北京朝來購物中心項(xiàng)目定位建議報(bào)告（120頁）.doc

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北京朝來購物中心項(xiàng)目定位建議報(bào)告（120頁）.doc

1、第 1 頁共 117 頁北京朝來購物中心北京朝來購物中心項(xiàng)目定位建議報(bào)告項(xiàng)目定位建議報(bào)告北京源亞商業(yè)管理有限公司北京源亞商業(yè)管理有限公司第 2 頁共 117 頁目目錄錄一、一、報(bào)告概述報(bào)告概述 . 3 (一) 報(bào)告的目的 . 3 (二) 報(bào)告的研究方式 . 3 (三) 報(bào)告的結(jié)構(gòu) . 4 二、二、項(xiàng)目本體條件分析項(xiàng)目本體條件分析 . 5 (一) 立地條件分析 . 6 (二) 建筑規(guī)劃分析 . 8 (三) 交通條件分析 . 16 (四) 項(xiàng)目商業(yè)適用性綜述 . 20 三、項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境分析三、項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境分析 . 27 (一) 北京城市發(fā)展概況 . 27 (二) 北

2、京市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況. 32 (三) 項(xiàng)目所在城區(qū)概況 . 33 四、四、項(xiàng)目商業(yè)競爭分析項(xiàng)目商業(yè)競爭分析 . 44 (一) 對競爭物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定. 44 (二) 競爭物業(yè)案例評估 . 45 五、五、項(xiàng)目市場反饋情況分析項(xiàng)目市場反饋情況分析 . 74 (一) 兩個(gè)市場方向 . 74 (二) 目標(biāo)經(jīng)營者調(diào)研訪談 . 78 六、六、項(xiàng)目市場定位建議項(xiàng)目市場定位建議 . 105 (一) 主題購物中心定位方向舉例 . 108 (二) 結(jié)語 . 116 第 3 頁共 117 頁一、一、報(bào)告概述報(bào)告概述 (一一) 報(bào)告的目的報(bào)告的目的 “北京朝來購物中心” （下稱“本項(xiàng)目或項(xiàng)目” ）是一個(gè)在建

3、獨(dú)棟商業(yè)項(xiàng)目，總建筑面積 98137 平方米，其中商業(yè)面積約 7 萬平方米。計(jì)劃于 2007 年 6 月建筑封頂，12 月物業(yè)交付， 2008 年初試營業(yè)。源亞在接受委托方委托時(shí)，建筑設(shè)計(jì)已經(jīng)全部完成。該設(shè)計(jì)方案表明：本項(xiàng)目的原商業(yè) 定位為 Shopping Mall，原定位的部分方向性意見已經(jīng)被固化在在建的建筑物上（詳見建筑規(guī)劃分析），建筑形態(tài)是較為典型的購物中心形態(tài)，物業(yè)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)較高。（參見：朝來購物中心設(shè)計(jì)理念Beijing Changxin Huilongyuan Villa Co. Ltd； Architects Crang & Boake Inc.）同時(shí)，委托方已經(jīng)確定本項(xiàng)目的地下一層及一層局部租賃給 WAL-MART。基于以上事實(shí)，結(jié)合業(yè)主方對源亞的委托業(yè)務(wù)內(nèi)容，對朝來購物中心再定位的主要目的是： 1. 發(fā)掘和定義物業(yè)的商業(yè)特性； 2. 論證和擬定除沃爾

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