1、新農村居民點建設項目可行性分析報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月XX項目可行性研究報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月62可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 錄第一章 總論31、項目概況32、可行性研究報告編制單位33、承辦單位概況44、試驗區概況45、可行性研究依據56、可行性研究內容6第二章 項目建設背景、必要性及可

2、能性71、項目建設的背景72、項目建設的必要性93、項目建設的可能性10第三章 項目選址121、上層次規劃的內容122、對上層次規劃的解讀133、試驗區村莊布點規劃方案134、項目選址21第四章 需求分析221、人口需求分析222、戶型需求分析223、相關因素分析23第五章 基地現狀及條件241、項目地址242、基地現狀243、場外條件25第六章 建設方案261、規劃設想及設計指導思想262、總體方案263、公用工程294、消防、環保與節能305、拆遷安置方案、土地流轉方案、政策和措施保障31第七章 項目進度安排34第八章 投資估算與資金籌措361、估算依據362、一期投資估算363、二期投資

3、估算394、三期投資估算41第九章 經濟、社會與環境效益評價441、經濟效益評價442、社會效益評價463、環境效益評價47第十章 結論與建議481、結論482、建議48第一章 總論1、項目概況1.1項目名稱 XXXXXX新農村居民點建設可行性研究 1.2項目地點XXXXXX行政村內1.3項目承辦單位1.4項目建設內容及規模項目總占地面積232759，總建筑面積292400，其中：住宅建筑面積224266（安置戶數2220戶）；商業用房建筑面積25671；幼兒園建筑面積1495；小學建筑面積4340；社區服務及社區醫療建筑面積881；青少年、老年活動中心建筑面積1070；農貿市場建筑面積246

4、8；儲藏室建筑面積32209。該項目全部為多層住宅，戶型以中小戶型為主，90100的戶型占總戶數的70%以上。1.5項目實施進度建議該項目分三期實施，建設經營期為5年，自2011年1月至2015年12月建設完工。1.6項目總投資及資金來源項目總投資36376萬元，項目所需資金分三條渠道籌集：一是承辦單位自籌資金3130萬元；二是政府投資7400萬；三是申請銀行貸款25846萬元。2、可行性研究報告編制單位3、承辦單位概況4、試驗區概況4.1 試驗區概況近年來，XXXXXX市把發展循環經濟作為資源型城市轉型的根本出路，積極探索，先行先試，取得了積極成效。目前，XXXXXX市作為全國首批循環經濟試

5、點市，在發展工業循環經濟的同時，作出建設XXXXXX農業循環經濟試驗區的決策。XXXXXX農業循環經濟試驗區成立于2006年6月，是XXXXXX市國家級循環經濟試點市建設的重點內容之一，是XXXXXX市發展現代農業、發展循環經濟和建設社會主義新農村的戰略措施之一，經國家發改委批準實施。試驗區位于XXXXXX縣大xx西北坡，距XXXXXX市區僅8公里，距蕪銅公路僅500米，距沿江高速順安出口僅6公里，交通區位優越，是XXXXXX市東部城區的重要組成部分。試驗區涉及順安鎮xx、高嶺、沈橋、榮光、東垅和天門鎮考澗共6個行政村以及順安鎮xx林場和國有葉山林場xx工區，總用地面積28.26平方公里。境內

6、兼有山丘、平原和水面，發展現代農業優勢明顯。2006年9月，XXXXXX市委托中國農科院農業資源與區劃研究所專家所做的XXXXXX農業循環經濟試驗區規劃（2006-2015）在北京順利通過農業部、科技部等部委的專家評審。規劃以市場為導向，依據XXXXXX區域農業生產和資源比較優勢，提出將特色優勢農產品生產及加工以及農產品物流、生態觀光旅游等作為XXXXXX發展循環農業優先發展的產業，并提出試驗區的主要建設內容為六大功能區：農產品物流加工區、農業高新技術產業區、森林生態保護和休閑度假區、現代生態農業生產區、生態高效養殖區和農民新村生活區。XXXXXX農業循環經濟試驗區于2007年開始建設，被列為

7、安徽省第二批循環經濟試點單位。規劃目標是力爭通過5至10年的建設，把試驗區建設成為具有現代生態農業特色的農業循環經濟示范區和皖中南最大的農產品加工物流區。4.2 試驗區建設現狀XXXXXX農業循環經濟試驗區建設實行企業化經營管理、市場化運作，組建了試驗區投資開發公司，組織實施試驗區農業(科技)項目及相關產業項目、基礎設施建設、旅游資源開發、房地產開發和招商引資(融資)。試驗區成立以來，嚴格按照總體規劃的要求，以循環經濟理論為指導，采用現代園區的建設理念和市場經濟的運行機制，遵循“規劃大手筆，建設高檔次，產業成特色，服務高效率”的要求，以建設現代生態園區為方向，以構建循環產業體系為中心，不斷加快

8、各類基礎設施、重點項目的建設。截止2010年底，試驗區共完成各類項目建設投資8億元。其中，完成路網建設65KM，排灌溝渠90.8KM；完成農業綜合開發及土地整理項目5500畝，其中新增耕地面積410畝，并全部實現流轉集約經營；先后引進項目19個，完成項目建設投入4.8億元。2007年底，試驗區被省發改委列入安徽省第二批循環經濟試點園區，今年被授予首批全省循環經濟示范園區。為全面、快速、有序推進試驗區開發建設，今年，XXXXXX農業循環經濟試驗區管委會組織進行了農產品物流加工區控制性詳細規劃、xx新農村建設規劃和居民安置點可行性研究的規劃編制工作，旨在按照可持續發展要求統籌規劃和建設，尤其要將新

9、農村建設、村莊綜合整治、社會化服務體系和基礎設施建設等納入園區規劃和建設，從而在使農業循環經濟試驗區建設形成規模效應、示范帶動效應的同時，更好地發揮經濟和社會綜合效應，為XXXXXX農業產業化建設和農業綜合發展奠定更為堅實的基礎。5、可行性研究依據5.1中華人民共和國城鄉規劃法5.2國家現行其他法律、法規及政策規定5.3國家現行相關技術設計規范與標準5.4國家發改委關于項目可行性研究報告內容和深度規定要求5.5XXXXXX市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要5.6XXXXXX縣國民經濟和社會發展“十一五”規劃5.7XXXXXX農業循環經濟試驗區規劃（2006-2015）5.8村鎮規劃標準（

10、GB50188-2007）5.9安徽省村莊布點規劃技術要點5.10關于開展土地整治推進新農村建設的實施意見（銅發20107號）5.11委托單位提供的基礎資料6、可行性研究內容6.1項目建設的背景、必要性及可能性6.2需求分析6.3項目選址、建設條件及建設方案6.4項目計劃及進度安排6.5投資估算與資金籌措6.6 經濟、社會與環境效益評價6.7結論及建議第二章 項目建設背景、必要性及可能性1、項目建設的背景1.1 建設社會主義新農村的國家戰略背景自2005年10月，中國共產黨十六屆五中全會通過十一五規劃綱要建議，提出了要建設社會主義新農村，將新農村建設上升至國家戰略高度。2006年中央一號文件中

11、共中央國務院關于推進社會主義新農村建設的若干意見再次提出要按照“生產發展、生活富裕、鄉風文明、村容整潔、管理民主”的要求，將社會主義新農村建設納入各級政府的工作范疇，在資金、政策等方面提供支持，扎實推進社會主義新農村建設。2010年中央一號文件（中共中央國務院關于“加大統籌城鄉發展力度 進一步夯實農業農村發展基礎”的若干意見）中提出把統籌城鄉發展作為全面建設小康社會的根本要求，把改善農村民生作為調整國民收入分配格局的重要內容，把擴大農村需求作為拉動內需的關鍵舉措，把發展現代農業作為轉變經濟發展方式的重大任務，把建設社會主義新農村和推進城鎮化作為保持經濟平穩較快發展的持久動力，按照穩糧保供給、增

12、收惠民生、改革促統籌、強基增后勁的基本思路，毫不松懈地抓好農業農村工作，繼續為改革發展穩定大局作出新的貢獻。 “建設社會主義新農村”，是一個積極呼應時代發展的戰略轉變，是統領“十一五”發展全局的新理念。建設社會主義新農村是提高農業綜合生產能力、建設現代農業的保障；是增加農民收入、繁榮農村經濟的根本途徑；是發展農村社會事業、構建和諧社會的主要內容；是統籌城鄉發展、縮小城鄉差距的根本出路，是解決中國“三農”問題、全面建設小康社會的重大戰略舉措。1.2 XXXXXX市建設社會主義新農村的政策背景國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要中指出堅持“多予少取放活”方針，以增加農民收入為核心，從實際出發，科

13、學規劃，分類指導，尊重農民意愿，加強典型示范，充分發揮農民的主體作用，按照生產發展、生活寬裕、鄉風文明、村容整潔、管理民主的要求，積極推進新農村建設。安徽省省委、省政府為認真貫徹中央一號文件，結合本省的實際情況，提出要全面貫徹黨的十七大和胡錦濤總書記視察安徽重要講話精神，深入貫徹落實科學發展觀，深刻認識安徽作為農業大省面臨的新形勢新任務，增強做好“三農”工作的緊迫感，糧食安全的警鐘要始終長鳴，鞏固農業基礎的弦要始終繃緊，解決好“三農”問題作為全黨工作的重中之重的要求要始終堅持。要進一步解放思想，創新“三農”工作思路，按照形成城鄉經濟社會發展一體化新格局的要求，加大統籌城鄉發展力度，加快建立以工

14、促農、以城帶鄉長效機制，認真落實支農惠農各項政策，努力實現農業穩定發展、農民持續增收、農村全面進步。要大力弘揚敢為人先、一往無前的“大包干”精神，把改革創新的主線貫穿于“三農”工作之中，積極探索具有安徽特色的農業現代化道路，突出加強農業基礎建設，扎實推進社會主義新農村建設，努力實現由農業大省向農業強省的跨越，為推動安徽省科學發展、加快崛起進程作出新的更大貢獻。與此同時，在建設社會主義新農村的大戰略背景下，XXXXXX市市委、市政府在XXXXXX市經濟與社會十一五發展規劃中指出建設社會主義新農村，加快城鄉一體化是XXXXXX市現代化進程中的重大任務。建立以工促農、以城帶鄉的長效機制，進一步加大對

15、農業和農村投入的力度，擴大公共財政覆蓋農村的范圍，強化政府對農村的公共服務。充分利用XXXXXX市城市化、工業化水平較高的優勢，堅持“總體規劃、分步實施、政府引導、示范帶動、農民自愿、全面推進”的原則，以農民增收為核心，以繁榮農村經濟、改善農村環境、提高農村文明程度為重點，實施鄉（鎮）村規劃和村容村貌整治、建設“美好家園”行動，加快建設生產發展、生活寬裕、鄉風文明、村容整潔、管理民主的社會主義新農村，努力把XXXXXX市建成全省城鄉統籌發展的示范區。1.3 皖江城市帶承接產業轉移示范區與東部城區的區域發展背景隨著國家中部崛起戰略的提出與泛長三角區域協調發展的深化，皖江城市帶抓住發展機遇，主動承

16、接長三角的產業轉移，優化區域產業分工，促進皖江地區的農業、工業、服務業的升級與現代化。皖江城市帶承接產業轉移示范區規劃中指出，引進農業先進技術、管理經驗和龍頭企業，加強農技推廣體系建設，推進農業規模化、機械化、集約化、標準化生產和產業化經營，打造面向長三角的農產品生產、加工和供應基地。在農業現代化的同時，促進示范區內社會主義新農村的建設，提高農民收入和改善農民生活條件。隨著XXXXXX市農業循環經濟試驗區、省級金橋工業園區、新橋高科技現代農業示范園與東部城區的跨越式發展和沿江高速公路的通車，促進XXXXXX市東部城區城鎮建設與社會主義新農村建設的快速推進。2、項目建設的必要性2.1 項目建設符

17、合產業政策及發展規劃xx社會主義新農村居民點項目根據XXXXXX市、XXXXXX縣社會經濟十一五發展規劃的要求，積極推進農村村莊向社區轉變，合并小型村，縮減自然村，整治“空心村”，加快中心村建設步伐。項目在農業循環經濟試驗區的總體框架內，逐步取消鄉鎮建設規劃范圍內農民宅基地分配制度，統一規劃，分區推進。不斷深化文明村鎮創建活動，以改水、改廁、改線和垃圾集中處理為重點，整治農村環境，美化凈化村容鎮貌。2.2項目建設是農業循環經濟試驗區進一步發展的迫切需求自2006年6月成立以來，XXXXXX農業循環經濟試驗區始終堅持以保護和改善農業生態和農村居住環境為重點,通過實施農業生態工程和建立農村綠色生態

18、家園,實現農村經濟、生態和社會效益的統一。同時，試驗區按照園區總體建設思路和“一年起步、二年突破、三年見效”的總體目標，各項工作扎實推進，而新農村建設項目作為試驗區建設的重要內容之一，得到國家、省、市等各級政府和有關部門的大力支持。在試驗區發展的過程中，仍存在現有村莊建設用地分散、土地整治難的問題，制約了園區的進一步發展。試驗區內現有村莊分布分散，每戶占用的宅基地大，土地不能集約利用，土地利用效率低；同時，試驗區內地形復雜，村莊、水田、旱地、山丘交錯，土地分散，不便于農業現代化、規模化運作，需要大規模治理。因此，建設xx新農村安置點，縮減現有的自然村，將節省的村莊用地統一規劃、統一整治、集約利

19、用土地，提高土地利用效率，是園區社會經濟進一步發展和農業現代化的迫切需求。2.3項目建設是提高農民生活環境的內在要求鄉風文明、村容整潔、生活環境優美是建設社會主義新農村的重要目標。由于試驗區內村莊長期的無序建設和基礎設施的滯后，導致現狀村莊存在分布散亂、道路不通暢、生活污水橫流、村容村貌差等現象。對現有村莊進行遷并、整治，已成為為村民提供良好居住條件和生活環境的內在要求。2.4項目建設提供先導示范作用XXXXXX農業循環經濟試驗區作為安徽省第二批循環經濟試點園區和安徽省首批循環經濟示范園區，肩負著為全市、全省、甚至全國提供先導示范作用的重要使命。因此，根據國家政策，在園區內建設社會主義新農村安

20、置點項目，不斷探索新農村建設的發展模式、運行機制等問題，必將在全省、全國社會主義新農村建設領域起到良好的先導示范作用。3、項目建設的可能性3.1全面的政策、資金和項目支持農業循環經濟試驗區自成立之日，就得到了XXXXXX市、縣及順安鎮等各級政府的大力支持。在各級政府歷年的政府工作報告和重大項目建設安排上，均將農業循環經濟試驗區的發展與建設擺在一個重要而突出的位置，在政策、資金和項目安排上給予了全面的支持；力爭將農業循環經濟試驗區發展好，建設好，成為XXXXXX市發展循環經濟的重要增長點和示范窗口。3.2優越的建設條件 交通條件農業循環經濟試驗區距蕪銅公路僅500米，距沿江高速順安出口僅6公里，

21、距XXXXXX市區僅8公里，區位交通條件非常優越。 公共服務設施條件農業循環經濟試驗區緊鄰東部城區順安片區，行政服務、文化、教育、醫療、商業等外部公共服務設施完善。區內公共服務設施也在不斷增加與完善。 市政設施條件農業循環經濟試驗區從順安鎮區接有自來水管網，區內大部分區域已普及自來水。試驗區東側緊鄰新橋變電所，南側緊鄰朱村變電所，區內架設有500KV、220KV、110KV、35KV、10KV高壓線多條，電力供應充足。規劃中試驗區從順安鎮沿順牌路接入一條2.3公里的天然氣主管道，能夠為試驗區未來的建設、發展提供充足的天然氣。3.3強烈的村民意愿由于試驗區內村莊建設混亂、滯后，已不能滿足村民日益

22、提高的物質生活和文化生活要求；因此區內村民十分期望對園區進行改造，更新，不斷提高村民的生活居住環境，不斷擴大對村民的文化服務范圍，不斷完善對村民的醫療、教育服務設施。第三章 項目選址1、上層次規劃的內容2006年9月，XXXXXX市委托中國農科院農業資源與區劃研究所專家所做的XXXXXX農業循環經濟試驗區規劃（2006-2015）（以下簡稱總規）在北京順利通過農業部、科技部等部委的專家評審。規劃以市場為導向，依據XXXXXX區域農業生產和資源比較優勢，提出將特色優勢農產品生產及加工以及農產品物流、生態觀光旅游等作為XXXXXX發展循環農業優先發展的產業，并對試驗區內主要建設內容做了詳細的研究、

23、規劃和布局，為試驗區的建設、發展提供了科學地指導和依據。總體布局圖3.1 功能分區規劃圖根據試驗區產業現狀、自然資源條件和農業循環經濟發展要求，將試驗區總體規劃為現代生態農業生產區、生態高效養殖區、農產品物流加工區、農業高新技術產業區、農民新村生活區、森林生態保護和休閑度假區六個功能區。如圖3.1所示：(1)現代生態農業生產區 (2)生態高效養殖區 (3)農產品加工物流區 (4)農業高新技術產業區 (5)森林生態保護與休閑度假區 (6)農民新村生活區 根據新農村村莊建設要求和順安、天門兩鎮村莊建設規劃，將試驗區6個行政村、87個自然村莊及分散農戶進行合并建設11個中心村和9個居民點，按照人口自

24、然增長率6，人均建設用地指標100平方米計算，2015年，試驗區總人口將達到10633人，新農村建設用地規劃總面積110公頃，包括新村住宅用地及公共綠化、各種設施建設。2、對上層次規劃的解讀總規在進行新農村建設規劃時，人均建設用地指標為100平方米，該人均建設用地指標的選取是以低層住宅即農村獨立式住宅為規劃前提的，因此新農村建設總規劃用地面積達110公頃。該指標的選取：(1)不利于土地資源的集約利用。(2)不利于土地資源發揮更大的效益。(3)不利于配套公共服務設施的集中建設。(4)作為東部城區的重要部分，不利于城鎮化進程的快速推進。因此，此次可行性研究報告對試驗區內的新農村建設提出新的布局方案

25、。3、試驗區村莊布點規劃方案3.1現狀概況居民點現狀XXXXXX農業循環經濟試驗區總面積28.26平方公里，共涉及順安、天門兩鎮的圖3.2 試驗區居民點分布現狀圖東垅、榮光、沈橋的部分村莊，高嶺、xx、考澗的全部村莊，共6個行政村，96個自然村，3320戶農戶，10820人。詳見表3.1：表3.1 試驗區現狀村莊分布一覽表序號行政村名 稱戶數（戶）人口（人）自然村名稱自然莊數（個）國土面積（ha）村莊建設用地面積（ha）1東垅村3481034小旭、周沖、觀溝336.474.782榮光村189579官塘、倉房、燕窩、官塘新區486.848.143沈橋村267960河橋、江上、江勝、泉水、夏沖、新

26、河、新建、山廟、燈山、賀山、沈橋11335.9535.024高嶺村9703345格垅、八卦、鐵路、五亭、廟湖、壟頭、黃嶺、新農、姚山、瓦房、軍湖、團結、軍田、板橋、何沖、峨山、桃園、大嶺、小嶺、石板、庵門、董祠、新法、泉沖、志和、巷沖、桂塘、王沖、聯盟、泉塘30801.9549.985xx村8402558城沖、馬山、水口、竹園、倉滿、合心、中心、忠義、樓屋、舊塘、四化、童墩、焦埠、張灣、新村、紅旗、葛亭、七燈、勝利、竹元、東沖、水源、松元、合義、三合、同義、梗塘、朱塘、團結、葛河、上馬31799.6152.686考澗村6722219朱沖、草棚、老曹、夏沖、前曹、后曹、躍進、揚沖、塔王、塔胡、竹

27、棵、葛山、梁垅、劉橋、李墩、圣塘、河東17765.1837.16合計332010820962826.00187.763.1.2公共服務設施現狀試驗區內現狀公共服務設施包括小學4所，村級衛生室5所，計生服務站1所，敬老院1所，老年活動中心1處。詳見表3.2：表3.2 現狀公共服務設施一覽表序號行政村名 稱村委會小學衛生室計生站敬老院老年活動中心所在自然村名稱所在自然村名稱所在自然村名稱所在自然村名稱所在自然村名稱所在自然村名稱1東垅村觀湖觀湖小學觀湖觀湖衛生所2榮光村官塘官塘衛生所官塘新區順安鎮計生辦3沈橋村新建沈橋村委會沈橋順安鎮二小新建沈橋衛生所沈橋沈橋敬老院沈橋沈橋老年活動中心4高嶺村軍田

28、沈橋村委會新法高潮小學5xx村四化沈橋村委會童墩xx衛生所6考澗村老曹沈橋村委會塔王同心小學塔王塔王衛生所合計4451113.1.3基礎設施現狀基礎設施主要包括道路設施，給水設施，排水設施，電力、電訊設施，燃氣設施等內容。詳見表3.3:表3.3 現狀基礎設施一覽表序號行政村名 稱道路設施給水設施排水設施電力設施電訊設施燃氣設施主要道路路面質量飲用水給水設施雨水設施污水設施變電所電力線郵政所電信所廣播電視電話普及率寬帶普及率天然氣液化石油氣1東垅村順鳳路水泥主要井水，部分自來水有供水管網有220、35KV高壓線50%8%東九路石子2榮光村順鳳路水泥自來水普及率80%有統一的供水管網有110、35

29、KV高壓線100%100%順牌路水泥老順牌路水泥3沈橋村順牌路水泥自來水普及率100%有供水管網有35KV高壓線100%100%4高嶺村順鳳路水泥自來水普及率100%有供水管網新橋變電所有500、220、110、35KV高壓線100%70%順牌路水泥沿江高速5城山村順牌路水泥自來水普及率50%有統一的供水管網有35KV高壓線100%100%環村公路水泥沿江高速及連接線6考澗村順牌路水泥自來水普及率35%有供水管網有500、220、110、35KV高壓線50%5%沿江高速結論順牌路貫穿園區榮光、高嶺較好缺乏xx、沈橋較好榮光、xx、沈橋較好以液化氣為主3.1.4環衛設施現狀環衛設施主要包括環衛站

30、、垃圾轉運站、垃圾箱、公廁等內容，現狀村莊內環衛設施幾乎空白。3.2現狀存在問題3.2.1村落布局及人口分布分散。從表3.1中看到，在涉及到的6個行政村中，共分布有96個大小不一的自然村，村落布局及人口分布較為分散。而分散的布局結構，一是不利于農業生產和生態環境建設；二是加大了基礎設施建設的難度和投資強度，不利于村民居住環境整體改善；三是增大了兒童入學受教育的困難，同時加重了家庭教育投資，進一步增加了村民開支；四是不利于集中統一管理和精神文明建設。3.2.2房舍建筑參差不齊，公共設施建設滯后。由于歷史及經濟的原因，試驗區內村民房舍結構、建筑面積和新舊程度等參差不齊，有些房屋屬于危房之列。不少村

31、落的飲水、排水、生活固體垃圾處理和消防設施等仍處于原始狀況，特別是位于山區深處的村落，交通、通訊極不方便。而公共設施建設得滯后，進一步加大了城鄉間的差距，也影響了XXXXXX市加快城鄉一體化進程和順安綜合性新城區的發展。3.2.3村莊建設用地面積較大，土地資源浪費較為嚴重。試驗區內的6個行政村，96個自然村，10820人，現狀村莊建設總用地面積187.76公頃，人均占地173.53平方米，遠遠高于國家規定的農村人均占地150平方米的上限指標，不僅造成土地資源的浪費，同時也影響了土地資源發揮更大的效益。3.3村莊布點規劃方案3.3.1指導思想深入貫徹、落實科學發展觀，形成城鄉經濟、社會發展一體化

32、格局，在尊重農民意愿的基礎上，由政府進行引導，加大合并力度，合理布點，加快新農村建設進程；堅持從實際出發，加快基礎設施和公共服務設施建設，改善居民生產生活環境，促進經濟、社會全面進步。3.3.2規劃原則1.政府引導和尊重民意相結合的原則2.有利發展生產、方便生活的原則3.實事求是、因地制宜、量力而行的原則4.節約、集約用地的原則5.以人為本、可持續發展的原則3.3.3規劃類型村莊布點規劃類型可概括為：城鎮社區型、異地新建型、舊村整治型、改造擴建型和特色保護型五種。1.城鎮社區型是指地處城鎮建設用地范圍內的村莊，必須進行整體拆遷，并按照城鎮總體規劃的要求新建城鎮社區；住宅建設、產業布局、公共服務

33、設施和基礎設施配套等都應符合城鎮總體規劃的各項要求。2.異地新建型舊村莊處于環境惡劣，或建設條件差，或地處重點項目建設用地區，或地處地質、自然災害嚴重區以及自然保護區和生態敏感區核心區域的村莊，需要逐步搬遷、異地新建。3.舊村整治型主要指村級經濟水平較低、環境一般、配套設施缺乏，近期難以撤并的村莊。此類村莊的建設規劃重點，是有步驟地改造和拆除老房、危舊房，注意保護原有村莊的空間布局，優化村莊布局、改善人居環境、提高村莊基本的生產和生活條件。4.改造擴建型改造擴建型村莊主要是指具有較好經濟基礎和對外交通條件，已有一定的建設規模和基礎配套設施，可以實施更新改造，周邊用地能夠滿足改建擴建需求的村莊。

34、此類村莊的建設規劃，主要是在原有規模的基礎上進行擴建，并合理撤并周邊較小的居民點。5.特色保護型主要指具有獨特人文景觀（古村落、古建筑、古民居）和自然景觀等需要特殊保護的村莊。此類村莊的建設規劃，主要是在保護村莊原有基本格局、布局形態、建筑風貌的前提下，對現有建筑進行評價，確定保護、整飭、拆除的建筑，改善村莊的人居環境。結論：通過對試驗區居民點現狀的分析及以上村莊布點規劃類型的解讀，確定本次試驗區范圍內的村莊布點規劃類型為城鎮社區型。3.3.4規劃思路1.加大集聚力度：引導人口向居民安置點集聚。2.選擇人口規模較大、基礎設施和公服設施基礎較好的村莊。3.選擇交通便捷、區位條件較為優越的地段。4

35、.有以下情況的村莊必須撤并或搬遷：受洪澇、地質等自然災害威脅嚴重、不宜居住的；處于重點工程建設區（重要交通干線、大型基礎設施等）內的；其他法律規定的限建區。5.考慮諸多因素，村莊遷并在試驗區內部進行。3.3.5村莊布點規劃1.村莊遷并分析（參照附圖4）根據上述規劃思路，將試驗區96個自然村遷并為4個城鎮社區，遷并詳細情況如表3.4：表3.4 試驗區村莊遷并一覽表序號行政村名 稱現狀自然村名稱居民安置點 名 稱安置居民戶數人口1東垅村小旭、周沖、觀溝東垅社區34810342榮光村官塘、倉房、燕窩、官塘新區官塘社區1895793沈橋村夏沖、泉水、河橋、江上、江勝官塘社區127477新河、新建、山廟

36、、燈山、賀山、沈橋xx社區1746084高嶺村鐵路、軍湖、團結、軍田、板橋、何沖、石板、庵門、董祠、新法、泉沖、王沖、聯盟、泉塘官塘社區4561457廟湖、格垅、八卦、五亭、壟頭、姚山、瓦房、黃嶺、桃園、峨山、新農、竹光廟湖社區3381152桂塘、大嶺、小嶺、巷沖、志和xx社區1767365xx村竹園、倉滿、合心、中心、忠義、樓屋、舊塘、四化、童墩、焦埠、張灣、新村、紅旗、葛亭、七燈、勝利、竹元、東沖、水源、松元、合義、三合、同義、梗塘、朱塘、團結、葛河、上馬、水口、城沖、馬山xx社區84025586考澗村塔王、塔胡、竹棵、葛山、梁垅、劉橋、李墩、圣塘、河東、老曹、前曹、后曹、躍進、夏沖、楊沖

37、、草棚、朱沖xx社區67222192.村莊布點規劃圖3.3 居民點遷并示意圖規劃各社區的人口及分布詳情如表3.5：表3.5 試驗區村莊布點規劃一覽表序號居民安置點 名 稱安置居民建設地址優勢建設條件戶數（戶）人口（人）自然村1東垅社區3481034周沖位于農產品物流加工區內，容納外來人口和安置人口；緊鄰順鳳路，距蕪銅公路僅500米，交通條件優越。2官塘社區7722513官塘位于農產品物流加工區內，容納安置人口和外來人口；保留的官塘新村居住條件良好。3廟湖社區3381152廟湖位于農產品物流加工區內，容納安置人口；緊鄰市六中，教育設施條件較好。4xx社區18626121四化位于農業高新技術產業區

38、內,容納安置人口和外來人口；緊鄰順牌路與主干4路，交通優勢明顯；臨近xx村委會、鎮二小、區管委會、公共服務設施條件優越；電力、供水、天然氣供應充足，市政設施較好。合計3320108204、項目選址綜上所述，項目選址位于xx行政村三合、四化村民組，安置人口約6200人。第四章 需求分析1、人口需求分析根據試驗區村莊布點規劃方案數據顯示，xx新農村居民點需安置周邊搬遷居民共1862戶，6121人。考慮到人口自然增長和項目位于農業高新技術產業區所帶來的人口機械增長兩大因素，項目在用地規模的選擇上應適度超前，以適應人口增長的彈性需求。2、戶型需求分析2.1面積需求分析根據調查數據和現狀家庭結構分析，居

39、民需求面積在7080之間的占5%左右，8090之間的占10%左右， 90100之間的占70%左右，100110之間的占10%左右，110以上的占5%左右。由此可知，在90100之間的戶型最為廣大居民所青睞。2.2樓型需求分析在居民對期望樓型的選擇上，選擇多層的占88%，其次是低層為9%，小高層和高層僅為3%。因為試驗區經濟發展速度雖然正在逐步加快，但目前經濟尚不發達，人均收入不高，人們受傳統居住習慣的影響仍然較大；其次是小高層和高層的居住成本高，相對高層和小高層，多層物業分攤面積較少，承擔物業管理費也較為合理；所以對多層較為偏愛。2.3戶型平面偏好對戶型性質來說，選擇傳統平層的居多，占67，錯

40、層、復式占33，說明人們比較接受傳統的平層設計，同時，新的復式戶型也得到很多人垂青。同時，由于試驗區農業耕作、生產的特點，居民對地下室的需求較為強烈，以供農具、糧食和雜物儲藏之用。2.4功能分區需求在居民期望的臥室數量中，選擇三室的最多，占總量的68，選擇二室的占27，選擇四室的僅占5；對臥室的面積需求中，都希望保證主臥的舒適度，即希望主臥面積在15以上。居民對廳的要求也比較集中，選擇一廳的占15，選擇兩廳的占85；在廳的面積選擇中，人們對廳的面積要求差異不大，除選擇小戶型者外，80多的消費者希望客廳的面積在15以上。從居民對衛生間的需求調查看，選擇三室的居民中62選擇一衛，選擇四室的居民中8

41、7選擇兩衛。對陽臺面積的需求，同衛生間的選擇相似，選擇三室的居民中58選擇一個南向陽臺， 42選擇兩個南向陽臺。2.5配套設施要求通過調查分析，居民對住房的要求，除建筑質量和戶型平面外，配套設施也頗受關注。在對社區內配套設施的要求上，大部分人希望社區內有小學、幼兒園，占份額的93；有綠地、運動器械占47，路燈、座椅占47。這充分說明居民對社區的關注、期望和需求，已不僅僅是滿足基本的居住需求，還主要集中在建筑質量、戶型平面及配套設施上。3、相關因素分析 3.1年齡與戶型在居民調查中還發現，不同年齡段對臥室、廳、衛生間、陽臺的要求也不同，30歲以下中二室一廳一衛戶型最受歡迎，3545歲中三室兩廳兩

42、衛戶型最受歡迎。3.2家庭結構與戶型從調查數據來看，三室二廳的住房是不同家庭結構都比較喜歡的戶型，其中老人多喜歡臥室全部在南向陽面，年輕人則希望可以有一間北向臥室，較多喜歡南向客廳。綜上分析，多層、面積在90100之間、三室二廳一衛戶型，是最為廣泛接受和青睞的社區定位。因此，我們應在這些調查的基礎上，對項目合理設計，以滿足居民需求，提升項目品質和形象。第五章 基地現狀及條件1、項目地址xx新農村居民點建設地址位于沿江高速公路下線以北、順牌路以東、xx村部道路以南、合義村民組以西，總規劃用地面積232759平方米（約合350畝）。該項目基地區位條件優越，交通便利，地勢平坦，周邊生活服務設施相對完

43、善，規劃用地性質為農民新村生活區。該項目的建設符合XXXXXX農業循環經濟試驗區總體規劃。2、基地現狀2.1居民分布現狀基地內現住居民主要為三合、四化村民組村民，共53戶，144人。同時村莊分布也較為集中，主要位于基地西南部，村莊總建設用地1.83公頃。2.2土地利用現狀xx新農村居民點現狀總規劃用地面積23.28公頃，其中，主要用地類型包括村莊建設用地、農林用地和水域三大類，詳見表4.1和附圖6。表5.1 土地利用現狀一覽表序號用地名稱用地面積（ha）所占比例（%）1村莊建設用地居住用地1.161.837.87公共設施用地0.12工業用地0.26道路用地0.292農林用地18.2678.44

44、3水域3.1913.69合計23.28100.002.3現狀用地特點2.3.1從表5.1可以看出，基地內村莊建設用地面積（包括居住用地、公共設施用地、工業用地和道路用地，其中公共設施用地即xx村委會規劃予以保留，道路用地不計入拆遷面積）為1.42公頃，僅占總規劃用地面積的6.50%，因此，基地內拆遷量小，易于項目的規劃、建設和操作實施。由于基地南側為沿江高速連接線，根據國家規范要求，距離高速公路規劃紅線兩側應劃定不小于50米的綠化隔離帶，則在滿足該規范要求的情況下，基地凈規劃用地面積為20.86公頃。從基地用地規模來看，凈規劃用地面積為20.86公頃，參照城市居住區規劃設計規范，取人均居住區用

45、地控制指標27/人，則基地內能容納人口7726人，約為2414戶。3、場外條件3.1氣候條件試驗區屬亞熱帶季風氣候帶，年均降雨量1360毫米，年蒸發量為1157毫米，年平均氣溫16.2，年最高氣溫40.3，年最低氣溫-11.9，10的活動積溫4800以上，無霜期220230天。試驗區水資源豐富。區域內有xx、草棚、金沖等水庫4座，年蓄水量約為106萬立方米。有山塘319個，總蓄水量約為337萬立方米。且順安河常年不斷流，區內地下水資源也極為豐富，完全可以滿足試驗區生產和生活需要。3.2交通運輸條件試驗區位于XXXXXX市域的地理中心，距XXXXXX市區僅8公里，距省道蕪銅公路僅500米，距沿江

46、高速順安出口僅6公里，同時，順牌路作為試驗區主要公路貫穿南北，對外交通公路順鳳路貫穿東西，交通運輸條件便利。3.3建筑材料來源XXXXXX、蕪湖均有大型建材基地，有著豐富的建材資源，各種沙石料儲備豐富且運輸便利，運程較短，水泥鋼材就近采購，供應木材也可在當地市場購得，可滿足工程需要。因此項目建設所需材料有保障。3.4環保條件該項目地址周圍無重工業企業，環境狀況良好。項目主要污染源為安置點建成后的生活垃圾和生活污水。生活垃圾處理采用集站式垃圾中轉站，由專職衛生保潔員統一收集清掃、集中，城市環保部門運往城市垃圾處理場。生活污水可通過設置完善的污水系統，先排入污水管道，再排入污水處理設施，經處理達標

47、后就近排入周邊河流。第六章 建設方案1、規劃設想及設計指導思想1.1規劃設想充分挖掘和利用基地周邊地理、自然環境等資源優勢，建設一個布局合理、環境優美、特色鮮明、設計先進的現代化農村生活社區，展示新時代、新科技、新農業形勢下的農村新氣象，力求成為XXXXXX市新農村建設的先導示范社區。1.2設計指導思想把握住宅建筑的設計要求，考慮社會、經濟和環境效益三豐收，用簡潔、流暢的形式，明快的色彩，營造豐富的建筑效果，做到形式與內容的統一，既體現其鮮明的特色，又與周圍環境相融合。2、總體方案圖6.1 xx新農村居民點總平面布置圖總體布局呈兩軸三組團的功能結構。即：生活服務軸：依托順牌路的交通便利，布置有

48、農貿市場、超市、社區活動中心、幼兒園及商業等設施，并保留原有的xx村委會，為村民提供完善、便利的生活服務設施。綠化景觀軸：從安置點步行主入口至公共綠地的綠化景觀軸，為村民提供優美的綠化休閑環境。三組團：即被生活服務軸與綠化景觀軸自然劃分的三個居住組團。表6.1 主要技術經濟指標分期內容面積（）備注一期其中總用地面積76490（約115畝）一期啟動區總建筑面積109000住宅7600046層多層住宅，可安置828戶公共服務設施商業15804具體業態表現為：便利店、餐飲服務、娛樂休閑、專業店、專賣店、賓館、信用社等幼兒園14956班幼兒園社區服務、醫療中心881社區綜合服務中心老年活動中心1070

49、農貿市場2468蔬菜、瓜果、副食市場儲藏室11282半地下室式儲藏室二期其中總用地面積70093（約105畝）二期總建筑面積86470住宅7069646層多層住宅，可安置472戶公共服務設施商業8167具體業態：便利店、專業店儲藏室7607半地下室式儲藏室三期其中總用地面積86176（約130畝）三期總建筑面積96930住宅7757046層多層住宅，可安置920戶公共服務設施商業1700具體業態：超市、便利店、餐飲服務、娛樂休閑、銀行、郵局等小學4340六年制，12班小學儲藏室13320半地下室式儲藏室該項目全部為46層的多層住宅，戶型以中小戶型為主，90100的戶型占總戶數的70%以上。2.

50、1建筑風格及建筑形式建議該項目建筑風格及建筑形式遵循的總原則為推陳出新，引進新的設計理念，使產品有別于其他現存樓盤，有新意、有趣味，才可增強市場競爭力。因此建議，該項目的建筑風格應與自然景觀相協調，以現代風格為主調，借鑒江浙一帶的風格，加以簡約、流暢的建筑線條及極富現代的符號（如：外飄窗、整體外窗框、落地陽臺等）和建筑色彩，使整個社區呈現出建筑與自然的對話，人與建筑的切合，自然與人的融合，三方面的完美統一，和諧共生。2.2 建筑形式2.2.1外立面力求簡約、大方，線條流暢，加大采光面積。屋頂在做好防水、隔熱的同時，運用現代感的建筑元素形成建筑的肢體語言，使整個建筑顯得明快、流暢，在強調建筑與自

51、然對話的同時，更多的創造經濟效益；燃氣調壓站、配電室等附屬設施應考慮到與建筑的統一性，使其也可成為社區的景觀元素。因本社區的住戶群主要為當地居民，建議社區建筑色彩的主基調采用穩重的淺灰暖色調，不同組團可添加不同色系的附屬色，可在土黃、天藍、赭石等比較中性的色調中選擇，各組團可在統一中求變化，在變化中求統一，最終做到淡雅中不失明亮，清亮中而不妖艷；外窗玻璃不可分割的過小，也可配合建筑色彩，略加色彩支持；屋頂的顏色可用兩三種對比較為鮮明的色彩把各組團區分開來，使建筑色彩更加豐富；建筑材料建議以彩色面磚、仿石材面磚及天然石材為主，部分建筑構件建議購買成品構件，抓住一種風格，把味道做足。2.3建筑細部

52、建議建筑設計充分考慮建筑尺度的把握，尤其建筑構件設計要恰到好處；充分考慮空調位設計，盡量能與建筑相結合，預留空調接線口，并塞入可調整粗細的塑料卡，便于使用，避免有空調位不用，亂釘亂掛，破壞建筑外立面的現象出現。樓宇單元入口處，結合雨棚，盡量做得穩重而不失靈氣，可考慮安裝可視對講機等；2.4戶型功能建議所有戶型在設計時建議參考建設部小康住宅十大標準的要求；滿足六種性能：實用性、安全性、靈活性、可變性、經濟性和藝術性；滿足七種分離：生理分離、功能分區、動靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開、潔污分開；滿足八個健康性因素：朝向合理、日照充分、光線充足、通風良好、空氣新鮮、保溫性好、隔音防濕、雙水系統

53、；客廳面寬控制在3.6-4.2米，主臥面寬控制在3.3-3.9米，設計兩個衛生間時，客衛要做到干濕分離，廚房面積不得低于5平米，可考慮設計兩個陽臺，南陽臺可采用落地玻璃，加大采光面積。充分從人性化角度考慮戶內的細節處理，如：窗臺下預留散熱片位置、靠景觀的單元可預留生活小陽臺等；所有客廳的設計可根據緊鄰景觀區的位置確定其南北朝向；控制樓體進深，不宜超過11米；3、公用工程3.1供電規劃強電部分該項目由順安鎮供電公司供電。弱電部分1.樓中敷設有線電視電路。2.樓中敷設電話線路，住宅房間設有接線口。3.2給水規劃生活給水：生活用水量估算：居住區用水量標準取200升/人/日。消防給水：消防用水量按同一

54、時間發生一次火災，室外消火栓用水量為15升/秒，發生火災時給水管網水壓不低于0.10Mpa；室外消火栓間距不大于100米，多層住宅消火栓間距不大于100米、最大保護半徑不大于150米。給水水壓作施工圖設計時經水利計算確定。給水管道采用球墨給水鑄鐵管。水源為鎮區自來水。給水管與其它地下管線（構筑物）間距按有關規定執行。熱水供應：多層住宅擬采用太陽能熱水器供應生活熱水。3.3排水規劃排水體制：規劃采用雨、污分流制。污水規劃：污水量按給水量的85%計算，生活污水經化糞池后排入小區內污水管網；污水經小區污水管網收集后排入污水處理設施。化糞池距建筑物外墻距離不小于5米。污水管道采用鋼筋混凝土管，污水管道

55、最小覆土量厚度0.7米。規劃污水處理設施位于順牌路西側，采用集中厭氧處理模式，經處理達標后就近排入周邊河流。雨水規劃雨水經雨水收集口收集后進入小區內雨水管網，雨水經小區內雨水管網后就近排入周邊河流。雨水管道采用鋼筋混凝土管，雨水管道最小覆土厚度0.7米。雨水管與其他地下管線（建構筑物）間距按有關規定執行。3.4管道燃氣由市政管道煤氣管網供氣，通過區域內燃氣調壓站敷設煤氣管道，集中送到社區用戶家庭。4、消防、環保與節能4.1消防4.1.1設計依據：建筑設計防火規范GB50016-20064.1.2消防措施1.建筑物結構防火設計建筑物周圍設環形消防車道，車道寬度按規定不小于4米。住宅樓戶門，采用防

56、火材料制造。2.電氣防火設計電氣照明線路的安裝必須符合“低壓電氣安裝規程”的規定。一切用電設備均應符合“工業與民用供電系統設計規范”要求。3.消防滅火系統設置室外消火栓，消防用水由小區給水管網直接供給。按規范在樓內配備一定數量的常用滅火器材。4.2環保環保設計依據1.城市環境衛生設施設置標準GJJ27892.污水綜合排放標準GB8978884.2.2主要污染及措施該項目地理位置優越、交通便利、無環境污染點。周圍無重工業企業，環境狀況良好,水體、氣體、土壤和植被具有較強的凈化能力。該項目主要污染源為建成后的生活污水及生活垃圾。1.污水：規劃在小區內設置完善的污水排放系統，基地內地勢東高西低，污水

57、沿小區車行道自東向西排出小區，進入順牌路西側的污水處理設施。2.廢物主要為生活垃圾，垃圾處理采用集中式垃圾中轉站,由專職衛生保潔員統一收集清掃、集中,城市環保部門運往城市垃圾處理場。3.另外，針對施工過程中產生的粉塵、噪聲、振動、廢水、廢料等對施工現場周圍環境造成的污染和危害，施工單位必須做到文明施工，盡可能采取有效措施保護環境。建設項目工程竣工后，則恢復由于施工受到破壞的環境。4.空氣污染情況：采用集中供氣或清潔能源，能有效地避免空氣污染。4.3節能該項目建成后消耗的能源主要有水、電、蒸汽等。項目設計中均按國家節能設計規范要求，采用先進、可靠的節能型設備和材料，做到合理用能。主要節能措施如下

58、：室內照明采用節能燈具。合理布局房屋朝向，提高房間日照率。住宅戶門和窗，采用密封效果好的材料制作，以減少室內熱量損失。5、拆遷安置方案、土地流轉方案、政策和措施保障5.1拆遷安置方案拆遷安置標準1.項目區拆遷及安置：按照XXXXXX市征收土地管理辦法（市政府40號令）執行。對符合XXXXXX市征收土地管理辦法第三十條第一項規定的的人員，按人均30平方米的建筑面積進行產權調換，由政府無償提供（人均征遷房不足30平方米的按照30平方米計算）；經個人申請可按照上年度建筑成本均價增購，人均增購面積不超過15平方米，建筑成本均價由政府公布。對符合XXXXXX市征收土地管理辦法第三十條第二、三項規定的的人

59、員，按照人均30平方米的建筑面積進行產權調換，有政府無償提供（人均征遷房不足30平方米的按照30平方米計算）。2.為改善生活條件的農戶拆遷安置：比照市政府40號令執行。其原有宅基地收歸國有。3.分戶安置：由所在村、鄉鎮派出所核實，開具證明，依法辦理分戶手續；按政府規定最低成本價購置。4.園區外其他人購買：為聚集人氣，按照不高于總套數20%的比例，以高于成本價300500元/平方米的標準進行控制性出售。拆遷安置方案規劃xx居民點分三期進行安置、建設，其中，一期規劃用地面積115畝，總建筑面積109000，安置居民828戶；二期規劃用地面積105畝，總建筑面積86470，安置居民472戶；三期規劃

60、用地面積130畝，總建筑面積96930，安置居民920戶。其中，項目區一期建設涉及到7戶居民及祥順食品廠的拆遷安置，按照XXXXXX市征收土地管理辦法，對住戶按每人每月120元發放18個月的征遷過渡費，待一期建成后安置到一期；對于祥順食品廠按住宅標準以實際面積補償，但不予安置。二期、三期涉及到46戶拆遷安置，按照XXXXXX市征收土地管理辦法，均安置到已建成的一期。5.2土地流轉方案土地性質及使用權：申辦國有建設用地，使用權按照劃撥或出讓方式。5.3政策和措施保障1.成立組織，加強領導。為確實做好xx新村居民點建設，縣政府將專門成立xx新村居民點建設領導小組，組長由縣政府主要領導擔任，相關職能

61、單位為成員，領導組織實施新村居民點建設，協調建設過程中的事務，解決建設過程中的問題，以切實推動xx新村居民點建設。同時，要求相關村也要成立相應的機構，加強協調和配合，加快新村居民點建設的步伐。2.深入宣傳，廣泛發動。采用各種有效形式，宣傳群眾,發動群眾，使園區的總體規劃、園區內新農村居民點建設的目的意義、主要內容、建設布局和目標要求以及具體措施家喻戶曉，深入人心。同時，加強拆遷安置政策的宣傳，使廣大農民清楚、明白，積極投入到新村居民點建設中。3.統一規劃，分步實施。為切實做好xx新村居民點建設，園區根據總體規劃及新村居民點實際情況，采取統一規劃，分步實施原則，將xx新村居民點的總體規劃前瞻性的

62、請有資質的專業設計單位設計，對小區內的基礎設施、生活設施統一規劃、總體布局、合理配套，在具體實施時，嚴格按照規劃實施其內容；住宅設計為46層多層住宅，整個居民點分三期建設。4.多措并舉，籌集資金。充分利用一切可以利用的資源，多渠道籌集xx新村居民點建設資金。一是結合項目實施爭取資金，通過土地整理等項目的實施，爭取新村建設資金；二是積極爭取新農村建設資金，市縣每年安排一定的資金用于社會主義新農村建設，通過積極爭取該項目建設資金，以加快推動xx新村居民點建設；三是廣泛吸納社會資金，可采取項目帶資代建方法，引進有實力的公司對xx新村居民點統一建設，再由農民自購；四是貸款融資。保證xx新村居民點建設資

63、金。5.齊抓共管，合力推進。各相關單位要明確各自職責，加大建設力度，加強管理水平，確保xx新農村居民點建設成效；農業循環經濟試驗區負責做好居民點的規劃、設計以及工程建設的監督，順安鎮負責做好居民點征地拆遷工作，xx村負責做好當地農民的宣傳，配合順安鎮做好征地、拆遷工作；要加強建成后的小區的管理，確保建設成效，努力建成園區新農村居民點建設的示范區。第七章 項目進度安排建議該項目分三期實施，自2011年1月至2015年12月建設完成。其中一期于2011年1月至2012年12月期間實施，其中實施的公共服務設施內容主要包括社區活動中心、農貿市場、商業、餐飲服務和幼兒園等；二期于2012年10月至201

64、4年10月實施，其中實施的公共服務設施內容主要包括沿順牌路的超市、沿街商業、餐飲服務、銀行、郵局等；三期于2014年01月至2015年12月實施，其中實施的公共服務設施內容包括小學、商業服務等。詳細的進度計劃安排分為可行性報告審批、建設文件編制審批、施工圖設計、土建工程、竣工驗收五大時序內容。如表7.1：表7.1 項目進度計劃橫道圖分期內容建設期2011年2012年2013年2014年2015年第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度一期可行性報告審批建設文件編制審批施工圖設

65、計土建工程竣工驗收二期建設文件編制審批施工圖設計土建工程竣工驗收三期建設文件編制審批施工圖設計土建工程竣工驗收第八章 投資估算與資金籌措1、估算依據1.1XXXXXX市建筑工程綜合定額1.2XXXXXX市安裝工程綜合定額1.3安徽省XXXXXX市材料預算定額1.4XXXXXX市征收土地管理辦法（政府40號令）1.5有關設備及當地類似工程的造價1.6現行投資估算的有關規定2、一期投資估算一期投資估算范圍主要包括：土地費用、拆遷費用、項目開發前期費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、開發期費用、項目不可預見費、項目開發管理費用、貸款利息等。投資總額合計20539萬元。2.1投資估算2.1.1土

66、地費用本項目土地費用包括征地和報批費用。征地費用：水田按34800元/畝，現有18.26公頃，水面按30000元/畝，現有3.19公頃建設用地按18000元/畝，現有1.83公頃則征地總費用為1146萬元。土地報批費用按4萬元/畝計，項目整體征地和土地報批一次性完成，則報批費用為1400萬元，土地總費用為2546萬元。2.1.2拆遷費用本項目的拆遷費用主要為居民的拆遷補償費用（包括房屋補償費、搬家費、過渡費、附著物補償費）和部分企業的搬遷費用，根據實際情況，預計總拆遷費用1500萬元。2.1.3項目開發前期費用一期開發的前期費用總額為1050萬元，按總建筑面積292400進行分攤，單方成本為3

67、5.91元/，詳見表8.1：表8.1.1 前期工程費用估算表序號項目金額（萬元）估算說明1規劃、設計、可研費322.5建安市政工程費總額1.5%2水文地質勘查費254.5基礎設施和建安工程之和的1.0%3臨時道路工程費104臨時供水工程費135臨時供電工程費306場地平整費350萬50萬m7元/=350萬元7其他費用70合計10502.1.4紅線外市政及公建配套設施工程費本項目紅線內外大配套工程費總額為600萬元，按總建筑面積292400進行分攤，單方成本為20.52元/，詳見表8.2：表8.1.2 公共配套設施費（大配套）序號項目建設費用（萬元）估算說明1供電工程2102供水工程1203供氣

68、工程1604排水工程110合計6002.1.5項目基礎設施建設費用本項目基礎設施工程建設費總額為1470萬元，按一期建筑面積109000進行分攤，單方成本為134.86元/，詳見表8.3：表8.1.3 基礎設施建設費用估算表（區內配套）序號項目建設費用（萬元）估算說明1供電工程6182供水工程1093供氣工程2004排污工程1305道路工程7593000.008萬元/平米=756路燈工程407園林景觀綠化工程186310000.006萬元/平米=1868智能化（弱電）工程112合計14702.1.6建筑安裝工程費用本項目基礎設施工程建設費總額為9391萬元，按一期建筑面積109000進行分攤，

69、單方成本詳見表8.4： 表8.1.4 建筑安裝工程費用估算表 單位：萬元 序號項目名稱建筑面積（）建安工程裝飾工程合計平米單價金額平米單價金額1多層住宅872820.08698369832商業建筑158040.10158015803教育及其他公建59140.084730.06355828合計903625593912.1.7開發期費用本項目開發期費用總額為301萬元，按一期建筑面積109000進行分攤，單方成本為27.61元/，詳見表8.5：表8.1.5 開發期費用估算表序號項目金額（萬元）估算說明1散裝水泥基金10.91元/10.9萬=10.92人防工程質監費31.50.15%21000=31

70、.53人防工程施工圖復審費6.545%12元/10.9萬=6.544市政工程質量監理費18.72124800.15%=18.725測繪費6.651090000.61元/平米=6.656項目選址、設計、驗收、審查75.45總投資的0.3%7工程合同預算或標底審查費10.86基礎設施和建安工程之和的0.1%8招標管理費10.86基礎設施和建安工程之和的0.1%9合同公證費2.17基礎設施和建安工程之和的0.02%10工程質量監督費21.72基礎設施和建安工程之和的0.2%11建安工程監理費93.91建安工程的1%12竣工圖編制費10.86基礎設施和建安工程之和的0.1%13工程保險費10.86基礎

71、設施和建安工程之和的0.1%合計3112.1.8項目不可預見費一期開發期費用總額為282萬元，按一期建筑面積109000進行分攤，單方成本為25.87元/，詳見表8.6：表8.1.6 項目不可預見費估算表序號項目名稱計算式金額（萬元）備注1項目其它不可預見費建安工程費3%2822.1.9項目開發管理費一期開發期費用總額為196萬元，按一期建筑面積109000進行分攤，單方成本為18.00元/。2.1.10貸款利息一期靜態總投資17346萬元，所需銀行貸款為總投資的70%，約12346萬元，按照等額本金方式，分8年96期還清，則貸款利息為3193萬元。2.2一期項目開發總投資匯總表表8.1.7

72、一期項目開發總投資匯總表 單位：萬元序號項目投資額（萬元）投資總額（萬元）比例（%）1靜態投資土地費用25461734684.45拆遷費用1500前期費用1050大配套工程600基地內基礎設施配套費1470建筑安裝工程費9391開發期費用282項目不可預見費196項目開發管理費3112動態投資貸款利息建設期利息1391319315.55非建設期利息息1802合計205391002.3一期資金籌措一期項目所需資金共17346萬元，分三條渠道籌集：一是承辦單位自籌資金1600萬元；二是政府投資3400萬；三是申請銀行貸款12346萬元。3、二期投資估算二期投資估算范圍主要包括：基礎設施建設費用、建

73、筑安裝工程費用、開發期費用、項目不可預見費、項目開發管理費用、貸款利息等。投資金額合計10955萬元。3.1投資估算3.1.1項目基礎設施建設費用本項目基礎設施工程建設費總額為1200萬元，按二期建筑面積86470進行分攤，單方成本為138.78元/，詳見表8.3：表8.2.1 基礎設施建設費用估算表（區內配套）序號項目建設費用（萬元）估算說明1供電工程5002供水工程903供氣工程1604排污工程1105道路工程6076000.008萬元/平米=606路燈工程357園林景觀綠化工程150250000.006萬元/平米=1508智能化（弱電）工程95合計12003.1.2建筑安裝工程費用本項目

74、基礎設施工程建設費總額為7473萬元，按二期建筑面積86470進行分攤，單方成本詳見表8.4： 表8.2.2 建筑安裝工程費用估算表 單位：萬元 序號項目名稱建筑面積（）建安工程裝飾工程合計平米單價金額平米單價金額1多層住宅783030.085665666562商業建筑81670.108178173教育及其他公建0.0850.06合計708174733.1.3開發期費用本項目開發期費用總額為209萬元，按二期建筑面積86470進行分攤，單方成本為24.17元/，詳見表8.5：表8.2.3 開發期費用估算表序號項目金額（萬元）估算說明1散裝水泥基金8.61元/8.6萬=8.62人防工程質監費25

75、.50.15%17000=25.53人防工程施工圖復審費5.165%12元/8.6萬=5.164市政工程質量監理費15.18101200.15%=15.185測繪費5.27864700.61元/平米=5.276項目驗收、審查24.73總投資的0.3%7工程合同預算或標底審查費8.67基礎設施和建安工程之和的0.1%8招標管理費8.67基礎設施和建安工程之和的0.1%9合同公證費1.73基礎設施和建安工程之和的0.02%10工程質量監督費17.34基礎設施和建安工程之和的0.2%11建安工程監理費70.81建安工程的1%12竣工圖編制費8.67基礎設施和建安工程之和的0.1%13工程保險費8.6

76、7基礎設施和建安工程之和的0.1%合計2093.1.4項目不可預見費二期開發期費用總額為224萬元，按二期建筑面積86470進行分攤，單方成本為25.91元/，詳見表8.6：表8.2.4 項目不可預見費估算表序號項目名稱計算式金額（萬元）備注1項目其它不可預見費建安工程費3%2243.1.5項目開發管理費二期開發期費用總額為164萬元，按二期建筑面積86470進行分攤，單方成本為19.00元/。3.1.6貸款利息二期靜態總投資9270萬元，所需銀行貸款為總投資的70%，即6500萬元，按照等額本金方式，分8年96期還清，則貸款利息為1685萬元。3.2二期項目開發總投資匯總表表8.2.5 二期

77、項目開發總投資匯總表 單位：萬元序號項目投資額（萬元）投資總額（萬元）比例（%）1靜態投資基地內基礎設施配套費1200927084.62建筑安裝工程費7473開發期費用209項目不可預見費224項目開發管理費1642動態投資貸款利息建設期利息733168515.38非建設期利息952合計109551003.3二期資金籌措二期項目所需資金共9270萬元，分三條渠道籌集：一是承辦單位自籌資金770萬元；二是政府投資2000萬；三是申請銀行貸款6500萬元。4、三期投資估算三期投資估算范圍主要包括：基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、開發期費用、項目不可預見費、項目開發管理費用、貸款利息等。投資金額

78、合計11571萬元。4.1投資估算4.1.1項目基礎設施建設費用本項目基礎設施工程建設費總額為1300萬元，按三期建筑面積96930進行分攤，單方成本為134.12元/，詳見表8.3：表8.3.1 基礎設施建設費用估算表（區內配套）序號項目建設費用（萬元）估算說明1供電工程5502供水工程1003供氣工程1804排污工程1305道路工程7087500.008萬元/平米=706路燈工程507園林景觀綠化工程165275000.006萬元/平米=1658智能化（弱電）工程105合計13004.1.2建筑安裝工程費用本項目基礎設施工程建設費總額為7803萬元，按三期建筑面積96930進行分攤，單方成

79、本詳見表8.4： 表8.3.2 建筑安裝工程費用估算表 單位：萬元 序號項目名稱建筑面積（）建安工程裝飾工程合計平米單價金額平米單價金額1多層住宅775700.09698169812商業建筑17000.101701703教育及其他公建43400.093910.06261261合計754226178034.1.3開發期費用本項目開發期費用總額為229萬元，按三期建筑面積96930進行分攤，單方成本為23.63元/，詳見表8.5：表8.3.3 開發期費用估算表序號項目金額（萬元）估算說明1散裝水泥基金9.71元/9.7萬=9.72人防工程質監費28.050.15%18700=28.053人防工程施

80、工圖復審費5.825%12元/9.7萬=5.824市政工程質量監理費16.8112000.15%=16.85測繪費5.91969300.61元/平米=5.916項目驗收、審查28.28總投資的0.3%7工程合同預算或標底審查費9.1基礎設施和建安工程之和的0.1%8招標管理費9.1基礎設施和建安工程之和的0.1%9合同公證費1.82基礎設施和建安工程之和的0.02%10工程質量監督費18.2基礎設施和建安工程之和的0.2%11建安工程監理費78.03建安工程的1%12竣工圖編制費9.1基礎設施和建安工程之和的0.1%13工程保險費9.1基礎設施和建安工程之和的0.1%合計2294.1.4項目不

81、可預見費三期開發期費用總額為234萬元，按三期建筑面積96930進行分攤，單方成本為24.14元/，詳見表8.6：表8.3.4 項目不可預見費估算表序號項目名稱計算式金額（萬元）備注1項目其它不可預見費建安工程費3%2344.1.5項目開發管理費三期開發期費用總額為194萬元，按三期建筑面積96930進行分攤，單方成本為20.00元/。4.1.6貸款利息三期靜態總投資9760萬元，所需銀行貸款為總投資的70%，即7000萬元，按照等額本金方式，分8年96期還清，則貸款利息為1811萬元。4.2三期項目開發總投資匯總表表8.3.5 三期項目開發總投資匯總表 單位：萬元序號項目投資額（萬元）投資總

82、額（萬元）比例（%）1靜態投資基地內基礎設施配套費1300976084.35建筑安裝工程費7803開發期費用229項目不可預見費234項目開發管理費1942動態投資貸款利息建設期利息788181115.65非建設期利息1023合計115711004.3三期資金籌措三期項目所需資金共9760萬元，分三條渠道籌集：一是承辦單位自籌資金760萬元；二是政府投資2000萬；三是申請銀行貸款7000萬元。第九章 經濟、社會與環境效益評價1、經濟效益評價1.1 計算期為方便計算，設定項目一期在第三年開始出售，二期在第四年開始出售，三期在第五年開始出售，項目計算為8年。1.2 基礎數據設定 分期投資計劃詳見

83、第八章相關內容1.2.2銷售收入：（1）土地收益為16500萬元；（2）拆遷分戶購買收益為28215萬元；（3）商住樓出售收益為9042萬元；（4）商業用房出售收益為11552萬元。以上合計為65309萬元，為方便計算，假定從第三年至第五年平均收入。1.3 財務評價指標1.3.1 投資收益率和資本金凈利潤率投資收益率和資本金凈利潤率是反映財務盈利能力的兩項靜態指標，項目計算期8年平均投資收益率為12.2%，資本金凈利潤率為16.8%，滿足房地產行業的投資指標的要求。1.3.2 財務內部收益率項目全投資財務內部收益率所得稅前為12.79%，所得稅后為12.12%，滿足房地產行業的贏利要求；資本金

84、財務內部收益率所得稅后為16.8%，滿足投資商的回報要求。1.3.3 財務凈現值經測算，計算期內全投資財務凈現值（ic=10%）所得稅前為3558.29萬元，所得稅后為2674.78萬元。1.3.4 投資回收期 經測算，全投資回收期（含建設期2年）所得稅前為7.2年，所得稅后為 7.1年。財務現金流量表（全投資）詳見附表6，財務現金流量表（自有資金）詳見附表7。1.3.5 盈虧平衡分析計算期各年盈虧平衡計算詳見（附表10）。本期項目計算期盈虧平衡點（BEP）為33%。計算如下： 10 年固定總成本分攤盈虧平衡點（BEP）=（ ）10100% n=1 年銷售收入分攤 年變動成本分攤 年銷售稅金分

85、攤 = 33%1.3.6 敏感性分析本項目的經濟效益受諸多因素的影響，現就變動性較大的銷售收入因素和建設成本因素對經濟評價指標的影響進行敏感性分析。本項目就銷售收入因素在5%和10%、建設成本因素在5%和10%的情況下，對稅前內部收益率、財務凈現值、靜態投資回收期等的變化進行分析，見附表10.表9.1 敏感性分析表項 目內部收益率（%）凈現值（萬元）(I=10%)投資回收期（年）（含建設期1年）基本方案12.7935587.15銷售收入增加10%15.4370516.9銷售收入增加5%14.1253057.05銷售收入減少5%11.4318127.24銷售收入減少10%10.05667.34建

86、設投資增加10%11.6923287.24建設投資增加5%12.2229437.19建設投資減少5%13.441747.1建設投資減少10%14.0647897.04從以上計算分析，以上兩個因素中銷售收入和建設投資對財務主要評價指標較敏感，其中，銷售收入的影響性比建設投資大。1.4 財務評價結論財務評價的結果表明：通過財務評價分析，項目具有一定的經濟效益，預定期內能回收投資，財務上積極可行。同時本項目的建成，將極大地推動XXXXXX市市地方經濟的發展，改善xx地區居民的住房條件，從而產生深遠的社會效益。建議盡快落實資金，爭取項目早開工、早建成、早運營、早見效益。1.5 附表目錄附表1 建設期利

87、息計算表附表2 項 目 總 投 資 使 用 計 劃 與 資 金 籌 措 表附表3 總成本費用估算表附表4 利潤分配表附表5 借款還本付息表附表6 項目投資現金流量表附表7 項目資本金現金流量表附表8 財務現金流量表附表9 資產負債表附表10 財務敏感性分析成果表附表11 敏感性分析圖附表12 盈虧平衡分析圖2、社會效益評價2.1 改善了村民的生活條件項目實施后，村民將告別交通不便，村容臟、亂、差的老村莊；入住交通便利、配套設施完善、居住條件良好，環境優美的新社區。2.2 為建設社會主義新農村和發展循環經濟發揮社會示范效應將xx新農村居民點建設成“生產發展、生活富裕、鄉風文明、村容整潔、管理民主

88、”的新社區，是將中央、省、市等各級政府對建設社會主義新農村要求的具體落實，必將在東部城區起到良好的帶頭示范作用。項目的成功實施，將大大促進試驗區農業循環經濟的快速發展。實施過程中探索出的新模式、新機制、新路子也將為安徽省、XXXXXX市乃至全國的循環經濟園提供一個很好的參考模板。3、環境效益評價項目實施后，避免了村民生活污水的隨意排放，降低了農業耕作過程中農藥、化肥等對環境的污染。同時，村民搬遷后，山體、水庫等將進行有效的保護，進行適度的休閑觀光開發，還村民一個山清水秀、環境優美的園區。第十章 結論與建議1、結論1.1xx新農村居民點建設是利民之舉，它既符合國家提高人民生活質量、改善居住條件，

89、強化住房保障的思路，同時也符合省、市關于進一步推進新農村建設的規定和加快城鎮化進程的精神，更符合XXXXXX市發展的實際情況，對實現城鄉一體化建設，提高和改善農村居民居住水平，滿足人民日益增長的消費需求，促進區域內經濟發展，具有重要作用。1.2基地外部配套條件較好，供電、通訊、給水、交通等基礎設施可以滿足項目需求。1.3項目規劃、設計、定位能滿足居民需求，可操行性強。2、建議2.1 科學管理與組織建議由試驗區管委會、鎮政府和村民代表三方共同組成xx新農村居民點工作小組，負責和指導安置點的規劃編制、情況反饋、協調組織、督促檢查等具體工作。2.2 完善相關政策措施建議組織管理部門深入各村各組，認真聽取農村基層干部和廣大村民的意見，因地制宜，依法制定拆遷安置補償等相關政策、措施，保證項目的順利實施。2.3加大宣傳力度各級政府、機構利用多種宣傳輿論工具，加大對該項目的宣傳，形成良好的輿論氛圍，爭取各方的支持。