1、 樂 享 智 城XX 長沙D項目規劃建筑方案設計第一章/前期分析/第二章/規劃推導/第三章/規劃設計/第四章/產品設計/第五章/示范區設計/第六章/立面設計/第七章/地庫設計/目錄壹第一章 前期分析01|前期分析SITE ANALYSIS 地理優勢長沙，湖南省省會，是長江中游地區重要的中心城市。地理位置優越，交通便捷。橘子洲大橋 歷史名城長沙是首批國家歷史文化名城，歷經三千年城名、城址不變，是中華文明的重要發祥地。湖南大學 文化教育長沙是中國高等教育資源最集中的城市之一，國家高等教育中心。特色商業擁有坡子街商圈，五一廣場等特色商業中心。長沙作為長江經濟帶重要的節點城市具有悠久的歷史及深厚的文化

2、沉淀，有活躍的商業氛圍和熱鬧的市井生活 市井民俗坡子街是傳承湖湘文化，引領時代潮流的標志性商業文化街。同時也是一條在國內外具有影響力和知名度的民俗名食街。坡子街五一廣場岳麓書院長沙印象01|前期分析SITE ANALYSIS項目坐落于長沙市望城區丁字鎮，到五一商圈約19公里；到長沙火車站約21公里；到湘江新區濱江新城約13公里。SITE長沙北站長沙火車南站長沙黃花國際機場橘子洲湘江地鐵2號線地鐵1號線長沙火車站東二環岳麓山風景區西二環宏觀區位結論：項目所在位置30分鐘車程可通達城市核心商圈，位置優越。五一商圈01|前期分析SITE ANALYSIS教育配套1.湖南外國語職業學院2.丁字鎮集鎮中

3、心小學3.中南林業科技大學涉外學院4.湖南外貿職業學院5.望城區丁字中學醫療配套1.望城凱帝醫院交通配套1.望城丁字客運站商業配套1.美來美城市廣場2.灣田國際商貿城服務配套1.丁字鎮政府2.望城區丁字法庭3.望城交警三中隊結論：周邊教育資源豐富，醫療、商業配套完善本案0.8km111212345123周邊配套01|前期分析SITE ANALYSIS結論：項目整體交通通達性較好項目臨芙蓉北主干道，湖外路-開福大道，30分鐘可直達市中心核心區域；項目距離地鐵1號線北延線規劃地鐵站林科大涉外學院站約300M；項目距離過江通道丁白大橋（2020年通車）5KM、吳家沖大橋2.5KM。M規劃地鐵站-丁字

4、鎮規劃地鐵站-林科大M地鐵1號線北延線M項目位置項目位置交通現狀01|前期分析SITE ANALYSIS上位規劃分析SITE結論：項目周邊存在較多的居住用地、公園用地、教育用地。高等院校用地居住用地公共設施用地商業用地公園用地工業用地防護用地倉儲用地01|前期分析SITE ANALYSIS周邊商業分析已建商業用地規劃商業用地SITE美來美城市廣場金子灣商業廣場結論：項目1km范圍內有較多商業用地，其中已建成的有金子灣商業廣場、美來美城市廣場、涉外學院商業街。01|前期分析SITE ANALYSIS周邊現狀結論：目前項目周邊道路已拉通，內部土方填量較大。土地內部平整無拆遷，為凈地。12湖外路湖外

5、路地塊內部：地塊內部：無拆遷，有電線桿無拆遷，有電線桿芙蓉北大道芙蓉北大道地塊西側：地塊西側：有較多堆土，與東側存在一定高差有較多堆土，與東側存在一定高差413401|前期分析SITE ANALYSIS商業價值分析居住價值分析商業價值分析居住價值分析高低高低項目建設用地三面臨路，東側為芙蓉北大道，南側為湖外路，商業氛圍較濃，所以南側東側商業價值較高，而中心及北側區域商業價值較低項目建設用地三面臨路，用地內部居住價值最高；北側有桃園公園，毗鄰公園部分居住價值較高價值分析住宅用地商業用地住宅用地商業用地商業用地桃園公園楓樹路湖外路園南路游芙蓉北大道住宅用地商業用地住宅用地商業用地商業用地桃園公園楓

6、樹路湖外路園南路游芙蓉北大道01|前期分析SITE ANALYSIS基地分析基地出入口分析人流可達性分析住宅用地商業用地住宅用地商業用地商業用地桃園公園住宅用地商業用地住宅用地商業用地商業用地湖外路園南路游1.基地西側為楓樹路，北側是游園南路，均為城市支路；南側為湖外路，東側為芙蓉北大道，均為城市主干道。2.根據規劃條件及周邊道路等級，車行出入口位置宜設置在地塊西側和南側。芙蓉北大道可爭取借助輔道設置機動車出入口。1.基地東北側及東南側有來自未來規劃地鐵站的人流引入，地塊南側是學校，因此且基地東南側還有師生的人流引入。2.基地的西側及西南側是住宅用地，將來有較多周邊住宅的人流的引入。總結：基地

7、可達性強，交通便利。車行出入口位置楓樹路湖外路園南路游芙蓉北大道城市主干道城市道支路芙蓉北大道楓樹路桃園公園公園SITESITE周邊住宅人流周邊住宅人流南側師生及地鐵站人流北側地鐵站人流學校01|前期分析SITE ANALYSIS優劣勢分析優勢劣勢機遇挑戰1.位于長沙望城區東側，距離市中心與各城市樞紐距離適中2.基地東南角的地鐵站口及學校師生將帶來大足人流3.基地周邊道路環通，交通相對便利4.基地北側及東側有較好的景觀資源.1.地塊東北角道路比周邊道路低5米，高差較大。2.地塊內部有有較大的商業占比，地塊西北角有預留商業用地，易對住宅的品質造成影響。1.該片區居住密度高，人口密度大，但缺少活力

8、特色的商業空間2.地塊未來將有大量人口進駐，若打造一個豐富趣昧、精致有型的商業將吸引地鐵人群及高校師生到此消費。1.在如此高的容積率下，如何打造一個空間豐富、內外俱佳的商務中心？2.地塊已經有相對完善、大型的商業廣場，如何在相同規模的商業中心的情況下做到差異化競爭，有特色的商業形象？3.如何打破辦公規范限制的不利，做出高溢價，高靈活性的公寓產品？4.如何打造一個空間層次豐富、居住舒適度高的居住社區？地塊特征地段地處長沙大臨港區域，發展潛力巨大環境鄰靠學校和購物廣場,周邊擁有桃園公園與湘江景觀資源交通緊鄰芙蓉北主干道和地鐵1號線，交通便利配套學校，醫院等配套齊全，生活便利日照無遮擋影響建筑，日照

9、條件良好地塊處于大臨港區域，緊鄰地鐵1號線，升值潛力巨大如何在高容積率，同質化競爭中打破僵局、脫穎而出？項目破局的幾大要素規劃策略產品策略標準體系充分發掘土地價值整體貨值最大化品質優，總價低高吸引，高溢價遵循XX體系標準適度突破與創新豎立舒朗宜居的長沙人居標桿LIGHT LUXURY輕奢宜居經典LIVABLECLASSICAL低調奢華透露出品質生活格調成為長沙市場宜居社區典范樹立高品質社區立面形象打造歡樂優享的小而美商業聚點HIGH PREMIUM高溢價強吸引超體驗STRONGLY ATTRACTIVEEXCITING EXPERIENCEDELICATE筑就高知薈聚的創智天地精巧靈活共享FL

10、EXIBLESHARING精細化設計PRIVATE GARDEN成本控制SKY&GARDEN有限成本追求無限品質用較低成本呈現高品質社區精工細作 設計為先XX樂享智城舒朗宜居歡樂優享創智薈聚貳第二章 規劃推導02|規劃推導PLANNING DERIVATION芙蓉北路湖外路楓樹路游路北園公園商業用地建筑退界分析其他要求：1.用地性質：商住用地（商住比4:6）2.地下車位平均面積指標:a、住宅：非人防車庫33平米/個，人防車庫36平米/個。b、商業：非人防車庫40平米/個，人防車庫41平米/個。3.配套要求：四班幼兒園 12004.沿芙蓉北路商業的貼現率不能超過50%。用地面積總容積率建筑密度綠

11、地率建筑限高43167.593.535%35%100米5.4 對城市道路開設門面（商店）的多層建筑（含高層建筑裙房部分），如沒有集中的地面配套停車場地，須在第5.3條規定的基礎上，首層臨主、次干道（26米）加退4米，臨城市支路加退3米。2009版長沙市城市規劃管理技術規定02|規劃推導PLANNING DERIVATION地塊容量分析商業配套幼兒園住宅SITE公寓地上總計容面積：151086住宅：87900商業：17600公寓：42530配套：3250（其中社區辦公及服務用房1400不計容）幼兒園：1200規劃落位思考排序：幼兒園商業公寓住宅配套12003250176008790042530芙

12、蓉北路湖外路02|規劃推導PLANNING DERIVATION選址1：特點：不節地，南側的住宅樓需要離幼兒園不小于南側樓棟的日照間距。需要考慮南側住宅樓及地塊西側住宅用地對幼兒園的日照遮擋。選址2：特點：對住宅影響小。不用考慮周邊樓棟的日照遮擋。選址3：特點：此處商業價值較高，且具有較好的形象展示效果。規劃條件中對此處有1000的廣場要求、選址4：特點：芙蓉北路不能開口。地塊東北角商業價值比較高。SITE選址3選址2選址1選址4公園芙蓉北路湖外路楓樹路游路北園公園幼兒園選址分析02|規劃推導PLANNING DERIVATIONSITE選址1：特點：地塊東北角與東南角有大量的地鐵人流及師生人

13、流，有很大的商業價值，選址1囊括了這兩個角，將商業的價值發揮大最大。選址2：特點：設置于地塊南側，兩棟公寓塔樓易對北側住宅造成日照遮擋。西南角相對東北角的人流，偏少，對商業的風險較大。選址3：特點：設置于地塊西側，從上位規劃中進行考慮，與地塊西北角形成片區商業，但是人流的引入主要是靠周邊住宅，人流不確定，且西北角的商業易形成競爭，不利商業運營。商業選址分析SITE選址3芙蓉北路湖外路楓樹路游路北園SITE選址2選址1芙蓉北路湖外路楓樹路游路北園芙蓉北路湖外路楓樹路游路北園02|規劃推導PLANNING DERIVATION芙蓉北路湖外路楓樹路游路北園商業量的測算：商業地塊建筑面積：商業用地按4

14、5%的密度估算，層數按2.5層考慮，S=11170X45%X2.5=12500。住宅沿街商業建筑面積：沿街長度減去幼兒園每個邊基本剩余110m，南側西側居住區出入口按25m預留，沿街商業進深按15m考慮，層數按兩層考慮，S=（110+110-50）X15X2=5100。LOFT公寓面積:一棟單元樓棟面積按1000估算，層高按4.5m計算，100m的高度可以做20層，大概是1.5棟樓，要求的建筑面積為30000，需要做30層，S=1000X(20+10)=30000。平層公寓面積：一棟單元樓棟面積按1000估算，層高按3m計算，100m的高度可以做30層，要求的建筑面積為13000，需要做13層

15、，大概是0.5棟樓，S=1000X13=13000。商辦建筑總面積估算：S=12500+5100+30000+13000=60600，滿足商業要求的容積率。商業用地尺度研究可建設用地最小進深控制線：15m+15m+28m+8m=66m商業用地面積約：11170可建設用地最小進深控制線里鋪：進深15m（單面開）內街：15m外鋪雙面開：進深28m(15m+13m)退界：8m 商業用地范圍幼兒園范圍02|規劃推導PLANNING DERIVATION人流動線低層商業 部分U字形動線 從東北到西南貫穿動線 U字形動線商業形態研究桃園公園桃園公園流線1：特點：U形流線使商業在街角充分打開，吸引城市人流進

16、入商業街。流線1：特點：商業流線從東北貫穿到西南沒有把芙蓉路和湖外路交叉口的人流量利用充分流線1：特點：商業動線僅關聯芙蓉路沒有把芙蓉路和湖外路交叉口的人流量利用充分芙蓉北湖外路路芙蓉北湖外路路桃園公園芙蓉北湖外路路02|規劃推導PLANNING DERIVATION塔樓位置研究桃園公園芙蓉北湖外路路桃園公園芙蓉北湖外路路高層公寓低層商業桃園公園芙蓉北湖外路路位置3：特點：高層公寓充分利用了景觀資源有利于打造城市形象位置1：特點：公寓聯動性較差南側公寓樓對住宅有一定影響位置2：特點：高層公寓沒有充分利用北側景觀資源有利于打造城市形象南側公寓樓對住宅有一定影響高層公寓在東南側 高層公寓在南北兩側

17、 高層公寓在東北側02|規劃推導PLANNING DERIVATION住宅強度測算住宅平均層數=87600/32000/0.39層層高2.95-3米可能的層數搭配：全高層全小高層高層+小高高層+多層高層+疊拼高層+聯排設計條件輸入建設用地面積：43167.59 用地性質：商業、住宅用地容積率：3.5綠化率：35建筑高度：最高點H100米建筑密度：35商住比：4:6住宅估算面積：87600住宅估算用地：32000住宅估算密度：30%02|規劃推導PLANNING DERIVATION90-110110-120120-130130-140140-150新城和樾恒大御景天下學府星城美來美城市廣場嘉宇

18、北部灣983房2廳1衛2.5面寬1304房2廳2衛4面寬1053房2廳1衛3.5面寬1303房2廳2衛3面寬1063房2廳2衛2.5面寬1123房2廳2衛2.5面寬1333房2廳2衛4面寬1454房2廳2衛5面寬1153房2廳2衛3.5面寬1354房2廳2衛4面寬1454房2廳2衛4面寬1022+1房2廳2衛3面寬1273+1房2廳2衛4面寬1363+1房2廳2衛4面寬競品產品01|前期分析SITE ANALYSIS我們的產品如何選型？周邊競品產品選型951051251392.5面寬2.5面寬三面寬四面寬95105125139三面寬三面寬三面寬四面寬我們需與競品超越 實現產品暢銷02|規劃推導

19、PLANNING DERIVATION橫向最小間距：多層間：7M高層間：13M高層間與低多層間：13M縱向最小間距：6F多層：18*1.1=19.8M11F高層：24+0.1*33=27.4M18F高層：29+0.1*52.2=34.22M30層高層：29+0.1*87=37.7M高層：用足場地面寬的前提下，高層最大平均面寬：189-(13*2)/3=51.5m多層：用足場地面寬的前提下，洋房最大平均面寬：1899-(13*2)/6=25.8m高層+多層：用足場地面寬的前提下，高層最大平均面寬：189-(13*2)/4=48m高層：用足場地進深暫按高層15m進深前提下最多可排3排高層小高層：用

20、足場地進深暫按洋房14m的進深前提下，最多可排4排洋房多層：用足場地進深暫按洋房14m進深前提下，最多可排5排住宅規范理解最大面寬演算進深演算02|規劃推導PLANNING DERIVATION芙蓉北路湖外路楓樹路游路北園強排測算住宅：8790095105125140面積比16%27%30%27%全高層方向2梯4戶140+105+105+14027F125+105+105+14027F27F125+95+95+125X 2棟X 4棟X 1棟21F26F2F3F2F2F2F1F1F29F29F29F29F29F25F25F3F放入總圖調整層數02|規劃推導PLANNING DERIVATION強

21、排測算有沒有可能更進一步提升項目溢價？策略一策略二商業用地不變，引入高溢價住宅產品，最大化提升住宅貨值保證住宅品質基礎上，擴大商業用地，最大化拉升商業價值02|規劃推導PLANNING DERIVATION策略一提升住宅貨值中央大花園，住宅品質高，易銷售高層+多層全小高層高層面積：68300疊拼面積：19600貨值：6.88億高層面積：80900聯排面積：7000貨值：6.81億高層+小高層全高層高層面積：87900貨值：6.33億高層+聯排高層+疊拼高層面積：52800小高層面積：35100貨值：6.96億高層面積：62100多層面積：25800貨值：6.80億小高層面積：61000貨值：5

22、.49億住宅貨值最大,空間舒適住宅貨值最大,空間舒適住宅貨值一般住宅貨值一般容積率沒有做足，貨值最低02|規劃推導PLANNING DERIVATION桃園公園芙蓉北湖外路路保證住宅品質的情況下，壓縮住宅用地范圍，擴大商業用地增加商業建筑延展面最大化導入人流公寓全做LOFT提升總價貨值原商業方案用地桃園公園芙蓉北湖外路路桃園公園芙蓉北湖外路路桃園公園芙蓉北湖外路路高層公寓低層商業人流動線商業延展面住宅用地商業用地高層住宅策略二提升商業貨值02|規劃推導PLANNING DERIVATION擴大商業用地地塊東南角有大量的地鐵人流及師生人流，有很大的商業價值,增大沿街面，同時增加商業街區的節點空間

23、，拉長商業沿街面，使商業街區的進深增強。商業最大化優化原則增加商業面積增加商業延展面公寓全做LOFT提升總價貨值高層公寓低層商業桃園公園芙蓉北湖外路路桃園公園芙蓉北湖外路路策略二提升商業貨值02|規劃推導PLANNING DERIVATION策略二提升商業貨值商業用地面積約：10902商業延展面長度：417m首層商業面積：5361商業總量：18625公寓總量：42441（LOFT+SOHO）商業用地面積約：15902商業延展面長度：961m首層商業面積：6529商業總量：21526公寓總量：39000（全LOFT）02|規劃推導PLANNING DERIVATION方案三方案匯總方案二洋房品質

24、社區+商業公寓街區住區貨值最大化高層建筑面積：52800小高層建筑面積：35100商業總建筑面積：18620公寓總建筑面積：42400總貨值：13.96億元方案一高層大花園+商業公寓街區住區景觀最大化高層建筑面積：87900商業總建筑面積：18620公寓總建筑面積：42400總貨值：13.33億元闊景高層+樂享商業公寓商業價值最大化兼顧住區品質均好高層總建筑面積：87900商業總建筑面積：21520公寓總建筑面積：39000總貨值：13.84億元叁第三章 規劃設計方案一高層大花園+商業公寓街區住區景觀最大化鳥瞰圖沿街透視圖入口透視圖商業內街透視圖03|規劃設計SITE DESIGNING總平面

25、圖主要技術經濟指標項目數值單位備注用地面積43167.59 總建筑面積221240.57 地上建筑面積152486.57 其中高層住宅88040.00 公建60946.57 占比39.97%其中沿街商業4842.57 商業街13663.00 平層公寓14831.00 LOFT公寓27610.00 配套建筑3500.00 其中幼兒園1200.00 4班，用地面積1800物業管理用房900.00 社區辦公用房1400.00 其它間距區1400,不計容地下建筑面積68754.00 其中人防地下室5485.00 非人防地下室63269.00 住宅/商業人防36/41/輛，非人防33/40/輛計容建筑面

26、積151086.57 容積率3.50-規劃條件規定：3.5建筑密度35.00%規劃條件規定：35%綠地率35.00%規劃條件規定：35%總戶數752 戶總人數2406 人3.2人/戶機動車總停車位1863 輛其中地面停車位48 輛地下停車位1815 輛03|規劃設計SITE DESIGNING功能分析高層住宅區幼兒園商業街區公寓底層商鋪類型面積（萬）單價（萬元）總價（億元）合計（億元）高層住宅8.80 0.726.34 13.33商業街1.85 1.95 3.61 SOHO公寓1.48 0.72 1.07 LOFT公寓2.76 0.84 2.32 03|規劃設計SITE DESIGNING戶型

27、分析95（高層）125（高層）139（高層）105（高層）面積段戶數比例面積比例9596 12.77%9120.00 10.36%105280 37.23%29400.00 33.39%125208 27.66%26000.00 29.53%138168 22.34%23520.00 26.72%小計752 100.00%88040 100.00%03|規劃設計SITE DESIGNING動態交通分析市政道路步行道路地下車庫出入口車行道路小區主入口(兼商業入口)小區次入口幼兒園入口商業入口03|規劃設計SITE DESIGNING日照分析日照滿足要求滿足至少一個居室大寒日有效日照時間不少于2小

28、時,幼兒園冬至日不少于3小時0小時1小時2小時3小時4小時5小時方案一 商業篇商業用地集約化導入人流多節點空間開放與環通多首層空間雙子地標交通策略體驗策略動線策略價值策略塔樓策略用地策略01|商業策略PRODUCT DESUGN商業用地集約化在退界之后，保證商業街單動線的基本尺度，商業用地最集約，保證住宅用地面積最大化，住宅價值可實現度最高。30m18m15m15m02|商業生成SCENARIO GENERATION導入人流在街角充分打開，吸引城市人流進入商業街。城市人流社區人流公園人流02|商業生成SCENARIO GENERATION多節點空間在內部設置豐富的廣場節點，以聚合人氣，吸引人流

29、。02|商業生成SCENARIO GENERATION開放與環通一層動線與城市和住宅互動開放，二層動線實現環通，使商業與人流充分互動。02|商業生成SCENARIO GENERATION多首層空間利用地形高差，創造多首層商業空間，實現商業價值最大化。下沉廣場入口廣場B1平進隨坡而上F1平進02|商業生成SCENARIO GENERATION雙子地標公寓塔樓北置，空間相互錯落，形成城市街角的雙子地標。02|商業生成SCENARIO GENERATION方 案 生 成商業用地集約化導入人流多節點空間開放與環通多首層空間雙子地標02|商業生成SCENARIO GENERATION03|總圖及指標GE

30、NERAL PLAN&index單 體 平 面B1層平面圖單層店鋪公寓一帶二店鋪后勤/走道首層平面圖04|單體平面PLAN單 體 平 面單層店鋪公寓一帶二店鋪后勤/走道二層平面圖三層平面圖04|單體平面PLAN絕大部分的商鋪小于50，有效控制商鋪總價，有利于銷售沿路設置一帶二商鋪，內街全部小鋪劃分，樓層商業的得鋪率較高。B1層商業店鋪5個外街商鋪+13個內街商鋪1F層商業店鋪11個外街商鋪+61個內街商鋪B1層商業店鋪8個外街商鋪+52個內街商鋪樓層樓層可售店鋪面積段可售店鋪面積段商鋪數量商鋪數量商鋪面積總計商鋪面積總計本層商業面積本層商業面積得鋪率得鋪率20-501443050-100325

31、01001742B1B1小計小計18181422142220-5059211350-10012123010015891F1F小計小計72723932393220-5045183050-10013120810025542F2F小計小計6060359235923F3F1001001 150750760860883%83%合計合計15015094539453144531445368%68%23732373596159615511551166%66%65%65%60%60%B11F2F05|鋪位統計BUNK STATISTICS店鋪尺寸分析14M9.7M9.9M9M7M7M10.3M27M11.9M1

32、4.5M22M15.5M8.5M9.3M11.2M56.2M142M142M39.5M中庭尺寸分析11.0M56.2M142M142M14.0M58.9M19.0M52.0M18.0M12.0M12.0M24.0M55.0M4.0M5.0M5.0M4.0M4.0M中庭動線總長度229M06|商業尺度分析BUSINESS SCALE ANALYSIS扶梯服務半徑垂直客梯服務半徑50M07|垂直交通分析VERTICAL TRANSPORT ANALYSIS5.6M3.3M9F15F4.5M 19F3.9M3.9M4.5M停車場3.3*15=49.5M4.5*9=40.5M4.8M5.6M3.9M1

33、9*4.5=40.5M44.50入口廣場屋頂花園剖面示意圖下沉舞臺屋頂花園入口廣場43.5048.5046.3008|剖面分析SECTION ANALYSIS方案二洋房品質社區+商業公寓街區住區貨值最大化鳥瞰圖沿街透視圖入口透視圖商業內街透視圖03|規劃設計SITE DESIGNING總平面圖主要技術經濟指標項目數值單位備注用地面積43167.59 總建筑面積217275.57 地上建筑面積152486.57 其中住宅87920.00 其中高層住宅52780.00 小高層住宅35140.00 公建61066.57 占比40%其中沿街商業4962.57 商業街13663.00 平層公寓14831

34、.00 LOFT公寓27610.00 配套建筑3500.00 其中幼兒園1200.00 4班，用地面積1800物業管理用房900.00 社區辦公用房1400.00 其它間距區1400,不計容地下建筑面積64789.00 其中人防地下室5280.00 非人防地下室59509.00 人防36/輛，非人防32/輛計容建筑面積151086.57 容積率3.50-規劃條件規定：3.5建筑密度35.00%規劃條件規定：35%綠地率35.00%規劃條件規定：35%總戶數715 戶總人數2288 人3.2人/戶機動車總停車位1743 輛其中地面停車位48 輛地下停車位1695 輛03|規劃設計SITE DES

35、IGNING功能分析高層住宅區幼兒園商業街區公寓底層商鋪洋房住宅區類型面積（萬）單價（萬元）總價（億元）合計（億元）高層住宅5.28 0.72 3.80 13.98洋房3.51 0.90 3.16 商業街1.86 1.95 3.63 SOHO公寓1.48 0.72 1.07 LOFT公寓2.76 0.84 2.32 03|規劃設計SITE DESIGNING戶型分布95（高層）125（高層）140（高層）105（高層）面積段戶數比例面積比例9558 8.11%5510.00 6.27%105174 24.34%18270.00 20.78%125232 32.45%29000.00 32.98

36、%138251 35.10%35140.00 39.97%小計715 100.00%87920 100.00%03|規劃設計SITE DESIGNING動態交通分布市政道路步行道路地下車庫出入口車行道路小區主入口(兼商業入口)小區次入口幼兒園入口商業入口03|規劃設計SITE DESIGNING日照分析日照滿足要求滿足至少一個居室大寒日有效日照時間不少于2小時,幼兒園冬至日不少于3小時0小時1小時2小時3小時4小時5小時鳥瞰圖東南角透視圖東北角商業透視圖住宅透視圖03|規劃設計SITE DESIGNING總平面圖主要技術經濟指標項目數值單位備注用地面積43167.59 總建筑面積220716.

37、57 地上建筑面積152486.57 其中高層住宅88460.00 公建60526.57 占比39.69%其中沿街商業4277.57 商業街17249.00 LOFT公寓39000.00 配套建筑3500.00 其中幼兒園1200.00 4班，用地面積1800物業管理用房900.00 社區辦公用房1400.00 其它間距區1400,不計容地下建筑面積68230.00 其中人防地下室5485.00 非人防地下室62745.00 住宅/商業人防36/41/輛，非人防33/40/輛計容建筑面積151086.57 容積率3.50-規劃條件規定：3.5建筑密度35.00%規劃條件規定：35%綠地率35.

38、00%規劃條件規定：35%總戶數752 戶總人數2406 人3.2人/戶機動車總停車位1832 輛其中地面停車位35 輛地下停車位1797 輛03|規劃設計SITE DESIGNING震撼中央花園規劃亮點分析03|規劃設計SITE DESIGNING風情中心主軸規劃亮點分析03|規劃設計SITE DESIGNING活力步行系統規劃亮點分析03|規劃設計SITE DESIGNING禮序空間感受規劃亮點分析03|規劃設計SITE DESIGNING高層住宅區幼兒園商業街區公寓底層商鋪類型面積（萬）單價（萬元）總價（億元）合計（億元）高層住宅8.85 0.726.37 13.84商業街2.15 1.

39、95 4.20 LOFT公寓3.90 0.84 3.28 功能分析03|規劃設計SITE DESIGNING面積段戶數比例面積比例9596 12.77%9120.00 10.31%105280 37.23%29400.00 33.24%125180 23.94%22500.00 25.44%139196 26.06%27440.00 31.02%小計752 100.00%88460 100.00%95（高層）125（高層）140（高層）105（高層）戶型分布03|規劃設計SITE DESIGNING市政道路步行道路地下車庫出入口車行道路小區主入口(兼商業入口)小區次入口幼兒園入口商業入口動態交

40、通分析03|規劃設計SITE DESIGNING地面機動車位地下車庫出入口地下車庫輪廓線靜態交通分析03|規劃設計SITE DESIGNING市政道路消防登高面消防車流線消防出入口消防分析03|規劃設計SITE DESIGNING豎向分析03|規劃設計SITE DESIGNING間距分析03|規劃設計SITE DESIGNING景觀花園商業節點城市公園步行街景觀軸景觀軸景觀分析03|規劃設計SITE DESIGNING日照分析日照滿足要求滿足至少一個居室大寒日有效日照時間不少于2小時,幼兒園冬至日不少于3小時0小時1+小時2+小時3小時4小時5小時03|規劃設計SITE DESIGNING方案

41、匯總類型面積（萬）單價（萬元）總價（億元）合計（億元）高層住宅8.80 0.726.34 13.33商業街1.85 1.95 3.61 SOHO公寓1.48 0.72 1.07 LOFT公寓2.76 0.84 2.32 類型面積（萬）單價（萬元）總價（億元）合計（億元）高層住宅5.28 0.72 3.80 13.98洋房3.51 0.90 3.16商業街1.86 1.95 3.63 SOHO公寓1.48 0.72 1.07 LOFT公寓2.76 0.84 2.32 類型面積（萬）單價（萬元）總價（億元）合計（億元）高層住宅8.85 0.726.37 13.84商業街2.15 1.95 4.20

42、 LOFT公寓3.90 0.84 3.28 方案三 商業篇03|規劃設計SITE DESIGNING本項目東北側是美來美城市廣場，約三萬平米，業態配置較全。南側為涉外學院商業街，空間陳舊但業態較貼近大學人群。本項目如何脫穎而出成為區域的商業新焦點？美來美商業廣場涉外學院美來美商業廣場涉外學院本案競品分析03|規劃設計SITE DESIGNING提升策略高吸引力的多體驗空間文創藝術的多主題節點體育休閑的多共享場所基本策略尺度適宜的商業空間合理流暢的商業動線契合客群的豐富業態溢價策略首層價值最大化多首層共享商業多延線客群滲透商業策略03|規劃設計SITE DESIGNING看萬山紅遍，層林盡染；漫

43、江碧透，百舸爭流。摘自沁園春長沙長沙XX 楓葉谷商業概念03|規劃設計SITE DESIGNING雙子地標多首層空間開放與環通多節點空間導入人流用足商業用地商業生成03|規劃設計SITE DESIGNING總圖及指標60526.5760526.57沿街商業沿街商業4277.574277.57商業街商業街17249.0017249.00LOFT公寓LOFT公寓39000.0039000.00公建公建其中其中占比39.69%占比39.69%價值提升策略1.首層價值最大化2.多首層3.多延展4.多贈送多附加5.靈活可變的店鋪劃分03|規劃設計SITE DESIGNING1.首層價值最大化在保證住宅均

44、好性高品質前提下，擴大商業用地面積，將首層商業做足，最大化商業價值。商業用地面積約：10902首層商業面積：5361商業用地面積約：15902首層商業面積：6445價值提升策略03|規劃設計SITE DESIGNING在商業密度最大化的同時，充分考慮街道的尺度和店鋪進深，提升商業街區舒適度，從而提升商業溢價。連廊LOFT1.首層價值最大化2M 14M8M4M2M 13M 4M內廣場12M17M16M28M2FRETAIL1FRETAILB1PARKINGRETAILRETAIL沿住宅面沿街面RETAILRETAIL連廊價值提升策略03|規劃設計SITE DESIGNING創造多首層商業空間，實

45、現商業價值最大化。2.多首層價值提升策略03|規劃設計SITE DESIGNING48.4標高入口45.545.0標高入口44.5標高入口充分利用場地高差，從多個標高進入，創造多個首層；同時通過屋頂花園吸引公寓人流，拉動高區商業客流。LOFT空中大堂屋頂花園48.4標高首層44.5標高首層PARKING舞臺2.多首層3F2F1FB1B1通過北側及公園人流帶動1F通過南側人流帶動2F通過連廊及公寓門廳帶動3F通過屋頂花園及空中大堂帶動價值提升策略03|規劃設計SITE DESIGNING在內部將單一動線充分拓展,在外部充分做足商業沿街面。基地沿街商鋪長度約290米，采用多首層設計的商鋪長度約96

46、1米3.多延展價值提升策略03|規劃設計SITE DESIGNING利用頂層退臺提升高區總送面積，利用連廊放大節點設置外擺，提升商鋪附加值。4.多贈送高附加價值提升策略03|規劃設計SITE DESIGNING約30平約50平約50平約50平約50平約35平約50平約50平約50平約35平約80平約50平約50平約35平約80平約80平2.一附二+三層單鋪3.一附二背靠背+三層單鋪4.一附二+二付三+一層單鋪網咖手作工坊精品書店培訓平面劃分靈活多樣，可根據需求靈活調整分割銷售方式，實現多業態適應性。約30平約50平約25平約50平約50平約35平約25平1.一至三層單鋪5.靈活可變的店鋪劃分價

47、值提升策略空間提升策略1.多層次2.多綠化3.多互動4.多主題03|規劃設計SITE DESIGNING1.多層次節點型空間（大尺度）串聯型空間（中尺度）停留型空間（小尺度）大尺度（節點廣場）中尺度（商業內街）小尺度(下沉廣場、屋頂退臺)空間提升策略03|規劃設計SITE DESIGNING屋頂綠化-綠色升騰下沉綠化-綠色延伸連廊綠化-綠色多維退臺綠化-綠色吸引2.多綠化空間提升策略03|規劃設計SITE DESIGNING城市展演主題廣場展演舞臺3.多主題文創廣場藝術廣場休閑廣場運動廣場休閑娛樂廣場文創集市廣場空間提升策略03|規劃設計SITE DESIGNING活力運動廣場展演舞臺3.多主

48、題文創廣場藝術廣場休閑廣場運動廣場繽紛藝術廣場空間提升策略03|規劃設計SITE DESIGNING、1F環路動線B1環路動線公寓入口小區內部進入商業入口2F環路動線公寓入口商業入口商業入口住宅到商業入口公寓入口商業入口動線分析03|規劃設計SITE DESIGNING1-1剖透視圖115.6m9.5m0.0m-4.8m1F2FB1剖面分析03|規劃設計SITE DESIGNINGLOFT222-2剖透視圖5.6m9.5m0.0m-4.8m1F2FB1剖面分析03|規劃設計SITE DESIGNING地下一層平面一層平面主力店一帶二店鋪商鋪本層商業建筑面積：6445單體平面03|規劃設計SIT

49、E DESIGNING二層平面三層平面主力店一帶二店鋪商鋪公寓本層商業建筑面積：1552本層商業建筑面積：6270單體平面03|規劃設計SITE DESIGNING81.3M12M13M17M11M9M10M6.6M8.7M11M6.8M9M6.9M13M11M117.6M50.4M56.7M3.5M13.5M3.5M15.8M30M64M25M21M25.5M50M15.3M32.1M15M25M12M29M18M45M44M9M6M店鋪尺度分析中庭尺度分析商業尺度分析03|規劃設計SITE DESIGNING扶梯服務半徑垂直客梯服務半徑50M垂直交通分析03|規劃設計SITE DESIGN

50、ING絕大部分的商鋪小于50，有效控制商鋪總價，有利于銷售沿路設置一帶二商鋪，內街全部小鋪劃分，樓層商業得鋪率較高。1F層商業店鋪23個一帶二商鋪+56個內街商鋪2F層商業店鋪12個一帶二商鋪+49個內街商鋪3F層商業店鋪4個內街商鋪樓層樓層可售店鋪面積段可售店鋪面積段商鋪數量商鋪數量 商鋪面積總計商鋪面積總計本層商業面積本層商業面積得鋪率得鋪率20-5020686.750-1005376.111003419.48B1B1小計小計28281482.291482.2920-50441592.1550-100271778.910081030.831F1F小計小計79794401.884401.88

51、20-50351330.8450-10015950100111782.832F2F小計小計61614063.674063.6720-500050-1000010041269.073F3F小計小計4 41269.071269.07合計合計17217211216.9111216.91172491724965%65%2F6270.716270.7165%65%3F3F1813.851813.8570%70%B12718.822718.8255%55%1F6445.626445.6268%68%B1F層商業店鋪30個內街商鋪鋪位統計肆第四章 產品設計戶型設計篇04|產品設計PRODUCT DESUGN

52、美來美城市廣場嘉宇北部灣學府新城新城和樾恒大御景天下本案新城和樾總面積：17.5萬容積率：3.89戶型面積：114-143均價：9200元/(精裝)裝修狀況：非毛坯恒大御景天下總面積：73萬容積率：2.18戶型面積：106-142均價：7500元/裝修狀況：毛坯美來美城市廣場總面積：11.3萬容積率：2.99戶型面積：100-150均價：6000元/裝修狀況：毛坯學府星城總面積：14萬容積率：2.98戶型面積：102-136均價：6500元/裝修狀況：毛坯嘉宇北部灣總面積：總200萬 一期17.2萬容積率：3.0戶型面積：98-130(一期)均價：6200元/裝修狀況：毛坯芙蓉北路星城互通新港

53、互通周邊競品04|產品設計PRODUCT DESUGN90-110110-120120-130130-140140-150新城和樾恒大御景天下學府星城美來美城市廣場嘉宇北部灣983房2廳1衛2.5面寬1304房2廳2衛4面寬1053房2廳1衛3.5面寬1303房2廳2衛3面寬1063房2廳2衛2.5面寬1123房2廳2衛2.5面寬1333房2廳2衛4面寬1454房2廳2衛5面寬1153房2廳2衛3.5面寬1354房2廳2衛4面寬1454房2廳2衛4面寬1022+1房2廳2衛3面寬1273+1房2廳2衛4面寬1363+1房2廳2衛4面寬競品產品04|產品設計PRODUCT DESUGN98-3房

54、2廳1衛嘉宇北部灣106-3房2廳2衛美來美城市廣場115-3房2廳2衛新城和樾112-3房2廳2衛美來美城市廣場127-3+1房2廳2衛學府星城130-4房2廳2衛嘉宇北部灣145-4房2廳2衛新城和樾145-4房2廳2衛美來美城市廣場95-110112-115125-130135-145105大部分2.5面寬戶型不夠方正115大部分3面寬以3房2廳2衛為主130大部分4面寬以4房2廳2衛為主145大部分4面寬以4房2廳2衛為主設計關注點極致面寬、入戶儀式、戶型方正、精準級配、收納系統、面積贈送04|產品設計PRODUCT DESUGN破 題 策 略保 證 快 銷尋 求 溢 價 同類產品好過

55、周邊 針對客戶產品錯位 拉高品質提升溢價04|產品設計PRODUCT DESUGN板式分布點式分布外廊式分布中間戶面寬影響邊戶面寬，且南北不通透。中間戶對邊戶日照影響過大，且南北不通透。戶型南北通透，大面寬小進深，無自遮擋，景觀面最大化大面寬，中間戶南北通透，無自遮擋，提高商品競爭力。主景觀面視線自遮擋高層住宅產品分析04|產品設計PRODUCT DESUGN本案主力產品建議95戶型105戶型125戶型139戶型3房2廳1衛3房2廳2衛4房2廳2衛高層4房2廳2衛洋房3+1房2廳2衛簡約舒適輕奢尊貴3面寬朝南3.5米景觀陽臺3面寬朝南3.7米景觀陽臺3面寬朝南3.9米景觀陽臺4面寬朝南6.7米

56、景觀陽臺產品建議在貫穿設計原則，綜合規劃及產品梯度，挖掘各產品特點從人性化的角度出發，精細化設計，尊重每一平米！設計理念DESIGN VISION04|產品設計PRODUCT DESUGN產品級配表戶型級差表類型戶型面積戶型配置朝南面寬客廳尺寸餐廳尺寸主臥尺寸次臥1尺寸次臥2尺寸 次臥3/書房 廚房尺寸主衛尺寸公衛尺寸陽臺尺寸開間*進深開間*進深開間*進深開間*進深開間*進深 開間*進深 開間*進深 開間*進深 開間*進深 開間*進深大高T4戶型953房2廳1衛中間戶3面寬3500*3400 2700*2400 3200*34002900*34003200*3000 1800*30001800

57、*3000 3500*15001053房2廳2衛中間戶3面寬3700*3400 2700*2400 3400*34003000*34002500*3000 1800*3000 1800*3000 1800*3000 3700*15001254室2廳2衛邊戶3面寬3900*59003600*34003000*3400 3000*3000 2500*3000 1800*3000 2100*2400 1800*3000 3900*15001394室2廳2衛邊戶4面寬4200*77003600*34003000*3400 3000*3000 2500*3400 1800*3000 1800*3000

58、2500*3000 6700*1500洋房1393+1室2廳2衛3.5面寬6000*4100 2650*3450 3600*37003000*4200 3000*34502400*3200 1800*3450 1800*3450 6000*1500戶型功能升級配置表類型戶型面積戶型配置朝南面寬獨立電梯入戶獨立玄關雙面寬陽臺南北通透主臥套房衛生間干濕分離大高T4戶型953房2廳1衛3面寬1053房2廳2衛3面寬1254室2廳2衛3面寬1394室2廳2衛4面寬洋房1393+1室2廳2衛3.5面寬備注：上述尺度均為軸線尺度戶型設計注重各產品之間的梯級關系，同時根據規劃景觀合理分配資源。高層139M/

59、125M/105M/95M222204|產品設計PRODUCT DESUGN標準層平面圖高層產品-139+105+105+139戶型套型套內建筑面積 陽臺全面積 套內總面積 公攤建筑面積 套型建筑面積 得房率 標準層面積贈送面積A戶型 四房二廳二衛105.65 11.28 110.29 28.81 139.10 79.29%485.63 9.62B戶型 三房二廳二衛79.57 5.34 82.24 21.37 103.72 5.73小計185.22 16.62 192.53 50.29 242.82 30.66全面積贈送半面積贈送04|產品設計PRODUCT DESUGN標準層平面圖高層產品-

60、125+95+95+125戶型套型套內建筑面積 陽臺全面積 套內總面積 公攤建筑面積 套型建筑面積 得房率 標準層面積贈送面積A戶型 四房二廳二衛94.29 5.64 97.11 27.45 124.56 77.96%445.226.06B戶型 三房二廳一衛73.92 5.04 76.44 21.61 98.05 5.40小計168.21 10.68 173.55 49.06 222.61 22.94全面積贈送半面積贈送04|產品設計PRODUCT DESUGN全景雙面寬陽臺最大化提高可贈送面積同時增加戶型舒適感139M2四室二廳二衛豪華套房主臥尊享步入式衣帽間和主衛多功能室超越配置，多一種生

61、活可能三分離公衛公衛豪華大氣，體驗優良服務陽臺獨立服務陽臺，提升居住體驗禮儀玄關入戶儀式感倍增南北通餐客廳大尺度方正餐客廳南北通透04|產品設計PRODUCT DESUGN產品PK新城和樾 145戶型4房2廳3衛139戶型本案 139戶型3+1房2廳2衛PK12戶型結構方正獨立入戶玄關獨立服務陽臺餐客廳南北通透3+1房產品設計，書房空間靈活三分離式公衛設計345戶型結構參差不齊無獨立玄關無服務陽臺餐客廳南北不通透內部空間閉塞緊湊式公衛設計611223344556604|產品設計PRODUCT DESUGNU型廚房享更多操作臺面豪華套房主臥尊享步入式衣帽間和主衛干濕分離公衛舒適的衛生間人居體驗舒

62、適陽臺南向陽臺，提供舒適體驗125M2四室二廳二衛禮儀玄關入戶儀式感倍增方正餐客縱廳大尺度方正餐客廳贈送凸窗雙臥室凸窗贈送04|產品設計PRODUCT DESUGN恒大御景天下130戶型3房2廳2衛產品PK125戶型本案 125戶型4房2廳2衛PK12南向三面寬4房產品設計戶型結構方正獨立入戶玄關干濕分離式公衛設計345南向兩面寬3房產品設計戶型結構參差不齊無獨立玄關緊湊式公衛設計112233445504|產品設計PRODUCT DESUGN禮儀玄關入戶儀式感倍增105M2三室二廳二衛舒適陽臺設計南向陽臺，提供舒適體驗凸窗贈送雙臥室凸窗贈送L型廚房極致的廚房體驗豪華套房主臥尊享步入式衣帽間和主

63、衛客餐縱廳大尺度餐客廳三分離衛生間洗手池、馬桶間及浴室互不干擾，增加衛生間使用效率04|產品設計PRODUCT DESUGN恒大御景天下105戶型3房2廳1衛產品PK105戶型本案 105戶型3房2廳2衛PK123房2衛設計戶型結構方正獨立入戶玄關三分離式公衛設計豪華主臥套設計343房1衛設計戶型結構參差不齊無獨立玄關緊湊式公衛設計主臥無獨立衛生間5112233445504|產品設計PRODUCT DESUGN95M2三室二廳二衛舒適陽臺設計南向陽臺，提供舒適體驗凸窗贈送雙臥室凸窗贈送客餐縱廳大尺度餐客廳U型廚房享更多操作臺面公衛干濕分離舒適的衛生間人居體驗04|產品設計PRODUCT DES

64、UGN嘉宇北部灣98戶型3房2廳1衛產品PK95戶型本案 95戶型3房2廳1衛PK12南向三面寬戶型結構方正戶型南北通透次臥尺度舒適合理34南向兩面寬戶型結構參差不齊戶型南北不通透次臥尺度緊湊11223344洋房139M 204|產品設計PRODUCT DESUGN標準層平面圖洋房產品-139+139戶型套型套內建筑面積陽臺全面積套內總面積公攤建筑面積套型建筑面積得房率標準層面積贈送面積A戶型 3.5房二廳二衛109.10 12.27 115.24 20.23 135.46 85.07%270.929.26A戶型 3.5房二廳二衛109.10 12.27 115.24 20.23 135.46

65、 9.26小計218.20 24.54 230.47 40.45 270.92 18.52全面積贈送半面積贈送04|產品設計PRODUCT DESUGN豪華套房主臥尊享步入式衣帽間和主衛雙面寬全景陽臺最大化提高可贈送面積，同時增加戶型舒適感奢享南向四面寬南向四面寬，奢享陽光與自然景觀可拆可合橫廳客廳與書房空間可拆可合，最大化可觀景面獨立電梯廳一梯一戶，可作為私家玄關廳使用，富有入戶儀式感139M23+1室二廳二衛U型廚房享更多操作臺面服務陽臺獨立服務陽臺，提升居住體驗干濕分離公衛舒適的衛生間人居體驗禮儀玄關入戶儀式感倍增儲藏收納體系精細化收納體現人性化和精細化設計理念公 寓 篇04|產品設計P

66、RODUCT DESUGN競 品 分 析本案位置明昇壹城洋湖時代廣場恒大江灣福晟翡翠灣14KM14.4KM金茂灣19KM20KM遠洋外灘一號恒大御府25KM22KM26KM04|產品設計PRODUCT DESUGN404754360080003800910057006900競 品 分 析04|產品設計PRODUCT DESUGN5562554200880042001080042008800競 品 分 析04|產品設計PRODUCT DESUGN34.552.4050330076503200119003300880044.0063006600競 品 分 析04|產品設計PRODUCT DESUG

67、N354235330077003500780036007800競 品 分 析04|產品設計PRODUCT DESUGN544338360075004050680033007780競 品 分 析180004|產品設計PRODUCT DESUGN競 品 總 結04|產品設計PRODUCT DESUGN周 邊 案 例美來美城市廣場公寓總面積約9300，為平層公寓，戶型面積主要集中在40-48。戶型尺度為：4.2m面寬、6.6m進深。本案0.8km美來美城市廣場公寓04|產品設計PRODUCT DESUGN設 計 策 略低總價尋求尺度和面積控制的最佳契合點靈活性通過模塊化研究，尋求在相同柱網條件下的不

68、同產品組合高溢價追求LOFT產品最大化，同時保證SOHO產品的可實現性04|產品設計PRODUCT DESUGN設 計 策 略以30的最小戶型為基礎單元進行面寬進深類比3.0m*7.2m7m進深段6m進深段5m進深段3.2*7.0m3.3m*6.8m3.6m*6.3m3.9m*5.6m4.2m*5.1m低總價：尋求尺度和面積控制的最佳契合點 3m面寬相對比較局促。3.2m面寬對于小戶型來說，相對比較舒適，7m進深也容易出量。3.3m面寬較3.2m沒有太大提升，但進深減小，得房率減小。3.6m面寬雖更為舒適，但一方面得房率降低，一方面總量受損，對于小戶型而言并不經濟。進深過小，戶型排布相對困難，

69、同時不出量。進深過小，戶型排布相對困難，同時不出量。1、低 總 價2、靈 活 性3、高 溢 價04|產品設計PRODUCT DESUGN設 計 策 略選擇6.4m*7.0m的柱跨布置戶型，適配30、45、60各個面積段產品30面積45 面積60面積靈活性：通過模塊化研究，尋求在相同柱網條件下的不同產品組合3.2*7=22.41/2個柱跨22.4/0.7=32適配SOHO戶型3/4個柱跨4.8*7=33.633.6/0.7=48適配SOHO&LOFT戶型1個柱跨6.4*7=44.844.8/0.7=64適配LOFT戶型1、低 總 價2、靈 活 性3、高 溢 價04|產品設計PRODUCT DES

70、UGN設 計 策 略1、低 總 價2、靈 活 性3、高 溢 價高溢價：追求LOFT產品最大化，同時保證SOHO產品的可實現性 在將溢價最高的商業做足的情況下，地塊有將兩棟公寓全做LOFT的可能，使項目溢價最高。為保證產品的多樣性，綜合評判產品的去化情況，保有加入SOHO產品的可能。20FLOFT20FLOFT20FLOFT10-12FLOFT8-10FSOHO 為達成上部LOFT、下部SOHO的復合樓棟，需要對核心筒樓梯進行調整，3.3m的SOHO為雙跑梯段，4.5m的LOFT為三跑梯段，使核心筒經濟性最高。奇數層疏散流線偶數層疏散流線04|產品設計PRODUCT DESUGN設 計 策 略1

71、、低 總 價2、靈 活 性3、高 溢 價高溢價：追求LOFT產品最大化，同時保證SOHO產品的可實現性 在將溢價最高的商業做足的情況下，地塊有將兩棟公寓全做LOFT的可能，使項目溢價最高。為保證產品的多樣性，綜合評判產品的去化情況，保有加入SOHO產品的可能。20FLOFT20FLOFT20FLOFT10-12FLOFT8-10FSOHO 為達成上部LOFT、下部SOHO的復合樓棟，需要對核心筒樓梯進行調整，3.3m的SOHO為雙跑梯段，4.5m的LOFT為三跑梯段，使核心筒經濟性最高。奇數層疏散流線偶數層疏散流線04|產品設計PRODUCT DESUGN30單鑰匙（自住模式）30雙鑰匙（投資

72、模式）L o f t 產 品1.公共空間挑空，擁有舒適的空間體驗感2.動靜分區，單層高價格，雙層高體驗。1.功能齊全，居住性價比高。2.買一得二，投資、自住俱佳。04|產品設計PRODUCT DESUGN45單鑰匙（自住模式）45雙鑰匙（投資模式）L o f t 產 品1.公共空間挑空，擁有舒適的空間體驗感2.動靜分區，單層高價格，雙層高體驗。1.功能齊全，居住性價比高。2.買一得二，投資、自住俱佳。04|產品設計PRODUCT DESUGN60單鑰匙（自住模式）60四鑰匙（投資模式）L o f t 產 品1.公共空間挑空，擁有舒適的空間體驗感2.動靜分區，單層高價格，雙層高體驗。1.功能齊全

73、，居住性價比高。2.買一得四，投資、自住俱佳。04|產品設計PRODUCT DESUGNs o h o 產 品45soho平層1.功能齊全，空間舒適。2.動靜分區，公共空間體驗感好。1.明廚，動靜分區，公共空間舒適。2.收納空間充足。04|產品設計PRODUCT DESUGN30soho平層60soho平層s o h o 產 品1.功能齊全，空間舒適。2.動靜分區，公共空間體驗感好。1.明廚，動靜分區，公共空間舒適。2.收納空間充足。04|產品設計PRODUCT DESUGNl o f t 平 面 圖Loft下層平面圖04|產品設計PRODUCT DESUGNl o f t 平 面 圖Loft

74、上層平面圖04|產品設計PRODUCT DESUGNsoho平面圖soho平面圖伍第五章 示范區設計05|示范區設計URBAN DESUGN芙蓉北路湖外路游園路楓樹路選址2選址3選址面積4715建筑面積1800建筑層數3F選址1選址1：優點：北面臨公園無地下室易于施工缺點：展示面較少選址2：優點：地勢高人流到達便利臨兩條主路昭示性強施工圍擋車行到達人行到達公園示范區選址分析05|示范區設計URBAN DESUGN印象大學城岳麓書院高等學院資源集中周邊濃郁學習氛圍無數歷史名人誕生地禮序書香與文學氣息05|示范區設計URBAN DESUGN提取書卷疊摞形態營造詩意景觀空間打造社區文化書院設計理念0

75、5|示范區設計URBAN DESUGN書卷疊摞形體生成05|示范區設計URBAN DESUGN開架閱覽區休閑露臺聽水書吧空間構成05|示范區設計URBAN DESUGN文雅凈幽風格調性05|示范區設計URBAN DESUGNH=13.4m3F示范區聽水亭水院聽水榭書畫展區回廊車行入口芙蓉北路湖外路山院石院精神堡壘人行入口車行入口人行入口總平布局05|示范區設計URBAN DESUGN芙蓉北路湖外路示范區流線車行流線精神堡壘車行入口人行入口321第一進第二進第三進第二院落第三進院落第一進院落門廳門廳停車場書院提取院落禮制序列間，營造尊貴的體驗流線景觀示范區書畫展廊路徑體驗05|示范區設計URBA

76、N DESUGN提取書畫山水形態，營造詩意人文景觀現轉圍芙蓉北路湖外路空間秩序05|示范區設計URBAN DESUGN示范區效果圖05|示范區設計URBAN DESUGN門第主入口大廳05|示范區設計URBAN DESUGN示范區效果圖05|示范區設計URBAN DESUGN示范區效果圖05|示范區設計URBAN DESUGN書香洽談區05|示范區設計URBAN DESUGN沙盤區接待區洽談區一層平面圖05|示范區設計URBAN DESUGN洽談區簽約區VIP區二層平面圖05|示范區設計URBAN DESUGN休息區樣板區樣板A樣板B樣板C三層平面圖05|示范區設計URBAN DESUGN色彩

77、黑黑白白灰灰木木建構顏色材質陸第六章 立面設計06|立面設計Elevation intention恒大御景天下嘉宇北部灣未來美城市廣場學府星城新城和樾周 邊 競 品06|立面設計Elevation intention簡歐風格新亞洲風格新古典主義現代簡潔？恒大御景天下新城和樾嘉宇北部灣未來美城市廣場本項目如何優于周邊競品，打造有特色有風格的立面造型？設 計 思 考06|立面設計Elevation intention與周邊和而不同風格體現差異性住宅與公建立面風格的協調性低成本下立面品質的設計提升立 面 訴 求06|立面設計Elevation intention風格和而不同：精致典雅，端莊大氣，優雅

78、考究，用現代設計語言體現都市格調風 格 解 析06|立面設計Elevation intention公寓街景效果圖風 格 解 析商業街景效果圖風 格 解 析06|立面設計Elevation intention住宅塔樓效果圖風 格 解 析06|立面設計Elevation intention協調性：住宅和公寓都使用現代典雅風格的橫向與豎向線條，給人以簡約大氣穩重的感受。風 格 解 析06|立面設計Elevation intention低成本立面控制：精準定位、層次豐富、材料選取符合大眾價值認同，細節繁復后期施工效果較難控制推薦風格定位審美價值認同比較小眾公建化立面建造成本更高新古典風格現代典雅風格現

79、代風格風 格 解 析06|立面設計Elevation intention層次豐富：嚴整的比例和尺度|精致的墻身細節住宅塔樓追求穩重大氣的古典建筑橫三段縱五段的韻律節奏，穩重、對稱。在運用現代手法設計立面的同時依然遵循著古典建筑的美學法則。頂部中部底部風 格 解 析06|立面設計Elevation intention層次豐富：嚴整的比例和尺度|精致的墻身細節公寓塔樓強調體塊線條的分割，削弱百米高層的橫向尺度感，增加建筑的修長挺拔感。豎向分割體塊切分風 格 解 析06|立面設計Elevation intention層次豐富：嚴整的比例和尺度|精致的墻身細節陽臺陽臺屋頂高層住宅墻身節點風 格 解 析

80、06|立面設計Elevation intention層次豐富：嚴整的比例和尺度|精致的墻身細節洋房墻身節點陽臺陽臺屋頂陽臺風 格 解 析06|立面設計Elevation intention層次豐富：嚴整的比例和尺度|精致的墻身細節loft屋頂loftloftloft公寓墻身節點（窗墻系統）風 格 解 析06|立面設計Elevation intention低成本立面控制：精準定位、層次豐富、材料選取淺色真石漆深灰色真石漆深灰色金屬百葉鋁合金夾膠玻璃欄桿米白色石材風 格 解 析06|立面設計Elevation intention低成本立面控制：精準定位、層次豐富、材料選取白色鋁型材深灰色鋁型材夾膠

81、中空Low-e玻璃高透玻璃深色涂料豎向明框風 格 解 析柒第七章 地庫設計07|地庫設計Basement design937輛地面停車位35輛地下停車位902輛34953地下商業2523地下車庫32430.00機動車位地下建筑面積其中其中備注：1.住宅1輛/戶，商業0.6輛/100；2.地下人防5485示范區車位人防范圍設備用房配套用房商業部分住宅部分地庫輪廓線用地紅線地庫出入口地下一層平面圖07|地庫設計Basement design地庫細節 地下車庫入口 主車道07|地庫設計Basement design地庫細節 大堂前區 下沉庭院07|地庫設計Basement design225方法二：通過開天窗的方式，引入自然光線，形成陽光地庫，景觀滲透進車庫，豐富車庫景觀的空間層次。方法一：地面設計小尺度景觀下沉廣場，與車庫局部形成共享空間，提高空間層次感、歸屬感、趣味性及使用率。地庫盡量少設層數，地下室埋深盡量減少，節約地庫造價。車庫采用陽光車庫，爭取自然采光，減少了地庫設備成本及后期運營維護成本，同時行車時可以看到天井透過的自然光線以及綠化，增添了整個居住區的生活情趣。成本控制 陽光車庫