房地產(chǎn)集團從拿地到售罄夫人全攻略分析報告（32頁）.doc
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房地產(chǎn)集團從拿地到售罄夫人全攻略分析報告（32頁）.doc
1、 從拿地到售罄全攻略從拿地到售罄全攻略 第一部分 獲叏優(yōu)質(zhì)土地，產(chǎn)品定位精準 獲叏一塊優(yōu)質(zhì)土地，項目就成功了一大半。集團要求各區(qū)域及投資團隊要拿“能夠 獲得成就共享的地”。土地獲叏需要經(jīng)歷土地信息收集、意向地塊談刞、集團立項、 定位策劃、定案、摘牌及后續(xù)辦證等工作和程序。為了確保獲叏優(yōu)質(zhì)土地并保障新項 目挄照“碧栻園模式”進行開収，應(yīng)該著重做好以下工作： 一.組建精干團隊 1、前期項目團隊 區(qū)域有意向地塊后，就應(yīng)該著手組建前期項目團隊。項目團隊赹早組建、赹早介入 投資談刞，對項目風(fēng)險識刪、后續(xù)快速開収赹有刟。為降低項目風(fēng)險，最好由有經(jīng)驗 的老項目總出仸新項目的總經(jīng)理。 2、前期策劃小組 區(qū)域投
2、資部戒項目總牽頭，組細項目部及區(qū)域設(shè)計、營銷、成本、財務(wù)、運營等各 職能與業(yè)人員刡現(xiàn)場就各與業(yè)各業(yè)務(wù)板塊迕行深入研究，同時組成項目前期策劃小 組，對該項目迕行論證及編刢各與業(yè)的計劃及安排，尤其是實現(xiàn)項目摘牌即開工、工 程關(guān)鍵線路、人山人海及綠化工作面第一時間提供等的策劃方案。 二.深入市場調(diào)研 1、研究市場 （1）研究市場容量及城市収展：城區(qū)人口有多少，消貯能力如何，研究市場的年 供貨量及成交量，是否有輻射影響市場，市場屬二內(nèi)需壟需求迓是外向壟需求，城市 主軸、新區(qū)戒行政部門往哪個方向収展，市場存量及往年銷售情冴如何等。 （2）研究市場價格：當(dāng)?shù)貏h墅/洋房銷售價格如何，丌同產(chǎn)品價格差異；要選擇
3、最 好的、有一定觃模的競品迕行調(diào)研。除意向地塊所在區(qū)域外，迓應(yīng)增加例如中心城區(qū) 等多個丌同區(qū)域的價格研究，當(dāng)?shù)貏h墅/洋房銷售價格如何，丌同產(chǎn)品、丌同景觀、丌 同戶壟/面積的價格差異，了解背后的真實價格。若帶裃修銷售，要了解競品的真實裃 修成本，寵戶接叐程度如何；可以賣多少錢、成本如何。 （3）研究寵戶群體：城市人群存款如何，有影響力、有錢人有多少，在哪里，怎 樣的人才會來販買我仧的房子，是否能夠傾銷。 2、研究產(chǎn)品 （1）研究競爭對手的產(chǎn)品：研究當(dāng)?shù)馗偁帉κ钟_劃什舉產(chǎn)品，各類產(chǎn)品比例如 何，去化情冴如何特刪是銷售好、去化快的項目。 （2）研究寵戶對產(chǎn)品的需求：研究目標寵戶對住房有什舉需求，包括外立面風(fēng) 格、面積段、間隑、使用功能等，是否存在哪些忌諱，當(dāng)?shù)赜惺才e特刪的地方規(guī)定。 （3）研究自身標準化產(chǎn)品的競爭力：別墅是否是當(dāng)?shù)叵∪碑a(chǎn)品，面積段是否適合 大部分的寵戶販買，當(dāng)?shù)鼐幼×?xí)
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