城市商業綜合體項目的風險規避研究報告（15頁）.doc
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城市商業綜合體項目的風險規避研究報告（15頁）.doc
1、我國城市商業綜合體項目的風險規避研究我國城市商業綜合體項目的風險規避研究 以“綠城溫州鹿城廣場項目”為例 一. 大型城市綜合體在我國的發展 1. 激變時代我國城市建設開發的一個重要趨勢 “中國的城市化與美國的高科技發展將是深刻影響 21 世紀人類發展的兩大主題” ， 從 1990 年到 2010 年，我國的城市化從 18.96%將提高到 45%以上 ，這一迅猛進程使城市建設開發 進入一個激變時代，要求緊湊型、節約型城市的合理解決方案，涵蓋房地產全部開發鏈的城 市綜合體業態（City Mall）正是這一發展階段的特定產物。它實現了將城市運營、區域運營 與泛地產有機結合的區域性綜合，已成為當前我國
2、城市開發的重要趨勢之一。 城市綜合體，具體指都市中的居住、商務辦公、出行購物、文化娛樂、社交游憩等各種城市 物業功能復合、相互作用、互為價值鏈空間的高度集約型街區群體。它通過街區實現與外部 城市空間的有機結合，并與交通系統有效聯系，成為城市功能混合使用中心，延展城市的空 間價值 。 2. 當前我國城市綜合體項目的發展及其面臨的風險 （1）我國城市綜合體項目發展的兩面性 十多年來， 我國城市綜合體項目對帶動城市經濟和提升城市的形象品質起到一定作用， 香港 銅鑼灣時代廣場、北京華茂中心、深圳的華潤萬象城、上海恒隆廣場等地標項目已成為一張 張耀眼的城市名片。 然而并非所有的城市綜合體都能帶動區域經濟
3、。 作為一種城市價值系統的運營模式， 大型城 市綜合體資源配置的綜合性，開發技術和投資決策的復雜性遠遠高于單純地產或房產開發， 意味著綜合體開發必然承受巨大風險。區域經濟環境把握不到位、行業市場環境巨變、項目 規劃定位失誤、資金鏈斷裂、開發商經營操盤能力不足、后期運營不利，諸如此類等等 因素造成幾乎每個城市都有綜合體的失敗案例。綜合體開發對區域資源的配置具有不可逆 性； 因此失敗造成的不僅僅是項目本身的損失和開發企業的重創， 而且影響到整個區域系統 發展的進程和秩序，很多城市為此付出了巨大的代價。 （2）影響我國綜合體項目開發的重要風險因素 影響綜合體項目成功與否的重要風險因素來自于兩大方面， 一方面是對區域環境開發條件的 要求，包括城市綜合經濟能力、地段、交通、商圈等；另一方面是對開發商的要求，包括資 金實力、開發節奏、配套資源、人才團隊、經營能力以及項目風險承受能力等 。 當前，我國北
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