1、如何構建以成本科目為導向的標準化成本之1123456一、產品標準化之成本標準化名稱 成本標準化各公司以不同的形式展示，因此形成不同的稱謂1、以限額的形式體現如：萬科、融創、金輝等多數TOP30房企2、以作業指引的形式體現如：華夏幸福3、以成本手冊的形式體現如：4、以地區基價表的形式體現如：早期的金地5、以成本數據庫的形式體現核心區別：是否為全成本范圍及數據資料來源于：網上信息二、成本標準化之內容組成 各房企成本標準化內容案例【案例1：全成本限額形式】二、成本標準化之內容組成 各房企成本標準化內容案例【案例2：部分限額形式】二、成本標準化之內容組成 各房企成本標準化內容案例【案例3：標準成本作業

2、指引形式】二、成本標準化之內容組成 各房企成本標準化內容案例以成本科目、合約規劃為導向編制成本標準化有什么區別？合約規劃成熟度 成本標準化之內容組成建議1、成本標準化之概述 目的及意義 編制依據 適用范圍 適用條件 各部門職責2、數據的下達、執行與檢查 指標之下達 標準成本與項目目標成本的關系 執行與檢查3、成本標準化范圍及數據 范圍 土地 前期 單體毛坯 戶內精裝修 小市政管網 園林景觀 公共配套 開發間接費 營銷費 管理費 財務費 各項稅金4、標準化成本清單 不同抗震設防烈度地區各物業類型單體成本清單 戶內精裝修成本清單 部品部件成本清單5、附錄 客戶檔次、產品系列及產品配置對應關系 綜合

3、指標：設計量化指標標準 配置標準：產品配置及限額標準 成本科目與合約規劃對應關系表二、成本標準化之內容組成難點 成本標準化之內容組成建議STEP2：確定編制導向原則（成本科目、合約規劃？）三、成本標準化之建設步驟STEP3：客戶檔次、產品系列及產品配置對應關系STEP4：配置標準：產品配置及限額標準 STEP5：綜合指標：設計量化指標標準 STEP6：成本標準化范圍STEP1：確定表達形式 STEP10：各科目（合約規劃）成本數據編制 STEP8：戶內精裝修體成本清單 STEP7：單體毛坯成本清單 STEP9：部品部件成本清單 STEP11：概述編制 STEP12：下達、執行及檢查編制組卷 關

4、鍵點：加強成本管理意識、設置設計管控要素、指導成本工作四、成本標準化之概述 V1.0本手冊旨在進一步規范住宅設計限額指標（以下簡稱“限額指標”）和住宅產品配置標準分級（以下簡稱“分級標準”）的運用及管理；推進公司成本管理作業的標準化，設置合理的設計管控要素，挖掘成本控制的重點，符合公司成本管理標準化，并為統一設計限額指標、成本控制目標的編制及審核、過程成本管理工作的開展及結果評定工作，提供參照依據。目的及意義編制依據適用范圍適用條件各部門職責 V8.0本指引旨在強化公司的成本管控意識；推進公司成本管理作業的標準化；及時動態掌握成本變動信息，設置合理的設計管控要素，挖掘成本控制的重點，符合公司成

5、本管理標準化的要求。與住宅集團開發的產品線匹配、滿足各區域成本管控需求，在原標準成本基礎上進行的修正，指導各分公司立項成本批復工作。關鍵點：設計標準化、在建成本、市場風險、戰略采購成果應用四、成本標準化之概述 V1.0本手冊以集團標準化單體設計、構造做法及已開發產品業態為基礎，對應產品配置標準，通過分析我司在建項目施工圖預算成本指標、結合當前的人工材料機械市場價格水平并考 慮上浮風險因素、充分運用戰略采購或集中采購成果和可推廣的成本優化實例、在與同行業的成本指標綜合對比后，制定適合于我司的 V1.0 標準成本指標。本手冊中所涉及的建筑面積按 GB/T50353-2013建筑工程建筑面積計算規范

6、全國統一計算規則（特別注明除外）。目的及意義編制依據適用范圍適用條件各部門職責 V8.0本指引以地產集團標準化單體設計、各分公司構造做法及已開發產品業態為基礎，對應產品配置標準，通過分析我司在建項目施工圖預算成本指標、結合當前的 人工材料機械市場價格水平并考慮上浮風險因素、充分運用戰略采購或集中采購成 果和可推廣的成本優化實例、在與同行業的成本指標綜合對比后，在原V7.0基礎上修正制定適合于我司的V8.0標準成本指標；關鍵點：投資決策、方案階段及實施階段設計限額及成本限額四、成本標準化之概述 V1.0適用于集團所屬的所有項目立項及項目設計、實施階段的產品設計限額與成本限額。目的及意義編制依據適

7、用范圍適用條件各部門職責 V8.0適用于住宅集團所屬的所有項目立項及項目設計、實施階段的成本限額。關鍵點：上限、沖突時執行本地規范四、成本標準化之概述 V1.0本手冊中提到的成本指標、限額指標、配置標準等均為上限，是指導項目立項、設計限額和方案評審的重要依據，所有指標均不得超本指引數據執行。若執行標準化產品的超出限額指標的，按標準化產品執行，后期進行標準化產品優化或修正限額指標。若當地規范強制要求與 本限額手冊有沖突時，按規范最低值。目的及意義編制依據適用范圍適用條件各部門職責 V8.0本指引中提到的成本指標、主要技術對標指標、差異調整模塊成本指標等均為上限，是指導項目立項和設計限額的重要依據

8、，原則上，除各項指標約定的允許調整的條件及因素外，其他指標均執行本指引數據。標準成本未覆蓋的新區域參照相 近區域指標。關鍵點：職能部門全員意識四、成本標準化之概述 V1.0集團成本職能部門：負責成本限額編制修訂，監督并統計限額成本執行情況。集團定位、設計職能部門：配合制定及修訂與設計相關的限額指標及分級標準，履行相應管理 職責。集團營銷職能部門：配合制定及修訂與營銷相關的限額指標及分級標準，履行相應管理職責。集團財務職能部門：配合制定及修訂與財務相關的限額指標及分級標準，履行相應管理職責。集團投資發展職能部門：配合制定及修訂與投資發展相關的限額指標，履行相應管理職責。集團精裝職能部門：配合制定

9、及修訂與精裝相關的限額指標及分級標準，履行相應管理職責。區域成本職能部門：從項目立項到竣工交付全過程，嚴格按成本限額控制項目成本，對執行情 況進行監督、檢查及糾偏，及時將執行情況反饋給集團成本管理部。區域相關職能部門：嚴格執行成本限額，在限額范圍內開展相關工作。目的及意義編制依據適用范圍適用條件各部門職責 V8.0集團成本合約中心：制定及修訂標準成本指標，監督并統計標準成本執行情況；各級成本合約部：項目立項及實施階段，嚴格按標準成本數據控制項目成本，及時將執行情況反饋給集團成本合約中心；各級設計管理部：嚴格執行標準成本數據對應的設計限額，在限額范圍內指導設計。關鍵點：什么階段限額最有效五、成本

10、標準數據下達、執行與檢查 V1.0全成本限額的概念：是為保證項目成果的經濟性而制定的，是進行設計階段（含方案階段）相關技術經濟指 標控制、目標成本測算、施工過程成本管控的上限值。成本限額按性質可以分為造價限額和 指標限額；按內容可分為投資限額、設計限額、費用限額和施工限額。成本限額途徑有兩類：（1）要求設計滿足合理的造價指標（即“限價”）：即為滿足投資或造價的要求限定的 投資限制總值（除土地成本外），從規劃、設計、施工、銷售、管理全方位調整來達到限額 投資。如平米造價、總投資額。（2）要求設計滿足經濟性技術指標（即“限量”）：即為保證設計成果的經濟性而制定的技術上不應突破的限制值，即節材。如建

11、筑結構鋼筋含量、砼含量、平均車位面積等。全成本限額控制的最有效階段“二八定理”：項目定位和設計階段已經決定了項目生命周期內 80%的費用；規劃和 初步設計階段決定了工程投資的 80%，而施工圖和后期工程管理只能決定工程投資的 20%份額。所以規劃、方案階段的設計優化，設備系統工藝的確定和設備選型等是限額設計工作 的重點階段；而施工圖設計和工程施工階段，成本優化的空間則相對較小。與目標成本關系下達執行與檢查適用階段 關鍵點：什么階段限額最有效五、成本標準數據下達、執行與檢查與目標成本關系下達執行與檢查適用階段五、成本標準數據下達、執行與檢查 V8.0適用于項目投決階段、立項階段及后評估階段；在

12、投決階段，項目初步定位確定時，成本預設及估算即采用本標準成本指標測算 成本，用于投決測算及成本目標控制；在項目立項的各個階段，標準成本指標編號：HXDC-B-CH-D19-*分冊：住宅分冊 頁碼：第 4 頁 共 78 頁標準成本管理作業指引用于指導各階段設計和成本測算，便于將項目目標成本控制在標準成本范圍內；后評估階段回顧項目整體執行過程中成本變動與標準成本對比關系，為后 階段標準成本修訂提供參考。關鍵點：什么階段限額最有效與目標成本關系下達執行與檢查適用階段五、成本標準數據下達、執行與檢查 V8.0在公司以利潤為導向的考核體制下，標準成本的目的就是合理控制投資成本，降低開發風險，在實際執行中

13、標準成本涉及到多個職能部 門，應由分公司、項目公司（或大項目部）總經理負責整體協調。關鍵點：什么時間下達與目標成本關系下達執行與檢查適用階段 V1.0五、成本標準數據下達、執行與檢查 V8.0標準成本數據為住宅集團所屬的所有項目立項及項目實施階段的標準成本限額標準，為項目成本審核的依據，除標準成本數據備注說明中允許調整范圍內允許調整費項外，其他標準成本數據均為成本審核的上限。(2）項目目標成本為住宅集團所屬項目在分公司投決項目和立項時確定的目標成本，一旦確定簽入項目經營目標責任書即為考核的項目成 本指標的上限；關鍵點：大小與目標成本關系下達執行與檢查適用階段五、成本標準數據下達、執行與檢查 關

14、鍵點：超出、反饋與目標成本關系下達執行與檢查適用階段 V1.01、成本職能部門，負責審核項目提交的各項參數是否滿足成本限額要求，指導限額指標的執行。2、評判提交的參數應以本限額控制體系所列的指標為標準，如果各項參數在控制指標的范 圍內則可執行，如果超出控制指標，則進行成本優化策劃。五、成本標準數據下達、執行與檢查 V8.0(1）標準成本指標執行：標準成本數據用于指導年度內所有分公司投決項目和立項項目的目標成本審核的依據，標準成本數據及對應的成本技術經濟指標，均需要在執行時控制在標準成本范圍內；與標準成本有差異部分，需要針對差異項與研發體系進行專項必要性修改確認后，方可在確認差異范圍內調整成本，

15、否則，不予調整；(2）標準成本的檢查a、集團成本合約中心：負責對地產集團所有投決項目中成本部分的合理性是 否符合標準成本指標進行審核；以季度為單位檢查各分公司標準成本執行情況及立項審批的合規性、合理性；b、分公司成本合約部：作為項目目標成本的審核管理部門，負責審核各項目公司、大項目部上報的目標成本測算文件，建立標準成本指標的檢查核對機制，對超過指標部分應書面通知標準成本指標執行情況，并督促改進；c、項目公司/大項目部成本合約部：根據分公司的標準成本指標檢查核對機 制，在項目立項各階段自檢；d、各級設計管理部：負責檢查對標準成本中各項限額設計指標的實現；若未達到限額設計要求的，應會同外部設計單位

16、進行優化，屬剛性要求的指標未達到限額范圍內的，必須優化完成。若因工期原因不能優化的，需分公司、項目公司總經理同意方可進入施工階段。關鍵點：超出、反饋與目標成本關系下達執行與檢查適用階段六、成本標準化之附錄 客戶檔次、產品系列及產品配置對應關系【案例4】六、成本標準化之附錄 客戶檔次、產品系列及產品配置對應關系【案例5】六、成本標準化之附錄 客戶檔次、產品系列及產品配置對應關系【案例6】六、成本標準化之附錄 綜合指標：設計量化指標標準【案例7】六、成本標準化之附錄 綜合指標：設計量化指標標準【案例8】六、成本標準化之附錄 綜合指標：設計量化指標標準【案例9】六、成本標準化之附錄 綜合指標：設計量

17、化指標標準【案例9】六、成本標準化之附錄 綜合指標：設計量化指標標準【案例9】六、成本標準化之附錄 綜合指標：設計量化指標標準之內容建議【案例10 項目成本控制關鍵性指標】六、成本標準化之附錄 配置標準：產品配置及限額標準【案例4：1】六、成本標準化之附錄 配置標準：產品配置及限額標準【案例4：1】六、成本標準化之附錄 配置標準：產品配置及限額標準【案例4：1】六、成本標準化之附錄 配置標準：產品配置及限額標準【案例4：2】六、成本標準化之附錄 配置標準：產品配置及限額標準【案例4：2】六、成本標準化之附錄 配置標準：產品配置及限額標準【案例4：2】六、成本標準化之附錄 配置標準：產品配置及限

18、額標準【案例4：3】六、成本標準化之附錄 配置標準：產品配置及限額標準【案例4：3】六、成本標準化之附錄 配置標準：產品配置及限額標準【案例4：3】六、成本標準化之附錄 配置標準：產品配置及限額標準【案例4：3】六、成本標準化之附錄 配置標準：產品配置及限額標準【案例4：產品線】六、成本標準化之附錄 配置標準：產品配置及限額標準【案例4：產品線】六、成本標準化之附錄 配置標準：產品配置及限額標準【案例4：產品線】六、成本標準化之附錄 配置標準：產品配置及限額標準【案例4：產品線】六、成本標準化之附錄 配置標準：產品配置及限額標準【案例5：2】六、成本標準化之附錄 配置標準：產品配置及限額標準【

19、案例5：2】六、成本標準化之附錄 配置標準：產品配置及限額標準【案例5：2】六、成本標準化之附錄 配置標準：產品配置及限額標準【案例5：3】六、成本標準化之附錄 配置標準：產品配置及限額標準【案例5：3】六、成本標準化之附錄 配置標準：產品配置及限額標準【案例5：3】六、成本標準化之附錄 配置標準：產品配置及限額標準【案例10】六、成本標準化之附錄 配置標準：產品配置及限額標準【案例10】區位A檔（約2500元/）B檔（約1800元/）C檔（約1200元/）D檔（約700元/）硬裝房廳墻面壁紙+硬包硬包壁紙壁紙白色乳膠漆白色乳膠漆廚衛墻面石材仿石材磚仿石材磚?；u?；u/仿古磚?；u/仿古磚客

20、餐廳地面石材石材仿石材磚?；u/仿古磚?；u/仿古磚居室地面人字拼花實木復合地板實木復合地板實木復合地板強化復合地板廚衛地面石材仿石材磚仿石材磚玻化磚?；u/仿古磚?；u/仿古磚廚衛頂面燈帶防水石膏板防水石膏板防水石膏板鋁扣板集成吊頂鋁扣板集成吊頂戶內門全屋實木貼皮/實木混油實木貼皮/實木混油實木貼皮（平板）/PVC覆膜實木貼皮（平板）/PVC覆膜收納玄關柜/衣柜烤漆門板/實木貼皮門板烤漆門板/實木貼皮門板PVC包覆門板PVC包覆門板衛生間鏡柜鏡柜燈帶鏡柜燈帶鏡柜鏡面櫥柜/手盆柜烤漆門板/實木貼皮門板烤漆門板/實木貼皮門板PVC包覆門板PVC包覆門板電器煙機灶具伊萊克斯伊萊克斯老板老板美的消毒

21、柜伊萊克斯伊萊克斯老板老板美的烤箱/蒸箱伊萊克斯/老板/開關面板羅格朗松下施耐德施耐德潔具五金衛生間潔具杜拉維特杜拉維特TOTOTOTO樂家衛生間五金高儀高儀TOTO摩恩摩恩廚房五金弗蘭卡弗蘭卡科勒科勒六、成本標準化之附錄 配置標準：產品配置及限額標準【案例10】建筑面積120戶型三室兩廳兩衛建筑單方成本1206元/風格經典歐式 在簡潔的造型基礎上加入了歐式線條的元素。整體以溫馨的亮暖為主色調。天花歐式角線細節，呈現空間獨有的風格屬性?？蛷d皮革紋理的墻面，與精致的縫線結合，提升空間品質。櫥柜：PVC包覆木飾面板?？筒蛷d：仿古磚/?；u鋪裝。居室：實木復合地板。風格典型材料選擇部品配置人性化設計

22、 衛生間：仿古磚/玻化磚鋪裝。電器-老板。廚房五金-科勒。衛生間潔具-TOTO。衛生間五金-摩恩。開關面板：施耐德。一鍵離家。含USB接口插座。淋浴間導水槽。夜燈插座預留。收納：櫥柜，衛生間鏡柜手盆柜。六、成本標準化之附錄 配置標準：產品配置及限額標準【案例10】精裝標準空間部位標準配置裝修標準1200元/(100元)玄關頂面 輕鋼龍骨石膏板吊頂+白色乳膠漆+射燈墻面 白色乳膠漆地面 米黃仿古磚300*600客廳頂面 輕鋼龍骨石膏板吊頂+100*100定制石膏角線+白色乳膠漆+射燈墻面 白色乳膠漆地面 米黃仿古磚600*600餐廳頂面 輕鋼龍骨石膏板吊頂+80*80定制石膏角線+白色乳膠漆+射燈墻面 乳膠漆地面 米黃仿古磚600*600主臥室頂面 輕鋼龍骨石膏板吊頂+100*100定制石膏角線+白色乳膠漆+射燈墻面 白色乳膠漆地面 實木復合木地板次臥室&書房頂面 輕鋼龍骨石膏板吊頂+100*100定制石膏角線+白色乳膠漆墻面 白色乳膠漆地面 實木復合木地板廚房頂面 輕鋼龍骨石膏板吊頂+白色防水乳膠漆+筒燈墻面 米黃色仿古磚300*600地面 米黃色仿古磚300*300 斜拼衛生間頂面 輕鋼龍骨石膏板吊頂+白色防水乳膠漆+防霧射燈墻面 米黃色仿古磚300*600地面 米黃色仿古磚300*600/淺米啡深色石材/淺啡網深色石材六、成本標準化之附錄 成本科目與合約規劃對應關系表