華潤地產(chǎn)集團:CBD項目市場定位方案(115頁).ppt
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華潤地產(chǎn)集團:CBD項目市場定位方案(115頁).ppt
1、Page 1 華潤華潤濮陽濮陽CBD項目項目 市市 場場 定定 位位 方方 案案 Page 2 取之上而得乎中,取之中而得乎下。取之上而得乎中,取之中而得乎下。 這是一個旨在“取之上”的方案,具有想象力、創(chuàng)造力和創(chuàng)新力,這是一個旨在“取之上”的方案,具有想象力、創(chuàng)造力和創(chuàng)新力, 目標(biāo)是獲取土地及高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃指標(biāo)。目標(biāo)是獲取土地及高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃指標(biāo)。 Page 3 前前 言言 市場定位是一個關(guān)鍵性的環(huán)節(jié),也是本項目產(chǎn)品研發(fā)的 一個重要依據(jù),決定著本項目的開發(fā)方向問題,因此十分重 要。 本項目作為濮陽市中心區(qū)的“大型城市綜合體”項目, 其開發(fā)建設(shè)必須要定位科學(xué)、準(zhǔn)確,不能出現(xiàn)任何失誤。 大道智源依據(jù)市場
2、調(diào)查報告,結(jié)合濮陽市商業(yè)、寫字樓、 住宅、公寓、酒店等全方位的市場考察,并結(jié)合濮陽市房地 產(chǎn)的發(fā)展與需求實際情況,針對本項目提出一個全新的科學(xué) 性、前瞻性的市場定位方案。 Page 4 傳統(tǒng)市場定位傳統(tǒng)市場定位 如果按照傳統(tǒng)市場定位,本項目為大型住宅社區(qū),即 “住宅+底商”模式,此種模式有以下弊端: 1、容積率小,最高只能做到3.5,總體建筑面積?。?2、由于同質(zhì)化產(chǎn)品較多,項目整體售價不能得到有效提 升; 3、由于開發(fā)體量小和商業(yè)面積少,項目整體開發(fā)收益?。?4、項目持有物業(yè)少,不能獲取較多的資產(chǎn)增值; 5、項目整體影響力小,項目及公司品牌不能得到快速提 升。 Page 5 本項目的定位,應(yīng)
3、站在本項目的定位,應(yīng)站在5 5年之內(nèi)及以后年之內(nèi)及以后 (20162016年)的市場進行定位年)的市場進行定位 20112016 Page 6 本項目的定位,應(yīng)站在5年內(nèi)及以后(2016年)的市場進行定位 1、新項目和大樓盤后續(xù)開發(fā)將集中上市,房屋供應(yīng)量突然放 大,市場競爭空前激烈。 2、大盤之間的競爭將主導(dǎo)市場,壓縮中小樓盤的市場空間。 3、項目布局相對集中,區(qū)域樓盤競爭激烈。 4、外地、濮陽及本地3大幫派開發(fā)商瓜分市場,外地開發(fā)商 開發(fā)理念和開發(fā)模式將領(lǐng)先。 5、由于外來沖擊和帶動,促使樓盤開發(fā)水平不斷升級。 Page 7 6、客戶將更趨于理性,客戶對產(chǎn)品的選擇更加審慎 強烈,對產(chǎn)品的要求更高。 7、整體市場競爭更趨激烈,只有創(chuàng)新才能領(lǐng)先于市 場。 8、市場將會細分化,出現(xiàn)分流,好的更好,差的更 差。 9、市場價格差別拉大,高者愈高,低者愈低。 10、營銷手段多樣化,新營銷模式將領(lǐng)舞市