江蘇無錫湖濱路旅游休閑商業街產品銷售價格分析建議（14頁）.doc
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江蘇無錫湖濱路旅游休閑商業街產品銷售價格分析建議（14頁）.doc
1、 【湖濱假日】【湖濱假日】 湖濱路旅游休閑商業街湖濱路旅游休閑商業街 產品銷售價格建議產品銷售價格建議 上海博思上海博思 20201010 年年 6 6 月月 2525 日日 一、基準價格的設定與原則一、基準價格的設定與原則 （一）、北區銷售基準價格的設定（一）、北區銷售基準價格的設定 我們在估算項目銷售價格時采用的是市場類比法（和周圍項目進行價格對比）和投資回報法（以每年 8的投資回報計算），由于用來對比的周邊樓盤大都為 12 層連售的沿街商鋪，所以根據市場類比及投 資回報兩種方式先測算出的項目北區北區12F 銷售基準價格為（計算方法見后）： 1、 項目實收基準價不超過 10740 元/平方
2、米 注：實收基準價為項目銷售收入在完稅前的實際所得。 2、 項目銷售基準價為 13260 元/平方米 注：銷售基準價是在實收基準價基礎上，加上兩年返租 14、VIP 優惠折扣 3、一次性付款 優惠折扣 2之后，得出的項目銷售時應執行的基準價格。 （二）、南北地塊各樓層銷售基準價格設定原則（二）、南北地塊各樓層銷售基準價格設定原則 按照上述市場比較得出的價格，并根據以下原則推算出項目南區及北區各樓層應執行的銷售基準價 格： 1、 南區 12F 銷售基準價是北區 12F 的 80 這是出于南區商鋪是室內鋪，而非沿街商鋪的考慮 2、 南區 1F、2F 的銷售基準價相同 一般 1F 商鋪價值大于 2F
3、 商鋪，但本項目南區 1F 是室內鋪，而 2F 定位為酒吧廣場，與 1F 相 比更容易聚集人氣，因而 2F 商鋪的價值略大于 1F 商鋪。但 2F 商鋪不利因素是與 1F 商鋪相 比，面積更大，進深更深。據此，南區 1F 與 2F 商鋪銷售價格應基本相同。 3、 通常 2F 商鋪的價格是 1F 商鋪價格的 60，根據本項目建筑規劃及業態分布，我們認為本項目 2F 商鋪的價格是 1F 商鋪價格的 65，更符合項目的業態定位。 4、 同樣，北區 3F 價格應是北區 2F 價格的 65 5、 南區地下-1F 商鋪不在項目總價中測算。按實收單價 5000 元/平方米計算，項目可另收 6271 50003100 萬元。 （三）、南北地塊各樓層銷售基準價格計算（三）、南北地塊各樓層銷售基準價格計算 北區 1F：16070 元/平方米 【計算方式：132602（1+65）16070 元/平方米】 2F：
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