1、陜西西安國際購物中心建設項目可行性報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月XX項目可行性研究報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月80可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 錄第一章 總論4第一節 項目背景41、項目名稱：xx集團“xx”建設項目42、建設單位：xx（西安）房地產開發有限公司43、項目建設依據：4第二節 項目概況51、

2、項目建設地點52、項目規模與目標53、主要建設條件64、項目投資效益預測（暫空）7第三節 項目建設原則及要求7第二章 市場預測分析7第一節 商貿零售業發展趨勢及特點7第二節 西安市商貿業發展現狀及發展空間預測9第三節 目標市場及競爭力分析11第四節 市場風險分析12第三章 項目環境分析13第一節 自然地理及交通環境13第二節 商圈人文及經濟環境13第三節 項目開發政策環境14第四章 商業規劃的總體原則14第一節 商業規劃的總體原則14第二節 規劃項目應具備的條件15第三節 項目規劃內容16第五章 項目實施16第一節 項目論證16第二節 項目推介17第三節 招商引進17第六章 財務評價17第一節

3、 損益表及靜態盈利分析錯誤!未定義書簽。第二節 現金流量表及動態盈利分析20第三節 資金來源及運用表的貸款償還能力分析20第七章 風險控制22第八章 結論23附件目錄：23一、東郊項目周遍市場調查狀況23（一）周邊街道辦事處基本情況24（二）項目周邊商圈概況25(三)東郊樓商業地產調查對比表34(四)項目周邊公交車次及線路38二、西安市零售企業銷售排名情況39（一）開元商城簡介及經營概況43（二）世紀金花購物中心簡介及經營概況47（三）民生百貨大樓簡介及經營概況50三、西安市經濟、人口、消費水平狀況54（一）西安市居民消費情況一覽表55（二）西安市各區縣從業人員平均工資統計表55（三）西安市零

4、售、餐飲網點從業人員及經濟情況56 （四）西安市居民總消費水平-58 （五）全市批發零售貿易業基本-59 （六）分區縣人口和戶數及人口變動情況-61四、項目平面圖-62五、項目商業規劃設計（初稿）-71第一章 總論第一節 項目背景1、項目名稱：xx集團“xx”建設項目2、建設單位：xx（西安）房地產開發有限公司3、項目建設依據：根據西安市國民經濟和社會發展第十個五年計劃綱要的精神，西安市堅持發展大商貿、建設大市場、搞活大流通的思路，力求對傳統商貿業進行結構性調整，建設多形式、多業態的商貿體系，通過深化流通領域的各項改革，進一步擴大對外開放，強化區域性商貿中心地位，推進流通產業的現代化進程。近幾

5、年來，西安市發展大商貿、建設大市場、搞活大流通，取得長足的發展，流通規模不斷擴大，社會消費品零售總額一直高巨西北五省中心城市之首。2003年社會消費品零售總額達到440、05億元（摘自統計局資料），比上年增長13、01%，且每年以1213%的數額遞增，呈現強大的市場潛力，有著巨大的市場發展空間。雖然近幾年西安市商貿業發展較快，但也存在著商業網點布局過于集中，要素市場發展緩慢，傳統百貨業仍占主體，新型業態規范化和規?；讲桓?，商業科技化含量低，營銷理念落后等諸方面問題，急待轉軌變形。根據以上所述，結合近年來國內外出現的全新零售業態SHOPPING MALL的成功案例，建設以經營選購商品為主，休

6、閑、餐飲、娛樂、購物相結合的多功能大型或超大型的“一店消費”必將成為零售消費的重要支撐點。“xx”建設項目便擬以此占領西安市商貿業的“制高點”而設立。第二節 項目概況1、項目建設地點 “xx”建設項目位于西安市。2、項目規模與目標 “xx”建設項目總建筑面積8、3萬平方米，地上五層半，底下二層半，地下停車場面積為13000平方米，共有停車位約450余輛。其中一層層高4、8米，二、三層層高4、5米，四層層高4、2米。建筑投資約三億元人民幣。建成后其綜合經營面積與開元商城相當，但經營內容更能適合消費市場的要求，集大型購物、休閑、娛樂、餐飲、健身為一體，實行智能化、科學化管理，成為零售消費行業一大亮

7、點。 “xx”主要瞄準西安市未來商貿零售市場，集中體現當代消費特性，充分發揮交通、文化、物流、人流、餐飲等優勢，將“xx”建設成為西安市規模一流、設施一流、環境一流、服務一流的消費中心。3、主要建設條件市場條件：西安市作為西北五省區省會城市之首，西部大開發的橋頭堡，經濟發展速度日益加快，始終保持13%以上的增幅，全市消費品零售增長速度亦達到12%以上，人均收入水平逐年增加。以2002年西安市消費品零售總額409、4億元，按每年遞增12%計算，全市將每年新增約50億元的市場份額，商貿零售市場具有廣闊的發展前景，為“xx”建設項目提供了有利的市場條件。技術條件：“xx”建設單位xx集團本身具有較為

8、豐富的商業地產開發和整合社會優勢資源的經驗，擁有一批動懂業務、會管理的專門人才，加之本項目充分借鑒國內外SHOPPING MALL成功與失敗兩方面的經驗和教訓，在充分調研論證的基礎上，現有的技術條件能夠基本滿足本建設項目的要求。資金條件：本建設項目總投資三億人民幣，通過自有資金運作，銀行借貸和吸納社會資金，各項建設資金基本籌措完成，無大的資金障礙。政策條件：“xx”建設項目符合西安市政府堅持發展大商貿、建設大市場、搞活大流通，對傳統商業進行結構性戰略調整，建設多形式、多業態商貿體系的思路，同時符合省、市政府進一步擴大對外開放，強化區域性商貿中心地位，推進流通產業現代化進程的要求，西安市及各級政

9、府和辦事機構，為適應這一思路和要求，亦在大力改善投資環境，規范和簡化審批程序，提高辦事效率和服務質量，多渠道、多領域加大招商引資力度，對重大項目采取“以項目定政策”的辦法吸引投資。因此，本建設項目應無政策障礙，將會得到政府各方面的支持。4、項目投資效益預測（暫空）第三節 項目建設原則及要求項目建設原則：項目有意、論證有據、組織有序、招商有力；項目建設要求：高標準、高質量、高效率、高收益。第二章 市場預測分析第一節 商貿零售業發展趨勢及特點 隨著改革開放的深入和國民經濟的不斷發展，商貿零售業面臨著機遇和挑戰。按照市場經濟發展的要求，改革和改造傳統的商貿流通體制和經營模式已成為當務之急，發展大商貿

10、、建設大市場、搞活大流通、建設多形式、多業態的新型商貿，與國際零售業接軌已成為我國商貿零售業發展的必然趨勢，并日益突顯，主要表現在：（1）零售業態多樣化 目前，國際上零售業態以其經營方式和規模大小可分為購物中心、折扣店、便利店、專賣店、超級市場、倉儲式會員店、專業店等，滿足了不同消費者的不同消費習慣。經了解，全球零售行業百強企業中大多數經營兩到三種業態，有的企業甚至在五種業態中同時開展業務，單一經營一種業態的零售企業已不多見。我國零售業已初步顯示出這一特點，并展現出極強的活力和市場競爭力。（2）經營連鎖化 全球著名的大型零售企業幾乎全部采取連鎖經營方式。由于大多數零售業態都可以以連鎖經營的形式

11、存在，因此連鎖業的空前發展使其成為零售業新的發展趨勢。我國目前已出現經營連鎖化的趨勢，但由于連鎖經營剛剛起步，存在問題較多，需要經過一定時間進行完善。（3）企業規模化 做大企業規模，實行規模化經營，是當今零售業發展的又一趨勢。發展企業規模，實行規?；洜I，可以使零售企業更具市場競爭力，并降低經營成本，從而形成規模效益。企業規?；饕卣靼ǎ航洜I網點廣、營業面積大、商品種類多、營業收入高。（4）商品品牌自有化商品是吸引顧客的原動力，因此，銷售特色產品、自有商品已成為贏得消費者的主要方法之一。目前，國際上許多大型零售商都經歷了從以一般品牌為主逐步發展為自有品牌為主的過程，自有品牌具有風格獨特、價

12、格低廉、統一設計、統一貨源、統一價格的優勢，尤其適合特定顧客的需要。（5）管理科學化 目前，各大型零售企業均在探討和實行科學管理，建立現代化的物流配送中心，加快資金、庫存周轉；運用計算機對商品購銷進行管理，加快信息交流速度；建立網上銷售平臺，擴大產品覆蓋面等?？茖W化管理使物流、商流、信息流通通過配送中心實現統一，大幅度提高效率，降低經營成本，增加銷售收入。我國商貿零售業隨著社會主義市場經濟的進一步發展，經營管理科學化的程度將會進一步提高。第二節 西安市商貿業發展現狀及發展空間預測西安市商貿業發展現狀。西安市商貿業以引導生產、調整結構、擴大需求，拉動經濟增長為出發點，流通規模不斷擴大，社會購買力

13、日益增強，全市社會消費品零售總額以年12%以上的速度增長，已初步建立起統一、開放、競爭、有序的各種經濟成份共同發展的流通格局。商貿市場設施發展速度，新型業態及營銷方式發展勢頭良好，市場潛力巨大。近年來，西安市發展大商貿、建設大市場、搞活大流通，取得了長足的發展，流通規模不斷擴大，新型商貿業態發展速度，超市、便利店、專賣店、倉儲會員式商場等成為消費購物熱點；代理、配送、租賃等業務發展迅速。目前，全市年銷售額在10億元左右的有開元商城、民生百貨等；品牌定位較高的商場有中大國際、世紀金花、百盛購物中心等；大型超市有家世界、愛家、人人樂、好又多等；輻射中西部及周邊地區的大型貿易市場有輕工市場、康復路、

14、胡家廟等批發市場。各商業集團擴張速度加快，市場格局和經營項目重新劃分，麥德龍已正式開業，家樂福、沃爾瑪、易初蓮花、百安居等外貿零售企業亦將陸續進入西安市場，商業競爭將更加激烈。但目前西安商貿業也存在著許多問題，主要表現在：商業網點過于集中，主要分布在市中心地帶；要素市場發展緩慢，傳統百貨業仍占主體；新型商貿業態規范化和規模化水平不高；缺乏現代營銷理念，營銷方式和經營手段落后，商業科技含量低，管理滯后；流通法制建設尚不完善，在某種程度上制約了商貿零售業的發展。 為了進一步充分發揮西安市西部地區商貿中心的作用，搞活流通，同時，解決和克服目前商貿零售業存在的制約零售業發展的問題，西安市政府提出了進一

15、步擴大對外開放、強化區域性商貿中心地位，推進流通產業現代化進程的要求，重點發展連鎖經營、物流配送、代理制等現代化營銷方式，有計劃地改造和完善三級商業服務網絡，重點扶持發展各類商貿新型業態，建設綜合性倉儲超市、購物廣場，突現流通方式的創新，推動服務貿易的產業化、社會化。西安市商貿零售業發展空間預測。西安是世界著名的文化古都之一，是我國西北地區政治、經濟、文化、科教、交通中心和西部開發的橋頭堡，也是全國重點旅游城市之一。到2002年末全市共有人口703萬人，其中市區人口536萬人；流動人口約100萬人，暫住人口約30萬人，近年來，西安經濟始終保持13%以上的增長速度。2003年全市國民生產總值達到

16、940、35億元，與上年同比增長13、5%，消費品零售總額達到440、05億元，與上年同比增長13、01%，城鎮居民人均可支配收入7748元，比上年增長7、9%，消費性支出達到6805元，比上年度增加6%。以2003年末統計數據計算，若各項增長指數保持不變，到2005年，消費零售總額將達到561、9億元，新增市場份額121、95億元，年均增加約60億元。（以上數據來自市統計局）為此，巨大的潛在市場勢必進一步推動西安市的市場消費，加速西安市商貿零售業的改革與發展，同時，加劇市場的競爭。如果人民幣存款利率不出現大的變動，消費市場若引導的好，這一潛在數字還將會加大。由此可見，西安市商貿零售業具有潛在

17、的巨大市場空間，必須抓住機遇，率先搶灘。第三節 目標市場及競爭力分析目標市場的確定：根據“xx”建設項目內容，分析及對以項目地點為中心周邊商圈和西安市商貿零售業狀況的調查，西安市東郊地區除經二路愛家超市外，尚無大型購物中心，按照“xx”經營店為中心四公里半徑為覆蓋區，其周邊延伸的雁塔區、新城區、霸橋區、碑林區、臨潼區為經營輻射區。項目經營中，將重點分析和了解覆蓋區和輻射區產業結構、經濟發展、收入水平、消費特點及消費群體類別等狀況（有關數據詳見附件）。在此基礎上以特色環境、特色商品、特色服務、特色消費等將影響力擴大到整個西安市地區。競爭力分析：經營特色競爭對比。“xx”建設項目吸納當今國內外先進

18、的經營理念和經營方式，控棄傳統的單一經營模式，集購物、休閑、娛樂、健身為一體，實施“一店消費”，為西安市所獨有，在吸引消費方面具有明顯優勢。消費環境對比?！皒x”建設項目充分考慮當今消費者對購物及消費環境的要求，從外場地規劃到店堂設計， 消費區域劃分到商品陳列，均使消費者體會輕松、優雅、舒適的感覺，避免了一般消費場所擁擠，嘈雜，購物活動空間狹窄的弊端，從而使消費者“輕松購物”、“輕松消費”，使其他店家無可比擬。服務設施對比?！皒x”作為現代購物中心，將采用國內一流的服務設施，為消費者提供便捷服務，客梯、扶梯、貨梯、購物行李車、保險箱、刷卡機、吸煙室、電腦購物指南等一應具備，為全市設施功能最全、

19、最先進。地理交通狀況對比。“xx”選址地處西安市東二環與南二環路口交叉東北角，目前，有12 條公交車輛經過該地段，最近站點距購物中心步行510分鐘左右，目前尚無公交車在項目建設地點設立站點，對吸引普通消費者購物消費不利。但隨著建工路拓寬工程完工，與公交公司協商，將有可能部分解決，此項與開元商城、民生百貨、愛家超市等對比相對不利。從以上四個方面對比，除地理交通條件外，“xx”在其他三方面與其他商場、超市相比，具有明顯優勢，同時，公共交通問題在建設后期，經過努力有望部分解決。第四節 市場風險分析隨著西安市國民經濟的發展和商貿零售業市場潛力的進一步加大，在不斷增加商機的同時，也面臨著許多風險和挑戰，

20、主要表現在：市場競爭風險。隨著西安市對開放力度的進一步加大和西部大開發步伐的加快，西安市作為西部開發的橋頭堡，必然成為國內外商家的必爭之地。國內外沿海的商業大腕特別是國外商貿零售企業將會瞄準西安市商貿零售業這一商業寶地，與西安本地商戶展開競爭。這些國內外商貿企業擁有雄厚的資金和先進的管理技術和經營理念，將會給西安市傳統的商貿體系形成強大的沖擊，使“xx”市場發展的不確定因素增加。在此情況下，本建設項目一是要在經營理念、管理技術等方面虛心學習力求趕超，同時，要充分發揮本地企業“天時、地利、人和”的優勢，在競爭中發展和壯大。市場波動風險。在國內、國際政治經濟形式較為平穩的情況下，應無此大的風險。但

21、不能完全排除因特殊因素造成國內經濟形式發生重大變化，導致市場秩序混亂，市場萎縮，對本建設項目造成風險的情況。同時，諸如“非典”等突發性災難，對市場造成的沖擊和影響，亦應考慮其中。第三章 項目環境分析第一節 自然地理及交通環境“xx”建設項目位于西安市東郊金花南路39號院內，東臨西安高新技術東開發區，北臨西安微波設備廠，是今后幾年西安市重點發展地帶。本項目地處高新開發區郊大板塊內，道路設施良好，于東二環與南二環交匯處，無行車障礙。不足之處是目前尚無公交車在項目開發地設立站點。第二節 商圈人文及經濟環境商圈人文環境：“xx”人文環境優良，周邊單位有西安交通大學、理工大學、紡織學院等四所大專院校及東

22、方廠、華山廠、昆侖廠、黃河廠、陜西鋼廠、西安電影制片廠、陜氣總廠、黃河電子有限公司和實達電力等大中型企業，人口約24、7萬人。該區域單位人員基本屬于高等院校和國有大中型企業，文化水平和道德素質均較高，符合“xx”人文環境要求。經濟環境：本項目地址周邊除以上院校、企業外，輻射范圍包括東至紡織城，北至第四軍醫大學，西至東門外，人口較為集中，收入在西安市平均水平以上，消費潛力較大。同時，以“老客棧”、“海獅達”、“順風”為代表的多家中、高檔次餐飲業的林立而起和東城花園、朝陽天下等樓盤開發亦為“xx”建設項目的實施起到了呼應作用，逐漸形成西安市的消費繁榮區。第三節 項目開發政策環境“xx”建設項目需要

23、政府各有關部門的大力支持，也需要各項政策的配套落實，本項目符合黨的十六屆三中全會關于加快發展非公有制企業的政策要求，同時，符合西安發展大商貿、建設大市場，搞活大流通的發展要求。本建設項目已得到政府相關的認可，將在項目實施過程中給予大力支持，無政策障礙。第四章 商業規劃的總體原則第一節 商業規劃的總體原則準確定位?！皒x” 建設項目，在滿足消費者多層次，全方位消費需求的前提下，考慮到“xx”的特殊地理位置和消費環境，將消費定位確定在中檔、時尚消費檔次上，重點經營品位高、質量優、附加值大、消費時尚及個性化商品，具有市場前瞻性的經營項目上，以塑造與眾不同的格調與品位。突出特色：商業規劃必須重點突出經

24、營特色，從企業形象、消費內容、管理服務、消費環境，均展現鮮明的個性與特色，使“xx”成為擴大消費者領略時代潮流和最新時尚的窗口。揚長避短：本建設項目在對優劣勢認真分析的基礎上，將積極發揮自身的規模優勢，品牌優勢、特色優勢和管理服務優勢，努力克服交通站點缺乏等不利因素，使之成為市場矚目的焦點。實惠便利：“xx”雖然定位在中檔、時尚消費檔次上，但亦應充分考慮消費者“實惠便利”的客觀要求，在消費價格上應不高于西安市同類消費水平，同時，盡可能為消費者在消費過程中提供便利。第二節 規劃項目應具備的條件政策條件：項目規劃內容將嚴格執行各項政策法規所經營的內容和項目，不得與政策法規相抵觸，同時，充分研究和利

25、用現行政策為“xx”建設項目提供立足的政策和法律依據。資源條件：所有規劃內容將充分考慮目前的市場資源狀況，可實施、易落實、避免一味追求“高、新、全”，從而給項目實施帶來困難。效益條件：效益條件是整個“xx”建設項目和商業規劃的核心。因此，所有規劃內容將以效益為前提，不但項目形式、內容要好，而且項目效益結果要更好。資金條件：規劃內容的實施，應有足夠的資金支持，且應以可供投入的資金量作為項目考量的前提，最大資金缺口不應超過20%。技術條件：商業規劃將充分考慮實施過程中的技術問題，作為充分的技術準備，為項目內容實施提供充分的技術保障。第三節 項目規劃內容一、核心主力店：百貨零售、綜合超市二、輔助主力

26、店：娛樂：動感影院、歌城；餐飲：快餐店、咖啡、休閑茶吧等；書城、音像店。三、配套輔助店：個性商品特色店（服裝、家居、飾品等）四、配套服務設施：銀行、美容美發、停車場等第五章 項目實施第一節 項目論證“xx”建設項目將按要求進行必要和充分的論證，以及時修正可能存在的問題與缺陷。論證主要采取：調研論證：“xx”可行性研究報告及商業規劃均將進行嚴格細致的市場調研論證，通過采取模擬比較等方法取得符合實際的結論性的論證結果，使其更加切合商貿零售市場的發展實際。專家論證：“xx”可行性研究報告及商業規劃，在進行充分調研論證的基礎上，將進行必要的專家論證，主要進行相關項目環節和技術方面的論證，以保證項目規劃

27、的科學性和可操作性。第二節 項目推介項目推介是項目建設必不可少的基礎性工作，是提高建設項目影響力，招商引進、吸引消費的重要方法。“xx” 建設項目，主要采取廣告推介、媒體推介、活動推介等形式，靈活展開，推介活動方案另行制訂。第三節 招商引進鑒于“xx”項目建成后將采取現代商業物業的運作模式招商引進，特別是主力商家入駐成為“xx”建設項目成功與否的關鍵因素。以目前“xx”項目規劃及設計現狀，只要招商有力，宣傳廣泛，工作深入，談判得當，將有能力完成招商行為。第六章 財務評價沃爾瑪商場出租收入折現表 單位：萬元年數年租金/平米面積（萬）租金收入折算到年初時折算到年初時的資金系數的租金1300 1.5

28、450 0.943000 424 美國時代華納出租收入折現表 單位：萬元年數年租金/平米面積（萬）租金收入折算到年初時折算到年初時的資金系數6%的租金1480 0.5240 0.943000 226 2480 0.5240 0.886420 213 3480 0.5240 0.833235 200 4480 0.5240 0.783241 188 5480 0.5240 0.736246 177 6480 0.5240 0.692071 166 7480 0.5240 0.650547 156 8480 0.5240 0.611514 147 9480 0.5240 0.574824 138

29、10480 0.5240 0.540334 130 11480 0.5240 0.507914 122 12480 0.5240 0.477439 115 13480 0.5240 0.448793 108 14480 0.5240 0.421865 101 15480 0.5240 0.396553 95 16480 0.5240 0.372760 89 17480 0.5240 0.350395 84 18480 0.5240 0.329371 79 19480 0.5240 0.309609 74 20480 0.5240 0.291032 70 合計9600 0.54800 10.86

30、6131 2678 車場利潤表第二節 現金流量表及動態盈利分析第三節 資金來源及運用表的貸款償還能力分析本項目有較強的貸款償還能力及資金自身平衡能力，詳見下表：資金來源與運用表單位:萬元項目第1-6月第7-12月第13-18月第19-24月合計期初現金結余現金流入1、自有資金2、借貸資金3、銷售現金4、車場收現現金流入小計現金流出1、付現土地成本2、前期工程費3、建安工程費4、設備費5、城市建設綜合配套費6、管理費8、銷售費用9、貸款利息10、銷售稅金及附加11、還貸款本金現金流出小計期末現金余額第七章 風險控制 “xx”建設項目的風險首先來自商貿零售市場發展變化與項目預測的偏離。雖然依據最近

31、三年的市場狀況分析了今后商貿零售業的發展趨勢，但基于國民經濟發展平穩和市場穩定的特定前提，不排除項目建成后出現特殊災難（如非典）和政治、經濟形勢因某種原因突變，因此，應及時掌握和了解政治、經濟和社會情況的變化，并隨變化及時調整經營戰略。 其次，市場競爭的變化亦增大了本建設項目的風險。除國外及沿海商家入駐西安，與本項目展開競爭外，本地投資商亦有多家正在擬辦大型購物中心，“xx”將會遇到強力挑戰。因而，必須時刻關注國內外商家及本地投資商的投資建設動態，及時了解其經營定位，經營模式和經營內容，作到知己知彼，揚長避短，在競爭中做大做強。第三，經營場所設計不當和工程質量達不到要求，亦可能給后期經營開發帶

32、來風險。因此，應當通過規范的招標竟標形式，嚴格挑選有法定資質，經驗豐富的設計、施工單位進行設計和施工，設計和施工方案必須經過充分論證，以規避風險。第四，招商不利及原擬訂主力商家未能按期入駐造成風險。此項風險為各項之最。其基本的對應措施是：全面加強招商力度，強化招商宣傳，擴大項目影響力，同時，對引進商家和數量應有預備方案，增加選擇余地，分方案實施。第八章 結論本報告通過各方面研究論證，項目背景資料詳實，市場預測客觀、風險分析全面，力求使“xx”建設項目符合市場發展實際，使整個項目建設在科學、現實的基礎上。綜上所述，本項目內部條件和外部條件均具備了對擬建設項目的支持和滿足程度，項目建設和運營具有可

33、能性。（后附“xx”市場調研相關資料）附件目錄：一、東郊項目周遍市場調查狀況根據信號廠項目的所處位置，我們將信號廠項目的調研基本確定在：以信號廠項目為圓點，四公里為半徑的范圍內。就此展開了關于此范圍內的人口、廠礦、學校、醫院、餐飲娛樂的調研。我們的調研范圍含跨了七個街道辦事處分別為：長樂坊街道辦事處、東關南街街道辦事處、太乙路街道辦事處、韓森寨街道辦事處、長樂西路街道辦事處、長樂中路街道辦事處、胡家廟街道辦事處。這七個街道辦事處的人口情況如下：（一）周邊街道辦事處基本情況1、長樂坊街道辦事處。位于小東門。東起金花北路，西至環城東路北段，南至東關南街，北到永樂路，轄區面積2.46平方公里。有街道

34、28條，有機關、企事業單位176家，49個居委會，共計21502戶，83548人。2、東關南街街道辦事處。位于東門外。東起金花路，西臨護城河，南臨咸寧西路，北轄東關南街、柿園路、互助路，面積2.38平方公里。共有街道26條，共計16135戶，75345人。3、太乙路街道辦事處。位于和平門外。北至環城南路東段，咸寧西路，南至二環路，西到雁塔路，冬至金花南路，面積4.95平方公里。共計25345戶，102543人。4、韓森寨街道地處東部城鄉結合部，所轄地域5.6平方公里，常住人口為74292人，有8個社區居委會（2個單位社區，6個綜合社區），駐地單位33個。5、西安長樂中路街道辦事處地處東郊城鄉結

35、合部，轄區面積5.6平方公里，常駐人口有7.6萬人；駐地有華山、西光、昆侖、黃河、陜汽等國有軍工企業及輕工等大型室內市場9個。6、胡家廟街道辦事處.轄區面積5.9平方公里，常駐人口有10.6萬人；駐地有華山、西光、昆侖、黃河、陜汽等國有軍工企業及輕工等大型室內市場9個。有流動人口1.6萬人(日流量)，是人員密集，流動人口相對集中的區域，7、新城區長樂西路街道辦事處管轄面積2.7平方公里，人口4.92萬。東起金花路，西至朝陽門，南起永樂路，北止火車東站。駐地單位有第四軍醫大學、西安供電局、金花飯店、西北電建總公司等國內外知名單位。人口組成比例表 單位：%（二）項目周邊商圈概況1、 項目商圈概況信

36、號廠項目商圈劃定東起幸福路西至雁塔路北到長纓路南到等駕坡2、各商圈情況1） 核心商圈：東起火炬路、西至興慶路、北到咸寧路、南達建工路A、 居民區名稱戶數沙坡村社區2300余戶信號廠社區2181戶交大社區3700戶黃蒲莊社區2200戶陜鋼廠家屬院3000戶西安微波儀器廠900戶火炬路第一社區300戶東新城市花園3000戶合計17581戶B、商業娛樂設施百貨超市大型商場娛樂餐飲交大百貨商場（2層，副食、蔬菜）海星超市建工路蔬菜批發市場金海岸大酒店（餐飲、住宿）中型澎湖灣酒店、愛家超市塞博電腦城（電腦、軟件、配件）天山賓館（住宿）老客棧塞格電腦城（電腦、軟件、配件）南洋大酒店東來順青藤小肥羊民間瓦罐

37、金延安C、公共設施公交基礎教育銀行醫院228路西鐵一中工商銀行交大分理處705路市十二中工商銀行咸寧西路分理處528普天幼兒園建設銀行長樂坊分理處508普天子弟學校建設銀行東開發區分理處7東方藝術學校商業銀行咸寧路支行240交大陽光系列中國銀行咸寧路支行70283中7163745D、大中專院校名稱教職工人數學生人數西安交通大學1600026000信號廠中學1001000交大附中2002000西安理工大學1600019700西安警官職業學校大型武警學院大型E、大型企事業單位名稱規模西安富士通通訊設備廠中小型西安鐵路信號廠大型西安華力電器公司小型陜西省少管所大型監獄西安監獄大型監獄長嶺集團中型企業

38、西安衛星測控中心軍事單位AMWAY安利公司營銷中心西安微波設備廠大型電子儀器生產海實達事業發展有限公司中型F、地產項目名稱規模均價新興地產樓群4棟22層28層2棟交大開元商務廣場24層3100元 M2交大電腦城7層已用交大瑞森大廈7層已用交大創業園7層已用交大思源集團大樓7層已用瑞森大廈20層辦公用交大藥業集團大樓8層辦公用東南春曉小區14萬平米大型商住建設中3300元M2偉業都市遠景大廈13萬平米,24層建設中3250元M2翠庭大廈大型樓群30層4層商用東新商住大廈已用商品房,少管所家屬院150戶新世紀廣場大廈18層碑林區科技產業園東開產業建筑群6棟標準廠房,高7層開元商住小區已住4棟多層住

39、宅達爾曼大廈22層廢棄新興IN之家240戶東新城市花園6棟高層3200元七七一所家屬樓29層高層1）外圍商圈：東起萬壽路，西至興慶路、經九路，北到韓森路、互助路、柿園路，南達西影路。A、 居民區名稱戶數西影廠第一社區600戶西影廠社區3000戶東方居民區105街坊4000戶東方廠社區（東方小學、東方幼兒園）1300戶104街坊社區1300戶等駕坡村1500戶陽光小區湘區2300戶；秀區1300戶，內有陽光小學、中學。千戶村陜鋼家屬院650戶陜西國藥公司家屬院400戶20街坊（秦川廠家屬區）1398戶25街坊（秦川廠家屬區）828戶28街坊（秦川廠家屬區）1080戶29街坊（秦川廠家屬區）105

40、0戶30街坊（秦川廠家屬區）1080戶31街坊（秦川廠家屬區）1008戶新光小區252戶經貿學院東家屬區252戶公園南路社區840戶金花南路社區1216戶理工大社區1548戶仁厚莊社區420戶紡院西家屬院798戶B、 商業娛樂百貨超市大型市場娛樂餐飲大雁塔商場（2層800平方米，書、超市、服裝、鞋、設施陳舊）興慶路海星超市520平方米港澳臺燈飾城（燈具3層）格藍明珠保齡球中心。東方大酒店西影路紅星商業街（蔬菜、百貨）上海如海超市1000平方米，內衣，日用、小家電。光彩燈具城（3層，燈具）金蒂娛樂城海時達娛樂休閑中心軍城大廈超市及百貨（2層，2000平方米，百貨，食品，軍人服務社開）三棵樹地毯批

41、發城（地毯、編制品，2層）上海人家咸寧百貨商場（2800平方米），日用、百貨、超市、煙酒、鞋、美寶蓮。愛家超市（大型）新世紀家具匯展中心（3層、大型、家用床上用品、批發零售）小貝殼酒樓國美電器商城摩托城順峰摩登娛樂西川、一品堂元太祖萬壽路小吃城建國飯店C、 地產項目名稱規模均價新園社區大型2000元東興大廈13層東方機械廠商住樓3棟,19層雁影華廳22層3100元紫荊苑18層3100元城市麗景大型3700元翔園大型3380元心情雅苑大型新光小區占地2.94畝中綠花園11畝鑫龍.天然居40萬平米多棟高層圖蘭朵商務會所8萬平米D、公共設施公交基礎教育銀行醫院公共休閑場所717陽光中學商業銀行雁塔北

42、路支行陜鋼醫院興慶公園714陽光小學建設銀行興慶路儲蓄所西安交通大學醫院公園南路公園716秦川子校建設銀行建工路儲蓄所北方醫院102八十三中工商銀行西影路分行武警醫院512二十七中工行公園路分理處建材局醫院502工行萬壽路分理處607工行開發區支行東取分理處37工行互助路分理處300工行鐵路局分理處84552813228240508708E、大中專院校名稱人數學生數西安建筑科技大學（分校）500人1000西安藝校陜西科技學院市財會學校F、大型企事業單位名稱規模東方機械廠大型蘇寧電器超市大型陜西路橋集團一公司大型西安鐵路局大型省建三公司大型省交通監利站市勘測站長慶油田西安辦事處西安漂染廠3、輻射

43、商圈：東區幸福路、西至雁塔路、北到長纓路、南到等駕坡A、 居民區名稱戶數雁塔路北段社區0.39平方公里，共2926戶文藝路中段社區0.23平方公里，共2000戶樂局廠第一社區1000戶樂局廠800戶祭臺村社區3000戶建筑科技大學社區2000戶西安理工大學社區2200戶鐵安街社區1.2平方公里，4226戶安東街社區0.32平方公里，1457戶環南路社區0.82平方公里，1982戶省委家屬小區約2000測繪局小區1200測繪西路家屬院1000梅園家屬院440鐵路廟村2000開元小區2300西鐵新村2600北池頭村1000二環南路小區420武警總隊小區180西安有色金屬勘測設計院家屬院250長樂家

44、園288索羅巷小區168萬慶巷小區546東新巷小區2100省藥材公司家屬區朝陽社區420金緣雅居420更新社區572東關小區784茶葉公司家屬院252搪瓷廠家屬院168永樂路小區230物資專業學校家屬區1932安仁坊社區252北火巷搪瓷廠社區1800市三中家屬區714長樂坊社區140八仙庵社區200二十二中社區588夢家巷社區84統計局社區1386供電局社區294炮房社區624煙草局社區732大新巷社區366機床二廠家屬區756第二壓縮機廠家屬區252市局機關家屬區168蔡家巷小區126臥龍巷小區336省檢察院家屬區252機械研究所家屬院180商業機械總廠家屬區210市政管理處家屬區210古跡

45、嶺家屬區2228龍渠堡社區252柿園坊社區672互助路社區630鐵道部15工程局辦事處家屬區360B、商業娛樂設施百貨超市大型市場賓館餐飲秋林公司（文藝路）三層、3000平方米、服裝、百貨、副食、美寶蓮、蘆花濃、艾格、金歷來、百麗、天美意、晶眾家樂福通科技超市（中型，經營電腦配件）松林超市（700平方米、日用品、百貨、小食品、音響）浙江村服裝批發市場（中型、服裝、及飾品、敷料批發）家樂購物廣場海星超市（理工大、160平方米。日用品、食品）萬國家具城西影路市場（2層）煤研賓館和平聚交大縱橫數碼廣場（大型、三層、電腦）粗糧王海星超市（交大金海岸大酒店一層、220平方米，小型，日用品、食品）天域精品

46、服裝城（服裝批發、零售，三層、大型）勝利飯店怡康大藥房李家村服裝城（800戶。大型服裝批發市場）宗江川菜酒樓陜西廣濟大藥房超市匯科電腦超市海星超市（一引分店500平方米，百貨、副食）秋林第五連鎖店（安東街，200平方米，副食、日用、文具）三棵樹超市，300平方米、經營百貨、小食品紅光電影院老孫家飯莊紅珊瑚市場；食品、洗滌、煙酒黃河健身中心金花飯店輕工市場萬年飯店義烏小商品城皇后大酒店人和服裝城國賓飯店華東服裝城聞天大酒店康復路市場神州明珠酒店長樂果品批發市場朝陽門工業品批發市場C、地產項目名稱規模均價亞曦華業大廈建設中凱來大廈30層，即將竣工中鐵十一局集團大樓陜西地方鐵路辦公大樓15層辦公用，

47、未竣工11層建設中城南錦繡華廳大型純住宅，2960元人民日報西北新聞大樓7萬平米 2005年竣工2960元鐵一局基地測繪實驗大樓24層商用都市遠景24層辦公，建設中3250元佳友大廈25層秦晉商務中心建設中22層3650元麗苑大型3100元紫荊苑大型3100元京潤花園大型人華大廈13800平方米3480元東方星座2500元世貿大廈商用樓D、 公共設施公交基礎教育銀行公共休閑醫院4鐵路局一小商業銀行雁塔北路支行興慶公元園11安東街小學八仙庵鐵一局中心醫院105西安高級中學分校建設銀行西影路儲蓄所青龍寺323醫院511西鐵警校451醫院710西光子校鄭和醫院303黃河子校工行萬壽路分理處解放軍35

48、醫院42西工院附中工行胡家廟支行東取分理處232東關小學工行四醫大分理處72522中工行鐵路局分理處7093中20390中240中興路小學13鐵4中209電機廠小學604昆侖子校605E、 大中專院校名稱教職工人數學生人數西安建筑科技大學220022000西安科技大學148010000長安大學130030000西北工程技術學校10689000西安工業學校12001600西安市體育運動學校1500200西安市物資中專100200西安電力中專3621738F、 大型企業事業單位名稱規模地質礦類研究院中等西安建設第三公司中型西安石油儀器一分廠大型鄭州鐵路局西安分局大型西安第一印刷廠大型西安美術廣告公

49、司廣告、裝飾中型西安測繪研究院地質測繪、中型陜西日報社報紙出版、中型陜西省電力設計院電力規劃設計、中型一機部第七設計院機械設計研究、中型西安話劇院話劇表演、研究、中型陜西社會保障局主管社會保險事業陜西省公安廳消防局消防、治安陜西省省委、紀檢委大型省科技信息研究院信息采編、研究、小型鐵一局第一測繪院規劃、大型陜西微生物研究所中小型西安正大制藥有限公司中型西安有色金屬勘測設計研究院中型省核工業研究所中型西北地質研究所中型陜西鋼廠大型國有、經營狀況不良新城區人民檢查院華山機械廠幸福制藥廠黃河中游管理局省城市規劃設計院西安熱工研究院假肢廠省藥材公司西北光電儀器廠西北電力設計院搪瓷廠(三)東郊樓商業地產

50、調查對比表項目名稱98金光大道項目類型商場項目位置解放路98號（人人樂對面）聯系電話82106777發展商丹尼爾房地產開發有限公司周遍商業人人樂、民生、百盛按揭銀行建行付款方式一次性優惠點98折總建筑面積按揭優惠點無公攤1.1樓層價格一層：20000元、二層：17500三層：16300四五層：9860經營規劃為中檔服裝，劃分形式參照康復路開業時間2004年10月 運營商丹尼爾康復路商城 推廣賣點優越的地理環境、托管十年，康復路的經營模式 項目主題 致富的金光大道項目配套 無資產投資方式 委托十年 1、最低單位面積為5000元/，最高價格為20000元/。十年托管期滿后，開發商原價回購 。投資價

51、格為3萬20萬元不等。 返款和稅金返款為每季度返款一次，只交納4.2%的稅款。如出現稅務機關追繳，開發商代為交納。（合同上注明）優缺點與市場競爭分析優點：地理位置好，對面是人人樂超市，每日的客流量龐大?？梢越柚萌肆鞅ＷC消費。托管十年，每季度返款稅金低下，如不足開發商補交。期到后開發商原價收回。這種方式吸引投資者并且一系列的保證穩定投資者信心，雖然沒有獨特的銷售方式，但優惠的政策吸引了投資者。缺點：營運方式采取康復路模式，兼顧零售和批發。這種銷售模式必定不符合解放路的道路要求。并且公攤小鋪位密集是否適合中高檔產品的經營還有待考察。并且康復路模式在解放路的復制是否會得到消費者的認同也很難肯定。

52、商業地產調查對比表項目名稱小寨領秀城項目類型商場項目位置小寨十字好又多對面聯系電話發展商陜西天寶置業有限公司周遍商業好又多、軍區服務、百匯按揭銀行招商銀行付款方式一次性優惠點98折總建筑面積按揭優惠點無公攤1.83樓層價格一層：19896元、二層：18700三層：17210四五層：9860經營規劃珠寶、百貨、服裝開業時間2004.10 .1 運營商 百盛推廣賣點小寨旺了20年，至少在旺50年 。項目主題優質資產有利保障項目配套門前廣場、辦公寫字間資產投資方式5萬元 最小投資額，這類商鋪的劃分采取沿墻劃分模式。 20萬元基本投資額度，占此百貨商場投資的40左右。 30-40萬元中檔投資，鋪位劃分

53、位置處于每層商場的中心位置 。返款和稅金委托期15年，年返款為總房款的10%。交納稅金為17.5%（租賃業稅、營業稅、房產稅）。簽訂合同當日起，開始返款。 委托到期后，開發商以原價格的120%回購。優缺點與市場競爭分析優點：首先小寨領秀城所占據的地理位置是其他商業地產所無法比擬的。周遍火暴的經營場面是吸引好多投資者的一個重要因素。因此雖然沒有獨特的銷售方式卻出現了良好的銷售業績。其次，優越的回購保障是給投資者減少投資風險的最佳保障。再次，填補小寨沒有大型百貨零售的空白，也是吸引投資者的一個方面。缺點：目前此商業的經營規劃為1層經營珠寶、飾品。2、3層為女裝，4層為男裝，5層為床上用品生活品。根

54、據百盛的經營檔次分析,高檔位的產品是否符合小寨的市場需要，如實際出租價格低于開發商返還價格，開發商是否有實力保證返款。 商業地產調查對比表項目名稱高點國際LM商業廣場項目類型家具廣場項目位置西萬路（紫薇田園都市對面）聯系電話發展商金潤達家具有限公司周遍商業無按揭銀行建行付款方式一次性優惠點98折總建筑面積按揭優惠點首付50%無折扣點公攤1.87樓層價格一層：8300元。二層；7300元。三層：6200元經營規劃家具廣場開業時間2004年12月運營商金潤達家具有限公司推廣賣點搶占南城財富極點項目主題投資高點賺的歡項目配套門前停車場投資方式及返款和稅金基本投資 投資最小金額為5萬元，最大不限。委托

55、10年，返款10%。稅金業主自行交納。到期原價回購。年終返款年限投資 投資5萬元，委托10年，返款10%投資5萬元，委托15年，返款12%投資5萬元，委托20年，返款15%到期原價回購。年終返款優缺點與市場競爭分析優點：借助田園都市的大盤，烘托本商業的營業前景。以投資年限為返款比例，吸引業主長期投資減少因開發商的回購所帶來得資金壓力。填補南城無大型家具商業的空白，占據南郊潛在的消費群體。缺點：家具裝飾作為普通家庭的固定資產，消耗時間長，要保障此商業地產的良性經營必須有兩個方面的支撐：1、高新區新的住宅、寫字間的建設。2、完善的物流設施和廣告宣傳。并且此商業地產所處位置正處于建設初期購物環境還未

56、形成，因此前期的經營對開發商來說是一個很大的考驗。商業地產調查對比表項目名稱時代盛典項目類型商場項目位置西大街聯系電話發展商新潤置業有限公司周遍商業開元、南大街精品按揭銀行光大銀行付款方式一次性優惠點98折總建筑面積按揭優惠點首付50%無優惠點公攤1.90樓層價格一層：18800元、二層：17000三層：15000四層：9200經營規劃兩棟樓：全委托4層，自營2層開業時間2004年10月 運營商百盛推廣賣點鐘樓旺鋪、百盛管理、不旺不由你項目主題西北旗艦店項目配套 無投資方式返款和稅金 全委托 最少投資金額為5萬元。委托15年。返款10%，應交稅率17.5%。到期原價回購。可續欠。自營最少投資5

57、萬元。委托10年。返款10%，應交稅金17.5%。到期原價回購。每年年終返款，稅金開發商代為扣除。優缺點與市場競爭分析優點：地處西大街，目前正在建設中。已完善形成的商業氛圍、正在相繼建設的商業改造項目和經營模式采取委托與自營相脫離互不干擾的經營方式。促使銷售情況良好。在委托一方，開發商相當高額接受投資人的存款。沒有鋪位劃分，使經營脫離因糾紛所帶來得負面影響。在自營一方面開發商保證原價回購，減少投資風險。缺點：高額的投資價格決定了鋪位租賃價格的提升，開發商在投資前期能否保證正常返款，是一大考驗。(四)項目周邊公交車次及線路7大差市陜汽總廠陜汽總廠長樂中路韓森寨緯什街經二路金花路興慶路興慶公園南廓

58、門和平門大差市11五廠十字鐘樓鐘樓北大街革命公園五路口朝陽門安仁坊康復路金花路萬年路萬壽 路長樂坡考場半坡堡子村公社三、四廠五廠28政法干校崗家寨崗家寨南康村六公司方新村龍首村北稍門北關什字北門火車站 東閘口環東路安仁坊四醫大傘塔路互助路興慶公園金花路信號廠 磚廠政法干校308路土門緯什街土門灃鎬路昆明路桃園湖勞動南路白廟村北方樂園 人民保險公司延煉大廈新后村鐵一局醫院鐵路中心醫院 開元新村金花路政法干校建工路緯什街401路醫科大學灞橋熱電廠醫科大學緯二街小寨陜博大雁塔后村魯家村建筑科大 祭臺村友誼東路西鐵局西鐵警校沙坡交大新村咸寧路 興慶宮公園興慶路動物園金花路輕工市場萬壽路長樂坡 考場半坡

59、新星減速機廠閻家灘西安第四制藥廠灞橋熱電廠508路培華女子大學唐都醫院培華女子大學沙井村太白小區吉祥村子午路朱雀家俱市場 小雁塔南稍門文藝路李家村空軍醫院太乙路西鐵局沙坡 興慶公園交大商場金花南路東開發區經二路緯十街機具站 安裝四處田家灣金牛股份有限公司水泥廠國棉五、六廠紡五路 紡織城商業大廈省紡織醫院紡三路灞橋區政府紡北路唐都醫院705路鐵路職大公路機械廠鐵路職大龍首村北稍門北關北門八辦火車站解放大樓民生大廈 民樂園大差市東門古跡嶺南廓門興慶宮公園交大宿舍交大商場 金花南路開發區政法干校東方廠公路機械廠712路航空四站長樂毛紡廠航空四站蘭空后汽修廠豐登南路延光廠西稍門南小巷 西門兒童醫院香米

60、園玉祥門西北一路習武園賓館小北門 高陽里北門北新街火車站八一賓館三府灣康復路錦繡鞋城 金花路蔬菜批發市場公園北路西光廠福利區長樂中路萬壽路 長樂加油站長樂坡長樂毛紡廠715路公安灞橋分局春臨村公安灞橋分局灞橋區政府紡建路堡子村半坡考場長樂坡萬壽 路口萬年路金花路康復路傘塔路興慶路興慶宮公園雞市拐 東關古跡嶺南廓門建東街樂居場建東街安東街空軍醫院李 家村魯家村后村大雁塔什字環塔路大雁塔精神病院寒窯春臨村716路205所幸福北路205所西京醫院電子城大廈電子醫院石油學院腫瘤醫院吉祥村省委 黨校軍人服務社小寨商業大廈歷史博物館公路交通大學后村建筑科技 大學祭臺村太乙路鐵路局經九路市場武警醫院沙坡鐵路

61、信號廠微 波設備廠理工大學建國飯店動物園金花飯店輕工市場萬壽路公交二 公司幸福北路二、西安市零售企業銷售排名情況 （2003年1月） 單位：萬元 名次名 稱本 月去年同期同比累計去年累計累計同比1西安開元商城224461413358.80%224461413358.80%2民生百貨大樓1022815026-31.90%1022815026-31.90%3家世界購物廣場5874450230.48%5874450230.48%4西安秋林公司350032168.80%350032168.80%5世紀金花購物廣場2973199648.95%2973199648.95%6西安太白商業大廈17101350

62、26.70%1710135026.70%7唐城百貨大廈1415466203.30%1415466203.30%8紡織商業大廈590723-18.40%590723-18.40%9北大街百貨商場54341231.80%54341231.80%10西安友誼集團公司1016-37.90%1016-37.90%11西安百貨大廈093-100.00%093-100.00%西安市零售企業銷售排名（2003年2月）單位：萬元名次名 稱本 月去年同期同比累計去年累計累計同比1西安開元商城1007416970-40.60%32520311034.60%2民生百貨大樓506610038-49.50%1529425

63、064-39.00%3世紀金花購物廣場401636639.64%6989565923.50%4西安秋林公司3750292028.40%7250613618.10%5家世界購物廣場26425166-48.36%85169618-11.46%6西安太白商業大廈2130156036.50%3840291032.00%7唐城百貨大廈84875911.60%2262122684.60%8紡織商業大廈828830-0.20%14181553-8.70%9北大街百貨商場479499-4.00%102291112.20%10西安友誼集團公司88-1.20%1824-25.50%11西安百貨大廈086-100.

64、00%0179-100.00%西安市零售企業銷售排名（2003年3月）單位：萬元名次名 稱本 月去年同期同比累計去年累計累計同比1西安開元商城10587656761.20%431073767014.40%2民生百貨大樓577552869.30%2106930350-30.60%3西安愛家商貿有限公司3825 15819 4西安國美電器3745 15997 5家世界購物廣場（蓮湖店）3085 3537 -12.78%27017 15390 -11.81%6西安秋林公司28005114-45.20%1005011250-10.70%7世紀金花購物廣場2546 2238 13.76%9535 789

65、7 20.74%8西安太白商業大廈19102841-32.80%575057510.00%9唐城百貨大廈880414112.70%3142163991.70%10紡織商業大廈87964236.90%229721954.60%11西安民生國貿購物中心435 1408 12北大街百貨商場393475-17.30%141513862.10%13中大國際大廈有限公司382 1299 14西安友誼集團公司10916.30%2833-14.60%西安市零售企業銷售排名（2003年4月）單位：萬元名次名 稱本 月去年同期同比累計去年累計累計同比1西安開元商城8073 7010 15.20%51180 446

66、80 14.50%2西安愛家商貿有限公司5592 21411 3西安國美電器4391 20388 4民生百貨大樓4026 4292 -6.20%25095 34642 -27.60%5家世界購物廣場（蓮湖店）3955 3712 6.55%15556 16867 -7.77%6西安秋林公司3353 3801 -11.80%13403 15051 -11.00%7西安民生國貿購物中心3264 17340 8世紀金花購物廣場3158 2381 32.63%12693 10278 23.50%9西安太白商業大廈812 1410 -42.40%6562 7161 -8.40%10紡織商業大廈681 79

67、2 -14.00%2978 2987 -0.30%11唐城百貨大廈640 791 -19.10%3782 2431 55.60%12中大國際大廈有限公司568 2443 13北大街百貨商場235 501 -53.10%1650 1887 -12.60%14西安友誼集團公司2 9 -77.40%30 42 -28.40%西安市零售企業銷售排名（2003年5月）單位：萬元名次名 稱本 月去年同期同比累計去年累計累計同比1西安開元商城86639545-9.20%598435422510.40%2西安國美電器5405257933民生百貨大樓44675416-17.50%2956240058-26.20

68、%4西安愛家商貿有限公司4366257765家世界購物廣場（蓮湖店）3454-17.07%19009-9.61%6世紀金花購物廣場342819.44%1612122.61%7西安秋林公司30043770-20.30%1640618821-12.80%8西安太白商業大廈8192190-62.60%73819351-21.10%9紡織商業大廈6896417.50%366736281.10%10唐城百貨大廈4754258243175.20%11北大街百貨商場320498-35.80%19702385-17.40%12西安友誼集團公司238190.00%53506.40%西安市零售企業銷售排名（200

69、3年6月）單位：萬元名次名 稱本 月同比%累計累計同比%1西安開元商城1390614.90%7374911.20%2西安國美電器5126-30919-3民生百貨大樓4702-32.00%34264-27.00%4西安秋林公司3712-1.30%20119-10.90%5西安愛家商貿有限公司3659-25709-6世紀金花購物廣場344043.57%1956125.84%7家世界購物廣場（蓮湖店）2759-29.46%21769-12.72%8西安太白商業大廈823-61.80%8204-28.70%9紡織商業大廈7805.10%44471.80%10中大國際大廈有限公司685-3652-11唐

70、城百貨大廈496-475395.60%12西安民生國貿購物中心302-2062-13北大街百貨商場275-42.00%2245-21.50%西安市零售企業銷售排名（2003年7月）單位：萬元名次名 稱本 月同比累計累計同比1西安開元商城1050012.70%8424911.40%2西安國美電器5550-41726-3民生百貨大樓464051.60%38904-22.20%4西安愛家商貿有限公司3385-29094-5家世界購物廣場（蓮湖店）2904-28.88%24673-15.00%6世紀金花購物廣場290021.34%2246125.24%7西安秋林公司2645-29.70%22764-1

71、3.60%8紡織商業大廈118632.70%56337.00%9西安太白商業大廈823-30.10%9027-28.80%10中大國際大廈有限公司562-4215-11唐城百貨大廈551-5304118.20%12北大街百貨商場304-34.10%2549-23.20%13西安民生國貿購物中心274-2336-西安市零售企業銷售排名（2003年8月）單位：萬元名次名 稱本 月同比累計累計同比1西安開元商城1156919.30%9581812.30%2西安國美電器6274-47999-3民生百貨大樓62635.00%45167-19.30%4西安愛家商貿有限公司4197-38171-5家世界購物

72、廣場（蓮湖店）3516-15.59%28188-15.07%6世紀金花購物廣場3398-258597西安秋林公司3001.1-20.10%25765-14.40%8西安太白商業大廈910-21.90%9937-28.30%9中大國際大廈有限公司694-4908-10紡織商業大廈65616.90%62898.00%11唐城百貨大廈572.4-5876141.80%12西安民生國貿購物中心385-3118-13北大街百貨商場62-85.60%2611-30.40%西安市零售企業銷售排名（2003年9月）單位：萬元名次名 稱本 月去年同期同比累計去年累計累計同比1西安開元商城114431013612

73、.90%1072619547412.30%2民生百貨大樓102924298139.50%5545960290-8.00%3西安愛家商貿有限公司5320561-434915825-4家世界購物廣場（蓮湖店）45770-9.34%327652431-14.00%5西安秋林公司42363758.112.70%3000133861-11.40%6世紀金花購物廣場3421116523.10%292801385024.49%7西安國美電器31430-441912431-8西安太白商業大廈14301560-8.30%1136715410-26.20%9紡織商業大廈99682820.30%728566539.

74、50%10中大國際大廈有限公司709474-56172859-11唐城百貨大廈5240-64002431163.30%12北大街百貨商場4774418.20%30884193-26.40%13西安民生國貿購物中心370432-34883752-西安市零售企業銷售排名（2003年10月）單位：萬元名次名 稱本 月同比累計累計同比1西安開元商城1680747.30%12406816.10%2民生百貨大樓768919.50%63148-5.40%3西安愛家商貿有限公司5315-48806-4西安國美電器4820-49011-5西安秋林公司456221.40%34563-8.10%6家世界購物廣場（蓮

75、湖店）3998-11.02%36763-14.00%7世紀金花購物廣場375629.34%3303625.02%8紡織商業大廈9889.40%82739.50%9唐城百貨大廈932.111.30%7332124.40%10西安太白商業大廈918-48.40%12285-28.50%11中大國際大廈有限公司774-6391-12北大街百貨商場4930.60%3581-23.50%13西安民生國貿購物中心454-3436-西安市零售企業銷售排名（2003年11月）單位：萬元名次名 稱本 月同比累計累計同比1西安開元商城1455835.90%13862617.90%2民生百貨大樓790040.10%

76、71048-1.80%3西安國美電器4673-53684-4西安愛家商貿有限公司4391-46245-5西安秋林公司4219350.20%387820.60%6家世界購物廣場（蓮湖店）38355.94%40599-12.41%7世紀金花購物廣場346519.57%3650124.48%8紡織商業大廈817-17.20%90906.40%9西安太白商業大廈76519.50%13050-26.80%10唐城百貨大廈687-15.00%801996.70%11西安民生國貿購物中心567-4587-12北大街百貨商場428-7.40%4009-22.10%在這其中以開元商城、民生百貨大樓、世紀金華購物

77、中心三家大型商場對本項目的競爭威脅最大，下面著重對這三家商場的各項指標及情況做以具體分析:（一）開元商城簡介及經營概況(1)簡介競爭者名稱開元商城公司性質有限責任公司所在位置鐘樓南側經營定位門為百姓開、服務工薪層營業面積80000平方米營業時間平日:9:30-20:30 節假日:9:00-21:00經營范圍服飾、皮具、化妝品、珠寶、大小家電、超市經營特色品類全、檔次中下服務特色三大承諾 八大服務西安開元商城地處我市中心繁華地段鐘鼓樓東南角，是一座具有商品配送，電子商務、超市等多種功能的大型現代化百貨零售商城。是西安解放集團股份公司投資控股的子公司，注冊資本1億元人民幣，控股比例85%。開元商城

78、建筑面積103，000平方米，營業面積60，000平方米，經營范圍為購物、房地產開發，物業租賃和管理。 商品結構化妝品美依娜多、丸美、詩芬、瑩樸、威露士、開米、得力邦、簡氏、高絲、小護士、玉麗、丁家宜、奧蘭雪、旁氏、伊絲麗、安尚秀、蝶裝、清妃、姍拉娜、大寶、曼詩貝單、羽西、歐萊雅、菲迪詩、美寶蓮、玉蘭油、up2u、佰草集、伊貝佳、溫雅、夢的妮、寶麗姿、雅芳、紅地球、圣夢、紀凡稀、古奇、沙娃蒂妮、BOSS、力士、舒蕾、潤持珠寶飾品歐羅普、老店黃金、維瑪詩、周大生、老鳳祥、明牌、戴夢得、瑞福達、英黃珠寶、曼德琳、恒生、洪福、卡瑞博家電快意通、文曲星、佳能、菲利浦、三星、松下、柯達、海信、七喜、方正

79、、愛普生、同方、海兒、東芝、容聲、新飛、西門子、三菱、美菱、格力、美的、小天鵝、伊萊克斯、春蘭、三洋、新科、樂華、萬利達、索尼、愛得樂、金正、步步高、小霸王、金州、夏普、NPC、麗聲、奇聲、山水、北歐之聲、安橋、TCL、夏新、康佳手表飛亞達、羅梵迪諾、天王、依波、梅花、奧華仕、卡西歐、羅西尼、英納格、瓦斯針、西鐵城、勞力士、浪琴、雷達、天梭、帝、精工、天霸箱包李寧、夢特嬌、黃冠、卡帝樂、POLO、朗力、圣大寶羅、袋鼠、啄木鳥、沙弛、卓凡尼華倫天奴男裝老爺車、利郎、康柰、愛都、永新、佳龍、七彩馬、秋艷、凱撒龍、喬頓、袋鼠、鱷魚恤、百先得、古柏、喬登、九牧王、薩爾雷斯、意梵寶旗、尼諾里拉、虎都、法

80、倫伯格、精益、七匹狼、愷撒、皮特丹頓、昂斯、雅戈爾、洛茲、美國蘋果、報喜鳥、莊吉、夏蒙、羅蒙、聯邦圣羅蘭、皇家圣寶羅、雄、威銘、班賽而、萊斯馬、威爾卡木、弗里曼、群豪、波司登、羅茜奧、龍達飛、企鵝、雄、威銘、班賽爾、萊斯馬、威而卡木、弗里曼、群豪、波司登、羅茜奧、龍達飛、企鵝、雄嬌、雪中飛、耶亞諾、FOMOCE、金盾、希尼亞、斯得亞、黑山島、皮爾丹頓、j金萬利、昂邁、華倫華帝、紳貴、博斯里拉、路易詩蘭、畢加索、花花公子、澳倫多蘭、圣人夢、聚夢、恒源祥、北極鷗、USPOLO、培羅成、翩翩君子、衫衫、金利來、圣大保羅、稀爾頓、太子龍、迪雅斯丹、李寧、耐克、阿迪達斯、銳步、日高、格侖堡、第五街、威鵬

81、、波頓女裝戴安芬、愛慕、曼妮芬、安莉芳、古今、婷美、桑扶蘭、思葳雅、康妮佳、秋鹿、達而麗、愷撒、KGG、阿曼琪、瑞和菲瑪、京友、歐斯婷、怡佳詠、宗洋、乙佰乙納、秋水伊人、名莎、衡韻、紫羅藤、適時雅集、迪拉亞、歐寶、金依臺、依揚、影兒、花季雨、依谷、喬倫、迪貝絲、卡蒙迪、綠賓、玫而美、佩柏萊坦、倬維、米茜爾、玫姿、白領風采、貝蕾、紅人、嘉日隆、依夢、東方雪、巴洛克、珂曼、敦奴、APRING、夢依文、藍地、好心情、百斯盾、蒙娜、碧嘉麗、美爾登、艾絲、伊麗佳人、斯爾麗、七巧、IER、貴怡人、麗蓓爾、諾琪、華鑫、蕾朵、新思路、雅琪、三味、手拉手、夢燕、恒源祥、秋凝、凱薩蒙、貝菲爾、佐爾美、愛之如、名典

82、屋、貝娜恒陽、奔彪、羅得蘭斯、雅子、皮具皮鞋百麗、千百度、美國蘋果、天美意、花倫天奴、露迪、卡美多、亨利格蘭、漂亮寶貝、康莉、沒、梵詩蒂娜、百思圖、鞋匠世家、萊斯佩斯、達芙妮、森達、富貴鳥、登云、得賽帝倫、紅蜻蜓、萬里馬、AAA、康奧、意爾康、亨達、沙弛、皮卡、華倫世家、蘋果、卡帝樂鱷魚、花花公子、古柏、夢特嬌、圣大保羅、凱撒、鱷魚恤童品天彩、安柏易兒、巴拉巴拉、帕可嬰、雅多、蓓蒂蓓拉、噠滴噠、貝貝狗、好孩子、水孩子、安奈爾、派克蘭帝、小豬班納、ABC、鱷魚仔、米奇妙、海辰貝貝、傲派、西瓜太郎、生肖王、南瓜芽、喬洛小熊、杉杉、卡洛貝兒、旺樂高、米奇小隊友樓層品類一層超市、小家電、煙酒名茶、滋補

83、品、工藝品二層鞋、珠寶、名表、箱寶三層家電、手機、化妝護膚品四層男裝、男士服飾品、羊絨、羊毛衫褲、棉毛內衣五層女士時裝、女士內衣、睡衣、健美中心六層童裝、童品、學生用品、床上用品、男女休閑裝、運動服飾、紡織面料、兒童樂園、圖書七樓時尚廣場樓層分布銷售情況名稱2002年12月去年同期同比累計去年累計累計同比西安開元商城14519984447。50%1321207932366。60%名稱2003年8月去年同期同比累計去年累計累計同比西安開元商城115699697。419。30%958188532。212。30%從上表中可明顯看出開元商城2003年度較2002年度銷售增長速度出現了明顯的下滑趨勢，這

84、主要跟各類專業店、批發市場的出現以及金花、百盛等大型商場的日益成長有教大關系。(3)客流分析通過觀察法對開元東門口進出的客流調查，情況如下表所示:日期統計時段天氣進出人次統計男女合計總人次18歲以下18-35歲35歲以上18歲以下18-35歲35歲以上10月25日(周六)10:4011。:00晴(920，無風)581753501816810987814:0014:20401202393928613085417:4518:0549972431123872710今天不同年齡人次進出總計40431078022880187019030855367156不同年齡段進出人次合計占比7。1%16。1%34。

85、1%2。7%28。3%12。7%100%上表合計人數用加權平均法計算:每日進入項目所在地的步行人流量按時段從9:00-20:00共11小時測算，再乘以出入口數及其客流目測比例。)如上表所示35歲以上的男性顧客占到多數，同時具有人群中具有消費能力的各類消費群均在其客群中占有相當的比例，是開元服務大眾經營理念的充分反映，同時反映出開元的主力品類應是以大小家電為代表的男性顧客敏感度較高的，也是低毛利率的商品。(4)優劣勢分析1) 優勢:A。位置優、面積大開元商城位處西安市核心商圈鐘樓商圈的腹地，位置屬全市最佳。商場大門前有數十條公交線路經過并通向全市各個區域，交通條件是其它商場所無法比擬的。同時開元

86、商城8萬平方米的經營面積也是全市首屈一指的，是其實現做大做強目標有利保證，并是其在向多業態并存的多元化方向邁進的堅實基礎。B。擁有雄厚的經濟實力及一定的商業品牌價值 開元商城作為上市公司具有極強的融資能力，作為市內最具規模的商業企業有著每年十幾億的銷售額充分的資金積累，這些因素構筑了開元商城強大的資金實力。1996年6月開元一期開業后，開元憑借其優越的位置及規模上的優勢，在很短的時間內使鐘樓商圈取代以民生為代表的解放路商圈成為西安市的第一商業中心，同時也取代了民生的西安商業領頭羊的地位，使其品牌價值得到了極大的提高。C。消費者認知度高開元商城通過開展以“大件商品80公里免費送貨、不滿意便退貨、

87、有償捉假”三大承諾及“環境服務、咨詢服務、規范服務、送貨服務、維修服務、會員服務、維權服務、保險服務”八大服務為主的金牌服務活動在全市乃至周邊縣市廣大消費者中樹立了極高的品牌認知度。在一定程度上成為廣大工薪階層購物的首選。D。管理層的經營思路的轉變20022003年開元商城在咸陽、寶雞等周邊縣市開設分店、設立手機大賣場、建立以國際品牌為主的時尚廣場等一系列舉動，表明了開元經營思路的重大轉變，是開元商城由傳統百貨店邁進向具有連鎖經營及高檔化、品牌化、國際化等新特征的現代百貨店轉變的第一步。同時提出用3年時間使開元商城從低檔次競爭中脫穎而出，完成向服務白領階層的，西部規模最大、環境最美、服務最優集

88、購物休閑為一體的現代化大型百貨零售商場的重大轉變。2)劣勢A。商品品類繁冗、經營側重點不突出開元商城由于其較大的經營面積及在向休閑、娛樂等多業態形式上發展的速度較慢等原因，造成了其至今仍停留在老百貨大而全的商品結構上。商品品類的過于全面，導致了其經營側重點不突出，無法發揮錯位經營的優勢來面對日益加劇的多業態重圍而陷入以價格戰為代表的低層次商業運作的泥沼之中。B。長期以來的中低端商品結構為今后的發展帶來不利影響開元商城自開業以來一直秉承“門為百姓開，服務工薪層”的客戶定位，隨著市場經濟的發展，以此相應的低端商品結構和服務水準已不能適應市場的變遷，以及廣大消費者對商品的高品質訴求相適應。開元商城監

89、守7年的客戶定位使其企業形象在消費者及商品廠商中形成了深刻的影射，這對其今后向高端市場轉型過程中，在消費者、廠商認同方面將帶來巨大的阻礙。（二）世紀金花購物中心簡介及經營概況(1)簡介競爭者名稱世紀金花購物中心公司性質民營所在位置鐘樓北側西大街1號鐘鼓樓廣場經營定位面向高新白領階層營業面積15000平方米營業時間9:3021:00經營范圍服飾、化妝品、珠寶、小家電、進口休閑食品、美食經營特色時尚化、國際化服務特色首問責任制、VIP會員服務、殘疾人專用購物通道世紀金華購物中心是由金花企業集團投資3。2億元興建的集休閑、娛樂、購物為一體，以經營高檔品牌商品為主的大型商貿企業，它位于西安市中心的鐘鼓

90、樓廣場。其商業建筑面積為31，386平方米，另附380平方米的地面停車場，購物中心現有員工1，576人，1998年5月18日世紀金花購物中心正式建成營業，購物中心現有員工1，576人，1998年5月18日世紀金花購物中心正式建成營業，購物中心定位于社會中、高層消費群體、堅持走品牌經營之路。 (2)經營情況1)商品結構化妝品蘭蔻、雅詩蘭黛、CD、SK、香奈兒、伊麗莎白雅頓、雅詩蘭黛、資生堂、嬌蘭、貝佳斯、H2O、歐萊雅、歐珀萊、ZA、羽西、美寶蓮、UP2U、露華濃、紅地球、葆帝蘭珠寶名表飾品謝瑞麟、周大福、六福、周生生、浪琴、雷達、歐米茄、帝鴕、天梭、梅花、英納格、勞力士、施華洛世奇、ALEX

91、ANDER、GOEBEL、馬克羅茜、范思哲、GUCCI、CK、寶姿、卡連芳精品萬寶龍、LANCEL、BALLY小家電飛利浦、博郎、快意寶、JAMO、安橋、JVC、SONY、松下、伊萊克斯、三星、CAV、德龍、偉嘉、伊芙麗絲、尊寶、奧林巴斯、好運達男裝古杰師、斯卡圖、里奧、ESPRIT、諾夫萊樂、浪肯、圣寶龍、良維高、馬克華菲、德賽、鄂爾多斯、雅格獅丹、都彭、杰尼亞、登喜路、奧德臣、寶姿、雅獅威、皮爾卡丹、諾帝卡、爵士丹尼、法國鱷魚、DERBOLO、LEE、BOSS、KENT GURWEN、CANALI、MONSIEUR GIEVES、VEDELURE、LANVIN、CORDIER GIEVES

92、、HAWKES運動李寧、耐克、阿迪達斯、銳步、JANSPORT、日高女裝COZZI、子苞米、SPRIT、真美詩、馬克張、EPISODE、AHNSIL、WOLFORD、柯利亞諾、雅迪斯、凡希愛、朗姿、潘蜜拉、雪歌、MISSK、菲杰、迪可、ONLY VREOMODA、百圖、應大、E+、漢帛、慕詩、I、放肆、范怡文、德詩、例外、歐時力、FASHIONSHOW、TB2SANON、愛慕、華歌兒、黛安芬、曼妮花、歐瑞奧斯卡爾皮具雅仕、RIZ、真美詩、湯普葛羅、萊爾斯丹、華倫天奴、露迪、VIA SPIGA、GOLDENWALTZ、SKAP、ACHETTE、爵根士、其樂、IHNIU、AIGNER、依莉莎、卡連

93、勞、高美高、迪桑娜、FION、GALADAY童裝童品巴步豆、小豬班納、安奈爾、彼得兔、常春藤、麗嬰房、ELLE、BK、好孩子童車、NUK、艾比熊、派克蘭帝、米奇妙床品恐龍紡織、FARNESE、PERI、TEMPUR2）樓層分布樓層品類一層化妝品、童裝、男女正裝、美食、珠寶、皮鞋皮具、飾品負一層超市、小家電、男女時裝、餐廳、運動3）銷售分析名稱2002年12月去年同期同比累計去年累計累計同比世紀金花40833324228%3340532346327%2003年8月去年同期同比累計去年累計累計同比世紀金花419738171從上表中可看出金花截止2003年8月的累計銷售已達到2002年全年銷售的11

94、4%，表明金花經過四年的發展和市場培育，已擁有了相對較為穩定的客群，從而進入了高速發展期。（3）客流分析經過用觀察法對金花門口進出的客流調查，情況如下表所示：日期統計時段天氣進出人次統計男女合計總人次10月25日（星期六）11：2011：4013：3013：5016：5517：15晴（920，無風）18歲以下1835歲35歲以上18歲以下1835歲35歲以上268376371301134651310183331481024801611215031205123637不同年齡段進入人次合計9495105533017428332583127290不同年齡段進入人次合計占比35%187%195%64%

95、305%214%100%如上表所示1 8歲以上的女顧客占到大多數，同時人群中最具消費能力35歲以上女性消費群其客群占有相當的比例，同時反映出金花的主力品類應是高檔服飾、化妝品。（4）優劣勢分析1） 優勢A 位置佳、硬件設備過硬世紀金花購物中心與開元同處于鐘樓商圈的腹地，地理位置極佳。世紀金花自開業一直立足于高檔化、國際化的經營路線，這使其自身在店內裝修、店堂布置、設施設備等硬件方面一直保持較大的投入及較高的標準。B 品牌服裝有杰尼亞、BOSS、登喜路、都彭、紀梵希、奧德臣等；化妝品有香奈爾、雅詩蘭黛、資生堂、CD、蘭蔻、SK-等；飾品有萬寶龍、勞力士、帝舵等近60個世界頂級品牌以及香港周生生、

96、周大福、謝瑞麟等近百個世界知名品牌以及近萬種國內著名名牌商品，被譽為經典商品的購物天堂。C 經營理念在服務上，世紀金花將酒店式管理運用于繁雜多變的商業系統，成為其創新和特長，商場內設有會員中心，超市實行無障礙購物；在經營上，世紀金花推出主題營銷、變傳統的物物交易為文化交流，注重發掘各類商品的文化內涵，積極塑造一種文化氛圍。因此，世紀金花以其高雅的購物環境、優良的服務水準和先進的企業管理贏得了廣大消費者的肯定。2） 劣勢A 面積小世紀金花15000平米的經營面積，在一定程度上限制了其商品的品類及擁有品牌數量，同時也使世紀金花的顧客群被限定在一個較為狹窄的范圍內。相應的降低了其面對競爭的應對力和今

97、后的發展空間。B 外部環境不匹配世紀金花做為高檔時尚店其處于市中心的地理位置在為其帶較大客流的同時，停車場面積較小，交通擁擠及內部寬松優雅的購物環境，與外部市中心和喧鬧形成的較大反差，使其對主要客群白領階層的吸引力有所影響。（三）民生百貨大樓簡介及經營概況（1） 簡介競爭者名稱民生百貨大樓公司性質國營股份公司所在位置解放路103號經營定位面向小康家庭營業面積63000平方米營業時間9：3021：00經營范圍服飾、化妝、珠寶、大小家電、超市經營特色品類全、檔次中等服務特色不滿意就退換、電話購物距項目距離2500米西安民生集團股份有限公司總部位于西安市繁華商業街解放路中段，是全國十大百貨商店貿易聯

98、合會成員單位之一。公司前身成立于1959年9月，1992年5月由原民生百貨大樓發起改組為股份有限公司，1994年1月公司股票在深圳證券交易所掛牌上市。公司現有員工3500余人，總資產10億余元，年銷售（營業收入）10億元以上，經營面積6。3萬平方米，總物業面積13萬平方米。（2） 經營情況1） 商品結構化妝品艾文莉、歐萊雅、歐珀萊、ZA、羽西、美寶蓮、玉蘭油、嘉娜寶、鄭明明、美伊娜多、UP2U、高姿、安尚秀、丸美、貝麗絲、夢的妮、歐美雅、圣夢、清妃、NB、賽維蘆薈、旁氏、玉麗、柔迪、大寶、美加凈、吉列、姍拉娜、小護士、丁家宜、詩碧、樂斯高、娥佩蘭、雅芳皮鞋策樂、卡文、巴黎世家、ECCO、索妮蒂

99、娜、卡佛兒、雪莉、尊貴、華倫蘋果、意而康、萬里馬、波派、老美華、日順皇、駱駝、路伴、金利來、卡帝樂鱷魚、木林森、CD、凱撒、倫敦。保羅、派洛克、名仕、天美意、沙馳、古柏、蘋果、AAA、美國蘋果、皮爾卡丹、鱷魚恤、袋鼠、登云、萬里、紅蜻蜓、富貴鳥、森達、科而士、奧康、卡軒麗娜、華倫世家、百思圖、萊斯佩斯、羅蜜瑞姿、捷曦、曼仙尼、詩思、百麗、梵詩帝娜、千百百度、星期六、亨利格蘭、CHCH、百斯敦、愛麗絲、卡美多、哈森、達芙妮、冰女人、康莉、華倫天奴。露迪珠寶名表謝瑞麟、戴夢得、老鳳祥、頂一、大雄、洪福、明牌、兆亮、六福、皇寶、老城隍廟、鷹皇、瑞恩、L。E、周大生、金鑰福、歐羅普、吉而瑞、東方玉人、

100、卡帝尼、浪琴、雷達、歐米茄、帝舵、天梭、梅花、英納格、勞力士、伯納、依度、摩凡佗、精工、GUSSE、SWATCH、卡西歐、拜戈、羅馬、西鐵城、羅西尼、諾貝爾、威賽世、飛亞達、紳仕、天霸、海霸、北極星、依波、綠丹尼、東方、柔曼、米納、依波路小家電先鋒、艾美詩、史密斯、阿里斯頓、美的、德意、意米斯、法貝、萬家樂、神州、飛利浦、帥康、普田、櫻奇、蘭勛章、亞都、松下、創而特、安必信、奧普、小鴨、博朗、比力奇、東方神大家電海爾、TCL、海信、惠爾普、格蘭仕、小鴨、小天鵝、松下、新飛、科龍、創維、新科、日立、西門子、長虹、東芝、萬和、伊萊克斯、澳柯瑪、三菱、美菱、三洋、君悅、惠威、三星、LG、湖山、山水、

101、奧奇、CAV、時尚元素、金正、愛浪、步步高、先科、上廣電、威萊男裝夏蒙、皮特丹頓、路易詩蘭、里奇波士、威明、群豪、恒源祥、斯蒂文、法蘭詩頓、富紳、紅豆、琴曼、皮爾卡丹、沙馳、金利來、利丹王、依文、金盾、雄、威銘、老爺車、啄木鳥、耶亞諾、威可多、利郎、仕奇、杉杉、法派、羅蒙、雅戈爾、圣人夢、勝龍、杰蒂、丹大杰尼、米蓋爾、古柏、迪柯尼、堡尼、巴黎世家、倫敦霧、金鱷、與狼共舞、觀塔、九牧王、虎都、日馳尼、波司登、第五街、浪肯、馬克華菲、X-FIRE、七匹狼、皇家圣保羅、袋鼠、薩爾雷斯、凱撒、群豪、共豪、培托、雷諾、杰斯曼尼、門令、獅威鯉、洛茲、步森、百圣鳥、金萬利、亭宜、老人頭、美國蘋果、過路人、蘇

102、飛、德尊、班尊、尼諾里拉、鱷魚恤、夢特嬌、喬登、迪迪公子、茵寶、美津濃、耐克、阿迪達斯、李寧、威鵬、波頓、比利、金萊克、百事、安踏、背靠背、別克、康威、雙星女裝黎姿、POZO、適時雅集、銀夢嬌、娜爾思、撒爾曼爾、雅瑩、凱撒、恒陽、東方夫人、裘麗、秀柏、應大、歐絲婷、影兒、愛特愛、掂、艾格、EV、瑪麗諾思、思琳爾、巧帛、KAKO、杰西、銀珠、愛爾曼、阿桑娜、麗琪、妍琳、0141、菲依尼尼、曼亞奴、JPR SPRIT、淑女屋、A&D、天意、青稞、璞玉、紫藤羅、哈德利、威蘭西、迪亞拉、三川、天恩、依戀、ELLE、IIMK、TOMO、艾格、拉柏家雅、天玖王、木真了、蕾朵、芭路納、七巧、傲獅、時韻、慕柯

103、絲、福太太、貴夫人、元田、CHIYOKO、斯爾麗、米蘭、漢帛、諾亞歌、米蘭諾、嘉日隆、鳴笛、玖姿、纖、碧蓮、云裳服飾、諾和、天馬、伊玖柯、艾絲、安秀、太和、艾格維詩、美夢達晨龍、潘蜜拉、馬賽弗、名典屋、阿曼琪、愛瑪、美而玫、歐季、滕氏、東方仙瑪、利德爾、華鑫、圣軒尼、佩柏萊坦、南娜特、恒地、好心情、森德曼、愛慕、古今、曼妮芬、黛安芬、安莉芳、蘊爾芬、婷美、達吉斯、桑扶蘭、奇麗爾、賽樂、鱷魚、小護士、貓人、夢依詩、浩沙、秋鹿、歐迪芬、伊絲芬、棉花堡、康妮雅、頂呱呱、南極人、36度伴、纖絲鳥、海林舒雅、A&B、豪門、高科暖卡、朵彩、麗乃謦、恒源祥、雪龍人、天之錦、帕蘭朵皮具鱷魚恤、美國蘋果、LAP

104、AGAYO、華倫天奴。露迪、皮爾卡丹、夢特嬌、迪桑娜、金利來、圣大保羅、紅螞蟻、李寧、卓凡尼華倫天奴、皇冠、新秀麗、ADIDAS、祖奴、絲利安、法蘭奴、馬薩克、迪卡龍、哈根德斯童品好孩子、派克蘭帝、生肖王、安奈爾、信達、迪士尼、巴布豆、貝親、米奇、仙童、旺爾高、親子樂園、奧特曼、斯乃納、彩威、可可鴨、天彩、真夠酷、小豬班納、史奴比、米奇小隊友、水孩、維歐佩爾、春芽子、芝麻開門、BOBDOG、西瓜太郎、酷狗羊絨大帝、比琪、糜老大、袋鼠、水晶狐貍、冬候鳥、威克賽、開開、南極人、華倫天奴、靚妞、夢特嬌、鄂爾多斯、秋寒、澳羊一族、群工、皮皮狗、緯爾飛、歐寶、恒源祥、百純帝高、帕羅、天山、雪蓮、阿爾巴斯

105、、圣雪絨、珍貝、鹿王2） 樓層分布樓層品類負一層超市一層珠寶首飾、化妝品、名表、皮鞋、眼鏡、煙酒名茶、滋補品二層羊絨、內衣、應季、床上用品、布藝、童裝、皮具三層女裝四層男裝五層大小家電六層家居廣場3） 銷售分析名稱2002年12月去年同期同比累計去年累計累計同比民生百貨80417068138%8040891319-11。9%2003年8月去年同期同比累計去年累計累計同比民生百貨626365765%451675569-19。3%從上表中可看出民生百貨大樓由市場主導地位被取代，競爭日益激烈以及自身轉型較慢等諸多因素，導致銷售連年下滑，市場占有率逐年下降。（3） 客流分析經過用觀察法對民生門口的客流

106、調查，情況如下表所示：日期統計時段天氣進出人次統計男女合計總人次10月25日（星期六）晴（920，無風）18歲以下1835歲35歲以上18歲以下1835歲35歲以上10：3010：502117095441294950814：3014：5023166134461949365617：0517：3517101692019089486不同年齡段進入人次合計21051507710281379517699828057237不同年齡段進入人次合計占比3。7%26。3%18%6。6%30。9%14。5%100%如上表所示，18-35以上的女顧客占到多數，同時具有人群中具有消費能力的各類消費群均在其客群中占有相

107、當的比例，是民生服務大眾經營理念的充分反映，同時反映出民生的主力品類應是以女服飾、化妝品為代表的。（4）優劣勢分析1）優勢A面積大、有多業態經營的經驗民生百貨大樓130000平米的物業面積，成功引入民生故事村歌城的經驗使民生百貨大樓，在今后向SHOPPING MALL購物中心的發展道路上，擁有了其它企業所無法比擬的優勢。B具有44年的品牌歷史、商譽較高、中老年顧客回顧率較高民生百貨大樓40余年的百貨業主導地位，及業已形成的國有老字號的歷史，在消費者中留下了極高的商愈及影響，在消費者尤其是中老年人群中擁有一定數量的忠實顧客。C改組后的轉變及發展前景較好重組后的民生集團將引進現代管理體制和經營機制

108、；海航集團將以航空上下游產業鏈的優勢支持民生集團發展主業，并拓展房地產和旅游業，為民生集團搭建一個全新的發展平臺，把民生集團打造成中國商業企業中的“沃而瑪”。民生通過裝修改造引入30%的新品，同時把不符合商場定位的商品清除出去，提升了民生的品牌檔次。 2）劣勢：A隨著民生百貨大樓的商業主導地位被取代，導致西安市商業中心由解放路轉向東大街鐘樓地帶，由此帶來的客流減少，交通及相關配套設施的相對滯后，直接引發了民生競爭力的減弱導致了銷售的下滑，并對民生今后的發展帶來不利的影響。B國營體制 民生百貨大樓作為國有控股公司，一方面擁有大量自營員工，在員工管理、大齡員工的更替等方面缺乏靈活性，同時加大了運營

109、中的人力資源成本，大量退休員工更是企業較大的負擔；另一方面政府行為在管理中的干涉導致企業自主經營權的減弱。三、西安市經濟、人口、消費水平狀況人口指標總人口(萬人)市區人口(萬人)男女比例人口自然增長率人口密度(人/平方公里)家庭戶數(萬元)702.59497.381.053.23498.22191經濟商情國內生產總值(億元)社會消費品零售總額(億元)百貨零售業零售總額(億元)832.5409.450.0789職工年平均工資(元)城鎮居民人均可支配收入(元)城鎮居民人均消費性支出(元)62307183.546419.21城鎮居民儲蓄存款余額(億元)居民消費價格指數商品零售價格指數988.0411

110、5.6115交通環境鐵運客運量(萬人)2130汽運客運量(萬人)8266空運客運量(萬人)8.24貨運量(萬噸)3101貨運量(萬噸)7082貨運量(萬噸)360.1文化旅游年度接待旅游人數(萬人)旅游業收入(億元)2002年1984.1131（一）西安市居民消費情況一覽表項目2002年人均實際支出居民消費價格指數金額（元）比上年增長%食品2205.38-0.398.6衣著540.520住房783.560.6設備用品和服務467.36-1.8醫療保健535.52-4.9交通通訊567.96-1.8娛樂教育和文化服務1126.68-3.4（二）西安市各區縣從業人員平均工資統計表 單位：元區縣合計

111、在職職工平均工資城鎮居民儲蓄存款余額(億元)城鎮居民人均消費性支出(元)國有經濟集體經濟其他經濟全市98761074963198596988.044434.33市區107071197563559612新城1116914594567614791碑林1134013003638110408蓮湖1053513761622313316霸橋1111911999684715000未央14341154356405雁塔142631783879046889長安8711924057577980（三）西安市零售、餐飲網點從業人員及經濟情況名稱200020012002社會消費品零售總額（億元）328.47365.93409.39批發零售網點（個）104321105948109035餐飲網點（個）總額275312821929219網點從業人員營業收入營業成本正餐72343660190651.939639.7快餐873302186047849.6其他餐飲21898100720餐飲業從業人數（人）124988128738140632