1、 昆明丹彤集團 項目全程營銷計劃書 編制說明： 本計劃書為框架性工作計劃，主要對項目全程營銷設定階 段性工作目標、方式和內容； 本計劃書詳細時間節點需與項目開發工作進度聯動，故未 做明確設定； 由于時間局促，我公司將另案提供項目案名建議、 項目規劃和建筑設計建議、項目前期策劃報告、 項目營銷策劃報告等全程營銷操作文件。 一、一、項目概況與基本判斷項目概況與基本判斷 （一）、星河溫泉別墅莊項目 地塊規模與地理位置： 項目占地約 500 畝，位于昆明市尋甸回族彝族自治縣塘子鎮， 距昆明市區約 80 余公里，有高速公路連接，但高速公路正在修整。 自然資源條件優勢： 項目所在地擁有天然溫泉，儲量豐富，
2、出水溫度約 75 攝氏度， 具有良好的康療價值，是極為難得的度假旅游資源。 項目地塊周邊自然景觀優美，遠山，草坡，一條自然水系貫穿 項目地塊。 項目所在地為主要為回族聚集地，民風淳樸，特有的伊斯蘭文 化和民族風情具有旅游開發的潛力。 產品概念基本定位建議； 本項目設計上主要由溫泉浴場、酒店、配套商業、別墅構成。 通過對項目地塊和周邊環境的考察，我們認為，本項目的市場 定位方向為旅游度假型物業。 本項目在運作上應是建立在旅游資源基礎上，以項目作為資源 整合的平臺，以旅游度假經營為手段，以物業銷售為資本轉換的開 發體系。 營銷關鍵詞：度假、投資 如前說述，本項目的核心在于旅游資源的整合開發，項目周
3、邊 所具備的溫泉、自然景觀和民族文化風情不適用于觀光型旅游，而 應定位于休閑度假型旅游。 強調： 距離城市距離較近，不超過 2 小時車程； 自然環境優美，空氣清新； 具備良好的短期生活條件和相應的生活娛樂配套設施。 因此，我們將“度假”作為一個營銷關鍵詞，進行項目推廣和 消費引導，以及產品的優化設計的一個方向。 從消費者角度而言，本項目的只能作為第三居所度假居 所。從開發商的角度來看項目，可以簡單的視為一個開發行為，而 將相應的長期經營行為剝離，需要重視的是投資回報的大小和周 期，以及資金流運轉的正常和良性。因此，要保證銷售，保證資金 的回籠，我們建議在項目“度假”屬性上再附加“投資”屬性，增 加項目對消費者的吸引力。 營銷難點： 從項目營銷角度來看項目目前的素質，區域不成熟、溫泉概念 知曉度低將成為項目營銷的難點。 區域不成熟是指項目周邊環境和資源在自然條件方面優勢顯 著，而在相應的生活
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