1、我們畢業啦其實是答辯的標題地方房地產估價新規范和基本術語標準培訓課主講人單 位第一部分總則估價原則估價程序估價方法CONTANTS 總 則1、為了規范房地產估價行為，統一估價程序和方法，保證估價結果客觀、公正、合理，根據中華人民共和國城市房地產管理法、中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國物權法、國有土地上房屋征收與補償條例等法律、法規的有關規定，制定本規范。在99版規范中，所提到的法律法規依據只有中華人民共和國城市房地產管理法和中華人民共和國土地管理法，相較于老規范，新規范增加了中華人民共和國物權法和國有土地上房屋征收與補償條例這兩部法律法規。2、本規范適用于房地產估價活動及其管理、科研、

2、教學和其他相關領域。而在99版規范中，只強調該規范適用于房地產估價活動。從而可以看出，相較于老規范，新規范的適用范圍更廣。3、房地產估價應依法獨立、客觀、公正進行。4、房地產估價除應符合本規范的規定外，尚應符合國家現行有關強制性標準的規定。估價原則1、評估房地產市場價值應遵循下列原則：（1）獨立、客觀、公正原則；（2）合法原則；（3）最高最佳利用原則；（4）替代原則；（5）價值日期原則。相較于99版規范，新規范增加了獨立、客觀、公正的估價原則，而老規范中的估價時點原則則改變為價值日期原則。2、遵循獨立、客觀、公正原則，要求房地產估價機構和注冊房地產估價師站在中立的立場上評估出對各方估價利害關系

3、人都是公平合理的價值或價格。3、遵循合法原則，要求估價結果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。對于這一點，老規范是這樣闡述的“應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價”，新規范更突出強調了估價對象的合法性問題。估價原則4、遵循最高最佳利用原則，要求估價結果是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格。當估價對象已做了某種利用，估價時應根據最高最佳利用原則對估價前提作出下列之一的判斷和選擇，并應在估價報告中予以說明：（1）維持現狀前提：認為估價對象維持現狀、繼續利用最為有利時，應以維持現狀為前提進行估價；（2）改變用途前提：認為估價對象改變用途再予以利用最為有利時，應以改變用途為前提進行估

4、價；（3）更新改造前提：認為估價對象更新改造但不改變用途再予以利用最為有利時，應以更新改造為前提進行估價；（4）重新開發前提：認為估價對象重新開發再予以利用最為有利時，應以重新開發為前提進行估價；（5）上述情形的某種組合。估價原則*相較于99版規范，將“裝修改造前提”改為了“更新改造前提”，更新改造也包括裝修，表明新規范“更新改造前提”包含的范圍比原來要廣。*新規范將老規范的“重新利用前提”改為了“重新開發前提”。重新利用前提指“認為拆除現有建筑物再予以利用最為有利時，應以拆除建筑物后再予以利用為前提估價”；重新開發前提是指“認為估價對象重新開發再予以利用最為有利時，應以重新開發為前提進行估價

5、”，可以看出，新規范的重新開發包括的范圍要比老規范重新利用的范圍廣，重新利用僅僅指拆除現有建筑再予以利用。5、遵循替代原則，要求估價結果不得無理偏離類似房地產在同等條件下的價值或價格。6、遵循價值日期原則，要求估價結果是在由估價目的決定的某個特定日期的價值或價格。在老規范的估價時點原則中，要求估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。估價程序1、自接受估價委托至完成估價報告期間，房地產估價按下列程序進行：（1）明確估價基本事項；（2）制定估價作業方案；（3）搜集估價所需資料；（4）實地查勘估價對象；（5）選定估價方法計算；（6）確定估價結果；（7）審核估價報告；（8）交付估價報告；（

6、7）撰寫估價報告；（8）估價資料歸檔。相較于老規范，新規范增加了審核估價報告和交付估價報告兩個程序。在交付估價報告之前，對估價報告進行審核，有利于及時發現問題，提高估價報告質量，避免給委托人造成損失。估價程序2、明確估價基本事項應包括下列內容：（1）明確估價目的；（2）明確價值日期；（3）明確估價對象；（4）明確價值類型。注：（1）估價目的應由估價委托人提出；（2）價值日期應根據估價目的確定，采用公歷表示，精確到日；（3）估價對象在估價委托人指定的基礎上根據估價目的確定，應全面、客觀，不得遺漏、虛構；（4）價值類型應根據估價目的確定，包括價值的名稱、定義或內涵；（5）在明確估價基本事項時應與估

7、價委托人共同商議，最后應征得估價委托人認可。相較于99版規范，新規范增加了“明確價值類型”，明確指出價值類型是估價必須明確的基本事項。這主要是因為價值類型不同的話，會對最后的估價結果產生很大影響。估價程序3、在明確估價基本事項的基礎上，應對估價項目進行初步分析，制定估價作業方案。估價作業方案應包括下列內容：（1）擬采用的估價技術路線和估價方法；（2）擬搜集的估價所需資料及其來源渠道；（3）預計需要的時間、人力和經費；（4）估價作業步驟和時間進度安排。4、房地產估價機構和注冊房地產估價師應經常搜集估價所需資料，并進行核實、分析、整理。估價所需資料應包括下列方面：（1）對房地產價格有普遍影響的資料

8、；（2）對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料；（3）相關房地產交易價格、開發成本、租賃和自營收益等實例資料；（4）反映估價對象狀況的資料。相較于99版估價規范，新規范在對實例資料收集方面明確增加了開發成本、租賃和自營收益等。估價程序5、注冊房地產估價師必須到估價對象現場，實地查勘估價對象狀況，并對事先收集的有關估價對象的坐落、四至、面積、用途、產權等情況進行核實，同時搜集補充估價所需的其他資料，以及對估價對象及其周圍環境或臨路狀況進行拍照等。6、完成并出具估價報告后，應對有關該估價項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。估價檔案的保存期限自估價報告出具之日起不得少于十年。*99版估價

9、規范并未對估價檔案的保存期限作出明確規定，而在新規范中，明確確定了估價檔案的最低保存期限，這有利于進一步規范估價檔案的管理。估價方法1、估價方法選用（1）注冊房地產估價師應掌握、理解并正確運用或綜合運用市場法、收益法、成本法、假設開發法等估價方法。（2）注冊房地產估價師應根據估價對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等估價方法進行適用性分析后，選用其中一種或多種方法對估價對象進行估價。但是在99版規范中，指出“對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價”，而新規范并沒有明確指出一定要用兩種估價方法，可以選用一種或多種方法對估價對象進行估價。（3）估價對象可以同時選用

10、兩種以上估價方法進行估價的，應同時選用兩種以上估價方法進行估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應在估價報告中予以說明并陳述理由。（4）同類房地產有交易的房地產，應選用市場法作為其中的一種估價方法。（5）收益性房地產，應選用收益法作為其中的一種估價方法。估價方法1、估價方法選用（6）具有開發或再開發潛力并且開發完成后的價值可以采用市場法、收益法等方法估價的房地產，應選用假設開發法作為其中的一種估價方法。（7）在無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場法、收益法、假設開發法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。估價方法市場法在99版規范中，這種估價方法稱為“市場比較法”，而在新規范中稱之為

11、“市場法”。運用市場法估價應按下列步驟進行：（1）搜集交易實例；（2）選取可比實例；（3）建立比較基準；（4）進行交易情況修正；（5）進行市場狀況調整；（6）進行房地產狀況調整；（7）求取比準價值。*相較于老規范，新規范將老規范中的“進行交易日期修正”、“進行區域因素修正”、“進行個別因素修正”改變為“進行市場狀況調整”和“進行房地產狀況調整”。新規范中的房地產狀況調整包含了區域因素調整和個別因素調整。*在老規范中，對估價結果的求取稱之為“求出比準價格”，而在新規范中對估價結果的求取稱之為“求取比準價值”，表述更為嚴謹規范。估價方法市場法1、運用市場法估價應搜集大量真實、內容可滿足估價需要的交

12、易實例，掌握正常市場價格行情。搜集交易實例應包括下列內容：（1）交易雙方基本情況及交易目的；（2）交易實例房地產基本狀況；（3）成交價格；（4）成交日期；（5）付款方式。2、根據估價對象狀況和估價目的、價值日期，應從搜集的交易實例中選取至少三個可比實例。這一點相對于老規范來說，增加了“價值日期”，這樣對于可比實例的選取更能接近估價對象。選取的可比實例應符合下列要求：（1）是估價對象的類似房地產，在同等條件下應選取位置較近的交易實例；（2）交易類型與估價目的吻合；（3）成交日期接近價值日期，不宜超過一年，在同等條件下應選取時間較近的交易實例；（4）成交價格為正常價格或可修正為正常價格。估價方法市

13、場法*相較于老規范，新規范對于可比實例選取的要求更為嚴密細致。老規范只規定“是估價對象的類似房地產”，而新規范不僅規定是估價對象的類似房地產，而且還規定“在同等條件下應選取位置較近的交易實例”。*相較于99版規范，新規范對可比實例的選取要求增加了“交易類型與估價目的吻合”。估價方法市場法3、選取可比實例后，應對可比實例的成交價格進行換算處理，統一其表達方式和內涵，建立比較基準。換算處理應包括下列內容：（1）統一房地產范圍；（2）統一付款方式；（3）統一價格表示單位；（4）統一幣種和貨幣單位；（5）統一面積內涵和面積單位。注：1）付款方式應統一為在成交日期時一次性付清的方式；2）不同幣種之間的換

14、算，應按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算。*相較于99版規范，新規范增加了“統一房地產范圍”，這一項在老規范中是沒有的。*新規范將老規范中的“統一采用單價”改述為“統一價格表示單位”。估價方法市場法4、進行交易情況修正，應排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調整為正常價格。有下列情形之一的交易實例不宜選為可比實例：（1）利害關系人之間的交易；（2）急于出售或急于購買的交易；（3）受債權債務關系影響的交易；（4）交易雙方或一方對交易對象或市場行情缺乏了解的交易；（5）交易雙方或一方有特別動機或特別偏好的交易；（6）相鄰房地產的合并交易；（7）

15、特殊交易方式的交易；（8）交易稅費非正常負擔的交易；（9）其他非正常的交易。注：1）當可供選擇的交易實例較少，確需選用上述情形的交易實例時，應對其進行交易情況修正；2）對交易稅費非正常負擔的修正，應將成交價格調整為依照政府有關規定，交易雙方負擔各自應負擔的稅費下的價格。估價方法市場法5、進行市場狀況調整，應將可比實例在其成交日期的價格調整為在價值日期的價格。市場狀況調整宜采用類似房地產的價格變動率或指數進行調整。在無類似房地產的價格變動率或指數的情況下，可根據當地房地產價格的變動情況和趨勢作出判斷，給予調整。6、房地產狀況調整包括區位狀況調整、實物狀況調整和權益狀況調整。7、進行區位狀況調整，

16、應將可比實例在其區位狀況下的價格調整為在估價對象區位狀況下的價格。區位狀況調整的內容應包括：所處方位、交通條件、臨路狀況、周圍環境和景觀、公共配套設施完備程度、樓層、朝向等影響房地產價格的因素。新規范中的區位狀況調整和老規范中的區域因素修正的內容基本一致。估價方法市場法8、進行實物狀況調整，應將可比實例在其實物狀況下的價格調整為在估價對象實物狀況下的價格。有關土地方面的實物狀況調整的內容主要應包括：面積大小、形狀、地形、地勢、地質水文狀況、土壤、開發程度等；有關建筑物方面的實物狀況調整的內容主要應包括：建筑規模、外觀、建筑結構、設施設備、裝飾裝修、層高、空間布局、工程質量、新舊程度等。相較于老

17、規范，實物狀況調整的這些因素都包含在個別因素修正中。9、進行權益狀況調整，應將可比實例在其權益狀況下的價格調整為在估價對象權益狀況下的價格。權益狀況調整的內容主要應包括：土地使用期限、規劃條件、出租情況、地役權設立情況等。*在99版規范中，關于權益狀況的調整是放在“個別因素修正”這一大類里里，而新規范將權益狀況調整單獨列為一項。這也反映出房地產的權益狀況對房地產價格影響很大。估價方法市場法10、區位狀況、實物狀況和權益狀況調整的具體內容應根據估價對象的用途確定。進行區位狀況、實物狀況和權益狀況調整時，應將可比實例與估價對象的區位狀況、實物狀況和權益狀況因素逐項進行比較，找出由于之間的優劣所造成

18、的價格差異，進行相應調整。11、交易情況修正、市場狀況調整、房地產狀況調整，視具體情況可基于單價或總價，采用百分比、金額或回歸分析法，直接比較或間接比較對可比實例價格進行調整。每項修正和調整對可比實例價格的調整幅度不得超過20，綜合調整幅度不得超過30，各可比實例修正和調整后的價格之間的差異不得超過30。12、選取的多個可比實例的價格經過上述各種修正和調整之后，應根據具體情況計算求出一個綜合結果，作為比準價值。13、市場法的原理和技術，也可用于其他估價方法中有關估價參數的求取。估價方法收益法1、運用收益法估價應按下列步驟進行：（1）搜集有關收入和費用的資料；（2）確定未來收益期限；（3）預測未

19、來凈收益；（4）求取報酬率或資本化率；（5）選用適宜的收益法公式求出收益價值。*相較于99版估價規范，新規范有較大調整。新規范增加了“確定未來收益期限”、“預測未來凈收益”。在老規范中，有估算潛在毛收入、估算有效毛收入、估算運營費用、估算凈收益；新規范并沒有將計算未來凈收益所需求取的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用單獨列出，而是只單獨列出了“預測未來凈收益”。*在新規范中，明確提出“求取報酬率或資本化率”，而在老規范中是這樣闡述的“選用適當的資本化率”，新規范明確提出資本化率或者報酬率是需要計算求取的。估價方法收益法2、未來凈收益應根據估價對象的具體情況，按下列規定求取：（1）出租型房地產，應

20、根據租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除運營費用后的余額。維修費、管理費、保險費和稅金。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。運營費用包括建筑物維護成本、管理費、保險費和稅金等，應根據租賃契約規定的租金涵義決定取舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔，應將四項費用全部扣除；若維護、管理等費用全部或部分由承租方負擔，應對四項費用中的部分項目作相應調整。（2）商業經營型房地產，應根據經營資料計算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業利潤。（3）生產型房地產，應根據產品市場價格以及原材料、人工費用等

21、資料計算凈收益，凈收益為產品銷售收入扣除生產成本、產品銷售費用、產品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和廠商利潤。（4）尚未使用或自用的房地產，可比照有收益的類似房地產的有關資料按上述相應的方式計算凈收益，或直接比較得出凈收益。估價方法收益法3、估價中采用的租金等收入和運營費用或凈收益，除有租約限制的之外，都應采用正常客觀的數據。有租約限制的，評估出租人權益價值時，租賃期內的租金應采用租賃合同約定的租金，租賃期間屆滿后的租金應采用市場租金。但在合同租金明顯低于或高于市場租金的情況下，應關注合同租金的真實性，并考慮租賃合同中對提前解除租賃合同違約責任的約定，在維持租賃合同和解除租賃合同兩種方式中

22、確定出租人或承租人獲益最大的方式。*關于租金的確定方法，老規范只規定“有租約限制的，租約期內的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正常客觀的租金”。而新規范對于租賃期外的租金如何確定也有明確的規定：租賃期屆滿后，則采用市場租金；并且關注合同租金的真實性。利用估價對象本身的資料直接推算出的租金等收入和運營費用或凈收益，應與類似房地產的正常情況下的租金等收入和運營費用或凈收益進行比較。若與正常客觀的情況不符，應進行適當的修正或調整，使其成為正常客觀的數據。估價方法收益法4、在求取未來凈收益時，應根據凈收益過去、現在、未來的變動情況及可獲收益的年限，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益

23、流量屬于下列哪種類型：（1）每年基本上固定不變；（2）每年基本上按某個固定的數額遞增或遞減；（3）每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減；（4）其他有規則的變動情形。5、報酬率或資本化率應按下列方法分析確定：（1）市場提取法：應搜集市場上三宗以上類似房地產的價格、凈收益等資料，選用相應的收益法計算公式，求出報酬率或資本化率。（2）安全利率加風險調整值法：以安全利率加上風險調整值作為報酬率或資本化率。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風險調整值應根據估價對象所在地區現時及未來的經濟狀況以及估價對象的用途及新舊程度等確定。估價方法收益法5、報酬率或資本化

24、率應按下列方法分析確定：（3）復合投資收益率法：將購買房地產的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權平均數作為報酬率或資本化率，按下式計算：式中 R 資本化率（）；M 貸款價值比率（），抵押貸款額占房地產價值的比率；RM 抵押貸款資本化率（），第一年還本息額與抵押貸款 額的比率；RE 自有資本要求的正常收益率（）。（4）投資收益率排序插入法：找出相關投資類型及其收益率、風險程度，按風險大小排序，將估價對象與這些投資的風險程度進行比較，判斷、確定報酬率或資本化率。估價方法收益法6、資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，它們之間的關系應按下式確定：式中 RO 綜合資本化率（），適用

25、于土地與建筑物合一的估價；RL 土地資本化率（），適用于土地估價；RB 建筑物資本化率（），適用于建筑物估價；L 土地價值占房地價值的比率（）；B 建筑物價值占房地價值的比率（），LB100。7、計算收益價格時應根據未來凈收益流量的類型，選用對應的收益法公式。收益法的基本公式如下：式中 V 收益價值（元，元/m2）；Ai 未來第i年的凈收益（元，元/m2）；R 報酬率（）；n 未來收益期限（年）。估價方法收益法8、對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應分別根據土地使用權剩余年限和建筑物剩余經濟壽命確定未來收益期限，選用對應的有限年的收益法公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。對于土

26、地與建筑物合一的估價對象，當建筑物剩余經濟壽命長于或等于土地使用權剩余年限時，應根據土地使用權剩余年限確定未來收益期限，選用對應的有限年的收益法公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物剩余經濟壽命短于土地使用權剩余年限時，可采用下列方式之一處理：（1）先根據建筑物剩余經濟壽命確定未來收益期限，選用對應的有限年的收益法公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷；然后再加上土地使用權剩余年限超出建筑物剩余經濟壽命的土地剩余使用年限價值的折現值。（2）將未來可獲收益的年限設想為無限年，選用無限年的收益法公式，凈收益中應扣除建筑物折舊和土

27、地取得費用的攤銷。估價方法收益法9、當利用土地與地上建筑物共同產生的收益單獨求取土地價值時，在凈收益每年不變、可獲收益無限期的情況下，應采用下式：當利用土地與地上建筑物共同產生的收益單獨求取建筑物價值時，在凈收益每年不變、可獲收益無限期的情況下，應采用下式：式中 AO 土地與地上建筑物共同產生的凈收益（元，元/m2）；VL 土地價值（元，元/m2）；VB 建筑物價值（元，元/m2）。估價方法成本法1、運用成本法估價應按下列步驟進行：（1）搜集有關成本、稅費、開發利潤等資料；（2）估算重置成本或重建成本；（3）估算折舊；（4）求出積算價值。新規范將老規范中的“估算重置價格或重建價格”改述為“估算

28、重置成本或重建成本”。2、重置成本或重建成本，應是在估價時點重新取得或重新開發、重新建造全新狀態的估價對象所需的各項必要成本費用和應納稅金、正常開發利潤之和，其構成包括下列內容：（1）土地取得成本；（2）建設成本；（3）管理費用；（4）銷售費用；（5）投資利息；（6）銷售稅費；（7）開發利潤。注：開發利潤應明確計算基數，根據開發、建造類似房地產相應的平均利潤率水平來求取。相較于老規范的重建價格，在新規范的成本構成中單獨新增了“銷售費用”。估價方法成本法3、具體估價中估價對象的重置成本或重建成本構成內容，應根據估價對象的實際情況，在前文列舉的構成內容的基礎上酌予增減，并應在估價報告中予以說明。4

29、、同一宗房地產，重置成本或重建成本在采取土地與建筑物分別估算、然后加總時，必須注意成本構成劃分和相互銜接，防止漏項或重復計算。5、求取土地的重置成本，應直接求取其在價值日期狀況的重置成本。6、建筑物的重置成本或重建成本，可采用成本法、市場法求取，或通過政府確定公布的房屋重置成本扣除土地價值后的比較調整來求取，也可按工程造價估算的方法具體計算。建筑物的重置成本宜用于一般建筑物和因年代久遠、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技術變遷，使得舊有建筑物復原建造有困難的建筑物的估價。建筑物的重建成本，宜用于有特殊保護價值的建筑物的估價。估價方法成本法7、成本法估價中的建筑物折舊應是各種原因造成的

30、建筑物價值減損，包括物質折舊、功能折舊和外部折舊。*對于折舊，老規范主要指“物質上的、功能上的和經濟上的折舊”，新規范將“經濟折舊”改為“外部折舊”。8、建筑物損耗分為可修復和不可修復兩部分。修復成本小于或等于修復后房地產價值的增加額的，為可修復部分，反之為不可修復部分。對于可修復部分，可直接估算其修復成本作為折舊額。9、建筑物折舊應采用下列方法求取：（1）年齡-壽命法；（2）市場提取法；（3）分配法。*對于折舊所采用的方法，老規范只提到“年齡-壽命法”一種方法，而新規范則增加了“市場提取法”和“分配法”這兩種新方法。估價方法成本法9、建筑物折舊應采用下列方法求取：其中，采用年齡-壽命法扣除折

31、舊后的建筑物現值可采用下列公式求取：（1）直線法下的建筑物現值計算公式：（2）雙倍余額遞減法下的建筑物現值計算公式：（3）成新折扣法下的建筑物現值計算公式：式中 V 建筑物現值（元，元/m2）；C 建筑物重置成本或重建成本（元，元/m2）；S 建筑物預計凈殘值（元，元/m2）；t 建筑物有效年齡（年）；N 建筑物經濟壽命（年）；q 建筑物成新率（）。估價方法成本法10、建筑物壽命分為自然壽命和經濟壽命。估價采用的壽命應為經濟壽命。*對于這一點，在99版規范中表述為“建筑物耐用年限”，而在新規范中對于“耐用年限“則都表述為“壽命”。經濟壽命應根據建筑物的建筑結構、用途和維修保養情況，結合市場狀況

32、、周圍環境、經營收益狀況等綜合判斷。*新規范中的“經濟壽命”和“自然壽命”與老規范中的“經濟耐用年限”和“自然耐用年限”的概念是一致的。11、估價中確定建筑經濟壽命與折舊，遇有下列情況時的處理應為：（1）建筑物的建設期不計入經濟壽命，即建筑物經濟壽命應從建筑物竣工驗收合格之日起計；（2）建筑物經濟壽命短于土地使用權年限時，應按建筑物經濟壽命計算折舊；（3）建筑物經濟壽命長于土地使用權年限時，應按土地使用權年限計算折舊；（4）建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續之前，其經濟壽命早于土地使用權年限而結束時，應按建筑物經濟壽命計算折舊；（5）建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續之前，其經濟壽命晚于土地使

33、用權年限而結束時，應按建筑物已使用年限加土地使用權剩余年限計算折舊。估價方法成本法11、積算價值應為重置成本或重建成本扣除建筑物折舊，或為土地重置成本加上建筑物的現值，必要時還應通過外部折舊的方式扣除由于舊有建筑物的存在而導致的土地價值減損。12、新開發土地和新建房地產可采用成本法估價，一般不應扣除折舊，但應考慮其工程質量和周圍環境等因素給予適當修正。估價方法假設開發法1、運用假設開發法估價應按下列步驟進行：（1）調查、分析待開發房地產狀況和當地房地產市場狀況；（2）選取最佳的開發利用方式，確定未來開發完成后的房地產狀況；（3）估計后續開發經營期；（4）預測開發完成后的價值；（5）估算后續必要

34、支出及應得利潤；（6）計算待開發房地產價值。*相比較于老規范，新規范不僅調查分析待開發房地產的狀況，而且對當地房地產市場狀況也做調查分析，為判斷待開發房地產的最佳利用方式提供更充足的資料。*新規范將老規范的“估計開發建設期”調整為“估計后續開發經營期”。估價方法假設開發法2、假設開發法適用于具有開發或再開發潛力并且開發完成后的價值可以采用成本法以外的方法求取的房地產的估價。運用假設開發法估價應把握估價對象（待開發房地產）狀況、未來開發完成后的房地產狀況，以及未來開發完成后的房地產的經營方式。估價對象狀況包括可供開發的土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房等，未來開發完成后的房地產狀況包括熟

35、地和新房（含土地）等，未來開發完成后的房地產的經營方式包括出售（含預售）、出租（含預租）和自營等。3、運用假設開發法估算的待開發房地產價值應為開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤。4、預測開發完成后的價值，宜采用市場法、收益法，并應考慮類似房地產價格的未來變動趨勢。5、開發利潤應明確計算基數，根據類似房地產開發項目相應的平均利潤率水平來求取。6、運用假設開發法估價必須考慮資金的時間價值。在實際操作中宜采用現金流量折現的方法；難以采用現金流量折現的方法時，可采用計算利息的方法。估價方法基準地價修正法1、運用基準地價修正法估價應按下列步驟進行：（1）搜集有關基準地價的資料；（2）查找估

36、價對象宗地所在位置的基準地價；（3）進行土地市場狀況調整；（4）進行土地狀況調整；（5）求出估價對象宗地價格。*新規范將老規范的“進行交易日期修正”改述為“進行土地市場狀況調整”。進行交易日期修正是指“將基準地價在其基準日期時的值調整為估價時點的值”；進行土地市場狀況調整是指“將基準地價在其基準日期的值調整為在價值日期的值”。*和老規范相比較，新規范沒有“進行區域因素修正”和“進行個別因素修正”，而是以“進行土地狀況調整”來代替,“土地狀況調整”包括了區域因素修正和個別因素修正。估價方法基準地價修正法2、進行土地市場狀況調整，應將基準地價在其基準日期的值調整為在價值日期的值。土地市場狀況調整的

37、方法，同市場法中市場狀況調整的方法。3、土地狀況調整的內容和方法，同市場法中房地產狀況調整的內容和方法。4、運用基準地價修正法評估宗地價格時，宜按當地對基準地價的有關規定執行。第二部分不同估價目的下的估價估價結果估價報告職業道德CONTANTS 不同估價目的下的估價 房地產估價按估價目的進行分類，主要有下列類別：（1）建設用地使用權出讓價格評估；（2）房地產轉讓價格評估；（3）房地產租賃價格評估；（4）房地產抵押估價；（5）房地產保險估價；（6）房地產稅收估價；（7）房地產征收估價；（8）房地產分割、合并估價；（9）房地產糾紛估價；（10）房地產拍賣估價；（11）房地產損害賠償估價；（12）房

38、地產投資信托基金物業評估；（13）企業各種經濟活動中涉及的房地產估價；（14）其他目的的房地產估價。*新規范相對于老規范，新增了“房地產損害賠償估價”和“房地產投資信托基金物業評估”，這主要得益于我國今年來房地產投資信托的較快發展而帶來相關業務量的增長。不同估價目的下的估價1、建設用地使用權出讓價格評估（1）建設用地使用權出讓價格評估應依據中華人民共和國物權法、中華人民共和國城市房地產管理法、中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例以及當地制定的實施辦法和其他有關規定進行。*在99版規范中，使用的是“土地使用權出讓價格評估”，其實主要也是針對建設用地使用權出

39、讓價格的評估。在評估法律依據方面，新規范增加了物權法。（2）建設用地使用權出讓價格評估應分清不同出讓方式下的價格評估，并根據出讓人的需要，明確是評估市場價值還是出讓底價、出讓金等。（3）建設用地使用權出讓價格評估可采用市場法、假設開發法、成本法、基準地價修正法。不同估價目的下的估價2、房地產轉讓價格評估（1）房地產轉讓價格評估應依據中華人民共和國物權法、中華人民共和國城市房地產管理法、中華人民共和國土地管理法、城市房地產轉讓管理規定以及當地制定的實施細則和其他有關規定進行。（2）房地產轉讓價格評估應評估市場價值。（3）房地產轉讓價格評估宜采用市場法和收益法，可采用成本法，其中待開發房地產應采用

40、假設開發法。（4）以劃撥方式取得建設用地使用權的，轉讓房地產時應符合國家法律、法規的規定，其轉讓價格評估應另外給出轉讓價格中所含的土地收益值，并應注意國家對土地收益的處理規定，同時在估價報告中予以說明。不同估價目的下的估價3、房地產租賃價格評估（1）房地產租賃價格評估應依據中華人民共和國城市房地產管理法、中華人民共和國土地管理法、商品房屋租賃管理辦法以及當地制定的實施細則和其他有關規定進行。（2）從事生產、經營活動的房地產租賃價格評估，應評估市場租金。住宅的租賃價格評估，應執行國家和該類住宅所在地城市人民政府規定的租賃政策。（3）房地產租賃價格評估可采用市場法、收益法和成本法。（4）以營利為目

41、的出租劃撥建設用地使用權上的房屋，其租賃價格評估應另外給出租金中所含的土地收益值，并應注意國家對土地收益的處理規定，同時在估價報告中予以說明。不同估價目的下的估價4、房地產抵押估價（1）房地產抵押估價應依據中華人民共和國物權法、中華人民共和國擔保法、中華人民共和國城市房地產管理法、城市房地產抵押管理辦法以及當地和其他有關規定進行。*相比于老規范，新規范增加了物權法作為抵押估價法律依據。（2）房地產抵押估價應評估房地產的市場價值和抵押價值，并應在估價報告中說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。（3）房地產抵押價值為假定未設立法定優先受償權利下的市場價值扣除注冊房地產估價師知悉

42、的法定優先受償款后的余額。法定優先受償款是假定在價值日期實現抵押權時，法律法規規定優先于本次抵押貸款受償的款額，包括已抵押擔保的債權數額、拖欠的建設工程價款和其他法定優先受償款，但不包括為實現抵押權而發生的訴訟費用、估價費用、拍賣費用、營業稅及其附加等費用和稅金。依法不得抵押的房地產，沒有抵押價值。*在老規范中，房地產抵押價值是指“以抵押方式將房地產作為債權擔保時的價值”，分為首次抵押和再次抵押兩種情況；而在新規范中房地產抵押指“假定未設立法定優先受償權利下的市場價值扣除注冊房地產估價師知悉的法定優先受償款后的余額”。不同估價目的下的估價（4）以劃撥方式取得的建設用地使用權連同地上建筑物抵押的

43、，評估其抵押價值時應扣除預計處分所得價款中相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額，可采用下列方式之一處理：a、首先求取設想為出讓土地使用權下的房地產的價值，然后預計由劃撥土地使用權轉變為出讓土地使用權應繳納的土地使用權出讓金等款額，兩者相減為抵押價值。此時土地使用權年限設定為相應用途的法定最高年限，從價值日期起計。b、用成本法估價，價格構成中不應包括土地使用權出讓金等由劃撥土地使用權轉變為出讓土地使用權應繳納的款額。（5）以具有土地使用年限的房地產抵押的，評估其抵押價值時應考慮設定抵押權以及抵押期限屆滿時土地使用權的剩余年限對抵押價值的影響。（6）以享受國家優惠政策購買的房地產抵押的，其抵押價值

44、為房地產權利人可處分和收益的份額部分的價值。（7）以按份共有的房地產抵押的，其抵押價值為抵押人所享有的份額部分的價值。（8）以共同共有的房地產抵押的，其抵押價值為該房地產的價值。不同估價目的下的估價5、房地產保險估價（1）房地產保險估價應依據中華人民共和國保險法、中華人民共和國城市房地產管理法和其他有關規定進行。（2）房地產保險估價分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發生后的損失價值或損失程度評估。（3）保險價值應是投保人與保險人訂立保險合同時作為確定保險金額基礎的保險標的的價值。保險金額應是保險人承擔賠償或給付保險金責任的最高限額，也應是投保人對保險標的的實際投保金額。（4）房地產投保時

45、的保險價值評估，應評估有可能因自然災害或意外事故而遭受損失的建筑物的價值，估價方法宜采用成本法、市場法。（5）房地產投保時的保險價值，根據采用的保險形式，可按該房地產投保時的實際價值確定，也可按保險事故發生時該房地產的實際價值確定。（6）保險事故發生后的損失價值或損失程度評估，應把握保險標的房地產在保險事故發生前后的狀態。對于其中可修復部分，宜估算其修復所需的費用作為損失價值或損失程度。不同估價目的下的估價6、房地產稅收估價在99版規范中，將“房地產稅收估價”稱之為“房地產課稅估價”，稱謂不同，但是表達的意思是一致的，都是為計稅提供依據。（1）房地產稅收估價應按相應稅種為核定其計稅依據提供服務

46、。（2）有關房地產稅收的估價，應按相關稅法具體執行。（3）房地產稅收估價宜采用公開市場價值標準，并應符合相關稅法的有關規定。不同估價目的下的估價7、房地產征收估價（1）房地產征收估價分為國有土地上房屋征收評估（簡稱房屋征收評估）和集體所有的土地征收評估（簡稱土地征收評估）。*新規范將老規范中的“征地估價”改為“土地征收評估”；將“房屋拆遷補償估價”改為“國有土地上房屋征收評估”。（2）房屋征收評估應依據國有土地上房屋征收與補償條例、國有土地上房屋征收評估辦法以及當地制定的實施細則和其他有關規定進行。*相較于99版規范中的拆遷估價，其法規依據是城市房屋拆遷管理條例，目前該法規已經廢止，取而代之的

47、是國有土地上房屋征收與補償條例。（3）房屋征收評估分為被征收房屋價值評估、用于產權調換房屋價值評估、因征收房屋造成的搬遷費用評估、因征收房屋造成的停產停業損失評估。*在老規范中，并沒有對房屋拆遷補償估價作出細致的分類。不同估價目的下的估價7、房地產征收估價（4）被征收房屋和用于產權調換房屋的價值包括房屋及其占用范圍內的土地使用權和其他不動產的價值。被征收房屋室內裝飾裝修價值由征收當事人協商確定或另行評估確定的，被征收房屋價值不應包括室內裝飾裝修價值。*在老規范中，對于房屋內部裝修價值如何確定沒有提及，而在新規范中對房屋室內裝飾裝修價值如何確定有明確規范。（5）土地征收評估應依據中華人民共和國土

48、地管理法、相關法規以及當地制定的實施辦法和其他有關規定進行。不同估價目的下的估價8、房地產分割、合并估價（1）房地產分割、合并估價應注意分割、合并對房地產價值的影響。分割、合并前后的房地產整體價值不能簡單等于各部分房地產價值之和。（2）房地產分割估價應對分割后的各部分房地產分別估價。（3）房地產合并估價應對合并后的整體房地產進行估價。9、房地產糾紛估價（1）房地產糾紛估價應對糾紛案件中涉及的爭議房地產的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額、估價結果等進行科學的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協議、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。（2）房地產糾紛估價應按相應類型的

49、房地產估價進行。（3）房地產糾紛估價應注意糾紛的性質和協議、調解、仲裁、訴訟等解決糾紛的不同方式，并將其作為估價依據，協調當事人各方的利益。不同估價目的下的估價10、房地產拍賣估價（1）房地產拍賣估價為確定拍賣保留價提供服務，應依據中華人民共和國拍賣法、中華人民共和國城市房地產管理法和其他有關規定進行。（2）房地產拍賣估價應區分司法拍賣估價和普通拍賣估價。*在老規范中，并沒有對房地產拍賣估價進行分類。（3）房地產司法拍賣估價應評估市場價值，但估價前提采用被迫轉讓前提。（4）房地產普通拍賣估價可評估快速變現價值，在市場價值的基礎上考慮短期處分（快速變現）因素確定快速變現價值。不同估價目的下的估價

50、11、房地產損害賠償估價房地產損害賠償估價在老規范中沒有單獨列出作為一項估價，而是將其放在其他估價目的的房地產估價里面。（1）房地產損害賠償估價分為房地產價值減損評估、因損害造成的搬遷費用評估、因損害造成的停產停業損失評估等。（2）房地產價值減損評估應把握被損害房地產在損害發生前后的狀況。（3）房地產價值減損評估選用價差法、收益損失資本化法、修復成本法、比較法進行評估。對于其中可修復部分，宜采用修復成本法估算其修復的必要支出及應得利潤為價值減損額。不同估價目的下的估價12、房地產投資信托基金物業評估房地產投資信托基金物業評估在老規范中是沒有的，是新增的一項估價。（1）房地產投資信托基金物業評估

51、分為信托物業狀況評價、信托物業市場調研和信托物業價值評估。（2）信托物業狀況評價應對信托物業的實物狀況和權益狀況進行調查、描述、分析和評定并提供相關專業意見。信托物業市場調研應對信托物業所在地區的經濟社會發展狀況、房地產市場狀況以及信托物業自身有關市場狀況進行調查、描述、分析和預測并提供相關專業意見。信托物業價值評估（簡稱信托物業估價）應對信托物業的價值進行分析、測算和判斷并提供相關專業意見。不同估價目的下的估價13、企業各種經濟活動中涉及的房地產估價（1）企業各種經濟活動中涉及的房地產估價，包括企業合資、合作、聯營、股份制改組、上市、合并、兼并、分立、出售、破產清算、抵債中的房地產估價。這種

52、估價首先應了解房地產權屬是否發生轉移，若發生轉移，則應按相應的房地產轉讓行為進行估價；其次應了解是否改變原用途以及這種改變是否合法，并應根據原用途是否合法改變，按“維持現狀前提”或“改變用途前提”進行估價。（2）企業合資、合作、股份制改組、合并、兼并、分立、出售、破產清算等發生房地產權屬轉移的，應按房地產轉讓行為進行估價。但應注意破產清算與抵押物處置類似，屬于強制處分、要求在短時間內變現的特殊情況；在購買者方面在一定程度上與企業兼并類似，若不允許改變用途，則購買者的范圍受到一定限制，其估價宜低于公開市場價值。（3）企業聯營一般不涉及房地產權屬的轉移。企業聯營中的房地產估價，主要為確定以房地產作

53、為出資的出資方的分配比例服務，宜根據具體情況采用收益法、市場法、假設開發法，也可采用成本法。不同估價目的下的估價14、其他目的的房地產估價（1）其他目的的房地產估價包括辦理出國移民提供財產證明需要的估價等。而在老規范中，其他目的的房地產估價主要是指房地產損害賠償估價。估價結果 1、應在對不同估價方法的測算結果進行校核和比較分析的基礎上合理確定估價結果。當不同估價方法的測算結果之間差異較大時，應尋找導致差異的原因并消除不合理的差異。2、對不同估價方法的測算結果應做下列檢查：（1）計算過程是否有誤；（2）基礎數據是否正確；（3）參數選取是否合理；（4）公式選用是否恰當；（5）不同估價方法的估價對象

54、范圍是否一致；（6）選用的估價方法是否適用估價對象和估價目的；（7）是否遵循了應遵循的估價原則；（8）房地產市場是否為特殊狀況。*相比較于老規范，新規范增加了“不同估價方法的估價對象范圍是否一致”和“房地產市場是否為特殊狀況”這兩個檢查項。估價結果3、在確認所選用的估價方法的測算結果無誤之后，應根據具體情況計算求出一個綜合結果。4、在計算求出一個綜合結果的基礎上，應考慮一些不可量化的價格影響因素，對該結果進行適當的調整，或取整，或認定該結果，作為最終的估價結果。當有調整時，應在估價報告中明確闡述理由。估價報告1、估價報告應做到下列幾點：（1）全面性：應完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結論

55、，正文內容和附件資料應齊全、配套；（2）公正性和客觀性：應站在中立的立場上對影響估價對象價格或價值的因素進行客觀的介紹、分析和評論，作出的結論應有充分的依據；（3）準確性：用語應力求準確，避免使用模棱兩可或易產生誤解的文字，對未經查實的事項不得輕率寫入，對難以確定的事項應予以說明，并描述其對估價結果可能產生的影響；（4）概括性：應用簡潔的文字對估價中所涉及的內容進行高度概括，對獲得的大量資料應在科學鑒別與分析的基礎上進行篩選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質特征的資料來說明情況和表達觀點。估價報告2、估價報告應包括下列部分：（1）封面；（2）目錄；（3）致估價委托人函；（4）注冊房地產估價師

56、聲明；（5）估價假設和限制條件；（6）估價結果報告；（7）估價技術報告；（8）附件。3、對于成片多宗房地產的同時估價，且單宗房地產的價值較低時，估價結果報告可采用表格的形式。除此之外的估價結果報告，應采用文字說明的形式。估價報告4、估價報告應記載下列事項：（1）估價項目名稱；（2）估價委托人名稱或姓名；（3）房地產估價機構名稱和住所；（4）估價目的；（5）估價對象；（6）價值日期；（7）價值類型；（8）估價原則；（9）估價依據；（10）估價技術路線、方法和測算過程；（11）不同估價方法的測算結果以及估價結果及其確定的理由；（12）注冊房地產估價師的聲明和簽名；（13）估價假設和限制條件；（14

57、）實地查勘日期；（15）估價人員；（16）附件，應包括估價委托書，反映估價對象位置、外觀和內部狀況、周圍環境和景觀的圖片，估價對象的權屬證明，實地查勘記錄，估價中引用的其他專用文件資料，房地產估價機構的資質證明和注冊房地產估價師的資格證明。*新規范相較于老規范，增加了“實地查勘日期”。估價報告5、估價報告中應充分描述說明估價對象狀況，包括估價對象的實物狀況、權益狀況和區位狀況，其中：（1）對土地的描述說明應包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環境、景觀，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質、水文狀況，規劃限制條件，利用現狀，權屬狀況。（2）對建筑物的描述說明應包括：名稱，坐落，面積，

58、層數，建筑結構，裝飾裝修，設施設備，平面布置，工程質量，建成年月，維護、保養、使用情況，地基的穩定性，公共配套設施完備程度，利用現狀，權屬狀況。6、估價報告中注冊房地產估價師聲明應包括下列內容，并應經所有參加估價項目的注冊房地產估價師簽名，非注冊房地產估價師和未參加估價項目的注冊房地產估價師不得在其上簽名：*老規范只粗略規定注冊房地產估價師聲明應經注冊房地產估價師簽名、蓋章，而新規范對注冊房地產估價師聲明該由誰簽字做了明確規定：只能由參加估價項目的注冊房地產估價師簽名，并且還規定了非注冊房地產估價師和未參加估價項目的注冊房地產估價師不得在其上簽名。估價報告（1）注冊房地產估價師在估價報告中陳述

59、的事實是真實和準確的，沒有虛假記載、誤導性陳述和重大遺漏。（2）估價報告中的分析、意見和結論是注冊房地產估價師自己公正的專業分析、意見和結論，但受到估價報告中已說明的估價假設和限制條件的限制。（3）注冊房地產估價師與估價對象沒有（或有已載明的）利益關系，也與估價委托人等估價利害關系人沒有（或有已載明的）個人利害關系或偏見。（4）注冊房地產估價師是依照中華人民共和國國家標準房地產估價規范和房地產估價基本術語標準進行分析，形成意見和結論，撰寫估價報告。（5）注冊房地產估價師已（或沒有）對估價對象進行了實地查勘，并應列出對估價對象進行了實地查勘和沒有進行實地查勘的注冊房地產估價師的姓名。（6）沒有人

60、對估價報告提供了重要專業幫助（若有例外，應說明提供重要專業幫助者的姓名或名稱和幫助的內容）。（7）其他需要聲明的事項。*老規范中注冊房地產估價師聲明的表述主體都是“估價人員”，而新規范中則都表述為“注冊房地產估價師”，主體更為明確。估價報告7、估價報告應由注冊房地產估價師簽名并加蓋估價機構公章才正式生效。在估價報告上簽名的注冊房地產估價師和加蓋公章的估價機構對估價報告的內容和結論依法承擔責任。職業道德1、估價人員和估價機構應誠實正直，依法獨立、客觀、公正估價，不得作任何虛假的估價。2、估價人員和估價機構必須回避與估價委托人及其他估價利害關系人有利害關系或與估價對象有利益關系的估價業務。3、估價

61、人員和估價機構不得承接超出自己專業勝任能力的估價業務，對于部分超出自己專業勝任能力的工作，應聘請具有相應專業勝任能力的專業人員或專業機構提供幫助。4、估價人員和估價機構應勤勉盡責地做好每項估價工作，包括對估價委托人提供的估價所依據的資料進行審慎檢查，努力搜集估價所需資料，對估價對象進行認真的實地查勘。*這一條在老規范中是沒有的，表明新規范對估價人員和估價機構職業道德的要求更高了。5、估價人員和估價機構應妥善保管估價委托人的文件資料，未經估價委托人書面同意，不得將估價委托人的文件資料擅自公開或泄漏給他人。6、估價人員和估價機構應維護估價行業的聲譽，按政府有關規定向估價委托人收取費用，不得以迎合估

62、價委托人不當要求、對自身能力虛假宣傳、貶低同行、惡性低收費、支付回扣等不正當手段承攬估價業務。職業道德7、估價人員和估價機構不得將資格證書、資質證書借給他人使用或允許他人以自己名義或冒用他人名義執業，不得以估價者身份在非自己估價的估價報告上簽名、蓋章。8、估價人員和估價機構應不斷努力學習專業知識，積累估價經驗，提高專業勝任能力。這一點在老規范中也是沒有的，表明新規范要求估價人員要多學習，不斷提高自己的專業知識和專業技能。房地產估價基本術語標準.總則通用術語房地產估價程序房地產估價方法CONTANTS房地產價格和價值房地產估價原則房地產估價報告 總 則1、為了科學地統一和規范房地產估價基本術語及

63、其定義，利于國內外交流，制定本標準。2、本標準適用于房地產估價活動及其管理、科研、教學和其他相關領域。3、采用房地產估價基本術語及其定義，除應符合本標準的規定外，尚應符合國家現行有關強制性標準的規定。通用術語1、房地產估價 real estate appraisal 房地產估價機構接受他人委托，委派房地產估價師，為了特定目的，遵循公認的原則，按照嚴謹的程序，依據有關法規、政策和標準，在合理的假設下，采用科學的方法，對特定房地產在特定時間的特定價值或價格進行分析、測算和判斷并提供相關專業意見的活動。2、估價委托人 client為了某種需要，委托房地產估價機構對自己或他人所有的房地產進行估價的法人

64、或自然人。3、房地產估價機構 real estate appraisal company 依法設立并取得房地產估價資質，從事房地產估價活動的專業機構。4、房地產估價師 real estate appraiser 依法取得房地產估價執業資格的專業人員。5、注冊房地產估價師 licensed real estate appraiser經過注冊，從事房地產估價活動的房地產估價師。6、估價利害關系人 interested parties估價結果的合理與否會直接影響其利益的法人或自然人。通用術語7、估價目的 appraisal purpose某個估價項目中估價委托人對估價報告或估價結果的預期用途。8、估

65、價對象 subject property某個估價項目中需要評估其價值的房地產等財產或相關權益。9、價值日期 date of value某個估價項目中所評估的價值對應的日期。10、價值類型 type of value某個估價項目中所評估的某種具體價值，包括價值的名稱、定義或內涵。11、估價原則 appraisal principle進行估價所依據的法則或標準。12、估價程序appraisal process保質、按時完成某個估價項目所需要做的各項工作及其進行的先后次序。13、估價依據 appraisal documentation某個估價項目中估價所依據的法規、政策和標準，以及估價委托書、估價委

66、托合同、估價委托人提供的有關資料和房地產估價機構、注冊房地產估價師掌握和搜集的有關資料。通用術語14、估價假設 appraisal assumption某個估價項目中對估價所必要、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件所做的合理假定，以及對由估價目的決定的估價設定的估價對象狀況與估價對象實際狀況不同之處等所做的說明。15、估價技術路線 scope of work評估估價對象價值所遵循的基本途徑和指導整個估價過程的技術思路。16、估價方法 appraisal approach測算估價對象價值所采用的方法，包括市場法、收益法、成本法、假設開發法等。17、估價參數 appraisal rates

67、and ratios估價方法中其取值大小對估價對象價值測算結果有影響的系數、比率、比值，包括市場法中的各種修正系數、調整系數，收益法中的報酬率、資本化率、收益乘數、空置率、凈收益變化率，成本法、假設開發法中的利息率、利潤率等。通用術語18、估價結果 final opinion of value評估出的估價對象價值或價格及提供的相關專業意見。19、估價報告 appraisal report房地產估價機構向估價委托人所做的關于估價對象價值或價格及相關專業意見的正式陳述。20、批量估價 mass appraisal基于同一估價目的，利用共同的數據，采用相同的方法，并經過統計檢驗，對大量同類房地產在給

68、定日期的價值進行評估。21、個案估價 single-property appraisal逐一分別對每宗房地產的價值進行評估。房地產價格和價值1、成交價格 transaction price一筆房地產交易中交易雙方達成交易的金額，可能用貨幣來支付，也可能用實物、無形資產或其他經濟利益來支付。2、市場價格 average of market price某種房地產在市場上的平均水平價格。它是剔除了各種偶然和不正常因素以后的價格，是該種房地產大量成交價格的抽象結果（如該種房地產成交價格的平均數或中位數、眾數）。3、評估價值 appraisal value評估出的估價對象價值。4、市場價值 market

69、 value估價對象在正常交易情況下，由對其了解并熟悉市場行情的交易雙方以公平交易方式在價值日期自愿進行交易的估計金額。（估價對象在進行了適當營銷后，由懂行、審慎且無被迫的自愿的買方和自愿的賣方，以公平交易方式在價值日期進行交易的估計金額。）5、投資價值 investment value根據某個特定投資者的實際情況所評估的價值。6、快速變現價值 liquidation value在沒有充足的時間進行適當營銷情況下的價值。房地產價格和價值8、現狀價值 value in use在現狀利用情況下的價值。9、殘余價值 residual value在持有期結束時的價值。10、抵押價值 mortgage

70、value假定未設立法定優先受償權利下的市場價值扣除注冊房地產估價師知悉的法定優先受償款后的余額。11、法定優先受償款 liens假定在價值日期實現抵押權時，法律法規規定優先于本次抵押貸款受償的款額，包括已抵押擔保的債權數額、拖欠的建設工程價款和其他法定優先受償款，但不包括為實現抵押權而發生的訴訟費用、估價費用、拍賣費用以及營業稅及附加等費用和稅金。12、計稅價值 assessed value為稅務機關核定計稅依據提供參考依據而評估的價值。房地產價格和價值13、保險價值 insurable value為投保人和保險人約定保險金額提供參考依據而評估的價值，以假定在價值日期發生保險事故可能會遭受損

71、失部分的重置成本或重建成本為基礎。14、完全產權價值 fee simple value不考慮租賃、抵押以及查封等因素的影響所評估的價值。不考慮租賃因素的影響是評估無租約限制的價值，即全部可出租部分均按照市場租金水平確定租賃收入；不考慮抵押、查封因素的影響是評估價值中不扣除已抵押擔保的債權數額、拖欠的建設工程價款和其他法定優先受償款。15、出租人權益價值 leased fee value已出租部分在租賃期間按照租賃合同約定的租金確定租賃收入、未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后按照市場租金水平確定租賃收入所評估的價值。16、承租人權益價值 leasehold value按照租賃合同約定的租金與

72、市場租金的差額所評估的價值。房地產估價原則1、獨立、客觀、公正原則 principle of independence,objectiveness,and impartiality要求站在中立的立場上評估出對各方估價利害關系人都是公平合理的價值或價格。2、合法原則 principle of legality要求估價結果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。3、價值日期原則 principle of date of value要求估價結果是在由估價目的決定的某個特定日期的價值或價格。4、替代原則 principle of substitution要求估價結果不得無理偏離類似房地產在同等條件下

73、的價值或價格。房地產估價原則5、類似房地產 similar property與估價對象的區位、用途、權利性質、檔次、規模、建筑結構、建成年代等相同或相似的房地產。6、最高最佳利用原則 principle of highest and best use要求估價結果是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格。7、最高最佳利用 highest and best use法律上允許、技術上可能、經濟上可行，經過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。房地產估價程序1、估價基本事項 basic appraisal issues估價目的、估價對象、價值日期和價值類型。2、估價委托書 appraisa

74、l assignment估價委托人向房地產估價機構出具的載明委托人名稱或姓名、委托的房地產估價機構名稱、估價目的、估價對象范圍、委托日期等內容的文件。3、估價委托合同 appraisal contract房地產估價機構和估價委托人之間就估價事宜簽訂的協議。4、估價作業方案 appraisal schedule為了保質、按時完成某個估價項目而制定的用于指導整個估價過程未來各項工作的計劃，包括工作的主要內容、進度安排、質量要求、參與人員和職責分工等。5、實地查勘 property inspection注冊房地產估價師親自到估價對象現場，觀察、檢查、記錄估價對象狀況。房地產估價程序6、實地查勘記錄

75、property inspection notes記載實地查勘情況和結果的文件。7、估價報告內部審核 internal appraisal review房地產估價機構按照合格的估價報告要求，對撰寫完成而尚未出具的估價報告，從形式到內容進行審查核定。8、估價資料歸檔 appraisal files archiving對估價報告以及在估價過程中形成的其他各種文字、圖表、影像等形式的資料進行集中清理，對其中有保存價值的資料進行整理、分類后妥善保存起來。9、估價信用檔案 appraisers and appraisal companies records行政主管部門或行業自律組織記錄房地產估價師和房地

76、產估價機構的基本情況、業績及良好行為、不良行為等內容，供社會公眾查詢的信用信息管理系統。房地產估價方法市場法1、市場法 sales comparison approach選取一定數量發生過交易且符合一定條件的與估價對象相似的房地產，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的成交價格進行適當的處理來求取估價對象價值的方法。2、交易實例 sale property發生過買賣或租賃交易的房地產及其成交價格、成交日期、付款方式等信息。3、可比實例 comparable property；comparables交易實例中交易類型與估價目的吻合、成交日期與價值日期接近、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的與

77、估價對象相似的房地產。4、建立比較基準 selecting units of comparison對可比實例成交價格的表現形式進行處理，使各個可比實例的成交價格之間口徑一致、相互可比。5、交易情況修正 adjustment for conditions of sale把可比實例實際而可能是不正常的成交價格處理成正常價格。房地產估價方法市場法6、市場狀況調整 adjustment for market conditions；time adjustment將可比實例在成交日期的價格調整到在價值日期的價格。7、房地產狀況調整 adjustment for property conditions把可比

78、實例在自身狀況下的價格調整為在估價對象狀況下的價格。8、單價調整 adjustment based on unit price基于可比實例的單價對其價格進行調整。9、總價調整 adjustment based on total price基于可比實例的總價對其價格進行調整。10、百分比調整 percentage adjustments采用百分比對可比實例的價格進行調整。11、金額調整 monetary adjustments采用金額對可比實例的價格進行調整。房地產估價方法市場法12、直接比較調整 direct comparison adjustments以估價對象狀況為基準，將可比實例狀況與估

79、價對象狀況進行比較，然后根據兩者的差異情況對可比實例價格進行調整。13、間接比較調整 indirect comparison adjustments設定一種標準房地產，以該標準房地產狀況為基準，將估價對象狀況和可比實例狀況與其進行比較，然后對可比實例價格進行調整。14、樓層調整系數 ratio for each floor用于對處于不同樓層的房地產價格進行轉換的系數。15、朝向調整系數 ratio for each orientation用于對處于不同朝向的房地產價格進行轉換的系數。16、比準價值 value indication from sales comparison approach采

80、用市場法測算出的價值。房地產估價方法收益法1、收益法 income capitalization approach；income approach預測估價對象的未來收益，然后利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。2、報酬資本化法 yield capitalization method預測估價對象未來各期的凈收益，然后利用合適的報酬率將未來各期的凈收益折現到價值日期后相加來求取估價對象價值的方法。3、直接資本化法 direct capitalization method預測估價對象未來第一年的收益，然后將未來第一年的收益除以合適的資本化率或乘以合適的

81、收益乘數來求取估價對象價值的方法。4、收益乘數法 income multiplier method將未來第一年的收益乘以合適的收益乘數來求取估價對象價值的方法。5、收益期限 economic life預計估價對象未來可以獲取收益的時間。具體是自價值日期起至估價對象未來不能獲取收益之日止的時間。房地產估價方法收益法6、持有期 holding period預計持有房地產的時間。7、潛在毛收入 potential gross income房地產在充分利用、沒有空置下所能獲得的歸屬于房地產的總收入。8、空置和收租損失 vacancy and collection loss因空置以及租出的部分承租人拖欠

82、租金（包括延遲支付租金、少付租金或不付租金）造成的收入損失。9、有效毛收入 effective gross income從潛在毛收入中扣除空置和收租損失以后得到的歸屬于房地產的收入。10、運營費用 operating expenses維持房地產正常使用或營業的必要支出。11、運營費用率 operating expense ratio運營費用與有效毛收入的百分比。房地產估價方法收益法12、凈收益 net operating income從有效毛收入中扣除運營費用以后得到的歸因于房地產的收入。13、凈收益率 net income ratio凈收益占有效毛收入的百分比。14、期間收益 annual

83、income預計在持有期間各期可以獲得的凈收益。15、期末轉售收益 reversion預計在持有期末轉售房地產時可以獲得的凈收益。16、實際收益 actual income估價對象在當前經營管理狀況下實際取得的收益。17、客觀收益 objective income排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素后能夠獲得的一般正常收益。18、報酬率 yield rate將估價對象未來各期的凈收益轉換為估價對象價值的折現率。19、安全利率 safe rate沒有風險或極少風險的投資報酬率。房地產估價方法收益法20、資本化率 capitalization rate房地產的凈收益與其價格的百分比。21、綜合資

84、本化率 overall capitalization rate用于將建筑物及其占用范圍內的土地共同產生的凈收益轉換為建筑物及其占用范圍內的土地價值的資本化率。22、土地資本化率 land capitalization rate用于將歸屬于土地的凈收益轉換為土地價值的資本化率。23、建筑物資本化率 building capitalization rate用于將歸屬于建筑物的凈收益轉換為建筑物價值的資本化率。24、收益乘數 income multiplier房地產的價格除以其年收益所得的倍數。房地產估價方法收益法25、市場提取法 market extraction method通過可比實例的有關數

85、據求取估價對象的報酬率、資本化率、折舊等的方法。26、土地剩余技術 land residual technique從整個房地產的凈收益中分離出歸屬于土地的凈收益，用土地資本化率進行資本化得出整個房地產中土地的價值。27、建筑物剩余技術 building residual technique從整個房地產的凈收益中分離出歸屬于建筑物的凈收益，用建筑物資本化率進行資本化得出整個房地產中建筑物的價值。28、收益價值 value indication from income capitalization approach采用收益法測算出的價值。房地產估價方法成本法1、成本法 cost approach求

86、取估價對象在價值日期的重置成本或重建成本和折舊，然后將重置成本或重建成本減去折舊來求取估價對象價值的方法。2、土地重置成本 land replacement cost假設在價值日期重新取得估價對象中的土地的必要支出，或重新開發估價對象中的土地的必要支出及應得利潤。3、建筑物重置成本 building replacement cost采用價值日期的建筑材料、建筑構配件、建筑設備及建筑技術和工藝等，在價值日期的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象中的建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應得利潤。4、建筑物重建成本 building reproduction cost采用與估價對象

87、建筑物相同的建筑材料、建筑構配件、建筑設備及建筑技術和工藝等，在價值日期的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象中的建筑物相同的全新建筑物的必要支出及應得利潤。房地產估價方法成本法5、實際成本 actual cost某個單位或個人實際耗費的成本。6、客觀成本 objective cost假設重新開發時大多數單位或個人一般耗費的成本。7、單位比較法 comparative-unit method以估價對象建筑物為整體，選取與該類建筑物的建筑安裝工程費密切相關的某種計量單位（如單位建筑面積、單位體積、延長米等）作為比較單位，調查在價值日期的近期建成的相同或相似建筑物的這種單位建筑安裝工程

88、費，然后對其進行適當的處理來求取估價對象建筑物建筑安裝工程費的方法。8、分部分項法 unit-in-place method先把估價對象建筑物分解為各個獨立的構件或分部分項工程，并測算每個獨立構件或分部分項工程的數量，然后調查價值日期的各個獨立構件或分部分項工程的單位價格或成本，最后將各個獨立構件或分部分項工程的數量乘以相應的單位價格或成本后相加來求取估價對象建筑物建筑安裝工程費的方法。房地產估價方法成本法9、工料測量法 quantity survey method先把估價對象建筑物還原為建筑材料、建筑構配件和建筑設備，并測算重新建造該建筑物所需要的建筑材料、建筑構配件和建筑設備的種類、數量及

89、人工時數，然后調查價值日期的相應建筑材料、建筑構配件和建筑設備的單價及人工費標準，再將各種建筑材料、建筑構配件和建筑設備的數量及人工時數乘以相應的單價和人工費標準后相加來求取估價對象建筑物建筑安裝工程費的方法。10、建筑物折舊 depreciation各種原因造成的建筑物價值減損，其金額為建筑物在價值日期的重置成本或重建成本與在價值日期的市場價值之差。11、物質折舊 physical deterioration因實體老化、磨損或損壞造成的建筑物價值減損。12、功能折舊 functional obsolescence因功能不足或過剩造成的建筑物價值減損。13、功能不足折舊 functional

90、obsolescence caused by deficiency因沒有其一般應有的某些部件、設施設備等，或現有的某些部件、設施設備等的標準低于市場要求的標準或有缺陷而影響其他部件、設施設備等的正常運行或有效發揮作用造成的建筑物價值減損。房地產估價方法成本法14、功能過剩折舊 functional obsolescence caused by superadequacy因現有的某些部件、設施設備等的標準超過市場要求的標準而對房地產價值的貢獻小于其成本造成的建筑物價值減損。15、外部折舊 external obsolescence建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價值減損。16、年齡-壽命法

91、age-life method根據建筑物的有效年齡和預期經濟壽命或預期剩余經濟壽命來求取建筑物折舊的方法。17、分解法 breakdown method把建筑物折舊分成物質折舊、功能折舊、外部折舊等各個組成部分，分別測算出各個組成部分，然后把它們相加來求取建筑物折舊的方法。18、建筑物實際年齡 actual age of building建筑物自竣工日期起至價值日期止的年數。19、建筑物有效年齡 effective age of building價值日期的建筑物狀況和效用所顯示的年齡。房地產估價方法成本法20、建筑物自然壽命 physical life of building建筑物自竣工日期起

92、至其主要結構構件和設備自然老化或損壞而不能保證建筑物安全使用之日止的時間。21、建筑物經濟壽命 economic life of building建筑物對房地產價值有貢獻的時間。具體是建筑物自竣工日期起至其對房地產價值不再有貢獻之日止的時間。22、建筑物剩余自然壽命 remaining physical life of building建筑物的自然壽命減去實際年齡后的壽命。23、建筑物剩余經濟壽命 remaining economic life of building建筑物經濟壽命減去有效年齡后的壽命。具體是自價值日期起至建筑物經濟壽命結束的時間。24、修復成本 cost to cure采用合

93、理的修復方案恢復到新的或相當于新的狀況的必要費用（包括正常的成本、費用、稅金和利潤等）。房地產估價方法成本法25、可修復 curable預計修復成本小于或等于修復所能帶來的房地產價值增加額。26、不可修復 incurable預計修復成本大于修復所能帶來的房地產價值增加額。27、積算價值 value indication from cost approach采用成本法測算出的價值。房地產估價方法假設開發法1、假設開發法 residual method預測估價對象開發完成后的價值和后續開發的必要支出及應得利潤，然后將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。2、待開

94、發房地產 proposed improvement具有開發或再開發潛力的房地產，包括可供開發的土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房。3、后續開發經營期 remaining construction and operating time自價值日期起至未來開發完成后的房地產經營結束之日止的時間。4、后續建設期 remaining construction period自價值日期起至未來開發完成后的房地產竣工之日止的時間。5、銷售期 marketing time自開始銷售未來開發完成后的房地產之日起至將其全部售出之日止的時間。6、運營期 operating time自未來開發完成后的房地產竣工

95、之日起至其一般正常持有期結束之日或經濟壽命結束之日止的時間。房地產估價方法假設開發法7、開發完成后的價值 after-completion value估價對象未來開發完成后的狀況所對應的價值。8、后續必要支出及應得利潤 cost and developers profit將待開發房地產狀況變成未來開發完成后的房地產狀況，所必須付出的各項成本、費用、稅金及應當獲得的一般正常利潤。9、自己開發前提 assumption by current developer估價對象仍然由其擁有者或房地產開發企業開發完成的一種假設開發法估價前提。10、自愿轉讓前提 assumption by intended d

96、eveloper估價對象要被其擁有者或房地產開發企業自愿轉讓給他人開發完成的一種假設開發法估價前提。11、被迫轉讓前提 assumption by unexpected developer估價對象要被迫轉讓給他人開發完成的一種假設開發法估價前提。其他估價方法1、基準地價修正法 land base price adjustment method在政府確定并公布了基準地價的地區，利用有關調整系數對估價對象宗地所在位置的基準地價進行適當的調整來求取估價對象宗地價格的方法。2、路線價法 unit foot appraisal method一種城鎮土地批量估價方法，在城鎮街道上劃分路線價區段，在每個路線

97、價區段內設定標準臨街深度，選取若干標準臨街宗地并求其平均價格，然后利用價格調整系數將該平均價格調整為各宗臨街土地的價值。3、標準價調整法 standard price adjustment method一種批量估價方法，在一定區域范圍內進行估價分區，在每個估價分區內設定標準房地產并求其價格，然后利用房地產價格調整系數將標準房地產價格調整為各宗房地產的價值。其他估價方法4、多元回歸分析法 multiple regression analysis一種批量估價方法，在一定區域范圍內進行估價分區，在每個估價分區內把估價對象價值作為被解釋變量（因變量），把影響其價值的若干因素作為解釋變量（自變量），然后

98、搜集大量房地產成交價格及其影響因素數據，建立多元回歸模型，再利用該模型計算出各宗房地產的價值。5、價差法 before and after method一種房地產價值減損評估方法，先分別評估房地產在未受損狀況下的價值和在受損狀況下的價值，然后將兩者之差作為房地產價值減損額。6、收益損失資本化法 income loss capitalization一種房地產價值減損評估方法，預測的未來各期損失的凈收益的現值之和作為房地產價值減損額。7、修復成本法 cure cost method一種房地產價值減損評估方法，預計修復的必要支出及應得利潤作為房地產價值減損額。房地產估價報告1、估價結果報告 summ

99、ary appraisal report簡要說明估價委托人、估價機構、估價目的、估價對象、價值日期、價值類型、估價原則、估價依據、估價方法、估價結果、估價人員等內容的估價報告。2、估價技術報告 self-contained appraisal report詳細敘述估價對象描述與分析、市場背景描述與分析、估價對象最高最佳利用分析、估價方法適用性分析、估價測算過程、估價結果確定等內容的估價報告。3、致估價委托人函 letter of transmittal房地產估價機構正式地向估價委托人報告估價結果、呈送估價報告的信件。4、注冊房地產估價師聲明 appraisers certification注冊

100、房地產估價師對估價報告沒有虛假記載、誤導性陳述和重大遺漏，估價的獨立、客觀、公正和專業性，以及估價結果合理、可信等的保證或說明。房地產估價報告5、估價假設和限制條件 assumptions and limiting conditions估價報告中把估價假設和估價報告使用的限制條件合在一起說明的部分。6、估價報告使用的限制條件 limiting condition of appraisal report為了保護估價報告使用人以及房地產估價機構、注冊房地產估價師，對估價報告的用途、使用人以及使用中應注意的問題所做的說明或規定。7、估價報告使用人 intended user of appraisal report預期利用估價報告或估價結果作出有關判斷、決策或完成特定辦事程序的法人或自然人。8、實地查勘日期 date of property inspection實地查勘估價對象的起止日期，自進入估價對象現場之日起至完成實地查勘之日止。9、估價報告出具日期 date of appraisal report致估價委托人函中注明的致函日期。THANKS