淮南東苑御景灣售樓中心商業(yè)部分入市策略（42頁(yè)）.ppt

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淮南東苑御景灣售樓中心商業(yè)部分入市策略（42頁(yè)）.ppt

1、東苑御景灣商業(yè)部分入市策略有巢地產(chǎn)聯(lián)合機(jī)構(gòu) 2011年3月序在商業(yè)開(kāi)始銷售之前，敝司希望能與甲方一起明確本項(xiàng)目商業(yè)部分的目標(biāo)和商業(yè)部分銷售對(duì)于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略意義！本項(xiàng)目住宅價(jià)格由于受周邊價(jià)格和項(xiàng)目自身規(guī)模的限制，無(wú) 法形成突破，基本上只能為項(xiàng)目提供現(xiàn)金流，分?jǐn)傢?xiàng)目成本。項(xiàng) 目最終的利潤(rùn)在于商業(yè)，雖然商業(yè)部分的體量不大，但卻是項(xiàng)目整體利潤(rùn)的關(guān)鍵點(diǎn)。因此，將項(xiàng)目的利益最大化是我們現(xiàn)在面臨的重要使命！項(xiàng)目思考 1、國(guó)家政策調(diào)控，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有任何影響，如何借勢(shì)？ 2、項(xiàng)目體量不大，業(yè)態(tài)規(guī)劃難免掛一漏十，如何避免？ 3、周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目售價(jià)較低，如何突破？ 4、租金市場(chǎng)低迷，項(xiàng)目議價(jià)能

2、力不強(qiáng)，如何引導(dǎo)市場(chǎng)？ 5、商業(yè)單鋪面積過(guò)大，主力總價(jià)過(guò)高，怎樣面對(duì) 這些是項(xiàng)目入市需要解決的核心問(wèn)題，只有制定良好的戰(zhàn)略安排，才能在未知的市場(chǎng)中成為勝者！目錄項(xiàng)目思考市場(chǎng)現(xiàn)狀競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目本體博弈策略項(xiàng)目命題銷售排期項(xiàng)目命題考量點(diǎn)一：考量點(diǎn)一：價(jià)格價(jià)格 “金徽華庭”面積160220平米，售價(jià)1100013000元/平米；“淮河新城”面積70平米純1F、沿街，售價(jià)12000元/平米，周邊價(jià)格體系已確定。如何突破？如何讓要買(mǎi)我們房子的客戶接受？考量點(diǎn)二：考量點(diǎn)二：客群客群假設(shè)每個(gè)人都愿意買(mǎi)我們的商鋪，顯然并不是每個(gè)人都能買(mǎi)得起，假設(shè) 每個(gè)人都買(mǎi)的起，同樣的價(jià)格客戶

3、可以到市中心去買(mǎi)一間小的成熟商鋪，高端客戶再度被分流。單鋪的面積過(guò)大，導(dǎo)致主力總價(jià)過(guò)高，客戶意向集中在60平方的那一套，所以，前期無(wú)效客戶居多。怎樣找到我們的核心客群? 項(xiàng)目命題使命一：使命一：找到有購(gòu)買(mǎi)力的客戶！使命二：使命二：讓客戶接受我們的價(jià)格！項(xiàng)目目標(biāo) 在保證去化速度的情況下，創(chuàng)造更高的溢價(jià)！在保證去化速度的情況下，創(chuàng)造更高的溢價(jià)！速度速度利潤(rùn)利潤(rùn) 雙豐收雙豐收 Chapter 1 市場(chǎng)現(xiàn)狀分析市場(chǎng)現(xiàn)狀分析一現(xiàn)狀分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱第一街區(qū) 金地國(guó)際城淮河新城銀鷺萬(wàn)樹(shù)城地址地址朝陽(yáng)東路與田大路交口朝陽(yáng)東路金地國(guó)際城與領(lǐng)城路口向內(nèi)200米廣場(chǎng)北路與湖濱西路交匯處廣場(chǎng)路與朝陽(yáng)西路交匯處單位商鋪面積單位商鋪面積 17-1000平方 14,39,105-500平方 32-90平方 70平方左右 35-73平方建筑樓層建筑樓層底商

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