南通黃金大道商業(yè)項(xiàng)目建議報(bào)告(27頁(yè)).doc
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南通黃金大道商業(yè)項(xiàng)目建議報(bào)告(27頁(yè)).doc
1、 第一章、第一章、 本案目前的本案目前的 操作難點(diǎn)操作難點(diǎn) 由于一些不可控以及前期項(xiàng)目本身的不可違因素的影響, 本 案在實(shí)際操作中必然會(huì)產(chǎn)生一些操作難點(diǎn), 但這些因素只是多多 少少的增加了本案的操作難度, 而任何難度的產(chǎn)生都是可以通過(guò) 后期的工作來(lái)得到彌補(bǔ)的。 首先讓我們正視本案目前操作中實(shí)際 的難點(diǎn)問(wèn)題: 一、本案的別墅部分與項(xiàng)目所處區(qū)域的區(qū)一、本案的別墅部分與項(xiàng)目所處區(qū)域的區(qū) 域?qū)埂S驅(qū)埂?首先,別墅是住宅產(chǎn)品中的高端產(chǎn)品,我們?cè)谘芯縿e墅產(chǎn)品 的時(shí)候,既要把它放到整個(gè)宏觀市場(chǎng)上去考慮市場(chǎng)的需求問(wèn)題, 同時(shí)又要把它放到實(shí)際需求群體中進(jìn)行產(chǎn)品局部定位的微觀環(huán) 境去分析。 對(duì)于如皋這樣的城市
2、,城區(qū)面積不大,市民一般對(duì)于地段的 認(rèn)可程度是,510 分鐘的路程內(nèi)擁有完善的生活便利系統(tǒng)。相 對(duì)于本案的地段區(qū)域,產(chǎn)品的吸引力不夠。 同時(shí),從如皋周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的建筑外觀,以及消費(fèi)趨向來(lái)看,當(dāng) 地人對(duì)于別墅的使用概念大都還停留在農(nóng)民莊臺(tái)的基礎(chǔ)上, 而消 費(fèi)概念基本也停留在宅基地加建筑費(fèi)用的低成本、 低消耗的層面 上。本案 連排別墅的產(chǎn)品在當(dāng)?shù)貞?yīng)該還屬于新興產(chǎn)品, 要達(dá)到 “最終接受” 有待于引導(dǎo)和宣傳,需要從精神層面,諸如生活氛圍,小區(qū)文化 等方面去引起客戶的共鳴,提高認(rèn)可度。 二、本案的別墅部分與商業(yè)部分形二、本案的別墅部分與商業(yè)部分形象氣質(zhì)象氣質(zhì) 上的對(duì)抗。上的對(duì)抗。 眾所周知,別墅是高檔住宅
3、產(chǎn)品,講究的是恬靜,舒適, 有品位的生活狀態(tài), 即使有商業(yè)配套, 也不可以與別墅距離太近, 以免嘈雜的商業(yè)環(huán)境破壞了別墅的生活氛圍。 本案的別墅小區(qū)與 商業(yè)街近在咫尺,這對(duì)于別墅的形象氣質(zhì)是會(huì)造成很大影響的, 不利于產(chǎn)品的銷售推廣。 而目前,本案這一商業(yè)+別墅的產(chǎn)品組合已經(jīng)無(wú)從彌補(bǔ),這 就需要在別墅的推廣宣傳中尋找新的亮點(diǎn)來(lái)轉(zhuǎn)移消費(fèi)者的視線, 盡可能的在期房階段完成一定量的別墅產(chǎn)品的推廣。 三、本案商業(yè)部分純市場(chǎng)概念的普及難三、本案商業(yè)部分純市場(chǎng)概念的普及難 度。度。 作為政府招商引資的項(xiàng)目, 本案前期在商業(yè)上賴以支撐的機(jī) 動(dòng)車配件市場(chǎng)本是一個(gè)強(qiáng)有力的買點(diǎn),但從實(shí)際操作情況來(lái)看, 卻暴露了前期市場(chǎng)考察不足的盲目性, 即對(duì)于規(guī)劃定位一公里之 長(zhǎng),如此大體量的機(jī)動(dòng)車配件市場(chǎng),對(duì)于如皋如此的縣級(jí)城市是 否有此市場(chǎng)需要? 顯然,做為一個(gè)政府規(guī)劃支持的機(jī)動(dòng)車及配件商業(yè)街,這樣 一個(gè)單薄的主題是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不