1、1廣東省城鄉規劃設計研究院GUANG DONG U.R.PD INSTITUTE 羅湖區舊住宅區改造專項規劃 2020.033主要內容CONTENT03CHAPTER 03現狀特征分析01CHAPTER 01規劃編制背景05CHAPTER 05改造規劃指引06CHAPTER 0602CHAPTER 02改造歷程趨勢04CHAPTER 04目標挑戰研判初步規劃策略401規劃編制背景1、背景趨勢2、羅湖挑戰3、技術路線1chapter羅湖舊住宅區改造的必要性與緊迫性規劃背景5灣區發展進入全面深度合作的下半場，羅湖迎來了全面振興發展的新機遇背景趨勢重新審視區域發展的格局與趨勢2019年2月18日，中

2、共中央國務院印發粵港澳大灣區發展規劃綱要，規劃綱要的出臺，將助力灣區協同發展翻開新篇章、迎來深港全面深度合作的下半場，也將加速推動東進戰略全面實施。6羅湖區必須充分利用自身傳統核心，區位交通，人文底蘊優勢，抓住歷史機遇，繼續強化深港合作第一門戶，深圳東進戰略龍頭的發展定位，促進城區高質量可持續發展，重塑精彩“新羅湖”。應充分利用自身優勢，緊抓歷史機遇，強化“門戶”與“龍頭”定位，重塑精彩“新羅湖”羅湖使命重新審視羅湖在灣區的發展定位強化深港合作門戶東進戰略龍頭重塑精彩“新羅湖”7新時期、新背景下羅湖面臨的環境吸引力、產業創新動力與綜合競爭力下降的發展挑戰羅湖挑戰重新審視羅湖發展面臨挑戰2、空間

3、資源匱乏產業聚集創新動力不足3、中心區位弱化區域輻射力與競爭力下降1、城區物質環境老化環境吸引力下降羅湖，最為最早開發的城區，現有物質環境老化老化、破舊嚴重，環境吸引力逐漸下降。羅湖作為老城區，現已高度建成，增量空間資源匱乏，產業空間尤為不足，全區產業建筑面積占比僅為25.7%，與福田、南山相比，創新載體規模相差甚遠。南山、寶安區逐漸成為深圳面向粵港澳灣區發展的核心區域，城市重心西移趨勢進一步明顯,，東進戰略的推進，龍崗區和坪山區具有明顯的擴展趨勢，羅湖區原有的中心區位優勢不斷弱化。80100200300400500600城中村舊商業區舊工業區舊住宅區67公頃43公頃131公頃68%17%9%

4、6%舊城改造已成為推動城市轉型，改善城區老化面貌，拓展創新產業空間，提升城區綜合競爭力的重要抓手。根據羅湖區城市更新十三五中期評估報告分析，經過多年實踐，羅湖區“三舊”存量已不多，舊住宅區將成為羅湖未來舊城改造的主要空間，迫切需要通過改造推動羅湖城區轉型發展。羅湖區列入計劃的城市更新項目分布圖舊城改造困境514公頃備注：羅湖區“四舊”剩余用地面積對比（公頃）資料來源：羅湖區城市更新十三五中期評估及規劃現狀分析舊城改造是推動城市轉型的重要抓手，但存量結構已經發生變化，舊住宅區成為改造主要存量重新審視羅湖舊改面臨的挑戰9舊住宅區現狀人居環境問題突出，難以滿足居民日常生活需求，業主改造意愿強烈，亟需

5、改造舊住宅區改造困境重新審視羅湖舊住宅區改造面臨的挑戰羅湖區作為深圳市最先發展的城區，大量住宅建于上世紀八十年代初期，由于早期建設標準低、加上年久失修，現狀舊住宅區問題突出，出現不同程度建筑破損、設施老化、停車不足等問題，嚴重影響居民正常生活，與此同時，業主改造意愿強烈。停車難景觀差違建多配套缺市政舊隱患多10國家2、2019年政府工作報告2019年3月5日，國務院總理李克強在政府工作報告中指出：城鎮老舊小區量大面廣，要大力進行改造提升，更新水電路氣等配套設施，支持加裝電梯和無障礙環境建設，健全便民市場、便利店、步行街、停車場等生活服務設施。舊住宅區改造政策中央政府高度關注老舊小區改造重新審視

6、羅湖舊住宅區改造面臨的挑戰3、2019年國務院常務會議國務院總理李克強6月19日在國務院常務會議指出：加快部署推進城鎮老舊小區改造，順應群眾期盼改善居住條件。對改造方式，投融資模式做出指引。1、2015中央城市工作會議提出2015年12月20日，中央城市工作會議提出，加快棚戶區和危房改造，有序推進老舊住宅小區綜合整治，力爭到2020年基本完成現有城鎮棚戶區、城中村和危房改造。112014廣東省人民政府關于加快棚戶區改造工作的實施意見不斷提升城市棚戶區的配套基礎設施和公共服務設施建設水平，使棚戶區的居住條件得到改善。2017深圳市人民政府關于加強棚戶區改造的實施意見明確政府作為主導，以人才住房專

7、營機構實施為主，其他企業可以參與的改造模式與實施路徑；2018深圳市羅湖區棚戶區改造實施辦法（試行）進一步明確了舊住宅區棚改的適用條件，改造模式與實施路徑省市區舊住宅區改造政策棚改政策頒布后，舊住宅區改造的政策路徑發生變化工作目標：在此背景之下開展了本次規劃編制工作，旨在全面摸清舊住宅區的現狀信息，破解舊住宅區改造面臨的困境，指引，支撐，統籌舊住宅區改造工作，解決羅湖轉型發展和舊住宅區面臨的問題。重新審視羅湖舊住宅區改造面臨的挑戰12技術路線改造規劃指引2規劃策略改造空間落實目標研判目標研判、規劃策略3改造規劃指引現狀特征分析問題總結羅湖概況舊住宅區特征改造政策建議41改造歷程與趨勢經驗深圳改

8、造歷程國內改造歷程趨勢與經驗國外改造歷程趨勢與經驗適改性評價分區改造指引1302改造歷程趨勢2chapter1、深圳舊住宅區改造2、國外舊住宅區改造3、國內舊住宅區改造深圳/國內外舊住宅區改造歷程、現狀、趨勢、案例借鑒、他山之石14改造歷程演變存量開發是城市轉型發展主要途徑，但主要以“三舊”改造為主，舊住宅區改造推進緩慢深圳舊住宅區改造2010年深圳城市更新單元第一批計劃（8個）木頭龍、南苑新村、金鉆豪園等福田區10個試點、羅湖區3個、南山1個，寶安1個2012年深圳市第四批城市更新單元計劃（1個）梅林中康生活小區作為城市更新試點起步階段（2009-2011年）收緊管控階段（2012-2016

9、年）放寬趨勢階段（2017-至今）城市更新：開始起步城市更新：推進緩慢棚戶區改造：快速推進15改造模式演變趨勢通過梳理涉及城市更新相關規劃，舊住宅區改造呈現一定的發展趨勢深圳市城市更新“十三五”綜合整治為主，審慎開展拆除重建舊城區更新指引舊住宅區劃分在舊城區一類，提出舊住宅區更新以優化居住環境與完善配套設施為目標，采取以綜合整治為主的更新方式，審慎開展拆除重建。羅湖區城市更新“十三五”綜合整治為主，審慎開展拆除重建，亟需改造的舊住宅區需由政府主導開展舊居住區與舊商業區更新指引舊住宅區更新以優化居住環境與完善配套設施為目標，采取以綜合整治為主的更新方式，審慎開展拆除重建，亟需改善居住條件的舊住宅

10、區，應優先按照棚戶區政策實施改造。對位于軌道站點500米范圍內、建筑質量存在較大安全隱患或具有重大基礎設施和公共設施建設需要以及保障性安居工程等公共利益建設需求的舊住宅區，可在政府主導下引導發展居住、商業、辦公等混合功能。羅湖區城市更新“十三五”中期評估多措并舉（綜合整治、拆除重建），穩步有序推進舊住宅區更新改造多措并舉，關注舊住宅區改造作為占全區“四舊”潛力用地43%的老舊住宅區，是羅湖存量空間挖潛及城市質量提升的重點。綜合運用拆除重建和綜合整治等政策工具，有序推進老舊住宅區有序更新。改造模式總體上以綜合整治為主，拆除重建改造仍較審慎深圳舊住宅區改造16政策路徑演變通過梳理涉及舊住宅區改造的

11、相關政策，可大體分為如下三個階段：歷經市場運作到政府主導再到企業可參與的轉變，舊住宅區改造的政策路徑仍在探索之中深圳舊住宅區改造市場主導的城市更新，但實施過程中由于各方利益難以平衡，整體推進緩慢；由政府主導的棚戶區改造基本保障了公共利益為主，整體推進相對較快，但政府財政人力壓力大。未來羅湖區舊住宅區改造仍需要結合實際情況進一步探索。2009年深圳市城市更新辦法首次正式規范了城市更新的概念，將舊住宅區納入改造對象；城市更新：推進緩慢2010年深圳城市更新單元第一批計劃（8個）木頭龍、南苑新村、金鉆豪園等2017年關于加強和改進城市更新工作的暫行措施2017年關于規范城市更新實施工作若干問題的處理

12、意見（一）2018年關于加強棚戶區改造工作的實施意見2018年深圳市羅湖區棚戶區改造實施辦法（試行）強調亟需改善成片舊住宅區，符合棚戶區改造政策的，應優先按照棚戶區政策實施改造；提出政府主導，國企參與的政策路徑棚改實施辦法提出政府主導，人才專營機構實施為主，其他企業可以參與棚戶區改造：快速推進福田區10個試點、羅湖區3個、南山1個，寶安1個2012年深圳市城市更新辦法實施細則2012年深圳市羅湖區拆除重建類城市更新實施辦法（試行）（2017年廢止）2016年深圳市羅湖區城市更新實施辦法（試行）城市更新：推進緩慢2012年深圳市第四批城市更新單元計劃（1個）梅林中康生活小區作為城市更新試點首次提

13、出以舊住宅區為主的更新，需由政府主導現狀調研、意愿征集等工作；至此，政府在舊住宅區城市更新中的管控逐步加強；起步階段（2009-2011年）市場運作，城市更新收緊管控階段（2012-2016年）政府主導，城市更新放寬趨勢階段（2017-至今）政府主導，棚戶區改造1720世紀80年代新建與維修改造并存20世紀90年代-至今小規模漸進式改造20世紀70年代大規模拆除重建改造模式歷程與趨勢總結：國外舊住宅區改造經歷了從大規模推倒重建、到新建與維修改造并存、向小規模漸進式更新改造的轉變，從簡單的物質環境改造向社會、經濟以及歷史文化保護等更深層次的思考。大規模的清除貧民窟重建性開發為主要更新改造方式，以

14、城市更新重建為目的，并解決住宅稀缺問題，但并未取得預期效果，反而產生了許多城市問題；反思大規模拆除重建帶來的社會問題及影響，逐漸重視舊住宅區更新改造與維修，制定了鼓勵住宅更新改造的相關政策，開始轉變改造模式與觀念；對舊住宅區的更新以整治性開發和維護性開發為主，進行了大量理論探索，并積累了豐富的實踐經驗。縱觀國外舊住宅區改造歷程，大體經歷了大規模推倒重建向小規模、漸進式改造的轉變。國外舊住宅區政府引導，企業建設1949年美國住房法實施，以清除平民窟解決民眾住房為目的，政府提供資金和政治援助，主要由私營企業來承擔；加強多方參與，強化市場作用1954年，聯邦政府對城市更新政策進行修正，提出要加強私人

15、企業的作用，地方政府的責任和居民參與，減少了政府投入。美國 政府引導，市場調節為主，不斷強化私人企業的作用。美國舊住宅區改造以市場調節為主，政府主要舊住宅區改造引導、資金和政策支持，具體實施主要由私營企業承擔，同時，呈現出逐步弱化政府宏觀調控，強化市場作用的發展趨勢。改造政策路徑政府主導為主20世紀80年代，團地更新計劃正式啟動，由政府部門主導推動“團地再生”；推行政企合作20世紀80年代，日本推行“都市再開發政策”，允許個人及私人機構擔任實施主體，并于1988年將此政策寫入更新法。民間多方聯合的改造模式開始大規模盛行；日本及歐洲國家弱化政府調控1972年，聯邦政府實施“城市復興”政策，聯邦政

16、府不再負責全國的城市更新，交由地方政府負責，同時取消或減少對“城市更新計劃”的資助。鼓勵民間參與21世紀，日本政府開始注重低于價值提升的可持續都市營造，一方面，以舉國戰略層面上推動更新，另一方面，持續鼓勵自下而上的“造街”活動以及小型的更新事業。舊住宅區改造離不開政府的積極引導和投入，也需整合市場機制和社區自治等多元力量國外舊住宅區 政府主導為主，逐漸向政企合作、民間主導轉變。早期日本舊住宅區更新以政府主導為主，后期允許個人及私人機構參與，到注重自下而上的改造模式，逐步形成了政府主導、政企合作、民間主導等多元改造模式。微信：1115955733送福利，http:/，http:/總結：舊住宅區改

17、造離不開政府的積極引導和投入，同時也需要整合市場機制和社區自治等多元力量，呈現出逐步弱化政府宏觀調控，從政府主導逐漸走向政府、企業、居民合作共贏的多元改造模式。181920世紀70年代-80年代緩慢發展階段20世紀80年代-90年代大規模拆除重建的更新階段20世紀40年代-70年代萌芽發展階段總結：國內舊住宅區改造相對國外較晚，也經歷由棚戶區改造起步、見縫插針式建設住宅、大規模推倒重建、到有機更新、微更新、微改造為主的轉變，從簡單的滿足社會物質環境需求類改造向社會、經濟以及歷史文化保護等更深層次改造的轉變。為了解決日益緊張的住房問題，政府逐漸開始對老城區進行改造利用，主要改造對象是危房和棚戶區

18、為了解決城市職工的居住問題，新建一批多層盒子狀住宅，主要以見縫插針式建設，同時拆除了一些老舊住宅；城市化進程加快，以房地產為主導的市場經濟下，開始了大規模拆除重建的改造；21世紀初至今有機更新探索階段人們逐漸認識到大拆大建、推倒重建的弊端，開始強調有機更新、人居環境的改善，以綜合整治為主。國內舊住宅區改造模式歷程與趨勢國內舊住宅區改造起步相對較晚，但改造的主要歷程與趨勢與國外較為相似微信：1115955733送福利，http:/20廣州微改造上海微更新香港樓宇修復具體做法：2016年,廣州市在全國率先開展老舊小區微改造，針對老舊小區的基礎設施、市政設施、街道外立面及公共環境實行改造，并出臺廣州

19、市老舊小區微改造設計導則。典型案例：德欣小區、永慶坊北京有機更新具體做法：2016年，上海啟動行走上海社區空間微更新計劃，主要針對小區內部、小區外部，周邊街道的公共空間進行改造。典型案例：上海敬老邨7號樓、大西別墅具體做法：2001年，香港重建局頒布了市區重建策略，提出了市區重建、樓宇修復、舊區活化、文物保育四大策略，舊住宅區多采用樓宇修復，對老舊建筑的結構、市政設施、建筑立面等方面進行維修。典型案例：保怡大廈、同發大廈具體做法：20世紀80年代，北京率先探索舊城的有機更新，注重歷史文化延續，物質空間環境改善。2018年，北京市朝陽區全要素小區建設導則發布，從功能設施、綠化美化等10個方面提出

20、建設要求。典型案例：菊兒胡同上海、廣州等地采用微改造方式，針對舊住宅區建筑本身、公共空間等多方面進行改造，取得顯著效果。改造案例微更新、微改造國內舊住宅區市場主導，政府“積極不干預”1970年代，香港政府允許民間組織房屋協會進行舊城改造，70年代后期，香港政府允許私人業主直接參與舊城改造，這一階段，香港舊住宅區改造以市場為主導，政府“積極不干預”，利益分歧難以協調，項目推進緩慢；市場主導，政府有限度介入1988年，政府成立了土地開發公司(LDC),作為法定公營機構，帶有半官方色彩，與私人開發商合作，標志著政府正式、有限度的介入，但舊住宅區改造仍然以市場主導為主。香港 市場主導，政府調控，不斷強

21、化政府的宏觀調控指引作用。香港舊住宅區改造以市場主導為主，政府主要對舊住宅區改造進行調控和引導，以及在政策上的支持，具體實施一般由市場私人企業運營承擔，同時呈現出逐步強化政府宏觀調控的趨勢。改造政策路徑政府主導并全程參與20世紀50年代-80年代，政府主導并全程參與零星地塊的棚戶區和極少的舊住宅改造。主要改造目標是以工人居住的棚戶區和出現安全問題的城區老舊住宅。政府把控，市場開始介入20世紀80年代-21世紀初期，國內外開發商大量進入上海，舊改規模空前龐大，以營利性質為主的拆除重建大面積出現。舊城改造仍然以政府主導，但開發商的介入使得改造出現了利益沖突。上海政府介入+市場運作2001年，市區重

22、建局成立，象征著政府對市區重建介入程度的進一步加深，在保持市場機制為主導的前提下，強化了政府對更新的責任。政府調控，市場運作2008年，探索實施了拆除重建改造試點上海市舊住房拆除重建項目實施辦法(試行)，針對不同的更新改造，地區，給予適用不同的政策要求，政府調控整體方向，實施方面一部分開始交由市場運作。政府引導，調控監管力度強化，但仍不斷引入市場運作力量促進舊住宅區持續改造國內舊住宅區 政府主導為主，不斷引入市場力量，逐漸向政府把控、市場主導運作轉變。早期上海舊住宅區更新以政府主導為主，中期開始引入市場力量，后期允許個人及私人機構參與，逐步形成了政府主導與調控、市場運作等多元改造模式。總結：舊

23、住宅區改造離不開政府的整體調控和資金投入，同時也需要引入和調整市場資本的進入，呈現出逐步強化政府宏觀調控作用，市場運行運作的改造趨勢。2122慎用大規模拆除重建，宜采用微改造（綜合整治）為主，小規模漸進式改造（拆除重建）為輔的模式改造模式離不開政府的積極介入引導，也需要整合市場機制和社區自治等多元力量政策路徑微改造（綜合整治）為主拆除重建為輔居住功能為主適當增加其他功能政府介入、引導市場運作社區自治/多元力量國內外舊住宅區改造趨勢總結借鑒國內外舊住宅區改造模式和政策路徑，進一步探索羅湖區舊住宅區改造模式和路徑微信：1115955733送福利，http:/2303現狀特征分析1、規劃范圍與期限2

24、、羅湖概況3、舊住宅區特征與改造趨勢4、特征與問題總結3chapter羅湖城市發展概況，舊住宅區總體特征與問題羅湖實際24本次規劃范圍為深圳市羅湖區行政轄區范圍，總面積78.75平方公里，常住人口100.4萬（2016年），下轄黃貝、南湖、桂園、翠竹、筍崗等10個街道辦事處。羅湖區各街道概況示意圖羅湖區各街道概況示意圖規劃范圍規劃期限本規劃期限為2018-2035年近期為2022年，遠期為2035年25羅湖概況區位條件羅湖區是深圳發展的源點，是改革開放的起點，文化底蘊深厚，是深圳特區多元文化的代表，具有歷史文化、特區文化、深港文化等豐富文化內涵。羅湖南接香港，擁有三大口岸，是深港合作的重要門戶

25、，是港-深-莞-穂、港-深-惠發展軸的“咽喉”地區，是連接東西部的橋梁和紐帶。深圳發展源頭，改革開放起點，深港合作門戶鏈接粵東咽喉，區位條件優越26銀湖山梧桐山深圳水庫布吉河沙灣河一半山水一半城，生態環境優越羅湖概況生態資源羅湖區總面積78.75平方公里，擁有生態用地約44平方公里，整體呈現“一半山水一半城”的格局，生態景觀環境優良。微信：1115955733送福利，http:/，http:/27城區高度建成，土地資源瓶頸難以突破，增量空間資源匱乏羅湖概況土地空間2016年各區新增建設用地分布圖作為老城區，羅湖已高度建成。自上個世紀九十年代起，土地資源不足就成為制約城市建設的瓶頸。由于受到生態

26、控制線、梧桐山、布吉河等要素的約束，新增用地已經逼近極限，城市增量空間相較于同為中心城區的福田與南山更為匱乏。28羅湖區土地利用現狀圖居住用地商業服務業用地公共管理與服務設施用地工業用地倉儲物流用地市政公用設施用地交通設施用地綠地與廣場用地特殊用地南山區用地比例福田區用地比例羅湖區用地比例羅湖概況用地結構居住用地比例高：羅湖區現狀居住用地面積為12.81平方公里，占總建設用地的29.5%，遠高于福田、南山。居住建筑比例高：居住建筑總量為3828萬平方米，占總建筑量65.5%，遠高于福田、南山。“高居住空間”占比擠壓了城市服務、創新產業、重大項目與重要設施的發展要素空間羅湖區建筑功能比例29傳統

27、產業優勢不再，新興產業發展剛起步，產業用地供給不足，難以支撐城區產業轉型升級羅湖概況產業發展羅湖區現狀產業建筑面積占全區建筑總面積的25.7%，遠低于福田、南山區，用地空間不足成為制約羅湖區產業升級轉型的重要問題。30羅湖歷經40年高速發展，城市規模持續增長，綜合承載接近滿載狀態嚴重制約城市發展。羅湖概況配套設施羅湖區現狀各個子系統承載狀況圖支撐城區發展的配套設施（公配、交通、市政等子系統）承載壓力較大3131作為羅湖舊改下半場的存量重點，舊住宅區改造也面臨諸多挑戰32羅湖區現狀舊住宅區分布圖現狀居住用地現狀舊住宅區建筑年限20年以上的住宅建筑，即1998年之前建成的住宅小區及住宅建筑規劃對象

28、規劃對象：本次規劃研究對象主要為現狀為國有居住用地及商住混合用地、規劃功能以住宅為主導的舊住宅區，主要指建筑年限20年以上（1998年以前建成）的住宅小區及住宅建筑，在現狀使用方面已不能滿足使用者的實際生活需求，同時也影響了城市整體功能結構調整與優化的住宅區。主要包含工業宿舍、單位大院和商品房三類。根據上述界定標準，本次規劃范圍包含85.5公頃已劃入羅湖區城市更新“十三五”優先拆除重建范圍，且涉及舊住宅區的用地。已劃入城市更新“十三五”優先拆除重建范圍且涉及舊住宅區的用地33羅湖區現狀舊住宅區分布圖各街道舊住宅區數量、用地規模、建筑總量分布圖舊住宅區40%現狀居住用地現狀舊住宅區7628371

29、136637182229343812371466923255138751782877298147774810885151050100150200250300350南湖東門桂園黃貝翠竹筍崗蓮塘東湖東曉清水河建筑總量（萬）用地規模（公頃）數量（個）舊住宅區總量規模龐大，集中分布在黃貝、翠竹、南湖、清水河等街道，改造任務艱巨。總量規模根據當前已掌握數據統計，現狀舊住宅區總數量為460個，總用地規模約為514公頃，建筑總量約為1197萬34建筑年限超過30年的小區占用地總量的46%，且隨著時間推移，年代久遠住宅數量將不斷增加根據當前已掌握數據統計，建筑年限大于30年的舊住宅區共有172個，用地為235

30、公頃，占總用地的46%；建筑年限在25-30年之間的舊住宅區共有180個，用地為152公頃，占總用地的29%；建筑年限在20-25之間的有108個，用地為127公頃，占總用地的25%。建筑維度建筑年限20 Y2525 Y30 Y30圖例190122617811101426138512713851415311528403372655020406080100120南湖東門桂園黃貝翠竹筍崗蓮塘東湖東曉清水河20Y2525 Y30Y30各街道建筑年限分段數量統計圖舊住宅區現狀建筑年限分析圖35舊住宅區現狀整體建筑質量一般，部分小區已出現嚴重質量問題根據當前已掌握數據統計，現狀舊住宅區建筑質量整體相對較

31、差，其中質量一般的有362個，用地為379公頃，占總用地的74%，質量較差的有63個，用地為93公頃，占總用地的18%，質量較好的有35個，用地為42公頃，占總用地的8%。建筑維度建筑質量舊住宅區現狀建筑質量分析圖質量較好圖例質量一般質量較差現狀建筑質量面積統計松泉公寓文星花園鵬蓮花園東深小區景貝北小區36少數舊住宅區位于地質災害高發區域，存在一定安全隱患從當前已掌握數據分析，現狀舊住宅區地質環境整體較好，有6個舊住宅區位于地質災害高易發生區。小區維度地質災害地質災害分區示意圖序號所屬街道舊住宅區名稱1清水河街道龍園山莊2金祥都市花園3東曉街道比華利山莊4草鋪新村5華港新村6公汽宿舍地質災害高

32、易發生區舊住宅區一覽表37普遍存在公共空間匱乏，配套設施不足、老化，環境品質不佳等問題大部分舊住宅區由于建設年代對久遠，規劃標準較低，普遍存在公共空間匱乏，配套設施不足、老化，環境品質不佳等問題。對公共活動空間的考慮不足，缺乏休閑、健身及文化活動場所，大部分舊住宅區集中公共綠地少，由于小區管理欠缺，存在各類私搭違建、車輛亂停亂放等問題，嚴重影響小區整體環境面貌和品質。加建的羽毛球場公共綠地缺乏維護公共空間缺乏公共綠地缺乏維護小區維度環境品質38從街道座談反饋情況來看，舊住宅區業主總體改造意愿強烈從整體數量來看，一半以上的舊住宅區改造意愿強烈，共計有219個小區，占總量的47%，但居民對于棚改、

33、更新政策的接受程度不同，部分居民只愿采取更新模式改造。具體數據仍然需要街道改造意愿摸底調查來支撐。小區維度改造意愿現狀舊住宅區改造意愿分布圖改造意愿一般改造意愿強烈圖例改造意愿強烈改造意愿一般自身改造意愿強烈已申報更新、棚改計劃不限改造方式只愿更新改造改造意愿改造意愿強烈219個，47%改造意愿一般241個，52%39用地權屬整體比較清晰，大部分用地已確權，歷史遺留問題相對較少根據當前已掌握數據統計，現狀舊住宅區用地權屬100%確權的有401個，用地為423公頃，占總用地的82%，權屬部分未確權的有27個，用地為68公頃，占總用地的13%，權屬100%未確權的有32個，用地為23公頃，占總用地

34、的5%。小區維度用地權屬舊住宅區現狀用地權屬分析圖權屬100%確權圖例權屬部分未確權權屬100%未確權現狀用地權屬面積統計40舊住宅區現狀開發強度相對較低，超過一半的小區容積率低于2.5，仍具再開發潛力根據當前已掌握數據統計，現狀舊住宅區整體相對偏低，其中容積率2.5以下的有241個，用地為379公頃，占總用地的74%，容積率2.5-3.2的有58個，用地為53公頃，占總用地的10%，容積率3.2-6.0的有92個，用地為54公頃，占總用地的10%容積率高于6.0有69個，用地為28公頃，占總用地的5%。小區維度開發強度舊住宅區現狀開發強度分析圖FAR2.5圖例2.5 FAR3.2FAR6.0

35、3.2 FAR6.0現狀開發強度面積統計41用地規模小于1萬的舊住宅區為340個，占總用地的27%，由于政策限制，改造難度較大根據當前已掌握數據統計，舊住宅區用地規模小于相關政策規定的1萬用地面積的申報規模要求的小區共有340個，用地為139公頃，占總舊住宅小區總用地的27%。這些規模較小的舊住宅區分布于筍崗、翠竹、黃貝、南湖等街道，整體分布上來看小于1萬的舊住宅小區在空間上較為零散。小區維度用地規模舊住宅區現狀用地規模分析圖S1萬1萬 S 2萬 S2萬 圖例18181110324785272567清水河東曉東湖蓮塘筍崗翠竹黃貝桂園東門南湖S1萬各街道用地規模小于1萬舊住宅區統計42特征與問題

36、總結舊住宅區自身面臨諸多問題，羅湖發展亦存在一系列問題亟待解決先解決什么問題、后解決什么問題，是本次規劃的首先需要明確的目標導向問題羅湖城區1、區位、生態條件優越深圳發展源頭，改革開放起點，深港合作門戶，鏈接粵東咽喉，區位條件優越。2、土地資源瓶頸難以突破城區高度建成，土地資源瓶頸難以突破，增量空間資源匱乏。3、”高居住空間”結構矛盾“高居住空間”占比擠壓了城市服務、創新產業、重大項目與重要設施的發展要素空間。4、配套設施綜合承載不足支撐城區發展子系統難以為繼。5、產業用地供給有限難以支撐未來產業升級發展需求舊住宅區1、總量規模龐大，年限久遠住宅占比高，且隨時間推移規模不斷增加，改造任務艱巨2

37、、部分住宅建筑質量存在隱患，改造緊迫度高3、公共空間匱乏，配套設施不足，環境品質較差，業主改造意愿強烈4、用地權屬相對清晰，歷史遺留問題較少，開發強度相對較低，仍具再開發潛力5、小地塊舊住宅區數量規模龐大，由于政策限制改造難度較大4304目標與挑戰研判1、目標研判2、契合趨勢3、價值原則4、關鍵問題與挑戰4chapter舊住宅區改造的目的是什么，應該解決什么問題？目標挑戰44長遠目標首要目標解決舊住宅區現實問題解決羅湖可持續發展問題.目標研判首要目標是解決舊住宅區面臨的現實問題，在此基礎上契合城市趨勢需求著眼解決羅湖長遠可持續發展問題，但舊住宅區改造能否解決羅湖發展困境？需要進一步對城市發展方

38、向與舊住宅區關系進行研究1、保障居住安全2、完善配套設施3、提升居住品質1、補足綜合承載力2、激發產業創新力3、提升綜合競爭力12舊住宅區改造能否解決羅湖可持續發展的問題與挑戰？45打造三大產業帶，強調產業帶發展空間的拓展，助推傳統產業升級轉型，激發產業創新動力契合趨勢產業空間拓展規劃延續中心城區“南服務、北創新”的格局；，構建“一河六圈”國際消費空間布局；深入實施創新驅動發展策略，規劃發展一校（綜合性大學）、三谷（天谷智谷創谷）、多園區，打造大梧桐新興產業帶；發揮羅湖、文錦渡、蓮塘三個口岸優勢，建設口岸經濟帶。契合羅湖城區近期發展重點與趨勢布吉河46結合上位規劃與現狀分析，超過半數舊住宅位于

39、規劃重點產業片區，改造可提供產業空間，助力產業發展大部分舊住宅區位于規劃的產業片區，共計282個，占總數量的61%，主要集中于桂園、東門、南湖街道。羅湖區產業規劃圖研谷科教孵化片區天谷新興產業片區智谷新興產業片區創谷新興產業片區綠谷文化產業片區金谷珠寶產業片區藝谷文化產業片區新金三角現代服務業中心金三角發展片區筍崗發展片區深南東文化創意產業基地蓮塘互聯網總部基地蓮塘互聯網研發與應用中心蓮塘電子商務核心基地梧桐山海外人才離岸創新創業基地梧桐山文化創意產業基地水貝黃金珠寶產業基地銀湖科研院校基地銀湖創新載體基地清水河航天航空產業基地清水河戰略總部孵化基地清水河未來產業基地東曉智能產業基地布心智創產

40、業基地布心制造產業基地6研谷科教孵化片區區（清水河）清水河未來產業基地（清水河）智谷新興產業片區（東湖、東曉）新金三角現代服務業中心（南湖、桂園、東門）1041165各產業片區舊住宅區數量（個）金谷珠寶產業片區（翠竹）25藝谷文化產業片區（黃貝）17創谷新興產業片區（蓮塘）16重點產業片區282個，61%非重要產業片區178個，39%契合趨勢產業空間拓展契合羅湖城區近期發展重點與趨勢47契合趨勢配套承載補足規劃提出優先保障城市基礎教育設施建設，推進醫療衛生服務均等化及健全社會養老保障體系和完善公共配套設施體系，提升城市綜合承載能力的理念，通過控制城市總體發展規模，以結構調整保障城市公共配套服務

41、質量增長；通過土地存量開發、經濟產業轉型、空間品質提升等手段，加強公共服務、市政、交通設施的供給能力，提升生態環境質量。近期優先保障教育設施供給，補足醫療設施短板，完善文體設施體系，提升城市綜合承載能力契合羅湖城區近期發展重點與趨勢48結合上位規劃與現狀分析，部分舊住宅區位于綜合承載不足地區，改造可補足配套承載，緩解城市承載問題結合羅湖區城市承載力規劃研究分析，城區綜合承載不足的地區，主要集中在東曉、翠竹、東湖、黃貝等街道。根據疊加分析一半左右老舊小區位于這些綜合承載不足地區。現狀全區市政設施超載情況圖羅湖區現狀綜合承載+舊住宅區分析教育設施不足文體設施不足社康設施不足契合趨勢配套承載補足契合

42、羅湖城區近期發展重點與趨勢49規劃“一軸兩帶三心”的空間結構；將羅湖區劃定為新金三角中央活力區、深南東優質生活區、清水河布心中央智力區、銀湖泥崗創新孵化區、蓮塘深港科創合作區、銀湖山生態保育區、梧桐山生態休閑區七大功能區。契合趨勢空間結構強化重構新金三角綜合服務中心，著力打造東進與深港合作兩大新中心，強化中心地位與區域輻射力契合羅湖城區近期發展重點與趨勢50羅湖區規劃了“一軸兩帶三心七片”空間結構，現狀舊住宅區有257個位于城市重要空間發展區域，占總數量的56%。羅湖區規劃空間結構圖非居住主導片區257個，56%居住主導片區203個，44%中心功能擴展軸北部創新發展帶南部綜合服務帶深南東優質生

43、活區蓮塘深港科創合作區梧桐山生態休閑區新金三角中央活力區清水河布心中央智力區銀湖山生態保育區銀湖泥崗創新孵化區東進創新服務中心綜合服務中心深港創新聯動中心20329銀湖泥崗創新孵化區（清水河）清水河布心中央智力區（清水河、東曉、東湖）蓮塘深港科創合作區（蓮塘）深南東優質生活區（翠竹、黃貝）新金三角中央活力區（筍崗、南湖、桂園、東門）5118159各片區舊住宅區數量（個）35%11%6%4%各片區舊住宅區數量占比44%結合上位規劃與現狀分析，多數舊住宅位于重要空間發展區域，改造可助力空間結構強化，增強區域競爭力契合趨勢空間結構強化契合羅湖城區近期發展重點與趨勢關鍵問題與挑戰要實現規劃目標，舊住宅

44、區改造仍然面臨以下三大關鍵問題與挑戰如何判定哪些小區要改？舊住宅區數量多，規模大，涉及舊住宅區的數據維度多，如何相對科學、合理、客觀地甄別與準確定位確實需要改造的舊住宅區是改造開展的基礎。挑戰1如何評判甄別適改舊住宅區挑戰2如何通過改造解決舊住宅區與羅湖發展的現實問題如何設計可行的改造模式與實施路徑？如何借鑒國內外成功經驗，設計制定符合羅湖實際的，切實可行的改造模式與實施路徑，指引下一步改造實施挑戰3如何制定可行實施路徑如何通過改造，解決舊住宅區本身問題，并一定程度上解決城市轉型發展問題，實現雙贏？如何改善適改舊住宅區存在的突出問題？如何匹配適改舊住宅區與城市發展的問題和需求所在，從而提出相應

45、的空間策略解決發展問題？哪些要改怎么改怎么實施5405初步規劃策略1、策略框架2、適改評價3、空間行動4、模式路徑5chapter解決當前問題實現目標的具體策略問題對策哪里要改如何評判適改住區適改評判策略一個適改評價體系A M O D I F I E D E VA L U AT I O N S Y S T E M怎么改如何解決現實困境空間行動策略一個改造空間策略A s e t o f m u l t i d i m e n s i o n a l t r a f f i c l i n k s挑戰策略怎么實施如何制定可行實施路徑實施路徑策略兩種改造實施模式Tw o Pa t h s of Re

46、 f o r m M o d e l策略框架56適改評判策略舊住宅區數量多，規模大，涉及舊住宅區的數據維度多，如何相對科學、合理、客觀地甄別與準確定位確實需要改造的舊住宅區是改造開展的基礎。57研究目的與構建原則研究目的：搭建符合羅湖實際、面向規劃實施、可操作性強的量化評價體系，為后期決策提供依據評價體系是本次舊住宅區改造工作的開展主要依據。適改性評估體系建立的目的是：通過建立適合于羅湖舊住宅區實際的量化的價值判斷標準和體系，篩選出能夠有效反映、并且可以有效評判舊住宅區改造必要性和可行性，進而提出相應的改造模式、改造分區和改造策略。客觀性舊住宅區改造目標取向的多元性決定了改造潛力的實現是一個綜

47、合的過程，評價指標從可行和必要角度出發，能夠較全面覆蓋影響改造潛力的整體因素。1243全面性評價體系必須全面反映羅湖區舊住宅區的各個方面，既要反映物質空間的指標，又要符合城區發展未來發展目標，科學反映舊住宅區的合理性。側重性在科學和全面的基礎上，對評價指標的選擇也要有一定的側重性，重點關注影響程度高的指標，果斷的忽略對系統影響甚微的指標。可操作性指標選取應當考慮數據收集處理能力,最終的評價結果可以指導后續改造的實施。構建原則58適改評價體系構建思路改造必要性與改造可行性綜合評價結果及改造建議研究構建指導驗證123最終評價體系舊住宅區改造規劃評 價 體 系評 價 體 系評 價 體 系指引相關研究

48、文獻分析相關實踐案例研究比較、總結借鑒指標權重確定構建評價體系評價指標確定初步評價體系合理樣本測評討論驗證第一次第二次第三次1%取樣5%取樣10%取樣反饋反饋評價結果驗證調整舊住宅區改造規劃規劃目標導向現狀特征分析政策規劃解讀構建思路59梳理相關實踐案例，從評價維度，評價因子橫向對比分析.相關實踐體系研究既有住宅、老舊小區改造實踐評價體系更地塊改造實踐評價體系“三舊”地塊改造實踐評價體系60綜合多尺度多樣相關文獻和案例的綜合剖析，整體來看，評價體系主要包括兩個方面的評價維度。一是基于建筑安全、小區配套、城市發展需求的改造必要性維度（即改造價值度），二是基于用地條件的改造可行性維度（即改造難易度

49、）。總體來看案例分析結論應屬于經過實踐的普適性改造價值原則具有一定的借鑒意義，可作為本次評價體系的基礎框架。評價尺度微觀尺度中觀尺度宏觀尺度建筑小區/地塊區域評價因子既有住宅、老舊小區更新改造建筑安全建筑功能室內環境建筑節能公共配套交通設施市政設施景觀環境更新地塊改造潛力建筑質量建筑結構建筑年限土地利用權屬情況開發強度工程地質綠化環境改造意愿區位交通公共服務空間管制“三舊”地塊改造潛力建筑質量建筑結構建筑年限開發強度土地利用景觀環境地價指數產業效益公共服務商業服務交通條件總結與選擇 建筑質量 建筑結構 建筑年限 建筑功能 配套設施 土地利用 權屬情況 開發強度 景觀環境 改造意愿 地價指數 區

50、位交通 公共服務 商業服務 空間管制（限制開發區，重點地區等）建筑自身角度主要基于建筑安全改造必要性小區、地塊角度基于用地情況改造可行性與配套設施的改造必要性城市發展需求角度基于公共服務與空間管制的改造必要性基于地塊區位服務價值的改造可行性基于需求的改造必要性與基于用地情況的改造可行性，普適性改造價值原則基于實踐的普適性評價維度借鑒61形成基本框架與維度在相關文獻案例研究普適性的改造必要性與改造可行性的評價價值維度基礎上，結合現狀特征、政策規劃要求已經目標策略導向定制主要評價因子，來構筑適合羅湖特色的評價體系。1.改造的必要性改造的價值度量化評價一是基于建筑安全（建筑維度）、小區配套（地塊維度

51、）、城市發展需求（區域維度）的改造必要性維度，即改造價值度。2.改造的可行性改造的難易度量化評價二是基于用地條件情況的改造可行性維度（即改造難易度）。基于對舊住宅區用地自身的區位條件、改造成本、可實施性三大要素判定舊住宅區改造的可行性。基于“改造可行性”和“改造必要性”的評價結果，判斷地塊（小區）的適改性。適改性評價框架維度改造難易度量化評價改造可行性評價可實施性區位條件改造成本改造必要性評價建筑安全城市發展需求配套需求改造價值度量化評價改造可行性與必要性的兩個維度方向62普適性與在地性結合普適性的改造價值原則框架基礎上，應結合羅湖舊住宅區現狀特征、政策與規劃要求以及本次規劃的目標導向對具體評

52、價指標與權重進行在地性的有針對的特色化定制。評價指標的在地定制在地性的針對性特色定制相關實踐案例現狀特征、相關政策規劃、目標策略導向評價尺度微觀尺度中觀尺度宏觀尺度建筑小區/地塊區域評價因子既有住宅、老舊小區更新改造建筑安全建筑功能室內環境建筑節能公共配套交通設施市政設施景觀環境更新地塊改造潛力建筑質量建筑結構建筑年限土地利用權屬情況開發強度工程地質綠化環境改造意愿區位交通公共服務空間管制“三舊”地塊改造潛力建筑質量建筑結構建筑年限開發強度土地利用景觀環境地價指數產業效益公共服務商業服務交通條件總結建筑自身角度主要基于建筑安全改造必要性小區、地塊角度主要基于用地情況改造可行性與配套設施的改造必

53、要性城市發展角度改造必要性主要基于公共服務水平普適性的改造價值原則63完整適改評價指標框架構筑改造可行性與必要性為兩個主要維度，三個層級，十八個正負評價指標的評價體系A2改造必要性C5近期重點更新地區C7 公共配套C8 市政設施C3 城市重點發展區域C6 近期重大建設項目地區C4 產業發展分區B1 安全需求C1 建筑質量C2 地質災害B2規劃需求B3 配套需求A1 改造可行性B2 改造成本C5 開發強度C6 基準地價B3 可實施性C9 用地權屬C10 改造意愿C7 用地規模B1 區位條件C1 軌道交通C2 道路通達度C8 建筑年限C3 商業繁華度C4 生態景觀羅湖舊住宅區適改性評價體系正向影響

54、指標負向影響指標在舊住宅區分析現狀條件改造可行性的同時，結合現狀需求和城區發展需求，對改造必要性進行評價，最終對改造可行性和必要性評價結果進行綜合，形成羅湖區舊住宅區適改性評價體系。64序號 類別評價因子指標含義具體評分標準說明1改造可行性軌道交通舊住宅區所在地塊中心距離最近軌道站點的距離軌道站點500M外（1分）普通站點500M內（3分）換乘站點/兩個以上站點500M內（5分）正向2商業繁華度基于購物、餐飲、休閑娛樂、住宿四類POI數據，分析舊住宅區所在地塊周邊商業繁華度繁華度低（1分）繁華度中（3分）繁華度高（5分）正向3交通設施評價舊住宅區所在地塊周邊主干道、次干道、支路的路網密度密度低

55、（1分）密度中（3分）密度高（5分）正向4開發強度評價舊住宅區總建筑面積與用地面積的比率3.5以上（1分）2.5-3.5（3分）2.5以下（5分）負向5基準地價根據深圳市居住用地分級分區基準地價評價三級以下（1分）三級（3分）二級（5分）正向6用地規模按照相關政策不低于1萬平米的用地規模劃分等級1萬以下（1分）1萬-2萬（3分）2萬以上（5分）正向7用地權屬按評價舊住宅區所在地塊的確權情況劃分100%未確權（1分）50%以上已確權（3分）100%已確權（5分）正向8改造意愿通過對舊住宅區居民征集意愿的調研評判，對地塊改造意愿進行等級劃分改造意愿一般（1分）改造意愿強烈（5分）正向9城市軸線根據

56、以羅湖區空間發展規劃（2018-2035年）為主的相關規劃，整理的羅湖區城市發展軸線城市發展軸線范圍外（1分）、城市發展軸線范圍內（5分）正向10建筑年限統計舊住宅區建筑物的樓齡，進行等級劃分20-25年（1分）25-30年（3分）30年以上（5分）負向11地質災害根據深圳市地質災害易發程度分區進行評價地質災害不易發區（1分）地質災害低易發區（3分）地質災害高易發區（5分）負向12改造必要性建筑質量通過建筑的結構、破損程度等方面的調研評判，對住宅建筑質量進行等級劃分結構完好（1分）結構基本完好（3分）結構較差、危房（5分）負向13功能分區根據以羅湖區空間發展規劃（2018-2035年）為主的相

57、關規劃，整理的羅湖區城市功能分區城市重要功能分區范圍外（1分）、城市重要功能分區范圍內（5分）正向14近期重點更新地區根據以羅湖區城市更新“十三五”規劃為主的相關規劃，整理的羅湖區近期更新重點地區重點更新地區范圍外（1分）、重點更新地區范圍內（5分）正向15近期重大建設項目地區根據相關規劃、政策等文件，整理出羅湖區近期重大建設項目涉及范圍重大建設項目涉及范圍外（1分）、重大建設項目涉及范圍內（5分）正向16產業分區根據以羅湖區空間發展規劃（2018-2035年）為主的相關規劃，整理的羅湖區產業發展布局城市產業分區范圍外（1分）、城市產業分區范圍內（5分）正向17公共配套評價地塊周邊文體、醫療、

58、教育、養老設施超載數量情況無超載（1分）超載設施數量1-2個（3分）超載設施數量3個（5分）負向18市政設施評價地塊周邊市政設施超載數量情況無超載（1分）超載設施數量1-2個（3分）超載設施數量3個（5分）負向在總體框架下結合羅湖在地特性制定具體各個評價指標評分標準指標評分標準在地定制65采用兩兩比較的判斷矩陣+專家權重打分綜合判定各評價因子的權重賦值AHP權重賦值分析：采用層次分析法構建層次模型，確定指標權重，建立判斷矩陣，對B、C層級指標影響程度進行兩兩比較，確定權重大小。構建判斷矩陣2權重校核1構建層次模型權重計算3開發強度改造意愿用地權屬用地規模軌道交通基準地價建筑年限0.06770.

59、00.10.20.07770.08610.09240.13100.20860.23310.0544道路通達度0.0313商業繁華度生態景觀0.0177指標的權重賦值構建層次模型13 3權重計算建筑質量地質災害近期重大目地區近期重點更新地區公共配套市政設施0.04690.00.10.20.23460.09030.12670.12930.2587產業發展分區城市重點發展區域0.07220.0412構建判斷矩陣2權重校核改造可行性評價指標權重賦值改造必要性評價指標權重賦值66評價指標疊加分析改造必要性與改造可行性多層級因子疊加分析在確定評價指標，指標評分標準，指標權重后，對改造可行性和改造必要兩個主

60、要維度的因子逐一評價分析，并通過GIS系統疊加分析，多輪的結果驗證合理后，得到最終改造潛力結果舊住宅區改造潛力結果區位條件道路通達度商業繁華度改造成本開發強度基準地價可實施性用地規模建筑年限.安全需求地質災害建筑質量規劃需求配套需求公共配套市政配套重點發展片區產業發展區域.改造可行性改造必要性X 權重X 權重X 權重X 權重X 權重X 權重X 權重X 權重X 權重X 權重X 權重X 權重多輪驗證合理67適改潛力規模“低”（必要性低、可行性低）適改潛力高、中、低三級“高”（必要性高、可行性高）31%158 公頃“中”（必要性高、可行性低）（必要性低、可行性高）57%291公頃12%“雙高”“一高

61、一低”“雙低”158公頃,31%65公頃,12%291公頃,57%65公頃68結合國內外舊住宅區改造實踐經驗、羅湖實際判定改造模式和適改評價結果，劃定改造分區結合國內外舊住宅區改造趨勢和經驗總結和羅湖城市發展實際需求，判定舊住宅區改造模式，建議舊住宅區改造以微改造（綜合整治）為主，拆除重建為輔，在此基礎上將適改潛力高劃定為改造潛力一區（拆除重建優先選擇區）、適改潛力中劃定為改造潛力二區（拆除重建與微改造（綜合整治）并舉區）、適改潛力低劃定為改造潛力三區（微改造（綜合整治）區）。結合國內外舊住宅區改造趨勢和經驗總結，以及羅湖城市發展實際需求拆除重建判定改造模式微改造（綜合整治）彈性空間拆除重建優

62、先選擇區改造潛力一區微改造區（綜合整治區）改造潛力三區改造潛力二區拆除重建與微改造（綜合整治）并舉區劃定三類改造空間范圍必要性高可行性低必要性低可行性高必要性低可行性低適改潛力用地必要性高可行性高結合適改性評價結果改造空間范圍劃定69劃定三種改造潛力地區，指引后期改造實施改造潛力一區（拆除重建區優先選擇區）總用地面積為158公頃，占總量的31%，改造潛力二區（拆除重建與微改造（綜合整治）并舉區）總用地面積為291公頃，占總量的57%，改造潛力三區（微改造（綜合整治）區）總用地面積為65公頃，占總量的12%。改造空間范圍劃定改造潛力一區（拆除重建區優先選擇區）（總用地面積為158公頃，占總量的3

63、1%）改造潛力二區（拆除重建與微改造（綜合整治）并舉區）（總用地面積為291公頃，占總量的57%）改造潛力三區（微改造（綜合整治）區）（總用地面積為65公頃，占總量的12%）改造潛力一區改造潛力三區改造潛力二區158公頃,31%65公頃，12%291公頃,57%改造潛力一區改造潛力三區改造潛力二區70空間行動策略針對羅湖發展困境問題，結合改造空間分區，提出相應規劃空間策略。71空間行動路徑產業升級對策STRATEGY04生態修補對策STRATEGY05住房保障對策STRATEGY02配套完善對策STRATEGY03產業空間拓展行動公共配套完善行動綜合交通改善行動環境品質提升行動保障住房建設行動

64、小微改造行動重建改造行動總體策略：優人居、拓空間對策STRATEGY01人居提升七大行動五大對策一個策略72商品房型單位大院型工業宿舍型針對大部分改造潛力二區、全部改造潛力一區，借鑒廣州、上海等城市“微改造”的有機更新模式，通過小微改造逐步改善舊住宅區內部建筑、市政、公配、道路等配套居住條件。避免大拆除大建的改造模式，減少不必要的拆建行為。積極引導工業宿舍、單位大院、商品房等三種類型舊住宅區開展微改造試點。1、人居條件漸進改善行動小微改造（綜合整治）行動對策1：人居提升，多措并舉改善人居微更新、微改造逐步改善居住環境條件引導東門、桂園等地區開展微改造試點工業宿舍型主要問題：建筑安全存在一定隱患

65、；居住建筑內部功能缺失單位大院型主要問題：內部公共空間匱乏；封閉大院，阻礙交通微循環市政實施老化商品房型主要問題：停車設施不足，公共空間環境質量差73針對部分改造潛力一區，即建筑質量較差，危房集中、地質災害高易發等改造迫切度高區域，優先通過拆除重建改造，保障居住安全的基礎上全面提升人居環境條件。重點對存在地質滑坡風險的清水河北、黃貝等區域，存在嚴重安全隱患的松泉公寓、景貝北、西嶺花園等舊住宅區改造。重建改造，保障居住安全，全面提升居住環境地質災害高易發區松泉公寓西嶺花園景貝北存在安全隱患房屋2、人居條件全面提升行動重建改造行動有序推進清水河北、黃貝等地區重建改造對策1：人居提升，多措并舉改善人

66、居74提高人才保障房比例，滿足各層次群體居住需求對策2：住房保障，滿足多元居住需求保障性住房重點供應區一校天谷智谷創谷互聯網金融產業園“金三角”1、保障住房建設行動結合改造潛力一區，以“金三角”、筍崗-清水河、蓮塘等重點產業片區及軌道交通站點周邊地區為重點，加大人才住房和保障性住房配建力度，滿足多層次、多樣化的住房需求，加速棚戶區改造配建進程。加強“金三角”、筍崗-清水河等地區改造的住房保障力度。75對策3：配套完善，提高民生幸福水平1、公共配套完善行動加大清水河、筍崗等地區公共服務配套供給結合改造潛力一區，優先推動清水河、筍崗、東湖等公共配套設施缺乏地區的舊住宅區改造；1、重點補足筍崗、清水

67、河、蓮塘等地區教育設施。2、補足東門、東湖等地區醫療設施。3、完善南湖、黃貝等地區文體福利設施體系。完善公共服務配套，支撐城區綜合承載配套服務重點供給片區762、綜合交通改善行動優化蓮塘、清水河等地區交通微循環。結合改造潛力一區，通過改造強化“窄馬路、密路網、開放街區”的布局理念，打破封閉的單位大院，打通“斷頭路”，引入“生活性街道”，改善蓮塘、清水河、水貝等地區交通微循環。重點補充蓮塘、紅嶺等地區停車設施。推動蓮塘、紅嶺、翠竹、田貝等片區停車設施改造，加大新建住宅區停車設施供應，政策引導舊住宅區內部挖掘及改造停車設施，合理運用社會資源錯時共享，緩解內部停車壓力。交通微循環重點優化片區停車設施

68、重點改善片區對策3：配套完善，提高民生幸福水平完善公共服務配套，支撐城區綜合承載77對策4：產業升級，促進產城融合發展1、產業空間拓展行動助力三大產業帶產業空間供給結合改造潛力一區，以大梧桐新興產業帶、紅嶺創新金融產業帶、口岸經濟帶三大產業帶發展地區為重點，積極探索舊住宅區改造，根據不同產業類型，提供不同產業空間，助力羅湖產業升級轉型。產城融合的目標下，適當拓展產業發展空間大梧桐新興產業帶紅嶺創新金融產業帶口岸經濟帶蓮塘互聯網片區布心新興產業片區紅嶺金融片區新秀口岸消費片區火車站口岸消費片區產業空間重點擴展片區78對策5：生態修補，守護羅湖山水格局1、生態品質提升行動加強梧桐山、銀湖山等地區生

69、態清退加強位于生態線內的舊住宅區清退工作，積極推動梧桐山等重要功能區的生態恢復和整治復綠，守住羅湖“一半山水一半城”的生態格局。強化布吉河、銀湖-大梧桐等綠廊水脈周邊舊住宅區改造城市設計協同重點推進布吉河、沙灣河等濱水岸線及洪湖公園、翠竹公園等開放空間周邊舊住宅區改造中的城市設計，促進自然山水與城市的交融，打造多元、開放的活動空間，改善城區公共開放空間系統。生態修復，守護羅湖一半山水一半城的發展格局深圳水庫梧桐山圍嶺公園紅崗公園洪湖公園翠竹公園人民公園沙灣河銀湖山生態清退布吉河東湖公園深圳河79模式路徑策略借鑒國內外成功經驗，設計制定符合羅湖實際的，切實可行的改造模式與實施路徑，指引下一步改造

70、實施。80拆除重建和綜合整治改造模式的實施探討小微改造（綜合整治）主要針對舊住宅區內部居住條件改善1、保障居住區住宅建筑安全2、修整居住區內部道路設施3、修整居住區內部市政設施4、提升居住區公共空間品質vs重建改造滿足舊住宅區需求外+城市發展需求（條件允許情況下，部分滿足）1、滿足回遷及自身居住配套需求2滿足城市需求住房保障配套完善產業拓展生態修補81廣州微改造上海微更新香港樓宇修復具體做法：2016年,廣州市在全國率先開展老舊小區微改造，針對老舊小區的基礎設施、市政設施、街道外立面及公共環境實行改造，并出臺廣州市老舊小區微改造設計導則。典型案例：德欣小區、永慶坊北京有機更新具體做法：2016

71、年，上海啟動行走上海社區空間微更新計劃，主要針對小區內部、小區外部，周邊街道的公共空間進行改造。典型案例：上海敬老邨7號樓、大西別墅具體做法：2001年，香港重建局頒布了市區重建策略，提出了市區重建、樓宇修復、舊區活化、文物保育四大策略，舊住宅區多采用樓宇修復，對老舊建筑的結構、市政設施、建筑立面等方面進行維修。典型案例：保怡大廈、同發大廈具體做法：20世紀80年代，北京率先探索舊城的有機更新，注重歷史文化延續，物質空間環境改善。2018年，北京市朝陽區全要素小區建設導則發布，從功能設施、綠化美化等10個方面提出建設要求。典型案例：菊兒胡同借鑒上海、廣州等地微更新、微改造經驗綜合整治（微改造）

72、的實施探討82綜合整治（微改造）的實施探討商品房型單位大院型工業宿舍型根據工業宿舍型、單位大院型、商品房型三類舊住宅區實際情況，選取適宜的改造行動。工業宿舍型單位大院型商品房型主要問題：建筑安全存在一定隱患；居住建筑內部功能缺失主要問題：內部公共空間匱乏；封閉大院，阻礙交通微循環市政實施老化主要問題：停車設施不足，公共空間環境質量差主要包含三種類型的舊住宅區整治類型83建筑修繕計劃（6大行動）微改造計劃環境提升計劃（9大行動）交通梳理計劃（3大行動）市政支撐計劃（3大行動）針對公共空間和公共服務缺失較集中、較嚴重、亟待完善的舊住宅區，充分挖掘小區內部歷史文化、自然環境等方面的個性特色資源，制定

73、如下9大行動：安全保障是建筑修繕計劃的重點項目之一，主要針對違建建筑、建筑結構破損等問題，同時，考慮建筑的美化、功能完善，制定如下6大行動：主要針對舊住宅區行車難、停車難兩大難題，充分利用小區及周邊現狀條件，改善小區內部交通，緩解停車壓力，提出如下3大行動：統籌考慮“水、電、氣”等市政設施，及時消除安全隱患，完善市政支撐系統，制定精細化改造計劃，提升民生幸福水平，采取如下3大行動：綜合整治（微改造）的實施探討84綜合整治類小區改造分類指引商品房型單位大院型工業宿舍型工業宿舍型單位大院型商品房型建筑修繕計劃建筑拆違建筑修繕加裝電梯適老設施墻面美化智能安防環境提升計劃活力街巷街角空間慢行網絡藝術空

74、間林蔭街道口袋公園公共設施運動場所交通梳理計劃人車分流增設停車道路修補市政支撐計劃整理管線更換管網增加設施根據工業宿舍型、單位大院型、商品房型三類舊住宅區實際情況，選擇合適的改造行動。綜合整治（微改造）的實施探討85拆除重建貢獻體系探討現行政策下的貢獻體系現有改造政策下的貢獻體系，貢獻空間主要以公共配套、人才與保障性住房等公共利益為主，產業空間主要通過“改工（M0）”類更新項目貢獻。舊村/舊商業/舊工業改造主導功能空間貢獻空間主導功能空間+貢獻空間當前各種類型的拆除重建改造模式下，在主導功能基本前提下，貢獻空間的類型4、主導+產業空間教育|醫療|文體等人才與保障性住房道路、綠地等設施1、主導+

75、道路、綠地等空間（僅限于“改工（M0）”類更新項目）2、主導+人才與保障性住房空間3、主導+公共配套空間創新型產業用房具體實施中，結合舊住宅區實際情況，采用居住與道路、綠地等設施、人才與保障性住房、公共配套設施、產業空間多種混合的模式。862、居住+人才與保障性住房3、居住+公共配套設施4、居住+產業空間教育|醫療|文體等人才與保障性住房新型產業空間商業服務業空間結合羅湖城市發展需求，產業空間拓展目的導向下，探討貢獻發展空間模式滿足回遷居住空間自身居住配套需求城市發展助力住房保障產業拓展配套完善R居住空間+其他空間R+XR基于“居改居”前提下，舊住宅區改造要為城市發展助力則需要貢獻一定量的發展

76、空間。X舊住宅區總量規模較大，部分舊住宅區拆除后除滿足回遷與自身居住配套需求后，可以為城市發展貢獻一定發展空間，探討如下幾種方式：拆除重建貢獻體系探討道路、綠地等設施1、居住+道路、綠地等設施具體實施中，結合舊住宅區實際情況，采用居住與道路、綠地等設施、人才與保障性住房、公共配套設施、產業空間多種混合的模式。（僅限于更新政策）87相關政策解讀小地塊小地塊改造模式探討類型時間政策要點主要法規依據用地規模條件更新2014年試點開展小地塊城市更新關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施位于原特區已生效法定圖則范圍內，拆除范圍用地面積小于10000平方米但不小于3000平方米且滿足一定條件的區域，可以

77、按規定申請劃定小地塊城市更新單元：2018年取消小地塊更新拆除重建類城市更新單元拆除范圍用地面積事宜（深規土2018629號）福田、羅湖、南山、鹽田原關內四區暫停收文受理拆除范圍用地面積小于10000的拆除重建類城市更新單元計劃棚改2018年深圳市人民政府關于加強棚戶區改造工作的實施意見（深府規20188號）無法獨立進行改造的零散舊住宅區可以不納入棚戶區改造政策適用范圍。2018年提出棚改用地規模限制條件深圳市羅湖區棚戶區改造實施辦法（試行）（羅府規20184號）用地面積不少于10000平方米。單個舊住宅區用地面積少于10000平方米的，應與其他舊住宅區聯合申報，且全體權利主體同意在項目范圍內

78、統籌回遷安置或貨幣補償，回遷安置方案以政府批準的項目專項規劃為準；1、城市更新深圳市更新政策2014年開展小地塊更新試點，2018年暫停小地塊更新受理；2、棚戶區改造深圳市棚改政策無規模限制，羅湖區棚改政策需滿足1萬用地要求，單個舊住宅區少于1萬用地，應與其他舊住宅區聯合申報，且需要全體權利主體同意在項目范圍內統籌回遷安置或貨幣補償。總結：棚改需滿足1萬用地要求，單個舊住宅區少于1萬用地，應與其他舊住宅區聯合申報，更新暫時取消小地塊更新。881、整體規模羅湖區用地面積不足10000的舊住宅區總量十分龐大，總用地規模為139公頃，總數量達340個。小地塊總用地：139 ha小地塊總數量：340個

79、2、改造潛力一區規模其中位于拆除重建范圍內的小地塊用地規模為25.6公頃，數量為46個。主要集中分布在東門、桂園、黃貝等街道。改造潛力一區小地塊用地：25.6 ha改造潛力一區小地塊數量：46個羅湖區現狀用地面積小于10000舊住宅區數量龐大，建議開展小地塊改造模式統籌研究小地塊改造模式探討改造潛力一區小地塊改造潛力二區與三區小地塊89基于相鄰的原則對小地塊分類提出改造建議小地塊分類有相鄰可改造地塊類型二：周邊有其他舊住宅區地塊類型二：周邊無舊住宅區地塊，但有其他“三舊”地塊基本特征小地塊周邊存在相鄰可改造地塊，且單個改造項目可滿足片區城市發展需求，存在如下兩種情況：1、小地塊周邊存在多個相鄰

80、可改造舊住宅區，結合后用地規模大于10000，且滿足相關發展需求；小地塊周邊存在相鄰可改造地塊，但有其他“三舊”地塊情況下：1.小地塊周邊可改造舊住宅區集中，且小地塊分布較散；2、周邊涉及已劃入城市更新“十三五”優先拆除重建范圍且未開展更新的舊工業區、舊村、舊商業區。空間形態改造建議聯合申報（R2+R2或R2+R2非小地塊）片區統籌R2+M/R3/C針對羅湖區已劃入拆除重建范圍內小地塊占比高，改造潛力大，難以采用現行更新和棚改政策實施改造，結合現狀舊住宅區小地塊特征，可以分為如下2類，并提出相應的改造建議：R2R2R2R2R2（非小地塊）R2R2MCR3R2R2R2M小地塊改造模式探討90聯合

81、申報片區統籌改造建議指引針對兩類不同類型舊住宅區，結合羅湖未來發展需求，提出聯合申報、片區統籌2種改造建議：建議二：片區統籌地塊周邊存在相鄰可改造地塊，但有其他“三舊”（舊工業區、舊村、舊商業區）地塊情況，建議聯合申報；建議一：聯合申報針對小地塊周邊有相鄰可改造地塊，且單個改造項目可滿足片區城市發展需求，建議結合周邊地塊聯合申報；小地塊改造模式探討9106改造規劃指引1、改造空間落實2、分區（街道）改造指引3、改造政策建議6chapter舊住宅區改造的具體空間落實與指引空間落實92基于兩種模式的改造方向，如何落實到具體空間，需結合行動策略進行分區指引改造空間落實基于改造模式空間范圍劃定的結果，

82、在兩種改造模式的方向路徑下，結合空間策略導向，落實到具體的改造分區之中，指引各改造潛力分區未來改造導向，改造分區主要以街道邊界劃定。南湖桂園東門黃貝蓮塘翠竹筍崗清水河東曉東湖兩種改造模式分區（街道）改造指引微改造（綜合整治）改造方向拆除重建改造方向R/R+/R-改造空間范圍劃定結果改造潛力一二三區三種改造空間范圍住房保障配套完善產業拓展人文生態空間策略目標導向拓空間優人居人居提升空間落實93分區改造指引以東門街道為例試點微改造，保護歷史文化，留住老城記憶，完善公共配套。改造潛力一區規模：6.2公頃改造目標：形成以嶺南歷史文化為主題、特色商業服務為主導，完善生活服務配套設施，打造充滿老城記憶特色

83、風貌區。優先住房保障，微改造試點區類型改造指引公共配套加強片區統籌，重點改善片區內教育，加強小學、初中配建；改善片區醫療、文體設施；保障住房重點軌道站點500米范圍以及片區棚改項目配建人才住房和保障性住房。道路交通重點推進東門片區舊住宅區改造，打通斷頭路，調整和加密支路網密度，加強片區微循環；政策引導內部停車挖掘，加大住宅區停車供應，緩解舊住宅區停車壓力；生態景觀結合“微改造”試點，以及東門老街改造，建設小游園、小廣場等公共空間，提升空間品質，凸顯老城特色；結合老城改造要求，對舊住宅區改造提出整體城市設計引導；優先配套完善，微改造試點區改造潛力三區改造潛力二區改造潛力一區MMMM人民北128大

84、院人民北3040大院書院街53號大院、7號、5號大院蛟湖路11.6號大院新園小區糖煙酒公司宿舍94分區改造指引以黃貝街道為例改造潛力一區規模：30.6公頃改造目標：圍繞東湖公園、沙灣河等優質生態資源，完善片區生活服務配套，挖掘產業空間，利用口岸優勢加強與香港合作，建成深港合作重點片區。類型改造指引產業發展加強片區統籌，結合片區舊工業區更新，挖掘片區產業空間，重點發展深港商貿旅游消費，助力口岸經濟帶發展；保障住房重點結合片區棚改項目配建人才住房和保障性住房；公共配套重點改善片區內文體設施；生態景觀積極推動片區生態清退，保護現有生態格局；充分利用東湖公園、沙灣河等優質生態資源，優化片區公共空間結合

85、片區“微改造”試點，建設小游園、小廣場等公共空間，提升空間品質；道路交通打通斷頭路，調整和加密支路網密度，加強片區交通微循環；結合舊住宅區改造，推進新秀路東延等道路建設，以及2號線、8號線等軌道線路建設；政策引導內部停車挖掘，加大住宅區停車供應，緩解舊住宅區停車壓力。優先產業拓展，生態環境協調區改造潛力三區改造潛力二區改造潛力一區優先配套完善區優先住房保障區MMMMMM拓展產業空間，完善公共配套，加強保障房建設，助力口岸經濟帶產業發展景貝南小區景貝北小區外貿大院銀通金秀小區中建三局宿舍、新秀村大澎花園、靖軒花園芳春花園95分區改造指引以桂園街道為例拓展產業空間，完善公共配套，完善保障房建設，助

86、力紅嶺創新金融產業帶建設改造潛力一區規模：16.4公頃改造目標：圍繞蔡屋圍優質金融服務資源，結合布吉河、筆架山河改造，完善片區生活服務配套，建成高端產融一體化綜合片區。類型改造指引保障住房規劃重點在軌道站點500米范圍配建人才住房和保障性住房，促進片區內產城融合；產業發展結合片區舊商業區更新，挖掘片區產業空間，大力發展金融產業，助力紅嶺創新金融產業帶發展；公共配套重點改善片區內教育設施；加強小學、初中配建；改善片區醫療、文體設施；生態景觀結合布吉河改造、筆架山河復明，完善片區景觀系統，打造多元、開放空間；結合“微改造”試點，利用舊住宅區零散用地，建設小游園、小廣場等公共空間，提升空間品質。道路

87、交通重點推進紅嶺片區舊住宅區改造，打通斷頭路，調整和加密支路網密度，加強片區微循環;政策引導內部停車挖掘，加大住宅區停車供應，緩解舊住宅區停車壓力。優先產業拓展區優先配套完善區改造潛力三區改造潛力二區改造潛力一區MMMMMM紅裙樓廣場北小區公安宿舍紅嶺集團南區住宅區建設集團大院松園南小區外運大院西湖小區優先住房保障區96改造政策建議借鑒國內外改造經驗，通過政府介入、市場運作、多方合作，多策并舉開展舊住宅區改造借鑒國內外改造經驗，結合深圳當前政策。政府積極引導、監管，通過政府主導、市場運作、多方合作等途徑，多策并舉開展舊住宅區改造，保障舊住宅區改造持續有序推進。政府主導政府積極引導、監管市場運作多方合作（社區自治）作為主導參與者，介入舊住宅區改造。保障有序開展改造。政府引導，逐步引入市場力量，保障舊住宅區改造持續推進探索社區自治，市場參與，政府監管，等多方力量共同參與舊住宅區改造的實施路徑。主要針對微改造（綜合整治）拆除重建（城市更新、棚戶區改造）拆除重建、綜合整治（棚戶區改造）