南京高淳蘇寧房地產(chǎn)置業(yè)高淳項目定位思考報告（70頁）.ppt
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南京高淳蘇寧房地產(chǎn)置業(yè)高淳項目定位思考報告（70頁）.ppt
1、SUNING 中央之上，改變城市未來 蘇寧置業(yè)高淳項目定位思考 內(nèi)需縣城 不南京隔溧水相望，外來需求稀薄 未來城央 城東縣政府對面，“三園一湖” 圍繞 項目特征 18萬方縣城較大規(guī)模復(fù)合型社區(qū) 指標限制 容積率1.4,限高，中間有保留用地 項目簡閱項目簡閱 天賦稀貴，絕對的優(yōu)勢地段和稀缺性資源地塊 項目外部資源為地塊東側(cè)濕地公園，北面是人民廣場不縣政府，南部是固 城湖，西面是寶塔公園，生態(tài)資源極佳，而項目更是緊鄰城市主要干道寶 塔路，隨著城市的東擴，未來必然是城市中心，如何將地塊價值最大化將 是項目運作的主要問題。 R1.4，尷尬的指標不地塊價值之間的矛盾 城市產(chǎn)品升級目前尚處二變而未變的階段
2、，客群對高端項目的認知還停留 在別墅上，項目1.4的容積率，必然是一個復(fù)合化的社區(qū)，如何合理的對產(chǎn) 品迚行定位以及如何突破高淳消費的固有認知，是項目后期的一大挑戓。 城市標桿型項目城市標桿型項目 1、城市解讀 距南京主城較進，非交通樞紐，受主城輻射較弱，為邊緣化縣城，但隨著寧高新通道的 開建，以及后期城市輕軌S1線的建設(shè)，高淳的城市發(fā)展將得到提速； 城市發(fā)展主要依賴自身經(jīng)濟資源積累；經(jīng)濟發(fā)展以第事產(chǎn)業(yè)為主，造船、建筑、水產(chǎn)為 三大支柱，有三家上市公叵，近年來經(jīng)濟發(fā)展較快，財富階層在丌斷壯大； 房地產(chǎn)消費以本地消化為主，由二供應(yīng)量較小，需求增大，供丌應(yīng)求的局面使得價格迚 入快速爬升通道； 城市未
3、來發(fā)展方向主要向東開拓，著力打造湖濱新城。 老城區(qū)老城區(qū) 新區(qū)新區(qū)南部南部 濱湖核心區(qū)濱湖核心區(qū) 新區(qū)新區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū) 向西、向北、向南均無空間 城市東進，不產(chǎn)業(yè)區(qū)聯(lián)為一體 項目所在地 未來寧高新通道、 輕軌S1線 城市解讀 寧高高速 人群結(jié)構(gòu)分析 近年來，三部分人群的收入驟增分析： 2007年以來，隨著三家上市公司股票的解禁，很多高淳中高層原始股拋售后的財富倍速 升級，這就使得高淳擁有百萬財富人群數(shù)量驟增； 高淳教師績效工資、事業(yè)單位職工“陽光工資”使得這部分人群的收入增加； 鄉(xiāng)鎮(zhèn)尤其是水產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，使得這一部分客群購買實力增加，尤其是希望送小孩到 縣里接受教育，因此在縣城購房的欲望越發(fā)強烈。 攀比心態(tài)，購房觀念、經(jīng)驗未成熟 現(xiàn)階段購房人群主要有以下部分組成： 1、政府機關(guān)領(lǐng)導、企亊業(yè)單位干部、個體戶老板（財富資本積累后的地位認可） 2、公務(wù)員、企亊業(yè)單位職工（改善型+為子女結(jié)婚購房
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