1、2021.2.2長沙高鐵南站地塊市調(diào)定位報(bào)告一、宏觀市場(chǎng)分析一、宏觀市場(chǎng)分析二、區(qū)域競(jìng)品二、區(qū)域競(jìng)品分分析析三、項(xiàng)目本體分析三、項(xiàng)目本體分析四、項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議四、項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議目目錄錄長沙市住宅供銷整體供銷比為1.11，其中雨花區(qū)為0.97159278605221310598272478481芙蓉區(qū)開福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)2020年各區(qū)普住累計(jì)供年各區(qū)普住累計(jì)供銷銷供應(yīng)面積（萬）成交面積（萬）1235010905105671062211838芙蓉區(qū)岳麓區(qū)2020年普住各區(qū)成交均年普住各區(qū)成交均價(jià)價(jià)-50%0%50%100%150%芙蓉區(qū)開福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)供應(yīng)面積同比成交面

2、積同比成交均價(jià)同比開福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)2020年各區(qū)普住供、銷、價(jià)同年各區(qū)普住供、銷、價(jià)同比比岳麓區(qū)一枝獨(dú)秀，供岳麓區(qū)一枝獨(dú)秀，供應(yīng)應(yīng)478萬（占比萬（占比42%），同比），同比+8%，成交成交481萬（占比萬（占比45%），同），同比比+26%；隨著新項(xiàng)目陸續(xù)入市，芙蓉區(qū)逐漸隨著新項(xiàng)目陸續(xù)入市，芙蓉區(qū)逐漸“活躍活躍”，供應(yīng)，供應(yīng)60萬，同比萬，同比+130%，成交成交52萬，同比萬，同比+43%供銷比：0.97長沙市住宅存量整體存量657萬，其中雨花區(qū)164萬657787654321090100200300400500600700庫存面積(萬)出清周期(月)單位:月內(nèi)五區(qū)普通住宅庫存內(nèi)五區(qū)普通

3、住宅庫存&出清出清周周期期351371301641902020年年12月長沙各區(qū)普住庫存面積（萬月長沙各區(qū)普住庫存面積（萬）庫存整體呈平緩上升趨庫存整體呈平緩上升趨勢(shì)勢(shì)，為，為657萬，萬，2020年年出清周期保持出清周期保持在在7至至8個(gè)月之個(gè)月之間間 除芙蓉區(qū)外，其余四區(qū)基本庫存均超除芙蓉區(qū)外，其余四區(qū)基本庫存均超130萬，岳麓區(qū)庫存為萬，岳麓區(qū)庫存為190萬，但因成交量最大，出清周期最萬，但因成交量最大，出清周期最短短8.110.37.14.701020芙蓉區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)各區(qū)普住出清周期（月各區(qū)普住出清周期（月）16芙蓉區(qū)開福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)長沙市宏觀市場(chǎng)銷售成交戶型區(qū)間

4、分析2020年年初新冠疫情、限購政策以及貸款規(guī)模等多因素造成客戶對(duì)住宅產(chǎn)品的空間需求呈擴(kuò)大之勢(shì)，120-144120-144面面積積段段市市場(chǎng)場(chǎng) 占比占比達(dá)達(dá)到到42%42%，剛需偏改善型產(chǎn)品成為當(dāng)前市場(chǎng)主力去化產(chǎn)品，144144以以上舒適型上舒適型產(chǎn)產(chǎn)品占品占比比呈呈逐逐年年上上漲漲之之勢(shì)勢(shì)。2019/20202019/2020年長沙住宅面積段年長沙住宅面積段/房型房型對(duì)對(duì)比比時(shí)時(shí)間間面積面積段段一一房房二二房房三三房房四四房房五五房房六六房房復(fù)復(fù)式式小小計(jì)計(jì)9090以以下下0.4%5.2%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%5.6%5.6%90-12090-1200.1%4.3%38.

5、0%0.0%0.0%0.0%0.0%42.3%42.3%120-144120-1440.0%0.0%11.9%24.0%0.0%0.0%0.0%35.9%35.9%20192019年年144-180144-1800.0%0.0%0.0%9.8%0.0%0.0%0.0%9.8%9.8%180-200180-2000.0%0.0%0.0%0.0%2.5%0.0%0.0%2.5%2.5%200200以以上上0.0%0.0%0.0%0.0%3.9%0.0%0.0%3.9%3.9%合合計(jì)計(jì)0.5%9.5%49.9%33.8%6.4%0.0%0.0%100.0%100.0%9090以以下下0.3%3.1%

6、0.1%0.0%0.0%0.0%0.0%3.5%3.5%90-12090-1200.0%2.2%34.2%1.1%0.0%0.0%0.0%37.6%37.6%120-144120-1440.0%0.1%13.4%28.9%28.9%0.1%0.0%0.01%42.5%42.5%20202020年年144-180144-1800.0%0.0%0.3%10.8%10.8%0.3%0.0%0.03%11.4%11.4%180-200180-2000.0%0.0%0.1%0.4%1.7%0.0%0.0%2.2%2.2%200200以以上上0.0%0.0%0.0%1.0%1.8%0.01%0.00%2.

7、8%2.8%合合計(jì)計(jì)0.3%5.4%48.1%42.2%42.2%3.9%0.01%0.04%100.0%100.0%20202020年增年增幅幅-35.2%-35.2%-42.7%-42.7%-3.6%-3.6%24.9%24.9%-38.9%-38.9%0.0%0.0%長沙市宏觀市場(chǎng)銷售成交客群變化2020年年長長沙沙市市內(nèi)內(nèi)五五區(qū)區(qū)新新建建商商品品住住宅宅成成交交總總價(jià)價(jià)段段分分析析總價(jià)總價(jià)段段2016年年2017年年2018年年2019年年2020年年40萬萬元元40-60萬萬元元60-80萬萬元元80-100萬萬元元1 1%7%4%1%0%2 7%1 0%6%2%1%2 5%2 1%

8、2 1%1 2%7%3%1 7%1 9%1 7%1 1%100-120萬萬元元120-140萬萬元元8%1 4%1 7%1 9%1 7%5%7%1 5%1 7%1 4%140-160萬萬元元2%7%8%1 2%1 3%160-180萬萬元元180-200萬萬元元200-220萬萬元元220-250萬萬元元250萬萬元元1%1%1%5%7%8%1 1%2%3%3%5%8%7%1%3%1%2%3%2%4%2%3%4%5%1 1%2020年市場(chǎng)受諸多因素影響，“房票”稀缺致使客戶選擇一步到位，購房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)生明顯變化，商品住宅成交總價(jià)段總價(jià)段集集 中于中于120120萬萬-160-160萬，客戶承壓

9、能力增強(qiáng)萬，客戶承壓能力增強(qiáng)。伴隨利率下調(diào)、各大節(jié)點(diǎn)促銷等舉措，客戶入市意愿強(qiáng)烈,來訪量高于同期水平，不 同的是以往客戶置業(yè)地緣性較強(qiáng)，目前全城看房趨勢(shì)明顯，購房趨于理性。長沙市宏觀市場(chǎng)銷售結(jié)論從成交面積段分析：120120-144144戶型戶型在整個(gè)市場(chǎng)銷售去化最好，占比達(dá)到了42%,144以上的 舒適性大戶型逐年占比也在增加。從成交總價(jià)段分析：120120萬萬-16-160 0萬成交總價(jià)段萬成交總價(jià)段在整個(gè)市場(chǎng)成交量最多，占比達(dá)到了44%，客戶的 承壓能力再增強(qiáng)。市場(chǎng)分化加劇，河西岳麓區(qū)和望城區(qū)漲幅明顯，河?xùn)|主力區(qū)域雨花區(qū)和天心區(qū)同比成交下滑。2020年眾多知名房企紛紛進(jìn)駐，區(qū)域項(xiàng)目逐步入

10、市，有效客戶在高壓政策下增長較緩慢，短期內(nèi)去 化風(fēng)險(xiǎn)低，未來項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)將持續(xù)激烈。市場(chǎng)房源量充足，客戶購房趨于理性，高性價(jià)比以及流量紅 盤相對(duì)能保持理想去化。區(qū)域主要競(jìng)品區(qū)位圖此次調(diào)研的高鐵南站項(xiàng)目 周邊競(jìng)品住宅項(xiàng)目共3個(gè)主要 集中瀏陽河兩側(cè)：最近的為佳 兆業(yè)城市廣場(chǎng)，目前均價(jià)為 12500元/均價(jià)12500元/2、瀏陽河?xùn)|岸、瀏陽河?xùn)|岸2個(gè)個(gè)（會(huì)展自貿(mào) 區(qū)）：多為為剛需和首改型居 住，交通、商業(yè)配套齊全均價(jià)9000元/融創(chuàng)會(huì)展上東融創(chuàng)會(huì)展上東區(qū)區(qū) 90009000元元 /萬科天空之萬科天空之境境90009000元元 /（精（精）長沙國長沙國際際 會(huì)展中會(huì)展中心心高鐵南高鐵南站站佳兆業(yè)城市廣佳兆

11、業(yè)城市廣場(chǎng)場(chǎng) 1250012500元元 /地地 塊塊新城明昱東新城明昱東方方潤和翰文潤和翰文府府紅星天紅星天鉑鉑 92009200元元 /項(xiàng)目位項(xiàng)目位置置高鐵南站東廣場(chǎng)東南角占地面占地面積積53畝總建筑面總建筑面積積61萬（住宅20萬，商業(yè)41萬）容積容積率率2.5項(xiàng)目規(guī)項(xiàng)目規(guī)劃劃商業(yè)、高層、小高層總戶總戶數(shù)數(shù)1179套，15棟（2T3）、17F-31F面積區(qū)面積區(qū)間間109-165均均價(jià)價(jià)12500元/銷售情銷售情況況項(xiàng)目于2021.1.7開盤，首推3棟（5#、6#、7#），共228套，大戶型基本售罄，整體去化60%客客群群市區(qū)剛需和改善性客戶項(xiàng)目特項(xiàng)目特點(diǎn)點(diǎn)高鐵站物業(yè)，自帶大型商業(yè)綜合體，

12、體量大。公園及河高鐵站物業(yè)，自帶大型商業(yè)綜合體，體量大。公園及河景景 資源環(huán)資源環(huán)繞繞主要競(jìng)品分析-佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)（距離最近競(jìng)品）主要競(jìng)品分析-佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)展示面及戶型營銷展示中心（現(xiàn)代簡(jiǎn)約）106復(fù)式住宅40萬商萬商業(yè)業(yè)165復(fù)式住宅全局沙盤布局主要競(jìng)品戶型展示-佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)產(chǎn)品特色產(chǎn)品特色：目前已推出3棟（2棟高層，1棟中高層），產(chǎn)品除了中高層165大平層外，其他戶型全部為客餐廳局部3米挑高，使用率大大提高。并且各樓棟 為南北排列，均偏東南方向，棟棟均可看河景。據(jù)調(diào)研了解，130以上基本去化完畢，剩余多為中小戶型。項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)：創(chuàng)新型戶型產(chǎn)品，兼顧剛需和純改，鄰公園、沿河風(fēng)光帶，且

13、有大型自持商業(yè)配套環(huán)繞。展示水平較高。主要競(jìng)品已推售產(chǎn)品戶配比例-佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)戶型戶型戶型面積戶型面積總套數(shù)總套數(shù)戶配比例戶配比例總價(jià)（萬總價(jià)（萬）5#、6#（31層）層）7#（17層）層）228套套106（復(fù)式）60套26.3%132125（復(fù)式）16套7%156131（復(fù)式）60套26.3%163142（復(fù)式）60套26.3%177163（復(fù)式）16套7%208164（平層）16套7%213總計(jì)228套100%132萬-213萬主要競(jìng)品分析-融創(chuàng)會(huì)展上東區(qū)項(xiàng)目位項(xiàng)目位置置長沙地鐵2、4號(hào)線光達(dá)站4號(hào)出口占地面占地面積積總建筑面總建筑面積積34萬（二期）容積容積率率3.0項(xiàng)目規(guī)項(xiàng)目規(guī)劃劃1

14、8棟高層、超高層（二期）總戶總戶數(shù)數(shù)2200套（二期）面積區(qū)面積區(qū)間間95-196均均價(jià)價(jià)9000元/銷售情銷售情況況二期項(xiàng)目：A31-5#A31-7#A31-9#、1#2#4-13#15-17#、A20-13#14#16#、A16A17-2#3#5-10#在售，月均去化290套客客群群長沙剛需、改善型客戶項(xiàng)目特項(xiàng)目特點(diǎn)點(diǎn)地鐵、高鐵交匯處，自帶學(xué)校商業(yè)，體量大，瀏陽河風(fēng)地鐵、高鐵交匯處，自帶學(xué)校商業(yè)，體量大，瀏陽河風(fēng)光光 帶及會(huì)展自貿(mào)區(qū)配帶及會(huì)展自貿(mào)區(qū)配套套2020年年4月月-2021年年1月網(wǎng)簽數(shù)月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)據(jù)月月度度供應(yīng)套供應(yīng)套數(shù)數(shù)供應(yīng)面供應(yīng)面積積成交套成交套數(shù)數(shù)成交面成交面積積成交均成交均

15、價(jià)價(jià)成交總成交總額額1月/31939435901035530851712月119311204827139011900435127231811月51271134832104569898993998220410月930819537268938794968488235119月8481116462813640894893454908738月120143101671974093871853093187月182223042723283191362999410746月625770224194618387754052680885月611679172262607887462280662644月25229276/

16、5273587613351343364591313959462168主要競(jìng)品戶型展示-融創(chuàng)會(huì)展上東區(qū)產(chǎn)品特色產(chǎn)品特色：產(chǎn)品主力戶型從112-142，屬于常規(guī)的設(shè)計(jì)和贈(zèng)送，類板式結(jié)構(gòu)，保證中間兩戶的部分采光和通風(fēng)，主力戶型產(chǎn)品的客群以剛改型為主 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)：區(qū)域內(nèi)高性價(jià)的價(jià)格和品牌加持，同比在交通區(qū)位和商業(yè)配套上，有得天獨(dú)厚的賣點(diǎn)。主要競(jìng)品分析-萬科天空之境項(xiàng)目位項(xiàng)目位置置勞動(dòng)?xùn)|路與箭道坪路交匯處占地面占地面積積4萬總建筑面總建筑面積積11萬容積容積率率2.0項(xiàng)目規(guī)項(xiàng)目規(guī)劃劃11棟小高層，1T2（11F）總戶總戶數(shù)數(shù)613套面積區(qū)面積區(qū)間間80-155均均價(jià)價(jià)9000元/（精裝）銷售情銷售

17、情況況項(xiàng)目由軌道公司與萬科合作項(xiàng)目，于2020.9.15開 盤，剩余2#、3#、6#尾盤在售，整體去化87%，月 均去化約65套?？涂腿喝很壍拦緝?nèi)部員工、周邊剛需型客戶項(xiàng)目特項(xiàng)目特點(diǎn)點(diǎn)板式帶精裝小高層，地鐵物業(yè)，性價(jià)比板式帶精裝小高層，地鐵物業(yè)，性價(jià)比高高2020年年9月月-2021年年1月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)月度月度供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)面供應(yīng)面 積積成交套成交套 數(shù)數(shù)成交面成交面 積積成交均價(jià)成交均價(jià)成交總額成交總額1月/20255291432333580512月/117 15053895513480795011月2914367171844494527982476610月1211454410

18、6 1313597321278363369月29637663221 279789508266025664535 671649407631830521主要競(jìng)品戶型展示-萬科天空之境產(chǎn)品特色產(chǎn)品特色：產(chǎn)品主力戶型從80-155，1T2戶11層，純板式小高層，戶型南北通透方正，戶戶采光通風(fēng)無遮擋，主力戶型產(chǎn)品的以剛需和首改型客戶 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)：帶精裝修交付，區(qū)域內(nèi)高性價(jià)的價(jià)格，戶型產(chǎn)品居家偏向舒適性。主要競(jìng)品分析-紅星天鉑項(xiàng)目位項(xiàng)目位置置長沙市雨花區(qū)湘府東路和體院路交匯處（市廣電正對(duì)面）占地面占地面積積30萬方總建筑面總建筑面積積100萬（住宅64萬）容積容積率率2.46項(xiàng)目規(guī)項(xiàng)目規(guī)劃劃60棟住

19、宅（洋房、小高、高層）一期38棟總戶總戶數(shù)數(shù)4000套（一期2555套）面積區(qū)面積區(qū)間間高層：98-105-120、洋房：125-135-163均均價(jià)價(jià)高層：9500元/、洋房：11000元/銷售情銷售情況況2020.6.22開盤，已推15棟高層和12棟洋房，共有2116戶，整體去化70%配配套套10萬方商業(yè)，自建中小學(xué)交交通通地鐵五號(hào)線板塘沖站主要競(jìng)品分析-潤和翰文府（未開盤）項(xiàng)目位項(xiàng)目位置置體院路與長塘路交匯處占地面占地面積積5萬總建筑面總建筑面積積20萬容積容積率率3.2項(xiàng)目規(guī)項(xiàng)目規(guī)劃劃11棟高層總戶總戶數(shù)數(shù)1490套面積區(qū)面積區(qū)間間87-129均均價(jià)價(jià)預(yù)計(jì)11000元/銷售情銷售情況況

20、未開盤，預(yù)計(jì)1月23日開盤，計(jì)劃首推2棟高層，174套，戶型為105、129區(qū)域競(jìng)品市場(chǎng)分析總結(jié)項(xiàng)目名項(xiàng)目名稱稱產(chǎn)品類產(chǎn)品類型型體量套體量套數(shù)數(shù)首開時(shí)首開時(shí)間間20202020年月均情年月均情況況戶戶型型交付標(biāo)交付標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)20212021年年1 1月均月均價(jià)價(jià)項(xiàng)目特項(xiàng)目特點(diǎn)點(diǎn)佳兆業(yè)城市廣佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)場(chǎng)高層（躍式）中高層（躍式）高層（平層）20萬1179套2021.1.7約45套/月106-131142-165毛坯12000-12500元/12500-13000元/高鐵站物業(yè)，自帶大型商業(yè)綜高鐵站物業(yè)，自帶大型商業(yè)綜合合 體，體量大。公園及河景資體，體量大。公園及河景資源源環(huán)環(huán) 繞繞融創(chuàng)會(huì)展上東

21、融創(chuàng)會(huì)展上東區(qū)區(qū)高層+超高層34萬2200套（二期）2020.5約290套/月95-196毛坯9000元/地鐵、高鐵交匯處，自帶學(xué)校地鐵、高鐵交匯處，自帶學(xué)校商商 業(yè)，體量大，瀏陽河風(fēng)光帶業(yè)，體量大，瀏陽河風(fēng)光帶及及會(huì)會(huì) 展自貿(mào)區(qū)配展自貿(mào)區(qū)配套套萬科天空之萬科天空之境境小高層11萬613套2020.9約65套/月80-155精裝9000元/板式帶精裝小高層，地鐵物業(yè)板式帶精裝小高層，地鐵物業(yè)，性價(jià)比性價(jià)比高高新城明昱東新城明昱東方方高層+洋房28萬/105-123毛坯/潤和翰文潤和翰文府府高層20萬1490套/87-129毛坯/紅星天紅星天鉑鉑高層+小高層+洋 房2555套（一期）2020.6

22、約132套/月97-128106-159毛坯9500元/11000元/地塊位置交通、配套都非常優(yōu)越地塊位置交通、配套都非常優(yōu)越，產(chǎn)品類型豐富，體量較大，性產(chǎn)品類型豐富，體量較大，性價(jià)價(jià) 比較比較高高區(qū)域競(jìng)品市場(chǎng)分析總結(jié)市場(chǎng)分析總結(jié)市場(chǎng)分析總結(jié)：總結(jié)：受高鐵武廣板塊先天地理位置的優(yōu)勢(shì)，以及該片區(qū)自貿(mào)會(huì)展區(qū)的定位，區(qū)域內(nèi)均為一線頭 部房企拿地開發(fā)，競(jìng)品在品牌號(hào)召力、產(chǎn)品力、營銷展示打造都有較高的水平。加之高性價(jià)比 的價(jià)格和區(qū)位，2020年全年供銷都呈現(xiàn)較快的趨勢(shì)。由于開發(fā)體量都較大，各項(xiàng)目都自帶大型商業(yè)或教育配套，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，各有特色，主打差異化（純板或復(fù)式）。以產(chǎn)品的創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)和高使用率再結(jié)合

23、項(xiàng)目本體優(yōu)勢(shì)做市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。1、銷售去化：受區(qū)位地段優(yōu)勢(shì)及產(chǎn)品特點(diǎn)和品牌價(jià)值，月均去化月均去化5050套套-200-200套，價(jià)格套，價(jià)格9000-9000-1200012000元元/2、產(chǎn)品戶型：剛需和改善產(chǎn)品兼顧，主力戶型主力戶型110110-140-140，以四房為主，以四房為主，更多的是突出居住的 環(huán)境和配套。雨 花 大 道長托路江 榕 路項(xiàng)目地塊位于高 鐵南站片區(qū)南部，長托路與江榕路交 匯處，毗鄰瀏陽河 西岸風(fēng)光帶，距離 高鐵南站直線距離 僅1.5公里，距離東 岸會(huì)展中心1公里，交通出行便捷。屬 于高鐵片區(qū)后發(fā)展 區(qū)域。地塊區(qū)域交通分析高鐵高鐵南南站站4號(hào)號(hào)線線2號(hào)線號(hào)線地地 塊塊融創(chuàng)會(huì)

24、展上東融創(chuàng)會(huì)展上東區(qū)區(qū)光光 達(dá)達(dá)萬科天空之萬科天空之境境佳兆業(yè)城市廣佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)場(chǎng)武廣武廣商務(wù)商務(wù)區(qū)區(qū)長沙長沙國國際際會(huì)展會(huì)展中中心心地塊外景及道路照片地塊內(nèi)景地塊內(nèi)景瀏陽河風(fēng)光帶瀏陽河沿路地塊分析小結(jié)地塊分析小結(jié)地塊分析小結(jié)：地塊位于高鐵南站區(qū)域，交通出行較為便捷，臨近高鐵和地鐵換乘。目前周邊商業(yè)和教育 配套存在一定的車程距離，能基本滿足生活一定需求。周邊的環(huán)境展示及居住氛圍較為良好。目標(biāo)地塊臨近雨花主干道，地塊內(nèi)部較為平坦，無拆遷，昭示性較好。周邊臨近瀏陽河風(fēng)光帶，居住環(huán)境及氛圍較好，地塊內(nèi)無拆遷及土方高差，整體施工難度不大，對(duì)園林及樓宇排 布較為有利，可打造規(guī)劃出較好的營銷整體展示。項(xiàng)

25、目本體分析1、交通出行、交通出行：臨近雨花大道主干道，四面臨路，區(qū)域2公里范圍內(nèi)，出行便捷順暢，距離城區(qū)主要街道通達(dá)快速2、周邊環(huán)境、周邊環(huán)境：坐擁2公里瀏陽河風(fēng)光帶，11萬黎托生態(tài)公園。自然風(fēng)光帶及公園環(huán)繞，居住環(huán)境相對(duì)優(yōu)美3、配套設(shè)施、配套設(shè)施：40萬佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)商業(yè)綜合體，高鐵南站地鐵2/4號(hào)線快捷交通樞紐，1公里內(nèi)長沙國際會(huì)展中心和自貿(mào)區(qū)4、教育配套、教育配套：砂子塘啟新小學(xué)、雨花區(qū)托溪小學(xué)、黎郡小學(xué)、東山小學(xué)、雨花實(shí)驗(yàn)小學(xué)、楓樹山明昇小學(xué)，就近入學(xué)基于以上分析：項(xiàng)目本體是具備打造中高端產(chǎn)品的基礎(chǔ)，在環(huán)境、交通、配套、教育等現(xiàn)有資源方面，區(qū)域內(nèi)都項(xiàng)目本體是具備打造中高端產(chǎn)品的基礎(chǔ)，在

26、環(huán)境、交通、配套、教育等現(xiàn)有資源方面，區(qū)域內(nèi)都屬屬 于共有優(yōu)于共有優(yōu)勢(shì)勢(shì)。項(xiàng)目初判建議項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)劣劣勢(shì)勢(shì)機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)1、本區(qū)域最大規(guī)劃體量項(xiàng)目之一；2、產(chǎn)品走差異化競(jìng)爭(zhēng)，區(qū)域內(nèi)做到高端；3、交通出行便捷，環(huán)境配套優(yōu)美，居家適宜4、綜合體項(xiàng)目，自建大型配套商業(yè)，商業(yè)、公寓等。1、項(xiàng)目處于新開發(fā)區(qū)域，成熟周期有一定的時(shí)間；2、教育配套目前有所缺失，周邊人氣不足；3、在品牌、物業(yè)與競(jìng)品有一定劣勢(shì)；1、高鐵南站板塊未來重點(diǎn)打造區(qū)域，潛力較大；2、目前周邊競(jìng)品相對(duì)較少；3、市政風(fēng)光帶及公園加持，可提升產(chǎn)品溢價(jià)。1、后期區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)加大，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)逐漸加大。2、區(qū)域內(nèi)競(jìng)品在開發(fā)水平、產(chǎn)品力

27、、配套都有較大 的優(yōu)勢(shì)和資源。3、區(qū)域內(nèi)性價(jià)比高的產(chǎn)品較多，客戶選擇空間加大。項(xiàng)目戰(zhàn)略定位主導(dǎo)者主導(dǎo)者：補(bǔ)缺者補(bǔ)缺者：追隨者追隨者：挑戰(zhàn)者挑戰(zhàn)者：最大市場(chǎng)份額規(guī)模大行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)最新的價(jià)格標(biāo)桿強(qiáng)調(diào)新的價(jià)值體系強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色與創(chuàng)新搭便車，借勢(shì)距離跟隨，選擇跟隨做市場(chǎng)主流瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)企業(yè)資源優(yōu)勢(shì)突出項(xiàng)目戰(zhàn)略定位項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)定位項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)定位 高端高端：產(chǎn)品、品牌的營銷展示、包裝、推廣、媒體公關(guān)等，拔高檔次定位，樹立高端形象 中高端中高端：物業(yè)服務(wù)、示范區(qū)建造、建筑施工、產(chǎn)品工藝等硬件設(shè)施中，達(dá)到市場(chǎng)主流偏上水平，保證在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目檔次定位GA地地塊塊中端產(chǎn)中端產(chǎn)品品GB地地塊塊高端產(chǎn)高端

28、產(chǎn)品品根據(jù)兩塊地塊所在區(qū)位及環(huán)境1、產(chǎn)品檔次定位、產(chǎn)品檔次定位：GA地塊：中端產(chǎn)品產(chǎn)品走量 GB地塊：高端產(chǎn)品產(chǎn)品溢價(jià)2、項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏、項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏：首先開發(fā)GA地塊，先期撬動(dòng)市場(chǎng)，實(shí) 現(xiàn)現(xiàn)金流回正后期開發(fā)GB地塊，拔高檔次，實(shí)現(xiàn)產(chǎn) 品溢價(jià)項(xiàng)目產(chǎn)品定位基于以上綜合分析，建議產(chǎn)品戶型定位基于以上綜合分析，建議產(chǎn)品戶型定位：1、戶型區(qū)間段、戶型區(qū)間段：GA地塊：主力戶型120140，以四房為主，毛坯，復(fù)式產(chǎn)品GB地塊：主力戶型160180，局部210，四至五房，精裝，平層產(chǎn)品2、產(chǎn)品設(shè)計(jì)特點(diǎn)：、產(chǎn)品設(shè)計(jì)特點(diǎn)：項(xiàng)目定位打造純改善性中高端社區(qū)?？蓞⒖技颜讟I(yè)城市廣場(chǎng)，GA地塊產(chǎn)品做毛坯復(fù)式地塊產(chǎn)品做毛坯

29、復(fù)式，圍合式布局。圍合式布局。GB地塊做精裝平層或洋房，提升溢價(jià)。地塊做精裝平層或洋房，提升溢價(jià)。突出河景資源，拉寬景觀陽臺(tái)。沿河一側(cè)配置大面積戶 型，可做部分高低層搭配，突出大平層產(chǎn)品的稀缺性和尊貴感。項(xiàng)目客群定位BGBGB地塊核心客戶：內(nèi)五區(qū)地塊核心客戶：內(nèi)五區(qū)高收入再改型客戶高收入再改型客戶90%90%，周邊地州市高收入客戶，周邊地州市高收入客戶10%10%AGAGA地塊核心客戶地塊核心客戶：內(nèi)五區(qū)首改型客戶內(nèi)五區(qū)首改型客戶80%80%，周邊地緣客戶，周邊地緣客戶20%20%項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議戶配1、GA地塊：主力戶型120140，2T3戶戶型型房房型型面積范圍（面積范圍（）占占比比房型特

30、房型特點(diǎn)點(diǎn)3+1房2廳2衛(wèi)緊湊四房120-12530%主臥、主陽臺(tái)朝東南向，配備 生活花園3+1房2廳2衛(wèi)實(shí)用四房130-13530%入戶玄關(guān)，雙臥朝南，客餐廳 南北通透，雙陽臺(tái)4房2廳2衛(wèi)舒適四房138-14340%入戶玄關(guān)，三臥朝南，客餐廳 雙陽臺(tái)南北通透項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議戶配2、GB地塊：主力戶型160210，2T2戶戶型型房房型型面積范圍（面積范圍（）占占比比房型特房型特點(diǎn)點(diǎn)4房2廳2衛(wèi)舒適四房160-16540%純板式結(jié)構(gòu)，南北通透，寬闊 觀景陽臺(tái)5房2廳2衛(wèi)舒適五房175-18540%純板式結(jié)構(gòu)，南北通透，寬闊 觀景陽臺(tái)5房2廳3衛(wèi)闊綽五房200-21020%云項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議建筑布

31、局（GA地塊）園林景觀資源源最大園林景觀資源源最大化化借鑒：借鑒：做大圍合式布局，突 出中央園林景觀，保證每保證每棟棟 每戶各角度都能景觀最大化每戶各角度都能景觀最大化。云項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議建筑布局（GB地塊）河景資源最大河景資源最大化化借鑒：借鑒：做可參考佳兆業(yè)城市 廣場(chǎng)，東西前后做高低搭配 建筑類型，突出河景資源突出河景資源最最 大化大化。項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議園林【新亞洲風(fēng)格】是目前極受國際建筑【新亞洲風(fēng)格】是目前極受國際建筑界界 推崇的一種理念，主張以具有濃厚地域特推崇的一種理念，主張以具有濃厚地域特色色 的傳統(tǒng)文化為根基，融入西方文化。把亞的傳統(tǒng)文化為根基，融入西方文化。把亞洲洲 元素植入現(xiàn)

32、代建筑語系，將傳統(tǒng)意境和現(xiàn)元素植入現(xiàn)代建筑語系，將傳統(tǒng)意境和現(xiàn)代代 風(fēng)格對(duì)稱運(yùn)用，用現(xiàn)代設(shè)計(jì)來隱喻中國的風(fēng)格對(duì)稱運(yùn)用，用現(xiàn)代設(shè)計(jì)來隱喻中國的傳傳 統(tǒng)。在關(guān)注現(xiàn)代生活舒適性的同時(shí)，讓亞統(tǒng)。在關(guān)注現(xiàn)代生活舒適性的同時(shí)，讓亞洲洲 傳統(tǒng)文化得以傳承和發(fā)揚(yáng)傳統(tǒng)文化得以傳承和發(fā)揚(yáng)。云項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議園林規(guī)劃布局規(guī)劃布局建規(guī)劃布局建議議GAGA：兩個(gè)特色圓形主題園林 新亞洲風(fēng)格，主題鮮明，形 成組團(tuán)化。GBGB：一條主景觀帶園林，其 他小型帶狀景觀園林。以各 情景化主題為主，現(xiàn)代中式 風(fēng)格。特色特色景景觀組觀組團(tuán)團(tuán)特色特色景景觀組觀組團(tuán)團(tuán)主主 題題 景景 觀觀 帶帶情景情景景觀景觀帶帶情景情景景觀景觀帶帶情

33、景情景景觀景觀帶帶營銷價(jià)值提升打造健康+生活體驗(yàn)健康不僅事關(guān)業(yè)主自己，更關(guān) 乎 其父母、孩子，是所有消費(fèi) 者都 關(guān)注的永恒話題。讓健康與社區(qū)服務(wù)有機(jī)相互融 合，成為項(xiàng)目服務(wù)的一部分；幫助業(yè)主在家門口、社區(qū)內(nèi)就能完成 健康 管理，輕松無憂。將智慧健康管理賦予項(xiàng)目，讓健康成 為項(xiàng) 目獨(dú)有的超級(jí)賣點(diǎn)。以健康為核心，形成業(yè)主社群運(yùn)營的 重要 聚集地。健康健康+服服務(wù)務(wù)H e a l t h+s e r v i c e智慧健康管智慧健康管理理S m a r t h e a l t h m a n a g e m e n t360線上線上+線下，數(shù)據(jù)線下，數(shù)據(jù)服服務(wù)務(wù) 智慧健康管理，讓每位業(yè)主健康到家智慧

34、健康管理，讓每位業(yè)主健康到家成就健康美好社區(qū)標(biāo)成就健康美好社區(qū)標(biāo)桿桿A c h i e v e h e a l t h y a n d b e a u t i f u l c o m m u n i t y b e n c h m a r k營銷價(jià)值打造健康生活體驗(yàn)服務(wù)健康體驗(yàn)健康體驗(yàn)：額外增加健康檢測(cè)服務(wù)，在營銷中心或架空層打造智能健康管家體驗(yàn)區(qū)，建立客戶健康檔案。營銷價(jià)值打造差異化營銷爆點(diǎn)營銷價(jià)值打造創(chuàng)新活動(dòng)營銷周邊商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分布圖碧桂園城市之碧桂園城市之光光10700元元/（毛，平（毛，平）11500元元/（毛，復(fù)（毛，復(fù)）旺德府萬象時(shí)旺德府萬象時(shí)代代13500元元/（毛（毛）15

35、000元元/（精（精）綠地城際空間綠地城際空間站站12000元元/（毛，復(fù)（毛，復(fù)）11000元元/（毛，平（毛，平）佳兆業(yè)云頂都佳兆業(yè)云頂都匯匯10500元元/（毛，復(fù)（毛，復(fù)）10500元元/（精，平（精，平）美的置業(yè)廣美的置業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)12000元元/（毛，復(fù)（毛，復(fù)）11000元元/（精，平（精，平）碧桂園印碧桂園印象象10000元元/（毛，平（毛，平）11000元元/（精，平（精，平）13000元元/（毛，復(fù)（毛，復(fù)）明昇壹明昇壹城城15000元元/（毛，復(fù)（毛，復(fù)）17000元元/（毛，復(fù)（毛，復(fù)）其中集中在項(xiàng)目2-3公里范 圍有7個(gè)，產(chǎn)品類型和檔次依 據(jù)其品牌定位，產(chǎn)品功能，以及地段

36、配套差異不同。項(xiàng)項(xiàng) 目目公寓產(chǎn)品分析-旺德府萬象時(shí)代項(xiàng)目位項(xiàng)目位置置人民東路與杉木路交匯處西南人民東路與杉木路交匯處西南角角總建筑面總建筑面積積31萬容積容積率率3.99項(xiàng)目規(guī)項(xiàng)目規(guī)劃劃規(guī)劃5棟公寓+2棟寫字樓，分兩期開發(fā)產(chǎn)品類產(chǎn)品類型型酒店平層公寓、寫字樓、loft公寓面積區(qū)面積區(qū)間間45-54銷售均銷售均價(jià)價(jià)平層公寓12000元/（毛坯）loft公寓13500元/（毛坯）loft公寓15000元/（精裝）銷售情銷售情況況目前在售為3#精裝、4#毛坯復(fù)式公寓。2019.12首 開3#精裝，2020.6.30加推4#產(chǎn)品及交付標(biāo)產(chǎn)品及交付標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn) 規(guī)規(guī)劃劃1棟精裝loft公寓、1棟毛坯loft公

37、寓項(xiàng)目優(yōu)項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)勢(shì)地鐵地鐵6 6號(hào)線水稻博物館站、住宅品號(hào)線水稻博物館站、住宅品質(zhì)質(zhì)公寓產(chǎn)品分析-旺德府萬象時(shí)代2019年年12月月-2020年年12月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)月度月度供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)面積供應(yīng)面積成交套數(shù)成交套數(shù)成交面積成交面積成交均價(jià)成交均價(jià)成交總額成交總額12月00411647.42140042307078711月00491978.63135762686217710月00291299.8914610189907979月0021883.8413670120821448月64029036.813592.11394682574677月0015636.961433091277866月

38、0020870.8414006121970685月00371713.7714046240716124月00451983.5813973277172583月0013582.511395181267732月004185.131361125197581月00452047.7813917284999512019.12167968132.317337.59141374772370231997169.1133914760.0413977206295949旺德府萬象時(shí)代2020年網(wǎng)簽數(shù)據(jù)：2019年12月首開1棟酒店平層公寓1039套、1棟精裝LOFT公寓640套，月均去化24套；2020.8月加推 640

39、套毛坯LOFT公寓，月均去化35套；對(duì)比毛坯復(fù)式加推后銷售情況，月銷量+31%；截止目前平層和復(fù)式共計(jì)銷售339套，去化率14.6%，整盤月均去化26套，均價(jià)13977元/項(xiàng)目最新營銷動(dòng)態(tài)：將一期待售棟精裝LOFT公寓調(diào)整為毛坯LOFT公寓，但整體銷售情況未有明顯變化公寓產(chǎn)品分析-碧桂園城市之光項(xiàng)目位項(xiàng)目位置置嘉雨路與六號(hào)路交匯處總建筑面總建筑面積積33.2萬容積容積率率6.0項(xiàng)目規(guī)項(xiàng)目規(guī)劃劃分三期開發(fā)，一期2棟平層公寓，二期4棟公寓（1 棟復(fù)式），三期待定產(chǎn)品類產(chǎn)品類型型平層毛坯公寓、復(fù)式毛坯公寓面積區(qū)面積區(qū)間間33-77銷售均銷售均價(jià)價(jià)11500元/（毛，復(fù)式）10700元/（毛，平層）銷

40、售情銷售情況況目前在售的二期項(xiàng)目，4棟公寓產(chǎn)品（3棟平層，1 棟loft），8#未推，2020年6月推出5#，2020年9月 推出6#去化38%交付標(biāo)交付標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)全部為毛坯交房項(xiàng)目特項(xiàng)目特點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域內(nèi)品牌開發(fā)商，地鐵2號(hào)線人民東路站公寓產(chǎn)品分析-碧桂園城市之光2020年年1月月-2020年年12月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)月度月度供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)面積供應(yīng)面積成交套數(shù)成交套數(shù)成交面積成交面積成交均價(jià)成交均價(jià)成交總額成交總額12月00331359.63112511529712411月0012490.1411309554298510月00371458.3111692170510379月2167917.865

41、22056.4310652219059848月00361704.9210679182070787月00592316.1110756249122076月00371385.8810738148815065月00281270.8710701135995014月00351271.7110729136444183月001054004.2810881435723842月0010461.861070149425201月118047438.8116611.69110376751015139655356.6746018391.8310927200307759碧桂園城市之光2020年網(wǎng)簽數(shù)據(jù)：2020年1月首推毛

42、坯平層公寓1180套；2020.9月加推216套毛坯復(fù)式截止目前銷 售82套，去化率38%，loft月均去化21套；現(xiàn)整盤銷售460套，去化率33%，月均去化38套，均價(jià)10927元/項(xiàng)目營銷動(dòng)態(tài)：一期首開當(dāng)月銷售精裝平層，后期整盤改為毛坯產(chǎn)品銷售，客戶可自主選擇是否裝修（標(biāo)準(zhǔn)：loft2000元/，平層1000元/)公寓產(chǎn)品分析-綠地城際空間站項(xiàng)目位項(xiàng)目位置置花侯路與曲塘路交匯花侯路與曲塘路交匯處處總建筑面總建筑面積積98.7萬方，商業(yè)56萬容積容積率率4.23項(xiàng)目規(guī)項(xiàng)目規(guī)劃劃50萬方大型商業(yè)綜合體（2棟200m超高層、商務(wù)企 業(yè)寫字樓、集團(tuán)自營綠地鉑瑞五星級(jí)酒店）產(chǎn)品類產(chǎn)品類型型寫字樓、l

43、oft公寓，平層公寓、商業(yè)面積區(qū)面積區(qū)間間公寓面積段30-60銷售均銷售均價(jià)價(jià)平：11000元/復(fù)：12000元/銷售情銷售情況況在售的為T9、T6、T8棟交付標(biāo)交付標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)公寓均為毛坯交付項(xiàng)目特項(xiàng)目特點(diǎn)點(diǎn)大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目，高鐵核心板塊公寓產(chǎn)品分析-綠地城際空間站2019年年12月月-2020年年12月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)月度月度供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)面積供應(yīng)面積成交套數(shù)成交套數(shù)成交面積成交面積成交均價(jià)成交均價(jià)成交總額成交總額11月00954395.67120525297693310月001718059.9712004967523079月0040319187.07120502312102418月0

44、01597519.1412018903623997月00542369.3211671276512596月00893872.1411952462779225月42021893.371436220.0411944742913724月001024432.0511954529829203月00964155.7711947496481562月005203.951196224396711月001727671.9911945916398782019.123470151253.451315698.5411951681034773890173146.82162073785.6511034884336535綠地城

45、際空間站2020年網(wǎng)簽數(shù)據(jù)：2019.12月加推3470套公寓，5月加推420套，截止11月底共銷售1620套，去化率 46.77%，2020年月均去化135套，均價(jià)11034元/項(xiàng)目營銷動(dòng)態(tài)：根據(jù)調(diào)研，項(xiàng)目工抵房約占銷量的50%，為項(xiàng)目快速去化提供了一定條件，同時(shí)開盤即啟動(dòng)全城 分銷，銷售期間對(duì)外傭金點(diǎn)數(shù)最高時(shí)達(dá)10個(gè)點(diǎn)。公寓產(chǎn)品分析-美的置業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目位項(xiàng)目位置置2號(hào)線杜花路地鐵口正對(duì)面總建筑面總建筑面積積10.3萬容積容積率率3.66項(xiàng)目規(guī)項(xiàng)目規(guī)劃劃1棟公寓20F產(chǎn)品類產(chǎn)品類型型平層+loft公寓面積區(qū)面積區(qū)間間40-42銷售均銷售均價(jià)價(jià)11000元/（平，精）12000元/（復(fù)，毛）銷售

46、情銷售情況況1棟公寓，2020.11首開，頂樓20F為LOFT，1F-19F 為精裝平層，精裝修標(biāo)準(zhǔn)：1200元/，2020.11首 開，13樓以下不散賣交付標(biāo)交付標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)平層為精裝交付，loft為毛坯交付項(xiàng)目特項(xiàng)目特點(diǎn)點(diǎn)依托住宅產(chǎn)品，體量適中，性價(jià)比高公寓產(chǎn)品分析-碧桂園印象項(xiàng)目位項(xiàng)目位置置雨花區(qū)香樟路與圭塘路交匯處西南雨花區(qū)香樟路與圭塘路交匯處西南角角總建筑面總建筑面積積19萬容積容積率率6.0項(xiàng)目規(guī)項(xiàng)目規(guī)劃劃4棟（平層+loft）公寓產(chǎn)品類產(chǎn)品類型型精裝+毛坯公寓面積區(qū)面積區(qū)間間30-75銷售均銷售均價(jià)價(jià)10000元/（毛，平層）11000元/（精，平層）12500元/（毛，復(fù)式）銷售情銷

47、售情況況共4棟公寓（3棟平層，1棟loft），4#未推，2#已 售罄，在售為1#復(fù)式、3#平層（1-10F）毛坯，（10F以上為精裝）交付標(biāo)交付標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)loft毛坯，平層（精裝+毛坯）項(xiàng)目特項(xiàng)目特點(diǎn)點(diǎn)品牌房企，區(qū)域地段優(yōu)越公寓產(chǎn)品分析-碧桂園印象2019年年6月月-2020年年12月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)月度月度供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)面積供應(yīng)面積成交套數(shù)成交套數(shù)成交面積成交面積成交均價(jià)成交均價(jià)成交總額成交總額12月0018800.6610865869901211月0016594.6310805642477510月00301212.6210756130429669月00411573.9310669167

48、916538月00491957.5410748210399267月00532105.2510523221539186月00451807.3110466189158355月00682645.8910572279720104月00552118.0610503222467363月92233436.231556296.2210888685563872月0011376.251260947439511月0016621.911225976236892019.120023710343.68126721310778812019.1100913755.2712353463899132019.10001435722

49、.4212453712625352019.9001475845.0512392724300802019.870629155.02361776.4713831245707392019.700673249.4213825449217242019.644421811.1864140.671382357234963207284402.35136456943.2512049686098694碧桂園印象2020年網(wǎng)簽數(shù)據(jù)：2019.6月首 推444套毛坯復(fù)式，月均去化63套；均價(jià) 13800元/；8月加推706套精裝平層，月 均去化94套，均價(jià)12400元/；2020年加推922套（毛坯+精裝）平層，月

50、均去化46套；均價(jià)10700元/；整盤截止目前共銷售1364套，去化率 65.8%。2019年-2020年，公寓去化速度下 浮53%，平層精裝售價(jià)下浮11%。項(xiàng)目營銷動(dòng)態(tài)：2019年整體銷售情況較 好，2020年受恒大諸多公寓項(xiàng)目大幅度 降價(jià)影響，目前項(xiàng)目產(chǎn)品售價(jià)較之2019 年下降約1000元/，分銷傭金點(diǎn)數(shù)約3 個(gè)點(diǎn)。公寓產(chǎn)品分析-佳兆業(yè)云頂都匯項(xiàng)目位項(xiàng)目位置置長沙市雨花區(qū)黎托路和香樟東路的交匯長沙市雨花區(qū)黎托路和香樟東路的交匯處處總建筑面總建筑面積積28萬容積容積率率5.6項(xiàng)目規(guī)項(xiàng)目規(guī)劃劃規(guī)劃有平層及LOFT寫字樓共8棟高層。其中1棟平層 公寓，1棟5A寫字樓，2棟復(fù)式公寓，1棟綜合寫字

51、 樓，二期有3棟寫字樓。產(chǎn)品類產(chǎn)品類型型酒店式公寓、loft公寓、寫字樓面積區(qū)面積區(qū)間間面積段32-70，loft41銷售均銷售均價(jià)價(jià)10500元/（精裝平層和LOFT毛坯）銷售情銷售情況況目前 3棟公寓（1棟平層，2棟loft），其中在售的為 2#（平層）33F、4#（loft）33F，2#低層和高層為 酒店返租精裝公寓，中層為毛坯公寓，毛坯占比 40%，精裝占比60%，精裝標(biāo)準(zhǔn)為1500元/交付標(biāo)交付標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)平層精裝、毛坯公寓，loft毛坯項(xiàng)目特項(xiàng)目特點(diǎn)點(diǎn)產(chǎn)品豐富，體量較大，高鐵商務(wù)區(qū)域公寓產(chǎn)品分析-佳兆業(yè)云頂都匯2019年年11月月-2020年年12月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)月度月度供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)

52、套數(shù)供應(yīng)面積供應(yīng)面積成交套數(shù)成交套數(shù)成交面積成交面積成交均價(jià)成交均價(jià)成交總額成交總額12月002078775.26110239672832811月001164698.13108505097239510月00632522.3210702269939559月00722688.9110829291174988月001033715.4710566392560027月00321212.411124134870856月00351308.5310753140708015月92839579.52391355.8710633144173754月0026893.261048693667883月00351169.4

53、10530123140552月0010326.231050034254471月0025849.331047088922162019.12002137037.8110508739548702019.1196032370832774.681046329032218188871949.52105939327.610731422029033佳兆業(yè)云頂都會(huì)2020年網(wǎng)簽數(shù)據(jù)：2019.11月加推960套復(fù)式公寓，整盤截止目前銷售1059套，去化率56.1%，月均去化75套，均價(jià) 10731元/項(xiàng)目營銷動(dòng)態(tài)：2021年1月初4#loft毛坯公寓釋放工抵房房源，成交價(jià)格最低可至9000元/，同時(shí)分銷傭金5-

54、6個(gè)點(diǎn)。公寓產(chǎn)品分析-明昇壹城項(xiàng)目位項(xiàng)目位置置勞動(dòng)?xùn)|路821號(hào)總建筑面總建筑面積積120萬容積容積率率3.55項(xiàng)目規(guī)項(xiàng)目規(guī)劃劃3棟公寓產(chǎn)品類產(chǎn)品類型型lfot毛坯公寓面積區(qū)面積區(qū)間間48-87-110-274銷售均銷售均價(jià)價(jià)15000-17000元/銷售情銷售情況況目前3棟為loft公寓（毛坯），3#17F、2#20F、1#20F，品牌及品質(zhì)在區(qū)域內(nèi)較高，高端系列。在 認(rèn)籌中，2#（3F-9F，5.2米層高，18000-20000元/（274），10F-20F4.5米層高，15000-17000元/（48-87）交付標(biāo)交付標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)公寓均為毛坯交付項(xiàng)目特項(xiàng)目特點(diǎn)點(diǎn)高鐵核心板塊的高端項(xiàng)目，品質(zhì)物業(yè)物

55、業(yè)、硬件標(biāo) 準(zhǔn)區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿調(diào)研公寓項(xiàng)目產(chǎn)品數(shù)據(jù)分析統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目名項(xiàng)目名稱稱產(chǎn)品類產(chǎn)品類型型平層交平層交付付 標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)loftloft交付交付標(biāo)標(biāo) 準(zhǔn)準(zhǔn)精裝標(biāo)精裝標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)20202020年年月月 均去均去化化戶戶型型20202020年年1212月均月均價(jià)價(jià)項(xiàng)目特項(xiàng)目特點(diǎn)點(diǎn)敬天廣敬天廣場(chǎng)場(chǎng)LOFT公寓/精精裝裝2200元/2045-50低區(qū)150-200中區(qū)400以上高區(qū)14000-15000元/芙蓉區(qū)高端商業(yè)項(xiàng)目，地塊交通 配套極其優(yōu)越旺德府萬象時(shí)旺德府萬象時(shí)代代 平層+LOFT公寓/毛坯毛坯/精精裝裝2500元/2645-5414000元/產(chǎn)品硬件設(shè)施、園林品質(zhì)、產(chǎn)品 設(shè)計(jì)獨(dú)特碧桂園城市之碧桂園城市

56、之光光 平層+LOFT公寓毛毛坯坯毛毛坯坯/3833-77 10700-11500元/區(qū)域內(nèi)品牌開發(fā)商，交通便捷綠地城際空間綠地城際空間站站 平層+LOFT公寓毛毛坯坯毛毛坯坯/13530-60 11000-12000元/高鐵南站核心板塊，體量及產(chǎn)品 豐富美的置業(yè)廣美的置業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)平層公寓精精裝裝毛毛坯坯1200元/40-42 11000-12000元/依托住宅產(chǎn)品，體量適中，性價(jià) 比高碧桂園印碧桂園印象象平層+LOFT公寓 精裝精裝/毛毛坯坯毛毛坯坯1200元/4630-75 10000-12500元/區(qū)域內(nèi)品牌開發(fā)商，交通配套具 有優(yōu)勢(shì)佳兆業(yè)云頂都佳兆業(yè)云頂都匯匯 平層+LOFT公寓 精裝精

57、裝/毛毛坯坯毛毛坯坯1500元/6332-70 10000-11000元/產(chǎn)品豐富，體量較大，高鐵商務(wù) 區(qū)域明昇壹明昇壹城城loft公寓/毛毛坯坯/48-274 15000-20000元/高鐵核心板塊的高端項(xiàng)目，品質(zhì) 物業(yè)物業(yè)、硬件標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿公寓產(chǎn)品分析總結(jié)市場(chǎng)分析總結(jié)市場(chǎng)分析總結(jié)：1 1、目前區(qū)域內(nèi)主要競(jìng)品公寓產(chǎn)品中、目前區(qū)域內(nèi)主要競(jìng)品公寓產(chǎn)品中l(wèi)oftloft主要為毛坯交付，平層多采用主要為毛坯交付，平層多采用“毛坯毛坯+精裝自住精裝自住+精裝投資精裝投資”組合形式組合形式。2 2、整體去化情況受區(qū)域內(nèi)新晉項(xiàng)目增加，整體存量較大，、整體去化情況受區(qū)域內(nèi)新晉項(xiàng)目增加，整體存量較大，202

58、02020年精裝年精裝loftloft產(chǎn)品月均去化約產(chǎn)品月均去化約2626套套/月月。3 3、目前市場(chǎng)在售項(xiàng)目涵蓋平層與復(fù)式產(chǎn)品時(shí)，平層占比大于復(fù)式，兩者之間毛坯價(jià)差在、目前市場(chǎng)在售項(xiàng)目涵蓋平層與復(fù)式產(chǎn)品時(shí)，平層占比大于復(fù)式，兩者之間毛坯價(jià)差在10001000元元/-1500-1500元元/，精裝平層與毛坯精裝平層與毛坯loftloft銷售均價(jià)呈現(xiàn)持平趨勢(shì)銷售均價(jià)呈現(xiàn)持平趨勢(shì)。4 4、區(qū)域、區(qū)域loftloft公寓目前主流層高均為公寓目前主流層高均為4.54.5米，客群兼顧投資及自住，武廣片區(qū)公寓普遍總價(jià)段控制在米，客群兼顧投資及自住，武廣片區(qū)公寓普遍總價(jià)段控制在5050萬以內(nèi)萬以內(nèi)，其中又以

59、其中又以4545萬左右居多，市中心區(qū)域?qū)們r(jià)萬左右居多，市中心區(qū)域?qū)們r(jià)5050萬以上公寓產(chǎn)品接受度相對(duì)較高萬以上公寓產(chǎn)品接受度相對(duì)較高。借鑒案例分析明昇壹號(hào)公館明昇壹城明昇壹城壹號(hào)公館壹號(hào)公館項(xiàng)目是位于勞動(dòng)?xùn)|路821 號(hào)，緊鄰地鐵2號(hào)線（沙灣公園）、4號(hào)線（粟塘），公寓目前規(guī)劃了3棟為loft公寓，17F-20F，面積段為，38-275，均為毛坯交付，毛坯），3#17F、2#20F、1#20F，項(xiàng)目目前處于認(rèn)籌當(dāng)中，未開盤，對(duì)外釋放價(jià)格 高樓層（4.5米）1.5-1.7萬元/，中低樓層（5.2米）1.8萬-2萬元/。品牌及品質(zhì)在武廣板塊內(nèi)處于較高的 水平，項(xiàng)目定位為高端居家類公寓。客群主要為

60、涉外人士、私企業(yè)主、金融客群主要為涉外人士、私企業(yè)主、金融/IT/外外貿(mào)貿(mào) 行業(yè)企業(yè)高管等高端人士為主。行業(yè)企業(yè)高管等高端人士為主。集中消費(fèi)客群年齡在 3348歲之間，是一個(gè)頗具有消費(fèi)實(shí)力的商業(yè)項(xiàng)目。借鑒案例分析明昇壹號(hào)公館項(xiàng)目特點(diǎn)物業(yè)服務(wù)：國際一線第一太平戴維斯產(chǎn)品賣點(diǎn)：層高5.2米（2F-9F）+4.5米（10-20F）loft公寓，使用率極高園區(qū)展示：圍合式四季花卉主題中式園林，類住宅式居家社區(qū)配套：共享餐廳、陽光書吧、健身空間、無人超市硬件配置：入戶：三重入戶大堂（入園、雙入戶大堂），外立面：采用LOW-E全中空玻璃和金屬鋁板線結(jié)合區(qū)域配套：簽約長郡雨花中學(xué)，自建楓樹山明昇小學(xué)，緊鄰

61、地鐵2/4號(hào)線地鐵借鑒案例分析明昇壹號(hào)公館戶型產(chǎn)品面積段：27-253，9F以下（5.2米），10F以上（4.5米），主力戶型部分帶燃?xì)猱a(chǎn)品賣點(diǎn)：復(fù)式結(jié)構(gòu)，253為大平層公寓，整體格調(diào)已非常類似于住宅大平層，一樓3米，二層2.4米，4+1房2廳6衛(wèi)，電梯獨(dú)立到戶83為主力戶型，3房2廳2衛(wèi)，能滿足常規(guī)家庭生活起居商業(yè)地塊檔次定位商業(yè)公寓檔次定位商業(yè)公寓檔次定位形象高端、配置中高端【參考明昇壹城壹號(hào)公 館】產(chǎn)品力打造。在硬在硬件件 配置、小區(qū)園林、營銷配置、小區(qū)園林、營銷展展 示、產(chǎn)品創(chuàng)新都做到市示、產(chǎn)品創(chuàng)新都做到市場(chǎng)場(chǎng) 主流高端水平主流高端水平。商業(yè)地塊產(chǎn)品定位公寓A公寓B商業(yè)類型定位商業(yè)類型

62、定位產(chǎn)品形態(tài)：loft商住型公寓 交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯面積段：45-2004.5米層高，局部（中低 層）做5米站前廣場(chǎng)商業(yè)地塊產(chǎn)品定位SA地塊商業(yè)類型定位地塊商業(yè)類型定位產(chǎn)品形態(tài)：loft精英型公寓+寫字樓交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯面積段：40-60層高：4.5米街 區(qū)+裙 樓塔樓B塔樓A塔樓A塔樓B塔樓C塔樓DSA地地塊塊SB地地塊塊商業(yè)地塊定位SB地塊商業(yè)類型定位地塊商業(yè)類型定位產(chǎn)品形態(tài)建議：休閑街區(qū)式商鋪休閑街區(qū)式商鋪，規(guī)劃多 個(gè)人行出入口通道，保證 暢通的人流動(dòng)線，并在公 區(qū)內(nèi)做休閑采光天幕 單鋪面積段：20-30 分三層：一層5.5米 二層4.5米 三層4米商業(yè)業(yè)態(tài)定位建議結(jié)合地塊緊鄰高鐵南站西廣場(chǎng)出入口，周邊客群主要以外地商旅流動(dòng)人員為主，建議商業(yè)業(yè)態(tài) 以休閑風(fēng)味美食+湖湘文旅特色為主題打造，突顯湖湘本土特色！商業(yè)一層業(yè)態(tài)品類建議商業(yè)二層業(yè)態(tài)品類建議商業(yè)三層業(yè)態(tài)品類建議