1、 xx*房地產(chǎn)發(fā)展有限公司xx*地塊項(xiàng)目合約策劃報(bào)告編制： 審核： 編制日期：xx年 月 日 版本：第2版目 錄一、項(xiàng)目概述3（一）地理位置3（二）周邊規(guī)劃3（三）營銷定位3（四）戶型方案3（五）地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)4（六）開發(fā)時間計(jì)劃4（七）項(xiàng)目特點(diǎn)4（八）同檔次樓盤情況5二、合約策劃綜述6（一）目的6（二）總體思路7三、建安成本預(yù)測和控制8（一）建安成本預(yù)測情況簡述8（二）成本預(yù)測、調(diào)整的整體思路9（三）建安成本控制措施簡述10（四）各主要子項(xiàng)的成本預(yù)測11四、招標(biāo)分判18（一） 招標(biāo)分判的整體思路18（二）招標(biāo)分判資源情況19（三）招標(biāo)環(huán)節(jié)20（四）新工藝新材料擬采用情況25（五）招標(biāo)時間計(jì)

2、劃安排25（六）工程物資招標(biāo)流程示意圖28五、銷售相關(guān)招標(biāo)采購29（一）售樓部和樣板房的準(zhǔn)備29（二）銷售相關(guān)工程分判時間計(jì)劃表29六、合約執(zhí)行的過程管理30（一）工期管理31（二）質(zhì)量管理31（三）變更簽證管理31（四）暫定量的處理31（五）易產(chǎn)生索賠事項(xiàng)的防范31（七）甲供材料的管理32七、結(jié)算及后期保修33八、合約人員配置33九、合約管理日常用表33xx*地塊項(xiàng)目合約策劃報(bào)告一、項(xiàng)目概述（一）地理位置xx*項(xiàng)目位于白云山區(qū)域最宜居的*地塊，項(xiàng)目位于*路與*路交接處，目前已開通的地鐵*號線北沿線貫穿本地塊，地塊南有“*”地鐵站，北有“*”地鐵站，交通條件良好；項(xiàng)目緊鄰*會議中心和規(guī)劃中的文

3、化中心、各大型商業(yè)中心，距xx最新的大型商業(yè)綜合體“*”和“*”僅一站地鐵距離，商業(yè)配套較為完善。（二）周邊規(guī)劃*區(qū)域是xx的傳統(tǒng)豪宅區(qū)域之一，續(xù)珠江新城之后，*是xx市政府為實(shí)施“北優(yōu)”戰(zhàn)略重點(diǎn)打造新區(qū)，區(qū)域規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)高并已見雛形，2009年4月出臺的*核心區(qū)詳細(xì)規(guī)劃將*定位為xx副中心，“生態(tài)優(yōu)先”、“宜居新城”、“山城相融”、“綠色高效”可以形容全新規(guī)劃建設(shè)的*，更加突出生態(tài)和諧和環(huán)保的人文理念，區(qū)域綠地率達(dá)到40%，綠化覆蓋率達(dá)到50%，高標(biāo)準(zhǔn)配套和優(yōu)越的自然環(huán)境，為本項(xiàng)目打造超高檔產(chǎn)品打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。（三）營銷定位本項(xiàng)目市場定位為“云山下，地鐵上，生態(tài)宜居豪宅社區(qū)”。本項(xiàng)目土地成本高，必

4、須高端定位才能實(shí)現(xiàn)高的售價，才能達(dá)到公司的收益目標(biāo)，根據(jù)營銷定位，預(yù)計(jì)項(xiàng)目售價達(dá)4萬/以上。目前*區(qū)域內(nèi)，大戶型豪宅如體育花園，開發(fā)十余年，建筑立面和戶型均有老舊和過時的現(xiàn)狀，但二手依然堅(jiān)挺在3萬/上下，且放盤極少，在目前的形勢下，如果不考慮限購、限貸等限制，項(xiàng)目售價應(yīng)該有保證。（四）戶型方案“低密度”、“一梯二（即大戶型）”、“好園林”基本組成xx豪宅的三要素。本項(xiàng)目南北分區(qū)前后布置6棟1821層樓宇（帶1層地下室），全部為一梯二大戶型洋房，總戶數(shù)相對偏少，在戶型設(shè)計(jì)上符合xx市場豪宅項(xiàng)目的特征。戶型詳細(xì)配比見下表：類型戶型戶均面積（m2）套數(shù)面積（m2）戶數(shù)比面積比高層三房2008415,

5、47632.50%26.39%四房25011831,54252.50%54.24%大平層3133411,26815.00%19.37%住宅23658,286100.00%100.00%公建配套（m2）項(xiàng)目合計(jì)（m2）（五）地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本項(xiàng)目容積率低、起點(diǎn)高（樓面地價高），地塊具體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)詳見下表。地塊編號*地塊土地面積20,795m2容積率2.81建筑密度30%使用年限70年建筑紅線地塊北側(cè)和西側(cè)路退5米，退白云二線標(biāo)準(zhǔn)段（紅線寬度25米）25米建筑面積58,586m2（容積率建面）住宅面積58,286m2限高70米公建設(shè)施300m2健身設(shè)施占地800m2，建筑面積200m2；居委會1

6、00m2購地總價樓面地價住宅戶數(shù)240預(yù)計(jì)精裝修成本(可售)預(yù)計(jì)售價（六）開發(fā)時間計(jì)劃買地開工開盤預(yù)售條件結(jié)構(gòu)封頂竣工驗(yàn)收交樓（七）項(xiàng)目特點(diǎn)1、 項(xiàng)目定位為超高檔項(xiàng)目，施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求高。目前xx公司的招標(biāo)資源儲備數(shù)量有限、水平參差不齊，與*項(xiàng)目的招標(biāo)要求存在一定的差距。2、 項(xiàng)目樓面地價高，為了保證項(xiàng)目的利潤率，在建安成本（特別是裝修成本）與售價兩者中間要做到平衡、匹配，同時對合約的招標(biāo)、執(zhí)行、結(jié)算等過程提出了更高的要求。3、 通過對場地的密集勘探，發(fā)現(xiàn)場地內(nèi)地質(zhì)存在有較多不良地質(zhì)作用的巖溶情況，部分為串珠狀溶洞。溶洞如何處理、處理結(jié)果是否與預(yù)期目標(biāo)相符，將是影響項(xiàng)目施工工期和基礎(chǔ)穩(wěn)定的關(guān)鍵

7、。4、 項(xiàng)目西側(cè)紅線外距離運(yùn)營中地鐵*號線最短距離僅2.1米，該地鐵隧道埋深極淺，上部覆土厚度平均約4m，勢必對我司的基坑支護(hù)、土方開挖等的設(shè)計(jì)、施工提出嚴(yán)格的限制及要求，施工過程中對地鐵隧道的安全防護(hù)及監(jiān)測工作需特別重視，這均將增大建安成本支出。5、 項(xiàng)目東側(cè)是尚未整治的河涌，該河涌由政府部門負(fù)責(zé)整治，但整治效果如何，能否滿足項(xiàng)目銷售要求，是否需要我司二次美化，在整治過程中的施工如何配合，均屬未知數(shù)，給項(xiàng)目的發(fā)展、招標(biāo)工作帶來一定的不確定性因素。6、 項(xiàng)目要求xx年12月份竣工，項(xiàng)目開發(fā)時間相當(dāng)緊張。因此，如何有效經(jīng)濟(jì)地節(jié)省工期是本項(xiàng)目合約策劃和管理工作的核心內(nèi)容。（八）同檔次樓盤情況本項(xiàng)目

8、定位為xx地區(qū)超高檔樓盤，也是xx地產(chǎn)華南地區(qū)最為高檔的一個項(xiàng)目，根據(jù)營銷定位，本項(xiàng)目的售價預(yù)計(jì)超過2，目前xx市場上售價超過，兩個項(xiàng)目的裝修檔次、產(chǎn)品配置較有代表性，現(xiàn)將這三個項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)配置進(jìn)行對比，詳見下表：項(xiàng)目銷售價格（元/m2）宣傳裝修造價（元/m2）客廳地面進(jìn)口莎安娜米黃石進(jìn)口大理石進(jìn)口大理石墻面進(jìn)口黃洞石+黑胡桃木+墻紙乳膠漆國產(chǎn)墻紙入戶門黑胡桃木實(shí)心門+電子鎖木飾面防火門+機(jī)械門鎖鑄鋁門+電子鎖陽臺欄桿不銹鋼玻璃欄桿不銹鋼玻璃欄桿臥室地面黑胡桃木實(shí)木復(fù)合地板紅檀香實(shí)木復(fù)合地板“安信”實(shí)木復(fù)合地板墻面進(jìn)口墻紙乳膠漆國產(chǎn)墻紙臥室門黑胡桃木夾板門木夾板門木皮飾面門鋁窗氟碳噴涂+中空Lo

9、w-E+進(jìn)口五金件氟碳噴涂+中空Low-E+進(jìn)口五金件廚房地面進(jìn)口新米黃石石高級瓷磚高級瓷磚墻面進(jìn)口微晶石高級瓷磚拋光磚廚柜德國“博德寶”德國“RATIONAL”國產(chǎn)實(shí)木櫥柜冰箱惠爾浦庫博士西門子洗衣機(jī)西門子庫博士西門子煮食電器西門子庫博士西門子熱水器澳洲“萬凱”能率帶循環(huán)泵林內(nèi)衛(wèi)生間地面進(jìn)口達(dá)芬奇石淺啡網(wǎng)石進(jìn)口米黃石墻面進(jìn)口圣羅蘭石+達(dá)芬奇石進(jìn)口大理石進(jìn)口米黃石潔具瑞士“勞芬”意大利“POZZI”“杜拉維特”龍頭漢斯格雅西班牙“SUPERGRIF”“漢斯格雅”空調(diào)“大金”中央空調(diào)“三菱”中央空調(diào)分體空調(diào)智能化系統(tǒng)霍尼韋爾霍尼韋爾無電梯瑞士“迅達(dá)”日本“日立”上海三菱從上表對比可以看出，xx市

10、場在售的高檔住宅項(xiàng)目，比較能夠體現(xiàn)裝修檔次的鋁門窗（含五金配件）、衛(wèi)生潔具、整體廚柜（含廚房電器）、中央空調(diào)、家居智能化系統(tǒng)等大部分選擇進(jìn)口頂級品牌，而北京紫御公館項(xiàng)目則大多還是普通主流品牌（櫥柜、潔具、分體空調(diào)）或是不配送（智能化系統(tǒng)），其他方面如石材、木地板、木門等檔次差距不明顯，與設(shè)計(jì)采用何種風(fēng)格關(guān)系較大。xx*項(xiàng)目的預(yù)計(jì)售價在以上，在地塊地段優(yōu)勢不盡明顯突出的情況下，應(yīng)力爭將產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)落后于市場，這就需要在鋁門窗（含五金配件）、衛(wèi)生潔具、整體廚柜（含廚房電器）、中央空調(diào)、家居智能化系統(tǒng)方面在集團(tuán)精裝修標(biāo)準(zhǔn)上適當(dāng)提高，確保不落后于xx區(qū)域豪宅的市場潮流甚至引領(lǐng)潮流，才能在強(qiáng)手如林的

11、競爭市場中突圍。為了配合這種高端項(xiàng)目的營銷，在設(shè)計(jì)選型上勢必會超出集團(tuán)有關(guān)限額設(shè)計(jì)的某些要求，而在某些項(xiàng)目的成本預(yù)測上也將需要突破常規(guī)。二、合約策劃綜述（一）目的為預(yù)控、指導(dǎo)下一步的合約管理，協(xié)調(diào)合約各方關(guān)系，為項(xiàng)目發(fā)展做好合約和成本保障工作，確保相關(guān)節(jié)點(diǎn)目標(biāo)和成本控制指標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。（二） 總體思路1、合約關(guān)系架構(gòu)-總包+專業(yè)分包+甲供物資本項(xiàng)目擬采用“總承包（土建主體施工單位）土建協(xié)調(diào)之專業(yè)分包甲供物料及設(shè)備分包非土建協(xié)調(diào)工程”的合約關(guān)系架構(gòu)。為控制成本，本項(xiàng)目擬采用較多的專業(yè)分包單位和甲供物資供貨商，而總承包（土建主體施工單位）需完成主體結(jié)構(gòu)施工內(nèi)外粗裝飾施工，并承擔(dān)現(xiàn)場全面管理的責(zé)任。所

12、有土建協(xié)調(diào)之專業(yè)分包、甲供物料及設(shè)備分包，則直接與我司簽訂合同，但由總承包進(jìn)行照管，納入總承包的管理體系，既可保證項(xiàng)目質(zhì)量，又可降低成本。2、招標(biāo)模式-邀請招標(biāo)本項(xiàng)目所有工程（包括物資采購）擬采用邀請招標(biāo)的方式，投標(biāo)單位的數(shù)量根據(jù)集團(tuán)合約管理制度要求（個別滿足不了制度要求的投標(biāo)單位數(shù)量的下限者及時向華南區(qū)發(fā)展管理部及集團(tuán)成本管理部先行請示）。預(yù)估分判金額超過的工程分判及物資采購，均要求交納投標(biāo)保證金。3、計(jì)價模式-工程量清單計(jì)價采用工程量清單報(bào)價模式，合約形式主要采用總價包干，對于暫定數(shù)量工程和物資采購合同采用綜合單價包干。除綠化工程（景觀石、喬木）部分項(xiàng)目外，其他工程無特殊情況均不能采用暫定

13、工程量招標(biāo)。同時，為便于ERP建安成本統(tǒng)計(jì)，在編制工程量清單時應(yīng)按照集團(tuán)成本科目分類和xx公司成本歸口管理的具體規(guī)定進(jìn)行項(xiàng)目合拆，各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)將上報(bào)區(qū)域和集團(tuán)審核、批準(zhǔn)。4、付款方式-謹(jǐn)慎保守（1）總包單位和一般專業(yè)分包無預(yù)付款且采用月進(jìn)度付款。施工過程中每月審核承包人已完工程量，審核、付款期一般為42天。保留金扣留比例至少為15%。廚柜及木地板等易發(fā)生扣減費(fèi)用的合同，竣工后累計(jì)付款比例宜適當(dāng)降低，避免付超。暫定數(shù)量合同則嚴(yán)格依據(jù)每月實(shí)際完成數(shù)量按比例支付。（2）材料、設(shè)備采購（不包括集中采購）無預(yù)付款和定金。每批貨物送抵工地現(xiàn)場經(jīng)需方初步驗(yàn)收合格后的28天內(nèi)支付該期貨款，保留金扣留比例至少為

14、15%。（3）小額工程，靈活處理如合同金額較小，且施工期較短，則在竣工且完成結(jié)算審批30天內(nèi)支付結(jié)算款。保修金是否扣留，視具體工程及合同內(nèi)容性質(zhì)靈活處理。（4）個別工程付款方式因其特殊性，有可能與上述三項(xiàng)付款方式均不相同，應(yīng)根據(jù)自身特點(diǎn)，合理設(shè)置。（5）以上付款具體支付比例按區(qū)域公司之合約付款統(tǒng)一方式執(zhí)行。（6）變更價款的支付工程變更價款一般情況下不進(jìn)行中期付款，但遇特殊情況必須支付，需按合約管理相關(guān)制度辦理非正常付款審批程序，并按相關(guān)制度辦理變更價款確認(rèn)書或簽證費(fèi)用審批表。5、招標(biāo)過程-強(qiáng)詞奪“理”在招標(biāo)文件中，以投標(biāo)須知的形式將我司的進(jìn)度、質(zhì)量、責(zé)任、措施等要求及投標(biāo)規(guī)則說明清楚，爭取我司

15、的主動位置。招標(biāo)過程中堅(jiān)持采用考察評比、多家競爭投標(biāo)、三堂會審等方式，以篩選出優(yōu)秀的承包商。市政壟斷工程盡量避免政府指定獨(dú)家單位議標(biāo)的情況，通過投標(biāo)競爭報(bào)價的方式，以降低成本。對于特殊壟斷工程或額度極小的零星工程，經(jīng)公司合約評審會批準(zhǔn)，可采用直接議價委托方式。6、定標(biāo)環(huán)節(jié)-順“理”成章定標(biāo)必須經(jīng)合約評審委員會評審決定，并按區(qū)域和集團(tuán)管理制度執(zhí)行，定標(biāo)的原則是經(jīng)評審的合理最低價中標(biāo)。7、合約執(zhí)行-“理”直氣壯 依據(jù)合同，執(zhí)行中掌握主動，做到理直氣壯，有效掌控局面。8、結(jié)算買單-據(jù)“理”力爭工程結(jié)算按合同約定的方式進(jìn)行，結(jié)算總價組成一般為“合同包干價變更價款”（暫定數(shù)量合同除外）。變更價款的核算需

16、遵循依據(jù)充分、事實(shí)確鑿、價格合理的原則。對索賠、費(fèi)用增加等依據(jù)合同約定的責(zé)任劃分，據(jù)“理”力爭。三、建安成本預(yù)測和控制（一）建安成本預(yù)測情況簡述從年12月份拍得地塊開始，合約管理部根據(jù)項(xiàng)目定位，積極在地基基礎(chǔ)、土建、精裝修、鋁門窗、機(jī)電安裝、甲供材料/設(shè)備等各個方面收集信息，考察xx市場上多個同等檔次的豪宅項(xiàng)目，參照集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)中心發(fā)布的xx地產(chǎn)住宅產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)和精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)文件，以及xx公司其他項(xiàng)目如璟暉華庭、花城灣和觀園國際等成本數(shù)據(jù)，編制項(xiàng)目建安成本預(yù)測，目前的建安成本預(yù)測詳見建安成本目標(biāo)控制表（附件一）、建安成本預(yù)測明細(xì)表（附件二）和室內(nèi)精裝修成本預(yù)測明細(xì)表（附件三）。成本項(xiàng)目

17、預(yù)測值（萬元）相對面積（m2）相對單位成本（元/m2）備注總建安成本前期工程基礎(chǔ)工程地下室塔樓戶內(nèi)裝飾配套設(shè)施配套工程室外工程（二）成本預(yù)測、調(diào)整的整體思路1、“迎合設(shè)計(jì)、配合營銷、服務(wù)項(xiàng)目”這里“迎合設(shè)計(jì)”的意思是指成本預(yù)測中，充分考慮項(xiàng)目定位，盡量滿足設(shè)計(jì)人員想做好產(chǎn)品、用高檔次材料設(shè)備的想法；“配合營銷”指為使項(xiàng)目成功銷售，通過市場調(diào)研、綜合各方意見，在銷售賣點(diǎn)方面，成本預(yù)足；“服務(wù)項(xiàng)目”指整個項(xiàng)目的成本預(yù)測，達(dá)到體現(xiàn)項(xiàng)目檔次，成功銷售的同時，保證項(xiàng)目施工的順利開展、完成，完成公司對本項(xiàng)目的預(yù)定目標(biāo)。2、力求達(dá)到產(chǎn)品品質(zhì)、成本、售價的系統(tǒng)平衡不孤立談產(chǎn)品品質(zhì)與配置，也不單純控制成本，力求

18、取得產(chǎn)品品質(zhì)、成本、售價的系統(tǒng)平衡，提高產(chǎn)品競爭力，追求通過合理成本的達(dá)到更理想的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)與社會效應(yīng)。3、按“看得見”與“看不見”兩大部分產(chǎn)品配置預(yù)測成本(1)“看得見”的部分包括外立面裝飾、門窗工程、園林、電梯、公共部位裝飾、室內(nèi)精裝修等。小業(yè)主對此部分的敏感度更高，對產(chǎn)品的檔次提升影響大，同時也是成本控制的重點(diǎn)。 對此部分成本，通過參考集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)中心發(fā)布的xx地產(chǎn)住宅產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)和精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)文件，同時，通過考察、調(diào)研xx市場上在售的有代表性的同檔次知名豪宅項(xiàng)目，在不突破現(xiàn)有成本體系的情況下，力爭做到產(chǎn)品配置跟得上市場上主流豪宅的標(biāo)準(zhǔn)。例如潔具龍頭擬采用“杜拉維特”、“漢斯格雅”

19、等檔次品牌，廚房電器采用“西門子”、“博世”等檔次品牌，配置戶式中央空調(diào)、名牌整體櫥柜，大量選用天然石材等等。（2）“看不見”的部分包括強(qiáng)弱電、給排水、保溫防水、土建結(jié)構(gòu)、停車配比、空間尺度等。小業(yè)主對此部分質(zhì)量敏感度高，在購買階段敏感度不強(qiáng)，但是使用階段影響大，對品牌的持續(xù)影響較大。 此部分的成本剛性較大，但項(xiàng)目定位超高檔，則必須要在以往項(xiàng)目的水平上有所提升，例如采用不銹鋼給水管，遠(yuǎn)程抄表，遠(yuǎn)程讀卡高速道閘等等，在成本預(yù)測時適當(dāng)提升。（三）建安成本控制措施簡述1、將成本目標(biāo)分解并下發(fā)各有關(guān)職能部門，建立成本目標(biāo)控制管理體系。2、嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)發(fā)布的關(guān)于加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理、推行限額設(shè)計(jì)的要求（因營

20、銷定位及設(shè)計(jì)要求有可能突破集團(tuán)限額設(shè)計(jì)的除外），建立成本限額設(shè)計(jì)制度和工程招標(biāo)成本控制制度，專業(yè)工程設(shè)計(jì)嚴(yán)格按照成本控制指標(biāo)進(jìn)行，不得突破，超出成本即投否決票。3、將集團(tuán)批復(fù)的建安成本的每個成本科目值分?jǐn)偟矫恳粋€子項(xiàng)或多個子項(xiàng)，且將各目標(biāo)值下降5%作為控制值。在每個子項(xiàng)招標(biāo)第一輪回標(biāo)后，與成本控制值對比，如有超支，及時要求進(jìn)行方案優(yōu)和設(shè)備材料替換優(yōu)化，力圖使各子項(xiàng)在招標(biāo)階段不超出成本控制值。4、嚴(yán)格執(zhí)行工程變更指令和工程管理指令評審制度，嚴(yán)控工程變更的數(shù)量和價款。5、匯總每月合約定標(biāo)、變更價款、現(xiàn)場簽證的成本變動月報(bào)，做好成本預(yù)警工作。6、對結(jié)算資料嚴(yán)格把關(guān)，特別是大額變更價款的資料必須符合有

21、關(guān)管理制度要求。7、做好項(xiàng)目后評估工作。（四）各主要子項(xiàng)的成本預(yù)測1、前期工程氡濃度檢測、地震安全性評價等已招標(biāo)，數(shù)值明確，臨水臨電、臨時設(shè)施等結(jié)合本項(xiàng)目周邊的市政配套情況，參考以往項(xiàng)目如花城灣一期、璟暉華庭一期的成本預(yù)測。2、基礎(chǔ)工程主要組成為溶（土）洞處理、CFG樁+筏板基礎(chǔ)費(fèi)用，由于地塊西側(cè)臨近地鐵隧道，而本項(xiàng)目場地地質(zhì)存在較為發(fā)育的溶洞，尤其以4、5#住宅樓下的溶洞規(guī)模較大，經(jīng)相關(guān)部門、設(shè)計(jì)院等溝通、研究，擬采用鉆孔注漿的方式進(jìn)行溶（土）洞處理，溶洞體積約6200m3，注漿單價約為（含水泥砂漿、臺班費(fèi)、人工費(fèi)）。另外需考慮開辦費(fèi)、鉆孔和埋灌漿管的費(fèi)用。溶（土）洞處理達(dá)到設(shè)計(jì)要求之后再進(jìn)

22、行CFG樁施工，CFG樁樁徑為500mm，總長度約為22,000米，單價約為預(yù)估費(fèi)用。3、地下室基坑支護(hù)的初步設(shè)計(jì)方案已出，根據(jù)此方案基坑支護(hù)周長為530米，每米綜合單價按預(yù)測，基坑預(yù)計(jì)挖土深度約6.5米，土方量約13萬方，外運(yùn)3，其他如建筑工程、人防門、水電安裝均比較剛性，參考以往項(xiàng)目的建安成本，適當(dāng)考慮材料、人工費(fèi)用的上漲。地下室考慮外防水做法，室內(nèi)地面增加疏水板。地下室底板采用大筏板基礎(chǔ)，根據(jù)初步設(shè)計(jì)，無塔樓部分筏板500mm厚、塔樓部分筏板1000mm厚，面積17,295m2，按單價預(yù)估費(fèi)用。4、塔樓工程（1）建筑工程、人防門、水電安裝均比較剛性，參考以往項(xiàng)目的建安成本，適當(dāng)考慮材料、

23、人工費(fèi)用的上漲，尤其水電安裝部分，預(yù)計(jì)采用不銹鋼給水管，同時，考慮使用隔音樓板。（2）入戶門，參考花城灣二期等檔次較高的項(xiàng)目配置，擬采用雙開鑄鋁門，造價16,000元/樘，包括3,500/套電子鎖。在成本許可的情況像313m2戶型的入戶門可適當(dāng)提高檔次，如可考慮采用日本“通世泰”等進(jìn)口奢華產(chǎn)品（全進(jìn)口產(chǎn)品約3.2萬/樘，含電子鎖）。（3）外立面裝飾成本項(xiàng)目預(yù)測值（萬元）相對面積（m2）相對面積成本（元/m2）材料標(biāo)準(zhǔn)外立面裝飾全石材干掛根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)小組評審決定，本項(xiàng)目塔樓外立面裝飾全部采用干掛進(jìn)口石材，是xx地區(qū)第一個外墻全干掛石材的住宅項(xiàng)目，將是本項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)之一。（4）外立面門窗成本項(xiàng)目

24、預(yù)測值（萬元）相對面積（m2）相對面積成本（元/m2）材料標(biāo)準(zhǔn)外立面門窗普通窗，款式參考系統(tǒng)窗外立面門窗最初考慮選用進(jìn)口品牌系統(tǒng)窗，經(jīng)考察xx市場的項(xiàng)目，結(jié)合我司以往項(xiàng)目做法，暫調(diào)整為采用仿系統(tǒng)窗款式的普通門窗，將門窗框尺寸加大，選用名牌五金，也能達(dá)到系統(tǒng)窗的效果，但減去進(jìn)口的超高稅費(fèi)、品牌溢價，成本較為實(shí)在。具體款式擬選用平開窗65系列， 6+12+6mm中空low-E玻璃，氟碳噴涂，帶紗窗，進(jìn)口五金件，型材壁厚1.8mm，客廳出景觀陽臺落地門及餐廳出生活陽臺落地門采用提升推拉門。按門窗面積綜合單價1,200元/m2，窗積比按0.30，不銹鋼窗護(hù)欄估值約200萬元預(yù)測。調(diào)整思路：1、進(jìn)口品牌

25、系統(tǒng)窗成本太高；2、參考系統(tǒng)窗款式來制作普通窗，省去品牌溢價費(fèi)用，較低價格也能達(dá)到系統(tǒng)窗的觀感效果；3、采用進(jìn)口配件，門窗的整體質(zhì)量有保證。 （5）公共部分裝飾首層大堂層高6m以上，墻地面全部天然石材，局部拼花，配豪華水晶吊燈和冷暖空調(diào)，裝修費(fèi)用按75萬元/每個統(tǒng)計(jì)。標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳的裝修標(biāo)準(zhǔn)按1,500元/m2（按施工面積）計(jì)算，墻地面為天然石材+拋光磚飾面，局部拼花，每層裝修費(fèi)用按6萬元統(tǒng)計(jì)，石材采用干掛或濕貼，濕貼部分的石材、拋光磚計(jì)劃采用瓷磚膠施工，防止空鼓、脫落。（6）戶內(nèi)裝飾（精裝修）成本項(xiàng)目預(yù)測值（萬元）相對面積（m2）相對面積成本（元/m2）材料標(biāo)準(zhǔn)戶內(nèi)裝飾精裝修成本占到整個建安成

26、本的 %，是項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵之一。同時，受營銷定位、設(shè)計(jì)定版、裝修風(fēng)格潮流、小業(yè)主消費(fèi)心理等諸多因素影響，彈性很大。營銷部在2010年12月份、xx年1月份的項(xiàng)目定位報(bào)告中，均建議精裝修成本按5,000元/m2標(biāo)準(zhǔn)考慮。后來因項(xiàng)目成本壓力較大，為保證項(xiàng)目利潤率，精裝修成本調(diào)整為 元/m2標(biāo)準(zhǔn)（按可售面積成本）。詳見室內(nèi)精裝修成本預(yù)測明細(xì)表（附件三）。與原預(yù)測的室內(nèi)精裝修成本5,000元/m2標(biāo)準(zhǔn)對比（基本同花城灣二期南區(qū)標(biāo)準(zhǔn)），目前預(yù)測的室內(nèi)精裝修成本為 元/m2，裝修標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整思路具體為：1、適當(dāng)降低產(chǎn)品檔次，豐富產(chǎn)品配置。2、初期調(diào)研的潔具、水暖件價格偏高，經(jīng)落實(shí)，實(shí)際工程價格有較大的下

27、降空間，此部分的價格做了相應(yīng)的調(diào)整。3、廚房電器的價格進(jìn)行了調(diào)整，原計(jì)劃全部采用進(jìn)口品牌電器，后考慮采用“西門子”、“伊萊克斯”等品牌的國產(chǎn)+部分進(jìn)口的方案，降低成本的同時，不影響整體效果。4、調(diào)整對精裝修成本影響較大的項(xiàng)目造價，例如將實(shí)木地板調(diào)整為3mm厚實(shí)木木皮復(fù)合地板。5、原石材預(yù)測料值大部分在 元/m2以上，但考慮到石材作為一種天然材料，并非價格越高越能顯檔次，加上參考xx部分豪宅項(xiàng)目的用材，故將石材預(yù)測料值降低至 元/m2。6、取消實(shí)用性較弱或個性化較強(qiáng)的產(chǎn)品配套，如凈水器、微波爐等。7、在保證石材飾面效果、潔具水暖件及廚房電器檔次的前提下，適當(dāng)提高櫥柜、開關(guān)插座等實(shí)用性較強(qiáng)的產(chǎn)品造

28、價，同時，增加衛(wèi)生間地暖、智能化家居系統(tǒng)（簡單配置）等對項(xiàng)目檔次提升較有幫助的產(chǎn)品配置。8、適當(dāng)增加對造價影響很小但實(shí)用的產(chǎn)品配置，如參考“瑞安創(chuàng)逸”項(xiàng)目的加熱毛巾架、防霧鏡、自動感應(yīng)燈，便于日后維修的合頁、門扣等。9、為保證樣板房開放整體效果、利于竣工交樓，預(yù)留石材晶面處理的費(fèi)用。以下是選型階段收集的部分價格資料：品牌使用區(qū)域型號規(guī)格說明價格產(chǎn)品照片客廳、餐廳、門廳、走廊地面、廚衛(wèi)墻地面賽維亞米黃石 客廳、臥室、餐廳、門廳墻面國產(chǎn)墻紙安信臥室地面3mm厚實(shí)木皮復(fù)合地板科勒廚房實(shí)木整體櫥柜品牌使用區(qū)域型號規(guī)格說明產(chǎn)品照片施耐德室內(nèi)空間“奧智”開關(guān)+“輕點(diǎn)”插座瑩輝、華藝水晶吊燈含安裝法蘭、吊桿

29、西門子廚房煤氣爐ER326C0W伊萊克斯廚房側(cè)吸式煙機(jī)EU98西門子廚房對開門冰箱KA63DP70TI西門子廚房洗衣機(jī)WM10S360TI杜拉維特衛(wèi)生間矩形嵌入式按摩浴缸（汽泡系統(tǒng)）710156002001000漢斯格雅衛(wèi)生間浴缸龍頭#39444000+13444180杜拉維特衛(wèi)生間座廁斯達(dá)克2226090000+61000000xx000品牌使用區(qū)域型號規(guī)格說明產(chǎn)品照片杜拉維特衛(wèi)生間臉盆078550漢斯格雅衛(wèi)生間臉盆龍頭AXOR#10070000漢斯格雅衛(wèi)生間奇特里奧恒溫龍頭淋浴管39670000（7）配套設(shè)施、配套工程配套工程如小區(qū)給排水工程、變配電工程、煤氣工程主要屬市政工程，能滿足項(xiàng)目

30、要求、通過政府驗(yàn)收即可，因此主要參考以往項(xiàng)目成本預(yù)測。而配套設(shè)施（商務(wù)休閑中心）是項(xiàng)目檔次定位高端的保證之一，是xx豪宅必不可少的標(biāo)準(zhǔn)配套，業(yè)主可利用這個場所舉辦家庭聚會或私人小型宴會等，對產(chǎn)品的保值、增值有積極的作用，在建安成本方面適當(dāng)調(diào)高，在裝修、設(shè)備配置方面注重偏重豪華、實(shí)用，使之真正能在交樓之后作為小業(yè)主日常消遣、娛樂、待客的主要場所，成為項(xiàng)目的一張名片。（8）室外工程“園林”是影響消費(fèi)者購買和決定項(xiàng)目檔次的最關(guān)鍵因素之一。xx公司在這方面一直重視不夠，投入不多。目前，本項(xiàng)目除了*區(qū)位、白云山景觀外，無其他特別吸引眼球的地方，如要達(dá)到“來不來看廣告，行不行看園林”的效果，則需要在園建、

31、綠化方面有過人之處，不能延續(xù)以往項(xiàng)目重室內(nèi)精裝、輕室外工程的做法，因此此部分的成本預(yù)測對比以往項(xiàng)目有較大幅度的調(diào)高。（9）小結(jié)在實(shí)際操作過程中，如某個子項(xiàng)的實(shí)際分判成本與預(yù)測值相比有結(jié)余，例如石材，如設(shè)計(jì)在選材時，考慮將節(jié)約的成本放在其他子項(xiàng)中，適當(dāng)加強(qiáng)對項(xiàng)目檔次提升較有幫助的配套中，如塔樓入戶門、廚房電器或會所功能設(shè)置、裝修檔次等，增加售樓的宣傳亮點(diǎn)。四、招標(biāo)分判（一） 招標(biāo)分判的整體思路1、關(guān)鍵線路上的工程招標(biāo)分判思路：（1）精選合作單位：加強(qiáng)資格預(yù)審，做好前期工作，查清對方是否掛靠或資金實(shí)力是否足夠，選擇有實(shí)力、抗風(fēng)險能力較強(qiáng)、愿意與xx共同面對挑戰(zhàn)的合作單位。（2）提前啟動招標(biāo)工作：以

32、模擬工程量清單的方式，提前啟動招標(biāo)工作，如招標(biāo)圖紙無法及時提供，先回技術(shù)標(biāo)，通過施工組織方案的詳細(xì)審核，充分討論、答辯等，是投標(biāo)單位充分認(rèn)識工程的重點(diǎn)、難點(diǎn)，商務(wù)標(biāo)則更加有針對性，如技術(shù)標(biāo)無法通過，則無需考慮商務(wù)標(biāo)。（3）帶方案投標(biāo)：部分工程擬采用帶方案投標(biāo)（業(yè)主提供初步的設(shè)計(jì)方案，而由專業(yè)投標(biāo)單位進(jìn)行細(xì)化、優(yōu)化設(shè)計(jì)），如基坑支護(hù)、鋁合金門窗等，以達(dá)到節(jié)省時間、競爭充分、降低我司合約成本與風(fēng)險等目的。（4）設(shè)置履約保證金：對重點(diǎn)工程，適當(dāng)抬高準(zhǔn)入門檻，設(shè)置投標(biāo)保證金、工期保證金等，篩選實(shí)力較強(qiáng)的投標(biāo)單位，同時為合同的順利執(zhí)行提供支持。（5）合理設(shè)置標(biāo)段：根據(jù)工程特點(diǎn)，合理安排各施工單位分塊分區(qū)

33、。（6）借助外部力量：充分借助發(fā)展管理部、設(shè)計(jì)管理部、項(xiàng)目發(fā)展部、客戶服務(wù)部甚至物業(yè)管理公司各部門的專業(yè)能力與經(jīng)驗(yàn)，在招標(biāo)、議標(biāo)過程中，主動收集各部門的意見與建議，群策群力，為完善標(biāo)書內(nèi)容、堵塞漏洞、工藝把關(guān)而努力。（7）有圖定判：在定標(biāo)前完成工程數(shù)量確認(rèn)和總價包干，做到有圖定標(biāo)。（8）定標(biāo)原則：技術(shù)標(biāo)經(jīng)評審?fù)ㄟ^的情況下，合理最低價中標(biāo)。 2、非關(guān)鍵線路上的工程招標(biāo)分判思路：因非關(guān)鍵線路上的工程對工期影響不大，按照集團(tuán)公司正常的招標(biāo)、定標(biāo)流程即可滿足項(xiàng)目進(jìn)度要求。（二） 招標(biāo)分判資源情況1、分判資源存在問題（1）部分工程QDSS數(shù)量不夠，不能達(dá)到集團(tuán)有關(guān)投標(biāo)單位數(shù)量的最低要求。（2）即使數(shù)量滿

34、足最低要求，部分單位也存在施工質(zhì)量和配合情況下滑情況，未必能滿足本項(xiàng)目高標(biāo)準(zhǔn)的施工管理要求。（3）部分合資格承建商和供應(yīng)商仍停留在過往的慣性思維中，還無法適用我司的新要求、新思維，無法與我司一起迎接新的挑戰(zhàn)。2、解決對策（1）提前開展新投標(biāo)單位考察工作，加快且加大力度引進(jìn)新投標(biāo)單位。（2）對于重點(diǎn)工程、工期質(zhì)量要求高的工程，在選擇投標(biāo)單位時應(yīng)區(qū)別對待。實(shí)力明顯不能滿足上述工程要求的QDSS單位，在單位遴選時考慮放棄。（3）適當(dāng)提高準(zhǔn)入門檻，如設(shè)置投標(biāo)保證金、工期保證金等。（4）對于個別工程（土建主包單位等）投標(biāo)單位的資源的確滿足不了合約管理制度要求的最低投標(biāo)單位數(shù)量時，要按照寧缺毋濫的原則，積

35、極且主動地向華南區(qū)發(fā)展管理部及集團(tuán)成本管理部申請。（5）幫助承建商和供應(yīng)商（含新引進(jìn)的）轉(zhuǎn)變思維，接受、理解“更快、更好、更省”的內(nèi)涵，主觀上去做出改變，適應(yīng)我司的發(fā)展要求。（三） 招標(biāo)環(huán)節(jié)1、前期工程（1）初勘、詳勘：為節(jié)省時間，未安排地質(zhì)初步勘察工作，直接與設(shè)計(jì)確定詳細(xì)勘察的點(diǎn)數(shù)后向相關(guān)單位詢價，拍地后的第三天即完成地質(zhì)詳勘的定標(biāo)工作，1個月后拿到勘察報(bào)告，提供給設(shè)計(jì)部開展相關(guān)的設(shè)計(jì)工作。（2）臨水、臨電：按正常的工作流程，地塊的臨水臨電因未取得相關(guān)權(quán)屬證明而短期內(nèi)還無法開展，為了給后續(xù)施工創(chuàng)造條件，盡早接通施工水電，已在xx年3月中旬提前招標(biāo)，并向各投標(biāo)單位說明項(xiàng)目實(shí)際情況，充分利用投標(biāo)

36、單位的社會資源和關(guān)系，嘗試在無證下提前介入工作。（該方法不會增加成本，但設(shè)計(jì)方案相關(guān)政府部門未審批，成本較難控制）。如果仍然滿足不了發(fā)展進(jìn)度的要求，則考慮前期開工工程采用柴油發(fā)電機(jī)發(fā)電，待取得相關(guān)權(quán)屬證明（建設(shè)規(guī)劃許可證等）時再考慮臨水臨電的接駁。（3）臨時圍護(hù)：施工許可證暫時無法取得的情況下，將臨時圍墻與場地平整工程單獨(dú)分判，提前將場地圍墻做好、場地推平，防止場地變成外來土方堆場或拾荒人員的聚集地，配合項(xiàng)目部做到了具備提前開工的條件，給施工報(bào)建、設(shè)計(jì)出圖也有一定的促進(jìn)作用。（4）土壤氡濃度檢測、地震安全性評價、監(jiān)理服務(wù)、地鐵檢測及監(jiān)控：直接詢價定標(biāo)或按正常招標(biāo)流程，定標(biāo)程序相對簡單，在項(xiàng)目開

37、工之前將工作做完。2、基坑支護(hù)與土方開挖工程（1）工程范圍：整個項(xiàng)目基坑支護(hù)（含基坑土方開挖及外運(yùn)）、土方開挖及外運(yùn)工作。（2）標(biāo)段劃分：根據(jù)項(xiàng)目部的建議，將基坑支護(hù)與土方開挖工程劃為一個標(biāo)段，由一家單位進(jìn)行承接。從以往的工程經(jīng)驗(yàn)來看，這樣的標(biāo)段劃分方式更有利于施工及現(xiàn)場協(xié)調(diào)工作。（3）提前發(fā)標(biāo)：因本項(xiàng)目西側(cè)臨近地鐵隧道，基坑支護(hù)方案需經(jīng)過第三方機(jī)構(gòu)、地保辦及科技委的評審，截止xx年8月初，以上評審流程還未最終結(jié)束，如在拿到方案最終批復(fù)之后再招標(biāo)，則進(jìn)度將嚴(yán)重滯后，為此，在設(shè)計(jì)提供初步設(shè)計(jì)方案之后即發(fā)標(biāo)，最終xx年5月19日定標(biāo)，6月13日正式進(jìn)場施工。（4）無證施工：本項(xiàng)目xx年6月13日即

38、通知基坑支護(hù)及土方開挖施工，當(dāng)時施工許可證還無法辦理，在招標(biāo)即前告知各投標(biāo)單位，如施工許可證無法及時取得，能否做到無證施工或其他可開工的內(nèi)容，讓投標(biāo)單位充分挖掘、利用自有關(guān)系及資源，為我司服務(wù)，實(shí)踐證明，以上設(shè)想確實(shí)能做到。（5）技術(shù)標(biāo)評審：基坑支護(hù)方案、施工組織方案安排必須通過我司評審，才具備中標(biāo)條件。3、基礎(chǔ)工程（1）工程范圍：擬采用CFG樁+溶（土）洞處理。（2）設(shè)計(jì)出圖：溶（土）洞處理方案由設(shè)計(jì)院提出總體要求，再請專業(yè)設(shè)計(jì)、施工單位進(jìn)行專家論證，通過現(xiàn)場試驗(yàn)等確定最終施工方案。由于規(guī)劃設(shè)計(jì)遲遲無法通過審批，預(yù)計(jì)CFG樁基礎(chǔ)施工圖紙將在xx年9月10日左右出。（3）提前發(fā)標(biāo)：由于CFG樁

39、基礎(chǔ)施工圖紙出圖時間較遲，為項(xiàng)目進(jìn)度不受影響，在溶（土）洞處理方案總體處理要求、CFG樁樁徑確定之后，即可參考類似工程的技術(shù)指標(biāo)編制工程量清單提前發(fā)標(biāo)，在招標(biāo)過程中，借助投標(biāo)單位的專業(yè)力量與施工經(jīng)驗(yàn)，共同確定溶（土）洞灌漿處理方案，本次招標(biāo)的重點(diǎn)是確定每個分部分項(xiàng)工程的綜合單價及其構(gòu)成，溶（土）洞處理、CFG樁均按實(shí)際施工數(shù)量按實(shí)結(jié)算。最終于xx年6月14日定標(biāo)，7月12日正式進(jìn)場施工，截止8月8日，在項(xiàng)目尚未取得施工許可證的情況下，溶（土）洞灌漿處理已完成80%的工作量。（4）注意事項(xiàng)：招標(biāo)文件的“投標(biāo)須知”中，加入工程管理策劃與本工程相關(guān)的施工組織方案、工期要求等內(nèi)容，及我司在質(zhì)量、責(zé)任、

40、措施等方面的約定及投標(biāo)規(guī)則。4、土建總包工程（總承包）（1）工程范圍：工程范圍參照xx公司以往項(xiàng)目的工程范圍，即結(jié)構(gòu)主體工程、砌筑工程、內(nèi)外粗裝修工程、防水工程等，其中鋼筋為甲方采購。土建總包單位負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場全面總包管理的責(zé)任和義務(wù)，包括總包單位自行分判的承包人以及我司直接分判的承包人。（2）提前發(fā)標(biāo)：招標(biāo)工作適當(dāng)提前，以模擬工程量清單的方式提前發(fā)標(biāo)，出施工圖前即可開展施工組織方案評審、議標(biāo)等工作，施工圖出后核定工程量并定標(biāo)，從出施工圖到最后定標(biāo)控制在20-30天之內(nèi)。（3）標(biāo)段劃分：結(jié)合項(xiàng)目工程體量和施工場地條件，擬按一個標(biāo)段招標(biāo)。（4）總價包干：所有工程項(xiàng)目除注明為“暫定數(shù)量”外，其數(shù)量均

41、以我司發(fā)出的招標(biāo)圖紙（合同圖紙目錄所述圖紙版本及設(shè)計(jì)變更）進(jìn)行包干，不以實(shí)際完成工程數(shù)量與投標(biāo)時的數(shù)量之差異（施工圖差異及設(shè)計(jì)變更除外）進(jìn)行調(diào)整。（5）招標(biāo)要求：在招標(biāo)文件中，將我司的工期要求詳細(xì)說明（如階段工期、總體工期、銷售節(jié)點(diǎn)、室外工程形象進(jìn)度要求等）、施工現(xiàn)場的平面布置、樣板房樓層、勞務(wù)隊(duì)伍配置、機(jī)械設(shè)備的臺數(shù)等等（如塔吊、施工電梯）進(jìn)行明確，工程質(zhì)量達(dá)到“市結(jié)構(gòu)優(yōu)良樣板工程”質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，投標(biāo)單位按此要求投標(biāo)，并列入合同。（6）價格調(diào)差：鋼筋已納入甲供范疇，與供貨商按合同約定執(zhí)行浮動價格方式。其余均采用固定單價的方式，不允許對價格開口。（7）質(zhì)量控制：結(jié)合華南區(qū)實(shí)測實(shí)量的具體要求，將實(shí)測

42、實(shí)量結(jié)果納入工程進(jìn)度款的審核范圍。5、機(jī)電分包工程（1）工程范圍：地庫及塔樓機(jī)電工程所包含的電氣系統(tǒng)、生活給排水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、弱電及消防報(bào)警預(yù)留/預(yù)埋及人防機(jī)電系統(tǒng)的供應(yīng)（甲供材料及設(shè)備只包含安裝）、安裝、調(diào)試、驗(yàn)收、維護(hù)保養(yǎng)等工作，在此基礎(chǔ)上，擬增加通風(fēng)機(jī)、生活不銹鋼水箱的供應(yīng)安裝。（2）標(biāo)段劃分：結(jié)合項(xiàng)目工程體量和施工場地條件，擬按一個標(biāo)段招標(biāo)。（3）總價包干：所有工程項(xiàng)目除注明為“暫定數(shù)量”外，其數(shù)量均以我司發(fā)出的招標(biāo)圖紙（合同圖紙目錄所述圖紙版本及設(shè)計(jì)變更）進(jìn)行包干。（4）價格調(diào)差：不采用調(diào)差方式，各項(xiàng)目單價均為固定單價性質(zhì)。（5）招標(biāo)要求：將我司對機(jī)電配合精裝修的安裝

43、標(biāo)準(zhǔn)要求加以完善以及對承包范圍、工作內(nèi)容的具體細(xì)節(jié)加以調(diào)整補(bǔ)充。安裝范圍的劃分要避免機(jī)電單位與精裝修單位成品保護(hù)的責(zé)任推諉。（6）提前發(fā)標(biāo)：招標(biāo)工作適當(dāng)提前，以模擬工程量清單的方式提前發(fā)標(biāo)，出施工圖前即可開展施工組織方案評審、議標(biāo)等工作，施工圖出后核定工程量并定標(biāo)，從出施工圖到最后定標(biāo)控制在20-30天之內(nèi)。6、外立面裝飾（1）工程范圍：包括塔樓鋁門窗、塔樓外墻裝飾（石材+鋁單板+外墻磚）等工程。（2）招標(biāo)時間安排：鋁門窗爭取在主體結(jié)構(gòu)完成0.00左右定標(biāo)，塔樓外墻立面裝飾的招標(biāo)、定標(biāo)則以不影響外排柵拆除、市政工程管線施工及營銷需要為前提。（3）招標(biāo)要求：根據(jù)現(xiàn)在設(shè)計(jì)部的出圖計(jì)劃，在鋁合金門窗

44、招標(biāo)時，相關(guān)圖紙應(yīng)該可以及時提供，在招標(biāo)圖紙的基礎(chǔ)上，我司再針對窗型系列、壁厚、表面處理方式、玻璃厚度及品牌、五金配件及鋁型材品牌、窗框周邊滲水責(zé)任劃分及保修時間等提出要求，其他由投標(biāo)單位依據(jù)招標(biāo)圖紙自行深化、投標(biāo)。7、裝飾工程（室內(nèi)精裝修及公共部位精裝修工程）（1）工程范圍：室內(nèi)裝飾、標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳裝飾、地下室電梯廳裝飾、電梯轎箱裝飾、首層大堂裝飾、商務(wù)休閑中心裝飾，不含木地板、櫥柜、門窗等。（2）標(biāo)段劃分：由于標(biāo)的金額較大，工期緊，擬采用23家精裝修單位。（3）總價包干：所有工程項(xiàng)目除注明為“暫定數(shù)量”外，其數(shù)量均以我司發(fā)出的招標(biāo)圖紙（合同圖紙目錄所述圖紙版本及設(shè)計(jì)變更）進(jìn)行包干。（4）招標(biāo)

45、時間安排：如項(xiàng)目需要，招標(biāo)工作可適當(dāng)提前，在樣板房開放之后，即可以模擬工程量清單的方式提前發(fā)標(biāo)，出施工圖前即可開展施工組織方案評審、議標(biāo)等工作，出施工圖后定標(biāo)。（5）注意事項(xiàng)：施工界面的劃分，施工工藝（石材濕掛或濕貼、拋光磚瓷磚膠粘貼等）、質(zhì)量及驗(yàn)收要求，材料進(jìn)場搬運(yùn)及驗(yàn)收，甲供物資的深加工（石材、拋光磚、加工磚、工藝磚等），材料送檢要求、垃圾清運(yùn)、成品保護(hù)等須一一明確。8、市政配套及室外工程（1）工程范圍：給排水工程、燃?xì)夤芫W(wǎng)工程、變配電工程、道路工程、園林綠化等。（2）標(biāo)段劃分：按不同專業(yè)，擬各采用一家單位。（3）招標(biāo)要求：市政配套及室外工程涉及的作業(yè)面大、專業(yè)分包單位多、施工交叉多、關(guān)系

46、雜，里面存在很多不可控的因素，同時，牽扯到較多的政府部門（如供電局、煤氣公司、自來水公司等），前期工作手續(xù)冗長，有條件須提前招標(biāo)，為分包單位進(jìn)場提供充足的時間。（4）注意事項(xiàng)：招標(biāo)前，會同設(shè)計(jì)、項(xiàng)目部準(zhǔn)備一套完整的總體施工圖（含給水、雨水、污水、消防、供電、通訊、小區(qū)景觀、綠化、照明燈），對各專業(yè)之間的管井沖突、管線沖突等及時調(diào)整，分清各專業(yè)的工程范圍，做好與總包的界面劃分等。（5）暫定項(xiàng)目：綠化工程中較名貴的景觀石、苗木采用暫定價格的方式，實(shí)際施工、采購過程中，由施工方、我司設(shè)計(jì)、合約人員、項(xiàng)目部工程師一同到景觀石產(chǎn)地、苗木場挑選，由我方出面談定價格之后，施工方出資購買。9、甲供物資采購（1

47、）確定甲供材料范圍已納入集團(tuán)、區(qū)域集中采購的物資、大面積石材、中央/分體空調(diào)、電器、開關(guān)面板、排氣扇、衛(wèi)浴五金、園林燈具、游樂設(shè)施均嚴(yán)格采用甲供的方式供應(yīng)。（2）計(jì)劃自行采購集采物資的種類由于本項(xiàng)目定位為超高檔，對部分物資的品牌檔次比較敏感，如集采物資的產(chǎn)品品牌與樓盤定位確實(shí)不相符合，則計(jì)劃向集團(tuán)或區(qū)域申請自行采購，主要物資種類有：潔具水暖件、戶式中央空調(diào)兩個。（3）設(shè)計(jì)選型本項(xiàng)目甲供物資品種繁多，招標(biāo)分判、供貨時間較為集中。尤其涉及設(shè)計(jì)出圖、樣板房開放的甲供材料、設(shè)備如電梯、電器等需提早確定品牌、型號。對于集中采購物資，盡可能在集中采購范圍內(nèi)挑選樣板；對自行采購物資，同等條件下盡可能選用有良

48、好合作關(guān)系廠商的產(chǎn)品，這樣在提供樣板或樣板房供貨方面能減少很多不必要麻煩。盡量避免采用市場上只有一家、獨(dú)家壟斷或少數(shù)幾家才有的產(chǎn)品，以避免招標(biāo)時無法形成有效競爭，無法控制工程造價，或即使定標(biāo)后很難保證貨源的充足供應(yīng)。（4）招標(biāo)時間安排精裝修材料的采購時間，應(yīng)與室內(nèi)精裝修工程分判緊密銜接。涉及顯示品牌的甲供材料，如潔具、水暖件、燃?xì)饩摺⒖照{(diào)、電器、開關(guān)面板、排氣扇、衣柜等，盡量安排在樣板房開放前完成招標(biāo)工作。其余甲供材料，如墻地磚、石材、燈具、水暖配件、木門小五金等，完工后品牌不明顯或是看不見品牌的，可在精裝修工程施工需要時再進(jìn)行招標(biāo)，以保證其市場價格的準(zhǔn)確性。但墻地磚等屬集中采購物資的材料，完

49、全可以在樣板房開放之前即可確定。（5）集采物資的合約條款設(shè)置集采合同的個別合約條款與xx公司的實(shí)際要求有出入，計(jì)劃在征得集團(tuán)或區(qū)域相關(guān)部門同意的前提下進(jìn)行調(diào)整，主要有以下幾點(diǎn)：a、付款資料：進(jìn)度款要求提交甲供物資初步驗(yàn)收表、送貨單據(jù)及xx公司要求之付款書封面、匯總清單。結(jié)算款需要提供甲供物資結(jié)算確認(rèn)表。b、付款時間：調(diào)整為收到付款資料之后的24個日歷天。c、保修時間：調(diào)整為相應(yīng)工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)24個月。d、售后服務(wù)：電梯如采用集采產(chǎn)品，計(jì)劃由集采供貨單位負(fù)責(zé)保修期內(nèi)的維修保養(yǎng)工作。（6）注意事項(xiàng)：a、有品牌物資（潔具、電器等）的招標(biāo)流程：多品牌報(bào)價確定品牌多個代理商競標(biāo)確定代理商。b、

50、物資招標(biāo)時，對參與投標(biāo)的產(chǎn)品，在檔次上應(yīng)較為對等，形成良性競爭。c、潔具、電器等在招標(biāo)前，由設(shè)計(jì)部在參與投標(biāo)的品牌中挑選好相應(yīng)的型號，再進(jìn)行投標(biāo)。d、集團(tuán)、區(qū)域采購物資在合作過程中如有較大分歧或質(zhì)量問題，及時與上級部門溝通。e、招標(biāo)過程中，水暖配件的產(chǎn)品檔次提升，角閥、軟管、浴缸去水的匹配，座廁的定位、臉盆與龍頭的配套，潔具、電器的安裝附件清單，吊燈燈桿與燈座的配送，排氣扇的開工尺寸，大型設(shè)備進(jìn)場時間與安裝空間，戶內(nèi)配電箱的系統(tǒng)圖確認(rèn)等等均是需要注意與考慮的問題。10、其他分包工程其他分包工程相對簡單，不在關(guān)鍵線路上，對工期影響較小，時間較為充裕，盡量在圖紙、進(jìn)度等各方面成熟之后，依照集團(tuán)的規(guī)

51、章制度進(jìn)行分判工作，如有必要，在合理和可控的前提下，也可以提前發(fā)標(biāo)、定標(biāo)，節(jié)約時間。（四） 新工藝新材料擬采用情況（1） 大模板體系；（2） 仿系統(tǒng)鋁門窗；（3） 入戶指紋密碼門鎖；（4） 車庫遠(yuǎn)距離讀卡系統(tǒng)；（5） IC卡電梯（刷卡入戶）；（6） 現(xiàn)代科技感開關(guān)面板；（7） 一體式電器櫥柜；（8） 瓷能熱水龍頭；（9） 戶內(nèi)銅質(zhì)或不銹鋼給水管；（10） 進(jìn)口品牌（格蘭富或威樂）生活供水設(shè)備；（11） 廚房和衛(wèi)生間液晶電視。（五） 招標(biāo)時間計(jì)劃安排1、 工程招標(biāo)計(jì)劃（各階段時間為相對于進(jìn)場日期的提前天數(shù)）序號分判工程名稱項(xiàng)目要求進(jìn)場日期啟動單位考察設(shè)計(jì)到圖發(fā)標(biāo) 回標(biāo)定板定樣定標(biāo)1基坑支護(hù)與土方

52、開挖2溶（土）洞處理3CFG樁基礎(chǔ)4土建主包5機(jī)電安裝 7人防設(shè)備8鋁門窗9陽臺欄桿10弱電11消防報(bào)警12煤氣管道14變配電15精裝修16住宅木門17防火卷簾及防火門18櫥柜19木地板21交通標(biāo)志和地坪漆22市政道路排水23園林綠化2、甲供物資采購計(jì)劃（發(fā)標(biāo)、定標(biāo)時間為相對于進(jìn)場日期的提前天數(shù)，備貨期為絕對天數(shù)）序號物資名稱要求進(jìn)場 日期啟動單位考察發(fā)標(biāo)定標(biāo)卸貨責(zé)任備貨期備注供貨商承包商1鋼筋2閥門3電線電纜4管材5外墻磚6外墻石材7戶內(nèi)配電箱8電梯9發(fā)電機(jī)組10水泵11木門五金12室內(nèi)石材13室內(nèi)墻地磚14潔具及水暖件15開關(guān)插座16室內(nèi)燈具17戶式中央空調(diào)18廚房電器3、土建總包工程招標(biāo)

53、計(jì)劃 工作內(nèi)容時 間參加部門備 注考察新投標(biāo)單位6月1日-8月4日合約部、項(xiàng)目部、發(fā)展部、主管領(lǐng)導(dǎo)、區(qū)域發(fā)展部審批投標(biāo)單位8月4日-8月8日合約部、項(xiàng)目部、主管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理編制招標(biāo)文件6月6日-8月5日合約部評審招標(biāo)文件8月5日-8月8日合約部、項(xiàng)目部、財(cái)務(wù)部、主管領(lǐng)導(dǎo)發(fā)出招標(biāo)文件8月9日合約部模擬工程量清單回標(biāo)8月18日投標(biāo)單位開標(biāo)8月18日合約部、項(xiàng)目部、發(fā)展部、主管領(lǐng)導(dǎo)議標(biāo)及議標(biāo)回復(fù)8月22日-8月26日合約部、設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部、發(fā)展部、主管領(lǐng)導(dǎo)及投標(biāo)單位提供招標(biāo)圖紙8月25日設(shè)計(jì)部咨詢公司算量8月25日-9月10日咨詢公司、合約部發(fā)出工程量清單9月14日合約部第二次回標(biāo)9月19日投標(biāo)單位

54、經(jīng)濟(jì)標(biāo)議標(biāo)及議標(biāo)回復(fù)9月22日-9月26日合約部、設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部、發(fā)展部、主管領(lǐng)導(dǎo)及投標(biāo)單位經(jīng)濟(jì)標(biāo)編寫評標(biāo)報(bào)告9月27日合約部召開內(nèi)部定標(biāo)會議9月29日xx公司合約評審委員會內(nèi)部定標(biāo)華南區(qū)定標(biāo)會9月30日華南區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、xx公司合約評審委員會發(fā)出中標(biāo)通知書10月08日合約部中標(biāo)單位進(jìn)場10月09日項(xiàng)目部簽署分判合同華南區(qū)定標(biāo)會后30天內(nèi)合約部（六） 工程物資招標(biāo)流程示意圖招標(biāo)流程示意圖五、銷售相關(guān)招標(biāo)采購（一）售樓部和樣板房的準(zhǔn)備計(jì)劃利用2#樓首層作為售樓部，樣板房設(shè)置在3#、4#樓的3層，開放時要求項(xiàng)目西側(cè)的大部分園林工程需要展示，對合約分判帶來一定的難度，為避免浪費(fèi)和返工，在風(fēng)險可控的情況下，

55、考慮將園林綠化、部分市政工程提前分判。（二）銷售相關(guān)工程分判時間計(jì)劃表根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃，樣板房的施工期都將在xx年1月至3月，因此相關(guān)分判時間統(tǒng)一安排。樣板房工程分判和物資采購，屬于集團(tuán)及區(qū)域集采項(xiàng)目的，應(yīng)嚴(yán)格按照有關(guān)集采制度進(jìn)行定判。屬于我司自行招標(biāo)的，盡量采用考察評比、多家競爭投標(biāo)的方式定判。但如客觀原因無條件進(jìn)行招標(biāo)，在公司合約評審會許可下，可采用直接議價委托方式進(jìn)行定判。（三）加快銷售相關(guān)工程招標(biāo)工作，確保如期開盤加快銷售相關(guān)工程的招標(biāo)工作，確保售樓部、樣板房、售樓通道、展示區(qū)園林等如期開放，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目及時開盤，是合約工作的重點(diǎn)之一。在主體達(dá)到0.00、鋁合金門窗、欄桿工程定標(biāo)之后，即全

56、力投入銷售相關(guān)工程的招標(biāo)工作，加強(qiáng)與設(shè)計(jì)、營銷、項(xiàng)目各部門的溝通，創(chuàng)造條件，爭取主動。序號招標(biāo)/采購項(xiàng)目名稱最遲進(jìn)場日期樣板確認(rèn)備貨期招標(biāo)模式1樣板房裝飾2樣板房鋁門窗3樣板房陽臺欄桿4樣板房木門5樣板房木地板6樣板房櫥柜7銷售通道裝飾8樣板房墻地磚供貨9樣板房開關(guān)面板供貨10樣板房潔具供貨11樣板房五金件供貨12樣板房電器供貨13樣板房外墻磚供貨14樣板房家具采購15樣板房裝飾燈供貨六、合約執(zhí)行的過程管理利用標(biāo)前的有利位置，制定對我方有利的游戲規(guī)則，招出愿意與我司面對挑戰(zhàn)的有實(shí)力單位，是成功的第一步，但要保證合約的順利執(zhí)行，為項(xiàng)目的順利發(fā)展保駕護(hù)航，則需要做好合約的過程管理，要求在工作中融入

57、工程、參與工程、服務(wù)工程、監(jiān)督工程，樹立主動控制的思維，做好合約管控工作，妥善處理各種糾紛、做好結(jié)算工作，避免成本超支風(fēng)險。（一）工期管理加強(qiáng)工程進(jìn)度的巡視工作，嚴(yán)格對照各工程約定的節(jié)點(diǎn)工期完成情況，若發(fā)現(xiàn)有工期可能拖延跡象，立即進(jìn)行內(nèi)部通報(bào)，必要時動用合約中約定的“工期保證金”扣除條款。注意收集工期延期的客觀證據(jù)，供以后向施工單位處罰以及防止被施工單位反索賠。對關(guān)鍵線路上的重大工程變更，除進(jìn)行變更價款估算外，還需對工期的影響進(jìn)行評估，并將結(jié)果一并登記造冊，每月進(jìn)行內(nèi)部通報(bào)。（二）質(zhì)量管理要求達(dá)到合約要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并按照華南區(qū)實(shí)測實(shí)量工作要求執(zhí)行。（三）變更簽證管理重點(diǎn)做好兩件事，即工程變更

58、的事前評審和現(xiàn)場簽證的高質(zhì)高效審核。嚴(yán)格執(zhí)行工程變更質(zhì)量評審制度，建立工程變更指令臺帳，登記每份變更指令的基本信息和造價變動情況，尤其是減少項(xiàng)目臺帳，避免減少項(xiàng)目的遺漏，為后續(xù)金額確認(rèn)、付款、結(jié)算等提供有利保障。重大變更增加工期變動情況評估。每月整理好工程成本變動報(bào)告，核實(shí)成本執(zhí)行情況，并上報(bào)相關(guān)部門及公司領(lǐng)導(dǎo)。提高現(xiàn)場簽證辦理的質(zhì)量和效率。嚴(yán)格執(zhí)行公司工程簽證管理工作程序和工程簽證申報(bào)要求。遇到不符合要求的簽證，及時對承建商或工程師予以指正，不斷提高工程簽證的質(zhì)量。簽證審核的時效性也應(yīng)特別重視，要杜絕現(xiàn)場簽證超過審核時效而造成事實(shí)無法確認(rèn)的情況，做到現(xiàn)場簽證在施工過程中完成審定。（四）暫定量

59、的處理合同暫定數(shù)量應(yīng)在工程開工后盡早核算。主要暫定量項(xiàng)目核算的時間要求：土方量，土方完成外運(yùn)后1個月內(nèi)；外墻面磚，開工后3個月內(nèi)；園林喬木，苗木完成種植后1個月內(nèi)。（五）易產(chǎn)生索賠事項(xiàng)的防范1、 因地質(zhì)條件不可預(yù)見，增加溶洞處理成本。盡可能提供準(zhǔn)確完成的地質(zhì)資料，減少不可預(yù)見因素。施工過程中需要地盤做好溶洞處理工程量記錄。2、 雨季施工基坑土方工程。要求施工方提供詳盡的雨季施工方案和安全措施。留意惡劣天氣的預(yù)報(bào)并即時通知現(xiàn)場進(jìn)行防范。在合約條款中明確包干原則，合理分配合約風(fēng)險。3、 因政府行為或不可抗力的停工索賠。在合約中明確停工狀態(tài)成立的條件，并注明補(bǔ)償范圍和計(jì)算方法。對可能發(fā)生的停工提高預(yù)

60、見性，提早進(jìn)行勞動力安排，避免大額索賠。對已經(jīng)發(fā)生的停工事實(shí)，要仔細(xì)記錄停工前后的現(xiàn)場勞動力和機(jī)械數(shù)量，為索賠談判提供客觀依據(jù)。4、 現(xiàn)場總平面布置的改變。認(rèn)真審核現(xiàn)場總平面布置，特別是對分期施工的場地安排，要有預(yù)見性。在合約條款中明確包干原則，合理分配合約風(fēng)險。5、 趕工、加班索賠。將趕工、加班費(fèi)用單獨(dú)以包干形式包含在開辦費(fèi)中，明確包干原則。慎重簽署有關(guān)加班趕工的指令和簽證。如發(fā)生加班情況，認(rèn)真統(tǒng)計(jì)好人員和機(jī)械臺班。6、 垃圾清理的職責(zé)范圍。統(tǒng)籌考慮各階段的垃圾清理工作責(zé)任，既不遺漏也不重復(fù)。如發(fā)生一方不履行垃圾清運(yùn)責(zé)任，可使用代工制度。（七） 甲供材料的管理1、 供貨的及時性及規(guī)范化對需要

61、使用甲供物資的承建商，我們要求其提前一個月向合約管理部申報(bào)物資需求計(jì)劃，填寫甲供物資申請表，需求計(jì)劃由承建商項(xiàng)目經(jīng)理簽發(fā)，項(xiàng)目發(fā)展部主管工程師、地盤經(jīng)理復(fù)核數(shù)量、供貨時間的合理性，最后由合約管理部采購主管及部門經(jīng)理審核發(fā)至供貨單位。禁止施工單位與供貨單位直接聯(lián)系并安排供貨。2、 墻地磚、石材的供應(yīng)方式和切割工作歸屬墻地磚是集采物資，以規(guī)格板供應(yīng)，因集采合同沒有加工價格，如由供貨單位切割，則需花費(fèi)大量的人力來統(tǒng)計(jì)成品規(guī)格、甲供損耗、模數(shù)損耗、加工長度等等，建議在裝飾工程招標(biāo)時即設(shè)定一個損耗率，由精裝修單位負(fù)責(zé)墻地磚的切割。石材是地區(qū)公司自行采購物資，一般做法是供貨單位按精裝修單位的下料清單以成品

62、供應(yīng)，因此精裝修單位僅考慮施工損耗即可。3、 超領(lǐng)數(shù)量的結(jié)算處理因甲供物資的數(shù)量基本均是參照工程合同應(yīng)供量來確定，在合同執(zhí)行過程中，根據(jù)設(shè)計(jì)變更等及時調(diào)整應(yīng)供量，那么如果施工單位發(fā)生超領(lǐng)，在當(dāng)期糧款中能夠及時體現(xiàn)，超領(lǐng)金額在施工單位的當(dāng)期工程款中及時扣回，以保證我司的資金不被套用，同時也有利于甲供物資的供應(yīng)控制。七、結(jié)算及后期保修（一）工程竣工后，立即對結(jié)算時間進(jìn)行計(jì)劃安排，對承建商的提交結(jié)算資料的時間提出具體要求，并對未按時提交結(jié)算資料的承建商提出書面警告。（二）承建商提交的結(jié)算資料，要確保符合我司有關(guān)結(jié)算資料要求，及時向承建商發(fā)出我司收到結(jié)算資料的回復(fù)函件，以避免產(chǎn)生不必要的法律風(fēng)險。結(jié)算

63、資料通過提交初審后，不得隨意增補(bǔ)變更內(nèi)容。（三）總包工程在項(xiàng)目入伙后一年內(nèi)完成結(jié)算工作，其它分包工程和甲供材料及設(shè)備在項(xiàng)目入伙后六個月內(nèi)完成結(jié)算工作。（四）結(jié)算辦理完成后，及時與成本預(yù)測值對比分析，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，為后續(xù)分判與合約管理提供借鑒。（五）保修期內(nèi)的委托維修制度的執(zhí)行。（六）加強(qiáng)電梯、水泵、發(fā)電機(jī)組等重要設(shè)備在保修期內(nèi)的維修保養(yǎng)工作。八、合約人員配置本項(xiàng)目擬設(shè)置專職項(xiàng)目QS.和地盤土建QS.各一名。設(shè)置兼職項(xiàng)目水電QS.和及物資QS.各一名。九、合約管理日常用表（一）標(biāo)書發(fā)放統(tǒng)計(jì)臺賬；（二）議標(biāo)邀請函；（三）工程定標(biāo)情況統(tǒng)計(jì)表；（四）合同管理臺帳；（五）建安成本預(yù)測明細(xì)表；（六）工程變更指令及工程管理指令統(tǒng)計(jì)表；（七）簽證單審核時間明細(xì)表；（八）物資采購計(jì)劃；（九）甲供物資申請表；（十）甲供物資初步驗(yàn)收表；（十一）采購合同結(jié)算確認(rèn)表；（十二）結(jié)算資料收悉函。