北京翠湖科技園推廣策略方案（117頁(yè)）.pdf

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北京翠湖科技園推廣策略方案（117頁(yè)）.pdf

1、翠湖科技園地塊項(xiàng)目推廣策略思考北京GVL廣告第二事業(yè)部市場(chǎng)開篇市場(chǎng)開篇普宅供應(yīng)： 2016年1月至今，海淀區(qū)普通住宅新增供應(yīng)面積37.2萬(wàn)，成交面積47.9萬(wàn)，供求比0.77，供不應(yīng)求成交均價(jià)雖有波動(dòng)，但穩(wěn)步上升，2017年4月成交均價(jià)高達(dá)83882元/ 進(jìn)入2017年海淀區(qū)供給緊縮明顯，1-8月供應(yīng)面積僅為4.8萬(wàn)，普宅市場(chǎng)日益稀缺。 90以下產(chǎn)品中80-90兩居為供應(yīng)和成交主力，90以下三居產(chǎn)品市場(chǎng)空白。 2016-20172016-2017年海淀土地供應(yīng)年海淀土地供應(yīng) 別墅供應(yīng)： 2016年1月至今，海淀區(qū)別墅無(wú)新增供應(yīng)，成交面積1.5萬(wàn)，若項(xiàng)目以別墅產(chǎn)品入市，可有效填

2、補(bǔ)海淀別墅稀缺資源。成交均價(jià)整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，2017年8月價(jià)格高達(dá)96000元/。當(dāng)前區(qū)域內(nèi)疊拼產(chǎn)品整體較少，成交量不高，220-320戶型是市場(chǎng)熱銷。 2016-20172016-2017年海淀土地供應(yīng)年海淀土地供應(yīng) 結(jié)論：目前為止，海淀住宅項(xiàng)目均為供不應(yīng)求狀態(tài)。 1）本案：國(guó)瑞+中鐵建+碧桂園以58.08億元，自持36%，成功拿下該地塊，溢價(jià)率20%，但地塊受7090及限價(jià)政策約束。 2）競(jìng)品地塊：萬(wàn)科+平安以18.055億元奪得海淀區(qū)翠湖科技園6019、6020地塊，自持 44%，溢價(jià)率15%。根據(jù)國(guó)土局信息，海淀翠湖科技園6019、6020地塊起始價(jià)15.7億元，建筑面積

3、 104288平方米，重點(diǎn)在于，該地塊無(wú)償還建面積為55019平方米，住宅面積僅 49269平方米。據(jù)克而瑞測(cè)算，剔除無(wú)償還建面積后，綜合樓面價(jià)31866元/平方米。區(qū)域直接競(jìng)品地塊供應(yīng)（萬(wàn)科區(qū)域直接競(jìng)品地塊供應(yīng)（萬(wàn)科+ +平安）平安）結(jié)論：結(jié)論：萬(wàn)科+平安為本案相毗鄰的競(jìng)品地塊，因有一半左右的無(wú)償還建面，并且其自持比例較高，其可售貨量不多，可售商品房面積約為3萬(wàn)左右，可銷售產(chǎn)品形態(tài)預(yù)估為純別墅或別墅+小高層產(chǎn)品。（按目前獲取資料來(lái)看，其地塊可售價(jià)格和7090政策暫定并無(wú)限制，故推測(cè) 可售產(chǎn)品部分價(jià)格漲幅程度應(yīng)會(huì)超過(guò)本案，本案占有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。）此項(xiàng)目為共有產(chǎn)權(quán)住房，項(xiàng)目申購(gòu)時(shí)間為2017年12月28日上午10點(diǎn)至年1月 11日下午17點(diǎn)。其項(xiàng)目總建筑面積約9.1萬(wàn)，共有產(chǎn)權(quán)房建筑面積約5.28萬(wàn)。套型主要為78 兩居13套、89兩居603套，總套數(shù)為616套，含全裝修

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