1、昆明學院 1 號地方案設計位于舊城核心的多業態項目，該有什么“氣質”?一個思考.我們力圖創造一個傳承文化，連接舊城與現代生活的場所，建立城市與場地的關系，提供一個開放活力，多維統一的新生空間。傳承連接活力新生 維護老昆明場所精神 定義城市新地標 營造 24 小時立體城中城 推動文化傳承藝術館我們將.PART 1PART 2PART 4PART 3用地條件Pre-phase Analysis產品設計Architectural Design文脈解讀Cultural Interpretation方案設計Planning Project文脈解讀PART 1文脈解讀1淵源歷史古城始于滇國風光絢爛之城呼其

2、春城民族融合之城謂之大同昆明印象“波光瀲滟三千頃，莽莽群山抱古城。四季看花花不老，一江春月是昆明。”文脈解讀1西南聯大：抗戰歲月的文化火種世界地質公園-昆明石林面向東南亞、南亞的門戶城市三大經濟合作圈交匯點過橋米線云南白藥紅嘴鷗聶耳、朕和故鄉“九龍池”翠湖高原明珠-滇池昆明老街：勝利堂城市名片文脈解讀1大公報是一家什么樣的企業？1902 年，大公報創刊天津，以文章報國為己任，開啟了百年大報的歷史征程。在毛澤東等幾代國家領導人的直接關懷下，大公報積極搭建溝通內地和海外的橋梁，成為海內外歷史最長，最具影響力的華文媒體之一。1992 年，大公報在昆明首設云南辦事處，積極報道云南，宣傳云南，推介云南，

3、并為推動云南與海內外的合作交流做出了積極貢獻。大公報與云南淵源深厚，見證和筆錄了云南的百年滄桑。項目背景?大公報+=舊城核心打造開放活力文化聚落創建昆明新地標前期分析PART 2 五華區，是云南省昆明市下轄區，為昆明五城區之一，核心城區，因境內五華山得名，位于昆明市主城核心區西北部。本項目位于昆明市五華區中心城區。前期分析區位分析2昆明長水國際機場昆明東站昆明站昆明長水國際機場昆明東站昆明站25KM7KM5KM前期分析區位分析2項目用地與昆明站直線距離 5km，距昆明東站 7km，昆明機場 25km項目區位便捷，可達性強前期分析2區域交通分析用地西側是壹號廣場，鄰近環城西路及人民西路，南側靠近

4、地鐵三號線市體育館站。地鐵三號線西園北路人民西路環城西路昆瑞路壹號廣場梁家河站市體育館站翠湖公園前期分析2區域配套分析風尚購物街省婦產科醫院省婦產科醫院壹號廣場壹號廣場翠湖公園云南大學彌勒寺公園三市街商圈省人民醫院昆明動物園省腫瘤醫院體育館體育館昆明第一中學昆明第一中學云南師范大學云南理工大學蓮花池公園百匯商業廣場昆明二十四中學勝利堂藝術中心正義坊購物中心昆明醫科學院昆明醫科學院項目地塊位于老城區，社區配套成熟，步行可達省體育館、醫院等，昆明第一中學距離基地僅 500m。項目地塊位于市政治、經濟、文化中心，城市配套齊全，生活十分便利。科教文衛用地醫療用地商業用地城市綠地前期分析2現狀條件分析壹

5、號廣場市體育館場地內部人民西路用地位于昆明市老舊城區，西側為高層住宅，東側為多層老舊住宅及市體育館，南臨人民西路。前期分析25KM5KM3KM11KM1.5KM滇池長蟲山山脈遠景資源：西側/北側/東側以遠處的山景資源為主，南側約 3km 處有滇池景觀，東側 2km 處有翠湖公園西山山脈翠湖公園空心山山脈景觀資源分析前期分析2用地東側可遠眺翠湖公園、南側可遠觀滇池，周邊三山環抱，景觀資源較好。前期分析2景觀資源分析1km2km翠湖公園彌勒寺公園圓通山蓮花池公園周邊景觀資源：周邊景觀資源分別集中在場地東、西兩大方向，東邊景觀呈點狀分布，西邊連綿起伏的山脈呈面狀分布。東邊的翠湖距離場地 2KM 內，

6、是用地內高層建筑的強勢景觀資源。前期分析2城市景觀資源從 100M 開始，除了地塊南面受壹號廣場影響的幾棟高層外，視野基本不受阻擋在 150M 以上視野完全沒有任何視野遮擋，輕松俯瞰昆明全城。100m100m125m120m125m翠湖公園恒隆廣場100m75m75m翠湖公園滇池恒隆廣場100m150m東東南南西西北北前期分析2用地價值分析MAXMAX居住價值昭示性商業價值MAXValueMINMINMAXValueMINMIN用地南側沿城市主干道，昭示性最強用地西北角臨近綠化帶，遠離主干路。噪音干擾小，居住價值高用地南側臨道路，人流量大，商業價值高前期分析2用地條件分析基地分析:本項目位于處

7、西市區核心位置，基地總長約 314.5 米，南側有 25米的綠化帶，寬約 183 米，用地東北側有七畝溝斜穿。西臨人民路壹號廣場，東側為多層住宅。項目周邊南側為人民西路，西側紅菱路，北側規劃路，與菱角塘路相接。指標分析:本項目用地面積 52661.69，容積率 6.2，計容面積 326502 扣除綠地及建筑退線后，可建設面積 45167，容積率 7.23扣除學校用地后，實際可建設面積 39658，容積率 8.1道路分析：人民西路為現有城市道路，寬度 40m。西側紅菱路同為現有城市道路，寬度為 20m。東側為規劃路，寬度 15m。北側臨菱角塘路，寬度 15m。289m26m183m 壹號廣場 人

8、民西路 紅菱路 規劃路用地紅線建筑退線七畝溝（泄洪渠）臨綠地開敞面總和50%前期分析2辦公塔樓 100mOFFICE TOWER 100m住宅塔樓 100mRESIDENTIAL TOWERS 100m地上商業 30000 GROUND LEVEL BUSNESS 30000 12 班小學 5000 12CLASSES OF PRIMARY SCHOOL 5000 配套：1170.97 0.36%1.53%9.19%23.00%65.92%12 班小學：5000 商業：30000 住宅：75095.57 辦公：215235.94 前期分析2日照條件分析昆明市城鄉規劃管理技術規定：住宅建筑中每套

9、住宅至少有一個居住空間冬至日滿窗日照的有效時間不少于連續一小時。西側壹號廣場、北側老舊住宅、北側三號地住宅、東側老舊住宅的日照會對本項目樓棟高度和位置產生影響0 小時1 小時2 小時3 小時4 小時5 小時6 小時1554336612244起算高度按 6.3m起算高度按 1.2m起算高度按 1.2m起算高度按 1.2m起算高度按 6.3m起算高度按 4.2m前期分析2日照條件分析位置 1、2 首層為裙房或架空層，起 算點按 5.4+0.9=6.3m 計算位置 3 首層非住宅，起算高度按3.0+1.2=4.2m 計算位置 4、5、6 均為老舊住宅，起算高度為 1.2m H 100m100m H

10、150mH=150m前期分析2日照條件分析通過對用地外部居住建筑關鍵點進行日照分析，判斷本項目建筑日照限制高度。前期分析2用地溢價研判前期分析2通過對用地外部居住建筑關鍵點進行日照分析，判斷本項目建筑日照限制高度。100m建筑影響日照點建筑影響日照點150m影響日照的建筑影響日照的建筑150m 界限100m 界限前期分析2用地溢價研判用地內建筑高度對西側原有建筑日照影響較大，東側建筑由于戶數較少，日照影響程度有限。方案設計PART 3方案策略3重重限制條件下，本項目如何脫穎而出？1、周邊日照限制條件嚴苛，項目自身高容積率2、項目自身公寓量大，如何避免同質化產品3、如何呼應政府城市形象需求&大公

11、報文化特質體現4、突破周邊老舊環境限制，打造城市標志性方案策略31.合理分配功能區域，匹配場地特點2.充分利用現有條件，發掘用地潛力3.創建城市地標綜合體，創造最大區域價值4.多維開放式公共空間，塑造地域文化傳承5.合理多樣化產品類型，覆蓋多種客戶群體方案設計3方案生成1.公建塔樓沿用地南側主干道布置，提升城市形象，面寬最大化，日照極限化。2.住宅塔樓用地北側沿邊布置，用足場地面寬，與 3#地住宅形成環繞街心公園大盤。人民西路70m77m40m100m100m77m100m50m方案設計3方案生成3.學校設置在住宅南側，為住宅日照預留空間。挖掘場地溢價，植入類住宅公寓產品。4.退讓城市開放空間

12、，增加產品視野間距。方案設計3方案生成方案一采用全百米內塔樓布局，成本集約型規劃。疊加日照模型，充分利用日照高度。方案設計3方案一工作模型方案設計3方案一住宅部分1.目前產品面積段 113、133、143，可滿容。2.若需降低面積段，可將 D#原 T6 改為 T7 塔樓，以平衡面積，則住宅面積為 105、125、143。公寓部分3.用地內 3#塔樓目前按 3.5m 層高考慮，其余公寓塔樓層高均為 3m。可滿容。A#84m5#4#6#7#1#2#3#B#C#D#方案設計3項目指標占比商業300009.19%3.0m 公寓17830054.61%3.5m 公寓3693511.31%3.0m 住宅7

13、509523.0%學校50001.53%配套11700.36%合計326500100.0%方案一方案一采用全百米內塔樓布局，成本集約型規劃。方案設計3視野較好，但偏離在小區外用地緊張，且存在對視是否還有其他可能？方案設計3案例參考-洛克菲勒中心（Rockefeller Center）位于美國紐約曼哈頓，是一個由 19 棟商業大樓組成的建筑群，各大樓底層是相通的。洛克菲勒中心東西向矗立，從 48 街到 51 街，占了三個街區，南北向，從第五大道到第七大道，更占了三個縱向街區。位于老城中心，受限于周邊建筑，主塔居中，以群組建筑形成城市地標。方案設計3RCA 大樓:洛克菲勒中心的主體，登上最高層的瞭

14、望廳可以縱覽整個紐約城,美國最有名、最壯美的公眾藝術品展示場所,在65 層上有一個“彩虹屋”餐廳,擁有世界最大的室內電影劇院。下沉式廣場：名副其實的花園廣場，各類花朵在不同的季節里競相綻放。第五大道：聞名遐邇的第五大道，全世界最具魅力的街區。地下空間：洛克菲勒中心前的下沉式廣場與中心其他建筑的地下商場、劇場及第五大道相連通。街心花園:金色光輝的普羅米修斯雕像下，是洛克菲勒中心最吸引人的街心花園,冬天這里是摩登現代的室外溜冰場。案例參考-洛克菲勒中心（Rockefeller Center）方案設計3方案生成1.公建以群組形式布置在用地南側，提升項目昭示性2.住宅建筑靠北側圍合花園，結合 3#地打

15、造公園大盤3.學校布置在用地西北角，與春城小學緊密相連方案設計3方案二工作模型方案二項目指標占比商業320009.8%商墅30000.9%平層公寓14223543.6%3.5m 公寓00.0%4.0m 辦公4500013.8%4.0 酒店230007.0%4.0m 天際公寓00.0%4.0m 住宅7509523.0%學校50001.5%配套11700.4%合計326500100.0%方案設計3方案二方案滿足規范要求，但地標塔樓位于用地內部，以群體方式呈現，公寓產品 3m 層高，產品力一般。住宅面積：75095 學校面積：5000 公寓面積：142235 商業面積：30000 藝術館面積：200

16、0 酒店面積：23000 辦公面積：45000 方案設計3項目指標占比商業300009.2%商墅30000.9%平層公寓14223543.6%3.5m 公寓00.0%4.0m 辦公4500013.8%4.0 酒店230007.0%4.0m 天際公寓00.0%3.0m 住宅7509523.0%學校50001.5%藝術館20000.6%配套11700.4%合計326500100.0%方案二方案二方案二方案二方案設計3方案滿足設計要求，但競爭力有限是否可以做一點突破，帶來更高的價值？方案滿容；超高層建筑以群體形式呈現，作為城市地標；占比最大的公寓產品均為 3m 層高，產品較為同質化方案設計33.6m

17、 層高公寓產品 損容約 2.3 萬不建議通過提高部分公寓層高，提高公寓品質雖然公寓量有貶損，但產品競爭力高方案設計3我們需要尋求更有價值的突破有沒有一種可能，同時滿足產品力需求，并為城市帶來的新地標？方案設計3分析場地利弊，尋求突破方向從最大的限制處入手，直擊掣肘方案設計3102150m1H 100m100m H 150mH=150m1213150m26261310226150m地標塔樓放置在西南角，影響戶數超過 100 戶地標塔樓放置在南側中部，影響戶數約 26 戶地標塔樓放置在東南角，影響戶數 3 戶通過平衡得失，以獲取更高的價值方案設計3方案三工作模型方案三項目指標占比商業315209.

18、2%商墅14000.4%平層公寓269708.3%3.5m 公寓11190534.3%4.0m 辦公244807.5%4.0 酒店244807.5%4.0m 天際公寓244807.5%3.0m 住宅7509523.0%學校50001.5%藝術館15200.4%配套11700.4%合計326500100.0%方案設計3方案三局部日照突破限制，部分公寓產品層高 3.5m，地標塔樓沿道路布置，昭示性好。方案三方案三方案三方案三方案三方案三傳承 復興項目指標占比商業315209.2%商墅14000.4%平層公寓269708.3%3.5m 公寓11190534.3%4.0m 辦公244807.5%4.0

19、 酒店244807.5%4.0m 天際公寓244807.5%3.0m 住宅7509523.0%學校50001.5%藝術館15200.4%配套11700.4%合計326500100.0%住宅面積：75095 學校面積：5000 復式公寓面積：111905 天際公寓面積：24480 酒店面積：24480 辦公面積：24480 藝術館面積：1520 商業面積：31520 平層公寓面積：26970 方案設計3方案三功能分布復式公寓/Loft豪華公寓/Luxury apartment酒店/Hotel辦公/Office小學/Primary school商業/Business商墅/Commercial vi

20、lla藝術館/Art gallery平層公寓/Apartment住宅/Residential方案設計3功能分析商業辦公住宅小學小學放置在用地西北側，與春城小學便捷相通商業屬性產品臨近道路及地鐵口布置，提升項目昭示性住宅用地布置在用地北側，遠離主干路避免噪音干擾。面向城市綠地布置，與三號地住宅相呼應，帶來大盤整體感人民西路方案設計3通過超高層打造地標塔樓，營造整體形象，成為區域標志，引領片區復興。Create landmark towers through super high-rise buildings,create an overall image,become a regional sy

21、mbol,and lead the revival of the area.人民西路方案設計3項目以大公報為線索，植入一個浮空藝術館，引入城市文化脈絡，創造人文聚集場所。The project uses Ta Kung Pao as a clue to plant a floating art gallery,introduce the urban cultural context,and create a place for cultural gathering.引入人流方案設計3通過置入口袋公園，在老城區置入新生活力公園紀念廣場。設置紀念廣場，打造城市客廳及文化聚集點。By placing

22、 the pocket park,the Xinsheng Vigor Park Memorial Square is placed in the old city.街區公園商業廣場兒童公園藝術公園方案設計3打造 24h 全時商業氛圍、開放空間、立體街道；通過商業連廊的設計，打造多維平臺，豐富商業可能性。Retails are open 24/7.We also create many open spaces and vertical streets to enrich our atmosphere.方案設計3圖例：住宅流線：辦公流線：周邊車輛:車行流線：公寓流線：公寓+辦公住宅商業公寓公寓公

23、寓商業商業商業公寓住宅住宅幼兒園人行與車行流線分析方案設計3周邊日照影響辦公/36+1F公寓/11+2F3.5M/H=49.8m公寓/20+2FH=80m住宅/32+1F28004m/21003.5m/8003#1#2#4#3.5m/840消防出入口地下室出入口消防出入口1100消防出入口地下室出入口消防出入口學校用地：6858H=149.4m商業/1F商業/1F2800消防出入口住宅/32+1F住宅/32+1F12班小學5F4F公寓/17+2FH=70m3.5m/690公寓/25+2FH=100m3.5m/770公寓/29+2FH=100m3.0m/930公寓/25+2FH=100m3.5m

24、/8505#公寓/17+2FH=70m3.5m/10003.5M3.5M3.5M3.5M4.0M3.0M3.5M公寓/20+2FH=80m3.5m/780商業/2FH=10.8m商業/2FH=10.8m商業/2+2FH=17.4m商業/2FH=10.8m地下室出入口330030001200昆明市城鄉規劃管理技術規定：住宅建筑中每套住宅至少有一個居住空間冬至日滿窗日照的有效時間不少于連續一小時。除標注處外，均滿足日照要求0 小時1 小時2 小時3 小時4 小時5 小時6 小時12方案設計3分期建設示意一期用地面積：14543.34 用地面積：19847.50 用地面積：18270.84 二期三期

25、項目指標占比商業300009.2%商墅28000.9%平層公寓00.0%3.5m 公寓14511544.4%4.0m 辦公224406.9%4.0 酒店224406.9%4.0m 天際公寓224406.9%3.0m 住宅7509523.0%學校50001.5%配套11700.4%合計326500100.0%地標塔樓住宅小學公寓商業藝術館方案設計3方案四方案滿足日照要求，部分建筑面寬大于 80m。部分公寓產品層高 3.5m，但地標塔樓位于用地內部，以群體方式呈現，昭示性有限。學校布置在用地內部，對住宅品質有一定影響項目指標占比商業300009.2%商墅28000.9%平層公寓00.0%3.5m

26、公寓14511544.4%4.0m 辦公224406.9%4.0 酒店224406.9%4.0m 天際公寓224406.9%3.0m 住宅7509523.0%學校50001.5%配套11700.4%合計326500100.0%住宅面積：75095 天際公寓面積：22440 酒店面積：22440 公寓面積：145115 辦公面積：22440 學校面積：5000 方案設計3方案四地標塔樓住宅小學商業別墅公寓商業方案設計3方案五方案滿足日照要求，公寓產品層高 3m，產品力一般。地標塔樓位于用地內部，以群體方式呈現，昭示性有限。總量少 30000 項目指標占比商業300009.2%商墅30000.9%

27、平層公寓14223543.6%3.5m 公寓00.0%4.0m 辦公4500013.8%4.0 酒店230007.0%4.0m 天際公寓00.0%3.0m 住宅7509523.0%學校50001.5%藝術館20000.6%配套11700.4%合計326500100.0%項目指標占比商業300009.2%商墅28000.9%平層公寓00.0%3.5m 公寓14511544.4%4.0m 辦公224406.9%4.0 酒店224406.9%4.0m 天際公寓224406.9%3.0m 住宅7509523.0%學校50001.5%配套11700.4%合計326500100.0%項目指標占比商業315

28、209.2%商墅14000.4%平層公寓269708.3%3.5m 公寓11190534.3%4.0m 辦公244807.5%4.0 酒店244807.5%4.0m 天際公寓244807.5%3.0m 住宅7509523.0%學校50001.5%藝術館15200.4%配套11700.4%合計326500100.0%方案五總量少 30000 方案設計3方案一方案二方案三方案四方案五項目指標占比商業300009.19%3.0m 公寓17830054.61%3.5m 公寓3693511.31%3.0m 住宅7509523.0%學校50001.53%配套11700.36%合計326500100.0%不

29、超百米規劃，成本集約型方案建筑群組地標，強調整體性塑造城市地標，打造立體綜合體類住宅公寓產品，建筑群組地標總量少 30000 偏離在小區外公寓產品層高 3m公寓產品容量少 3w3 戶日照不過學校設置在場地內部77m30m40m45m方案設計3方案一方案二方案三方案四方案五日照面寬80m容積率-3W層高3m3m3+3.5m3+3.5m3m標識學校12 班12 班12 班12 班12 班小區影響獨立獨立影響獨立產品設計A.超高層塔樓B.公寓部分C.商業部分D.住宅部分PART 4？地標超高層建筑應當什么樣？產品設計4五星酒店尊貴體驗Distinguished experience圈層、交際High

30、-end、communication天際線、城市名片Skyline、City card定位：昆明未來城市新的明信片、高端人群的聚集地都市頂級生活代言、精英社區尊享奢華產品設計4酒店 2.3 萬方溢價不高，辦公去化難增加公寓產品，提升溢價辦公 4.6 萬方公寓 2.3 萬方100150m100150m？7萬方酒店 2.3 萬方50100m辦公 2.3 萬方 050m 0100m產品設計4云端公寓西西東翠湖公園翠湖公園滇池東北北南南超級頂層復式奢華酒店寰球辦公大堂無敵城市視野景觀視野較好優質花園景觀產品設計4案例分析深圳灣一號（KPF）深圳灣一號位于深圳后海中心區核心位置，毗鄰城市主干道、國際港口

31、、跨海大橋，地鐵等多維交通，享有深圳灣人才公園，紅樹林濱海長廊及深圳灣體育中心等城市設施。這座多功能塔樓容納了超甲級辦公，萊佛士酒店，萊佛士公寓。萊佛士公寓頂層會所萊佛士酒店甲級辦公產品設計4案例分析深圳華潤瑞府（Ko kai Studios）瑞府坐擁獨一無二的頭排深圳灣景觀資源，媲美世界頂級公寓景觀，稀缺價值不言而喻。共146套房源，戶型建面約228-583，均價約15.8萬/，單價區間在9.9-20.2萬/，總價區間在 2448-11211 萬/套。深圳灣購物中心深圳灣體育中心深圳灣人才公園瑞府公寓安達仕酒店萬象城購物中心產品設計4案例分析泰禾金府天境（佰邦）金府天境為福州東第一地標，類住

32、宅公寓，集精英公寓、高端住宅、云端會所功能于一體的“垂直世界”空中領館。100 米以上設置 220 為主的 LOFT 公寓。我們提出“城市客廳”的設計概念，每隔 10 層為不同的情景提供各有所需的交流平臺。220 公寓云端公寓165 公寓50 公寓50 公寓健康主題會所娛樂主題會所商務主題會所產品設計4我們打造的地標超高層建筑奢侈的戶型尺度云端公寓分區獨立超尺度大堂奢華酒店藝術展廳商務辦公主題會所產品設計4垂直流線分析低區辦公動線4 部電梯中區酒店動線5 部電梯高區公寓動線4 部電梯超級頂復公寓動線2 部 VIP 電梯產品設計4首層大堂分區辦公大堂商業商業商業商業商業商業酒店大堂酒店落客公寓大

33、堂辦公辦公辦公辦公電梯廳辦公辦公辦公辦公辦公辦公辦公辦公電梯廳行政套間行政套間豪華套間豪華套間豪華套間豪華套間豪華套間豪華套間豪華套間豪華套間電梯廳豪華公寓豪華公寓豪華公寓豪華公寓豪華公寓豪華公寓豪華公寓豪華公寓低區辦公平面中區酒店平面高區公寓平面首層大堂與電梯廳分區設置，各自獨立，流線互不影響。低區辦公標準層按柱網可隔成12 間，每間使用面積 100 180。配以 4 部電梯。中區酒店標準層可分隔成 26個套間，以 4.5*11=50 的豪華套間為主，轉角設置11.8*11=130 的行政套間。配以 5 部高速電梯。高區公寓標準層分隔成 8 戶，以套內面積 150（建筑面積 190）為標準戶

34、；轉角設置套內面積 285（建筑面積 360）的大戶型。配以 6 部電梯，其中 2 部 VIP高速電梯。產品設計A.超高層塔樓B.公寓部分C.商業部分D.住宅部分PART 4配套：1170.97 0.36%1.53%9.19%23.00%65.92%12 班小學：5000 商業：30000 住宅：75095.57 辦公：215235.94 產品設計4地塊指標分析地塊商業指標量極大，除30000商業街區及少量辦公、商墅外，均以公寓形式呈現。公寓的產品力是本項目成敗的關鍵點。產品設計4昆明市住宅存量較大，公寓自住需求較低，主要作為投資型產品，來獲取一定的收益回報產品設計4產品定位-購買者鎖定研究目

35、標：購買者+使用者投資依靠80%20%租金保值使用者購買者是否能滿足使用者的需求是公寓產品力的最終體現個人投資客戶自用客戶租來居住租來辦公租來做生意產品設計4使用者購買者產品看好前景產生溢價符合需求滿意產品獲取高收益我們從產品策略角度出發，帶動閉環產生良性循環。付出租金溢價最終聚焦在使用者購買者、使用者及產品三者形成相互影響形成閉環，滿足使用者需求是成功與否的最終體現產品策略產品定位-購買者關注點產品設計4產品定位-使用者居住者以年輕一代為主，對處于不同人生階段的年輕人，定義多種客群分類公寓客戶分類使用者 抓住使用端最主流的“居住”需求，兼顧“居家辦公”需求使用者80%20%居住初出茅廬職場白

36、領城市精英工作室居家辦公初出茅廬職場白領城市精英產品設計4產品定位-使用者關注點剖析不同客群關注點，提升產品競爭力產品策略使用者主要客群租金敏感型租住便捷性社群體驗感居住舒適度追求一定生活品質有一定租金承受力高品質居住水平居家辦公租金承受力好產品設計4初出茅廬職場白領城市精英退休老人30 60 85 產品設計4產品匹配客群-30 姓名：Jack年齡：22 歲性別：男職業：服裝設計師助理情感狀態：單身下層平面上層平面自我陳述：畢業后選擇留下來，努力拼搏，實現夢想我熱愛這座城市的美食與人情味，我喜歡這座充滿活力的城市花錢的地方太多，房子小點沒關系，但房租不能太高產品設計4產品匹配客群-30“我的東

37、西好多，還容易亂放，出門總是找不到”雙玄關設計“晚上點一桌炸雞，再打一把游戲，一整天的壓力都消失了”客廳功能要多樣“早上要是可以一邊洗漱化妝，一邊聽下時事就好了”衛生間科技化“每天外賣都吃膩了，要不今天煮個螺螄粉”廚房空間可簡化“終于有時間好好看看書，看看這座忙碌的城市了”書桌和吧臺結合“年輕人就喜歡多睡覺”臥室要舒適8-9 點9-18 點18-19 點19-21 點21-23 點23-8 點產品設計4產品匹配客群-65 姓名：Emma年齡：26 歲性別：女職業：初級律師副業：鏟屎官自我陳述：我是一名稱職的鏟屎官，窩在溫馨的房間里擼貓真是一件人生樂事房租貴一點也沒問題，最緊要住得舒服我喜歡做飯

38、，周末約上三五好友到家里一展廚藝努力工作是為了享受生活產品設計4產品匹配客群-65“周末了，叫上朋友們來家里擼貓、玩桌游吧”客廳功能要多樣“飯點到了，要不大家留下來嘗嘗我的手藝”廚房餐廳要齊全“搭好明天的衣服，上班就不會遲到”衣帽間“睡前在梳妝臺前好好護膚，以完美狀態迎接周一”有獨立的臥室空間8-9 點9-18 點18-19 點19-21 點21-23 點23-8 點產品設計4產品匹配客群-88 Mary：我喜歡高科技，智能家居讓我感受到科技在進步。我的鞋子和包包他們需要一個寬敞的空間。大客廳看電影體驗感真好，影音效果很真實。Max：經常接到緊急會議，家里有個書房就方便辦公。休息日喜歡約上朋友

39、到家里開 party。成功的人都懂得投資生活。姓名：Max年齡：30 歲性別：男職業：外資企業員工姓名：Mary年齡：28 歲性別：女職業：互聯網公司員工產品設計4產品匹配客群-88“哎呀，客戶又打來視頻電話了，我去書房接一下”書房“我新買的包包和裙子到了，趕緊放好”衣帽間“今天是你的生日，不如邀請大家來家里開 party 吧”餐廚社交化“最近有部新電影好像不錯，讓我家的智能影音小助手給大家放”智能化家居10-14 點14-16 點16-18 點18-21 點21-23 點23-10 點產品設計4產品匹配客群-88 Liz：年輕的時候愛跳舞，老了也不例外。退休了就有大把時間鉆研廚藝。孩子們都很

40、孝順，經常過來陪我們。Tom：我喜歡唱歌，退休之后我當上了老年合唱團團長。孩子們工作繁忙，偶爾也要幫他們照顧孫子。早上打打太極，下午練書法。老年人的生活也很有意思。姓名：Tom年齡：65 歲性別：男身份：老年合唱團團長姓名：Liz年齡：62 歲性別：女身份：老年舞蹈團團長產品設計4產品匹配客群-88“早起練一套太極拳，強身健體”大開間客廳“今天就不去老年大學了，在房間里開開嗓吧，也不會吵到鄰居”多功能室“喂兒子啊，我今天學了一道新菜式，晚上帶我小孫子來吃飯吧”餐廚一體化“小孫子啊，爺爺教你寫書法”多功能室“你們周末有事，就把孩子留在我這吧”2+1 房6-12 點12-16 點16-18 點18

41、-21 點20-21 點21-6 點產品設計4隨著城市快速發展，租金逐步上漲，年輕一代經濟壓力上升低租金合租產品受到年輕人的青睞 Autodesk Autodesk Autodesk 產品設計4產品匹配客群-48 順應城市發展，租金上漲后的低租金合租應對產品Ben：周末和室友在家自制火鍋，健康美味又省錢。我下班比較晚，回家后在樓下洗漱完再回自己房間休息，既不打擾室友休息又不影響自己。合租生活真愉快。Jack：租金越來越高，合租是一個緩解經濟壓力的好方法。樓下公區，樓上獨立臥室，晚上在客廳一起打游戲，打累了就各自回房休息。合租真有趣。姓名：Tony年齡：22 歲性別：男職業：銷售員姓名：Ben年

42、齡：21 歲性別：男職業：程序員產品設計430 65 88 48 合租產品常規產品產品設計4公寓指標測算層高 3m29+2F等體積下，隨層高增加，單棟面積遞減層高相同，單棟面積隨進深遞減100m25+2F22+2F23M10.45M19M8.45M20M8.95M18M7.95M層高3.5m層高3.9m60M60M60M60M產品設計4LOFT 公寓內庭院景觀大平層公寓LOFT 公寓4#LOFT 公寓2#LOFT 公寓大平層公寓3#5#內庭院內庭院超高層公寓1#分布原則:1.沿周邊設置小戶型 LOFT 產品，面積段 30 40，層高 3.5 米，圍合中心大花園；2.中間設置大戶型平層產品，面積

43、 40、65、88，層高 3.0 米，景觀視線最大化；面積配比:地塊內辦公指標要求：215235.94，其中公寓：163355，酒店：24480，辦公：24480 1.LOFT 公寓占比：111905/163355=68.5%2.平層公寓占比：26970/163355=16.5%3.超高層公寓占比：24480/163355=15.0%公寓產品分布：方案適應性好，可根據具體需求測算塔樓進深及層高產品設計4戶型特點：a.3.5 層高贈送夾層，戶型贈送走道上空。b.客廳通高，緊鄰窗戶，最大化觀賞景觀資源，更好采光。c.樓梯下放設置儲藏區域，空間利用率高。d.小戶型配備完整套房體系，客餐廳、廚房、衛生

44、間、臥室、衣櫥。通過入門空間、榻榻米、躍層空間，三個層次的空間劃分，實現生活模式的多功能變化；下層上層客廳餐廳衛生間臥室儲藏客廳上空廚房贈送走道上空贈送夾層復式戶型：開間 3.0m，進深 8.45m功能分布：F1:衛生間 廚房 餐廳 客廳F2:臥室 衣帽間 儲藏間實際使用面積：50.82 戶型層高：3.5m套內面積：25.35 戶型銷售面積：32.98 使用率：76.86%公寓產品LOFT 公寓產品設計4復式戶型：開間 3.0m，進深 8.45m功能分布：F1:衛生間 廚房 餐廳 客廳F2:臥室 衣帽間 儲藏間實際使用面積：50.82 戶型層高：3.5m使用率：76.86%套內面積：25.35

45、 戶型銷售面積：32.98 剖面一剖面二0.350.001.553.5m3.5m2.000.001.552.00儲藏空間公寓產品LOFT 公寓產品設計4 Autodesk Autodesk Autodesk 戶型特點：a.4.0 層高贈送夾層。b.客廳通高，緊鄰窗戶，最大化觀賞景觀資源，更好采光。c.餐廳通高，靠近玄關。提升樓上臥室舒適度c.樓梯下放設置儲藏區域，空間利用率高。d.下層客餐廳、廚房、衛生間齊備，上層設置兩個獨立房間。通過入門空間、通高空間、私密臥室，三個層次的空間劃分，實現獨居/合租的多功能變化；下層上層餐廳廚房衛生間客廳臥室臥室玄關上空客廳上空贈送夾層復式戶型：開間 3.4m

46、，進深 10.5m功能分布：F1:衛生間 廚房 餐廳 客廳F2:臥室 實際使用面積：81.45 戶型層高：4.0m套內面積：35.7 戶型銷售面積：46.45 使用率：76.86%公寓產品LOFT 公寓產品設計4戶型特點：a.2+1 房兩廳一衛。b.客廳大面寬，緊鄰窗戶，最大化觀賞景觀資源，更好采光。c.內部流線為環形動線。d.戶型配備完整套房體系，客餐廳、廚房、衛生間、臥室、衣櫥。平層客廳廚房、餐廳衛生間臥室書房臥室平層戶型：開間 8.4m，進深 8.55m功能分布：衛生間 廚房 餐廳 客廳 臥室 書房實際使用面積：90.23 戶型層高：3.0m套內面積：69.29 戶型銷售面積：90.23

47、 使用率：76.79%公寓產品大平層公寓產品設計4剖面一剖面二0.000.003.003.00平層戶型：開間 8.4m，進深 8.55m功能分布：衛生間 廚房 餐廳 客廳 臥室 書房實際使用面積：90.23 戶型層高：3.0m套內面積：69.29 戶型銷售面積：90.23 使用率：76.79%3.0m3.0m公寓產品大平層公寓產品設計4戶型特點：a.1+1 房兩廳一衛，衣帽間后期可改為書房。b.客廳大面寬，緊鄰窗戶，最大化觀賞景觀資源，更好采光。c.內部流線為環形動線。d.戶型配備完整套房體系，客餐廳、廚房、衛生間、臥室、衣櫥。平層衛生間廚房餐廳客廳衣帽間臥室梳妝臺平層戶型：開間 5.6m，進

48、深 8.55m功能分布：衛生間 廚房 餐廳 客廳 臥室 衣帽間實際使用面積：59.42 戶型層高：3.0m套內面積：45.63 戶型銷售面積：59.42 使用率：76.79%公寓產品大平層公寓產品設計4剖面一剖面二0.000.003.003.00平層戶型：開間 5.6m，進深 8.55m功能分布：衛生間 廚房 餐廳 客廳 臥室 衣帽間實際使用面積：59.42 戶型層高：3.0m套內面積：45.63 戶型銷售面積：59.42 使用率：76.79%3.0m3.0m公寓產品大平層公寓產品設計4LOFT 公寓2#公寓產品2#標準層平面復式下層:標準層建筑面積：1642.55 標準層使用率：76.86%

49、標準層戶數：49 戶產品設計4LOFT 公寓2#公寓產品2#標準層平面復式上層:標準層建筑面積：1642.55 標準層使用率：76.86%標準層戶數：49 戶產品設計4大平層公寓3#公寓產品3#標準層平面大平層:標準層建筑面積：917.70 標準層使用率：76.79%標準層戶數：14 戶產品設計4LOFT 公寓4#公寓產品4#標準層平面復式下層:標準層建筑面積：1895.25 標準層使用率：76.95%標準層戶數：57 戶產品設計4LOFT 公寓4#公寓產品4#標準層平面復式上層:標準層建筑面積：1895.25 標準層使用率：76.95%標準層戶數：57 戶產品設計4公寓產品升級基于傳統公寓塔

50、樓平面歸家動線長，梯戶比高，歸家體驗感一般等限制，對塔樓平面進行優化傳統標準層優化后標準層產品設計A.超高層塔樓B.公寓部分C.商業部分D.住宅部分PART 4產品設計4高容積率用地的 3 萬商業體量如何激活？產品設計4開放式街區 or 集中式 MALL?VS產品設計4案例分析深圳萬象天地萬象天地位于深圳南山區中心，是城市人文綜合體“華潤城”的重要商業組成部分，采用開放式的街區式空間布局，由若干個散落的“小盒子”構成 23 萬平方米的“街區+mall”的商業空間，規劃了以獨棟旗艦店構成的旗艦廣場和獨立潮牌店組成的高街區、餐飲品牌組成夜生活美食街區、大盒子購物中心，以及水廣場、藝文廣場、時光廣場

51、等公共休閑空間。產品設計4案例分析深圳萬象天地高層塔樓產品設計4案例分析杭州天目里最原始的設計概念是一個蘋果，在硬質界面的包裹下，擁有一個柔軟而豐富的內核為了讓廣場獲得更多的空氣和陽光，倫佐 皮亞諾在設計時特意將原本可建的 11 層降至 9 層，并在 7 層和 8層做了退臺處理，保證在每個角落都能有充足的日照。“天目里”不是一個封閉的辦公園區，而是一個綠洲般的“城市客廳”和藝術生活的發生器。建設用地：約 43400 平方米占地面積：約 15600 平方米總建筑面積：約 23 萬平方米產品設計4案例分析杭州天目里設計草圖業態分布俯瞰圖產品設計4案例分析杭州天目里南北軸剖面東西軸剖面產品設計4制造

52、網紅打卡點引進熱門主力店布置創意藝術展覽如何提高項目吸引力？造勢產品設計4商業人流導入分析地鐵站辦公區住宅區人民西路菱角塘路紅菱路規劃路住宅區如何利用地鐵人流引流?創造開放式商業街區、公園式商業模糊用地內外邊界產品設計4WHAT ELSE?就這?就這？產品設計4創造新型藝術主題街區，將商業街區、藝術館、商墅產品有機結合，互動聯通藝術館的設立和引入藝術家工作室，為本項目的商業帶來藝術氣息，提升項目的商業調性。同時打造具有網紅效應的藝術家工作室，吸引來打卡的市民。藝術館與商業街區通過灰空間的設置模糊了邊界，而人群的參觀和互動也促進了文化藝術的傳播。藝術家工作室商業街區藝術館提升商業調性促進藝術傳播

53、豐富藝術氣息作品售賣作品陳列提供藝術交流場地產品設計4打造互動立體商業氛圍產品設計4結合融創社區商業研發，打造社區商業多種生活場景針對新世代的諸多生活特點，構建 I AM I 生活新主張下的 i+美好生活體系，打造新生代O2O PARK 社區創新商業，通過 6 大產品營造策略：便、贈、趣、聯、磁、顏，打通線上與線下，提供現代生活的便捷，讓人在真實的日常里，感受世俗的溫情，并通過喚醒社區，激活城市的活力。針對客戶群年輕化和科技智能化的時代趨勢，以 i 城市、i 社區、i 家庭、i 生活四大領域詮釋其產品價值主張，生成六十多項產品功能模塊，打造多元有趣的生活場景。產品設計4街角廣場區域定制有愛街區

54、，這里既有商業消費，也有運動休閑，人們在這里休息，也陪孩子玩耍。社區商業的入口空間需要一定的前場，以此設置口袋公園，打造更多轉角商鋪，提供更多消費內容的同時，植入生態綠植，并加強與社區的活動聯系。設計結合示范區，打造多元化空間組合，實現生活、商業功能業態的聯動，提供更豐富的商業氛圍設在露臺、車庫、夾層、庭院等多個場所，打造社區商業“極致贈送”系統：全維度提高商鋪商業溢價能力，釋放商業消費熱情。設計以互聯網思維，突破傳統線下商鋪的空間限制，在社區商業區二層設置 O2O 極小商鋪，專用于網上銷售，配合騎手送外賣。磁有愛街區趣口袋公園聯功能聯動便極小商鋪贈極致贈送產品設計4商業平面產品設計4商墅產品

55、結合商業設置藝術家工作室、傳統文化工作室，提升項目商業調性。產品設計4空中云墅空中花園商墅產品在公寓頂層設置空中云墅，有天有地產品設計A.超高層塔樓B.公寓部分C.商業部分D.住宅部分PART 4產品設計4住宅產品住宅產品設置在用地北側，圍合成大花園。靠近用地北側綠地，與三號地相呼應。66.8m67.3m產品設計4房子不再是房子，而是量身定制的生活方式，是未來生活的美好體驗產品設計4場景多元作為潛力購房客戶，95 后、00 后新生代人群的需求較主流客群有很大的不同關注自我、看重顏值、宅系懶系生活、新銳態度這些標簽都在影響他們對產品的選擇。新銳態度中西雙廚智能生活深度自我中西雙廚智能生活個性原子

56、化次臥興趣化懶系生活智能化家居無接觸歸家產品設計4溫情、煙火、個性、成長這是家的四大屬性，也是我們本次戶型設計的原則ABABCC產品設計4產品設計4產品亮點106主臥小家化飄窗休憩化陽臺情景化35003400700210060027005000800180027001300330026003400客廳多功能化公區小玄關化14001800臥室，是年輕人大家庭中的獨立小世界飄窗不再雞肋，它可以成為休息區、會客區、儲物柜甚至是一張床不同進深陽臺自然分隔成兩部分，大進深陽臺養花賞景，小進深作為家政陽臺。客廳是游樂場，是咖啡廳，還是獨樂的私人領地入戶設置酒店化小玄關，提升入戶儀式感餐廚一體化讓餐廚成為生活品質的加分點，而非解決日常三餐的比選項凸窗全贈送陽臺半贈送我們力圖創造一個傳承文化，連接舊城與現代生活的場所，建立城市與場地的關系，提供一個開放活力，多維統一的新生空間。傳承連接活力新生 THANKS!