像。PART 1 置業(yè)特征 1.1 購(gòu)房年齡：受限于較高的“上車”門檻，一線城市客群購(gòu)房壓力較大，反映在年齡結(jié)構(gòu)上，一線城市的置業(yè)年齡明顯偏高，新房和二手房的置業(yè)年齡分別為

2、 36.6 歲和 37.2歲；而新一線城市及二線城市因尚未進(jìn)入存量市場(chǎng)，新房置業(yè)年齡低于二手房。鄭州新房置業(yè)年齡 33.2 歲，二手房置業(yè)年齡 34.2 歲 數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院鄭州分院 36.6353637.23434.532333435363738一線新一線二線不同城市能級(jí)置業(yè)年齡對(duì)比二手-平均年齡新房-平均年齡 數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院鄭州分院 35.33635.434.636.33634.134.23537.334.335.535.634.535.934.736.534.735.435.438.333.535.436.336.633.835.636.536.93536.93636.537.

3、63630.531.13232.632.632.833.233.233.233.433.533.633.633.833.9343434.134.134.434.634.934.93535.8363636.136.436.637.237.538.338.339.5051015202530354045沈陽(yáng)市貴陽(yáng)市武漢市太原市長(zhǎng)春市南昌市合肥市鄭州市長(zhǎng)沙市哈爾濱市石家莊市濟(jì)南市南京市重慶市南寧市蘇州市煙臺(tái)市佛山市青島市無(wú)錫市天津市成都市廣州市昆明市廈門市西安市東莞市大連市福州市杭州市上海市寧波市深圳市北京市珠海市35城市客群新房/二手房購(gòu)房年齡對(duì)比新房-平均年齡二手-平均年齡 1.2 購(gòu)房性別：在高

4、學(xué)歷女性占比提升、獨(dú)生子女政策影響及傳統(tǒng)婚姻觀念改變等多重因素影響下，“她經(jīng)濟(jì)”崛起。報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，一線城市的女性置業(yè)人群占比達(dá)到48.79%，新一線及二線城市這一占比同樣出現(xiàn)不同程度的增幅。鄭州女性置業(yè)占比達(dá)46%PART 2 如何衡量“住得好不好”？居住競(jìng)爭(zhēng)力榜：一線城市中，深圳、廣州競(jìng)爭(zhēng)力較高，新一線城市中，杭州、成都、蘇州、武漢及長(zhǎng)沙競(jìng)爭(zhēng)力較高，鄭州排名 14，二線城市中，福州、廈門、珠海、煙臺(tái)及寧波競(jìng)爭(zhēng)力較高。一線城市中，深圳在樓盤品質(zhì)及居住便利方面排名較高；廣州居住負(fù)擔(dān)較小，人居環(huán)境方面，排名比較靠前；北京在人均環(huán)境方面排名較低，上海在樓盤品質(zhì)方面比較靠后，導(dǎo)致這兩個(gè)城市在一線城市

5、居住競(jìng)爭(zhēng)力方面并不靠前，但在 35 城中排名仍居于前位。新一線城市中，東莞、佛山、杭州、長(zhǎng)沙及蘇州等城市樓盤品質(zhì)排名較高；成都、杭州、蘇州、武漢及南京等城市居住便利性排名較高；長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、佛山、鄭州及蘇州等城市居住負(fù)擔(dān) 較小；鄭州、蘇州、合肥、佛山及武漢等城市人居環(huán)境排名較高。二線城市中，佛州、寧波、太原、廈門及大連等城市樓盤品質(zhì)排名較高；珠海廈門、南寧、煙臺(tái)及大連等城市居住便利性排名較高；煙臺(tái)、南昌、無(wú)錫、哈爾濱及貴陽(yáng)等城市居住負(fù)擔(dān)較小；太原、無(wú)錫、石家莊、煙臺(tái)及寧波等城市人居環(huán)境方面排名較高。數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院鄭州分院 PART 3 科學(xué)分析“住房焦慮”1、居住負(fù)擔(dān)：一線城市居住負(fù)擔(dān)明顯

6、高于其他城市級(jí)別，城市級(jí)別越高，居住負(fù)擔(dān)相應(yīng)越高。114 個(gè)城市中，深圳居住負(fù)擔(dān)居于首位，其次是北京及上海，居住負(fù)擔(dān)最小的新一線城市仍為長(zhǎng)沙。鄭州居住負(fù)擔(dān)排名 42 對(duì)于新青年群體而言，面對(duì)一線城市相對(duì)高企的上車門檻，新一線城市的居住負(fù)擔(dān)相對(duì)較低，同時(shí)受益于近年來(lái)人才吸引政策的支持，新一線城市持續(xù)吸引高端人才的涌入。伴隨著人才涌入，也帶來(lái)了購(gòu)房需求，在房住不炒的政策影響下，那些人才涌入較多的城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持著較高活力。而新一線城市杭州、南京，雖然人均收入相對(duì)可觀，但房?jī)r(jià)、房租也相對(duì)高企。二線城市廈門、珠海、嘉興、福州及長(zhǎng)春等區(qū)域核心城市對(duì)周邊人口有虹吸效應(yīng)，再加上特殊的地理位置等因素影響居

7、住成本，居住負(fù)擔(dān)指數(shù)相對(duì)于其他城市較高。數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院鄭州分院 55.159.363.565.289.1四線三線二線新一線一線負(fù)擔(dān)指數(shù)平均數(shù) 數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院鄭州分院 2、購(gòu)房負(fù)擔(dān)：一線城市房?jī)r(jià)收入比整體要高于新一線城市，深圳、北京、上海、廈門及三亞房?jī)r(jià)收入比較高，鄭州排名 49 四個(gè)一線城市中，深圳居百城房?jī)r(jià)收入比之首。深圳、北京和上海的房?jī)r(jià)收入比超過(guò) 20，這意味著普通居民家庭不吃不喝需要 20 多年才能夠買得起屬于自己的一套房子。新一線城市中，房?jī)r(jià)收入比較高的城市包括杭州、天津、南京、東莞及武漢等，其中杭州房?jī)r(jià)收入比較高，甚至超過(guò)了廣州。62.4363.1263.3763.42

8、63.5663.9163.9564.3864.4664.564.7564.8964.9565.1865.2765.966.4766.6466.866.9667.1767.4767.8567.9968.268.3468.4368.6669.0269.2970.5370.8271.6576.9181.8489.4192.5994.0399.5寧波太原漳州徐州臺(tái)州成都重慶合肥西安溫州武漢廊坊長(zhǎng)春南京福州天津廣州廈門上海深圳居住負(fù)擔(dān)指數(shù)TOP40城市 二線城市中，廈門、福州、珠海、嘉興及廊坊等城市的房?jī)r(jià)收入比較高，其中，廈門房?jī)r(jià)收入比為 20.7，僅次于深滬京。廈門屬于旅游型城市，對(duì)省內(nèi)城市有明顯的虹

9、吸效應(yīng)，購(gòu)房需求較大但供應(yīng)相對(duì)不足，導(dǎo)致房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，與城市基本面發(fā)展產(chǎn)生顯著背離。而長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、重慶的房?jī)r(jià)收入比相對(duì)偏低，其中長(zhǎng)沙是典型的居住友好型城市，收入漲幅明顯跑贏房?jī)r(jià)。長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)基本與其城市基本面發(fā)展相適應(yīng)，得益于政府調(diào)控政策的適時(shí)出臺(tái)，有效遏制了炒房投機(jī)行為。數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院鄭州分院 3、租房負(fù)擔(dān)：新一線城市租住壓力較小，重慶房租收入比最低，鄭州排名 39 10.3210.3410.3510.4510.4610.4810.5110.7710.7810.810.8910.91111.0811.211.2911.4811.6411.7211.8311.8412.1712.221

10、2.4412.7812.8413.1413.2113.5713.6913.7613.8914.6415.4317.4520.722.2825.1427.09濟(jì)寧臨沂紹興寧波成都重慶湛江海口漳州長(zhǎng)春大連昆明徐州青島濟(jì)南石家莊蘇州臺(tái)州合肥鹽城西安溫州武漢邯鄲東莞泰安南京廊坊嘉興珠海福州天津廣州杭州三亞廈門上海北京深圳房?jī)r(jià)收入比TOP40城市 數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院鄭州分院 從全國(guó)的角度來(lái)看，鄭州不論是購(gòu)房壓力還是租房壓力均相對(duì)較小，鄭州還處在一個(gè)快速發(fā)展的階段，整個(gè)城市的居住競(jìng)爭(zhēng)力有待提升，下面我們看一下鄭州居住的特征及需求。PART 4 鄭州居住人群畫像 18.118.3418.3918.5118

11、.8618.9619.1519.219.2219.319.3319.419.5219.5519.5919.7319.9920.0620.6520.6820.6920.7220.9220.9321.0421.0521.3522.1622.3922.5623.4124.726.4326.9528.530.6235.0537.0946.58哈爾濱鄭州福州鹽城吉林青島濟(jì)南溫州南京宜昌太原贛州貴陽(yáng)嘉興西安武漢江門宜賓泰安廣州烏魯木齊成都南充天津重慶廈門邯鄲珠海南寧菏澤海口大連長(zhǎng)春湛江杭州北京深圳上海三亞房租收入比TOP40城市 1、收入及學(xué)歷：本科、大專人群為購(gòu)房、租房主力軍 數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院鄭州分

12、院 2、住房焦慮：對(duì)于自有住房客群而言，“購(gòu)房后房?jī)r(jià)下跌”成為最大的焦慮。對(duì)于租房人群而言，租房時(shí)房東漲價(jià)是最大的焦慮 數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院鄭州分院 3、租房人群：總價(jià)段 100 萬(wàn)以下剛剛需接受度高 2.40%7.69%12.98%76.92%高中學(xué)歷研究生及以上專科學(xué)歷本科學(xué)歷學(xué)歷占比10.34%11.36%47.73%60.83%34.17%5.00%購(gòu)房后房?jī)r(jià)下跌買不起自己的房租房時(shí)房東漲價(jià)安心居住你的焦慮是什么自有房人群租房人群2.87%2.27%11.30%34.00%50.00%301萬(wàn)-400萬(wàn)401萬(wàn)-500萬(wàn)201萬(wàn)-300萬(wàn)101萬(wàn)-200萬(wàn)100萬(wàn)及以下租房人群購(gòu)房目標(biāo)

13、總價(jià)萬(wàn)元 數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院鄭州分院 4、自有住房人群：3-5 年換房需求大，總價(jià)段 200-300 萬(wàn)元改善房接受度更高 數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院鄭州分院 5、自有住房人群換房因素：居住空間改善是換房最大的因素，2016 年及以后換房的核心因素主要是子女教育 數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院鄭州分院 6、改善性購(gòu)房：“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”邁進(jìn)，隨著人們生活方式和消費(fèi)理念的不斷更新，對(duì)于居住功能的認(rèn)識(shí)向健康化、審美化、舒適化方向發(fā)展。有 41%的消費(fèi)者希望有一個(gè)“安靜沒(méi)有噪音的臥室”，人們對(duì)于睡眠環(huán)境的要求排在首位 4.17%10.83%12.50%19.17%20.83%32.50%1年內(nèi)10年以

14、后2年內(nèi)3年內(nèi)5年以后沒(méi)有換房打算0.83%3.33%10.83%11.67%15.00%25.83%500萬(wàn)以上401萬(wàn)-500萬(wàn)101萬(wàn)-200萬(wàn)301萬(wàn)-400萬(wàn)100萬(wàn)及以下201萬(wàn)-300萬(wàn)自有住房人群換房目標(biāo)總價(jià)萬(wàn)元46.91%40.74%12.35%居住空間改善子女教育婚姻換房核心因素 數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院鄭州分院 7、智能家居設(shè)備：社會(huì)在發(fā)展，人們的消費(fèi)能力也在提高，在消費(fèi)升級(jí)的背景下，人們提高生活品質(zhì)，以獲得更好的生活體驗(yàn)，對(duì)空氣凈化器、凈水器、掃地機(jī)等需求加大 數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院鄭州分院 8、社區(qū)服務(wù)設(shè)施：消費(fèi)者追求更加美好的居住體驗(yàn)，身心愉悅，對(duì)健身器材、圖書館的需求強(qiáng)

15、烈 0.48%1.92%3.37%4.81%5.77%6.25%7.21%7.69%8.17%12.98%41.35%專門設(shè)計(jì)的寵物房精心設(shè)計(jì)，可以泡澡的衛(wèi)生間咖啡角或小吧臺(tái)專門的衣帽間家庭室內(nèi)健身房專門的儲(chǔ)物間能用于種植、休息的陽(yáng)臺(tái)專業(yè)的書房溫馨有設(shè)計(jì)感的廚房能和朋友聚會(huì)的大客廳安靜沒(méi)有噪音的臥室改善性住房，您最關(guān)注哪類居住空間17.31%23.08%24.04%25.48%45.67%45.67%53.37%54.33%58.65%可以一邊泡澡一邊看電影的智能浴缸智能感應(yīng)垃圾桶可觸屏智能浴室鏡能按摩的床智控油煙機(jī)智能除臭清洗恒溫馬桶指紋/人臉識(shí)別門鎖全自動(dòng)掃地機(jī)空氣凈化器/凈水器智能家居，

16、您認(rèn)為必要的 數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院鄭州分院 9、社區(qū)配套：不僅要有詩(shī)和遠(yuǎn)方，更關(guān)注實(shí)實(shí)在在的生活體驗(yàn)，1 公里范圍超市、商業(yè)中心、醫(yī)院等基礎(chǔ)生活配套的需求最高 數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院鄭州分院 免責(zé)聲明：本文所載信息為貝殼研究院鄭州分院分析師獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表所在機(jī)構(gòu)意見，亦不保證相關(guān)信息的準(zhǔn)確性和完整性。文中所述內(nèi)容和意見僅供參考，不構(gòu)成市場(chǎng)交易投資建議。本文版權(quán)為貝殼研究院鄭州分院所有，本文保留一切權(quán)利，未經(jīng)事先許可，任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得翻版、復(fù)印、發(fā)表或引用本文。13.94%24.04%25.96%31.25%32.21%41.83%46.63%63.46%幼兒園洗衣房家政中心娛樂(lè)室停車場(chǎng)維修中心（水電、家電）圖書館健身器材社區(qū)服務(wù)設(shè)施，您認(rèn)為必要的44.23%43.75%37.98%37.50%37.02%33.65%31.25%29.81%26.92%20.19%19.23%14.42%生鮮超市商業(yè)中心大型醫(yī)院美食街綠肺公園教育機(jī)構(gòu)軌道交通健身中心超級(jí)影院美容美發(fā)休閑娛樂(lè)城銀行郵局1公里范圍內(nèi)，您認(rèn)為必要的社區(qū)配套