1、城市綜合體類物業研究方法城市綜合體類物業研究方法 總體目標與服務內容總體目標與服務內容 總體目標總體目標 此次服務的總體目標是： 從區域價值、地塊條件、市場供需、產品組合、案例借鑒、投資回報、規劃設計等 角度出發，為本項目提供適宜的發展建議； 幫助服務方詳細地了解所服務城市的優質商業、特色商業街、優質寫字樓、高星級 酒店、中高檔住宅、酒店式公寓（銷售型）等市場現狀，并為其提供未來市場走勢 的專業分析；同時結合項目周邊發展情況及地塊自身的特征，確定項目適宜的市場 定位和發展前景； 明確土地規劃、功能布局、產品類型、規模配比及開發分期等物業發展建議； 針對項目各物業發展提供詳細的產品發展建議，為客
2、戶的后期運營提供指導； 為項目進行詳細的投資測算，幫助客戶投資決策與制定開發運營策略。 1 1 服務內容服務內容 1.11.1 經濟、人口、政策分析經濟、人口、政策分析 為了能了解此項目與所在區域的經濟、社會及政策之間的關系，世邦將完成對項目產生 影響的整體宏觀環境及人文因素進行分析。此分析將同時會包括關于城市規劃、基礎建 設開發以及其它主要政策而對本項目開發產生影響的論述。 以下宏觀經濟數據將被論述： 自 2003 年以來的 GDP 和人均 GDP 增長 固定資產投資及其增長 FDI 及其增長 社會消費品零售總額及增長 家庭消費結構變化 區域產業發展情況 區域人口數量及增長 家庭結構及其變化
3、 家庭居住面積變化 人均收入水平及其增長 旅游經濟運行狀況 城市規劃發展研究分析 以及其它可能影響地塊的長期發展的因素。因此，世邦還將研究政府相關的、可能影響 項目執行進程的相關政策法規、城市發展規劃等。 為了解項目所處的市場環境， 世邦還將對所服務城市整體房地產市場發展環境進行分析。 首先將對房地產宏觀市場并進行分析預測，包括重要的因素如： 房地產投資額及增長 房地產竣工面積及增長 房地產施工面積及增長 房地產銷售面積及增長 房地產銷售平均價格及走勢 其它可能對于本項目區域內房地產業發展環境產生影響的內容 另外根據資料的可取得性，對所服務城市及重點規劃區域的整體發展規劃進行研究。 通過宏觀經濟及房地產市場、整體規劃以及相關政策等分析，能夠對未來發展趨勢提供 支撐，認識項目目前所處的宏觀環境和發展前景。 1.21.2 基地條件分析基地條件分析 世邦有必要針對本案用地進行詳細的分析，包括：
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