1、新新鴻鴻 溫州溫州樂樂清柳市清柳市鎮浹鎮浹低村地低村地塊塊概念方案概念方案設計設計Conceptual design of Liushi Town,Yueqing City,Wenzhou2021.07壹壹前期分析貳貳強排推演叁叁規劃策略肆肆產品研究伍伍示范區陸陸地庫柒柒立面研發前期分析前期分析壹壹溫州站溫州站樂樂清站清站區位分析Location analysis溫州市地處長三角城市群南側、海峽西岸經濟區東北部，是海峽西岸經濟區六大中心城市之一，是銜接海峽西岸經濟區和長三角經濟圈的重要城市。樂清市經濟發達，是中國市場經濟發育最早、經濟發展最具活力的地區之一。南部柳市地區是中國著名的低壓電器之都

2、，溫臺模式的發源地。北部雁蕩山是中國十大名山之一，號稱“東南第一山”，為國家首批 5A 級旅游景區，獲“世界地質公園”稱號。35KM溫州溫州龍龍灣國灣國際際機機場場基地位于溫州市樂樂清市清市，地理位置優越，交通便利，未來可期未來可期8KMSITE39KM大道R=0.5KM樂清英華學校配套分析Matching analysis柳市鎮政府桃李東方苑辦公樓農貿市場site長江路月渡南路天王殿柳黃路環城東路中心大道R=1KM中心怡景嘉園醫院基地屬于“鎮鎮核心區核心區”，交通便利，周邊配套完善溪橋路Base present situation analysis基地現狀分析基地周邊景觀資源豐富，道路建設完

3、善，內部較為平整。site綜合容積率：2.5綜合綠地率：35%用地條件Landscape matching土地性質：二類住宅用地（R21），兼容零售商業用地（B1，不包含批發市場 B12）規劃總用地面積：74493.62 平方米用地紅線綜合建筑密度：27%（其中住宅建筑凈密度 22%）高層退界線底層退界線N通過對基地詳細的解讀和分析我們應該做什么類的產品？強排推導貳A50,B17-1 plot project in the central area of Wanquan Town,Pingyang County平陽縣萬全鎮中心區 A50、B17-1 地塊項目分析：1.疊墅與高層的售價從相差50

4、00元/平方米2.疊 墅售價較高，利潤是高層的數倍，但銷售壓力較大測算依據：碧桂園桃李東方一期（2021年2月2日）售價12659元/平方米（一期去化76%）碧桂園桃李東方一期（2021年6月8日）售價14076元/平方米（二期去化34%）（樓板價約5395元/相差426元）注：本分析不包含各類產品在市場接受度及銷售去化分析結論：”貨值”我們堅信高低配會帶來更高的戶型功能備注樓板價90-1103房2廳2衛120-1404房2廳2衛160以上4+1房2廳2衛疊墅商業160-18030-801960025000元/元/58215821228228450045009051144515房2廳3衛-毛坯

5、毛坯成本（元/）配套均攤 建設成本450022858214051市場信息Market Information市市場場及及產產品定位品定位品類及面積段單價（元/）二類高層14600元/毛坯單位面積利潤（元/）？一直在探索 從未被超越在滿足規劃條件的情況下土地開發強度的上限是什么？用品質匠心和創新精神打造“四有四有”好房 精于計算 貨值至上 條件約束 產品為王有有顏值顏值的建筑的建筑：外立面和造型一定要美觀俊朗，要經得住時間的考驗；有溫度的社區：有溫度的社區：鄰里中心有互動的空間，物業服務讓業主生活更舒心，讓房子保值增值；有匠心的品有匠心的品質質：在設計之初就考慮后期使用，在施工中考慮到裝修對建筑

6、的破壞，會盡量避免二次浪費；有魔幻的空有魔幻的空間間：通過人體工學研究，所有的戶型超高得房率，充分打磨每一個空間和尺寸，讓 120 的房子有 140 的居住空間感受。38.5034.0033.5049.507443.38.5037.3849 3.036.0046.8939 0.739.0030.0640 0.036.9038.5035 1.838.5030.7838 0.529.0037.7322.*18*811613.16.*811698*17幼兒園3FH=12.00116*1898*1898*1818F114.00116*1898*1898*1818F116116*1898*1818F98

7、*18*18116*1898*1898*18810011698*17116*1898*1898*1818F116*18116*1898*1898*1818F116*18165*1818F165*18165*1818F165*1814.0016.806013.31129*18129*1818F139*18139*18116*1798*1717F98*17116*1719.0023.25116*1898*18116*1898*18*1798*181717F116*18116*1898*1898*1818F116*1898*1818F116*1818.0017F139*17139*17129*181

8、29*18129*18129*18129*18129*18129*18129*18129*18129*1818F1129*1818F129*1823.6827.4318F129*1818F18F129*1811618F139*18139*1818F139*18139*1814.0435.20139*18165*1818F139*1814.12129*18165*18129*18129*1818F165*1818F129*1818F165*1819.5321.9014.5517F116方案一（全18F高層布局）貨值貨值：27.06億億戶型功能備注90-110120-140160以上160-180

9、30-803房2廳2衛4房2廳2衛4+1房2廳2衛5房2廳3衛-輸入條件：1.業主要求2.規劃要求推出貨值市市場場及及產產品定位品定位品類及面積段單價（元/）二類高層疊墅商業146001960025000元/元/元/毛坯毛坯毛坯要求面要求面積積段（）段（）96.00116.00129.00139.00實際戶實際戶型面型面積積（）（）98.00116.00129.00139.00戶戶數比數比26.54%26.68%24.62%12.31%甲方要求甲方要求（戶戶數比）數比）25.00%25.00%20.00%15.00%差差值值-1.54%-1.68%-4.62%2.69%小小計計疊墅小小計計合合

10、計計產產品品類類型型二類高層方案一戶型配比表戶戶數數 計計容面容面積積（）（）388.00 38024.00390.00 45240.00360.00 46440.00180.00 25020.00165.00 165.00-165.00 170.00175.00 175.00180.00 180.00-/品類 面積（）04000.001960025000元/元/疊墅商業貨值總計洋房17848414600元/260586.640100002705879.85%15.00%5.15%1.00 1.00 0.000.00%-0.00%-0.00%-0.00%-/-貨值小計（萬元）144.00 23

11、760.001462.00 178484.000.00 0.000.00 0.000.00 0.000.00 0.001462.00 178500.00貨值計貨值計算表算表單價（元/）38.500034.5033.49.507443.36.003836.0037.39.0038 0.542.6238 0.538.5038.5020.8033 0.339 0.020 0.820.8020 0.8*17*1714.*7116*816514.*611613.96*16170*方案二（18F+疊墅）一貨值貨值：27.68億億戶型功能備注90-1103房2廳2衛120-140160以上160-18030

12、-804房2廳2衛4+1房2廳2衛5房2廳3衛-輸入條件：1.業主要求2.規劃要求推出貨值市市場場及及產產品定位品定位品類及面積段單價（元/）二類高層疊墅商業146001960025000元/元/元/毛坯毛坯毛坯產產品品類類型型要求面要求面積積段（）段（）實際戶實際戶型面型面積積（）（）戶戶數比數比甲方要求甲方要求（戶戶數比）數比）差差值值96.0096.00380.0036480.0026.28%25.00%-1.28%116.00129.00116.00129.00382.00360.0044312.0046440.0026.42%24.90%25.00%20.00%-1.42%-4.90

13、%小小計計139.00165.00-165.00139.00165.00-165.00108.00144.001374.0024.0015012.0023760.00166004.003960.007.47%9.96%0.951.66%15.00%15.00%1.00-7.53%5.04%0.05-疊墅小小計計合合計計方案二戶型配比表戶戶數數 計計容面容面積積（）（）二類高層175.00 175.00180.00 180.00-/品類 面積（）貨值總計276827洋房疊墅商業166004124804000.00146001960025000元/元/元/242365.8424460.810000

14、24.00 4200.0024.00 4320.0072.00 12480.001446.00 178500.00貨值計貨值計算表算表單價（元/）1.66%-1.66%-4.98%-/-貨值小計（萬元）幼兒園3FH=12.00116*1796*1796*1718F10011696*1796*1718F116116*1796*1718F96*17116*17116*1696*1696*1616F10014.00116*161696*16116*1896*1896*1818F116*18116*1896*1896*1818F116*1814.0016.806013.3114.0016F116165

15、180165180170*2165180165180170*2165180170*26F165180165180165180170*2165180165180170*2165180170*26F16518020.00165180165180170*2165180165180170*2165180170*26F165180165180165180170*2165180170*2 165180165180129*1818F129*18129*18129*18139*186F2 165180139*1820.0018F139*18139*1818F139*18139*18116*1696*1696*

16、1616F116*1618.8115.00116*1896*1896*1818F116*18129*18129*1818129*18129*18116*1696*1696*1616F116*16129*18129*1817.53116*1896*1818F96*18116*18129*18129*18129*18129*1818.00129*18129*18129*1818F129*129*18129*1814.1219.00165*1818F165*18165*1818F165*18165*1818F1165*1818F165*1838.500034.33.5049.507443.36.00

17、3844.0036.37.0046.5538.5039.0028.5039 0.020 0.820 0.839.0020.8039.0020 0.820.8039.0020.8039 0.0*1713.*1714.*7116*1713.*7116*17*17175*165180 175*180 175*175*2165165180 175*6F165165180 175*1652 165方案三（18F+疊墅）二戶型功能備注90-110120-140160以上160-18030-803房2廳2衛4房2廳2衛4+1房2廳2衛5房2廳3衛-輸入條件：1.業主要求2.規劃要求推出貨值市市場場及及產產品

18、定位品定位品類及面積段單價（元/）二類高層疊墅商業146001960025000元/元/元/毛坯毛坯毛坯要求面要求面積積段（）段（）96.00116.00129.00139.00實際戶實際戶型面型面積積（）（）96.00116.00129.00139.00戶戶數比數比22.24%22.24%31.87%6.37%甲方要求甲方要求（戶戶數比）數比）25.00%25.00%20.00%15.00%差差值值2.76%2.76%-11.87%8.63%165.00-165.00175.00180.00-/165.00-170.00175.00180.00-/136.001304.0036.0036.0

19、036.00108.001412.0022440.00159568.006120.006300.006480.0018900.00178500.009.63%0.922.55%2.55%2.55%7.65%/15.00%1.00-5.37%0.08-小小計計疊墅小小計計合合計計產產品品類類型型二類高層方案三戶型配比表戶戶數數 計計容面容面積積（）（）314.00 30144.00314.00 36424.00450.00 58050.0090.00 12510.00品類 面積（）洋房疊墅商業貨值總計159568 14600 元/18900 19600 元/4000.00 25000 元/貨值貨

20、值：28.00億億232969.283704410000280013貨值小計（萬元）貨值計貨值計算表算表單價（元/）18116*1896*1818F96*18116*18129*18129*18129*18129*18116*1696*1896*1818F116*18129*18129*18129*18129*1815.00129*18129*18129*18129*18116*1796*1796*1718F100116*1796*1796*1718F116116*1796*1718F96*17116*1796*1796*1717F113.5014.0014.90129*129*1818F18

21、129*18129*129*1818165180165165180165180175*2165180165180175*2165180175*26F165180001796*1718F129*18129*18F129*18189.501652 165180 165180218021803FH=12.00180 175*165180175*22 165180180 1651801652180175*2 165180 165180幼兒園165180175*2175*26F1651806F1651807.008.00165165180165180175*2165180165180175*216518

22、0175*6F2 1651807.0014.10116*1896*1896*1818F116*18116*1896*1896*1818F116*18165180180 165180 175*180218129*18129*18129*18129*14.10139*96*17F139*17116139*1714.0015.8013.3114.5017F116165*1716511617F*17165*1717F16560165*1717F165*17165*1717F165*17小區次入口18F129*18139*18小區次139*1819.00入口38.5038.5038.5034.0034.

23、0034.0033.5033.533.50049.5049.5049.5043.7443.743.7436.038.504037.38837.349.0344.0036.036.046.8946.5536.037.3836.0000039.7038.5039.0039.0039.0030.0638.5042.6240.0028.5039.0020.8038.5036.9035.8138.5038.5039.0038.5020.8020.8039.0039.0038.5033.3030.7829.0020.8020.8020.8038.5039.0020.8020.8039.0037.7320.

24、8020.80116*96*196*1116*14.0116*188116*14.0116*8165*96*1116*8165*116*165*165*8116*116*96*1116*8116*1818181818898*1116*18181816116*696*116116*81818175*2175*2116*96*12 165116*18181818181771656F22 165165170*2 165170*21651651818170*21651656F1652180 170*2181618165165175*21651656F2180 175*22 165方案對比Scheme

25、Comparison貨值貨值:貨值:貨值:27.06億27.68億28.00億方案一方案二方案三貨值貨值產品高層景觀產品高層、疊墅景觀產品高層、疊墅景觀116*1898*1898*1818F180116*1898*1818F98*1818116*1898*1818F98*18116*18116*1898*1898*1816.8 114.00116*98*17116*1898*1898*118F116*18116*98*198*1818F116*18165*1818F165*18165*1818F165*1814.0016.8013.6 013.3118F139*18139*18幼兒園17F11

26、6*1723.25116*1898*18116*1898*181798*1717F116*18116*1898*1898*1818F116*1898*1 818F116*18.0098*1717F116*139*173FH=12.0098*1139*1718129*129*129*1819.00129*129*18129*18129*129*18F1818F129*1827.4318F129*1823.68129*18129*18F129*18129*18129*1818F129*1818F139*18139*1818F139*18139*1822.0 435.20139*18165*1818

27、F139*14.12129*165*18129*18129*1818F165*18F129*1818F165*19.5321.9014.5517F17116*1796*1796*1718F1714.001796*1718F7116*171796*1718F96*17116*1716696*1616F1614.0014.0096*16116*1896*1896*1 818F116*18116*1896*196*1818F116*1814.0016.8013.6 013.3114.0016F16165180180180 165180 170*170*180 165180 170*2180 1652

28、20.00165180165180 170*129*186F16518018F129*18129*18180 165180 170*129*18180 165180 170*180 165 6F2180139*182180139*20.0018F180 165180 170*165180139*18180 165180 170*139*18F139*139*18幼兒園116*96*163FH=12.0096*1616F116*1618.811651802 16515.00116*1896*1 896*18129*18129*18116*96*161696*1616F116*116*1896*1

29、818F116*1818F96*1 8129*129*1818129*18129*18129*129*18129*1817.53116*18.00129*18129*18129*1818F129*129*18129*1814.121819.00129*165*1818F165*181818F165*18165*1818F18165*1818F165*1818116*1896*188129*18116*1696*196*118F116*129*18129*129*18129*18129*18129*1818F96*18116*1815.00116*1796*1796*1718F1714.0011

30、6*1796*1718F96*17116*17116*17718F717116*1796*1796*1717F1713.5014.0018129*18129*129*1818F18129*18129*129*1818165180165180 175*16518014.90175*2 165180129*165180129*18165180 165180129*186F175*2 16518007718F129*18129*18F129*189.502180 165180180 1651653FH=12.00180 165180 175*165180175*2175*1651802 165180

31、165180165180 175*2 180175*2 165180 165180幼兒園165180175*2175*6F16518026F1651807.008.00165180 175*16518016518016596*16F180129*187.0014.102 165180116*1896*196*1 818F116*18116*1896*196*1818F116*18165180180 165180 175*180218129*18129*18129*18129*129*139*181818F139*1819.0014.10139*17F175*139*17175*17139*17

32、180 16518014.0015.8013.6013.3113.5017F17165*1717F17165*1717F17165*1717F165*17165*1717F165*17小區次入口小區次入口38.5034.0033.5049.504.09336.0031.7444.00515.6438.46.5539.0039 0.020 0.820 0.839.0020.8039.0020 0.820.8039.0020.8039 0.096*1796*96*13.*17*812914.*7116*811600.175*296*1819 0.0小區次175*165180 175*180 175

33、*175*2165165180 175*6F165165180 175*1652 165方案四（貨值產品均好化）輸入條件：1.業主要求2.規劃要求推出貨值戶型功能備注90-110120-140160以上160-18030-803房2廳2衛4房2廳2衛4+1房2廳2衛5房2廳3衛-品類及面積段市市場場及及產產品定位品定位單價（元/）二類高層疊墅商業146001960025000元/元/元/毛坯毛坯毛坯產產品品類類型型要求面要求面積積段（）段（）96.00實際戶實際戶型面型面積積（）（）98.00戶戶數比數比24.82%甲方要求甲方要求（戶戶數比）數比）25.00%差差值值0.18%116.001

34、29.00117.00129.00352.00414.0041184.0053406.0024.82%29.20%25.00%20.00%0.18%-9.20%139.00165.00-165.00175.00180.00-/139.00165.00-170.00175.00180.00-/54.00108.001280.0046.0046.0046.00138.001418.007506.0017820.00154412.007820.008050.008280.0024150.00178500.003.81%7.62%0.903.24%3.24%3.24%9.73%/15.00%15.00

35、%1.00-11.19%7.38%0.10-小小計計疊墅小小計計合合計計二類高層方案四戶型配比表戶戶數數 計計容面容面積積（）（）352.00 34496.00品類 面積（）洋房疊墅商業貨值總計154412 14600 元/24150 19600 元/4000.00 25000 元/貨值貨值：28.28億億225441.524733410000282776貨值小計（萬元）貨值計貨值計算表算表單價（元/）18116*1896*1896*18116*18129*18129*18129*18129*18116*1696*1818F96*1818F116*18129*18129*18129*18129

36、*1815.00116*1796*1796*1718F10011618F116116*171796*1718F116116*1896*1896*1818F113.5014.0014.90129*129*1818F18129*18129*129*1818165180165165180165180175*2165180165180175*2165180175*26F16518013.6018F129*18129*18F129*18189.501652 165180 165180218021803FH=12.00180 175*165180175*22 165180180 1651801652180

37、175*2 165180 165180幼兒園165180175*2175*26F1651806F1651807.008.00165165180165180175*2165180165180175*2165180175*6F2 1651807.00116*1896*1896*1818F116*18116*1896*1896*1818F116*18165180180 165180 175*180218129*18129*18129*18129*129*18139*1814.10139*13.0113.3113.311750165*181717F*17165*18165*1817F165*18165

38、*1817F165*18小區次入口18F139*18入口129*18113.20165180165180175*2165180165180175*2165180116*1896*1896*175*2116*1817F116165180*1816518018175*296*1651801817F11613.165180186F165180000038.538.538.538.500034.034.034.034.00033.533.533.533.500049.5049.5049.5049.50036.043.7438.543.7443.7440.936.000337.337.3837.3849

39、.0344.0036.036.046.8946.5546.5539.7038.5039.0039.0039.0038.50239.0030.0628.5042.640.0039.0020.8039.0020.8038.5144.0036.0005.64031.78436.0038.5036.9020.8035.8138.5020.8039.0038.5038.5039.0020.8020.8039.0039.0020.8039.0038.5033.3030.7820.8020.8029.0020.8020.8020.8039.0038.5039.0020.8039.0020.8037.7339

40、.0020.8020.8096*196*114.08139*22.098*1116*116*814.0116*116*96*1116*116*139*98*1116*18116*116*116*18181818165*1813.6898*1116*8818181613.6116*696*116116*81818175*2165*7.00165*165213.6116*96*12 165116*81818182116*17F96*196*1116*175*2175*21807.0016513.0116*175*2180165296*12 165116*181818181771656F22 165

41、165170*2 165170*216516518170*21801656F165165180 170*21816165165175*21651656F16516522 165165165175*21651656F16516522 165方案對比Scheme Comparison方案一方案二方案三方案四貨值貨值:27.06億27.68億28.00億億28.28億億貨值貨值:貨值貨值:貨值貨值:產品高層景觀產品高層、疊墅景觀產品高層、疊墅景觀產品高層、疊墅景觀1898*1898*1818F1814.00116*1898*1818F8116*18116*1898*1818F98*18116*181

42、16*1898*18816.8 114.00116*98*17116*1898*1898*1818F116*18116*1898*198*1818F116*18165*1818F165*181814.0016.8013.311818F139*18139*18幼兒園17F116*1723.25116*1898*1818F116*18098*181798*1717F116*18116*1898*1898*1818F116*1898*1 818F116*18.0098*1717F116*139*173FH=12.0098*1139*17129*18129*129*1819.00129*129*181

43、29*18129*129*18F1818F129*1827.4318F129*1823.68129*18129*18F129*18129*18129*1818F129*1818F139*181818F139*1818435.20139*18165*1818F139*14.12129*165*18129*18129*1818F165*18F129*181818F165*19.5321.90165*14.5517F17116*1796*1796*1718F1714.00116*1796*1718F96*17116*17116*17718F7116*17116*1696*1696*1616F1614

44、.00096*16116*1896*1896*1818F116*116*1896*196*1818F116*1814.0016.8013.31016F16165180180180 165180 170*170*165180 165180 170*22165180 170*129*186F16518018F129*18129*18180 165180 170*129*18180 165180 170*180 165 6F2180139*182180139*20.001820.0016518018F180 165180 170*165180139*18180 165180 170*2180139*

45、18F139*139*18幼兒園116*96*163FH=12.0096*1616F116*1618.811652 16515.00116*1896*1129*18129*18096*161696*1616F116*116*1896*196*1818F116*1896*1 8129*129*1818129*18129*18129*129*1818129*1817.5318F116*18.00129*18129*18129*1818F129*129*1814.121819.00129*165*1818F165*18165*1818F165*18165*1818F165*18165*129*181

46、8165*18F18116*18116*1896*188129*18116*1696*196*118F116*129*18129*129*18129*18129*18129*1818F96*18116*1815.00116*17796*1718F1714.0 0116*1796*1718F96*1717116*1796*1718F96*17116*17116*1796*1796*1717F1713.5014.0018129*18129*129*1818F18129*18129*129*181816518016518014.90175*2 165180129*165180129*18165180

47、 165180129*186F175*2 16518014.007718F129*18129*18F129*18189.50165180 175*2 180 1651802180180 175*3FH=12.00180 165180 175*165180175*2175*1651802 165180165180165180 175*2 180175*2 165180 165180幼兒園165180175*2175*6F16518026F1651807.008.00165180 175*165180165165180 175*96*16F180116*1896*1896*1818F116*181

48、16*1896*1 896*1818F116*18165180180 165180 175*180218129*18129*18129*18129*129*139*181818F139*1819.0014.10139*17F175*17139*17180 16518014.0015.800139*17213.3113.5017F17165*1717F165*17165*1717F165*1717129*1817F1714.10175*180165*1717F165*17小區次入口小區次入口18116*1896*188129*18129*18116*1696*196*118F116*129*18

49、129*129*129*18129*18F96*18116*1815.00116*1796*1796*1718F1714.00116*1796*1718F96*17116*17116*1796*1718F96*17116*17116*1896*1896*1818F1813.5014.0018129*18129*129*1818F18129*18129*129*181816518016518014.90175*2 16518013.6018F129*18129*18F129*18189.50165180 175*2180 1651802180180 175*3FH=12.00180 165180

50、 175*165180175*2175*1651802 165180165180165180 175*2180175*2 165180 165180幼兒園165180175*2175*6F16518026F1651807.008.00165180 175*2116*1896*1896*1818F116*18116*1896*1 896*1818F116*18165180180 165180 175*180218129*18129*18129*18129*129*139*181818F139*1819.0014.10139*13.0113.3113.3113.50165*1817F165*181

51、65*1817F165*18165*1817F165*18小區次入口小區次入口129*18129*1813.2 0165180165180165180165180175*175*21651801651801656F180165165180 175*16518175*2 1658180 1651818018180 165180180 165180896*1175*2 1651806F175*180817F180.86F165180165180 175*規規劃策略劃策略叁叁規規劃理念劃理念P lanning C onception交往Communicate空間交流共享生態Ecology環境親近自然

52、適幼Children Suitable設施豐富多樣生活Life雅致山水田園規劃理念Planning concept規劃分析planning analysisN備備注注二類居住用地（R2）（土地出讓公告）總建筑面積=計容建筑面積+非計容建筑面積住宅建筑面積243148.90182000.0074.85%243149186234.05178500.00/二類高層（16F）178500.003500.004234.05750.00570.00800.00380.00物業管理規定（地上總建筑面積的千分之四）物業管理規定（地上總建筑面積的千分之三）規劃要求不小于800平方米地上計容建筑面積的千分之三，且

53、大于300平方米規劃要求不小于150平方米規劃要求不小于500平方米0.12/套，不低于50平方米4個標準公變2個開閉所根據方案需求設置非計容面積=地上非計容面積+S1車位規格（5.5*2.4）單車指標（36）/輛普通車庫面積人防車庫面積非機動車庫面積31764.8519000.002700.00地上總建筑面積8%計算，其他民用總地面建筑5%單車1.8/輛，地下設置1500個75平方米/戶3450.0056914.85R2.522%（住宅）27%（綜合容積率）2.5022.28%16600.0011000.00/%3600.001000.001000.0035.00%1356434018F/6

54、F1673167%戶人層個個35%（規劃條件書通知書）3.2人/戶限高54米地面停車泊位數不超過總數10%15061031475個個個按照40/輛計算37.79075733/個35.5037.792742247988176/個/個個個個個單車單車位指位指標標其中其中扣除扣除贈贈送送未扣除未扣除贈贈送送非機非機動車動車停停車車位位住宅非機住宅非機動車動車停停車車位位配套用房非機配套用房非機動車動車停停車車位位商商業業其中地下機地下機動車動車位位非人防非人防車車位位人防人防車車位位其中其中疊墅商業配套綠綠地率地率住宅住宅總戶總戶數數總總人數人數建筑建筑層層數數機機動車動車停停車車位位地面機地面機動

55、車動車位位其中疊墅贈送全地下面全地下面積積（S)容容積積率率建筑密度建筑密度建筑占地面建筑占地面積積二類高層其中150.00500.00180.00650.00120.0060.0030.0044.0556914.8556914.8553464.85物業經營性用房物業管理用房養老助殘服務用房居家養老服務用房社區衛生服務用房社區文化活動中心公共文化活動設施配電房開閉所消控室門衛尾氣風井+預留非非計計容建筑面容建筑面積積地地庫庫主體范主體范圍圍面面積積（S1)地下車庫其中其中商業配套用房其中地塊項目經濟技術指標表數量數量 單單位位74493.62 項項目目總總用地面用地面積積總總建筑面建筑面積積可

56、售面可售面積積可售比可售比地上地上總總建筑面建筑面積積計計容建筑面容建筑面積積住宅建筑面積項目140戶建筑面積20090戶建筑面積140商業配套用房合計面積136592.0041970.003500.003484.05185546戶數（班）1172.00246.00-配置標準輛/戶輛/戶輛/100輛/100-機動車配建標準1.101.400.800.30-機動車數量128934429111673單位輛/戶輛/戶車位/100車位/100-非機動車配建標準1.801.505.002.50-非機動車數量2110369176882742停車配建表要求面要求面積積段（）段（）96.00116.00129

57、.00139.00165.00-165.00175.00180.00-/實際戶實際戶型面型面積積（）（）98.00117.00129.00139.00165.00-170.00175.00180.00-/戶戶數數352.00352.00414.0054.00108.001280.0046.0046.0046.00138.001356.00計計容面容面積積（）（）34496.0041184.0053406.007506.0017820.00154412.007820.008050.008280.0024150.00178500.00戶戶數比數比25.96%25.96%30.53%3.98%7.9

58、6%0.943.39%3.39%3.39%10.18%/甲方要求甲方要求（戶戶數比）數比）25.00%25.00%20.00%15.00%15.00%1.00-差差值值-0.96%-0.96%-10.53%11.02%7.04%0.06-其他特殊其他特殊設計設計條件及條件及規規定：定：方案四戶型配比表產產品品類類型型二類高層小小計計疊墅小小計計合合計計Staging Scheme分期示意N一期二期三期圖例：一期二期三期要求面要求面積積段（）段（）96.00116.00129.00139.00165.00-165.00175.00180.00-/實際戶實際戶型面型面積積（）（）98.00117.

59、00129.00139.00165.00-170.00175.00180.00-/戶戶數數352.00352.00414.0054.00108.001280.0046.0046.0046.00138.001356.00計計容面容面積積（）（）34496.0041184.0053406.007506.0017820.00154412.007820.008050.008280.0024150.00178500.00戶戶數比數比25.96%25.96%30.53%3.98%7.96%0.943.39%3.39%3.39%10.18%/甲方要求甲方要求（戶戶數比）數比）25.00%25.00%20.0

60、0%15.00%15.00%1.00-差差值值-0.96%-0.96%-10.53%11.02%7.04%0.06-功能分區Functional Analysis圖例：高層（115+95*2+115）高層（129+129）高層（139+139）高層（165+165）疊拼 （2.5 面寬）方案四戶型配比表產產品品類類型型二類高層小小計計疊墅小小計計合合計計城市道路車行出入口人行出入口回車場地下車庫出入口圖例：Traffic Analysis交通分析View鳥瞰圖0 小時1 小時2 小時3 小時4 小時5 小時6 小時7 小時要求：日照要求“大寒日2小時”結論結論：1.本地本地塊塊內住宅均內住宅均

61、滿滿足大寒日足大寒日 2 小小時時日日照要求，并且照要求，并且滿滿足周足周邊邊地地塊塊日照要求。日照要求。2：未：未對對周周邊邊住宅住宅產產生日照生日照污污染染Sunshine analysis日照分析備備注注二類居住用地（R2）（土地出讓公告）總建筑面積=計容建筑面積+非計容建筑面積住宅建筑面積數量數量74493.62242928.80182000.0074.92%242929186234.05178500.00單單位位/二類高層（16F）178500.003500.004234.05750.00570.00800.00380.00物業管理規定（地上總建筑面積的千分之四）物業管理規定（地上總

62、建筑面積的千分之三）規劃要求不小于800平方米地上計容建筑面積的千分之三，且大于300平方米規劃要求不小于150平方米規劃要求不小于500平方米0.12/套，不低于50平方米4個標準公變2個開閉所根據方案需求設置非計容面積=地上非計容面積+S1車位規格（5.5*2.4）單車指標（36）/輛普通車庫面積人防車庫面積非機動車庫面積31544.7519000.002700.00地上總建筑面積8%計算，其他民用總地面建筑5%單車1.8/輛，地下設置1500個75平方米/戶3450.0056694.75R2.522%（住宅）27%（綜合容積率）2.5022.28%16600.0011000.00/%36

63、00.001000.001000.0035.00%1412451918F/6F1666166%戶人層個個35%（規劃條件書通知書）3.2人/戶限高54米地面停車泊位數不超過總數10%15001025475個個個按照40/輛計算37.80022673/個35.5037.802732246888176/個/個個個個個其中其中扣除扣除贈贈送送未扣除未扣除贈贈送送非機非機動車動車停停車車位位住宅非機住宅非機動車動車停停車車位位配套用房非機配套用房非機動車動車停停車車位位商商業業其中地下機地下機動車動車位位非人防非人防車車位位人防人防車車位位其中單車單車位指位指標標綠綠地率地率住宅住宅總戶總戶數數總總人

64、數人數建筑建筑層層數數機機動車動車停停車車位位地面機地面機動車動車位位疊墅贈送全地下面全地下面積積（S)其中容容積積率率建筑密度建筑密度建筑占地面建筑占地面積積二類高層疊墅商業配套其中其中150.00500.00180.00650.00120.0060.0030.0044.0556694.7556694.7553244.75其中其中商業配套用房其中物業經營性用房物業管理用房養老助殘服務用房居家養老服務用房社區衛生服務用房社區文化活動中心公共文化活動設施配電房開閉所消控室門衛尾氣風井+預留非非計計容建筑面容建筑面積積地地庫庫主體范主體范圍圍面面積積（S1)地下車庫備選方案Plan B地塊項目經濟

65、技術指標表項項目目總總用地面用地面積積總總建筑面建筑面積積可售面可售面積積可售比可售比地上地上總總建筑面建筑面積積計計容建筑面容建筑面積積住宅建筑面積項目140戶建筑面積20090戶建筑面積140商業配套用房合計面積137128.0041340.003500.003484.05185452戶數（班）1168.00244.00-配置標準輛/戶輛/戶輛/100輛/100-機動車配建標準1.101.400.800.30-機動車數量128534229111666單位輛/戶輛/戶車位/100車位/100-非機動車配建標準1.801.505.002.50-非機動車數量2102366176882732停車配

66、建表要求面要求面積積段（）段（）96.00116.00129.00139.00165.00-165.00175.00180.00-/實際戶實際戶型面型面積積（）（）96.00116.00129.00139.00165.00-170.00175.00180.00-/戶戶數數314.00314.00450.0090.00136.001304.0036.0036.0036.00108.001412.00計計容面容面積積（）（）30144.0036424.0058050.0012510.0022440.00159568.006120.006300.006480.0018900.00178500.00戶

67、戶數比數比22.24%22.24%31.87%6.37%9.63%0.922.55%2.55%2.55%7.65%/甲方要求甲方要求（戶戶數比）數比）25.00%25.00%20.00%15.00%15.00%1.00-差差值值2.76%2.76%-11.87%8.63%5.37%0.08-產產品品類類型型二類高層小小計計疊墅小小計計合合計計其他特殊其他特殊設計設計條件及條件及規規定：定：方案三戶型配比表Plan B備選方案產產品研究品研究肆肆Competitive product analysis競品分析項目用地碧桂園桃李東方苑中楠御府人民 一品花園競品分析Competitive produ

68、ct analysis碧桂園桃李東方苑中楠御府人民 一品花園115 139 167 140 155 170 165 190 182 Autodesk Autodesk 高層標準層平面高層戶型 116+96+96+116 Autodesk k s e d o t u A Autodesk 改造前115 端戶1.三室兩廳兩衛2.完整入戶玄關3.戶型方正，流線清晰4.南向雙陽臺，視野良好5.U 型廚房改造后增值圖例陽臺飄窗設備平臺 k s e d o t u A k s e d o t u A Autodesk 改造前95 中間戶1.三室兩廳兩衛2.完整入戶玄關3.戶型方正，流線清晰4.南向陽臺，視

69、野良好5.U 型廚房改造后增值圖例陽臺飄窗設備平臺 Autodesk Autodesk 空間多變性基本模式 Autodesk 95 三房兩廳兩衛1.獨立玄關，滿足禮儀需求2.餐客廳方正，創造共享空間3.南向雙陽臺，景觀視野好4.臥室飄窗，擴大居室空間 Autodesk Autodesk Autodesk 空間多變性流動模式共享寬廳、功能切換1.玄關功能升級2.分離式衛生間3.橫向寬廳 共享空間123 Autodesk Autodesk 空間多變性party 模式生活空間升級，集起居；聚會的復合空間 Autodesk 1231.玄關功能升級2.分離式衛生間3.增設吧臺 Autodesk Auto

70、desk Autodesk 空間多變性萌娃模式書房與爸爸的臨時臥室1.玄關功能升級2.分離式衛生間3.小書房/爸爸的臥室123 Autodesk Autodesk 高層標準層平面高層戶型 129+129 k s e d o t u A Autodesk k s e d o t u A Autodesk 改造前129 端戶1.四室兩廳兩衛2.完整入戶玄關3.主臥套房4.南向雙陽臺，視野良好5.L 型廚房改造后增值圖例陽臺飄窗設備平臺 Autodesk Autodesk 高層標準層平面高層戶型 139+139 k s e d o t u A Autodesk k s e d o t u A Aut

71、odesk 改造前139 端戶1.四室兩廳兩衛2.完整入戶玄關3.主臥套房4.南向雙陽臺，視野良好5.U 型廚房改造后增值圖例陽臺飄窗設備平臺 Autodesk Autodesk 高層標準層平面高層戶型 165+165 k s e d o t u A Autodesk k s e d o t u A 165 端戶改造前1.四室兩廳兩衛2.橫向大方廳，回游動線3.雙套房設計4.超大景觀陽臺，超寬視野改造后增值圖例陽臺飄窗設備平臺A50,B17-1 plot project in the central area of Wanquan Town,Pingyang8.008.0016.00產品研究P

72、roduct Research為什么要做疊墅？上疊下疊5F4F3F2F1F平陽縣萬全鎮中心區 A50、B17-1 地塊項目上疊中疊(大平層)中疊(大平層)下疊組合示意2 面寬6F產品分析-疊墅38003800148001200210021001200148006200150038001200210014800210012003800620015001500620014800150062002700Suzhou Zhangjiagang Daxin Town Project蘇州市張家港大新鎮地塊項目西廚衛生間廚房戶型分析-下疊17800420030003400300042002400320019

73、502700次臥飄窗玄關A西廚衛生間廚房玄關B客廳餐廳客廳餐廳入戶平臺入戶平臺(1-2層240032001950(1-2層)下疊南院 院落院落)下疊南院院落(1-2層)下疊北院院落(1-2層)下疊北院17800一層平面圖1780042003000340030004200178002400320019502400320019502700臥室臥室臥室飄窗衛生間衣帽間臥室臥室陽臺臥室衛生間衣帽間二 二層平面圖陽臺院落與方廳互動私家地庫+地下定制空間+生活層無縫銜接集中設備平臺衛生間集中設備平臺衛生間臥室衣帽間3800380038001200120012002100210021001480014800

74、14800620015001500150038001200380021001480021001200620015001500620014800150062006200620014800210012003800三層平面圖Suzhou Zhangjiagang Daxin Town Project蘇州市張家港大新鎮地塊項目飄窗西廚衛生間廚房次臥玄關A西廚衛生間廚房玄關B客廳客廳餐廳陽臺陽臺電梯廳1780042003000340030004200178002400320019502400320019502700入戶花園4200300034003000420024003200195024003200三

75、層平面圖178002700 1950臥室臥室臥室飄窗衛生間衣帽間臥室臥室臥室衛生間衣帽間私家地庫+地下定制空間+生活層無縫銜接7.2 米星幕陽臺，無敵景觀視野與餐客廳互動戶型分析-中疊戶型可變性17800四層平面 面圖入戶花園集中設備平臺衛生間餐廳集中設備平臺衛生間臥室衣帽間飄窗西廚廚房次臥玄關A客廳餐廳陽臺電梯廳42003000340030004200240032001950240032001950178002700集中設備平臺17800大平層層平面圖三層平面圖入戶花園臥室臥室臥室衛生間衣帽間儲藏衛生間380038001480012002100210012001480062001500380

76、0120021001480021001500620014800620015001200380015006200Suzhou Zhangjiagang Daxin Town Project蘇州市張家港大新鎮地塊項目西廚衛生間廚房次臥飄窗玄關A西廚衛生間廚房玄關B客廳客廳餐廳陽臺陽臺電梯廳戶型分析-上疊1780042003000340030004200240032001950240032001950270017800五層平面圖17800420030003400300042002400320019502400320019502700臥室臥室臥室飄窗衛生間衣帽間臥室臥室臥室衛生間衣帽間露臺露臺1780

77、0六層平面 面圖集中設備平臺衛生間私家地庫+地下定制空間+生活層無縫銜接空中花園+星幕露臺+寬闊視野+橫廳互動餐廳臥室集中設備平臺衛生間衣帽間示范區示范區伍伍選選址一址一1.城市展示面一般.對地塊無統領性。2.位置相對內向，昭示性相對弱。選選址二址二1.城市展示面好.對地塊布局有影響。2.城市轉角處，交通便利，可達性高。選選址三址三1.城市展示面較好，對大區布局影響較小，后期改為配套用房。2.利用轉交位置，實現“前庭后院”空間。選選址四址四1.前期臨時租用，沿轉角界面打造昭示性示范區。2.城市展示面較好，對大區布局基本無影響，后期改為配套用房，作為小區獨屬“會所”。示范區選址Location區

78、示范大區示范中心范圍示范區范圍線用地條件Land Conditions示范中心前期租借市政綠地，充分利用場地條件，合理打造展示區功能空間示范區用地范圍示范區可建范圍1:2:3:4:5:6:形象入口鏡池浮雕墻綠林夾道風雨簾展示中心546示范區平面MASTERPLAN123效果展示Show Results效果展示Show Results效果展示Show Results地庫陸Underground Space地下空間Underground Space地下空間3600地下空間Underground Space小柱網大柱網地下空間-策略Underground Space優優化前化前優優化前化前優優化后化

79、后優優化后化后提高了提高了 0.3 個個車車位位提高了提高了 0.7 個個車車位位注：0.1m 厚度土方量：7 萬*0.1=0.7 萬 m0.5m 厚度土方量：7 萬*0.5=3.5 萬 m1.0m 厚度土方量：7 萬*1.0=7.0 萬 m成本策略1.場場地抬高地抬高和相關部門溝通，結合當地項目做適當抬高2.減少覆土減少覆土覆土厚度 1.5 米及以上，按照 100%綠地計算覆土厚度 1.0-1.5 米，按照 80%綠地計算結合綠地率，滿足管線鋪設適當減少覆土3.方案方案階階段，建筑主體剪力段，建筑主體剪力墻墻布置提供布置提供應對應對策略策略Underground Space地下空間地庫配置總

80、停車數量:1669 輛地上停車數量:169 輛地下一層停車數量 1500 輛單車指標:37.80 平方米/輛去除儲藏單車指標:35.50 平方米/輛地下一層建筑面積：56694 平方米其中儲藏間：3450 平方米層高：3.5m覆土：1.5m地庫坡道高差：5.0m柒立面研究有有顏值顏值的建筑的建筑：外立面和造型一定要美觀俊朗，要經得住時間的考驗；Show Results立面分析一Show Results立面分析一Show Results立面分析一Show Results立面分析二Show Results立面分析二Show Results立面分析二Show Results立面分析二團隊簡介捌華華策合伙人策合伙人華華策人策人團隊項目案例Show Results溫州-德信萬科云著團隊項目案例Show Results樂清 中梁柏悅灣團隊項目案例Show Results樂清 中梁柏悅灣日景鳥瞰效果圖龍港*新鴻中心廣場團隊項目案例Show Results團隊項目案例Show Results平陽*新鴻大隱灣平陽*新鴻云璟灣Show Results日景鳥瞰效果圖團隊項目案例溫州*溫開甌江尚品團隊項目案例Show Results合作客合作客戶戶THANKS.