1、二級市場策劃品控中心 中原地產 鄭叔倫 周期理論及應對措施 2 年度 上升時間 （年） 樓價 最高升幅（倍） 調整時間 （年） 樓價 最大跌幅（%） 1967 - 1976 6 6 3 35% 1976 - 1983 5.5 5 2.5 40% 1984 - 2003 13 14 6 65% 注：2003年中后期，展開另一輪房地產周期。 香港幾個房地產周期香港幾個房地產周期 3 19841984- -20032003年香港房地產周期年香港房地產周期 住宅價格指數住宅價格指數 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 19791982198519881991199419
2、97200020032006 4 價格與價值的關系價格與價值的關系 房產的價格會圍繞房產的價值，以周期波動的形態運行，過份偏離會自我調 整，周期價格的形態呈尖頂圓底。 無人能準確預測頂部及底部出現地時期，唯與周期的浪頂均高于上一期，換句 話說，能守超過一個周期的投資者必能獲利。 價格 價值 T P 復蘇期 高漲期 危機期 蕭條期 5 周期的四個階段 一個完整的房地產周期可分為四個階段： 復蘇期 高漲期 危機期 蕭條期 6 復蘇期特點及應對措施 客戶情況客戶情況 價格表現價格表現 市場表象市場表象 發展商策略發展商策略 營銷手段營銷手段 用家觀望，投資者入市 樓價平穩上升，租金回報率上升；樓花價
3、格比現 樓高一些 樓價升到你不信 先求量，后求價 促銷手段，如一口價、送裝修、管理費、家俱電器、開盤打折等； 信心保證，如包租、回扣等； 靈活付款方式，降低首期門檻，延長成交期； 7 高漲期特點及應對措施 客戶情況客戶情況 價格表現價格表現 市場表象市場表象 發展商策略發展商策略 營銷手段營銷手段 用家入市，投資者入市 樓價急速上升，樓花遠比現樓貴 樓價升到你相信 既求量，也求價 利用特色單位及保留單位，打造價格杠桿； 限時發售，高調提價，高開高走的價格策略 累積客戶，集中開盤，制造搶購氣勢； 8 危機期特點及應對措施 客戶情況客戶情況 價格表現價格表現 市場表象市場表象 發展商策略發展商策略 營銷手段營銷手段 投資者離場，市場上所有買家變成投機者 樓價升到脫離現實購買力，樓花價格缺乏上升動 力，成交放緩，現樓價格逼近樓花價格 樓價升到你迷信 先求價，后求量 惜售、賣一套加一套等； 內部認
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