1、融創西南融創西南昆明學院壹號地昆明學院壹號地7979畝地塊概念方案設計畝地塊概念方案設計PL A N N IN G A N D A RCH ITE C TU RA L D E SIG NK U N M IN G PROJE C T IN YU N N A N D ISTRICTK U N M IN G2021.04中南碧桂園樾府總建筑面積：39萬容積率：3.80產品類型：高層+商業地點：昆明綠地昆明國際健康示范城1-4地塊項目總建筑面積：38.2萬容積率：2.85產品類型：高層商辦+多層商辦+高層住宅地點：昆明藍光昆明金桂街總建筑面積：50.0萬容積率：2.31產品類型：高層+別墅+商業地點：

2、昆明東原璞閱總建筑面積：21萬容積率：3.72產品類型：高層+商業地點：昆明新希望大商匯總建筑面積：16.3萬容積率：4.89產品類型：高層+辦公+商業地點：昆明前 期 分 析Back ground本案位于昆明市五華區 一環邊人民西路北側人民西路昆明城市主動脈 城市“黃金主軸”History And Humanities規劃分析Site AnalysisSITE市體育館站周邊配套完善，緊鄰地鐵市體育館站，距離市中心2.5公里基地地段Site Location五一路站云南大學文廟翠湖公園省政府市中心昆明體育館春城小學云投中心SITE1號地塊老舊住宅壹號廣場春城小學云投中心保利中心用地四界北側：規

3、劃公園綠地，景觀價值高；南側：人民西路，城市主干道，主要形象界面西側：壹號廣場住宅區，視線受阻；東側：低矮老舊住宅區、體育館，視野開闊用地四界Site Location東側視野開闊，景觀最佳西、南兩側緊鄰已建住宅地塊，百米以上高層環伺，對基地壓迫感較強周邊現狀Site Location146m146m125m125m壹壹號廣場號廣場保利中心保利中心醫大醫大廣場廣場100m100m54m54m100m100m120m120m體育館體育館恒隆廣場恒隆廣場昆明萬達雙塔昆明萬達雙塔SITE南南北北西西東東大悅城大悅城世紀中心世紀中心用地分析Site Analysis規劃道路（15M）菱角塘路（15M）

4、人民西路（40M）規劃公園綠地東北側綠地紅菱路（20M）東北側水渠本案綜合容積率：7.0地段牛地段牛！配套牛！視野牛！配套牛！視野牛！品牌牛！品牌牛！我們的優勢？我們的優勢？WITH SUPERIOR SUPPORT區位區位LocationLocation學區學區MatchingMatching交通交通TrafficTraffic視野視野ViewView品牌品牌BrandBrand城市主軸稀缺地塊交通便利緊鄰地鐵站商業學校配套齊全top5一線房企東北側視野開闊坐擁城市繁華我們的優勢?WITH SUPERIOR SUPPORT項目難點2商辦業態占比高，22W方指標如何拆分？1高容高密地塊，如何組

5、織復雜業態？4毗鄰城市主軸，如何塑造城市地標?3周邊公寓存量大去化困難，如何加速去化？規 劃 策 略Back ground住宅7.3萬方22%街區商業3萬方9.1%商住22萬方66.5%學校0.4萬方1.2%規劃指標分析Site Analysis商住業態占比高，商住產品的去化為本案關鍵學校學校用地面積：6858學校建筑面積：4000住宅住宅建筑面積：75095其中還遷房面積：4000商辦商辦建筑面積：220000商業街區商業建筑面積：30000總建筑面積：32.65萬方住宅商品住宅75095返遷住宅4000商業30000商辦酒店星級酒店約1.5W方公寓、辦公20500012班小學4000配套6

6、80學區房不愁賣四類業態產品價值如何應對？用地最小形象昭示性最好主題化體驗感提升配套資源植入生活方式客群細分，匹配指標規劃策略Site Location住宅RESIDENTIALSCHOOLBUSSINESSAPARTMENTS學校商辦公寓商業學校學校壹號院（住宅區）老舊住 宅 區一期住宅區中 昆 醫 大 廣 場（住 宅 區）SITE老舊住 宅 區商業價值分析：南側緊鄰城市主干道及地鐵站，人流量大，商業價值高；西側、北側臨周邊住宅區底商，有一定商業價值市體育館站地鐵人流界面價值分析Site LocationStpe1：酒店及商業位置選擇酒店辦公酒店臨人民西路東側布置滿足城市界面形象要求，同時視

7、野最佳商業、學校位置建議學校需布置在地塊西側，與春城小學連接地塊東北兩側，視野開闊，擁有有良好的自然景觀和城市景觀，可遙望昆明城市地標SITE云投中心翠湖公園恒隆廣場萬達雙塔自然景觀城市景觀基地景觀Location AnalysisStpe2：周邊超高層環伺，如何豎立地標形象？中昆醫大廣場保利六合融創春城書院50m100m150m180m50m以下 遮擋嚴重，周邊老舊住區形象一般。100m120m 視野部分遮擋，局部可觀城市景觀。150m180m 視野開闊，可遙望翠湖、恒隆廣場等城市地標。翠湖公園恒隆廣場萬達雙塔150m100m180m塔樓高度論證：翠湖公園恒隆廣場萬達雙塔恒隆廣場翠湖公園恒隆

8、廣場萬達雙塔塔樓高度在150m以上視野最佳，城市景觀帶來更高溢價界面價值分析Site Location景觀價值分析:地塊北側緊鄰公園綠地，景觀價值最高東側雖臨待拆遷老舊住宅區，但視野開闊，景觀價值較高公 園綠 地壹號院（住宅區）一期住宅區中 昆 醫 大 廣 場（住 宅 區）老舊住 宅 區老舊住 宅 區Step3：住宅位置選擇住宅沿北側布置，朝向更佳臨近一期住宅組團，靠近公園住宅沿東側布置，視野更佳視野開闊，可觀城市夜景，無遮擋住宅組團住宅組團方案一都會之光LITGHT OF THE CITY超尺度庭院城市酒店群理念FAR=5.5FAR=5.81826716000商業、辦公、住宅商業、辦公、住宅

9、、公寓辦公面積段：601300公寓面積段：40-70平方米住宅面積段：80140FAR=4.518000商業、辦公、住宅住宅面積段：75113公寓在售FAR=4.513000商業、辦公、住宅、公寓住宅面積段:66-170FAR=4.6314000商業、辦公、住宅、公寓公寓面積段：5495住宅面積段：103145中昆醫大廣場云投中心保利中心壹號廣場北大資源博泰城競 品 解 讀C o m p e t i t i v e A n a l y s i s住宅已售罄，公寓在售辦公在售都，住宅、公寓已售罄辦公面積段：541827住宅面積段：46157周邊樓盤商辦類產品存量大，去化困難住宅產品不愁賣，商辦去

10、化慢在如此嚴峻的市場競爭壓力下，如何商辦及公寓產品提升競爭力?案例：上海/萬科中興路一號高容積率豪宅 專屬會所 超尺度中庭類型：住宅項目地址：中國上海容積率：3.54建筑面積：109754平方米公建化立面形象，multiple ground floor社區門廳+專屬會所，multiple ground floor立體交通 多首層，multiple ground floor更尊貴的歸家體驗歸家體驗更便捷的商業配套商業配套更大的庭院視野庭院視野我們的策略總平面圖Master plan 方案一容積率：6.2建筑密度：41.6%總計容建筑面積：32.65萬方商業建筑面積：24.66萬方其中，街區商業：

11、24000公寓：156600 辦公：44000酒店：22000住宅總建筑面積：7.5萬方學校建筑面積：4000地下車位數：2140地下室面積：79240.72都會之光經濟技術指標Planning indicatorsN學 校 出 入 口住 宅 出 入 口公 寓 出 入 口酒 店 出 入 口住宅H=100M住宅H=100M住宅H=100M住宅H=100M公寓H=100M公寓H=130M公寓H=100M公寓H=130M公寓H=80M公寓/酒店/辦公H=180M學校H=21MH=5.1MH=10.5M下辦 公 出 入 口多層次庭院，大視野，大間距，打造恬靜舒適中央花園Multi-level cour

12、tyard,large view,large spacing,creating a quiet and comfortable central garden溫暖陽光，渲染了最和諧的建筑外觀與空間的氣氛Warm sunlight renders the most harmonious architectural appearance and space atmosphere方案生成Site Location商辦、公寓、住宅三種業態從南到北依次排開綜合考慮 中庭共享Step1：常規組團劃分模式Step2：我們的劃分模式合三為一180M130M130M80M商辦公寓住宅方案生成Site Locati

13、on住宅部分場地抬高，利用高差布置商業，獲得更純粹的組團Step3：豎向處理Step4：商業落位商業局部3F 串聯城市公園與地鐵交駁，沿人民西路延伸布置商業地鐵站抬高一層抬高二層商業2F 商業1F 規劃優勢：與周邊同類商辦競品相比，花園更大，視野更開闊周邊競品規劃中昆醫大廣場北大資源博泰城45M45M我們的規劃45M 45M 競 品 解 讀C o m p e t i t i v e A n a l y s i s高容高密，用地局促，傳統排排坐布局80M 80M 70M 70M 45M 45M 70M 70M 豪宅尺度中庭花園超大視距45M45M100M100M200M200M規劃亮點Maste

14、r plan 旋轉45獲得更大視距，與市區同面積段項目相比，中庭尺度更大策略一：極致視野，超尺度中庭業態分布Master plan 公寓業態落位商業配套ELITE TALENT職場白領White-collar高階精英Elitetalent職場新銳N o v i c e180M130M80M100M100M130M空中躍墅天際公館：2.2W方面積段：115220客群：城市精英階層投資型SOHO：2.2W方面積段：2030客群：職場新銳平層類住宅：8.71W方面積段：6090客群：陪讀家庭、都市白領占比：10%占比：39%占比：10%酒店（后改LOFT）：2.2W方面積段：3045后期可轉化為投資

15、型LOFTLOFT辦公：4.4W方面積段：3045占比：20%高性價比：高舒適度43：57高性價比高舒適度占比：10%空中躍墅：2.55W方面積段：90120客群：陪讀家庭、都市白領占比：11%高性價比：高舒適度40：60業態分布Master plan 1層2層3層模式一：平層戶型模式二：空中躍墅A戶型902室1廳2衛120 3室2廳4衛B戶型651室1廳1衛A戶型B戶型B戶型B戶型B戶型B戶型B戶型B戶型A戶型A戶型A戶型B戶型平層類住宅標準層平面圖（T12）類住宅面積段：6590客群：陪讀家庭、都市白領平層模式空中躍墅大面寬/輕奢酒店化布局143(T4)100(T6)125(T4)T4（1

16、43+125）T6（143+125+100）6%3%3%結論：與營銷配比基本一致產品款數量：2款100M100M100M住宅業態落位16F為還遷房戶型配比Site Location方案二戶配產品類別戶型套數套數占比營銷要求高層10010718%12%12524041%44%14324041%44%合計587100%100%125100143翅膀戶橫廳，無視線遮擋！延續原一期戶型模式南北通透，主要房間朝南143125南北通透，主要房間朝南四面寬三面寬3.5面寬3面寬3面寬住宅平面Site Location板式T4面積段：125+145客群：陪讀家庭、都市白領板式T6面積段：145+125+100

17、客群：陪讀家庭、都市白領前場酒店式落客酒店化社區大堂花園客廳下沉會所社區獨享中庭景觀規劃亮點Master plan 分業態獨立入戶，保證住宅與類住宅組團純粹性。策略二：酒店化歸家流線住宅組團歸家流線復合式會客大堂規劃亮點Master plan 酒店化歸家流線住宅區形象入口酒店化歸家流線酒店式落車酒店化歸家流線下沉接待大廳酒店化歸家流線地下會所酒店化歸家流線社區中庭景觀酒店化歸家流線架空層入戶常規商業模式一字形我們的商業模式一環+一帶商業僅沿人民西路常規布置單一商業一環+一帶 串聯地鐵站與公園人流方案生成Site Location國際化社區，定制會所，專屬生活配套五彩生活帶活力商業環空中會所下沉

18、會所便利店、銀行、美發、藥店咖啡、餐飲、早教、培訓機構電影院、品牌服飾、餐飲連鎖店1245健身、游泳、瑜伽露天餐吧、私人餐廳、無邊泳池雙會所一環一帶地鐵站策略三：一環一帶雙會所天際會所人民西路界面商業主入口商業內街中庭沿壹號廣場社區商業界面公寓組團入戶大堂住宅組團入戶大堂住宅組團下沉庭院活力商業內街辦公大堂辦公出入口酒店出入口學 校 出 入 口住 宅 出 入 口公 寓 出 入 口場地剖面分析Master plan 便捷社區-專屬生活配套Commerce酒店大堂住宅配套商業精品商業省體育館站公園綠地首層平面圖Master plan N公寓入戶大堂住宅人行入口學校出入口辦公入戶大堂公寓入戶大堂體育

19、館地鐵站公寓地庫出入口公寓地庫出入口一層組合平面圖一層商業面積：10584機動車庫面積：24981.92機動車位610輛住宅地庫出入口二層平面圖Master plan N二層組合平面圖二層商業面積：8254三層商業面積：5162二層機動車庫面積：4219.24 機動車位161輛地庫負一層合理車 庫 面 積：7 9 2 4 0.7 2 車 庫 層 數：3 層地 上 兩 層 地 下 一 層機 動 車 位 數：2 1 4 0 輛非 機 動 車 位：5 7 0 7負一層地下平面圖地庫平面圖Master plan N負一層建筑面積：50039.56負一層機動車位:1369輛0-1小時1-2小時2-3小時

20、3-4小時4-5小時5-6小時圖例：分析軟件：天正日照8.0標準：國家標準地理位置：昆明，東經：10243，北緯：252計算的精度：1分鐘掃掠角：8時間統計方式：住宅建筑按最小連續日照時間不少于60分鐘的時間段進行累加本項目滿足昆明市城鄉規劃管理技術規定（2016版）第三章第十五條中第（一）小條“住宅建筑中每套住宅至少有一個居住空間冬至日滿窗日照的有效時間不少于連續一小時。”的要求,且對已建住宅無遮擋。N日照分析Master plan 方案二街巷森林FOREST OF THE CITY街巷空間立體花園塑造公園上的復合社區SITE市中心辦公大學城春城小學網紅主播大學生學區陪讀辦公白領客群分析Si

21、te Location公寓產品主力客群：85958595后城市新中后城市新中產，如何打動此類客群？產，如何打動此類客群？年輕化的消費時代即將到來他們正逐漸形成獨特的消費觀，主導未來的消費市場研究不同類型的人群的工作及生活習慣，匹配相應辦公商務配套、場景和服務全 新 時 代 背 景 下 的 場 所 空 間 更 新消費需求更新生活模式更新場所空間更新帶來以空間為載體，整合資源，實現對人們生活模式的更新，激活整個社區案例：上海BASE佰舍案例：杭州群島MOMA 藝術主題+精致生活定期舉辦藝術展覽行政酒廊 LIFE空間居住辦公自由切換 靈活開放靈活的聯合辦公空間 共享廚房 休閑會客廳針對客群：都市新貴

22、配套功能：空中會客廳、公共廚房、健身房、公共洗衣房針對客群：年輕白領、高校畢業生配套功能：聯合辦公空間共享廚房休閑會客廳生活模式更新：公寓主題化與城市、商業、無縫鏈接的創新共享辦公空間，打破傳統封閉空間模式案例：坤和萬科黃龍萬科中心案例：杭州天目里藝術時尚地標藝術時尚地標網紅打卡點辦公集群街 區 復 合 化：公 園、辦 公、商 業 的 有 機 結 合互動共享的多維空間新體驗商業創新辦公活動空間文化藝展功能項目愿景PROJECT PERSPETIVE街區復合化商業場景化公寓主題化空間多樣化我們的策略基地連接軌道交通、商業、住宅與公園綠地，為城市創造開敞空間，實現片區更新。The base con

23、nects rail transit,commerce,residence and park green space to create open space for the city and realize district renewal.一期住宅區壹號院（住宅區）中 昆 醫 大 廣 場（住 宅 區）春 城 小 學地鐵站連接城市公園拓展社區客廳激活商業氛圍BUILD THE LIKAGEStep1Step1：用地劃分多地塊聯動，打破封閉空間，制造人流聚點地域文化回應歷史肌理再現BUILD THE STREET錢王街、文明街、文廟直街、景星街、光華街、甬道街六條街道交錯相連，昆明老街是最后遺

24、留的歷史街區，保留明清時期街巷格局。The base connects rail transit,commerce,residence and park green space to create open space for the city and realize district renewal.街街巷巷院院昆明老街肌理提取街街巷巷院院街街巷里院Step2Step2：提取昆明老街肌理植入本地文脈，構建多元化交互空間Step3Step3：綠化串聯 打造城市森林立體化生態花園創造更積極的城市空間BUILD THE FOREST解決高容高密困局過去街巷交織未來立體森林社區街街巷里院街坊肌理的建

25、筑化演繹未來社區 垂直森林“兩街、五巷、四院落”規劃理念：街巷規劃理念：街巷森林森林規劃完型Step5Step5：住宅各成組團 視線錯開公寓賣氛圍住宅賣視野商辦樹地標BUILD THE STREET公寓組團網紅主播大學生學區陪讀辦公白領公寓組團公寓組團住宅居住組團商業辦公組團開放社區，人、自然、建筑三位一體，成為和諧的風景線Open community,the trinity of man,nature,and architecture becomes a harmonious landscape宏偉未來社區規劃，昆明為你而來Magnificent future community plann

26、ing,Kunming is here for you生態人居，地標展示垂直綠化森林 大尺度挑板，形成人民西路商務區軸線最具特色的地標總平面圖Master plan 方案二容積率：6.2建筑密度：49.7%總計容建筑面積：32.65萬方商業建筑面積：246688其中，街區商業：30000公寓：150688辦公：44000酒店：22000住宅總建筑面積：75000還遷房：4000學校建筑面積：4000地下車位數：2140地下室面積：79240.72街巷森林經濟技術指標Planning indicatorsN辦 公 樓 出 入 口酒 店 出 入 口住 宅 出 入 口公 寓 出 入 口公寓H=120

27、M公寓H=100M住宅H=100M公寓H=100M公寓H=100M公寓H=100M住宅H=100M住宅H=100M酒店辦公H=180M住宅H=100M學 校 出 入 口學校H=15.6M方所書店星巴克有機生活館時尚買手店健身房便利店早教機構藝術公園“最in街角”“生活集市”網紅酒館“精品商業”“精致潮街”盒馬鮮生優衣庫滿足不同屬性客群需求步行距離解決生活所需四大四大主題街區主題街區地鐵與商業無縫銜接，便捷歸家流線藝術活力商街高線公園藝術活力商街春城之庭藝術活力商街彩云之庭首層平面圖Master plan 體育館地鐵站公 園 綠 地人民西路學 校 出 入 口住宅人行入口辦公入戶大堂住 宅 落 客

28、 區住宅地庫出入口酒 店 落 客 區公 寓 落 客 區N一層組合平面圖公寓地庫出入口公寓地庫出入口入戶大堂ENTRANCE HALL時尚FASHION時尚買手店FASHION BUYERS便利店CONVENIENCE STORE網紅酒館WANGHONG TAVERN本層商業建筑面積：16500公 園 綠 地N二層組合平面圖體育館地鐵站二層平面圖Master plan 健身房GYM培訓學校TRAINING SCHOOL早教機構MECHANISM美SPABEAUTY SPA餐飲RESTAURANT本層商業建筑面積：13500三層平面圖Master plan N三層組合平面圖地庫平面圖Master

29、plan 負一層地下平面圖負一層總面積：39620.36機動車個數：1070輛負一層地下平面圖負二層總面積：39620.36機動車個數：1070輛地庫負二層合理地 下 車 庫 面 積 7 9 2 4 0.7 2 車 庫 層 數：地 下 2 層機 動 車 位 數：2 1 4 0 輛非 機 動 車 位 數：5 7 0 7 輛N結合學校 打造網紅建筑增強人民西路第一界面昭示性SITE春城小學三層平面圖四層平面圖一層平面圖二層平面圖小學平面圖Functional Zoning與春城小學通過連廊連接街角中庭花園地庫BM1-1F-1F-2F-2F落客區活力潮街公寓APATMENT住宅RISIDENT公寓組

30、團歸家流線公寓組團歸家流線二級：配套商業三級：組團泛大堂四級：私密屋頂花園五級：架空泛會所六級：基本居住單元一級：落客區-1F-2F落客區社區配套架空層（泛門廳）地庫基本居 住 單 元開放社區如何實現封閉式管理？公寓大堂配套組團共享空間配套規范解讀Site Analysis酒店式入戶大堂社交公區云頂俱樂部首層CLUBU+公寓社區-公區配套示意公寓歸家流線公寓組團門廳一進：精致門廳，營造高品質歸家體驗公寓歸家流線私有化屋頂花園公寓歸家流線公寓入戶平臺二進：屋頂平臺，私有化中央花園公寓歸家流線公寓架空層三進：架空層泛會所，業主社交共享平臺車行流線分析消防流線分析公寓車流住宅車流公寓車流住宅車流流線

31、分析Functional Zoning公寓車流住宅車流日照分析Functional Zoning0-1小時1-2小時2-3小時3-4小時4-5小時5-6小時圖例：分析軟件：天正日照8.0標準：國家標準地理位置：昆明，東經：10243，北緯：252計算的精度：1分鐘掃掠角：8時間統計方式：住宅建筑按最小連續日照時間不少于60分鐘的時間段進行累加本項目滿足昆明市城鄉規劃管理技術規定（2016版）第三章第十五條中第（一）小條“住宅建筑中每套住宅至少有一個居住空間冬至日滿窗日照的有效時間不少于連續一小時。”的要求,且對已建住宅無遮擋。N戶型配比Unit Ratio143(T4)100(T6)125(T

32、4)T4（140+125）T6（143+125+105）結論：與營銷配比基本一致產品款數量：2款100M住宅業態落位100M100M100M16F為還遷房6%3%3%方案二戶配產品類別戶型套數套數占比營銷要求高層10010718%12%12524041%44%14324041%44%合計587100%100%經典產品與競品對比？-無劣勢面寬為王 場景升級融創春城書院已開發，我們如何做？經典模式產品成熟 可兼顧日照 景觀T4板式（北外廊）前期產品模式產品策略延續經典產品模式3面寬豎廳/南北通雙面寬陽臺3面寬豎廳/中西廚雙面寬陽臺模式一:豎廳4面寬橫廳/南北通/中西廚雙面寬陽臺模式二：橫廳4面寬邊

33、廳/270無遮擋視野超大景觀陽臺3面寬豎廳/中西廚雙面寬陽臺模式三：邊廳住宅模式3面寬豎廳/中西廚雙面寬陽臺T4板式住宅面積段：143客群：陪讀家庭、都市白領競品：華潤潤府 T4高層143本案：T4高層1434室2廳2衛4面寬橫廳/南北通/中西廚/更優洄游動線4室2廳2衛3面寬豎廳/中廚/主臥套PK公寓專題研究Apartment productsLOFT+SOHO俊發.俊尚峰香格里拉.攏悅SITE彌勒寺城改項目碧桂園.翠湖印象俊發.春之眼華潤.潤府待售在售海倫堡中央廣場俊發逸天峰競品分析Competition 俊發.春之眼俊發.俊尚峰性質均價主力戶型公寓住宅40000待定300、342、573

34、、612 125、142、143 、183 香格里拉.攏悅彌勒寺城改項目碧桂園.翠湖印象公寓公寓住宅30000起待定62、113、240 、636 30000起規劃中規劃中華潤.潤府公寓1500038海倫堡中央廣場公寓1200042、46、52 、90 、125 俊發.逸天峰周邊競品公寓住宅1500087、118、124 240 、264、430住宅90、105、140 、180 2000022000昆明主城豪宅、公寓競品周邊在售競品多為商住混合地塊周邊公寓項目戶型匯總60以下80100120140以上單面寬暗廚暗衛單/1.5面寬暗廚暗衛多數為1.5/2面寬暗廚暗衛2.5/3面寬暗廚暗衛3面寬

35、明廚暗衛產品面積樓盤華潤潤府俊發逸天峰北大資源博泰城K9中心競品總結soho 87 2室2廳1衛 1.5面寬loft 993室2廳3衛2.5面寬soho 991室2廳2衛2面寬loft 522室1廳2衛單面寬loft 381室2廳2衛單面寬loft 1132室2廳2衛3面寬loft 1491室2廳2衛3面寬soho 1192室2廳2衛3面寬1794室2廳3衛3面寬LOFT 582室2廳1衛單面寬Loft 752室2廳1衛單面寬Loft 952室2廳1衛2面寬目標客群新興8595后為主辦公白領學區陪讀網紅主播大學生85后8090后9500后00后活力性價比親子教育價值休閑新鮮時尚產品策略：精致生

36、活場景產品策略：親子主題空間產品策略：新潮打卡點產品策略：年輕派、性價比高性價比：高舒適度43：57公寓業態落位1 2班小學S C H O O L都市白領White-collar高階精英Elite talent職場新銳N o v i c e業態分布Master plan 天際公館：2.2W方面積段：115220客群：高階精英、網紅膠囊寓(SOHO)：2.64W方面積段：1630客群：職場新銳平層類住宅：7.92W方面積段：6090客群：陪讀家庭、都市白領占比：13%占比：36%占比：10%酒店（LOFT）：2.2W方面積段：3050LOFT辦公：4.4W方面積段：3050占比：20%高性價比高

37、舒適度占比：10%空中躍墅：2.37W方面積段：90120客群：陪讀家庭、都市白領占比：11%57%品質產品如何在產品力上超越周邊競品？SOHOLOFT類住宅大平層43%高去化產品產品配比1630305060120115220面積小總價低高贈送空間百變酒店化高贈送私人定制空中視野模 數 化可 變 性極小SOHO產品策略14百變膠囊產品投資型極小SOHO面積段：2040客群：職場新銳、大學生、民宿經營者競品：保利星座32公寓本案：20公寓相同的資源相同配置，減小面積段，控總價配置：一室一廳一衛面寬數：單面寬暗廚暗衛配置：一室一廳一衛面寬數：單面寬暗廚暗衛政策解讀LOFT層高4.5m變為4.0m4

38、.0mLOFT4.5mLOFT1.9m4.0m2.1m 層高：4.0m 建筑面積：40m4.0mLOFT成熟案例杭州旭輝和昌都會山在華東片區一線城市3.9m4mloft已經逐漸普及廈門大唐五緣yohoLOFT策略45/35戶型30戶型42戶型3045LOFTLOFT策略LOFT策略LOFT策略LOFT策略LOFT策略LOFT策略LOFT策略909090906565656565656565產品亮點Master plan 平層類住宅面積段：6590客群：陪讀家庭、都市白領優勢一：分離式核心筒/類T3入戶優勢二：明廚明衛平層類住宅面積段：6590客群：陪讀家庭、都市白領競品：萬科翡翠 60公寓本案：

39、65公寓1室2廳1衛2.5面寬明廚明衛/獨立玄關/獨立餐廳/準套房1室1廳1衛2面寬暗廚暗衛 無餐廳 無玄關PK909090906565656565656565平層類住宅面積段：6590客群：陪讀家庭、都市白領競品：恒大云報華府 88公寓本案：90公寓2室2廳2衛有效面寬 4.5面寬270景觀明廚明衛雙套房2室2廳1衛2.5面寬1.5房 暗衛明廚PK909090906565656565656565空中躍墅2變3復式產品模式一：高贈送 低舒適度模式二：局部贈送 高舒適度2.6M2.6M2.8M2.6M2.6M2.8M4.0M4.0M4.0M4.0M空中躍墅 模式一：買兩層送一層產品亮點Maste

40、r plan 建面120套內96實得168贈送面積48KDL一體化/橫廳/明廚/四房五衛/四套房1層23層模型展示1層 層高2.6m2、3層 層高2.8m廚房客廳餐廳衛生間樓梯入口次臥主臥主衛次衛樓梯空中躍墅 模式2-1：局部贈送 高舒適度產品亮點Master plan 1層2層3層贈送多功能L廳/明廚明衛/家政間/3+2房4衛套內96建面120實得145贈送面積251層 層高2.8m2層 層高2.6m3層層高2.6m入口衛生間餐廳餐廳客廳臥室書房臥室主臥主衛次衛書房模型展示產品亮點Master plan 產品特點1層2層3層贈送建面120套內96 實得145贈送面積25KDL一體化/橫廳/明

41、廚/三房四衛/三套房空中躍墅 模式2-2：局部贈送 高舒適度超尺度橫廳超大方廳三面寬三套房明廚1層2層3層贈送空中躍墅面積段：120客群：陪讀家庭、都市白領競品：俊發逸天峰項目118公寓本案：120公寓2室2廳2衛2.5面寬豎廳/主臥套3室2廳4衛2.5面寬PK多功能L廳/明廚明衛/家政間超高層產品篇專題研究Large flat大平層超高層商辦策略：高度區分視野，視野決定價值低區CLUB高區CLUB180M150M100M50M20M平層公寓酒店辦公高區中區低區避難層避難層避難層中區電梯高區電梯低區電梯電梯分區入戶20m50m：遮擋嚴重50m100m：城市景觀，局部遮擋100m150m：翠湖公

42、園+城市景觀150m180m：翠湖公園+城市景觀50m100m150m180m翠湖公園恒隆廣場萬達雙塔恒隆廣場翠湖公園恒隆廣場萬達雙塔頂端占有型公寓面積段：115220占比：10%星級酒店面積段：4060占比：30%辦公面積段：4060占比：60%頂級空中會所空中泳池花園餐廳星級健身房業態分布BUILD THE STREET垂直水平220180220220115115180404040604060604060404040604060604060量 身 定 制目 標 人 群？產品策略客群畫像95后7080后網紅、富二代高管、企業主、金融豪客退休CEO、富豪、名流人群60后消費趨勢理性居住時間短，

43、出差頻繁注重居住圈層感性單身，個性十足喜歡新鮮事物注重個人享受，服務水平解析客群特征大公區、多功能活動空間自身居住空間的舒適度符合身份，滿足圈層需求定制服務，預約會員制會所噱頭，國際范兒地段牛，配套全，回報高定制自己的生活，為喜歡而買單標簽需求社交悅己人設享受炫耀投資將面寬留給客廳和臥室策略一策略二中廚開放式西廚會所中廚功能轉移服務空間臥室客廳小戶型115150大戶型180230保留中廚陽光廚房策略三投資：面積段降低，控總價居住：減少房間數，提升舒適度2室3室4室1.5室3室2+1室Q1:面寬有限，如何利用？Q2:內部功能如何取舍？Q3:精英客群需求如何滿足？設 計 策 略開放式廚房/可拓展公

44、區/將面寬留給客廳臥室套內面積：1152房2廳2衛115戶型B5.0m5.0m變變8m8m270270景觀景觀-空中大平層空中大平層-8.3M8.3M寬景陽臺寬景陽臺8.3M8.3M10.2M10.2M套內面積：1151.5房2廳2衛115戶型C高區家政儲藏空間豪宅不等于什么都有剛需功能統統去掉減少房間數巨巨幕幕景景觀觀超超大大公公區區豪豪配配主主臥臥定制屬于你的生活明明廚廚明明衛衛兒童房270270景觀景觀套內面積：1802.5房2廳3衛180戶型套內面積：220 3房2廳3衛220戶型高區-空中大平層空中大平層-方案二街巷森林方案一都會之光超 大 中 庭 純 粹 組 團街 巷 空 間 立

45、體 花 園強調居住屬性塑造公園上的復合社區復合社區 主題化公寓超高層點位數：3個超 高 層 點 位 數：2 個方案二街巷森林方案一都會之光1 2班小學S C H O O L都市白領W h i t e-c o l l a r高階精英E l i t et a l e n t職場新銳N o v i c e商業配套ELITE TALENT職場白領W hi t e-c o l l a r高階精英E l i t et a l e n t職場新銳N o v i c e180M130M80M80M100M130M空中躍墅120M100M100M100M100M180M酒店化輕奢類住宅高品質大視距空中躍墅預祝項目取得圓滿成功！THANKS