1、2021：社會治理基層支柱，百舸爭流使命擔當 房地產（物業服務）2021年春季策略報告 2021：社會治理基層支柱，百舸爭流使命擔當 房地產（物業服務）2021年春季策略報告 2021年2月23日 2021年2月23日 請務必參閱正文之后的重要聲明 核心觀點核心觀點 偉大出自平凡，英雄來自人民：習總書記在給圓方物業的回信中高度評價了物管行業抗擊新冠疫情的表現，政府-企業-居民的互動性、信任度、配合度提升。物管行業重塑社會形象，體現責任擔當，在社會治理中地位和重要性提升 路徑清晰，物管行業五大發展趨勢深化演進：“螺螄殼里做道場老舊小區改造”、“潤物細無聲深挖細分增值”、“好風憑借力數據驅動行業模
2、式重構”、“硬空間到軟基建城市管理精細化需求”、“買進來到輸出去對外輸出管理和資源”物管企業上市持續，后續板塊有望形成“百舸爭流”競爭格局，關注四條主線：1）規模第一梯隊，有望輸出管理和資源的平臺類公司，推薦碧桂園服務、綠城服務、雅生活服務，關注恒大物業、融創服務、金科服務；2）規模第二梯隊且估值較低的成長型標的，推薦建業新生活、關注新城悅、永升生活服務、世茂服務；3）收費水平高利潤彈性大的專業商辦管理標的，關注新大正、寶龍商業、遠洋服務、卓越商企；4）資源稟賦突出的央企物管標的，推薦中海物業、保利物業，關注招商積余、華潤萬象生活。1 風險分析：人工成本快速提升風險，增值服務拓展風險，關聯方依
3、賴風險，外包業務質量風險 oPnOrPzQoPmMrOpMqPrNnMbRcM8OoMpPtRnMkPqQmOjMpNsR8OnPtQMYtOmMuOtPoN請務必參閱正文之后的重要聲明 目目 錄錄 一、前期核心觀點回顧一、前期核心觀點回顧 二、尊嚴與使命：社會治理的基層支柱二、尊嚴與使命：社會治理的基層支柱 三、路徑清晰：五大發展趨勢深化演進三、路徑清晰：五大發展趨勢深化演進 四、投資建議：空間廣闊，百舸爭流四、投資建議：空間廣闊，百舸爭流 2 五、風險分析五、風險分析 請務必參閱正文之后的重要聲明 物業服務產業鏈條長，覆蓋面廣，是眾多房企后續切入生活服務板塊的必爭之地 2017.12201
4、8 前路漸明：四大紅利與房企進化房地產行業 2018 年投資策略 3 一、前期核心觀點回顧一、前期核心觀點回顧 城鎮化紅利下的地產繁榮及民眾覺醒的服務消費意識，為物管行業提供長期增長支撐 2018.11崢嶸初現物業服務行業投資價值報告 物業服務行業管制減弱，市場化程度提升，資本支持有助于頭部企業加速并購和擴大規模 2019.5服務提費，資本助力，物業龍頭優勢盡顯物業服務行業投資價值報告 物業服務行業進化四大趨勢：運營平臺化、運行科技化、管理全業態化、份額集中化 2019.11三大維度12量化指標，光大物業選股模型物業服務行業2020年投資策略 物業服務企業在在較大程度上減輕了基層政府的壓力，為
5、后續政策友好打下堅實基礎 2020.1新冠疫情積極作為，物管服務信任提升物業服務行業抗擊新冠疫情點評 管科技賦能有助于增收降本，提升長期競爭力，是物業服務企業應對人工成本擠壓的重要手段 2020.3物管搭臺科技唱戲，打開社區應用場景光大證券地產及科技行業聯合報告 頭部的物業服務企業有望承擔起城市綜合管理運營平臺的功能，成為城市大管家 2020.5從社區到城市，走向更廣闊天地物業服務企業拓展城市服務專題研究報告 復盤物業行業五年資本市場發展脈絡，展現物業服務板塊在節點性事件下的表現 2020.6復盤五年發展歷程，展望五大發展趨勢物業服務行業2020年下半年投資策略報告 請務必參閱正文之后的重要聲
6、明 4 二、尊嚴與使命：社會治理的基層支柱二、尊嚴與使命：社會治理的基層支柱 請務必參閱正文之后的重要聲明 5 三、路徑清晰：五大發展趨勢深化演進三、路徑清晰：五大發展趨勢深化演進 “螺螄殼里做道場”“螺螄殼里做道場”：“微型老舊小區集中改造+疫情防控成片化管理”“潤物細無聲”“潤物細無聲”：“促消費擴內需”和“物業服務+社區養老”“好風憑借力”“好風憑借力”：數據集中化、應用規模化及“數據觸點重構”“硬空間到軟基建”“硬空間到軟基建”：城市公服“大物業”有望成為國家發展的軟性服務力量“買進來到輸出去”“買進來到輸出去”：依托管理機制和行業經驗，對外輸出管理和資源 請務必參閱正文之后的重要聲明
7、 疫情防控常態化，疊加十四五全面推進的老舊小區改造，為物管行業發展帶來市場增量空間。增量不僅僅體現在物業管理面積的拓展上，也體現在環境治理優化、疫情防控集中化后，居民滿意度提升帶來的物業費單價的提升上。3.1 3.1 螺螄殼里做道場：疫情防控常態化螺螄殼里做道場：疫情防控常態化+老舊小區改造老舊小區改造 6 請務必參閱正文之后的重要聲明 當前“促消費擴內需”和“物業服務+養老服務”的政策大背景下，社區（業主）增值服務空間廣闊。目前處于居民消費需求細化、引導以及深度挖掘的過程中，大數據助力客戶需求畫像，全流程打通消費堵點，后續社區增值服務板塊將是各家物管公司的必爭之地 3.2 3.2 潤物細無聲
8、：社區多樣化需求的深度挖掘潤物細無聲：社區多樣化需求的深度挖掘 7 請務必參閱正文之后的重要聲明 我們認為當前的“智慧物業”仍僅僅留在前端智能設備使用的階段，后端數據應用層價值挖掘還遠遠未達到集約化和“數據畫像”的程度。后續，隨著科技手段的提升，各類智能化設備設施的規模化應用，以及“各類數據觸點的重構”，有望推動現有物業服務模式重組，通過平臺化物業APP，鏈接需求側（社區需求）和供給側（供應鏈），以數據驅動協同服務，推動流程創新 3.33.3 好風憑借力：科技賦能，重塑供需匹配流程好風憑借力：科技賦能，重塑供需匹配流程 8 請務必參閱正文之后的重要聲明 城市服務的興起，是物業企業主動拓展業務邊
9、界，挑戰更復雜業態的結果，也是政府需求與企業能力匹配的結果。隨著城市建設的深化以及“服務型政府”的意識提升，疊加“后疫情”時代基層治理的下沉，城市服務精細化需求已迫在眉睫。包括行政職能統一，公共管理統一發包，以此優化多頭管理和職責不清的問題，龍頭物管公司發展機遇凸顯”3.4 3.4 硬空間到軟基建：城市公服“大物業”邁向硬空間到軟基建：城市公服“大物業”邁向2.02.0版版 9 請務必參閱正文之后的重要聲明 當前，隨著物業服務行業的高速發展，龍頭物管公司已經不再限制于單純的收購項目/股權/合約，不僅僅限制于“買進來”。龍頭物管企業開始探索依托于較為完善的管理機制，豐富的行業經驗以及對行業趨勢的
10、把控，開始對外輸出管理和資源，分享行業經驗，培訓行業精英，來提升整個行業的專業水平，全面發掘服務需求 3.5 3.5 從并購到合作：從“買過來”到“輸出去”從并購到合作：從“買過來”到“輸出去”10 請務必參閱正文之后的重要聲明 11 四、投資建議：空間廣闊，百舸爭流四、投資建議：空間廣闊，百舸爭流 截止2020年12月31日，典型上市物管公司已經達到39家（其中A股3家，H股36家）。2020年是物管企業集中上市大年，截止12月31日，我們統計有16家物業服務公司成功IPO登陸資本市場，相比2019年為11家，2018年為6家。我們認為后續物管企業上市的步伐并不會在此停止，后續有望看到更多物
11、管企業登錄資本市場，板塊后續有望形成“百舸爭流”的競爭格局。請務必參閱正文之后的重要聲明 12 四、投資建議：空間廣闊，百舸爭流四、投資建議：空間廣闊，百舸爭流 截止2020年末，從市值分布來看，TOP5公司總市值合計約4316億港幣，占比約56.5%；TOP10公司總市值合計約5937億港幣，占比約77.7%；TOP20公司總市值合計約7189億元，占比約94%；行業頭部效應明顯。請務必參閱正文之后的重要聲明 13 四、投資建議：空間廣闊，百舸爭流四、投資建議：空間廣闊，百舸爭流 2019年末，39家上市物管公司營業收入總計約936億人民幣，歸母凈利潤總計約110億人民幣，行業平均歸母凈利潤
12、率約為12%。2020年H1，36家上市物管公司營業收入總計約535億人民幣，歸母凈利潤總計約79億人民幣，行業平均歸母凈利潤率約為15%。請務必參閱正文之后的重要聲明 14 四、投資建議：空間廣闊，百舸爭流四、投資建議：空間廣闊，百舸爭流 2020全年，光大AH核心物業指數上漲45.2%，跑贏滬深300指數18個百分點，跑贏恒生指數48.6個百分點；2020年12月，光大AH核心物業指數上漲11.3%，跑贏恒生指數7.9個百分點，跑贏滬深300指數6.2個百分點。請務必參閱正文之后的重要聲明 15 四、投資建議：空間廣闊，百舸爭流四、投資建議：空間廣闊，百舸爭流 物管企業上市持續，后續板塊有
13、望形成“百舸爭流”競爭格局。關注四條主線：1）規模第一梯隊，有望輸出管理和資源的平臺類公司，推薦碧桂園服務、綠城服務、雅生活服務，關注恒大物業、融創服務、金科服務；2）規模第二梯隊且估值較低的成長型標的，推薦建業新生活、關注新城悅、永升生活服務、世茂服務、時代鄰里；3）收費水平高利潤彈性大的專業商辦管理標的，關注新大正、寶龍商業、遠洋服務、卓越商企；4）資源稟賦突出的央企物管標的，推薦中海物業、保利物業，關注招商積余、華潤萬象生活。請務必參閱正文之后的重要聲明 風險提示風險提示 人工成本風險。人工成本風險。人工成本占物業服務企業營業成本比重較大，如果最低工資水平上漲過快，將導致行業毛利潤率水平受到擠壓。增值服務拓展風險。增值服務拓展風險。非業主增值服務方面，目前仍較大程度上與開發商業務相關（如案場、協銷）。對于業主增值服務，多類商業模式正在探索中，盈利水平和競爭格局尚未清晰，未來存在一定的拓展風險。關聯方依賴風險關聯方依賴風險。部分具有開發商背景的物業服務企業中，多數在管面積來自于關聯方開發商。如開發商業務受阻或改變策略，將導致物業服務企業在的合約面積拓展增速面臨下滑的風險。16 外包風險。外包風險。外包成本占營業成本比重呈逐年上升趨勢，如果在外包業務質量方面無法有效控制，將對物業服務企業的品牌形象和業主滿意度構成風險。
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