1、新新鴻鴻樂樂清柳市清柳市鎮浹鎮浹底村地底村地塊項塊項目方案目方案設計設計Xinhong Yueqing Liushi town Jiadi village plot project design2021.07戶戶型落位型落位01前期分析前期分析區位分析區位分析Location analysis02規規劃策略劃策略控控規規解解讀讀Interpretation of推推盤邏輯盤邏輯Push logic05產產品品設計設計產產品策略品策略Product Strategy產產品展示品展示Product demonstration配套分析配套分析Matching analysis交通分析交通分析Traf

2、fic analysis周周邊現邊現狀狀Status quo of the baseSWOT分析分析SWOT analysisregulatory planning解解題題思路思路Problem solvingstrategie解解題題策略策略Problem solvingstrategies市市場場分析分析market analysis03規規劃劃設計設計總圖總圖展示展示General show06立面策略立面策略風風格意向格意向Style intention立面意向立面意向Facade intention04示范區打造示范區打造示范區示范區總總平平General layout ofdemo

3、nstration areaLocation of house type 示范區立面示范區立面Elevation of流流線線分析分析demonstration areaStreamline analysis日照分析日照分析Sunshine analysis地地庫庫平面平面Basement plan01基基礎礎分析分析區位分析區位分析Location analysis配套分析配套分析Matching analysis交通分析交通分析Traffic analysis周周邊現邊現狀狀Status quo of the baseSWOT分析分析SWOT analysisYUEQING IMPRESS

4、ION柳市印象實力YUEQING IMPRESSION柳市印象和諧YUEQING IMPRESSION柳市印象文化1柳市鎮北白象鎮翁垟街道樂成街道城南街道區位分析區位分析Location analysis5.7KM3.5KM1天羅山頂蘇呂工作區柳州客運中心柳州鎮政府柳州市稅務分局柳州市海關大樓SITE黃華樞紐項項目位于溫州市目位于溫州市樂樂清市柳市清市柳市鎮鎮，屬于，屬于鎮鎮區核心地段，區核心地段，未來未來發發展潛力巨大。展潛力巨大。柳市柳市鎮鎮隨著重大隨著重大項項目建目建設設逐步落地，居住價逐步落地，居住價值值得到得到進進一步凸一步凸顯顯。區位分析區位分析Location analysis1

5、123145321類型教育資源配套設置1.精益中學2.柳市鎮第一中學3.柳市小學1.樂清市第三人民醫院2.體育館（規劃中）生活配套景觀配套3.現代廣場4.體育館5.恒隆廣場1.西凰嶼生態公園2.2KMSITE配套分析配套分析Matching analysis電器城大道1SITE交通環境較好，地塊北面靠近溪橋路，距離南面主干道中心大道約200米，整體路網四通八達交通分析交通分析Traffic analysis1南側：民房西側：長江路，空地東側：體育館（規劃），山北側：溪橋路，民房SITE地塊現狀地塊周邊多為民房，城市界面較差；臨靠大道，交通便利周周邊現邊現狀狀Status quo of the

6、base11.地塊東側的體育館目前規劃中，預計下半年開工，修建后，板塊能級得以提升，地塊周邊形象面拉升1.地塊周邊廟宇距離近且影響面較大（天王殿）；威脅THREATS機會OPPORTUNITIES優勢STRENGYTHS劣勢WEAKNESSES1.上坤新隆云溪風華、上坤&津西博遠地塊、瑞鑫卓越城三個項目即將入市，體量共計約33萬方，未來競爭壓力大；2.市場容量不高，地塊體量較大，去化周期拉長；（外部因素）1.地塊方正，便于排布；2.地塊交通環境較好，整體路網四通八達；3.地塊周邊有一定配套基礎；（內部因素）SWOT分析分析SWOT analysis02規規劃策略劃策略控控規規解解讀讀Inter

7、pretation ofregulatory planning解解題題思路思路Problem solvingstrategie解解題題策略策略Problem solvingstrategies市市場場分析分析market analysis推推盤邏輯盤邏輯Push logic2用地面積74493.62容積率2.5建筑密度27%建筑限高14H54計容面積186234.05項項目位置：目位置：樂清市柳市鎮浹底村，東為18米規劃道路；南為12米規劃路；西為24米規劃道路；北為40米規劃道路。地地塊設計塊設計 用地面積74493.62，容積率2.5，條件條件：計容建筑面積186234.05，建筑密度27

8、%，綠化率35%，建筑限高54米，商住用地性質備備注：注：（1）住宅建筑高度14米以上，建筑高度54米以下且住宅層數不小于4層（2）其中養老助殘服務用房建筑面積800；社區衛生服務用房建筑面積150；3000商業建筑面積4000；社區文化服務中心建筑面積500；（合計約4450）（3）車行出入口方位：地塊東側、南側、西側項目地塊幼兒園柳市新民農貿市場西凰嶼生態公園樂清市第三人民醫院碧桂園桃李東方苑體育中心（規劃中）天王殿項目位于樂清市柳市鎮浹底村，位于新風路南側和長江路東側，用地面積7.45公頃。控控規規解解讀讀Interpretation ofregulatory planning2沿路商業

9、價值較好，內部最差，地塊東北角商業價值最優，后期可服務本小區與天王殿游客。幼兒園碧桂園桃李東方苑體育中心（規劃中）天王殿西凰嶼生態公園樂清市第三人民醫院控控規規解解讀讀Interpretation ofregulatory planning商業價值由高到低2地塊中心居住價值最好，緊鄰地塊周邊無優質景觀幼兒園碧桂園桃李東方苑體育中心（規劃中）天王殿西凰嶼生態公園樂清市第三人民醫院控控規規解解讀讀Interpretation ofregulatory planning居住價值由高到低解解 題題 思思 路路方案思考如何在該板塊實現產品溢價如何樹立新鴻樂清輕奢宅配新標桿推盤+解題優化總圖布局及產品功能

10、，實現全方位溢價打造大尺度中心景觀長廊2用地較為方正方正周邊資源有限利用自身自身資資源源打造極致中央大花園中央大花園核心資源樓王樓王體系樓棟錯位視視野野最佳落位最優化全方位溢價溢價極致面寬極致內求內求中央景觀解解題題策略策略Problem solving strategies2全18F排布樓棟密集，邏輯欠缺資源利用不足不足18F+11F排布滿容條件下三面三面寬寬11F產品力不足日照不過全18F排布資源利用充足空間秩序感強局部樓棟超面寬解解題題策略策略Problem solving strategies只有只有這這些些還還不不夠夠回回歸歸客群客群客客戶戶價價值值如何體如何體現現H OW T O

11、R E F L E C T C U S TO M E RVALUE2碧桂園碧桂園桃李桃李東東方苑方苑容 積 率：2.50建筑類型：高層樓盤風格：現代簡約建筑風格115 3室2廳2衛140 4室2廳2衛190 4室2廳2衛市市場場分析分析Market analysis2瑞鑫瑞鑫卓越城卓越城容 積 率：2.50建筑類型：高層樓盤風格：現代建筑風格892+1室2廳2衛99 3室2廳2衛128 4室2廳2衛市市場場分析分析Market analysis2旭信旭信雍尚園雍尚園容 積 率：2.50建筑類型：高層樓盤風格：現代中式建筑風格1042+1室2廳2衛1283+1室2廳2衛138 4室2廳2衛市市場

12、場分析分析Market analysis21地地緣剛緣剛需型客需型客戶戶便捷便捷舒適舒適FASHIONCOMFORTABLE教育教育配套配套QNAUITYCOST-EFFECTIVE主城自住型客主城自住型客戶戶3品品質質前景前景INFRASTRUCTURESCONVENIENT高端投高端投資資客客戶戶4客客戶戶人群人群區域發展下帶來的外來務工客戶、經商客戶（新柳市人）交通便利、品交通便利、品質質生活生活看中地段、價格、品質等；鄉鎮居住品質較差、剛需居住需求、結婚需求等區域前景區域前景區域前景可期，“四個柳市”建設逐步兌現是置業的首要因素301010客群總結主要客戶人群：訴求：改善型，自住型為主

13、外來客外來客戶戶+地地緣緣自住客自住客戶戶購買動機：2新柳市客新柳市客戶戶教育教育舒適舒適EDUCATIONCOMFORTABLE50推推盤邏輯盤邏輯Push logic2客群分析客客戶戶目目標標客群客群 一般為名下無房或擁有一套住宅物業；25-40歲的中青年群體，一般家庭成員3-4個；主要看重地段、價格、品質等；鄉鎮居住品質較差、剛需居住需求、結婚需求是其換房的主要因素。推推盤邏輯盤邏輯Push logic2客群理解認認知上知上輕輕奢不奢不僅僅停留在停留在物件物件上上BEYOND OBJECT 摒棄摒棄傳統傳統居所居所思思維維THINKING 追求追求純純粹的粹的細節細節感知感知DETAIL

14、推推盤邏輯盤邏輯Push logic2客群理解心理上心理上現現代代時時尚的尚的審審美品味美品味TASTE美學文化的美學文化的情感需求情感需求EMOTION文化理念的文化理念的社會社會認認同同RECOGNITION推推盤邏輯盤邏輯Push logic縱縱深深式式的景景觀觀紐紐帶帶景觀紐帶文文化化型型的圈圈層層核核心心示范區科科技技型型的智智慧慧空空間間戶型設計價價值值感感的建建筑筑立立面面立面設計花花園園式式的居居住住場場所所總圖空間03規規劃劃設計設計總圖總圖展示展示General show戶戶型落位型落位Location of house type流流線線分析分析Streamline ana

15、lysis日照分析日照分析Sunshine analysis地地庫庫平面平面Basement plan250M75M整整 體體 策策 略略 SPACE DESIGN大面大面寬寬策略策略WIDE VIEW塔樓盡量沿基地周塔樓盡量沿基地周邊邊布置布置打造極致化面寬產品，優于市場現有產品，結合場地資源打造獨特觀景產品景景觀資觀資源最大化源最大化Form a good atrium space to maximize the visualdistance and landscape quality of each house,appreciate the Atrium within,the appea

16、rance of therive核心配套核心配套軟硬件設施齊全極致景極致景觀長觀長廊廊超大尺度，共享空間私密私密級級小小組團組團私密性，少數人的專屬空間3方案一方案一總總平面平面圖圖MASTER PLAN總圖總圖特點特點PRODUCTS ADVANTAGES內部景內部景觀觀利用最利用最優優面面寬寬極致化極致化產產品力最品力最優優花園尺度最花園尺度最優優示范區展示面佳示范區展示面佳地地庫經濟庫經濟性最性最優優高層錯躍社區衛生服務用房社區文化服務中心其中其中地下機動車位非人防車位人防車位扣除贈送住宅非機動車停車位商業及物業用房非機動車停車位3方案一方案一經濟經濟技技術術指指標標Technical

17、and economic indicators溫州柳市鎮浹底村經濟技術指標地塊濟技術指標表(方案一)項目總用地面積總建筑面積可售比計容建筑面積住宅建筑面積其中商業幼兒園配套用房養老助殘服務用房其中體育健身場地物管用房消控室開閉所配電房風井、排煙井公共文化設施用房非計容建筑面積架空層面積地庫主體范圍面積（S1)非機動車庫面積其中 普通車庫面積人防區車庫面積非地庫主體范圍塔樓投影面積高層洋房全地下面積（S)容積率建筑密度建筑占地面積住宅商業以及配套綠地率住宅總戶數總人數建筑層數機動車停車位地面機動車位其中其中單車位指標其中未扣除贈送非機動車停車位其中數量74493.62248339.4573.09

18、%186234.05177517.29137037.340480.04000.0000.0004716.76800.00150.00500.000.001310.0080.00150.001350.00200.00176.7662105.4062105.45826.0044439.4011840.000.000.00062105.402.5023.71%1766511665600035.00%147347141-18F167401674136231237.137.137.102913542859單位 備注（填寫概念方案版與投前版數值差異原因)規劃條件 總建筑面積=計容建筑面積+非計容建筑面積

19、3000S4000 規劃條件，（地上計容住宅總建筑面積的2配置養老用房且300）規劃條件 規劃條件 不少于0.3/套配建室內場地或不少于0.9/套配建室外場地 地上總計容的7配置 估算 估算 估算 估算 住宅總套數，不少于0.12/套配建，且應不少于50 非計容面積=地上非計容面積+S1 2.0/個 地面總建筑面積的7%S2*0.7 高層非地庫主體范圍塔樓投影面積*0.7 多層非地庫主體范圍塔樓投影面積*0.7 S=S1+S2*0.7R2.5%27%（住宅建筑凈密度22%)%35%戶人 3.2人/戶層 限高54M,(14M住宅建筑高度54M且4層）個個個個個（S1-扣減面積）/地下車位數 集團

20、限額要求備注：扣減面積=贈送業主的面積+特殊/個 設備房面積特殊設備房：除常規的水池水泵房，變配電房及發電機房外，特殊條件或地域要求情況而設的設備房；/個 S1/地下車位數個個個3圖例：95戶型108戶型125戶型140戶型160戶型商業及配套配電房產品類型高層/小高層要求面積段（）95（2+1房2廳2衛）108（3房2廳2衛）125（3+1房2廳2衛）140（3+1房2廳2衛）160（4房2廳3衛)戶數96356737248361473戶數比6.5%24.2%50.0%16.8%2.4%100.0%戶戶型落位型落位Location of house type3圖例：流流線線分析分析Strea

21、mline analysis城市道路消防車流線消防出入口回車場登高場地3日照分析日照分析Sunshine analysis日照滿足大寒日2小時要求圖例：0小時1小時2小時3小時4小時5小時6小時3目前示范區下方用于停車，為滿足一層地庫要求。地地庫庫平面平面Basement plan3方案二方案二總總平面平面圖圖MASTER PLAN總圖總圖特點特點PRODUCTS ADVANTAGES內部景內部景觀觀利用利用較優較優面面寬寬極致化極致化產產品差異化品差異化花園尺度花園尺度較優較優地地庫經濟庫經濟性性較優較優高層錯躍幼兒園配套用房其中地下機動車位非人防車位人防車位扣除贈送3方案二方案二經濟經濟技

22、技術術指指標標Technical and economic indicators溫州柳市鎮浹底村經濟技術指標地塊濟技術指標表(方案二)備注（填寫概念方案版與投前版數值差異原因)規劃條件總建筑面積=計容建筑面積+非計容建筑面積3000S4000規劃條件，（地上計容住宅總建筑面積的2配置養老用房且300）規劃條件規劃條件不少于0.3/套配建室內場地或不少于0.9/套配建室外場地地上總計容的7配置估算估算估算估算住宅總套數，不少于0.12/套配建，且應不少于50非計容面積=地上非計容面積+S12.0/個地面總建筑面積的7%S2*0.7高層非地庫主體范圍塔樓投影面積*0.7多層非地庫主體范圍塔樓投影面

23、積*0.7S=S1+S2*0.7R2.527%（住宅建筑凈密度22%)35%3.2人/戶限高54M,(14M住宅建筑高度54M且4層）（S1-扣減面積）/地下車位數 集團限額要求備注：扣減面積=贈送業主的面積+特殊設備房面積特殊設備房：除常規的水池水泵房，變配電房及發電機房外，特殊條件或地域要求情況而設的設備房；S1/地下車位數項目總用地面積總建筑面積可售比計容建筑面積住宅建筑面積其中商業其中養老助殘服務用房社區衛生服務用房社區文化服務中心體育健身場地物管用房消控室開閉所配電房風井、排煙井公共文化設施用房非計容建筑面積架空層面積地庫主體范圍面積（S1)非機動車庫面積其中 普通車庫面積人防區車庫

24、面積非地庫主體范圍塔樓投影面積高層洋房全地下面積（S)容積率建筑密度建筑占地面積其 住宅中 商業以及配套綠地率住宅總戶數總人數建筑層數機動車停車位地面機動車位其中其中單車位指標其中未扣除贈送非機動車停車位住宅非機動車停車位其中 商業及物業用房非機動數量74493.62249563.7572.73%186234.05177512.43145312.432200.04000.0000.0004721.62800.00150.00500.000.001310.0080.00150.001350.00200.00181.6263329.7063329.75996.0045493.7011840.000

25、.000.00063329.702.5023.71%1766511665600035.00%151448441-18F170701707139531237.137.137.10299802998單位%戶人層個個個個個/個/個個個個產品類型高層/小高層要求面積段（）95108125140160戶數9650468423001514戶數比6.3%33.3%45.2%15.2%0.0%100.0%3方案三方案三總總平面平面圖圖MASTER PLAN總圖總圖特點特點PRODUCTS ADVANTAGES示范區位于街角示范區位于街角內部景內部景觀觀利用最利用最優優面面寬寬極致化極致化產產品力最品力最優優花

26、園尺度最花園尺度最優優地地庫經濟庫經濟性最性最優優高層錯躍幼兒園配套用房其中地下機動車位非人防車位人防車位扣除贈送住宅非機動車停車位商業及物業用房非機動車停車位3方案三方案三經濟經濟技技術術指指標標Technical and economic indicators溫州柳市鎮浹底村經濟技術指標地塊濟技術指標表(方案三)項目總用地面積總建筑面積可售比計容建筑面積住宅建筑面積其中商業其中養老助殘服務用房社區衛生服務用房社區文化服務中心體育健身場地物管用房消控室開閉所配電房風井、排煙井公共文化設施用房非計容建筑面積架空層面積地庫主體范圍面積（S1)非機動車庫面積其中 普通車庫面積人防區車庫面積非地庫主

27、體范圍塔樓投影面積高層洋房全地下面積（S)容積率建筑密度建筑占地面積其 住宅中 商業以及配套綠地率住宅總戶數總人數建筑層數機動車停車位地面機動車位其中其中單車位指標其中未扣除贈送非機動車停車位其中數量74493.62248339.4573.09%186234.05177517.29137037.340480.04000.0000.0004716.76800.00150.00500.000.001310.0080.00150.001350.00200.00176.7662105.4062105.45826.0044439.4011840.000.000.00062105.402.5023.71%

28、1766511665600035.00%147347141-18F167401674136231237.137.137.102913542859單位 備注（填寫概念方案版與投前版數值差異原因)規劃條件 總建筑面積=計容建筑面積+非計容建筑面積 3000S4000 規劃條件，（地上計容住宅總建筑面積的2配置養老用房且300）規劃條件 規劃條件 不少于0.3/套配建室內場地或不少于0.9/套配建室外場地 地上總計容的7配置 估算 估算 估算 估算 住宅總套數，不少于0.12/套配建，且應不少于50 非計容面積=地上非計容面積+S1 2.0/個 地面總建筑面積的7%S2*0.7 高層非地庫主體范圍塔

29、樓投影面積*0.7 多層非地庫主體范圍塔樓投影面積*0.7 S=S1+S2*0.7R2.5%27%（住宅建筑凈密度22%)%35%戶人 3.2人/戶層 限高54M,(14M住宅建筑高度54M且4層）個個個個個（S1-扣減面積）/地下車位數 集團限額要求備注：扣減面積=贈送業主的面積+特殊/個 設備房面積特殊設備房：除常規的水池水泵房，變配電房及發電機房外，特殊條件或地域要求情況而設的設備房；/個 S1/地下車位數個個個產品類型高層/小高層要求面積段（）95108125140160戶數96356737248361473戶數比6.5%24.2%50.0%16.8%2.4%100.0%04示范區打造

30、示范區打造示范區示范區總總平平General layout ofdemonstration area示范區立面示范區立面Elevation ofdemonstration area示范區示范區選選址分析址分析321SITE1234561234567精神堡精神堡壘壘沿街廣沿街廣場場入口廣入口廣場場停停車場車場商商業業售樓售樓處處后后場場庭院庭院742M示范區示范區總圖總圖-SITEPLAN展示區用地面展示區用地面積積：5000平平示范區建筑面示范區建筑面積積：1600平平230M36M策略一：策略一：用足展示面用足展示面，營營造街角廣造街角廣場場和入口廣和入口廣場場，體，體現項現項目品目品質質感

31、和展示性感和展示性示范區示范區動線動線分析分析12345人行流人行流線線車車行流行流線線67策略二：示范區建筑采用大面策略二：示范區建筑采用大面寬寬，大廣，大廣場場，營營造造簡潔簡潔大氣，大氣，識別識別性性強強的城市形象的城市形象示范區功能定位示范區功能定位示范區建筑面示范區建筑面積積：1600平平CO（聯聯合）合）+LIFE（生活體系）（生活體系）去去銷銷售化思售化思維維美好生活方式運美好生活方式運營營延伸家的半徑，七大延伸家的半徑，七大場場景搭建未來社區體景搭建未來社區體驗驗中心中心策略三：策略三：可持可持續續性售樓性售樓處處示范區功能定位示范區功能定位美學生活示范美學生活示范館館示范區功

32、能定位示范區功能定位美學生活示范美學生活示范館館示范區功能定位示范區功能定位美學示范美學示范館館示范區功能定位示范區功能定位美學示范美學示范館館示范區空示范區空間間意向意向策略四：策略四：沉浸式生活空沉浸式生活空間間體體驗驗主主軸連軸連廊廊城市客城市客廳廳-紅紅酒品酒品鑒鑒會會城市客城市客廳廳-主主題車題車展展05產產品品設計設計產產品策略品策略Product Strategy產產品展示品展示Product demonstration5碧桂園桃李碧桂園桃李東東方方120 3室2廳2衛120 3室2廳2衛140 4室2廳2衛190 4室2廳2衛瑞鑫卓越城瑞鑫卓越城89 2+1室2廳2衛99 3室

33、2廳2衛116 3室2廳2衛128 3+1室2廳2衛旭信雍尚園旭信雍尚園104 3室2廳2衛117 3室2廳2衛128 4室2廳2衛138 4室2廳2衛周周邊競邊競品主力品主力戶戶型分析型分析產產品策略品策略Product Strategy競競品分析品分析規劃：高層為主產品：以100-140三房為主，T4及T2產品結構較多供需關系：均價在12000-14000左右立面：現代風格為主我我們們的的產產品品思考：1.如何在現有產品基礎上，進行產品亮點的提煉？2.如何最大化利用資源，提升產品溢價?5產產品特點品特點PRODUCTS ADVANTAGES戶戶型方正型方正南向雙開南向雙開間觀間觀景陽臺景陽

34、臺3+1房可改房可改寬廳設計寬廳設計125三三+一房兩一房兩廳廳兩兩衛衛產產品展示品展示Product demonstration5140三三+一房兩一房兩廳廳兩兩衛衛產產品特點品特點PRODUCTS ADVANTAGES戶戶型方正型方正寬廳設計寬廳設計南向雙開南向雙開間觀間觀景陽臺景陽臺舒適主臥套房舒適主臥套房產產品展示品展示Product demonstration5160四四+一房兩一房兩廳廳兩兩衛衛產產品特點品特點PRODUCTS ADVANTAGES戶戶型方正型方正南北通南北通寬廳寬廳+3衛設計衛設計南向雙開南向雙開間觀間觀景陽臺景陽臺舒適老人套房舒適老人套房豪豪華華主臥套房主臥套房

35、產產品展示品展示Product demonstration5125四房兩四房兩廳廳兩兩衛衛產產品特點品特點PRODUCTS ADVANTAGES戶戶型方正型方正側側向向寬廳設計寬廳設計南向雙開南向雙開間觀間觀景陽臺景陽臺舒適主臥套房舒適主臥套房超超寬觀寬觀景景飄飄窗窗產產品展示品展示Product demonstration5更完整的體型系數更完整的體型系數 定制定制現現代流代流線簡約線簡約美學美學125125產產品展示品展示Product demonstration5140超大面超大面寬設計寬設計，極致利用，極致利用資資源源140產產品展示品展示Product demonstration5更

36、完整的體型系數更完整的體型系數 定制定制現現代流代流線簡約線簡約美學美學160160產產品展示品展示Product demonstration5更完整的體型系數更完整的體型系數 定制定制現現代流代流線簡約線簡約美學美學125108108125產產品展示品展示Product demonstration5極致面極致面寬設計寬設計（50米控制）米控制）定制定制側側向景向景觀觀面面125108108125108產產品展示品展示Product demonstration06立面策略立面策略風風格意向格意向Style intention立面意向立面意向Facade intention精致生活精致生活+精致立面精致立面+精致精致細節細節風風格意向格意向Style intention6轉轉角售樓角售樓處處意向意向