1、房地產項目開發報建新流程及報建規則房地產項目開發報建新流程及報建規則介紹介紹目的：目的：1、根據、根據上海市建設工程行政審批管理上海市建設工程行政審批管理 程序改革方案程序改革方案使大家了解房地產開使大家了解房地產開 發報建新流程發報建新流程 2、根據報建各環節對房地產管理部門之、根據報建各環節對房地產管理部門之 間的游戲規則有所了解間的游戲規則有所了解體會：體會：（在這個行業里面，遵循規則比任何行業都要顯得重要）（在這個行業里面，遵循規則比任何行業都要顯得重要）報建流程上海市建設工程行政審批管理程序改革方案上海市建設工程行政審批管理程序改革方案情況介紹情況介紹滬府辦發201046號上海市人民
2、政府辦公廳關于轉發市建設交通委市規劃國土資源局制訂的上海市建設工程行政審批管理程序改革方案的通知各區、縣人民政府，市政府各委、辦、局：市建設交通委、市規劃國土資源局制訂的上海市建設工程行政審批管理程序改革方案已經市政府同意，現轉發給你們，請認真按照執行。上海市人民政府辦公廳二一年十二月三十日改革范圍改革方式主要流程設計審改時間節點新流程介紹（重點）改革范圍本方案與本市投資立項改革同步，主要在企業投資項目核準、備案類建設工程中實施。審批制項目建設工程有條件的，也可參照試行解析:1、“備案制”是指：企業只要將項目的具體情況的資料交與相應的政府行 政管理機關備案即可。2、“核準制”是指：企業需要將該
3、項目的具體情況的資料報與相應的政府行政管理機關審核批準，否則不予立項的制度。現在國家對核準項目已經實行權力下放，只有外資項目是核準，內資項目在基層（省市區縣）都是備案，用途上都有法律效力。(發改委負責）改革方式一家牽頭一口受理抄告相關同級征詢同步審批限時辦結（愿望是美好的，現實是殘酷的）（一）可以完全由項目建設單位承擔責任，或者可以在其他管理環節中解決 的事項，取消審批。涉及互為前置審批的，原則上應實行告知承諾。對保留的審批事項，縮短審批時限。（二）將建設工程審批管理流程整合歸并為“土地使用權取得和核定規 劃條件、設計方案審核、設計文件審查、竣工驗收”4個主要環節。（三）每個環節實施并聯審批，
4、一家牽頭、一口受理、抄告相關、同級征詢、同步審批、限時辦結。每一環節并聯審批結束后，建設單位按照規定 簡化辦理手續，領取相關審批文件。（四）土地使用權取得和核定規劃條件、設計方案審核環節由規劃土地部門 牽頭組織，設計文件審查、竣工驗收環節由建設管理部門牽頭組織，相關部門協同配合，部分原由各部門直接對建設單位的外部程序改為 內部程序操作，但法律主體關系不變，該出具審批意見的出具、該備 案的備案。（五）加強行政審批中部門之間協調和上下道流程的銜接，提高信息技術運 用和資源共享水平。（六）加快落實告知承諾制度，加強審批過程監督制約。根據上海市行政 審批告知承諾試行辦法，對符合規劃且沒有重大公共安全危
5、害的項 目，加快推進告知承諾制度。對審批申報和實施建設中不誠信的建設 單位、設計單位，通報相關資質管理部門聯合查處，列入不誠信名單 向社會公布，限制其房地產或設計市場準入。主要流程設計2個主體，4個并聯審批平臺：規土部門牽頭：1、土地使用權取得和核定規劃條件2、設計方案審核市建交委牽頭：3、設計文件審查4、竣工驗收審改時間節點1、2011年4月1日起，市屬審改項目停止擴初審批，由市審查中心按照審改流程辦理2、2011年7月1日起，全市審改范圍內的項目均停止擴初審批，全面實施審改工作3、政府投資的建設工程項目，市建交委在上半年完成相應實施辦法的制定工作，在下半年在全市組織實施主要流程節點介紹1.
6、項目開發前期報建流程圖.vsd2.項目建設階段報建流程圖.vsd3.改革后項目開發報建流程圖.vsd4.改革后項目規劃土地實施全過程管理工作流程.vsd5.上海市企業投資核準、備案項目建設工程設計文件審查流程圖.docx報建規則 上海市城鄉規劃條例于2011年1月1日實施，根據其中與房地產開發報建有關的內容，按照報建的先后順序對報建規則作以下介紹1、土地證、建設用地規劃許可證簡單的說一下，土地證由國土部門頒發，是土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設用地規劃許可證由規劃部門頒發，是核定土地用途及用地界線的法律依據；規劃方案批復由規劃部門頒發，是確定土地使用強度指標的法律依據，
7、如容積率、建筑密度、停車位配置要求、這些指標都在這個批復里體現出來。一般來說，一塊地，必須要由規劃部門核定規劃方案，頒發了建設用地規劃許可證（以下簡稱地規證）之后，才能領取土地使用權證。這絕對應該是必須的程序。因為國土部門必須依據規劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。新城鄉規劃法第三十八條：在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有
8、土地使用權。注：全國僅上海成立規土局，如何獲取土地目前越來越規范2、項目公司設立、立項（核準、備案）、環境評估、房地產開發資質 母公司拍到的土地，轉到其全資設立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。因此，房地產公司可以任意設置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。這種操作模式沒什么法律風險可言，非常的經濟實用，因此現在我國稍微有點規模的房地產公司都這么干。立項（核準、備案）主要考察的是項目的投資額及可行性。核準項目要求先環評后核準，備案項目先對項目進行備案后再做環評。這是基于加強環境保護促進可持續發展的考慮。立項純粹是計劃經濟時代留下的產物。房地產開發資質就比較有技術含量
9、一點，關鍵是專業技術人員數量限制，這個資質主要用于拍地，項目開發建設過程中基本上沒人查。3、規劃設計方案報批 這個階段首先審查小區的總平面規劃圖紙，也就是審一個小區的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總容積率是多大，有沒有超過規定的容積率，建筑密度是多少，進出小區的道路怎么安排，是不是符合消防規范等等。其次是單體審查，就是在總平面規劃的基礎上，落實單體建筑的設計方案。單體方案主要是些啥內容呢？關鍵就是落實各空間的大小尺寸。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位及消防。上海將修改住宅設計和居民小區停車庫設置地方標準，新建住宅將逐步推
10、廣獨立式火災探測報警器；新建的100米以上超高層住宅樓內如果沒有避難區或將成為消防不合格住宅。審完單體設計，設計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領建設工程規劃許可證。規劃設計方案審批是整個開發報建過程中最有技術含量的活，這個過程一般都要2到6個月，往往都要和規劃部門反復修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。上海市住宅設計標準.doc 上海市建筑面積計算規劃管理暫行規定.docx（2011年10月1日實施）4、設計文件審查 1設計文件征詢市審查中心組織設計文件相關管理部門對總體設計文件進行征詢，自設計文件審查正式受理之日起10個工作日內出具征詢意見。設計文件審查征詢通過的，市審查
11、中心應告知建設單位征詢通過，并將征詢匯總意見通知審圖公司在施工圖設計文件審查中落實。2施工圖設計文件審查自設計文件審查正式受理之日起，審圖公司在20個工作日內對施工圖設計文件進行審查，審查結果上報市審查中心備案。審查通過的，審圖公司應出具施工圖設計文件審查合格書上報市審圖公司。3.備案對通過施工圖設計文件審查的項目，審圖公司完成上報備案后，市審查中心在5個工作日內完成施工圖審查備案。注：上海市建設工程設計文件審查辦事指南.doc5、消防和人防專項審查防部門是武警官兵，不是政府機構。人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發產權證。
12、這部分停車位只有使用權。關于人防停車位的使用權問題，現在的爭議非常大。所有的人防用途的東西，產權都是國家所有。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。但是這個產權，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業主。因為人防用途部分的車位只不過是一種暫用的性質，不能賣，所以開發商絕對需要想辦法減少人防面積。6 6、質量監督、安全監督、質量監督、安全監督 質量監督站和安全監督站都是建交委下屬機構。拿施工許可證 之前，必須得去兩個站辦審批手續。這兩個站的分工，在我看來，質量問題都是安全問題。當然在若干細節上這兩部門還是有所區 別，在現實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質監辦；不需要 檢測一般用肉眼就能發現
13、毛病的，就屬于安監的職責。項目報監需提交以下材料：、上海市建設工程項目概況表、上海市建設工程安全質量監督報監表、單位工程明細表、施工中標通知書復印件；、建設工程質量人員從業資格審查表（原件一份）；、上海市建設項目防雷工程檢測驗收登記表（原件一份，裝飾裝 修、安裝項目報監除外）；、相應工程項目綜合保險預繳費憑證復印件（原件復核）；、建筑垃圾和工程渣土處置證復印件（原件復核）。注：電梯工程須單獨報監，其主體工程報監已受理7、施工許可證 施工許可證所須材料基本上是上面全部手續一個匯總。需具備的條件如下：（1）施工許可申請表；（2）“上海市建設工程項目 IC 卡”；（3）建設工程規劃許可證復印件（提供
14、原件復核）；（4）建設用地規劃許可證復印件（提供原件復核）；（5）環評批文復印件（提供原件復核）；（6）國有資金投資占主導或控股的項目還需提交各級發展和改革部 門出具的節能審查（評估）意見或者含有有節能審查意見內容 的可行性研究報告批復的復印件（提供原件復核）；（7）申辦施工許可工程現場情況說明表；（8）上海市建設工程安全質量報監辦結單；轉下頁：接上頁 （9）通過工程項目專用帳戶支付給施工總包企業的工程款銀行入帳憑證 復印件（提供原件復核），建設工期不足1年的，入帳金額不得少于 施工總包合同價款的50%，建設工期超過1年的，入帳金額不得少于 施工總包合同價款的30%。(如按合同約定，且原則上合
15、同約定的預 付比例不低于合同金額的10，還需提供上海市防范建設領域拖 欠工程款企業承諾書)；（10）施工總包企業設立的外來從業者工資發放賬戶銀行開戶回執復印件（11）列入兩年內出現違規用工、拖欠農民工工資企業名單的施工總包企 業工資保證金入賬憑證復印件（原件復核）；（12）建設工程施工承發包合同副本（含廉潔協議）；（13）施工中標通知書復印件。（14）業主提供動拆遷完成證明材料。注：保密工程除攜帶以上資料外，還應提供勘察、設計、施工、監理合同備案登記表，施工圖審查合格證書復印件（提供原件復核）；水利工程（如無建設工程規劃許可證）還需提交上海市水務局出具的開工令復印件（提供原件復核）。8、放線、
16、驗線 這個就簡單的就是圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，這是個技術活，要測量，定坐標。這個活就叫放線。放線一般是規劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構干，正式放線的前提是領取了施工許可證。放線后，測繪院會發出一份放線冊。在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。讓他們提前來做放線。放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。注：這個驗線工作跟日后的驗收有莫大的關系。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。9、規劃土地綜合驗收（2011年8月1日起開始試運行
17、）并聯整合了規劃竣工驗收、土地核驗、城建檔案驗收、地名查驗、地礦驗收五項業務。綜合驗收統一了驗收中的建筑面積測量標準，分建筑工程、道路橋梁、市政管線三類明確了驗收技術標準，建筑工程類細化確定了22個驗收指標要求。綜合驗收實施后，將實現“一次申請、統一受理、信息共享、同步辦理、同時出證”的目標。注：1、綜合驗收實施管理辦法（2011）.doc 2、綜合驗收標準（2011）.doc10、項目竣工備案建設工程竣工驗收備案需具備的條件1、工程竣工驗收已合格，并完成工程竣工驗收報告；2、工程質量監督機構已出具工程工程質量監督報告；3、已辦理工程監理合同登記核銷及施工合同（總包、專業分包和勞務 分包合同）
18、備案核銷手續；4、散裝水泥專項資金等已結算。（二）書面材料提交1、項目IC卡、2、建設工程竣工驗收備案申請表原件（一份）3、建設工程竣工驗收報告原件（一份）4、規劃部門出具的認可文件或者準許使用文件復印件（原件復核）注：浦東新區規劃局出具的為結構封頂監督檢查意見書，其余為上海市建設工程竣工規劃驗收合格證 5、公安消防部門出具的認可文件或者準許使用文件復印件（原件復核）6、環保部門出具的認可文件或者準許使用文件復印件（原件復核）注：如提供試生產驗收意見，則另附提供正式驗收文件的承諾書7、城建檔案部門出具的認可文件復印件（原件復核）8、建設項目防雷工程驗收意見書復印件（原件復核）9、上海市散裝水泥專項資金結算申請表原件（一份，已結算）10、上海市建設工程墻體材料使用情況核定表11、上海市民用建筑節能審查備案登記表原件12、工程款支付證明原件13、涉外工程安保驗收認可文件14、有電梯的工程應提供：電梯分部工程質量驗收證明書原件15、有民防的工程應提供：民防建設工程竣工驗收備案證明書原件 結束語：無論你們在各自的領域內是多么的優秀，只要你們進入房地產行業，你們就要遵循這個行業的行規。任何試圖改變現行房地產管理規則的人，都會受到血一樣的教訓。在這個行業里面，遵循規則比任何行業都要顯得重要。
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