1、深圳灣科技深圳灣科技生態(tài)城生態(tài)城b b-TECTEC概念性規(guī)劃方案概念性規(guī)劃方案2011.08.26？1、定位和挑戰(zhàn)？深圳灣？沙河/高爾夫體育/文化中心深圳大學(xué)/虛擬學(xué)院高新南區(qū)住宅區(qū)高新中區(qū)/大沖村1.政府對最后一宗大塊土地的期望新：(生物/新能源/互聯(lián)網(wǎng)/新材料/文創(chuàng))好：深圳質(zhì)量，國際一流綠：國家級低碳生態(tài)示范園統(tǒng)：統(tǒng)一規(guī)劃管理、分批建設(shè)快：18個月內(nèi)交付20萬m2，4年建成2.產(chǎn)業(yè)期望：宜：創(chuàng)業(yè)宜科研宜人，容納高科技上市公司總部和研發(fā)，孵化創(chuàng)新型中小企業(yè)合：為高新區(qū)提供全方位綜合配套服務(wù)3.開發(fā)機構(gòu)期望：效：充分的經(jīng)濟效益解決投資資金缺口高：容積率高以產(chǎn)生空間與經(jīng)濟效益？1.政府對最后

2、一宗大塊土地的期望新：(生物/新能源/互聯(lián)網(wǎng)/新材料/文創(chuàng))好：深圳質(zhì)量，國際一流綠：國家級低碳生態(tài)示范園統(tǒng)：統(tǒng)一規(guī)劃管理、分批建設(shè)快：首期交付20萬m2，4年建成2.產(chǎn)業(yè)期望：宜：創(chuàng)業(yè)宜科研宜人，容納高科技上市公司總部和研發(fā)，孵化創(chuàng)新型中小企業(yè)合：為高新區(qū)提供全方位綜合配套服務(wù)3.開發(fā)機構(gòu)期望：效：充分的經(jīng)濟效益解決投資資金缺口高：容積率高以產(chǎn)生空間與經(jīng)濟效益City城Ecology生態(tài)Technology科技international國際定位定位DefineDefine項目開發(fā)要求：容積率：6.0用地面積：20.3萬m2總建筑面積：121.8萬m2覆蓋率：50%建筑高度：250m停車位：6

3、121輛高密度的挑戰(zhàn)6層24米，覆蓋率:100%12層48米，覆蓋率:50%8層32米，覆蓋率:83%25層100米，覆蓋率:25%毛容積率2.5，覆蓋率:25%毛容積率5，覆蓋率:30%？建筑功能（地上部分）面積(m2)比例產(chǎn)業(yè)用房（85.3萬）高科技上市公司總部基地（可售）34.1萬28%70%高科技產(chǎn)業(yè)用房（可租）34.1萬28%戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)用房（無償提供政府）17.1萬14%綜合服務(wù)用房12.2萬10%30%商業(yè)配套用房6.1萬5%酒店6.1萬5%人才公寓11.6萬9.5%其他0.5萬0.5%總計121.8萬100%企業(yè)需求企業(yè)需求通過深圳大學(xué)2009年深圳市中小企業(yè)成長特點和扶持政

4、策研究調(diào)研發(fā)現(xiàn)，中小企業(yè)在發(fā)展的需求，按強烈程度排名：1.金融服務(wù)環(huán)境的支持2.市場推廣的需求3.法律顧問、企業(yè)培訓(xùn)、管理咨詢、人才中介等管理需求4.專利申請、技術(shù)咨詢等技術(shù)創(chuàng)新需求5.降低營商成本的需求，包括辦公場所租金水平、人工成本水平、水電交通路橋費用等6.場地需求，產(chǎn)業(yè)用房空間不足因此，除場地等硬件需求，給予中小企業(yè)資金、市場、研發(fā)、管理上的綜合扶持尤為重要。政府對中小企業(yè)的需求：政府對中小企業(yè)的需求：成長、成長、創(chuàng)新、生根！合多樣功能混合的挑戰(zhàn)？戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地（經(jīng)濟+適用+開放+扶持）場地需求：5005000m2/家高科技上市企業(yè)總部（舒適+健康+半私密）場地需求：12萬m2

5、/家配套服務(wù)平臺商務(wù)休閑、餐飲娛樂、人才公寓、社區(qū)服務(wù)、停車交通綜合服務(wù)平臺公共信息平臺、金融服務(wù)平臺、法律咨詢平臺統(tǒng)籌安排綜合配套服務(wù)的挑戰(zhàn)深圳科技園美國硅谷中關(guān)村香港數(shù)碼港中新天津生態(tài)城第三代:工作、生活、休閑一體，街區(qū)化新加坡緯壹科技城產(chǎn)業(yè)園歷史 80s第二代:統(tǒng)一規(guī)劃園區(qū)化、智能化、信息化 90s第一代:零散自發(fā)形成的廠房模式 70s10s00s？新的挑戰(zhàn)作為國家級低碳生態(tài)示范園區(qū)，項目綠色建筑全覆蓋，在節(jié)能和可再生能源利用、節(jié)水和水資源利用，節(jié)材和材料資源利用，室內(nèi)外生態(tài)環(huán)境營造和資源運營管理等方面集成和應(yīng)用創(chuàng)新。點綠成金，創(chuàng)造效益。？綠色深圳與深圳效益的挑戰(zhàn)降低營商成本。通過在建筑

6、的全壽命周期內(nèi)，最大限度地節(jié)約資源(節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材)，提供適用于中小企業(yè)的高效空間。通過國際研討/咨詢和研究最終確定城市設(shè)計概念方案和設(shè)計指引條件通過劃分標(biāo)段/策劃競賽方式和規(guī)則，為項目找到最合適的建筑/景觀設(shè)計土地摘牌確定規(guī)劃方案策劃設(shè)計競賽7.159.158.18規(guī)劃方案招標(biāo)匯報 建筑設(shè)計招標(biāo)規(guī)劃建筑同步招標(biāo)適應(yīng)規(guī)劃的調(diào)整匯報？快=科學(xué)創(chuàng)新的設(shè)計方法+建設(shè)方法，不以犧牲質(zhì)量的深圳速度好=兼顧深圳速度的深圳質(zhì)量摘牌前通過公開的工作坊進行總體規(guī)劃，不但多方面地吸收了意見，和常規(guī)方法相比大量地節(jié)約了時間。在實際設(shè)計中也會運用BIM系統(tǒng)來保證質(zhì)量和速度。分期竣工一期20萬m2二期70萬m2

7、三期30萬m2基線控制（政府主導(dǎo)）產(chǎn)業(yè)聚集的產(chǎn)業(yè)聚集的方向方向園區(qū)物業(yè)出園區(qū)物業(yè)出讓價格讓價格租金水平租金水平標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)入園企業(yè)入園企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)控空間調(diào)控空間利益上線（企業(yè)運作）投融資投融資運營管理運營管理開發(fā)建設(shè)開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求投融資目標(biāo)需求共生、共贏？統(tǒng)=投融資、開發(fā)建設(shè)、運營管理三位一體，效=統(tǒng)一規(guī)劃、開發(fā)、運營創(chuàng)造政治、社會、環(huán)境效益進出難。園區(qū)上下班高峰時間道路十分擁擠停車難。園區(qū)內(nèi)停車位緊缺，沿路停車現(xiàn)象普遍吃飯難，總量缺口大功能單一，工業(yè)用地為主缺街道。缺少沿街靈活使用的店鋪空間缺共享公共空間。深圳高新區(qū)發(fā)展為國內(nèi)最成功最有效益的高新區(qū)之一，但依然存在問題：宜行/食/逛/停的

8、挑戰(zhàn)？宜人空間尺度與人文環(huán)境營造的挑戰(zhàn)？2、對策和方案？07.1507.15第一次項目工作會議項目主要時間節(jié)點07.2007.20第一次項目工作坊，提出前期對項目的定位07.2307.23第二次項目工作坊，提出三代產(chǎn)業(yè)園的概念07.2907.29國際專家咨詢研討會，專家普遍肯定了工作方向。08.0308.03向投控匯報項目，肯定了方案設(shè)計思路08.1708.17向唐市長匯報項目，提出修改意見08.2308.23向唐市長匯報項目，提出修改意見08.2608.26向許市長匯報項目項目組共開會17次，甲方匯報會50人/次國際大師咨詢會50人/次定期工作坊15人/次共計400余人次。AECOM法國歐博

9、建筑與城市規(guī)劃設(shè)計公司澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計公司HASSELL深圳華森建筑與工程設(shè)計顧問有限公司深圳市筑博工程設(shè)計有限公司過程討論模型高高 快快 好好 省省 綠綠 合合 宜宜 統(tǒng)統(tǒng) 方案總結(jié)方案總結(jié)優(yōu)良 普通 較差高高 快快 好好 省省 綠綠 合合 宜宜 統(tǒng)統(tǒng) 參考案例參考案例總結(jié)總結(jié)參考案例參考案例高高快快好好省省綠綠合合宜宜統(tǒng)統(tǒng)深圳市填海六區(qū)城市設(shè)計控制波士頓海港廣場瑞士Novartis International AG非常建筑“4+1”總體城市設(shè)計華僑城loft片區(qū)“4+1”競賽Steven Holl方案優(yōu)良 普通 較差戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地（經(jīng)濟+適用+開放+扶持）場地需求：5

10、005000m2/家高科技上市企業(yè)總部（舒適+健康+半私密）場地需求：12萬m2/家配套服務(wù)平臺商務(wù)休閑、餐飲娛樂、人才公寓、社區(qū)服務(wù)、停車交通綜合服務(wù)平臺公共信息平臺、金融服務(wù)平臺、法律咨詢平臺戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地（經(jīng)濟+適用+開放+扶持）場地需求：5005000m2/家金融服務(wù)和市場推廣平臺技術(shù)轉(zhuǎn)化和管理提升服務(wù)快速更新和發(fā)展高科技上市企業(yè)總部（舒適+健康+半私密）場地需求：12萬m2/家花園辦公環(huán)境企業(yè)展示和體驗人才居住和休閑配套服務(wù)平臺商務(wù)休閑、餐飲娛樂、社區(qū)服務(wù)、停車交通綜合服務(wù)平臺公共信息平臺、金融服務(wù)平臺、法律咨詢平臺、行政服務(wù)中心、人才交流中心、會議展示中心、創(chuàng)意集市、地下停

11、車場空中花園配套服務(wù)人才公寓概念剖面概念剖面公寓公寓地下停車場地下停車場底層：商業(yè)底層：商業(yè)+服務(wù)服務(wù)多層：辦公多層：辦公總部辦公總部辦公屋頂綠化采光天井道路道路道路道路方案簡介方案簡介方案簡介方案簡介-100米：地下空間高效利用米：地下空間高效利用既分又連，盡量讓開原有場地內(nèi)部的行道樹。在西側(cè)預(yù)留與地鐵二號線接駁區(qū)。二期、三期地下室設(shè)備用房盡量集中設(shè)置，提高整體效能，降低運行成本。-3層層1200輛停輛停車車-2F，1600輛停輛停車車-2F,2400輛輛停車停車-3F，1000輛停輛停車車110KV變變電站電站3-4層地下室層地下室2-3層地下室層地下室行道樹行道樹方案簡介方案簡介綜合服務(wù)

12、010米：城市社區(qū)層（米：城市社區(qū)層（street）宜人小尺度宜人小尺度的商業(yè)配套及公共服務(wù)層。解決高新區(qū)的吃飯難并形成2424小時活力街區(qū)小時活力街區(qū)沿街商業(yè)創(chuàng)意街社區(qū)輕商業(yè)產(chǎn)業(yè)用房綠化街住區(qū)配套停車樓方案簡介方案簡介1016米：網(wǎng)絡(luò)花園層（米：網(wǎng)絡(luò)花園層（web garden）空中花園層（第二地面）供園區(qū)使用者自由交往、通行空間。導(dǎo)光管方案簡介方案簡介1640米：企業(yè)休閑層（米：企業(yè)休閑層（Cloud Way）屋頂花園層（第三地面）有屋頂綠化、步行走廊等休閑休閑活動空間活動空間。32米主力辦公層平面標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計多種立面可能性連通的屋頂花園方案簡介方案簡介40250米：塔樓部分米：塔樓部分可享

13、受大沙河及對岸高爾夫球場的良好的景觀。塔樓的多種可能性分期竣工分期竣工首期20萬m2 首期20萬平方米 產(chǎn)業(yè)用房17萬平方米 商業(yè)及配套 3萬平方米 40米主力辦公層辦公平面以500-600為單元公共服務(wù)平臺+標(biāo)準(zhǔn)化+智能化分期竣工分期竣工首期20萬m2二期70萬m2體驗中心科研教育公共實驗室廣場平臺創(chuàng)意街區(qū) 二期70萬平方米 產(chǎn)業(yè)用房43萬平方米 人才公寓11.7萬平方米 商業(yè)用房3.3萬平方米 服務(wù)辦公12萬平方米 立體城市、混合規(guī)劃的展示園區(qū)分期竣工分期竣工首期20萬m2二期70萬m2三期30萬m2 三期30萬平方米 超高層建筑 產(chǎn)業(yè)用房24萬平方米 酒店用房6萬平方米 既擁有良好景觀，

14、又避免沙河西路交通噪聲功能示意功能示意各類產(chǎn)業(yè)用房85萬m2人才公寓11.7萬m2商業(yè)用房6.1萬m2酒店用房6.1萬m2服務(wù)辦公12.2萬m2方案簡介方案簡介從綠化內(nèi)街往東看方案簡介方案簡介從綠化內(nèi)街往北看方案簡介方案簡介從10米平臺花園往西看方案簡介方案簡介沿沙河西路立面方案簡介方案簡介通風(fēng)透光蓄水節(jié)點：風(fēng)水穴站方案簡介方案簡介公共空間設(shè)計方案簡介方案簡介根據(jù)初步預(yù)測，項目早晚高峰生成交通量約4800 標(biāo)準(zhǔn)車/小時，對周邊道路造成較大影響。項目緊靠地鐵一號線高新園站和地鐵二號線科苑站，項目周邊分布有科技園公交總站、科苑南公交總站、南山中心區(qū)公交總站，公共交通發(fā)達(dá)。建議：1.本地塊內(nèi)停車數(shù)量

15、不宜多于7000輛；2.綠色出行率需達(dá)到80%以上；3.以地下商業(yè)步行道與科苑站相連；4.完善公共交通路線；5.加快推進規(guī)劃高新南十道東延（接沙河?xùn)|路）前期工作；6.新建 2 條左轉(zhuǎn)地下匝道；7.優(yōu)化項目地塊出入口布局，形成地下交通環(huán)線。引自深圳市綜合交通設(shè)計研究院研究報告交通分析PRT公交車?yán)镁G色交通連接地鐵一號線、二號線并形成體育、娛樂、文化的綜合體體育、娛樂、文化的綜合體基地綠巴交通分析改造前：地面停車樓改造后：其他功能如保障房202020002010地鐵利便性的增加綠色交通技術(shù)的發(fā)展深圳市機動車保有量100萬臺250萬臺交通分析結(jié)合高層裙房和變電站用地布置部分地面停車樓生態(tài)表皮低消耗

16、低排放高性能高舒適TEC綠色技術(shù)體系建筑本體園區(qū)系統(tǒng)建造運營室內(nèi)環(huán)境舒適環(huán)境溫濕控制多彩環(huán)境采光照明健康環(huán)境污染控制寧靜環(huán)境噪聲控制便捷環(huán)境智能系統(tǒng)呼吸空間低耗結(jié)構(gòu)高效設(shè)備滋潤園區(qū)水資源系統(tǒng)節(jié)能園區(qū)能源系統(tǒng)清涼園區(qū)物理環(huán)境高效園區(qū)混合規(guī)劃工業(yè)化建造 5維施工管理綠色化運營體驗式展示循環(huán)園區(qū)垃圾管理四大綠色技術(shù)板塊，十八大綠色技術(shù)系統(tǒng)綠色技術(shù)創(chuàng)新：四大綠色技術(shù)板塊，十八大綠色技術(shù)系統(tǒng)綠色技術(shù)創(chuàng)新：四大綠色技術(shù)板塊，十八大綠色技術(shù)系統(tǒng)園區(qū)“活力帶”：形成綠化平臺、休閑空間、水景濕地、能源、空調(diào)、給排水、電力的管線及中水、空調(diào)冷站等機房（地下）在園區(qū)集中在帶狀設(shè)置，形成園區(qū)的“活力帶”。節(jié)能園區(qū)：以

17、智能微網(wǎng)為核心的能源系統(tǒng)構(gòu)想一網(wǎng)：智能微網(wǎng)（示范）二蓄：蓄冰、蓄電（示范）；三新：BIPV，充電車（示范），太陽能光熱利用。系統(tǒng)總投資增量1.4億，實現(xiàn)每年運行費用節(jié)省約2千7百萬（17.7%），每年減少溫室氣體排放約8千7百噸。綠色技術(shù)創(chuàng)新：四大綠色技術(shù)板塊，十八大綠色技術(shù)系統(tǒng)都市農(nóng)業(yè)建筑中水景觀補水地面沖洗綠化澆灑生活飲用水公建沖廁空調(diào)補水飲用盥洗雨水公寓沖廁1700m3/d(平均日)酒店沖廁4900m3/d(平均日)非傳統(tǒng)水源利用率：超過30%滋潤園區(qū)：水資源利用系統(tǒng)（雨水、中水、節(jié)水器具）總體效益：節(jié)水率40%雨水徑流量至少降低20%可減少30%的污水排放投資收益：總增量投資850萬（

18、地下設(shè)備用房增加1500平方米）回收期約9年綠色技術(shù)創(chuàng)新：四大綠色技術(shù)板塊，十八大綠色技術(shù)系統(tǒng)方案建筑布局、建筑高度控制，園區(qū)內(nèi)通風(fēng)良好，建筑自然通風(fēng)潛力大。深圳主導(dǎo)風(fēng)向下場地11.5m高度風(fēng)速云圖深圳主導(dǎo)風(fēng)向建筑表面壓力分布圖（室內(nèi)自然通風(fēng)潛力）自然通風(fēng)分析清涼園區(qū)：以聲、光、熱、風(fēng)環(huán)境為因素的綠色室外人居環(huán)境綠色技術(shù)創(chuàng)新：四大綠色技術(shù)板塊，十八大綠色技術(shù)系統(tǒng)征收垃圾費，按要求分類者優(yōu)惠餐廚垃圾經(jīng)處理變?yōu)榉柿希档唾M用。施工單位先付押金，待所有建設(shè)過程垃圾處理完畢領(lǐng)回。完善管理辦法分類收集建立運輸處理能力標(biāo)準(zhǔn)化流程廣泛宣傳激勵政策城市廢棄物再生計劃（回用70%）循環(huán)園區(qū)：以完善管理為根本的固

19、體廢棄物回收利用綠色技術(shù)創(chuàng)新：四大綠色技術(shù)板塊，十八大綠色技術(shù)系統(tǒng)建筑本體：建筑生態(tài)化表皮技術(shù)1.種植表皮+玻璃門窗2.工業(yè)化輕質(zhì)墻體+玻璃門窗3.單元式智能箱體1.2.3.生態(tài)化的建筑表皮（隔熱、遮陽等）對建筑節(jié)能貢獻(xiàn)在2030%綠色技術(shù)創(chuàng)新：四大綠色技術(shù)板塊，十八大綠色技術(shù)系統(tǒng)感官介質(zhì)舒適指標(biāo)空氣傳聲振動光空氣空氣熱輻射噪聲級照度、眩光、亮度顯色指數(shù)視野甲醛、苯類、VOC、氡、氨、可吸入顆粒物、CO2、微生物溫度、濕度、風(fēng)速、輻射溫度主要手段預(yù)測隔聲、減振自然采光、人工照明室內(nèi)空間布局、窗景污染源控制、通風(fēng)凈化、維護空調(diào)系統(tǒng)、圍護結(jié)構(gòu)設(shè)計室內(nèi)環(huán)境：以人的感受為核心的室內(nèi)環(huán)境控制技術(shù)綠色技術(shù)

20、創(chuàng)新：四大綠色技術(shù)板塊，十八大綠色技術(shù)系統(tǒng)工業(yè)化建造精細(xì)化精細(xì)化設(shè)計設(shè)計工業(yè)化工業(yè)化建造建造高品質(zhì)高品質(zhì)性能性能全壽命全壽命綠色綠色建造運營：工業(yè)化建造10035.2510062.8510052.6510041.1110035.25020406080100水耗能耗人工垃圾污水不同施工方式每建筑平米資源消耗對比（百分比）傳統(tǒng)方式工業(yè)化方式綠色技術(shù)創(chuàng)新：四大綠色技術(shù)板塊，十八大綠色技術(shù)系統(tǒng)建造運營：五維施工管理134625建筑模型整合/設(shè)計審核/工程量計算設(shè)計審核/算量部門造價管理部門招投標(biāo)設(shè)置/準(zhǔn)備招投標(biāo)工程量清單材料 設(shè)備采購采購部門合同管理部門項目版本控制/合同管理/協(xié)商 議價施工管理部門施

21、工預(yù)算/施工組織管理/分包管理/項目動態(tài)控制/工程變更管理/進度報告/CADERP工程款審核/計量支付管理/結(jié)算管理財務(wù)部門綠色技術(shù)創(chuàng)新：四大綠色技術(shù)板塊，十八大綠色技術(shù)系統(tǒng)建造運營：綠色化運營（信息化管理平臺）TEC綠色技術(shù)體系研究數(shù)字科技園系統(tǒng)可以有效提升園區(qū)資源環(huán)境管理水平（一般可提升效率1030%），物業(yè)維護效率和園區(qū)業(yè)主服務(wù)水平。綠色技術(shù)創(chuàng)新：四大綠色技術(shù)板塊，十八大綠色技術(shù)系統(tǒng)2.園區(qū)綠色建筑全覆蓋其中三星級約22%；二星級約67%；其余均為一星級。1.國際級的生態(tài)產(chǎn)業(yè)園示范項目3.生態(tài)綠色技術(shù)研發(fā)、展示、交易、孵化平臺綠色技術(shù)創(chuàng)新節(jié)約用電節(jié)電6000萬度，總體節(jié)約30.3%節(jié)約用水節(jié)水75萬噸，節(jié)約30%垃圾減排建筑垃圾及生活垃圾回用70%補償減排混合規(guī)劃、綠色交通，綠色建筑、共減碳6.4萬噸，相當(dāng)于種植了300萬顆成年喬木。綜合減排節(jié)約用電6000萬度，節(jié)水75萬噸相當(dāng)于2.5個市民中心綜合綠化面積約10萬m2，固碳56.7噸/年從資源消耗和減排角度，相當(dāng)于本項目的容積率有望降低3050%。綠色技術(shù)創(chuàng)新:效益估算深圳灣科技深圳灣科技生態(tài)城生態(tài)城 b b-TECTEC概念性規(guī)劃方案概念性規(guī)劃方案!