上海金地格林春曉營銷報告(41頁)（41頁）.doc
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上海金地格林春曉營銷報告(41頁)（41頁）.doc
1、 格林春曉項目營銷策劃報告 目錄 前言 3 市 場 篇 4 一、西北低密度板塊的崛起 4 二、上海市聯排別墅市場供求平衡 4 三、嘉定區聯排別墅市場求略大于供 6 產品篇 8 一、典型樓盤產品力分析 8 二、項目周邊未來潛在競爭性分析 9 三、立足板塊研究的營銷思考.10 四、本項目核心競爭力分析.16 營銷篇.18 一、營銷定位. 18 二、營銷策略.20 三、營銷計劃.23 四、營銷預算.39 五、產品價格策略及產品組合策略.41 六、開盤前營銷準備計劃.44. 附：格林春曉媒體投放策略47 前言 格林春曉項目營銷策劃基于以下背景及期望： 格林春曉是金地集團上海公司在上海市開發的第一個具有
2、品牌性的項目， 該項目營銷推 廣不僅僅是單個項目的推廣，而是結合金地品牌的整合推廣。 格林春曉在一定意義上是吹響了 2100 畝開發的號角， 擔負著 2100 畝項目 的前期鋪墊和前 期造勢使命，該項目的亮相對 2100 畝順利入市有著深遠的影響。同時，2100 畝項目的推廣 也將大大有利于 本項目在推廣中突破自身產品和規模的局限性。 因此， 將兩個品牌進行聯動推廣是我們報告 中的重要思考 。 格林春曉項目由于其臨界于市區與郊區邊緣，目標市場立足“大”區域性 客戶，全力爭 取突破全市性客戶。 由于本項目擔負短期內迅速銷售的壓力， 而項目價格定位又遠高于周邊原有項目， 在價格上 與區域客戶認 知
3、存在一定差距， 為保證在較高的價格上實現快速的銷售， 在營銷上就需要利用少數較高端 的客戶來引導 區域客戶對本項目的價值認知，實現銷售目標。 本報告基于對以上因素的綜合考慮，對營銷推廣方面采取了整合營銷措施。 市 場 篇 南翔有希望成為上海西北區中低密度住宅的聚集地、大型生活板塊。對 200 畝加 2100 畝的 研究，不是 與具體樓盤的競爭研究， 而是著眼整個上海低密度住宅板塊的競爭研究， 格林春曉項目不僅 僅是單個樓盤 的運作，而是肩負著金地在南翔的城市化新興社區運作的序幕。 一、西北低密度板塊的崛起 潛在需求旺盛、存在創造市場契機。 上海市低密度住宅市場供求相對平衡，板塊分布集中在浦東、閔行、松江等上海東部、東南 部、南部、西 南部等區域，北部萬科“四季花城” 、康橋公司“康橋水都”今后將會有部分低密度住宅供 應，而在東北 、西北部缺乏 TOWNHOUSE 產品供應，區域 TOWNH
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