1、XXXXXXXXXXXXX有限公司農業綜合開發項目可行性研究報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月XX項目可行性研究報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月57可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 錄第一章 總 論11、項目概況及目標12、編制依據及研究范圍23、編制原則34、主要經濟技術指標35、可行性研究結論5第二章 項目建設的

2、背景及必要性6第三章 項目建設單位概況111、公司基本情況11第四章 行業分析及市場預測131、市場現狀132、市場預測18第五章 項目選址及建設條件221、項目選址222、基礎條件223、自然條件24第六章 建設方案261、建設規模262、建設原則263、建設目標264、園區功能定位及結構設計275、項目建設各區布局與功能設計286、物流信息系統建設方案29第七章 專業技術方案331、總平面布置332、建筑結構343、供電系統344、通訊、電視、網絡系統355、給排水設施356、消防357、通風空調368、廣播系統369、節能措施36第八章 環境保護與安全衛生371、環境保護372、安全衛生

3、37第九章 項目組織及運營381、項目運營模式382、園區管理系統383、項目實施方案39第十章 項目進度計劃401、工程進度402、項目進度40第十一章 投資估算與資金籌措421、投資估算依據422、價格及取費依據：423、投資估算424、資金籌措計劃425、資金運籌計劃436、還貸計劃43第十二章 效益評價及不確定分析441、評價依據、范圍及指標442、經濟評價453、財務評價474、清償能力分析485、不確定性分析48第十三章 社會效益分析49第一章 總 論受*發展有限公司的委托，我們對*物流園第一期建設工程可行性進行了研究，通過對該項目所在地區的環境、交通、電力、給排水、通訊等條件進行

4、調查，收集有關基礎資料，并與建設單位交換意見，在認真調查和分析資料的基礎上編制了*物流園第一期建設工程可行性研究報告。1、項目概況及目標項目名稱：*物流園第一期工程建設地點：*省*市*開發區建設單位：*發展有限公司建設期限： 2年*物流園項目擬建在*開發區內，東六線以東，319國道以南，東十線以西，漓湘路以北。物流園總體規劃占地3000畝，總投資10.8億元。項目第一期工程總投資27604.6萬元，總建筑面積21.8萬平方米，其中：倉儲面積14萬平方米，綜合辦公大樓2.8萬平方米，集裝箱堆場面積5萬平方米，固定資產投資26804.6萬元。項目建設目標：l 貨運吞吐量達到8000萬噸以上，宏觀物

5、流產值25億元以上；l 與50家左右設施通用、功能齊全、服務完善的配送中心建立物流戰略同盟，形成高效的物流服務網絡，為顧客提供全方位、全過程、全天候的現代物流服務；l 建立健全物流管理信息系統，使之具有物流管理、海關管理、信息傳遞、庫存控制、貨位管理、配載管理和成本控制等各種功能；l 引進第三方物流企業50家以上，為60家左右大型工商企業提供供應鏈管理及全程物流服務，吸引510萬名個人或企業成為園區的會員；l 現代綜合性物流服務體系初步形成。 項目經濟效益：項目第一期工程實施期內（22年，含2年建設期）實現營業收入186055.80萬元，實現利潤73214.38萬元，上繳稅收46398.10萬

6、元，安排就業150人，項目具有良好的經濟效益。本項目的建設對完善*開發區的功能，促進我省物流業的發展，特別是*開發區、*市的經濟發展和滿足xx地區的現實物流需求，具有十分重要的現實意義和社會效益。2、編制依據及研究范圍2.1、編制依據（1） 國家發展與改革委員會發改辦經貿200351號“國家發展與改革委員會辦公廳關于*物流園一期工程項目審批問題的復函”；（2） *省發展計劃委員會湘計經貿2003256號“關于*物流園一期工程項目建議書的批復”；（3） *市發展計劃委員會長計經貿2003335號“*市發展計劃委員會轉發省發展計劃委員會關于*物流園一期工程項目建議書的批復的通知；（4） *發展有限

7、公司*實業2002021號“關于申請*物流園一期工程項目立項的報告”；（5） 國家、*省、*市國民經濟和社會發展第十個五年計劃；（6） *市商貿流通業發展“十五”計劃；（7） *開發區“十五”期間產業發展規劃及2010年產業發展綱要；（8） 國家計委、建設部頒布的建設工程項目經濟評價方法與參數；（9） 國家經貿委中小企業對外合作協調中心20016號關于在*市開展中小企業社會化物流服務體系試點工作的通知； （10） *開發區管委會長管經貿20023號關于將“*物流園”列為開發區重點扶持項目的批復；（11） 國家經貿委中小企業對外合作協調中心200211號關于同意在*開發區（國家級）建立“湖南*中

8、小企業國際物流示范園”的復函；（12） 土地使用意向書（*開發區與*省*實業有限公司簽訂）；（13） *物流園總體規劃；（14） *物流園公共物流信息系統規劃方案；（15） 其它文件、協議等。2.2、研究范圍（1） 項目建設的背景和必要性（2） 項目投資主體的情況（3） 行業分析及市場預測（4） 項目選址及建設條件（5） 項目布局及及各部分功能定位（6） 項目組織及管理系統（7） 項目效益評價及不確定性分析3、編制原則（1） 遵照國民經濟和社會發展第十個五年計劃關于“傳統服務業要運用現代經營方式和服務技術進行改造，著重發展商貿流通、交通運輸、市政服務等行業，推進連鎖經營、物流配送、多式聯運、網

9、上銷售等組織形式和服務方式”，做好項目定位、搞好項目設計。（2） 按照國家經貿委等六部委關于加快我國現代物流發展的若干意見的通知要求，明確項目目標、搞好項目規劃。（3） 根據*省和*市“十五”計劃，融入區域經濟、合理安排進度。（4） 結合我國加入WTO及對物流相關方面的承諾，搞好市場調研、起步與國際同步。（5） 按照國家有關產業政策及可行性研究報告編制工作的基本工作程序和要求，做到實事求是、客觀公正。（6） 我國*省及*市目前國民經濟水平，現代物流產業發展現狀及前景為依據，借鑒國外物流行業發展經驗，明確項目建成以后的管理模式、運營模式。（7） 項目建設以物流需求為依據，以現有設施及資源為基礎，

10、避免盲目投資和重復建設。（8） 項目建設積極采用國際國內先進技術和設備，采購工作實行招標采購及比質比價采購。（9） 消防、環保、安全設施建設符合國家和地方法規。（10） 其它規定及客戶要求。4、主要經濟技術指標項目建設主要經濟技術指標見表1-1。表1-1一期工程主要經濟技術指標序號項目單位指標備注1占地面積畝9302建筑面積平方米2180002.1倉儲平方米1400002.2辦公用房平方米280002.3集裝箱堆場平方米500003貨運吞吐量萬噸80004宏觀物流產值億元255項目總投資萬元27604.60固定資產投資26804.60萬元（建設期利息944.62萬元，土地款4900萬元）；流動

11、資金800萬元6建設工期月247年平均收入額萬元8457.08（22年計算期）8年平均凈利潤萬元3327.93（22年計算期）9投資回收期年所得稅前7.45年；所得稅后8.45年（含建設期2年）10平均投資利潤率%12.0611平均投資利稅率%19.7012固定資產投資銀行貸款償還期年7.4213全部投資內部收益率%所得稅前：18.27所得稅后：14.19I=10%14財務凈現值萬元所得稅前：18782.33所得稅后：8315.71I=10%15建筑密度%2616容積率0.2917綠地率%355、可行性研究結論一、*物流園的建設，符合國家和省市有關促進現代物流產業發展的政策；符合產業發展方向和

12、要求；二、*物流園項目建設用地符合*開發區對該宗地的規劃建設要求。*物流園項目作為*開發區基礎設施配套項目之一，它的建設投入使用，對改善開發區的投資環境、促進*開發區招商引資將具有重要作用。三、*物流園總體規劃占地3000畝，總投資10.8億元。項目第一期工程總投資27604.60萬元，總建筑面積21.8萬平方米，其中：倉儲面積14萬平方米，綜合辦公大樓2.8萬平方米，集裝箱堆場面積5萬平方米，固定資產投資26804.6萬元，建設工期2年。項目第一期工程實施期內（22年，含2年建設期）實現營業收入186055.80萬元，實現利潤73214.38萬元，上繳稅收46398.10萬元，安排就業150

13、人，項目具有良好的經濟效益。四、該項目建設在*開發區內，物流資源豐富，市場潛力巨大。五、項目建成后，園區建三大平臺-物流設施平臺、物流信息平臺和物流政策平臺，具備5大基本功能：海關功能、物流基地功能、金融服務功能、物流信息港功能、教學科研培訓功能。提供多式聯運、報關報檢、貨運代理、信息交易、金融結算、倉儲中轉、流通加工、品牌展示等物流服務。整合湖南及周邊省份的物流資源，帶動和提升相關產業及湖南工商企業的發展與競爭力，推動湖南工業化進程。綜上所述，*物流園項目建設各方面的條件都已具備，項目實施后具有較好的經濟和社會效益，誠請省、市、開發區和各職能部門以及銀行大力支持，使該項目早日建設，發揮效益。

14、第二章 項目建設的背景及必要性一、加入WTO對我國現代物流產業發展提出了新的要求加入世貿組織，對我國物流業來說，既蘊含著難得的發展機遇，也面臨著嚴峻的挑戰。我國對有關物流以及物流相關方面做出了鄭重的承諾，在包裝服務、通信服務、速遞服務、分銷服務、運輸服務中，除傭金代理服務、批發服務、零售服務和特許經營有少量限制以外，這些領域的主要部分以及海運服務、集裝箱堆場服務、內水運輸、航空運輸服務、鐵路運輸服務、貨物運輸代理服務等將全面對外開放。因此，這些領域也將在未來的三年之內面臨外資大規模進入帶來的巨大沖擊。目前，*省正積極探索有利于支持工商企業參與國際競爭的現代物流服務系統，通過對現有物流基礎設施進

15、行更新改造和擴建，加快技術進步，以便盡快滿足加入WTO對我國，特別是*省現代物流業提出的新的要求。通過物流園的建設，將各物流企業、港口、航空等服務機構和生產單位進行有序的整合，降低生產單位和物流企業的運營成本，使這些企業在未來的競爭中能夠處于比較有利的地位。二、現代物流產業在我國剛開始起步，但市場前景廣闊隨著經濟全球化和信息技術的迅速發展，被普遍認為在降低物質消耗、提高勞動生產效率以外的“第三利潤源”的現代物流業，已經成為我國新的經濟增長點。（據中國物流年鑒）1999年，我國國有及國有控股工業企業流動資金占用達到31042.81億元人民幣，而資金周轉速度年平均為1.2次，國有商業企業也只有2.

16、3次。而日本制造業的年周轉速度為7.5至8次，流通業為15次至18次。跨國連鎖集團沃爾瑪、麥德隆、家樂福的年周轉次數為20至30次。這說明，我國工商企業目前依然是為庫存而采購，而不是按訂單采購，生產需要的原材料、半成品、外購件庫存過大，占用了大量流動資金。美國、德國、日本制造業庫存周期平均只有12天，庫存總額只占銷售總額的1.3%至1.5%。發達國家的庫存商品只占國內生產總值的1%。而我國工業產成品庫存一般達到45天，商業企業達到35天，庫存商品占國內生產總值的6.8%，我國這些指標遠落后于發達國家的根本原因，是由于缺少一個高效的社會化現代物流服務系統。應該按照社會分工要求，建設社會化現代物流

17、服務體系，以支持工商企業的生產經營和市場營銷。改革開放以來，我國對物流基礎設施作了大量投入，到2000年已達到1.5萬億元人民幣。但由于原有基礎太落后，仍然不適應現代物流的總體發展要求。到2000年，我國運輸網絡密度分別為1344.48公里/平方公里和1043公里/萬人，分別只相當于美國的19.6%和15.8%；德國的9%和15.8%；印度的24.9%和48.3%；巴西的71.3%和8.8%。物流基礎設施落后，加上布局不合理，造成我國倉儲效率與效益低下。據有關部門統計，我國每年因包裝造成的損失就達到150億元人民幣，因裝卸、運輸造成的損失高達500億元人民幣，因保管不善造成的損失為30億元人民

18、幣。因此，在社會化現代物流服務體系中，建設大型物流園區，將運輸與倉儲進行有效整合，是發揮運輸和倉儲效率和實現社會、經濟效益的有效措施。國民經濟和社會發展第十個五年計劃提出，傳統服務業要運用現代經營方式和服務技術進行改造，著重發展商貿流通、交通運輸、市政服務等行業，推行連鎖經營、物流配送、多式聯運、網上銷售等組織形式和服務方式，提高服務質量和經營效益。國家經貿委等六部委發出的關于加快我國現代物流發展的若干意見的通知中也要求各地政府部門和有關企業要充分認識現代物流在經濟發展中的重要作用，抓住有利時機，加快發展步伐，積極采用先進的物流管理技術和裝備，加快建立全國、區域、城鎮、企業等多種層次的，符合市

19、場經濟規律、與國際通行規則接軌的，物暢其流、快捷準時、經濟合理、用戶滿意的社會化、專業化現代物流服務網絡體系。在我國現代物流產業起步發展的新形勢下，有關省市開始重視現代物流產業的發展，國內一些優勢生產和加工企業集團開始重視企業物流管理，一批運輸、倉儲及貨代等“類物流”企業逐步向現代第三方物流企業發展，涌現了一批民營專業化第三方物流企業，國際上一些老牌知名物流企業也開始進入我國。近年來，*省及相鄰省份也開始認識到現代物流對于推動經濟發展、改善投資環境、提高區域經濟和工商企業在國內外市場競爭能力等方面的重要性。*省把發展現代物流產業作為一項涉及經濟全局的戰略問題，建設國際物流園區已經成為區域經濟布

20、局的戰略重點，這項工作盡管剛開始起步，但市場發展前景十分廣闊。三、*省及*市“十五”計劃對發展現代物流產業提出了明確的要求在*省“十五”計劃綱要提出，加快建立以大商場、大市場、大網絡為重點的現代高效市場流通體系，發展新型業態，創新經營手段，推行連鎖經營、特許經營、代理配送、網上購物等現代營銷方式，加快傳統百貨業向購物中心、超級市場、倉儲式商場和專賣店、精品店發展。合理布局一批有產業優勢的專業市場和邊貿市場，在長株潭地帶規劃建設現代化的大型配送基地和物流中心。*市“十五”計劃綱要提出，按照大市場、大貿易、大流通格局發展現代流通業，使xx形成區域性的物資集散中心、商業信息匯集發布中心、結算中心和會

21、展中心。通過電子商務、網上交易等現代化營銷方式以及超市、連鎖、配送等新興流通業態，形成多方位的流通格局和多功能的市場體系，建成不同輻射半徑的商業批發體系和布局合理、層次分明的商業零售體系。大力發展物流產業，整合現有運輸企業和倉儲企業，引導市內大型儲運公司向符合國際慣例的物流公司過渡，加快傳統儲運業向現代物流轉變。隨著我國加入WTO，沃爾瑪、萬客隆、麥德龍、家樂福等世界級的商業企業已經進入xx，在對現有零售業產生強大沖擊的同時，必然帶動*省及*市現代物流產業的產生和發展。與此同時，國家對西部地區實行大開發戰略，xx作為連接東西部地區的重要橋梁和紐帶，發展現代物流產業將面臨極大的發展機遇。長株潭區

22、域經濟一體化，必然要求區域物流組織的一體化和系統化，省、市“十五”計劃為本地區現代物流產業的發展提供了重要的政策依據和明確的發展要求。四、*省、*市的經濟現狀和地理位置對能夠提供綜合性、專業化物流服務社會化現代物流服務體系提出了現實需求*省位于我國中部，京廣鐵路、湘贛鐵路、湘黔鐵路、京珠高速、319國道、107國道穿境而過，省會xx為區內政治、經濟、文化、科技中心和交通樞紐。*省內目前共有各類企業64萬家以上，其中99%以上是中小企業。以*市為中心，沿319國道線向東西拓展、沿京珠大動脈向南北拓展，在半徑為50公里的范圍內，有xx高新區、株洲高新區、*開發區、瀏陽國際生物醫藥園、湘潭經濟技術開

23、發區、望城食品工業園、遠大工業園等十幾個園區（其中國家級園區3個），形成了一個以xx為中心、以319國道和京珠大動脈為軸線的高科技產業帶，聚集了長株潭地區（xx、株洲、湘潭）乃至*省的主要企業。而目前*省的80%以上的企業的物流執行主體以自辦物流為主，第三方物流代理比例較低，且以物流分包形式為主；企業自辦物流的作業表現情況是，單據準確率低，配送不及時，貨物缺損率高；企業自辦物流設施利用率低，物流費用支出高，庫存不合理。這些情況說明，*省、長株潭地區需要專門服務于生產企業、物流企業和相關服務機構的公共社會化的物流基地，構成一個社會化的物流服務體系，以提高本地區參與國際國內市場競爭的能力。五、“*

24、物流園”是*開發區的重要配套基礎設施，開發建設 “*物流園”是完善*開發區功能，促進開發區發展的重要措施。*開發區創建于1992年8月，2000年2月經國務院批準為國家級經濟技術開發區。建區9年多來，開發區堅持“以工業項目為主、吸引外資為主、出口為主和致力于發展高新技術”的方針，強調以產業發展為中心，走產業興區之路，通過卓有成效的招商引資工作，目前入區工業企業106家，其中三資企業40家，內資企業66家，入區企業基本上實現了有單個到群體的轉變，區內產業也正由零散向集成的轉變。到目前為止，區內工完成基本建設投資120億元，移動土石方近億立方米，完成13億元人民幣的基礎設施投資任務，各項建設工作都

25、取得了十分顯著的成績。目前，區內主次干道已拉通28條，總長60公里；6座大型跨線橋已經竣工通車；已經完成12.84公里，架設鐵塔33座的三回超高壓線路的改道工程，2個110千伏的變電站已經投入使用，目前區內日供電能力已經達到240萬千瓦時；2座日供水10萬噸的自來水廠已經投入運行；日處理能力8萬噸的污水凈化中心已經正式營業；裝機容量為10萬門的程控大樓，現已開通20000門程控電話和高速寬帶通訊網，實現了與156個國家和地區通信聯網；投資1400多萬元的電視發射塔已經正式投入使用。目前，*開發區已經形成了以三一重工、光南摩托為主體的先進制造工業，以LG曙光、長海視聽、中芯數碼為主體的電子信息產

26、業，以華天鋁業、xx力元、瑞翔為主體的新材料產業，以中糧、可口可樂、xx娃哈哈、荷蘭泰松、喜瑞來速凍系列為主體的食品飲料產業，以金沙利彩印、金和包裝、*包裝為主體的輕印產業等五大產業格局。截止到2001年年底，區內累計完成總產值220.5億元，實現利稅31.84億元，出口創匯8874萬美元。*開發區產業群的快速發展，對現代物流也提出了很高的要求。開發區內已經建成具有一定規模的物流基礎設施，即*物流中心。*物流中心是由開發區入區企業*發展有限公司投資建設并運營的公路貨運樞紐型物流中心，占地面積100畝，擁有商業門面100個，倉儲2萬多平方米，停車場4萬平方米，可容納300人的招待所。經過一年多的

27、運營，*物流中心已經產生效益，目前可以提供配載、倉儲、裝卸、住宿加油、汽車維修等一系列物流及配套服務，吸引了中外運集團、天津大田國際貨運、西安萬方、石家莊三友、青島祥運通、內蒙古巴運集團、北京柳林及廣州、南昌和省內近百家涵蓋航空、公路、鐵路、快遞等業務的物流企業入駐加盟，形成了一個面向全國的、以公路運輸為主的物流輸送網絡。由于*物流中心靠近開發區工業集中區，開發區入區企業均是即將開發建設的物流園區的潛在客戶。目前，LG、伊萊克斯、摩托羅拉等一批國際知名企業已選擇*物流中心作為倉儲基地，*市港務局也選擇*物流中心作為集裝箱停放中心。*物流中心已產生了良好的社會效益和經濟效益，但是，隨著區域經濟的

28、發展、產業園區的建設、入駐企業的增加，已滿足不了企業的現代物流需求。目前，入駐*物流中心的國外企業有LG、伊萊克斯、摩托羅拉等國際知名企業，及中外運集團、天津大田國際貨運、西安萬方、石家莊三友、青島祥運通、內蒙古巴運集團、北京柳林等國內比較大第三方物流企業，受基礎條件的制約，物流中心只能提供配載、倉儲、裝卸、住宿、加油、汽車維修等比較簡單的傳統物流服務，遠不能適應未來區域經濟發展對現代物流的要求。六、開發建設“*物流園”有利于參與國際國內物流市場的競爭物流園區是現代物流發展的產物，是由設施齊備、功能齊全的物流基礎設施及服務完善的第三方物流企業在空間上的組合。“*物流園”的開發建設，將商流、物流

29、、信息流、資金流融為一體，將市場功能、海關功能、物流基地功能、金融結算功能融于一區，服務于xx高新區、xx經開區、瀏陽生物醫藥園等產業園區企業和出口加工基地，服務于以xx為中心的高科技產業帶，為*市乃至*省區域經濟的發展提供有力的支撐。第三章 項目建設單位概況1、公司基本情況公司名稱： *發展有限公司成立時間：1999年9月注冊資本：人民幣3000萬注冊地址：*開發區*紙業大市場企業登記注冊類型：有限責任公司法定代表人：劉珍如 *發展有限公司是開發區一家民營企業，公司注冊資金3000萬元，總資產3.27億元，員工1000余人。2000年8月，公司興建了*省目前最大的物流中心，即*省*物流中心。

30、*物流中心地理位置優勢，交通十分便利，距黃花國際機場、xx火車站、湘江碼頭均約十公里。物流中心占地面積100畝，擁有商業門面100個，倉儲1.5萬多平方米，停車場4萬平方米，可容納300多人的客房。經過一年多的運作，*物流中心已經產生效益，目前可以提供配載、倉儲、裝卸、住宿、加油、汽車維修等一系列物流及配套服務，吸引了中外運集團、天津大田國際貨運、西安萬方、石家莊三友、青島祥運通、內蒙古巴運集團、北京柳林及廣州、南昌和省內近百家涵蓋航空、公路、鐵路、快遞等業務的物流企業入駐加盟，形成了一個面向全國的物流輸運網絡。LG、伊萊克斯、摩托羅拉等一批國際知名企業已選擇*物流中心作為倉儲基地，*市港務局

31、也選擇*物流中心作為集裝箱停放中心。2001年，*物流中心年交易額達到2億元，上繳稅收逾300萬元。*發展有限公司目前正在積極籌備“*物流園”項目，同時加緊開發面向客戶的電子交易網絡系統、物流中心內部管理智能化系統，并積極投資建設現代化倉儲等物流設施，使物流中心由停車、住宿、配載等傳統物流及配套服務企業轉型為物流信息、區域配送、倉儲、流通加工及園區物業管理等現代第三方物流及配套服務企業。*發展有限公司具有良好的市場網絡，到目前為止，公司已經組織了2000年、2002年全國紙張訂貨交易會、首屆中國（*）皮革博覽交易會等大型全國性交易會，表現出了良好的組織能力和市場號召能力。*發展有限公司2001

32、年已被國家經貿委中小企業對外合作協調中心列為*市中小企業社會化物流服務體系建設工作試點企業，被中國物流與采購聯合會吸收為會員單位，物流信息化項目被*市經委列為2002年重點技術創新項目，“*物流園”項目被*開發區列為2002年重點扶持項目，并獲得國家經貿委中小企業對外合作協調中心同意，作為全國中小企業社會化物流服務體系示范項目。第四章 行業分析及市場預測1、市場現狀1.1、國際情況隨著經濟全球化步伐的加快和信息技術、通訊技術的發展,全球制造、采購、銷售趨勢的加強，現代物流產業的發展呈現出新的特點,一是電子物流的興起,據預測,到2002年底電子商務交易額將達到8400億美元;二是物流規模進一步擴

33、大,主要表現在物流園區建設方面;三是物流服務的優質化,定制服務、供應鏈管理成為代表性特征;四是第三方物流企業發展迅速,目前美國和歐洲的企業有60%至70%以上全部采用第三方物流服務;五是綠色物流的發展,使物流產業更加注重物流過程的環境保護和再生利用工作。物流園區是多種物流設施和不同類型第三方物流企業在空間上集中布局的場所,是具有一定規模和綜合服務的物流集結點。日本是最早建立物流園區的國家,至今已建立20個大規模物流園區,平均占地約74萬平方米,荷蘭設計的14個物流園區,平均占地4至5平方公里,德國不萊梅貨運中心占地在100萬平方米以上,紐倫堡物流園區占地已達7平方公里。物流園區的建設，有利于實

34、現物流企業的專業化和規模化,發揮其整體優勢和互補優勢。目前,美國、日本和歐洲等先進國家的物流園區已發展得十分完善,形成了以物流園區為基礎的、以物流信息平臺為依托的、以第三方物流服務為主導的規模化、專業化、網絡化的社會化現代物流服務體系。(1)倉儲基地化在發達國家,絕大多數企業的生產原料和產成品都由物流園區負責倉儲。物流園區內專門從事倉庫管理的第三方物流企業,通過先進的庫存管理技術,可以高效地進行訂單處理、進貨作業、搬運作業、儲存作業、盤點作業、揀貨作業、補貨作業，物流園區倉儲設施的規模化和倉儲功能的效率化,為企業提供了公共社會化的倉儲基地。據報道，意大利的一個物流園區可同時為6000多家企業提

35、供倉儲及配送服務。(2)運輸配送社會化發達國家的物流園區一般均建在公路、鐵路、港口、機場貨運樞紐附近,以及靠近生產加工區或消費集中區貨物集散地附近。由于物流園區能夠通過集裝箱運輸將各種運輸方式貫通,因而可以承擔長距離干線貨物運輸物流。與此同時，物流園區與物流中心、配送中心、運輸公司等整合形成了社會化配送系統,因而可以承擔終端客戶的配送物流。由于物流園區可以有效的整合利用社會閑置物流資源，因此不僅提高了社會資源的有效使用,同時也帶來了巨大的經濟、社會效益。據專家預測，國外這種以物流園區為核心的社會化運輸、配送形式將以每年5%至10%的速度增長。(3)物流分工專業化隨著物流園區規模的不斷擴大,發達

36、國家物流園區內部的分工日趨專業化。一般來說,有專門從事物流園區物業管理的圓區運營商、從事倉庫管理的倉庫運營商、從事倒貨及搬運業務的搬運公司、從事流通加工業務的加工企業、從事物流園區內部物流信息管理的IT企業以及入區的運輸、配送企業。其中最為重要的是能夠依托物流信息，為用戶提供全面解決方案的第三方物流企業。例如，美國的i2公司,世界500強中有三分之二是在其客戶名單上。i2公司通過供應鏈管理，每年可為其客戶提供1600億美元的增值空間。(4)運輸與倉儲協同化在發達國家，分布在各個物流集結點上的物流園區都與運輸企業有著很好的協調關系。運輸企業通過全球衛星定位系統、貨物跟蹤系統和車輛調度系統，將貨物

37、在途信息及時傳遞給物流園區。物流園區根據庫存變化情況,將補貨信息、配送信息及時傳遞給運輸企業。例如，加拿大迪斯卡爾特公司協同化物流運輸平臺,不但整合了世界排名前60名的運輸企業,而且對運輸路線、配送路線上的倉儲分布也非常了解,使運輸與倉儲業務達到了很好的協同。1.2、國內情況(1)我國物流發展階段分析自1979年引入物流概念以來，經過二十年左右時間觀念認識與實踐的發展，我國現代物流業正處于起步快速發展時期，其間大致可分為三個發展階段： 第一階段：1979年之前，即計劃經濟時期。尚沒有物流概念與認識，只有分割的運輸、倉儲、批發、零售等。 第二階段：80年代至90年代中期，我國商業流通體制發生重大

38、變革， 我國物流處于傳統物流為主，逐步探索現代物流運作規律的階段。 第三階段： 90年代中期以來，社會主義市場經濟體制初步形成。 至此， 我國現代物流業進入起步發展階段。近幾年，隨著中國加入WTO， 我國現代物流業已處于快速發展時期。(2)我國物流發展存在的問題我國現代物流發展存在的問題主要表現為“三大矛盾”：體制方面，條塊分割，計劃經濟影響下的多頭管理現狀與現代物流業發展必需的系統協調要求相矛盾 市場供需方面，短期實際需求不足和遠期潛在需求巨大相矛盾，低水平供應能力過剩與高水平供應能力不足相矛盾。 技術與人才方面，物流技術與設備水平低下現狀與現代物流業對技術的高要求相矛盾。低層次傳統物流人才

39、過剩與高層次現代物流人才緊缺相矛盾。 從我國現狀來看，我國物流企業數量少、規模小，物流服務的準確性與及時性差，物流的社會化、市場化程度也較低。因而大力發展和建設物流園區對促進經濟增長，實現流通產業現代化轉變有重要意義。我國現代物流的發展趨勢將是以大型綜合物流園區或物流基地、物流中心為主樞紐，以一大批中小物流企業為子節點的物流網絡體系，以形成高效、快捷、優質、安全、優化的社會物流總供應鏈。(3)我國物流市場總量估測資料顯示，我國全社會物流費用支出約占GDP總值的20。2000年我國實現GDP總值為89404億元，按照上述比例，全社會物流費用支出高達17880.8億元。這個巨大的市場總額將成為我國

40、物流企業競爭瓜分的“大蛋糕”。可以認為，眾多物流企業均將有望分享這個“市場總量大蛋糕”。（據經濟參考報）(4)我國物流市場發展空間分析1991年，發達國家社會物流業產值占GDP總值的比例如表4-1所示，美國2000年全社會物流費用支出不足GDP總值的10%。因此，如果我國能達到同一水平，按照2000年的GDP水平，將可以為全社會節約8940.4億元的物流成本，或者說可以多產生近9000億元的利潤。“十五”期間，如果我國物流費用降低到占GDP總值的15，每年將為全社會直接節約4500億元左右的物流成本。這個巨大的由傳統物流向現代物流發展帶來的社會物流費用下降值，恰恰是物流企業競爭分享的另一“大蛋

41、糕”。只是較之市場“總量大蛋糕”，市場“空間大蛋糕”更強調物流企業的競爭實力。表4-1 發達國家社會物流業產值在GDP中的比例（1991年）國 別GDP（億美元）物流產值（億美元）物流業比例（）日本3363366.5710.9美國5673658.0711.6英國1015123.8312.2法國1200140.411.7德國1566184.7811.8加拿大59369.9711.8(5)我國物流市場的需求環境分析目前，我國物流市場的需求主要來自： 境內的三資企業。 外資企業在進入中國以后一般都不建立獨立的物流部門，而是選取若干專業的物流供應商，獲得必要的物流服務。 國內新興的中小企業。這些企業產

42、品大多具有多品種、小批量、高增值的特點，對物流服務的及時性、準確性的要求較高。面臨著激烈的市場競爭，為了最大限度地降低成本，也對物流服務提出了迫切需求。 國有大型企業。面對激烈的國際國內競爭，打破大而全、小而全的傳統觀念，開始著手對企業傳統物流活動進行重新改造，力求最大限度地獲取競爭優勢。(6)物流市場的供應環境分析我國物流市場供應方主要有傳統物流相關企業和新興物流企業。主要有： 交通運輸企業。拓展業務范圍，逐步向專業物流供應商方向轉化。如中遠集團、中外運集團、中海集團、中鐵集團等。 商業倉儲企業。在推行商業連鎖、配送制過程中逐步向現代物流企業發展，如中儲、中商、中物資等。 大型生產制造企業的

43、物流部門。在保障本企業物流業務的同時，向社會化物流服務拓展。如海爾、寶鋼等。 國際物流公司。采取合資或獨資形式，在國內開展物流業務。 迅速發展建設的物流中心。以交通運輸樞紐、產品集散地點、居民消費區域為依托，開展系統化現代化信息化的物流服務。1.3、*省及*市物流市場總量與發展空間分析(1)中部各省的宏觀物流業產值比較根據我國國家統計局和國家標準局1994年制定的國民經濟行業分類標準，物流業包括第三產業中交通運輸、倉儲及郵電業中的貨運和倉儲部分。因此選用交通運輸、倉儲、郵電業產值（宏觀物流產值）來代表物流業產值進行分析。（見表4-2）表4-2 1999年中部九省GDP及宏觀物流業產值 （億元）

44、省份河南湖北湖南黑龍江安徽江西吉林山西內蒙GDP4576.13858.03326.82897.42908.61963.01669.61506.81268.2物流產值333.5215.9240.4170.0162.9167.7121.8137.7116.6占GDP比例7.2%5.6%7.2%5.9%5.6%8.5%7.3%9.1%9.2% (2)*省及*市（長株潭地區）物流市場總量分析據湖南統計年鑒，*省1999年的物流產值占GDP總值的7.2，為240. 4億元人民幣。以此為*省物流市場總量的低值。參照我國物流費用占GDP總值的20平均水平來計算，*省物流市場總量的高值是665.36億元人民幣

45、。同樣，從表4-3可以算出*市宏觀物流產值占GDP總值的7.7，為50.9億元人民幣。若加上株洲、湘潭，則為95.0億元，占GDP總值為8.1。*市物流市場總量的高值為131.28億元，長株潭地區則為232.3億元。 表4-3 2000年*省各地市、州國內生產總值及宏觀物流業增加值 單位：億元地州市xx株洲湘潭衡陽邵陽岳陽常德GDP656.4291.4213.7353.1225.3364.0348.3宏觀物流產值50.930.014.132.310.039.713.2地州市張家界益陽郴州永州懷化婁底湘西GDP60.4193.6250.3244.4210.5168.565.9宏觀物流產值8.32

46、3.329.621.426.919.54.4由圖4-4可以看出*市在全省物流發展中的地位與作用：*市宏觀物流產值占全省宏觀物流產值的18.3%，長株潭地區則占到全省的34.2%。 圖4-4 全省各地宏觀物流產值分布情況2、市場預測2.1、總體預測在國際上，現代物流產業被認為是國民經濟發展的動脈和基礎產業，其發展程度成為衡量一國現代化程度和綜合國力的重要標志之一，被喻為經濟發展的加速器。美國著名咨詢公司麥肯錫公司對中國物流業進行調查后，認為“現代物流業將在未來中國的經濟發展中起到關鍵作用”（麥肯錫 中國物流市場白皮書）。1999年美國的物流成本為9210億美元，占GDP比重為9.9%（2000年

47、美國年度物流狀況報告）。而歐洲、日本等發達國家物流成本占GDP比重一般為10%左右。中國的物流成本占GDP的比重，據世界銀行估計，占到18%。而實際情況，據國內權威專家分析，至少要占到20%以上。2000年我國GDP為8.9萬億人民幣，按20%計算，物流成本已達到17800億元人民幣，可挖掘的“第三利潤來源”的潛力很大。如果我國能夠在今后若干年的時間里，建設一個社會化現代物流服務體系，從粗放物流經營向集約物流經營轉變，將物流成本降到國際先進標準10%左右，將會產生巨大的經濟效益。總的來說，我國發展現代物流產業的市場空間巨大，近年來，我國很多省市政府開始認識到現代物流產業對于推動經濟發展、改善投

48、資環境、提高區域經濟和工商企業在國內外市場競爭能力等方面的重要性。一些國內優勢企業開始重視企業物流管理，認識到物流是降低物質消耗、提高生產效率以外，能夠使企業增加效益的“第三利潤來源”。我國計劃經濟體制下形成的運輸、倉儲企業已經開始向第三方物流企業轉變，同時對支持其物流活動的物流基礎設施提出了更高的要求，物流園區建設將有利于第三方物流企業開展物流業務。國際上一些著名物流企業已經進入我國，開始積極開展物流服務。我國政府對WTO關于物流服務及相關業務的承諾，基本上是全面開放物流市場。國際物流企業進入我國的主要業務模式是充分利用現代物流基礎設施，開展第三方或第四方物流服務。國際物流企業開展物流服務，

49、對諸如物流園區等物流基礎設施建設，提出了明確而具體的要求。可以說，我國現代物流產業的市場基礎開始形成，市場主體開始顯現。而就我國目前物流基礎設施和裝備的發展現狀和總體規劃而言，應該說是具備了一定的基礎條件。但是，由于缺乏先進的物流基礎設施對現有物流資源進行整合，現有物流基礎設施及物流服務處于分散狀態，沒有形成一個有效的系統。因此，開發建設現代物流園區，是有效整合資源、發揮系統優勢，為工商企業提供社會化現代物流服務的有效手段，其市場前景和發展潛力巨大。2.2、*省及*市物流產業預測據統計，*省目前各類企業總數達到64萬家以上，其中99%以上是中小企業，2000年*省貨運量達到5.1億噸，貨物周轉

50、量967.4億公里，交通運輸、倉儲、郵電生產總值240.4億元,工商企業銷售收入總額3747.6億元,銷售費用3001.4億元。*市現有商品市場390個，商業網點13萬個，從業人員58萬人。根據*省及*市“十五”計劃國民經濟發展目標、第三產業發展目標、商貿流通業發展目標、工業發展目標及企業改革與發展目標，到2005年，*省的貨運量將達到8.21億噸至10.26億噸，五年年平均增長將達到10%至15%，貨物周轉量將達到1558億公里至1945.85億公里，其中*市的貨運量和貨物周轉量將占主要地位。*市是我國中部地區的重要交通樞紐城市和物流結點城市，*省巨大的貨運量和貨物周轉量為*市提供了巨大的物

51、流市場，其中，蘊含著巨大的物流成本節約空間和巨大的物流增值服務空間。按照國際通行標準計算，到2005年，*省國內生產總值將達到5700億元，物流成本占20%以上，以20%計算，成本節約空間將達到1140億元。“十五”期間，*省工商企業的銷售總額將達到6032.9至7539.29億元，銷售費用將達到4831.67至6038.11億元。按物流成本占營銷費用的30%計算，成本節約空間為1449.49至1811.43億元。從建立起社會化現代物流服務體系即改進后的社會物流系統進行考慮，如果資金周轉率從目前行業的年平均1.2次至1.5次提高到5至8次，6032.9至7539.29億元的流動資金將相當于48

52、263.2億元至60314.32億元流動資金所起的作用。根據發達國家物流費用占GDP總量的比例（可以認為比較準確反映物流產值）的變化情況，即從1980年大約15降至2000年普遍達到10左右的趨勢，我國物流費用占GDP總值的比例從1999年的20左右降至15，約需20年左右時間（國內專家論斷）。假設我國在今后5年經濟發展取得長足進步，物流發展快速高效，物流費用達到占GDP總值15的水平，*省及*市、長株潭地區物流市場發展空間可見表4-5所示。表4-5 *省及*市、長株潭地區物流市場發展空間2000年指標值2005年預測值5年內物流市場發展空間GDP總值物流業產值（20）GDP總值物流業產值（1

53、5）*省3691.88738.25680.42(=9.0%)852.06114.00*市656.4131.281106.07(=11.1%)165.9134.63長株潭 地區1161.5232.31870.61280.5948.29注：2005年GDP預測值，按2000年增長率穩定增長計算：*省取9.0%，*市取11.1，長株潭地區取10。物流市場發展空間的含義是指傳統物流業向現代物流業發展創造出的物流產值與社會效益。23 項目經營預測（一）項目經營有利條件：（1）*物流園地理位置優越，是進出*市的門戶，距xx火車站、航運碼頭、黃花國際機場較近，鐵路、公路、航空、水運交通都十分方便，人流、物流

54、、信息流都比較集中快捷。因此，經營潛力大，極有發展前景。（2）*開發區大力支持，制定了各種優惠政策，為經營者創造良好寬松的經營環境。（3）*物流園定位好、起點高，配套設施齊全，管理手段先進。可為客戶提供全方位的物流服務。（二）項目租賃預測*物流園有倉儲14萬平方米，2.8萬平方米辦公樓。隨著xx城市改造，原有物流設施紛紛拆除，xx倉儲需求面積在80萬平方米左右。我公司已和招商局物流集團、大田物流集團等物流公司簽訂意向合同書，意向租賃面積10萬平方米左右。因此，項目的租賃是有很大市場的。第五章 項目選址及建設條件1、項目選址本項目的選址充分考慮*省、*市物流發展現狀以及*省推進工業化進程產生的物

55、流需求、以及以xx為中心的高科技產業發展帶的物流需求進行。同時，項目選址將充分考慮物流園區是公路貨運樞紐和物流結點的特點，考慮園區作為國際物流園區的海關、結算、物流信息服務的重要匯集中心的要求，考慮本物流園以xx高科技產業帶為重點，通過京廣鐵路、319國道、京珠大動脈、xx新港等物流通道逐步向長株潭地區、中南地區輻射的發展目標。經征詢專家意見，本項目擬選址在*市遠離鬧市區、運輸條件較好、周圍產業基礎雄厚并且離現有的“*物流中心”不遠處的xx技術經濟開發區現代物流產業園，具體位置在319國道以南、黃興大道以北、東四線以東、東八線以西的地區。2、基礎條件2.1、*市地理位置及社會經濟發展現狀*省位

56、于我國中部，京廣鐵路、湘贛鐵路、湘黔鐵路、京珠高速、319國道、107國道穿境而過，省會xx為區內政治、經濟、文化、科技中心和交通樞紐。*市在東、中、西部三大發展板塊中處于連南接北、承東啟西的戰略要地，橫貫東西的長江動脈、上海xx重慶鐵路和縱南通北的京廣鐵路、京珠高速公路雙十字樞紐，構成了xx作為現代化商貿和物流中心城市的必要條件，長株潭三市經濟一體化戰略的實施，使長株潭地區成為*省經濟發展的增長極，*市的流通優勢可以通過長株潭地區進一步輻射全省及相鄰省份。據xx年鑒，2000年全市GDP達到 656.24億元，地方財政收入35.07億元。目前，*市社會和經濟發展的基本現狀是體制轉換取得突破性

57、進展，市場經濟體制初步建立，全市非公有制經濟占國內生產總值比重達33.4%。經濟實力明顯增強，結構調整取得重大進展，產業結構、產品結構、技術結構、所有制結構和城鄉結構進一步合理。基礎設施建設步伐加快，城市功能明顯增強，基礎設施投資200億元，完成重大項目100多個。已經形成公路、鐵路、航空、水運等多種運輸形式的立體交通網絡，電力、電信、郵政、供水以及安居工程、文化、娛樂、旅游設施建設步伐加快。人民生活明顯改善，社會保障制度初步建立，城市居民人均收入7990元，農民人均收入3005元，最低生活保障、養老保險、醫療保險等社會保障制度初步確立。xx商貿在“流通活市”戰略指導下，成為全市最有潛力、最具

58、活力的優勢產業，一個以多種經濟成份并存的大中小結合、高中低檔俱全，綜合市場與專業市場相配套的市場網絡已基本形成,并迅速拓展為全省及中南地區大市場、大貿易、大流通的中心。2.2、*開發區地理位置及經濟發展現狀*開發區創建于1992年8月，2000年2月經國務院批準為國家級經濟技術開發區。建區9年多來，開發區堅持“以工業項目為主、吸引外資為主、出口為主和致力于發展高新技術”的方針，強調以產業發展為中心，走產業興區之路，通過卓有成效的招商引資工作，目前入區工業企業106家，其中三資企業40家，內資企業66家，入區企業基本上實現了有單個到群體的轉變，區內產業也正由零散向集成的轉變。到目前為止，區內工完

59、成基本建設投資120億元，移動土石方近億立方米，完成13億元人民幣的基礎設施投資任務，各項建設工作都取得了十分顯著的成績。目前，區內主次干道已拉通28條，總長60公里；6座大型跨線橋已經竣工通車；已經完成12.84公里，架設鐵塔33座的三回超高壓線路的改道工程，2個110千伏的變電站已經投入使用，目前區內日供電能力已經達到240萬千瓦時；2座日供水10萬噸的自來水廠已經投入運行；日處理能力8萬噸的污水凈化中心已經正式營業；裝機容量為10萬門的程控大樓，現已開通20000門程控電話和高速寬帶通訊網，實現了與156個國家和地區通信聯網；投資1400多萬元的電視發射塔已經正式投入使用。目前，*開發區

60、已經形成了以三一重工、光南摩托為主體的先進制造工業，以LG曙光、長海視聽、中芯數碼為主體的電子信息產業，以華天鋁業、xx力元、瑞翔為主體的新材料產業，以中糧、可口可樂、xx娃哈哈、荷蘭泰松、喜瑞來速凍系列為主體的食品飲料產業，以金沙利彩印、金和包裝、*包裝為主體的輕印產業等五大產業格局。截止到2001年年底，區內累計完成總產值220.5億元，實現利稅31.84億元，出口創匯8874萬美元。*開發區位于*市*鎮，地理位置優越，交通十分便利。開發區以西5公里毗鄰京廣復線鐵路大動脈，北京至深圳107國道，成都至廈門319國道和京珠高速公路穿區而過，構成南北東西交通優勢。開發區距*市中心、xx火車站、

61、湘江xx碼頭、黃花國際機場等場站樞紐均約8公里。同時，開發區內已經建成具有一定規模的物流基礎設施，即*物流中心。*物流中心是由開發區入區企業*發展有限公司投資建設并運營的公路貨運樞紐型物流中心，占地面積100畝，擁有商業門面100個，倉儲2萬多平方米，停車場4萬平方米，可容納300人的招待所。經過一年多的運營，*物流中心已經產生效益，目前可以提供配載、倉儲、裝卸、住宿加油、汽車維修等一系列物流及配套服務，吸引了中外運集團、天津大田國際貨運、西安萬方、石家莊三友、青島祥運通、內蒙古巴運集團、北京柳林及廣州、南昌和省內近百家涵蓋航空、公路、鐵路、快遞等業務的物流企業入駐加盟，形成了一個面向全國的、

62、以公路運輸為主的物流輸送網絡。由于*物流中心靠近開發區工業集中區，開發區入區企業均是即將開發建設的物流園區的潛在客戶。目前，LG、伊萊克斯、摩托羅拉等一批國際知名企業已選擇*物流中心作為倉儲基地，*市港務局也選擇*物流中心作為集裝箱停放中心。因此，湖南*國際物流示范園的建設地點選址在*開發區內是理想的建設場所。3、自然條件3.1、氣象條件（1）氣溫年平均氣溫：17.2最冷月平均氣溫：4.7最熱月平均氣溫：29.4極端最低氣溫：-11.3極端最高氣溫：43（2）降水量年平均總降水量：1393mm一日最大降水量：192.5mm（3）濕度最冷月平均相對濕度：81%最熱月平均相對濕度：75%（4）風風

63、速年平均：2.7m/s主導風向和風速：夏季NNW2.6m/s冬季NNW2.8m/s30年一遇最大風速：23 m/s（5）最大積雪深度 20cm（6）最大凍土深度 5cm（7）年雷暴日數 49.5天（8）全年日照時數 1677.1小時3.2、工程地質情況項目區工程地質情況，根據中國地質裂度區劃圖（1990）勘察，xx地區地震最高裂度為VI度。根據水質分析結果，按巖土工程勘察規范（GB50021-94）有關標準測定，整個開發區內地下水對砼無腐蝕性。第六章 建設方案1、建設規模根據市場發展的情況和*市經濟發展的需求，本項目擬在*省省會*市*開發區內建設以信息系統為支撐，集運輸、配載、倉儲、配送、包裝

64、、流通加工、海關、物流高科技產業等物流服務功能為一體的綜合性物流園。*物流園規劃總占地3000畝，總投資10.8億元。物流園分三期進行，按照“一次性規劃、分期滾動開發”的原則進行。項目第一期工程總投資27604.60萬元，總建筑面積27.3萬平方米，其中：倉儲面積23.5萬平方米，綜合辦公大樓2.8萬平方米，集裝箱堆場面積1萬平方米，固定資產投資26804.60萬元。2、建設原則（1） 符合國內外社會經濟與物流業發展的總趨勢；（2） 符合*省及*市、長株潭地區社會經濟發展的要求；（3） 符合*市城市發展戰略規劃；（4） 符合*市經濟開發區總體發展戰略規劃；（5） 符合規劃的科學性、先進性與可操

65、作性原則。3、建設目標（1） 園區貨運吞吐量達到8000萬噸以上，宏觀物流產值25億元以上；（2） 與50家左右設施通用、功能齊全、服務完善的配送中心建立物流戰略同盟，形成高效的物流服務網絡，為顧客提供全方位、全過程、全天候的現代物流服務。（3） 建立健全物流管理信息系統，使之具有物流管理、海關管理、信息傳遞、庫存控制、貨位管理、配載管理和成本控制等各種功能。（4） 引進第三方物流企業50家以上，為60家左右大型工商企業提供供應鏈管理及全程物流服務，吸引510萬名個人或企業成為園區的會員。（5） 現代綜合性物流服務體系初步形成。 4、園區功能定位及結構設計4.1、園區系統功能設計（1）貨物集散

66、、中轉、倉儲功能對生產廠家出廠準備運銷的產品或需中轉的貨物，各種進出口貨物，需要長期保存、周轉的免檢保稅商品，海關暫扣物資，進出口國際集裝箱等，均可提供集散、運輸、倉儲、中轉換裝、理貨、分揀、分撥及流通加工等服務。同時，按照生產廠家或其代理商的銷售、出口信息，代其直接銷售，運營和結算。（2）內陸口岸功能湖南*國際物流示范園的特色是融入海關功能，相當于沿海港口內移，起到內陸口岸功能。物流園區設立海關、商檢、衛檢、動植物檢疫等監管機構，并具有儲運、貨代、保稅、通信等設施能力，可供各類貨物直接辦理出入境手續，滿足客戶進出口及相關物流服務需求。（3）國際貨運代理功能受國內外貨主的委托，代辦接貨、發運業

67、務，包括辦理各種雜貨、集散箱貨物的交接、報關手續。辦理進出口貨物聯運業務及其他各種進口貨物的接運業務。受客戶委托，辦理出口貨物的接貨、包裝、訂艙、訂車皮等各種出口前的必要作業和手續；辦理出口貨物的聯運業務以及貨物的配載、裝卸、平艙等業務。（4）國內貨運代理和配載服務功能承運內陸省際間的干線公路各類集裝箱、貨物直達快運、聯運或轉運業務，并可為貨主或各類承運人選擇最佳運輸路線，進行回程配載，提高貨物運輸效率，減少空駛浪費。（5）辦理零擔貨物業務辦理零擔貨物的受理托運、檢貨過磅、驗收入庫、貨物交接、中轉倉儲及運輸業務。受發貨人委托，對在本物流園區進行倉儲的產品或貨物進行分揀、包裝、換裝等服務，以及商

68、貿交易、展覽服務。（6）信息管理服務功能建立以通信設備和計算機系統為中心的通信信息網絡系統，收集處理運輸和倉儲過程中的大量信息，建立數據處理系統、決策支持系統、信息受理和交易系統、結算系統、車輛移動通信網絡、庫存管理系統，提高整個系統的效率。（7）生活輔助服務功能除對物流園區內部的生產、生活提供服務外，還面向社會提供多種有償服務。如各類機械車輛的技術檢測、維修、清洗、加油及車輛停泊；住宿、餐飲、文化娛樂、保健、購物、商務等。4.2、園區服務對象定位*物流園建設的主要市場服務對象是： *開發區內企業物流需求； 以*物流中心為代表的省際物流需求； 以xx高科技產業帶為中心的物流需求； xx及長株潭

69、地區城市配送物流需求； 空港國際物流與公鐵水多式聯運物流需求；4.3、園區系統功能結構設計通過建設以信息系統為支撐，建立集運輸、配載、倉儲、配送、包裝、流通加工、海關、物流高科技產業等物流服務功能為一體的綜合性物流園，形成服務于四個層面的虛擬物流樞紐中心：第一層面，形成集采購、銷售、倉儲、配送于一體的供應鏈管理中心。服務主體：*開發區；第二層面，形成集集貨、儲存、揀選、加工、分揀、配送、信息處理于一體的配送中心。服務主體：提供xx及周邊地區（長、株、潭）配送服務；第三層面，依托城市道路或公路，構筑與新港城、*物流中心的對接體系，形成以鐵路、公路（道路）、水運的多式聯運系統為支撐的集各種物流功能

70、與一體的物流集散中心。服務主體：*市及周邊地區、*省、華中地區；第四層面，與黃花機場協調配合，優勢互補，以國際多式聯運為依托，形成國際物流中心。服務主體：*市及周邊地區、*省國際貿易。5、項目建設各區布局與功能設計本項目構建主要服務于xx以及以xx為中心、半徑為50公里的xx高科技產業帶和城市經濟帶的、集庫存管理、貨物配載、裝卸和運輸、信息處理等基礎功能的物流園，同時，通過與鐵路、機場、港口、碼頭以及相關的代理機構實現對接或戰略聯盟，使園區功能得到立體延伸。6、物流信息系統建設方案6.1、物流信息系統建設的總體目標為園區物流企業提供高效的網絡化信息管理手段，實現物流信息共享。6.2、物流信息系

71、統建設的具體目標（1） 建立一個覆蓋物流信息系統、物流企業和物流企業客戶的計算機網絡；（2） 通過物流信息系統實現物流信息共享；（3） 通過物流信息系統實現物流企業管理信息化；（4） 通過物流信息系統實現物流企業與客戶業務往來的信息化、無紙化，與客戶之間的電子數據交換；（5） 通過物流信息系統實現物流企業倉儲管理的信息化；（6） 通過物流信息系統實現物流企業配送管理的信息化；（7） 通過物流信息系統實現物流企業客戶對物流服務全過程的動態跟蹤和查詢。6.3、物流信息平臺規劃建設的總體思路（1） 對于園區內中小型物流企業采用ASP（應用服務提供商）服務的模式，為園區內中小型物流企業提供綜合的物流信

72、息服務。（2） 對于大型物流企業的信息化需求，由物流企業針對自身業務特點，各自建設獨立信息系統的方式來實現，與物流信息系統進行信息共享。6.4、物流信息系統總體框架園區綜合物流信息平臺的總體框架及信息處理流程見圖62、63所示。物流信息平臺圖6-3 物流信息平臺信息處理流程示意圖停車場物流中心配送中心倉儲加工貨代企業其他物流信息中心區外物流企業運輸企業信息交換物流企業客戶園區管理EDI網絡其他信息中心EDI數據交換信息交換需求信息供給信息交易信息服務信息需求信息交易信息供給信息服務信息供給信息、基礎信息、服務信息需求信息、基礎信息、交易信息信息采集信息共享物流信息系統共享信息其他社會物流信息自

73、建信息系統的物流企業園區內租用物流信息平臺的物流企業運輸企業貨代企業倉儲企業物流企業物流綜合信息系統物流計費計劃控制倉儲管理配送管理客戶管理圖62 物流信息平臺總體框架示意圖信息共享接口統計分析運輸管理其他其他企業客戶服務系統物流企業客 戶撥號6.5、物流信息平臺功能（1）物流基礎信息共享 區域綜合交通運輸信息共享 公路路網信息； 港口綜合信息； 機場綜合信息； 鐵路路網信息； 鐵路運輸信息； 船公司綜合信息； 航空公司綜合信息。 城市綜合信息共享 城市地理信息； 城市路網信息； 城市交通管理信息； 企事業單位信息。 物流企業信息共享 物流節點信息； 物流企業； 物流相關企業信息； 物流企業資

74、質； 物流相關信息共享 口岸信息； 商檢信息； 工商、稅務等其他信息。（2）物流供需信息共享 車輛需求與供給信息； 原材料需求信息與供應信息； 商品需求信息與供應信息； 倉庫需求信息與供給信息； 其他物流需求信息。（3）物流綜合信息系統客戶關系管理計劃控制倉儲管理運輸管理配送管理物流計費統計分析（4）客戶服務系統為物流企業客戶提供的物流服務的全過程動態跟蹤和查詢： 貨物出入庫時間、數量查詢； 貨物庫存數量查詢； 貨物加工、包裝完成情況查詢； 貨物配送完成情況查詢，配送車輛的動態跟蹤。第七章 專業技術方案1、總平面布置1、1總體布局原則（1）按照現代物流產業的功能特點和發展要求；（2）重視區域開

75、發條件以及內外交通系統優化完善；（3）堅持可持續發展的生態觀，創造宜人的外部環境。1、2功能結構及用地布局項目分為三大功能區（1）園區管理中心以園區的行政管理為主，兼有一定的后勤配套服務功能。（2）物流配送區形成集集貨、倉儲、分撿、配送、信息處理于一體的配送中心。（3）加工集散區以停車、貨物露天堆場、加工于一體的集散區。1、3交通規劃交通規劃原則（1）園區道路層次結構與功能分工，基本達到客貨分流；（2）合理安排車流路徑，保障交通暢通；（3）保證園區與主要物流集散地有便捷的客貨運通道；（4）保護生態環境，控制交通對環境的影響；（5）在滿足園區近期交通需求的前提下，為園區發展保有較大的交通預留。本

76、項目為300-500米的方格網式路網結構，各街區交通便捷暢通，外圍形成環狀交通和部分停車位，同時為業主的車行系統深入各個單元，在加工集散區提供集中靜態交通設施，為車流和物流的轉換提供足夠的空間，而各單元分散的停車位又為部分停車提供了可能。1、4景觀規劃二軸二區中心區形成十字景觀軸，行政辦公區的集中綠地和東北的城市綠地本案明顯特征是簡潔的交通流線基礎上形成整體的城市空間和軸線，提供高效的交通和令人愉快的景觀環境。本案建立了一個以創造空間為基礎的街區結構；一方面，建筑物與路網系統平行，開放空間沿道路布置；另一方面，突出了相對圍合的豐富的內部庭院空間。寬闊的林蔭道栽種的花草樹木使布局嚴謹的規劃平面變

77、得柔和，從而使新建的物流園區象是鑲嵌在綠色的框架中一般。沿次干道均為重要景觀軸線，兩邊均有綠化帶蔓延，并在南北向主軸線形成景觀節點，強調場所的可識別性和區域的內聚力。各單元院落空間在整齊的格網布局下謹慎介入，形成系列富于變化的城市空間和沿街景觀。辦公區大面積開放空間為下步設計留有余地，并將成為最富情趣和生活化的場所。2、建筑結構本項目區域內建筑物按地震烈度6級設計。綜合服務大樓采用混凝土結構。倉庫采用鋼架結構。集裝箱堆場采用混凝土鋪設路面。3、供電系統（1）設計依據及范圍供電設計嚴格按照民用建筑設計規范（JGJ/T16-92）、建筑物防雷設計規范（GB50057一94）、供配電系統設計規范等進

78、行設計。（2）供電方案本工程用電電源由*開發區供電所統一考慮，在物流園區范圍內新建35KVA變電所，用電設備總容量約為9,000KW，其中消防應急負荷140KW。按規范規定，本工程除消防用電為一類負荷外，其余用戶二類用電負荷。照明配電電源引自本園區變電站，正常照明采用密集型母線槽供電，事故照明采用雙電源回路自動切換。防雷部分按三類防雷建筑物設置，利用土建基礎做接地裝置。計算機系統接地單獨設置：接地采用TN-C-S系統，接地電阻小于4歐姆。4、通訊、電視、網絡系統本工程通訊、電視與網絡系統采用綜合布線，系統接入電視網，每門棟分接箱裝于底層，每戶裝3個插座，穿管線在土建施工時埋設，安裝由電信及有線

79、電視部門負責。5、給排水設施(1)研究依據給排水設計依據建筑給水排水設計規范、室外給水設計規范、室外排水設計規范、生活飲用水質標準、污水排入城市下水道水質標準進行設計。(2)給水方案物流園及住宅生活用水使用*供水公司自來水，室外消防用水由室外消防栓直接供給，目前生活及消防用水均已進入該地邊緣，只需聯接即可。進水管道為600800，遠期規劃供水能力約10000 m3日。(3)排水方案結合地形特征和道路建設鋪設排水管道，采用雨污水分流排放。室內污水經過化糞池處理后，用管道排至市政污水管道。室外采用污水、雨水分流制排系統，所有雨水、污水均集中排入市政下水道，由市政污水處理系統統一處理。6、消防本項目

80、消防投資1000萬元。確保消防設施符合消防要求。根據國家建筑設計防火規范GPJ1687（修訂本）的規定，本項目儲存物品的火災危險性為丙類，庫房為一、二級耐火等級的單層建筑，根據要求設室內外消防給水系統，并配有急救消防設施。(1)消防給水系統在庫區內設消防儲水池及泵房一座，可利用原有的消防儲水池及泵房，設置智能型變頻穩壓消防給水機組。在配送中心外設室外消防給水管線，埋地設，呈環狀布置，管線上設置室外地上式消防栓。在庫房內各防火單元均設置室內消火栓，每個消火栓處設有火災報警按鈕，信號送至庫區消防控制中心。高架庫房內易燃區根據情況設置自動噴水滅火給水系統。(2)急救消防設施配送中心庫房內各防火單元內

81、均配置手提式干粉滅火器，并在變配電室等處配置手提式二氧化碳滅火器以及時撲滅初起火災。(3)消防水量室外消火栓用水量：30L/S室內消火栓用水量：10L/S自動噴水滅火用水量：30L/S本工程消防總用水量：70L/S7、通風空調根據采暖通風與空氣調節設計規范及國家和地區的有關規定，設置適當的采暖、通風、空調及防排煙設施。為庫房內能達到勞保要求，封閉庫房需設置通風裝置。機房及出入庫管理辦公用房等一些要求比較高的房間需設置相應的空調系統，所有庫房不設供暖空調系統，要求高的房間可以根據房間的位置及面積設置普通的空調器或小型柜式空調機組。8、廣播系統物流園內設置一套廣播系統，平時用作播放音樂、通知等，緊

82、急時用于指揮系統。9、節能措施 A 庫房內無采暖情況下采取節能設計，增加采光面積或采用屋面采光板可節約照明能源。B 衛生器具采用節水型器具。C 盡量采用循環水，使生產水得到重復利用。D 選用低損耗高效變壓器，合理選擇變壓器電容，使變壓器在經濟方式下運行。E 選用節能型電容、光源和燈具，合理進行無功補償，減少無功損耗。第八章 環境保護與安全衛生1、環境保護 (1)污染及治理在項目建設中將嚴格遵守國家計委、國家環境保護委員會頒發的建設項目環境保護設計規定，確保本項目建成后對環境不造成污染，實現衛生達標。因本項目是成件商品的儲存配送，主要是對商品進行包裝、分包裝，產生的包裝材料棄物可回收利用，不會造

83、成像污水、廢氣、煙塵和噪音等污染，因此不再做出具體規定。(2)環境綠化建筑平面布置充分利用現有的空地進行綠化，種植花草樹木、草坪、綠籬。提高綠化面積，可作為凈化空氣、調節氣溫、改善勞動條件、保護和美化環境的重要措施，從而可減少場內車輛及場外道路灰塵對庫區環境的污染，使庫區綠化率達到20%以上，綠化效果達到春有花開、夏有遮陰、秋有果實、冬有常青的標準。2、安全衛生根據勞動部關于生產性建設工程項目職業安全監察的暫行規定，確保本項目投產后生產工人在工作崗位上安全和健康不受傷害。因本項目無崗位有害物質存在，故本報告只考慮安全防護設施。(1)倉庫內勞動安全防護重點是防火、防盜、防物品從高架上脫落砸傷等。

84、庫外勞動安全防護以商品運輸中的交通安全為重點。(2)職業安全衛生設計中采取的主要防范措施：A 本項目按照國家規定的倉儲建設項目安全衛生標準及有關規范進行設計，分析各種危害因素，選用可靠安全的設備。B 庫房內安裝通風設施，把溫度、濕度控制在合理的范圍內。C 庫房內地面采用無積水設計，防止地滑。D 建立和完善交通安全、電腦網絡安全、入駐企業安全等措施，落實警衛、值班制度。第九章 項目組織及運營*物流園開發建設與經營管理的總體目標是積極采用先進的物流管理技術和設備，加快建立多層次、多元化、符合市場經濟規律,與國際通行規則接軌,物暢其流、快捷準時、經濟合理、用戶滿意的社會化、綜合化、現代化和國際化的物

85、流服務中心。根據這一目標，園區經營管理體制應該既具有本國本土特色，又充分體現現代企業管理制度模式，同時還能有效地指導具體操作。1、項目運營模式物流園采用“政府引導、企業運作”的管理模式，擬由*發展有限公司發起組建*物流園有限公司負責物流園項目的管理和運營。股東會董事會總經理綜合管理部計劃財務部市場部信息管理中心項目運營公司將依托國家、省、市及開發區的優惠政策，創建局部優化環境，通過提供各種高效優質的服務，嚴格按照現代企業制度和法人治理結構的要求來設置公司的管理模式和組織架構。組織架構見圖9-1。圖9-1：組織架構圖2、園區管理系統項目完工后，公司將按項目要求安排管理人員20人，市場人員5人，司

86、機、技術及服務人員125人，共150人。為保證園區正常運轉，園區一般行政管理人員實行一班制，一般生產人員將實行兩班運轉制，保衛實行三班運轉制。公司總部信息管理中心實行24小時值班制，實現實時處理相關業務信息，以保證本公司在全國任何一個地方攬貨，及時、準確、安全、經濟地將貨物送到全國任何一個地方。同時，本項目的目標是通過物流園區建立覆蓋全國的社會化現代物流服務體系，達到服務集成化、運輸網絡化、流程科學化、操作標準化、作業機械化、業務規模化和管理電腦化。因此，公司發展需要的是復合型、高層次的管理人才和技術人才。人員培訓是公司核心競爭力培養的重要內容，也是公司長足發展的重要保證。本項目所配備的人員，

87、必須經培訓并考核合格后方能上崗。人員培訓要制定具體實施計劃，指定專人負責組織落實，可根據不同層次、不同專業分類、分批進行。人員的培訓和考核擬在本項目試運營前完成。3、項目實施方案（1） 明確以“政府引導、企業運作”的原則，以*發展有限公司發起設立項目運作公司，對項目進行運營和管理；（2） 通過與政府相關部門進行充分溝通，尋求政府部門的政策支持和優惠條件，并建立園區入駐企業的快速通道，為項目招商建立基礎條件；（3） 為適應現代物流發展的需要，項目的建設遵循“高起點、高標準”的原則，力求創立現代物流企業集聚高地；（4） 嘗試以多種方式進行融資，為項目的資金支持尋找最佳支撐；（5） 嘗試多種形式的激

88、勵政策，為項目管理和運營人才的引進創造良好的條件；（6） 堅持“信譽和服務第一”宗旨，通過嚴格的規范選擇入園企業，力求樹立“優質、獨特、忠誠”的物流服務品牌；第十章 項目進度計劃1、工程進度項目建設期從2002年10月至2004年9月。具體實施進度見下表：2003年4月項目立項、落實資金2003年5月2002年6月項目可行性研究及項目評估、論證2003年7月2003年8月項目報建、征用土地2003年7月2003年8月初步設計及施工設計2003年9月2004年12月土建工程2005年1月2005年4月安裝工程、設備購置及信息系統調試2005年5月一期工程驗收2、項目進度2002年10月-2003

89、年12月：開發物流管理信息系統、出入庫管理、庫存管理、貨物管理、配載管理、海關管理、電子交易、成本控制等各種功能軟件；與全國50家配送中心建立物流戰略同盟，形成物流服務網絡； 2003年1月-2004年9月：對全國及國外第三方物流企業進行招商，使50家物流企業入駐湖南*物流園，并提供物流園區服務；與全國50家配送中心建立戰略同盟，組織開展省際、國際物流業務；接受100家大型工商企業委托，開展第三方物流服務；2004年1月-2004年9月：試運行物流管理信息系統；2004年10月-2005年9月：建立健全物流管理信息系統，使之具有物流管理、海關管理、信息傳遞、庫存控制、貨位管理、配載管理和成本控

90、制等各種功能，為60家左右大型工商企業提供供應鏈管理及全程物流服務，吸引5萬名個人或企業成為園區的會員；貨運吞吐量達到2500萬噸以上，宏觀物流產值8億元以上；現代綜合性物流服務體系初步形成；2005年10月-2007年9月：年貨運吞吐量達到8000萬噸以上，年宏觀物流產值25億元以上，通過整合第三方物流企業、生產企業和機場、港口、金融、海關等各種服務機構，建立一個可以體現社會化、共同化、現代化、信息化、系統化、立體化和生態化的現代綜合性物流服務體系，為xx經開區、xx高新區、株洲高新區等主要園區產業的發展提供現代物流服務，并以xx高科技產業帶為基礎，形成幅射全省及周邊省份物流網絡，為區域經濟

91、的發展提供有力的支撐。第十一章 投資估算與資金籌措為了簡化計算，在以下估算與財務分析中，將2003年4月至2004年3月定義為第1年，2004年4月至2005年3月定義為第2年，并以此類推。1、投資估算依據投資估算的主要依據為：A 民用建筑可行性研究深度和要求B 有關部委編制的建設項目投資估算辦法C *市同類建筑物近期單位造價指標及國內建筑材料、設備現行價格總投資=固定資產投資+建設期利息+流動資金固定資產投資=工程費用+其他費用+預備費用2、價格及取費依據：A、設備購置以詢價為主；B、安裝工程費按同類工程價值估算；C、建筑工程費參照*省建筑工程概算定額及類似工程造價估算。3、投資估算項目總投

92、資27604.60萬元，其中固定資產投資26804.60萬元，流動資金鋪底800.00萬元。3.1、固定資產投資估算項目固定資產投資估算26804.60萬元，其中工程費用17391.00萬元，土地費用4900.00萬元，購置設備2560.00萬元，信息系統購置及安裝1500.00萬元，建設期利息944.62萬元。(詳見輔助報表1)3.2、流動資金投資估算流動資金估算是根據*物流中心前期的運作經驗按照擴大指標法進行估算。項目實施第3年需投入流動資金800.00萬元，共計800.00萬元。4、資金籌措計劃項目總投資27604.60萬元，其中自有資金10000.00萬元，銀行貸款17604.60萬元

93、，年借款利率5.67%。固定資產投資資金來源為企業自籌9200.00萬元，銀行貸款17604.60萬元。流動資金800.00萬元全部有企業自籌。項目目前已經有中國工商銀行、中國建設銀行、中國銀行表達了貸款意向，并簽訂了銀行承貸意向書。5、資金運籌計劃項目建設期按2年考慮，每年資金籌措與資金運用達到平衡。（詳見輔助報表2）6、還貸計劃（1） 銀行借款按季支付利息,第四年開始還本,第7.42年全部還清本息；（2） 還款資金的來源主要是本項目的累計利潤12594.19萬元、項目累計折舊4577.77萬元和項目累計攤銷3229.39萬元；（詳見輔助報表7）第十二章 效益評價及不確定分析1、 評價依據、

94、范圍及指標1.1、評價依據及方法本項目經濟評價依據國家計委1993530號文建設項目經濟評價方法與參數進行評價。1.2、評價范圍本項目評價是對*物流園區一期工程全部進行評價。本項目占地面積930畝，總建筑面積218000平方米,其中: 倉儲面積14萬平方米，綜合辦公大樓2.8萬平方米，集裝箱堆場面積5萬平方米。1.3、評價指標本項目經濟評價擬采用財務內部收益率、財務凈現值、投資回收期等計算指標以考察項目的盈利水平及投資回收能力，判斷項目的財務可行性。1.4、基礎數據(1)項目計算期 本項目評價計算期為12年， 2003年4月至2005年3月，為一期工程建設期。 (2)貨運量 根據調查及預測分析

95、，項目建成后正常年貨物吞吐量8000萬噸以上。(3)行業基準收益率本次評價暫定基準收益率為10%。(4)固定資產折舊本次估算固定資產折舊按照以下方式確定：建筑物按照30年折舊，殘值率10%，直線法折舊。信息系統按照5年折舊，無殘值，直線法折舊。設備按照10年折舊，無殘值，直線法折舊（詳見輔助報表3）(5)稅金營業稅金按照營業收入的5%計列。城市維護建設稅按照營業稅金的7%計列。教育附加費按照營業稅金的5%計列。所得稅率按照33%計列。按*開發區政策,第一、二年免企業所得稅。2、經濟評價2.1.成本預測（1）工資支出員工150人，其中管理人員20人，年工資及福利支出按照3.5萬元估算，一般生產人

96、員、保安等125人，年工資及福利支出按照2.5萬元估算，市場人員5人，年工資及福利支出按照3.5萬元估算。（2）材料及燃動電力耗用按照全負荷7000KW、日運行10小時估算。水耗用按照日耗用695立方米估算。材料（主要是包裝物）及其他燃料（主要是柴油）按照年耗用60萬元估算。（3）維修費維修費費按固定資產投資的1%計列。項目投產后每年的總成本、經營成本見下簡表，（詳見輔助報表5） 單位：萬元項目名稱第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7至第10年第11至第20年總成本3507.053881.064702.694532.594362.493735.693417.912805.01經營成本106

97、1.011435.022370.052370.052370.052370.052370.052370.05(4)項目成本分析及表達式以項目投產后第六年為例，總成本中，經營成本占63.44%。項目成本表達式：總成本費用=燃料及動力費用+工資及福利費+修理費+折舊費+維檢費+攤銷費+利息支出+其他費用經營成本=總成本費用-年基本折舊費-利息支出-攤銷費其他費用=其他管理費用2.2.收入預測項目投產后有一市場開拓過程，各年生產負荷為：30%、50%、80%、100%本項目評價收入費率按下列計算：倉儲收入：12元/平方米*月集裝箱堆存費：8元/標箱*天綜合樓租賃收入：15元/平方米*月裝卸費：16元/

98、噸次（完成卸貨一次、裝貨一次為一次裝卸）集裝箱吊裝費：40元/標箱*次理貨包干費：10元/噸信息提成費：20元/條信息查詢費：1元/條(信息會員費：200元/年*位)項目銷售收入估算。項目投產后的總收入見下簡表，（詳見輔助報表6） 單位：萬元經營項目第1年第2年第3年第4-20年裝卸收入2116.803528.005644.807560.00倉儲收入50.4084.00134.40168.00集裝箱堆存費86.40144.00230.40288.00綜合樓租賃收入9.0015.0024.0030.00集裝箱吊裝費21.6036.0056.7072.00理貨包干費56.7094.50151.20

99、189.00信息系統收入540.00900.001440.001800.00其他業務收入120.00200.003204002.3利潤估算本項目建設完成后，年平均銷售利潤4963.33萬元，所得稅后平均凈利潤3327.93萬元。正常年銷售利潤為計算結果詳見基本報表2。由此可知，物流園投入運營，從第二年即可獲利，年可獲利166.15萬元，全部投資回收期8.45年（含建設期），平均投資利潤率12.06%，投資利稅率19.70%。3、財務評價3、1主要計算報表分析（一）財務現金流量表（全部投資）根據該表可知項目的整個評價計算期（22年）的幾項指標，其中所得稅前內部收益率、凈現值（I=10%）、投資回

100、收期分別為18.27%、18782.33萬元、7.45年。財務內部收益率大于行業基準收益率，盈利能力滿足行業最低要求；財務凈現值大于零，說明項目在財務上是可接受的。（二）財務現金流量表（自有資金）自有資金財務內部收益率為 23.66%自有資金財務凈現值（I=12%）為 20946.51萬元。（三）損益表項目達產后年銷售收入10003.00萬元。平均每年利潤、利稅分別為3327.93萬元、 5436.93萬元；平均每年上繳所得稅1635.41萬元。(四)資金來源與運用表項目在計算期內，各年均能達到資金平衡，并在償還貸款后年平均有3780.24萬元的盈余資金。（詳見基本報表3）(五)貸款還本付息表

101、項目全部固定資產投資貸款本金17604.60萬元。經銀企雙方協議，按季度支付利息，在投產后第二年開始償還，7.42年內還清全部借款本息。（詳見輔助報表7）（六）資產負債表（詳見基本報表4）3、2財務盈利能力分析（一）評價主要指標：（1）靜態指標投資利潤率（平均年） 12.06%投資利稅率（平均年） 19.70% 投資回收期（含建設期）（所得稅前） 7.45年(2)動態指標財務內部收益率 18.27%（所得稅前）財務凈現值 18782.33萬元（所得稅前）財務內部收益率 14.19%（所得稅后）財務凈現值 8315.71萬元（所得稅后）4、清償能力分析（一）貸款償還期7.42年（二）清償能力分析

102、說明根據貸款還本付息表，該項目在7.42年內歸還全部貸款。從資產負債表中可以反映出項目在計算期內各年資產負債及所有者權益情況。通過表中所列資產負債表，項目資產負債率逐年下降，且在第7年后，項目不再負債。5、不確定性分析（一）盈虧平衡分析通過計算我們可以得知，該項目的盈虧平衡點為0.3712，即生產開工率達到37.12%時項目經營可保本，其盈虧平衡點不高，項目抗風險能力很強。（二）敏感性分析本項目對營業收入、營業成本兩個主要指標進行單因素變化下的敏感性分析，以考察主要因素變化時，項目的抗風險能力。具體分析情況見下表：敏感性分析表序號項目變動幅度（%）內部收益率凈現值（萬元）投資回收期（年）0基本

103、方案14.19 8315.718.451營業收入+1016.1712564.477.79-1012.394517.879.162營業成本+1013.426672.208.80-1015.3110410.148.01當營業收入和營業成本向不利方向變化10時，項目財務內部收益率大于基準收益率10%，表明項目抗風險能力較強。第十三章 社會效益分析一、整體推動湖南現代物流社會化體系之進程，加速湖南工業化進程，強力拉動湖南經濟發展。二、新型物流產業將產生一批新型中間種類企業（如包裝、加工等企業），增強湖南的商貿流通領域活力，產生巨大的就業機會。三、園區將形成一批年營業額超過億的第三方物流企業。四、將成為*市、*開發區出口加工區強有力的補充和推動，促進區域產業結構調整和帶動區域經濟的發展。五、物流園一期工程建成后，年實現宏觀物流產值25億元，將為*開發區帶來巨大的財稅收入。六、推動湖南乃至周邊省份各類開發區及園區企業產品進出口，參予國際化競爭，其所產生的經濟效益不可估量。七、項目建設的物流基礎設施和引進的國內外專業的第三方物流企業，將滿足開發區制造企業日益迫切的物流需求，降低他們的運營成本，提升競爭力。八、園區將提供近5000個左右的工作機會，吸納、安置部分拆遷居民。