1、 征標案 委托單位：上海煙草集團房地產開發經營公司 報告單位： 報告日期：2002 年 1 月 “錦上海”項目營銷策劃報告（初“錦上海”項目營銷策劃報告（初 稿）稿） 問題綜述問題綜述 項目的立項、開發建設及營銷推廣，需要考慮的問題千頭萬緒。 “錦上海”項目的成功開發與營銷，應該結合實際情況的現狀與動態變化解決自己的問題。 這些問題如果能夠得以順利有效的解決，將是本項目成功的關鍵所在。 問題一：現在的市場是怎樣的？市場的現狀將對本案產生哪些方面的影響？我是要迎合市場還是要創造需求？ 問題二：我的競爭對手是誰？這些競爭對手的市場表現如何？他們的開發、營銷情況對我們的借鑒意義何在？ 問題三：當前的
2、消費市場現狀如何？如何根據市場與產品確定我們的目標消費群？目標消費群的消費習慣與偏好又是怎樣的？ 問題四：我們是否對項目地塊環境進行了詳盡有效的分析？區域動態與市政規劃情況我們都清楚嗎？ 問題五：對于項目及產品，我們是否清楚了他的優勢與劣勢、機會與威脅？產品的切入點在哪？ 問題六：對于產品的規劃、建筑類型、建筑風格、戶型比例、環境設計我們是否已經做好了準備？ 問題七：針對項目實際情況與市場現狀和發展趨勢，對我們的產品該進行怎樣的定位？這樣的定位有支撐嗎？ 問題八：怎樣的產品和營銷概念才能讓我們的消費群更能接受？我們的營銷總精神、營銷概念、推廣策略如何確立？ 問題九：我們應該制定怎樣的價格策略、
3、銷售策略來去化我們的產品？銷售的組織與體系又該如何？銷售周期如何安排？ 問題十：怎樣的廣告媒介和手段對項目的銷售能產生最大效益？我們的廣告策略、廣告計劃、廣告風格與主題應該如何來定？ 問題十一：公關活動和 SP 活動如何與銷售與推廣巧妙結合？ 問題細化問題細化 細化一：市場概況與動態研究細化一：市場概況與動態研究 解決問題： 1、當前的房地產市場現狀與發展趨勢是怎樣的？ 市場的現狀和趨勢將對本案產生哪些方面的影響？ 我們是要迎合市場需求還是要創造市場需求？ 2、區域的競爭格局如何？ 我的競爭對手是誰？ 這些競爭對手的市場表現如何？ 他們的開發、營銷情況對我們的借鑒意義何在？ 3、當前的消費市場現狀如何？ 如何根據市場與產品確定我們的目標消費群？ 目標消費群的消費習慣與偏好又是怎樣的？ 整體市場分析整體市場分析 一、上海房地產市場一、上海房地產市場 20012001 年前三季度分析年前三季度
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