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商業(yè)地產(chǎn)操盤實(shí)務(wù)(38頁(yè)）.doc

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商業(yè)地產(chǎn)操盤實(shí)務(wù)(38頁(yè)）.doc

1、商業(yè)房地產(chǎn)操盤實(shí)務(wù)（草案）商業(yè)房地產(chǎn)操盤實(shí)務(wù)（草案） (目目錄錄) 前言前言第一章：前期第一章：前期第一節(jié)、項(xiàng)目籌備期第二節(jié)、項(xiàng)目蓄水期第二章：中期第二章：中期第一節(jié)、預(yù)熱期第二節(jié)、開盤強(qiáng)銷期第三節(jié)、持銷期第四節(jié)、掃尾期第三章：后期第三章：后期第一節(jié)、開業(yè)籌備期第二節(jié)、開業(yè)期第三節(jié)、養(yǎng)市期第四節(jié)、運(yùn)營(yíng)期附錄：附錄：常用廣告設(shè)計(jì)圖形鑒賞常用文本資料參考 1. 各部門管理制度； 2. 服裝品牌管理制度； 3. 服裝專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)。前前言言房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)大致可分為“項(xiàng)目前期” 、 “項(xiàng)目中期” 、 “項(xiàng)目后期”這三個(gè)階段。 “項(xiàng) 目前期”是指土地獲取至項(xiàng)目開工，

2、其中要經(jīng)過項(xiàng)目調(diào)研、定位、策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開工等階段； “項(xiàng)目中期”則是指項(xiàng)目開工后至項(xiàng)目交樓入伙的一段時(shí)間。其中包括開盤期、強(qiáng) 銷期、持續(xù)銷售期、尾盤期和交樓入伙等階段；項(xiàng)目后期指項(xiàng)目開業(yè)后進(jìn)入市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理的這段時(shí)間，即養(yǎng)市期和運(yùn)營(yíng)期。在我的上部作品商業(yè)房地產(chǎn)投資分析一書的寫作中，有關(guān)節(jié)點(diǎn)控制章節(jié)，考慮到在實(shí)操中內(nèi)容涉及較多，雖然寫了不少，但因出版的要求，刪除許多，這里將刪下的內(nèi)容和后期補(bǔ)充的內(nèi)容合并起來，組成這本在實(shí)操中應(yīng)用的商業(yè)房地產(chǎn)操盤實(shí)務(wù) ，以供在實(shí)際操盤過程中應(yīng)用參考使用。為了便于讀者和剛?cè)胄械膹臉I(yè)者了解，在寫作中力求以一種便于讀者理解的方式，所以將一個(gè)理想的操盤

3、流程以一種理想化的發(fā)展方式剖析出來，便于讀者了解操作系統(tǒng)中的規(guī) 律和操作中的技巧，來解決實(shí)際過程中出現(xiàn)的問題。我不止在一個(gè)項(xiàng)目中看到，許多我們歸納的規(guī)律在不同的項(xiàng)目中的個(gè)性變化，所以此書的規(guī)律和流程在實(shí)際中也許并非以理想的模式出現(xiàn)，但探求真理和靈活的運(yùn)用規(guī)律是每個(gè) 操盤人不倦的追求。對(duì)于在人們常規(guī)中認(rèn)知的一些問題，如： 1、人均商業(yè)面積以 1：1 來衡定區(qū)域商業(yè)的是否飽和的理論； 2、商業(yè)價(jià)值隨樓層高而邊際效應(yīng)“遞減”的認(rèn)知； 3、底商的商業(yè)價(jià)值是住宅的 15 倍或 2 倍； 4、蓄水期的客戶量是供應(yīng)量的大于 2：1 時(shí)才放量；等等這些規(guī)律，在不同的情況下都有所改變，事實(shí)證明，當(dāng)時(shí)理論的提倡者的精神也是不要機(jī)械的片面的運(yùn)用理論，要根據(jù)實(shí)際情況，靈活對(duì)待。而很多應(yīng)用者，則機(jī)械的對(duì)待。對(duì)此社會(huì)上許多從業(yè)者，正確對(duì)待規(guī)律，善于總結(jié)問題，是此書提倡的務(wù)實(shí)的學(xué)術(shù)

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