1、第1頁 2021年5月10日 專 注 地 產 服 務 讓 品 質 更 有 價 值！專 注 地 產 服 務 讓 品 質 更 有 價 值！Focus on real estate services Make quality more valuable 花坪云溪項目2021年營銷執行方案2 0 2 1 H u a p i n g Yu n x i P r o j e c t M a r k e t i n g E x e c u t i o n Plan中國 湖北 第2頁 Part.1 析本體 區域宏觀環境研究 項目本體分析 項目SWOT分析 方案目錄 小鎮生活營造策略建議 第3頁 析本體丨建始概覽

2、 2021年3月23日，由中國氣象學會授予建始縣首個“中國首個生態氣候康養金地”的金字招牌，從此建始走向了全國視野，有條件打造成為國內熱門的高山森林型避暑旅游、養生康養、休閑度假目的地。地理氣候：建始縣位于湖北南邊陲、武陵山腹地，東連巴東縣，以野三河為界；西接恩施市，以太陽河為界，海拔高213米至2090米，屬亞熱帶季風濕潤型的山地氣候，年均氣溫1016。受地形地貌、太陽輻射強度、土壤濕度、植被密度、風力大小等因素影響，縣境內還具有谷地氣候、凸地氣候、坡地暖帶等多種小氣候特征。人口特征：全縣轄7鎮3鄉，2019年末戶籍人口50.96萬人，常住人口42.4萬人，城鎮化率達到42.7%。以土家族、

3、苗族為主的少數民族占全縣常住人口的36.71%，是一個典型的少數民族地區。第4頁 析本體丨愛游建始 建始縣旅游資源豐富，境內憑借野三峽和地心谷2個AAAA級旅游景區，先后獲得“國家級全域旅游示范區創建單位”、“湖北省最具價值旅游目的地”、“中國候鳥式旅居小城”等榮譽稱號 野三峽旅游區以清江景陽河峽谷及清江支流野三河下游為核心景區，分為建始直立人遺址、野三河峽谷、景陽河畫廊、黃鶴橋峰林4個游覽區和小西湖國際休閑度假中心。其中，野三河屬全國罕見的原生態風貌保存最完美的河谷，景陽河是八百里清江最美河段，黃鶴橋屬巖溶地區最秀美的峰林地貌，小西湖則是一塊避暑、休閑、度假圣地。景區集有彩峽、奇峰、泉流、飛

4、瀑、花樹、莽藤、古關、老街等8大景觀特色；更有距今195-215萬年，挑戰人類起源學說的“建始直立人”遺址、古生物化石洞群、湖北貝母原產地、景陽雞自然保護區、千畝關口葡萄基地、千畝牡丹基地、萬畝核桃基地、千年紫薇樹王等獨具特色的旅游資源。野三峽綜合旅游區 第5頁 析本體丨建始資源 建始境內縣境內硒資源出露面積近480平方公里，是國內連片面積最大、平均硒水平含量最高的富硒生物圈，土壤平均硒水平含量17.7ppm，有“富硒王國”之稱 硒資源 白肋煙常年種植面積在6500公頃左右，年產優質白肋煙10000噸以上，產品陸續銷往美國、法國、日本、中國香港等20多個國家和地區，有“煙草王國”之美譽；白肋煙

5、 建始是全省的魔芋大縣，全縣60%的耕地和40%的可開墾荒地適宜種植魔芋，全縣魔芋種植面積達8萬畝，已形成芋角、魔芋精粉加工生產線，產品銷往香港、日本、東南亞等地區；魔芋種植 全縣已發現的有開采價值的礦藏有煤、硫、鐵、硒、鉛、鋅、鈾、石灰石、陶土、硅石、鋁土、紫色砂巖、大理石、東湖砂巖、石英砂巖、五花巖、磷石、石膏等20余種，占全縣已發現礦產109種的19%，占全州60種的31%；礦產資源 建始是全國141個重點產煤縣之一，優質無煙煤儲量1.98億噸，占湖北總儲量的32%；煤礦資源 建始是中國南方最大的日本落葉松生產、科研基地縣，人工營造日本落葉松用材林達20萬畝，建成了中國南方最大的日本落葉

6、松種子園和基因庫，森林覆蓋率達66.99%；林木資源 第6頁 滬渝高速 安來高速 宜萬高鐵 高坪站 建始站 2009年12月9日滬渝高速全線通車；2014年7月1日動車入建始站；2020年7月16日建恩高速通車；2020年9月28日高坪火車站通車。建始境內形成“五橫兩縱”交通路網 五橫：209國道、318國道、滬渝高速公路、宜萬鐵路、清江航道；兩縱：天二公路、高巫公路。交通路網的完善，大幅度提升了區域交通的承載量，打通了杭州、上海、武漢、長沙、重慶等地的旅游線，為建始旅游發展帶來巨大機遇。析本體丨建始交通格局 伴隨建始境內高鐵、高速的通車，打破了鏈接華中與東南沿海地區“天塹”的桎梏，短時間內即

7、迅速拉動了區域內旅游業的發展，而未來憑借著得天獨厚的生態優勢，將對建始迎來國內即將崛起的大健康產業帶來巨大機遇 本案 其中巴東站和高坪站距離競品項目較近，與本案相比在交通層面形成巨大優勢，未來營銷中本項目將面臨被競品截流風險，后續營銷中需著重考慮項目定位、項目形象差異化和反截流動作，最大化降低客戶流失打破封鎖局面。第7頁 析本體丨花坪鎮解讀 花坪鎮位于建始縣中南部，野三峽綜合旅游區北側，境內山巒重疊起伏，平均海拔1200米左右，因其高山避暑特性和豐富的生態旅游資源，近幾年逐漸發展為熱門的避暑圣地，吸引了大量來自以武漢為主的客戶認同，而未來本項目的兌現，有望將花坪打造成建始康養度假中心和旅游的集

8、散中心“壯美的自然生態、高山避暑、民宿、成熟的商業集鎮”成為花坪鎮的主要標簽，但因起步較晚，缺乏統一規劃引導且區域知名度偏弱，是后期本項目營銷面臨的核心問題 花坪鎮是建始縣最大的行政大鎮，擁有57000余人口規模，自古即是“川鹽入湘”的重要通道，逐漸形成為了鄂西南地區的重鎮格局，擁有“小漢口”之名，包含濃厚的商業集貿、生活氛圍和少數民族民俗特色，成為旅游度假人群在康養生活中的重要組成要素，也是本項目區別于競品項目，更具備打造適合滿足避暑、旅游功能的健康生活小鎮條件。據調研，目前花坪鎮民宿約700余家，每年6-8月份避暑人群達2-4萬人次，且復住率達40-50%，而這也將成為本項目營銷啟動初期，

9、篩選首批精準客戶工作的重中之重。第8頁 析本體丨項目交通條件 玉華大道實景圖 玉華大道實景圖 項目周邊1.5小時交通輻射圈內涵蓋3座高鐵站和1座機場，從長旅交通方面具備較高能力，但大交通配套至項目地交通條件和通達性相對復雜，缺乏公共交通配套的支撐，對項目客戶導流造成較大阻礙 本案 020縣道 玉華大道 航班線路：天河-許家坪：約1小時；江北-許家坪：約2h45分；高鐵線路：武昌站-恩施站：約4時20分 重慶北-恩施站：約2時50分 武昌站-建始站：約4時 重慶北-建始站：約3時10分 自駕線路：武漢-項目地：約6時50分 重慶-項目地：約6時13分 大交通配套至項目地需經過約25公里（40分鐘

10、車程）環山縣道，相比較競品項目具有一定劣勢，給初次到達客戶造成交通復雜、區域落后的直觀印象。但項目附近新建玉華大道，有效的拉升了花坪鎮的整體形象，同時也為未來花坪鎮成為旅游集散地創造了有利條件。第9頁 析本體丨項目貨量盤點 37號地塊戶型分析 產品類型 樓棟編號 梯戶比 單元數 層數 戶型編號 戶型面積（）戶型結構 總戶數（戶）總建面（）備注 住宅 1#5 2 11 洋房A類 47 一室一衛 108 5076 入戶門廳減1戶 10#5 2 11 洋房A類 47 一室一衛 108 5076 2#5 2 13 洋房A類 48.6 一室一衛 128 6220.8 3#5 2 16 洋房A類 48.6

11、 一室一衛 158 7678.8 4#5 2 16 洋房A類 48.6 一室一衛 158 7678.8 7#5 2 15 洋房A類 48.6 一室一衛 148 7192.8 8#5 2 15 洋房A類 48.6 一室一衛 148 7192.8 5#2 1 16 洋房B類 63 一室一廳一衛 31 1953 4 洋房A類 47 一室一衛 64 3008 6#2 1 16 洋房B類 63 一室一廳一衛 31 1953 4 洋房A類 47 一室一衛 64 3008 9#2 1 17 洋房B類 63 一室一廳一衛 33 2079 4 洋房A類 47 一室一衛 68 3196 小結 1247 61313

12、 疊墅 11#2 1 3 疊墅 80 兩室兩廳一衛 6 480 一樓帶院/頂層帶閣樓層 1 疊墅+閣樓 125 三室兩廳兩衛 2 250 12#2 1 4 疊墅 80 兩室兩廳一衛 8 640 1 疊墅+閣樓 125 三室兩廳兩衛 2 250 13#2 1 4 疊墅 80 兩室兩廳一衛 8 640 1 疊墅+閣樓 125 三室兩廳兩衛 2 250 14#2 1 2 疊墅 80 兩室兩廳一衛 4 320 1 疊墅+閣樓 125 三室兩廳兩衛 2 250 15#2 1 3 疊墅 80 兩室兩廳一衛 6 480 1 疊墅+閣樓 125 三室兩廳兩衛 2 250 小結 42 3810 商墅 16#5

13、1 1 商墅 115 四室兩廳三衛 5 575 一樓帶庭院 18#5 1 1 商墅 115 四室兩廳三衛 5 575 19#5 1 1 嗯 115 四室兩廳三衛 5 575 17#4 1 1 商墅 115 四室兩廳三衛 4 460 小結 19 2185 總計 1308 67308 38號地塊戶型分析 產品類型 樓棟編號 梯戶比 單元數 層數 戶型編號 戶型面積（）戶型結構 總戶數（戶）總建面（）備注 洋房 1#5 1 11 洋房A類 44.5 一室一衛 55 2447.5 9 洋房C類 35.83 一室一衛 99 3547.17 2#5 2 17 洋房A類 48 一室一衛 170 8160 5

14、#5 2 17 洋房A類 48 一室一衛 170 8160 3#5 3 11 洋房A類 47 一室一衛 162 7614 一樓減1戶 6#4 1 16 洋房A類 47 一室一衛 63 2961 5 洋房C類 38 一室一衛 80 3040 復式洋房 4#3 1 2 復式洋房 100 三室兩廳兩衛 6 600 總計 805 36529.7 根據37、38號兩地塊貨量梳理，產品面積區間35-115，涉及高層洋房、退層合院和商墅、酒店公寓和商業五種產品類型。住宅總戶數2113戶，總建面約103838 總貨值約6.23億元（6000元/測算）備注：數據以最終規劃為準 第10頁 析本體丨戶型產品分析 建

15、面約47-48 一室一衛 A戶型丨總占比84%建面約63 一室一廳一衛 B戶型丨總占比4%贈送一半面積 動線矛盾 陽臺可變3室 此戶型為項目主力戶型，戶型設計整體結構緊湊方正，達到三面采光，使用率和性價比較高；但戶型亮點與劣勢同樣突出，室內動線不合理成為本產品最大劣勢，影響戶型的可變性，需著重考慮從室內設計上和樣板間層面進行優化。贈送飄窗 贈送一半面積 陽臺可變2室 動區 靜區 此戶型空間結構設計和動靜分區相對較為合理，犧牲一部分總價優勢，換來活動空間和舒適度相比較A戶型得到一定改善，滿足對于居住舒適度有一定要求的客戶需求；但該產品橫向對比競品同面積戶型缺少一定競爭力 贈送一半面積 隱私性差

16、第11頁 析本體丨戶型產品分析 建面約35-38 一室一衛 C戶型丨總占比8%建面約100 三室兩廳兩衛 疊拼丨總占比0.3%此戶型結構緊湊方正，滿足短居度假使用；該戶型設計為酒店公寓式住宅，總價較低，滿足輕度假需求，同時營銷層面可考慮作為投資產品，利用品牌酒店托管或自持方式“帶租約”銷售，迎合長期自持的投資客戶購買。該戶型為洋房復式產品，滿足全家庭度假康養需求，戶型設計上有外置樓梯、露臺和挑空客廳兩大設計，成為本產品核心亮點，但部分區域需要優化：1、3F入戶沖衛生間。2、上空位置是否可以作為電梯井使用，極大提升產品舒適度（一樓入戶需變更為陽臺位置）。此戶型在營銷層面可作為疊拼進行定義，但部分

17、結構不太合理且總價偏高，建議作為豐富產品序列提高項目形象的適當溢價產品；贈送一半面積 衛生間窗沖入戶 兒童/保姆房 面積浪費 全面積贈送 挑空客廳 空間浪費 靜區 第12頁 析本體丨戶型產品分析 建面約115 四室兩廳三衛 商墅丨總占比1%建面約80 兩室兩廳一衛 合院丨總占比2%動區 靜區 獨立庭院 橫廳設計 超大采光面 長型廚房 此戶型結構方正，獨門獨院和橫廳設計是本產品的核心亮點，但主臥缺少衣帽間、長型廚房在一定程度上影響了該產品的居住舒適度；客廳窗戶建議改為落地窗，將視覺體驗和采光面做到極致。該產品將是本項目的強溢價產品。無衣帽間 客廳挑空 贈送露臺 贈送露臺 贈送露臺 采光井 該戶型

18、作為居住型別墅類產品，具有獨立庭院、挑空客廳、南北雙露臺等設計亮點，同時采光井需落實后期是否可以作為電梯井使用增加居住舒適度；但從營銷角度來看，該產品定義為度假型別墅較為尷尬，所在位置受近商業街和公建配套等嚴重影響私密性和舒適度。而作為商業產品，內部格局局限性較大。建議裝飾公司對該產品從業態方面進行優化性嘗試，或作為高端民宿進行定位。獨立庭院 第13頁 析本體丨產品附加值亮點 智能社區系統 社區安防系統 遠紅外報警系統 指紋密碼鎖 人臉識別系統 緊急報警系統 社區WIFI覆蓋 家庭遠程監控 可視對講系統 其他 附加值建議 全屋智能化系統 智能呼梯系統 社區直飲水 第14頁 析本體丨產品附加值亮

19、點 公共部分適老化通道 公共部分適老化扶手 適老化擔架梯 公共部分適老化圓角家具 溫馨燈光系統 衛浴適老化扶手 衛生間防滑處理 衛生間緊急報警 建議：為確保營銷階段的信息輸出準確性，建議將公共空間和室內交付標準在展廳內呈現并為客戶提供體驗場景 第15頁 析本體丨產品附加值亮點 項目交付標準為精裝修交付，對于文旅度假類客群具有較高的吸引力，從營銷層面對于產品競爭力和附加值具有較大提升；更多免費方案資料加微信：1024780關于精裝修建議：與國內知名裝修裝飾公司建立合作，同時明確合作方式，例如統一標準精裝修、定制化精裝修及售后服務等事項；項目營銷階段即急需確定交付標準，明確裝修成本、裝修風格、裝修

20、材料環保等級、裝修材料品牌和設計亮點，用于營銷講解和客戶體驗；第16頁 析本體丨產品附加值亮點 營銷階段 品牌價值輸出 項目價值增值 展示中心體驗 運營階段 春雨健康門診 私人醫生會員 急救設備投放 項目嫁接國內智慧醫療春雨醫生，通過互聯網醫療手段解決健康問題，其品牌形象和業務模式的融入，后期可充分借勢其品牌進行聯動，同時對于我們為解決業主日常健康問題提出了合理解決方案，健全了本項目健康人居體系 充分發揮春雨醫生線下展廳的功能，聯動營銷案場為來訪客戶營造獲得感和體驗感，增強項目的說服力 深度解讀春雨醫生業務服務模式并進行解構，融入項目核心服務體系，塑造健康生活小鎮服務理念，解決看病就醫問題 春

21、雨醫生核心服務：線下體檢服務、三甲醫院線上問診服務、線上健康檔案服務、24小時健康管家服務等 第17頁 析本體丨SWOT分析 優勢 Strengths 國內稀缺的自然生態資源、硒資源和天然避暑條件；強勢的旅游資源，周邊1小時范圍內兩大4A級景區；臨近鎮商業中心，濃厚的生活氛圍和樸實的民俗民風；35-115多種物業類型，滿足不同需求；戶戶雙陽臺、獨立庭院、南北雙樓臺設計，戶型多亮點；社區智能化設施配套；每一個細節滿足適老化設計，關照老人健康；全屋定制精裝修交付，省時省錢，拎包入??；春雨醫生，智慧醫療365天護衛健康。劣勢 Weaknesses 季候性特征顯著，冬季無法滿足度假康養需求；項目距離高

22、鐵站、機場較遠，交通通達性和交通便利性相對競品具有一定差距；區域知名度較低，目前景區未形成統一旅游規劃和規模，體驗性較差；項目規劃目前僅有133畝地，與競品相比缺少文旅大盤氣勢；工程形象和配套兌現滯后，無法支撐市場購房信心；項目缺乏整體規劃和運營服務體系對于未來生活的支撐；機會 Opportunities 國內銀齡經濟和大健康產業的強勢崛起，未來發展潛力巨大；恩施州政府及地方政策對于發展旅游、文旅支持力度較大，對于區域知名度和發展具有一定支撐；恩施州板塊內無一線房企進駐，真正文旅地產尚屬于起步階段，尤其區域內無競品項目；利川片區限制規劃小面積產品，拉高避暑度假客戶置業門檻，部分度假客戶外溢至其

23、他片區；花坪鎮自有度假流量，降低一部分入市難度。威脅 Threats 大峽谷、建始和高坪區域競品項目入市時間較早，具有一定市場知名度和客戶基礎，尤其臨近高鐵、高速，對于吸引東部客戶具有一定優勢；競品項目體量規模和工程形象已具備，而本項目目前工程及配套難以支撐市場購房信心，客戶面臨較大概率被競品分流和截殺風險；同時因目前無法通過工程和配套快速確立項目形象，將面臨錯過度假高峰期風險；與競品項目相比，產品端具有高度同質化。第18頁 析本體丨總結分析 從宏觀層面來看，通過對于建始和花坪的自然生態環境、人文特色、交通情況和近幾年建始的旅游發展情況進行綜合分析，建始及花坪的市場發展空間十分可觀、對于文旅和

24、避暑需求也呈現出旺盛的局面。但目前該區域尚處于剛剛起步階段，市場認知度和推動力不足，而這也是本項目營銷入市，解決市場認知所面臨的首要問題；從競爭格局來看，項目所在區位距離高鐵、高速核心交通核距離與競品相比較具有一定劣勢，面臨自然流量客戶被截流的風險，后續營銷需著重考慮對于交通核附近的客戶導流工作；從產品規劃層面來看，本項目物業類型豐富、產品面積跨度大、設計亮點豐富等優點，可滿足不同需求的客戶選擇。同時以48作為主力戶型，從產品端層面的總價控制、戶型結構設計、舒適度、附加值設計等均具備一定競爭力。但目前項目形象、工程形象以及體驗感營造較為滯后，成為我們作為文旅小鎮加入當前市場競爭里限制本項目營銷

25、的核心問題。本項目作為文旅地產，避免陷入當下市場產品端的惡性價格競爭、渠道競爭以及應對未來一線房企可能涌入市場的風險，需依然回歸到文旅小鎮運營發展模式，即在基于產品端的前提下，著重考慮市場對于文旅產品除了關注生態環境和住宅因素之外，對于能否滿足健康、生活、頤樂等增值服務需求，以及如何建立差異化定位和強體驗的營銷模式。所以在本項目基于產品端的優勢外，回歸文旅小鎮的操作模式，如何營造小鎮生活，系統的打造森林健康生活的服務體系，塑造本項目的精神內核和產品內核，成為我們決定營銷成敗的核心關鍵！第19頁 Part.2 明本道 小鎮生活營造策略建議 項目核心價值體系思維梳理 項目整體定位策略 方案目錄 項

26、目客群定位 第20頁 明本道丨小鎮生活營造策略 目前國內有數千個文旅小鎮項目，而成功的小鎮項目絕非單純的賣房子，而是基于優質的產品前提下，如何為業主營造一種生活方式，所以對于小鎮生活場景的營造，我們展開暢想 花坪云溪的目的 為小鎮居民提供滿足健康而豐富多彩的森養生活 生活需求 休閑娛樂 精神升華 老有所樂 健康安全 舒適的居住 零售 生活服務 餐飲 食堂 凈菜超市 美食工廠 主題咖啡館 小酒館 影院 主題書吧 主題花店 KTV 禪修屋 國學館 云尚書苑 話劇社 雨后茶舍 民俗文化館 城市記憶 家庭農莊 親子農場 主題養生館 硒療館 春雨醫療 社區門診 林間運動場 空中救援 第21頁 明本道丨小

27、鎮規劃建議 一期地塊整體規劃建議 地塊范圍 功能分區 建議業態范圍 37號地塊 洋房生活區 居住生活、康養度假、沿街生活配套 高端合院區 高端生活、全家度假、私人會所 文創小鎮生活中心 業主食堂、手工藝/花店、洗衣店/理發店、寵物店/超市、影院/KTV、民俗文化館、話劇社、酒店/特色餐飲等 有質生活空間 禪修屋/主題書屋、咖啡廳/小酒館、別墅民宿、康體養生館/硒療生活館 家庭歡樂農場區 家庭農場、兒童田間樂園、采摘區、茶園 林間運動場 網球場、籃球場、羽毛球場、山地高爾夫球場 小龜山森林公園 小黃鶴樓、國學館、云尚書苑、雨后茶舍 38號地塊 度假公寓 品牌酒店全程托管（或自持）主題度假公寓 洋

28、房生活區 居住生活、康養度假 39號地塊 洋房生活區 居住生活、康養度假、沿街生活配套 商超區 大型超市、凈菜市場、美食工廠、物流配送 建議：小鎮理念主要圍繞小鎮生活場景進行展開以達到吸引客戶沉浸和共情的目的。建議由設計院對規劃內主要生活空間進行業態布局落位和優化，并提供各空間相關效果圖作為營銷道具進行展示。洋房生活區（沿街底商生活配套）林間運動場（網球場、籃球場）商超區 洋房生活區（底商生活配套）洋房生活區 度假公寓（品牌酒店托管）文創小鎮生活中心（業主食堂、文創類）有質生活空間（禪修屋/書屋）小龜山森林公園（小黃鶴樓、國學館）第22頁 明本道丨核心配套營造策略 文創小鎮生活中心 營養膳食中

29、心業主食堂 民俗文化手工藝館 藝術人生話劇小劇場 花樣生活主題花店 萌寵空間寵物店 傳統手藝理發店 時尚達人衣飾店 萌寶樂園嬰童店 第23頁 明本道丨核心配套營造策略 有質生活空間 靜思禪修室 品讀主題書屋 凈身主題養生館 樂游別墅民宿 雅活主題咖啡館 第24頁 明本道丨核心配套營造策略 家庭歡樂農場 農和歡樂農莊 農樂親子農場 田間樂園草垛樂園 第25頁 明本道丨核心配套營造策略 森林運動場 高氧競技林間運動場 森樂天地草地樂園 小探險家兒童戶外拓展 暢游行動山地騎行 高階運動森地高爾夫球場 第26頁 明本道丨核心配套營造策略 大型商超區 生活有序中型超市 膳食營養凈菜超市 懶人生活美食工廠

30、 第27頁 明本道丨核心配套營造策略 漢城記憶小黃鶴樓 小龜山 森林公園 頤樂學院云尚書院 明德省身日出國學館 伯牙子期雨后茶舍 第28頁 明本道丨核心服務營造策略 空中生命線救援服務 通過與保險公司建立合作，將空中救援服務融入本項目，配合春雨醫生從問診、治療、康復到醫療保險機構的生命救援服務構建整個社區醫療安全服務的閉環，全面解決小鎮業主生命安全焦慮問題。服務內容：空中救援30分鐘內響應，15-20分鐘到達指定地點，直升機上配備有專業的醫療器械、急救包和急救藥品等，可以在機上對施救對象采取基本的急救措施，維持施救對象基本生命穩定。合作建議：根據了解，每家保險機構增值服務費用參差不齊，大致為3

31、65-3000元/人/年，可將該部分費用作入銷售價格內，作為產品附加值贈送1-3年免費救援服務。第29頁 明本道丨核心服務營造策略 聘請專業的物業服務運營管理團隊進駐，為小鎮業主提供優質物業服務同時根據小鎮業主的興趣、愛好創辦各類社群組織，豐富小鎮生活場景，提升小鎮活力和粘性 業主鄰里節 油畫節 小鎮馬拉松 兒童草地電影節 高山瑜伽 業主戲劇節 第30頁 明本道丨小鎮價值維度 體驗 健康 生活 通過景觀、建筑、生態以及服務配套等強體驗來彰顯品牌實力和理念，營銷階段即急需提前兌現未來生活場景，解決市場對項目的信心并引發客戶心中的向往，是客戶達成成交的首要前提。緊抓中老年群體對于健康和長壽的迫切需

32、求，通過高山避暑、森林高氧以及土地富硒等核心要素，從如何幫助老人實現疾病預防、康復和長壽方面進行深入引導，將剛性需求具象化、預警化和最大化。生活層面的配套、安全、適老以及小鎮的生活方式、情感共融，是基于強體驗和對于健康的剛性需求的高級需求，生活層面的滿足決定于業主對于項目的沉浸度、認同度和忠誠度，也是區別于本項目與競品項目進行差異化競爭乃至實現溢價的關鍵要素。第31頁 明本道丨小鎮價值維度 稀缺資源 高山避暑、森林高氧、4A級自然生態、富硒資源、地質風貌、歷史人文、土家風情，絕美地景、古樸村落、商業集鎮 文化語言 建筑產品（建筑語言）鄰里組團（空間語言）庭院主義（園林語言）商業中心（服務語言）

33、生活服務 智慧醫療機構（健康場景）小鎮中心商街（生活場景）高端服務配套（頤樂場景）興趣社群運營（社交場景）所以，故事從一開始，花坪云溪就不僅僅是局限于133畝地的高山避暑房 第32頁 華中鄂西林海，中國腹地；高山避暑、森林高氧、原始自然生態、地址風貌、富硒富氧等資源；高速、高鐵、機場橫貫東西，滿足各類長旅交通出行；歷史人文、土家原鄉特色。區域環境區域環境 2大4A級景區，臨近多個景觀節點；商貿古道，“小漢口”商貿集鎮，完善的市政配套、成熟的商業氛圍和濃厚的生活氛圍；關口葡萄、飛拉達采摘、運動基地；小鎮自帶完善的生活服務配套；基于小鎮配建的醫療、養老、教育、休閑等高端配套和交互空間。核心配套核心

34、配套 西蘭卡普土家風情特色建筑；合圍式院落情懷主義；森林別墅理想主義；小面積超大贈送的高性價比戶型；全方位適老化設計；小鎮智能化配套；小鎮社區安防系統；全屋定制級精裝修；產品特色產品特色 中產階級，高知、高品、情懷主義族群；全家庭向往森林生活的目的地；滿足養老、撫幼的頤養避暑圣地；從生態環境到營養膳食到醫療體系完整閉環式養生養老的第二居所；對于森林、生態稀缺資源的占有。價值屬性價值屬性 明本道丨核心價值梳理 項目核心價值體系再次梳理 第33頁 明本道丨整體定位 依托于花坪云溪的基因，我們閉上雙眼回到靈魂深處，如果用幾句話來描述她的話 應該是這樣的 她是嵌于鄂西林海4A級風景區里的度假樂土；她是

35、回歸山林云海田園小鎮里的日常生活；她是讓身體與靈魂實現共生共建的長壽圣地；她是讓繁華與恬淡、現實與超脫銜接的理想居所；她是一片讓人與情回歸的夢田；她是讓父母頤養、讓孩童放飛的靈魂歸宿；她是全家人的生活目的地。她是滿足大多數人對回歸田園、擁抱大自然情懷的避暑康養小鎮，是以生活服務為核心的、有自我造血功能的有機生命體，是用生態安放生命、房子安放身體、用服務安放需求、用社群文化來安放心靈，是華中森林康養實現活到120歲的理想國！第34頁 明本道丨品牌形象定位 東楚文旅丨中國森養健康小鎮運營服務商 東楚文旅&春雨醫生 合著文旅地產全生命頤養健康小鎮 Q u e s t i o n：我 們 是 誰？第3

36、5頁 明本道丨項目形象定位 活到120歲 華中森養谷 中國建始 首創2S全生命安全級森林康養避暑小鎮 Q u e s t i o n：我 們 要 做 什 么？第36頁 明本道丨項目推廣語定位 云溪山境里 森養中國人 東楚文旅&春雨醫生 敬獻森林美好生活健康家 第37頁 明本道丨客戶區域定位 核心區域 大武漢城市群 占比80%邊緣區域 大重慶城市圈 爭取區域 北京、河北、山東、河南 爭取區域 合肥、南京、杭州、上海 重點區域 宜昌 重點區域 荊門 重點區域 荊州 重點區域 襄陽 本項目主要客群來自于以武漢為主體的武漢城市群為主，以及荊門、荊州、宜昌、襄陽客戶居多，其次重慶因距離較遠，可選擇性較多

37、，客戶比例預測占比不會太高。第38頁 明本道丨客戶定位 年齡特征：以55-70歲為主，年齡偏中老年群體為主，其中55-60歲以帶幼兒暑期度假為主，60-70歲以避暑/調養為主；身份特征：以政府單位、國企單位、科研、部隊以及各高校教職工退休群體為主，以及部分私企老板和個體工商戶父母輩；對居所的態度：他們普遍是曾經位居高位、高知、高品的群體，擁有獨立的判斷力和決斷力。對于度假居所短租和自購居所的態度完全不一樣，對于度假短租他們更看重居所的性價比和便利性，而對于自購度假居所，他們更加慎重和苛刻，關注項目的配套資源和投資價值，以及項目的服務功能、產品設計和體驗感，并從服務細節、感官細節和產品細節之處評

38、估項目的背景和實力，一旦作出判斷會迅速決定。需求產品：大部分作為第二度假、避暑居所，偏好于小面積低總價的洋房為主，部分55-60歲客戶以全家人度假或社交會所選擇檔次更高的合院產品。置業動機：生態環境、避暑條件、生活配套和生活氛圍和所提供的增值服務。置業敏感點：對于開發企業有無實力、是否具備投資價值、交通便利性和醫療資源等方面尤為看重，是該群體選擇置業的關鍵點。主要客戶省內度假避暑客戶 第39頁 明本道丨客戶定位 年齡特征：以50-60歲為主，年齡偏中老年群體自駕或跟團短期旅游為主；身份特征：以政府單位、國企單位以及各高校教職工退休群體為主，以及部分私企和個體工商戶老板；對居所的態度：他們大部分

39、少有自購度假居所的經歷，對于異地置業具有一定抗性和防備心理。但在旅途過程中，如果對于當地的旅游景色和風土人情產生濃厚興趣后，會因感性沖動而刺激產生久居愿望。但購買居所時，多數會攜親朋好友共同購買，期望抱團度假、養老的生活。需求產品：大部分首次異地置業，偏好于小面積低總價產品。置業動機：置業總價、生態環境、避暑條件、生活配套和投資價值。置業敏感點：對于開發企業有無實力、是否具備投資價值、未來撤出有無風險以及交通便利性等方面尤為看重，是該群體選擇置業的關鍵點。次要客戶旅游/省外客戶 第40頁 明本道丨客戶定位 年齡特征：以45-50歲為主，中年群體自駕為主；身份特征：以國企單位、科研、事業單位以及

40、私企老板和個體工商戶老板為主；對居所的態度：他們普遍已經實現財富的積累，部分因過去打拼事業疏于對于家庭的照顧，關注老人健康和養老，以及關心孩子的成長的問題，希望能夠為老人和孩子提供更優質的生活環境，所以在選擇置業時，他們關注于居所的環境和配套服務是否成熟完善滿足老人和孩子的生活需求，避免需要額外投入精力，同時又對于投資價值是否有保障尤為在意。需求產品：偏好于小面積低總價產品，經濟條件較高的選擇更高端產品。置業動機：生態環境、避暑條件、項目服務能力和投資價值。置業敏感點：對于開發企業有無實力、是否有完善的社區服務和醫療資源保障，是否具備投資價值等方面尤為看重，是該群體選擇置業的關鍵點。偶得客戶中

41、年群體客戶 第41頁 Part.3 營銷策略 營銷目標溝通 營銷目標分解 項目營銷難點分解 方案目錄 項目營銷策略定位 項目營銷策略定位 項目營銷執行計劃 第42頁 營銷策略丨目標溝通 2022年春節前完成階段性資金周轉3億元銷售額 實現企業品牌及項目形象華中地區全面引爆 以恩施州片區唯一全生命頤養定位，全面塑造區域內文旅市場標桿形象，締造中國森養健康小鎮運營服務商品牌形象 第43頁 營銷策略丨營銷任務分解 以2021年春節為節點，實現總銷售額約3億元，需完成約1000套房源。綜合恩施目前同類競品項目成交率，按照1：14的來訪轉成交比計算，需總來訪意向客戶14286組，月均來訪需達到2041組

42、。階段 2021年 2022年 總計 月份 7 8 9 10 11 12 1 7個月 成交量（套）200 350 250 100 50 30 20 1000 總銷額（萬）6048 10584 7560 3024 1512 907.2 604.8 30240 回款額（萬）4234 9223 8467 4385 1966 1089 423 29786 成交轉化率 7%月來訪量（組）2857 5000 3571 1429 714 429 286 14286 日來訪量（組）92 161 119 46 24 14 9 66 日成交（套）6 11 8 3 2 1 1 5 第44頁 營銷策略丨營銷任務分解

43、為完成2021年項目來訪和銷售目標 按照文旅地產客戶組成以及恩施片區成交數據做依據，對2020年客戶來訪目標進行分解，避暑度假自然來訪/媒體推廣渠道、電商分銷渠道、旅行社合作、朋介為重點導客途徑，線上線下齊發力，實現來訪目標！銷售目標：1000套房源 項目總來訪：14000組 日均來訪：66 自然/媒體推廣渠道導客40%電商分銷渠道導客 30%旅行社合作10%5714組 2857組 1429組 400組 200組 100組 總來訪量 占比成交 朋介導客 30%4286組 300組 27組 13組 7組 日來訪 20組 第45頁 營銷策略丨項目推售策略建議 15 2 3 6 11 12 4 7

44、8 9 13 14 16 17 18 19 首推批次 二推批次 三推批次 四推批次 推盤批次 物業類型 戶型面積 戶數 總建面 推盤策略 首次推貨 洋房1、5、10#47-63 311 15113 底價入市、試探市場 合院15#80-125 8 730 二次推貨 洋房2、3、6#48-63 381 18861 平價入市、拉升形象 合院11、12#80-125 18 1620 三次推貨 洋房4、7、8、9#47-63 555 27339 適當溢價、擠壓庫存 合院13、14#80-125 16 1460 四次推貨 商墅 115 19 2185 配合38地塊入市 商業 待定 第46頁 核心問題一：形

45、象力和體驗感不足無法支撐營銷 基于本項目營銷節奏與項目形象、價值兌現匹配性 思考本案營銷破局的矛盾和癥結所在，我們發現：項目目前形象力和現場體驗感不足，如何給予市場信心，滿足客戶的期待？未來項目開發時序，如何實現逐步兌現，拉升項目價值穩步提升項目溢價？在項目形象力和體驗感兌現不足的環境下 如何提升市場信心，逐步兌現價值實現溢價？營銷策略丨營銷難點思考 第47頁 短時間、高強度的客戶發動，如何引爆武漢市場，并抓住季節流量實現海量客戶聚攏？核心問題二：市場認知不足，如何迅速召集海量客戶 基于花坪旅游避暑處于剛剛起步階段，同時本項目籌備期較短，但是面臨任務重 時間緊的局面，我們應該如何破局：目標客群

46、以武漢為主，而目前項目在武漢無任何知名度，如何在武漢快速建立認知？避暑、度假季節即將來臨，如何在恩施旅游市場和花坪自流量抓住機會，實現客戶召集？營銷策略丨營銷難點思考 第48頁 營銷策略丨營銷策略定位 運營主體賦能，強化現場體驗，提升項目服務功能和價值 線上線下媒體矩陣全面造勢，集中引爆建立市場認知 全面借勢有利資源，實現海量客戶導入 社群活動持續引流，建立機制以點打面，情感共融實現裂變 策略一：規劃造夢 策略二：全面引爆 策略三：渠道拓展 策略四：活動落地 第49頁 項目體驗感營造思路：營銷策略丨項目體驗感營造建議 小鎮的運作主要依靠營銷生活方式，而目前本項目從形象力到現場體驗等方面均無法滿

47、足 建議從三個方面進行優化和彌補 一、由設計院將一、二、三期作出整體規劃，以文旅大盤氣勢營造小鎮格局和未來生活，給予客戶充分想象空間和生活愿景；二、從臨時展示中心打造、景觀環境營造以及現場服務能力等方面全面提升軟實力，以較強的軟實力來豐富項目價值并彰顯企業實力和品牌，彌補當前短期內形象力和價值體驗無法兌現問題，盡最大化降低客戶流失問題；三、通過優化開發時序，逐步兌現小鎮生活場景，全面提升項目價值，為后期產品溢價提供支撐。第50頁 小鎮整體規劃 營銷策略丨項目體驗感營造建議 建議由設計院將本項目一、二、三期按照項目定位，從康養、娛樂、休閑、養老、運動等方面，按照功能布局作出完整意向規劃，利用現場

48、沙盤、宣傳視頻、樓書等道具進行展示，給予客戶充足的生活愿景和信心，彰顯小鎮千畝大盤氣勢，從而提升項目開發規模和品牌實力。第51頁 營銷策略丨項目體驗感營造建議 考慮到大展廳投入使用后，未來無較好的滿足社群活動場地，同時基于酒店施工存在一定時間差，所以建議對酒店地塊臨時展示中心景觀示范區進行重點打造：1.大展廳投入使用前作為營銷接待中心和社群運營活動場地。2.大展廳投入使用后，作為開放式生活體驗中心和社群運營活動場地，既能提升客戶到訪的體驗感，又充分發揮該場地作用，從而降低成本；大展廳投入使用前，可提前將相關軟裝、家具投入臨時展廳使用，提升臨時展廳形象和檔次。前庭景觀（提升到訪體驗）后庭景觀（豐

49、富景觀體驗同時作為社群運營活動場地）臨展體驗感提升建議 第52頁 營銷策略丨項目體驗感營造建議 營銷期間展示中心物業服務團隊 入口迎賓 水吧服務崗 入戶迎賓 物業保潔/園林維護 項目營銷啟動初期，建議引聘國內知名物業運營公司進駐項目案場提供服務，通過品牌合作實現品牌溢價，以及從物業服務落地層面從客戶到達第一時間建立初步印象到進入案場全程服務，以細致的服務全面提升項目軟實力 關于物業公司建議：本項目所聘用物業公司不但要具備強大的物業服務能力，同時具備運營能力，為后續社群營銷和小鎮生活運營提供系統的支撐；營銷階段進駐物業團隊需至少達到20人團隊，從禮賓服務細節、案場服務細節、衛生服務細節三個方面體

50、現項目服務能力，給予到訪客戶創造豐富的情感印記。第53頁 營銷策略丨項目體驗感營造建議 小鎮配套施工時序建議 文創小鎮 硒溪濕地公園 有質生活空間 小龜山森林公園 2021年8月前 完成臨展中心和硒溪濕地公園景觀體驗區打造，從玉華大道來向考慮視覺效果，將形象初步兌現 2022年5月前 完成優質生活空間商墅區及文創小鎮落成，完成商街招商工作 2022年7月前 優質生活空間商墅區及文創小鎮開放進入試營業階段 2022年10月前 小龜山森林公園各場景空間落成 2023年5月前 小龜山森林公園各場景空間完成裝修和入駐，達到開放條件 臨展中心 第54頁 營銷策略丨項目體驗感營造建議 銷售管理系統 銷售演

51、示IPAD 線上售樓系統（實現線上簽約認購）因旺季期間到訪客戶量較大，接待要求信息傳達和項目展示迅速而準確，同時為避免出現撞單、一房多售、客戶流失等問題，建議項目引入“銷售系統”、“銷售演示IPAD”和“線上售樓系統（實現線上認購簽約）”等銷售工具進行高效管理，提升服務效率；服務效率優化建議 第55頁 營銷軸 工程節點 6月份 7月份 8月份 9月份 10月份 2021年 2022年 臨展中心及景觀體驗區完成 達到預售條件 推售計劃 1、5、10、15#共計319套 首推產品 銷售動作 恩施片區蓄客 達到預售條件直接銷售 推廣主題 活到120歲 華中森養谷 首創2S全生命安全級森林康養避暑小鎮

52、 東楚文旅 中國健康生活創領者 八大森養體系 構建森養頤樂小鎮生活 云溪山境里 森養中國人 東楚文旅&春雨醫生 敬獻森林美好生活健康家 渠道策略 整合武漢相關政府資源為項目入市前進行全面造勢，項目入市后整合花坪本地、電商分銷渠道以及各大旅行社建立合作引導旅游、度假客戶實現大規模到訪，后續通過社群運作形成裂變，促進老帶新成交 活動策略 項目入市前配合集中推廣造勢，由武漢舉行產品發布會暨春雨醫生簽約儀式為項目造勢，項目進入7月份后借勢臨展中心開放邀請媒體采風，持續推動花坪熱度并為項目背書擴大宣傳，同時借勢健康生活體驗中心開放，吸引花坪度假客群實現大規模到訪，后續社群運營活動持續熱場完成裂變 2、3

53、、6、11、12#共計399套 二推產品 營銷策略丨營銷策略鋪排 11月份 1月份 12月份 正式展廳及生活館正式啟用 硒溪濕地公園景觀完成 4、7、8、9、13、14#共計571套 三推產品 若未滿足預售啟動認籌 武漢展廳啟動進入雙線作戰 活動節點 避暑消夏 愛上花坪（暨春雨醫生簽約儀式）各類業主社群運營類活動（業主篝火晚會、親子彩虹跑、意境山水寫生、兒童草地電影節、小鎮馬拉松等）花山森海 境啟云溪（暨媒體探秘中國首個康養金地）森養中國人 生活鎮美好（暨中國森養健康小鎮發布會 夜光音樂節）以山居 致敬精彩人生 35-115麓山居所 全屋定制級精裝修 全齡社群 沉浸式小鎮生活 國內頂尖運營服務

54、團隊 開啟全家頤樂生活 第56頁 營銷策略丨推廣策略 其一，武漢及恩施旅游沿線精準投放、全面建立項目認知；其二，花坪本地全面覆蓋，深層引爆，由內向外進行信息擴散。項目推廣策略建立線上線下媒體矩陣，以6月份為節點全面入市，短時間內進行集中轟炸，投放原則按照線下媒體精準投放樹形象、進行客源攔截，線上媒體廣泛覆蓋擴大項目認知：第57頁 營銷策略丨媒體推廣計劃 媒體類型 投放類別 推廣媒介 投放區域 推廣訴求 備注 線上媒體 短視頻平臺 抖音/快手/視頻號信息流廣告 武漢、恩施、利川、重慶定點投放 生態+品牌形象+項目形象+實時動態信息 信息流投放 微信端 公眾號 自運營 朋友圈微推 朋友圈第5條 信

55、息流投放 新媒體平臺 新浪微博、今日頭條、小紅書信息流 視頻平臺 愛奇藝/優酷/騰訊視頻廣告 2-3個月短期投放 電臺廣播 交通頻道20s廣播 節目口播 房產網站 搜房、安居客、新浪樂居、網易房產樓盤信息庫及通條廣告 恩施 項目實時動態 年投放 自媒體賬號 武漢旅游、恩施要聞、個人大V號、抖音號 武漢、恩施 生態+項目形象 官方平臺 鐵路12306開屏廣告及信息廣告 開放式平臺 2-3個月短期投放 線下媒體 交通樞紐 戶外廣告牌 天河機場、許家坪機場、武漢站、武昌站、漢口站、建始站、恩施站 6-8月份品牌形象、項目形象 9-10月份項目核心價值體系 省內交通路網 高炮 滬蓉、安來高速延線 重點

56、地區年投放，非重點地區2-3個月短期投放 縣內交通路網 戶外廣告牌/高炮 紅巖鎮-景陽鎮沿路 年投放 城市中心 戶外廣告牌 恩施、利川 熱門旅游景點 騰龍洞、大峽谷、野三峽、地心谷 旅游/公共交通 車體廣告 恩施、花坪鎮 廣告植入 項目推廣物料、展架、電梯廣告 武漢、荊門、荊州、宜昌、恩施、利川各大旅游公司、酒店 花坪民宿、酒店全面覆蓋 第58頁 營銷策略丨信息流廣告 抖音/快手信息流 朋友圈第5條 微博信息流 今日頭條信息流 12306開屏 視頻平臺播放前15S廣告 視頻平臺暫停廣告 各大房產網廣告彈窗 各大房產網信息庫 12306訂票信息廣告 線上信息流廣告：精準地區、人群、興趣、年齡進行

57、投放，最終根據曝光量計費。第59頁 營銷策略丨短視頻運營 項目IP標簽：花坪唯美山水風景、項目本體建筑、土家風土人情、小鎮日常生活 執行方案：使用專門自媒體手機注冊抖音賬號，作為賬號運營平臺；為確保視頻質量，建議與專業攝影師進行合作，視頻制作成本約500-2000元/條，每周推送1條短視頻；通過購買抖音定向版“抖+上熱門”功能面向武漢、宜昌、荊門、荊州、恩施、利川和重慶等目標客群區域進行推廣曝光。推廣費用：單次“抖+”推廣費用200元，共分為5天/次推送，合計實現項目曝光量不低于50000+；每條視頻發布由“定位地理位置”、“置頂評論”、“視頻內容”進行項目信息釋放。第60頁 營銷策略丨直播

58、種子客戶快速引爆：通過整合民宿商家客戶資源，以線上多輪直播方式集中引爆為項目造勢和宣傳；直播方式：展位直播、走播；直播費用：20萬/10場 第61頁 營銷策略丨私域流量 微 信 自 媒 體 構 建 積量 裂變 爆發量 質變 強曝光 達到頂峰 質變 200人微信好友 1000微信好友 N量微信好友 篩選優質客戶 微 信 自 媒 體 執 行 方 式 量化：項目營銷人員1月時間增加200好友（200*10=2000人）；量變：借助活動引爆流量完成吸粉，以及后續各類活動讓微信好友產生量變增加到1000（1000*10=10000人）；裂變：通過關注、陪伴、愛產生微信好友裂變2000（2000*10=2

59、0000人）；質變：通過引導和鼓勵推送圖片和促銷信息，讓數萬客戶變成我們的自媒體矩陣，項目促銷信息第一時間到達客戶終端。執行要求：銷售顧問每月添加200微信好友，量化每天任務6個新增好友；置業顧問使用職業形象照作為微信頭像；微信昵稱格式：姓名-項目-電話；每天轉發朋友圈圖文不低于6篇，其中2篇硬廣、6篇軟廣；合理利用微信運動、朋友圈點贊以及第5條廣告留言等方式增加曝光量。第62頁 營銷策略丨微信社群 微信社群營銷與微信私域流量進行協同，通過本地微信群、業主興趣群以及紅包福利群三種方式進行滲透和搭建，配合項目營銷節點和政策在群內進行信息釋放，實現項目信息擴散和客戶引流 本地各類生活群 業主興趣社

60、群 紅包福利群 紅包福利群 目的：以紅包福利的方式快速完成項目吸粉并將粉絲沉淀，成為項目私域廣告群，通過后續各類落地活動將粉絲向項目轉化；執行方式：每天200元紅包/群，配合項目推廣、活動信息分批次投放。本地各類生活群 目的：滲透入本地各類生活社群，通過項目活動將客戶向項目轉化；執行方式：僅作為項目釋放活動政策和銷售政策時投放。業主興趣社群 目的：根據業主興趣進行分類，為業主提供興趣交流空間和活動組織平臺；執行方式：需由物業運營公司協助進行業主社群管理 第63頁 營銷策略丨花坪鎮廣告植入 廣告抽紙盒 廣告撲克牌 廣告一次性雨衣 高檔廣告團扇 廣告速干帽 廣告抱枕 7月份之前，將廣告全部植入到花

61、坪各民宿、酒店、超市和政府各單位部門，實現全面覆蓋 民宿電梯廣告 旅行社展架 第64頁 營銷策略丨活動策略 月份 6月 7月 8月 9月 10月 主題活動 避暑消夏 愛上花坪 東楚文旅&春雨醫生品牌簽約 花山森海 境啟云溪 臨時生活體驗中心開放儀式 森養中國人 生活鎮美好 中國森養健康小鎮產品發布會 月圓寄相思 浪漫迪士尼 中國森養健康小鎮 產品發布會 國潮廟會 拾憶民趣 業主國風時裝 支線活動 送爸媽一場 暑假之行 線上活動 探秘中國生態氣候康養金地 媒體造勢活動 2021首屆萬人夜光音樂節 萬人演唱會 無人機示愛花坪 小鎮業主節 美好生活造物節 小鎮戲劇節 白毛女、沙家浜 第65頁 營銷策

62、略丨活動策略 活動主題 避暑消夏 愛上花坪 活動目的 項目入市前在武漢進行全面預熱造勢，提前建立區域認知和市場認知，塑造品牌理念和項目形象，為后續迎來旺季營銷做鋪墊?；顒訒r間 2021年6月20日（周日）活動內容 活動形式以線上直播發布方式，通過聯合政府相關資源以及官方媒體平臺進行直播造勢：1、避暑花坪華中推介會；2、花坪云溪產品發布會；3、東楚文旅&春雨醫生品牌簽約 活動地點 湖北武漢武昌區 森養中國人 生活鎮美好產品發布會（暨東楚文旅&春雨醫生品牌簽約會）目標人群 政府相關領導、通過政府邀約退休干部、老年大學、教職工和媒體 第66頁 營銷策略丨活動策略 活動主題 花山森海 境啟云溪 活動目

63、的 借勢開放儀式宣告花坪云溪項目正式入市，同時整合官媒、自媒體對建始、花坪進行采風，為項目正式啟動營銷為花坪和項目背書 活動時間 2021年7月初 活動內容 由媒體人提前2天進行采風活動，并發布采風行的見聞和分享 1、領導發言、剪彩儀式；2、媒體人代表發言、當地居民發言；3、春雨醫生代表發言；4、展廳開放參觀?；顒拥攸c 花坪云溪臨時生活體驗中心 花坪云溪臨時生活體驗中心開放儀式（暨媒體探秘首個中國生態氣候康養金地）目標人群 政府相關領導、本地居民、媒體人 第67頁 營銷策略丨活動策略 活動主題 森養中國人 生活鎮美好 活動目的 花坪云溪項目全面入市，借勢活動彰顯品牌和企業實力，吸引花坪自然流量

64、關注，并且通過活動的高度和小鎮理念，產生共鳴與認同 活動時間 2021年8月初 活動內容 1、森養健康小鎮產品發布會；2、媒體人代表發言；3、春雨醫生講解互聯網醫療；4、演唱會及音樂節?；顒拥攸c 花坪云溪森養健康生活中心 中國森養健康小鎮產品發布會（暨花坪云溪丨2021首屆業主夜光音樂節）目標人群 政府相關領導、本地居民、度假人群、游客、媒體人 第68頁 營銷策略丨渠道策略 渠道方面整合本地商家聯盟、社群營銷、全民營銷、一一聯動以及各地渠道分銷、各大旅行社、CALL客系統、競品攔截等渠道為主，實現渠道全面聚攏，大規模到訪目的。合縱連橫 圍追堵截“世間萬物非我所有，皆為我所用”赤壁賦蘇軾 第69

65、頁 營銷策略丨渠道策略 商家聯盟機制設計 商家 客戶 花坪云溪 成交 未成交 聯盟商家：花坪鎮本地民宿、酒店 合作方式：1.本項目與商家簽訂商家聯盟協議；2.根據商家規模向商家派發惠客禮品券；3.客戶在商家消費后，可獲得商家所贈禮品券；4.持禮品券達到項目后，出示付款記錄、收據、禮品券領取獎品；5.客戶到達后若成交，返贈客戶商家現金消費券；6.客戶持商家現金消費券于商家處兌換；7.商家持客戶消費券至本項目報銷并領取成交傭金；合作傭金：商家成功推薦客戶至本項目成交，獲得3000元/套傭金和1000元消費補貼；傭金結算條件：客戶交齊全款，并簽訂商品房買賣合同后滿足結算條件；備注：若客戶前期 第70

66、頁 營銷策略丨渠道策略 社群營銷 社群營銷目標人群：社群部落群主、業主 合作方式：1.由物業運營公司主導根據客戶愛好、特長和興趣分別組建各類興趣社群和協會組織；2.通過舉辦各類社群活動，選舉已成交業主作為興趣社群部落群主，并參與組織、號召活動；3.發展社群群主成為項目合伙人，并簽訂合作協議；4.若由群主推薦成交客戶，填寫推薦單可享受購房業主內購價優惠政策；5.若由老業主推薦成交客戶，填寫老帶新優惠單后享受業主內購價優惠政策；合作傭金：群主成功推薦客戶至本項目成交，獲得5000-10000元/套傭金（可設置月度跳點）；業主成功推薦客戶至本項目成交，獲得5000元/套老帶新傭金。傭金結算條件：客戶

67、交齊全款，并簽訂商品房買賣合同后滿足結算條件；第71頁 營銷策略丨渠道策略 全民營銷 全民營銷：恩施景區旅游博主、主播，花坪本地車隊司機等 合作方式：1.博主、主播：挖掘旅游類、生活類博主原有粉絲或通過直播向項目進行報備意向客戶；2.車隊司機：機場、高速站車隊司機，向項目報備意向客戶；合作傭金：成功推薦客戶至本項目成交，獲得5000元/套傭金；傭金結算條件：客戶交齊全款，并簽訂商品房買賣合同后滿足結算條件；第72頁 營銷策略丨渠道策略 智能外呼系統 通過外呼系統進行海量CALL客，高意向客戶由置業顧問進行著重跟進完成線下邀約工作 第73頁 地產分銷 分銷渠道：武漢、利川、恩施、宜昌、荊州、荊門 帶客方式：1.準意向客戶由分銷渠道自駕接送；2.成團客戶由項目安排客車進行接送；相關費用：1.客戶到達后2天1夜，建議提前與本地民宿達成合作，便于后期啟動渠道后安排客戶食宿問題；合作傭金：成功推薦客戶至本項目成交，獲得5-8%傭金；傭金結算條件：客戶交齊全款，并簽訂商品房買賣合同后滿足結算條件；營銷策略丨渠道策略